《萬州商業(yè)地產(chǎn)項目市場調(diào)查及定位研究報告》(38頁)

1、2021年5月 重慶萬州商業(yè)工程市場調(diào)查及定位建議報告報告提綱萬州宏觀環(huán)境分析典型案例分析及問卷調(diào)查工程商鋪定位及物業(yè)開展建議工程屬性解讀及開展時機(jī)分析綜述商業(yè)市場分析及時機(jī)分析part3part5part6part2part1part4 Part1 綜述Part1.1 市場綜述Part1.2 工程概況Part1.3 報告思路PART 市場綜述總體經(jīng)濟(jì)環(huán)境向好，但由于經(jīng)濟(jì)根底薄弱，萬州欲成為重慶第二大城市和渝東北地區(qū)及三峽庫區(qū)的經(jīng)濟(jì)中心，還需要較長時間。對本工程長期利好影響大，但不能促進(jìn)工程短期銷售。城市產(chǎn)業(yè)特征近七年房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資總額的10，2021年商品房的建面銷售均價為2993

2、元/平方米，房地產(chǎn)投資和交易市場不活潑，2021年銷售金額僅為億元，非商品住宅包括商業(yè)、寫字樓、工業(yè)的市場容量僅為8萬平方米，工程銷售壓力較大。房地產(chǎn)市場特征萬州商業(yè)主要分布在高筍塘核心商圈、五橋和天城副商圈。其中高筍塘包含三個主力商場，商業(yè)總面積平方米，年營業(yè)額在10億元以上；商圈內(nèi)白巖路和太白路目前主力租金水平為200元/月/左右，商鋪主力面積為20-60平米/個。目前區(qū)域內(nèi)缺少一站式的大型購物中心，且休閑娛樂類經(jīng)營檔次低，亟待商業(yè)升級。商業(yè)區(qū)域市場特征目前萬州無商業(yè)商務(wù)復(fù)合工程。隨著近年來萬州社會消費(fèi)品零售總額大幅增長，傳統(tǒng)商圈內(nèi)原有商業(yè)物業(yè)已經(jīng)不能遠(yuǎn)遠(yuǎn)滿足消費(fèi)者和投資者的需求，商圈的升

3、級擴(kuò)容已勢不可擋。商業(yè)商務(wù)復(fù)合項目市場特征PART 工程概況工程規(guī)劃為一站式商務(wù)、商業(yè)購物中心，包括14萬平方米的大型購物中心、萬平方米酒店和4萬平方米的臨街商鋪，其萬達(dá)商業(yè)模式的導(dǎo)入將形成萬州的新型商業(yè)中心，改變?nèi)f州現(xiàn)有商業(yè)格局，顛覆消費(fèi)者的消費(fèi)習(xí)慣。商鋪萬州大會堂購物中心酒店 Part2 宏觀環(huán)境分析Part2.1 城市概況Part2.2 宏觀經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀Part2.3 城市定位及開展目標(biāo)Part2.4 城市規(guī)劃分析Part2.4 小結(jié)萬州327公里東北翼東南翼一小時經(jīng)濟(jì)圈萬州區(qū)地處四川盆地東緣，重慶市東北邊緣，東西廣千米，南北袤千米。總面積3457平方千米。東與云陽，南與石柱和湖北利川，西與

4、忠縣和梁平，北與開江和開縣接壤。因“萬川畢匯、萬商云集而得名，是長江十大港口之一，也是長江上游的第二大港。萬州區(qū)目前轄52個鄉(xiāng)鎮(zhèn)街道其中12個鄉(xiāng)、29個鎮(zhèn)、11個街道辦事處，2021年末全區(qū)戶籍人口為萬人，常駐人口萬人，中心城區(qū)人口萬人，是重慶主城以外最大的中心城市；城市區(qū)位重慶將萬州規(guī)劃為“一圈兩翼開展戰(zhàn)略中“東北翼的中心城市，重慶第二大城市和渝東北地區(qū)及三峽庫區(qū)的經(jīng)濟(jì)中心。萬州PART 萬州概況萬州雖然經(jīng)濟(jì)總量位列重慶區(qū)縣第4位，但由于人口數(shù)量大，人均GDP僅排列重慶13位，經(jīng)濟(jì)開展水平較低。數(shù)據(jù)來源：重慶市及萬州區(qū)統(tǒng)計信息網(wǎng)GDP分析區(qū)縣GDP(億元)增長(%)總量排名增速排名九龍坡50

5、0.0312.1%113渝中468.3615.6%28渝北459.4015.3%39萬州386.4525.7%41涪陵355.0418.1%52沙坪壩347.6912.2%612江北325.3517.2%74南岸300.1515.3%810江津249.2916.5%96永川244.0817.6%103巴南243.3315.1%1111合川228.7516.3%127北碚192.3617.0%135PART 宏觀經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀區(qū)縣人均GDP(元)折算美元排名雙橋6733099011渝中6619097342大渡口5586882163九龍坡5142775634渝北5027273935江北487477169

6、6南岸4397264677沙坪壩3934657868涪陵3502151509巴南28246414510北碚27742408011永川26309386912萬州25453374313萬州固定資產(chǎn)投資近七年來保持年均26%的高速增長，其中2021年增速排名全市第一，但也反映出萬州之前起點(diǎn)低，根底薄的事實(shí)。受三峽庫區(qū)移民的政策帶動，萬州固定資產(chǎn)投資一直保持高速增長，尤其進(jìn)入2007年后，年平均增長率保持在30%以上。萬州2021年固定資產(chǎn)投資為億元，與重慶主城八區(qū)比照排名第三位，增速排名第一；固定資產(chǎn)投資數(shù)據(jù)來源：重慶及萬州區(qū)統(tǒng)計信息網(wǎng)PART 宏觀經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀近七年來萬州社會消費(fèi)品零售總額年均增長18

7、.4%，并在2021年首次突破100億大關(guān)，但與主城各區(qū)相比仍然存在明顯差距。萬州作為渝東北的中心城市，商貿(mào)流通業(yè)一直十分興旺，近七年來社零總額一直保持年均18.4%的快速增長，2021年首次突破100億大關(guān)，增速到達(dá)22.1%。2021年萬州區(qū)社會消費(fèi)品零售總額與同年度主城各區(qū)相比仍有較大差距，其中排名第一位的渝中區(qū)是萬州社零總額的近三倍。社零總額分析PART 宏觀經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀數(shù)據(jù)來源：重慶及萬州區(qū)統(tǒng)計信息網(wǎng)萬州人均可支配收入連續(xù)七年保持年均13.2%的增長。2021年萬州城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為14918元，到達(dá)歷史新高，但增速已經(jīng)連續(xù)三年下降。2021年萬州居民人均可支配收入與主城各區(qū)相比增

8、速排名第一，但收入水平與主城各區(qū)相比仍然平均相差2000元/年以上。萬州人均可支配收入雖然連續(xù)七年保持年均13.2%的增長，但增速已經(jīng)連續(xù)三年下降，并且2021年與主城各區(qū)相比仍然有人均2000元/年以上的差距。人均收入分析PART 宏觀經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀數(shù)據(jù)來源：重慶及萬州區(qū)統(tǒng)計信息網(wǎng)萬州居民儲蓄存款余額近七年來保持年均15.3%的增長速度，其中2021年儲蓄存款為億元，比上年增長18.2%。2021年萬州居民存款余額與主城各區(qū)相比排名第五，增幅排名第七位。無論是存款總額還是增速，相比主城各區(qū)均有明顯差距。近七年來萬州居民儲蓄存款余額保持年均15.3%的增長速度，但2021年的存款總額和增長速率明顯低

9、于主城區(qū)。居民儲蓄存款PART 宏觀經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀數(shù)據(jù)來源：重慶及萬州區(qū)統(tǒng)計信息網(wǎng)第二產(chǎn)業(yè)是提升萬州GDP開展的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，主要集中在鹽氣化工、機(jī)械電子、食品藥品、紡織服裝五大類。近七年萬州第三產(chǎn)業(yè)平均增速增長率為27.32%，但在三產(chǎn)中的比重增幅不大，說明萬州第二產(chǎn)業(yè)在經(jīng)濟(jì)中的主導(dǎo)地位比較穩(wěn)定。數(shù)據(jù)來源：萬州統(tǒng)計信息網(wǎng)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)分析PART 宏觀經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀57%2021年萬州第二產(chǎn)業(yè)分布情況天子工業(yè)園區(qū)長安跨越專用車星弘電器發(fā)達(dá)微電機(jī)貞泰鴻鞋業(yè)帥得龍服飾三峽技術(shù)紡織特星工貿(mào)萬興煙葉銀園力訊物流雷士照明五橋工業(yè)園區(qū)五橋聯(lián)合壩惠泰水輪機(jī)重慶啤酒科華水泥東松三雄電器鹽氣工業(yè)園萬植巨豐生態(tài)肥業(yè)三陽化工宜化化工蘭

10、花太陽能華歌生物化學(xué)華倫精細(xì)化工索特鹽化股份大全新能源吉必盛科技實(shí)業(yè)華歌生物化學(xué)大全新能源三陽化工科華水泥工業(yè)園區(qū)代表企業(yè)PART 宏觀經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀數(shù)據(jù)來源：萬州工業(yè)園區(qū)網(wǎng)企業(yè)名稱主打產(chǎn)品企業(yè)占地員工人數(shù)經(jīng)營狀況萬植巨豐生態(tài)肥業(yè)低濃度復(fù)合肥300畝約400人預(yù)計2015年年產(chǎn)將達(dá)100萬噸，預(yù)計產(chǎn)值22億元/年長安跨越越野車越野車400畝500人年產(chǎn)汽車5萬輛，年產(chǎn)值10億三陽化工化工產(chǎn)品280畝238人一期總投資8000萬元。預(yù)計項目總投資12億宜化化工鹽、合成氨、純堿、氯化銨 等200畝近1000人2009年實(shí)現(xiàn)工業(yè)總產(chǎn)值50億元，同比增長67%，銷售收入40億元，同比增長60%，工業(yè)增加值1

11、8億元，實(shí)現(xiàn)利稅1億元。 蘭花太陽能單晶硅及切片 150畝近1000人一期工程年產(chǎn)500噸單晶硅及切片項目于2010年4月20日竣工投產(chǎn)，可實(shí)現(xiàn)年銷售收入6億元 大全能源多晶硅1000畝400人年銷售額10億元。 典型企業(yè)分析萬州鹽氣化工園區(qū)是重慶規(guī)劃的三大化工基地之一，也是萬州當(dāng)前主要的產(chǎn)業(yè)園，目前典型企業(yè)的年產(chǎn)值都在5億元以上，經(jīng)營狀況較好。鹽氣化工園區(qū)PART 宏觀經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀數(shù)據(jù)來源：萬州工業(yè)園區(qū)網(wǎng)數(shù)據(jù)來源：重慶市及萬州區(qū)統(tǒng)計信息網(wǎng)城市人口狀況分析主城人口平穩(wěn)增長按照重慶市2021年3月13日通過的?關(guān)于加快把萬州建成重慶第二大城市的決定?，預(yù)計到2021年，萬州城鎮(zhèn)人口到達(dá)85萬人。城市

12、化進(jìn)程的主力人群為：從巫山、巫溪、奉節(jié)、云陽、城口等庫區(qū)縣，湖北利川、四川達(dá)州市，以及本區(qū)農(nóng)村的農(nóng)民組成的“新移民大軍。萬州城市化進(jìn)程的人口主要以巫山、奉節(jié)、云陽等庫區(qū)移民為主，與主城的產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入人口相比質(zhì)素較低，對萬州的整體消費(fèi)支撐缺乏。PART 宏觀經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀PART 城市定位及開展目標(biāo)2021年3月31日重慶市委審議通過了?關(guān)于加快把萬州建成重慶第二大城市的決定?全市城鄉(xiāng)統(tǒng)籌開展的特大城市和加快開展的重要增長極渝東北地區(qū)及三峽庫區(qū)的經(jīng)濟(jì)中心和對外開放的重要門戶和諧穩(wěn)定新庫區(qū)的示范區(qū)和庫區(qū)生態(tài)平安的重要屏障城市開展目標(biāo)及定位移民后續(xù)支持萬州投資總額占全市比例不少于淹沒實(shí)物指標(biāo)所占比例每年舉辦一

13、次重慶庫區(qū)對口支援及經(jīng)貿(mào)洽談會加大北部新區(qū)對萬州對口支援的力度，協(xié)調(diào)爭取有關(guān)中央企業(yè)對口支援萬州財政支持以2009年為基期年，20102012年，對萬州轄區(qū)市級稅收收入增量由環(huán)比補(bǔ)助改為定比補(bǔ)助20102012年，在市財政現(xiàn)有每年4000萬元經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展資金補(bǔ)助基礎(chǔ)上，每年再增加6000萬元設(shè)立第二大城市建設(shè)專項資金。加大對萬州區(qū)的均衡性財政轉(zhuǎn)移支付和其他專項資金補(bǔ)助力度支持萬州打造三峽庫區(qū)的區(qū)域性金融中心。金融支持選擇萬州部分鄉(xiāng)鎮(zhèn)作為統(tǒng)籌城鄉(xiāng)金融體制配套改革示范點(diǎn)，啟動土地承包經(jīng)營權(quán)、宅基地使用權(quán)、農(nóng)房所有權(quán)質(zhì)押試點(diǎn)。能源支持用氣：優(yōu)先滿足萬州工業(yè)發(fā)展所需天然氣，協(xié)調(diào)解決招商引資重大項目的天

14、然氣用氣指標(biāo)用電：加快推進(jìn)萬州大全新能源公司直供電試點(diǎn)，逐步擴(kuò)大對萬州大用戶的直供電范圍，對萬州地方電網(wǎng)的電力下網(wǎng)予以支持。加快以萬州為中心的三峽庫區(qū)電網(wǎng)建設(shè)。環(huán)境容量：在不突破萬州環(huán)境承載能力的前提下，支持萬州產(chǎn)業(yè)發(fā)展，合理確定萬州主要污染物減排量人才支持今后3年，每年從萬州選派20名干部上掛或外派鍛煉；每年選送100名符合條件的干部參加“萬名干部學(xué)歷教育”；每年從著名高校選派5名選調(diào)生到萬州工作。今年再選派332名大學(xué)生“村官”，實(shí)現(xiàn)每村1名大學(xué)生“村官”目標(biāo)。每年幫助萬州引進(jìn)100名城市規(guī)劃建設(shè)、鹽氣化工、機(jī)械制造、地災(zāi)防治等方面的緊缺急需專業(yè)人才。市政府對萬州區(qū)開展的支持力度較大，雖然

15、中長期的開展前景較好，但短期難以起到立竿見影的效果。PART 城市定位及開展目標(biāo)萬州主城區(qū)為“多中心組團(tuán)式布局結(jié)構(gòu)，總共分“四大片區(qū)江南新區(qū)、龍寶、天城、五橋，以及“八大組團(tuán)高筍塘組團(tuán)、龍寶組團(tuán)、山頂組團(tuán)、周家壩組團(tuán)、申明壩組團(tuán)、枇杷坪組團(tuán)、百安壩組團(tuán)、江南新區(qū)組團(tuán)本工程處于萬州城市中心區(qū)，高筍塘組團(tuán)內(nèi)。城市總體規(guī)劃高筍塘組團(tuán)是現(xiàn)在和未來萬州的商業(yè)金融中心，但萬州“多中心組團(tuán)式開展格局，將在一定程度上削弱本工程所在高筍塘組團(tuán)的核心地位。八大組團(tuán)功能定位：高筍塘組團(tuán)商業(yè)金融中心，是水上客運(yùn)交通樞紐。 龍寶組團(tuán)北部主要開展居住及第三產(chǎn)業(yè)，南部為公路、鐵路、航運(yùn)交通樞紐，重點(diǎn)開展工業(yè)和現(xiàn)代物流業(yè)。

16、山頂組團(tuán)主要功能為居住和科研教育，同時在遠(yuǎn)期形成萬州區(qū)級文化中心。 周家壩組團(tuán)主要功能為居住、旅游效勞。 申明壩組團(tuán)核心工業(yè)園區(qū)，主要開展工業(yè)。 枇杷坪組團(tuán)東部為倉儲區(qū)，西部以居住功能為主。 百安壩組團(tuán)西部以居住功能為主，東部以開展工業(yè)為主。 江南新區(qū)組團(tuán)全區(qū)的行政中心，同時包括高檔居住、高新產(chǎn)業(yè)、港區(qū)等功能。數(shù)據(jù)來源：萬州規(guī)劃局PART 城市規(guī)劃分析五橋片區(qū)江南新區(qū)天 城 片 區(qū)龍 寶 片 區(qū)數(shù)據(jù)來源：萬州城鄉(xiāng)規(guī)劃展示廳序號用地代號用地名稱面積（km2）比例（% ）1R居住用地20.8925.8%2C公共設(shè)施用地9.2811.5%C1商業(yè)金融用地3.84 3M工業(yè)用地16.17 20.0%4

17、W倉儲用地1.922.4%5T對外交通用地4.05 5.0%6S道路廣場用地15.1218.7%7U市政公用設(shè)施用地3.474.3%8G綠地9.6711.9%9D特殊用地0.400.5%合計城市建設(shè)用地80.98100.0%城市用地規(guī)劃萬州城市建設(shè)用地中，居住用地為平方公里，占25.8%；商業(yè)金融用地為平方公里，占4.7%；工業(yè)用地平方公里，占20.0%。在商業(yè)金融用地總規(guī)中，以高筍塘傳統(tǒng)商業(yè)中心用地為主，但周家壩、百安壩、江南新區(qū)都有較大的商業(yè)用地規(guī)劃，將會分流高筍塘商業(yè)中心區(qū)的消費(fèi)人流。數(shù)據(jù)來源：萬州城鄉(xiāng)規(guī)劃展示廳PART 城市規(guī)劃分析未來商業(yè)供給集中區(qū)產(chǎn)業(yè)規(guī)劃天子園規(guī)劃面積為10平方公里

18、，其中啟動區(qū)面積2平方公里，重點(diǎn)開展輕紡、機(jī)械、電子、食品等產(chǎn)業(yè)。鹽氣化工園規(guī)劃面積12平方公里，其中啟動區(qū)面積4平方公里，重點(diǎn)開展鹽化工、天然氣化工、玻璃及玻璃制品加工等。五橋園規(guī)劃面積8平方公里，其中啟動區(qū)面積2平方公里，重點(diǎn)開展現(xiàn)代醫(yī)藥、綠色食品加工、環(huán)保建材等產(chǎn)業(yè)。萬州工業(yè)圍繞“一區(qū)三園的總體布局，重點(diǎn)開展鹽氣化工、新材料新能源、機(jī)械電子、紡織服裝、食品藥業(yè)等五大產(chǎn)業(yè)。但傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)比重較大，高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)成長緩慢。數(shù)據(jù)來源：萬州工業(yè)園網(wǎng)站PART 城市規(guī)劃分析萬州建立了完善的水、路、空交通體系，目前輻射渝東北地區(qū)，遠(yuǎn)期規(guī)劃打造成“成渝經(jīng)濟(jì)區(qū)及“西三角地區(qū)的重要綜合交通樞紐。航空萬州機(jī)場將按

19、4D規(guī)模改擴(kuò)建，開通全國重要省會城市的航線；力爭到2015年，年旅客吞吐量達(dá)100萬人次，年貨郵吞吐量達(dá)12萬噸高速公路建成重慶-萬州、萬州-云陽、萬州-開縣規(guī)劃萬州-利川、萬州-達(dá)州、沿江高速南線萬州-忠縣、萬州-宜昌、沿江高速北線萬州-忠縣鐵路建成萬州-達(dá)州規(guī)劃萬州-宜昌、萬州-重慶城際、萬州-鄭州、萬州-西安、萬州-涪陵、萬州-黔江、萬州-奉節(jié)港口以新田港口物流園區(qū)建設(shè)為重點(diǎn)，加快推進(jìn)“一客八貨”9個作業(yè)區(qū)建設(shè)；力爭到2015年，使萬州港口貨物年通過能力達(dá)到4000萬噸，集裝箱通過能力達(dá)到100萬標(biāo)箱以上交通規(guī)劃PART 城市規(guī)劃分析一環(huán)一空八鐵八高九港數(shù)據(jù)來源：萬州城鄉(xiāng)規(guī)劃展示廳PAR

20、T 宏觀環(huán)境分析小結(jié)總體經(jīng)濟(jì)環(huán)境向好，但由于經(jīng)濟(jì)根底薄弱，萬州欲成為重慶第二大城市和渝東北地區(qū)及三峽庫區(qū)的經(jīng)濟(jì)中心，還需要較長時間。對本工程長期利好影響大，但不能促進(jìn)工程短期銷售。人口：2021年萬州城市人口為萬元，城市化率到達(dá)，主要為庫區(qū)移民和湖北利川，四川達(dá)州和村鎮(zhèn)移民。在2021年將到達(dá)85萬。規(guī)劃：重慶將萬州規(guī)劃為“一圈兩翼開展戰(zhàn)略中“東北翼的中心城市，重慶第二大城市和渝東北地區(qū)及三峽庫區(qū)的經(jīng)濟(jì)中心。產(chǎn)業(yè)：萬州以第二產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)，主要為鹽氣化工、機(jī)械電子、食品藥品、紡織服裝五大類。雖然2021年第三產(chǎn)業(yè)增長率到達(dá)了56.7%，但整體產(chǎn)值為億元，比重為，仍有較大提升空間宏觀經(jīng)濟(jì)開展增速較快

21、，但與主城各區(qū)相比仍有較大差距人口增長迅速，主要以移民導(dǎo)入為主以資源型產(chǎn)業(yè)支撐的城市經(jīng)濟(jì)在未來將面臨后勁缺乏的問題萬州中長期規(guī)劃前景較好，但經(jīng)濟(jì)根底薄弱，未能在短期內(nèi)促進(jìn)工程收益。經(jīng)濟(jì)：由于萬州經(jīng)濟(jì)根底比較薄弱，雖然近三年來萬州GDP經(jīng)濟(jì)增長都在20以上，但人均GDP與重慶市主城區(qū)的九龍坡、沙坪壩相比仍有明顯差距,位列13位。Part3 商業(yè)市場環(huán)境及時機(jī)分析Part3.1 萬州房地產(chǎn)市場特征分析Part3.2 商業(yè)市場分析Part3.3 工程時機(jī)和威脅分析 萬州房地產(chǎn)市場特征分析房地產(chǎn)投資分析房地產(chǎn)競爭板塊分析房地產(chǎn)供求價分析房地產(chǎn)市場容量分析房地產(chǎn)投資萬州近年來的房地產(chǎn)投資經(jīng)歷了較大的起伏

22、，開展并不穩(wěn)定。2006年以后萬州房地產(chǎn)市場進(jìn)入快速增長通道，年均增幅超過30%，尤其2021年的房地產(chǎn)開發(fā)投資到達(dá)了億元，其開發(fā)投資額是03年的倍。雖然萬州房地產(chǎn)投資額不斷在增長，但占整個固定投資的比重一直保持在10%的較低水平，反映出當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場活潑程度低，對地區(qū)經(jīng)濟(jì)影響力有限。萬州房地產(chǎn)投資額近七年來年均增速為26.2%，但在固投中的占比一直保持在10%的較低水平，反映出當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場活潑程度不夠，對地區(qū)經(jīng)濟(jì)影響力有限。PART 萬州房地產(chǎn)市場特征分析數(shù)據(jù)來源：重慶及萬州區(qū)統(tǒng)計信息網(wǎng)高筍塘板塊觀音巖板塊龍寶板塊天城板塊北山板塊北濱路板塊江南新區(qū)板塊五橋板塊中心城區(qū)板塊：老城中心商業(yè)區(qū)，

23、可開發(fā)土地稀缺；五橋板塊：傳統(tǒng)老城區(qū)，相關(guān)配套雖然較為齊全，但規(guī)劃落后；北山板塊: 歷史景點(diǎn)區(qū)域，但主要依托其豐富的江景資源打造沿江生活區(qū)；北濱路板塊：江景資源豐富，高價樓盤集中區(qū)域，但體量小、后期無土地供給；觀音巖板塊：三峽移民居住區(qū)域；周邊小區(qū)居住氣氛已成規(guī)模；江南新區(qū)板塊：開展中熱點(diǎn)板塊，未來高端工程集散地；龍寶板塊：主要開展第三產(chǎn)業(yè)，南部為公路、鐵路、航運(yùn)交通樞紐，在售樓盤較少；天城板塊：主要為多層、別墅等低密度高端物業(yè)，居住環(huán)境較好。萬州房地產(chǎn)板塊分布情況萬州房地產(chǎn)開展組團(tuán)式板塊化特征明顯，目前房地產(chǎn)開發(fā)熱點(diǎn)區(qū)域為北山、江南新區(qū)、北濱路、觀音巖板塊PART 萬州房地產(chǎn)市場特征分析萬州

24、房地產(chǎn)分布組團(tuán)式、板塊化特征明顯；目前市場供給的熱點(diǎn)地區(qū)主要分布在北山板塊、天城板塊、江南新區(qū)板塊、以及觀音巖板塊；近年來房價上漲較快，目前在售一線濱江高層銷售均價約在3500元/平米；高層成為市場供給主流，同時花園洋房和別墅等高端物業(yè)開始出現(xiàn)，物業(yè)形態(tài)逐漸豐富；江南新區(qū)由于良好的景觀條件，加上區(qū)政府的帶動作用，將成為未來高端房地產(chǎn)工程供給的主要區(qū)域和熱點(diǎn)區(qū)域；萬州房地產(chǎn)開展特征PART 萬州房地產(chǎn)市場特征分析房地產(chǎn)銷售2021年萬州商品住房的銷售均價為2993元/平方米，銷售金額為億元，市場容量有限。萬州商品房銷售面積和銷售金額近年來一直保持了較高的增長速度，但市場容量仍然較小，反映出萬州房

25、地產(chǎn)市場根底比較薄弱，與重慶第二大城市的地位不相匹配。PART 萬州房地產(chǎn)市場特征分析數(shù)據(jù)來源：重慶及萬州區(qū)統(tǒng)計信息網(wǎng)住宅市場2006年新增移民約5萬人，促進(jìn)商品住宅的跳躍式增長，2007-2021年商品住宅的年成交量在140萬平方米左右，較2006年增長一倍。萬州房地產(chǎn)住宅市場近年來開展迅速，因移民影響，增速逐年加快，呈現(xiàn)出“供需兩旺，量價齊升的局面；但20072021年非商品住宅的成交均價在2000-3000元/平方米，與住宅相當(dāng)，商鋪成交比例較小。PART 萬州房地產(chǎn)市場特征分析數(shù)據(jù)來源：重慶及萬州區(qū)統(tǒng)計信息網(wǎng)萬州房地產(chǎn)整體市場不活潑；2021年萬州商品房銷售金額為億元；2021年萬州商

26、品房銷均價為2993元/平方米。房地產(chǎn)投資額在固定資產(chǎn)投資中的占比較小，房地產(chǎn)投資和交易市場不活潑。2021年萬州商品住房的銷售均價為2993元/平方米，銷售金額為億元，創(chuàng)歷史新高。萬州房地產(chǎn)投資和交易市場不活潑，2021年商品住宅的銷售單價為2993元/平方米，銷售金額僅為億元?dú)v年最高，市場容量有限。2006年新增移民約5萬人，促進(jìn)商品住宅的跳躍式增長，2007-2021年商品住宅的年成交量在140萬平方米左右，較2006年增長一倍。PART 萬州房地產(chǎn)市場特征分析 Part 3.2 商業(yè)市場分析Part3.2.1 商圈分析Part3.2.2 商業(yè)街分析Part3.2.3 在售商業(yè)工程調(diào)查P

27、ART 商圈分析競爭格局萬州區(qū)商業(yè)圍繞“四圈一帶的開展格局，目前僅高筍塘商圈開展較為成熟，其它都處于開展的雛形階段。高筍塘核心商圈是萬州商業(yè)中心，商圈內(nèi)業(yè)態(tài)豐富，商品齊全，商戶眾多，輻射力較強(qiáng)，輻射范圍包括萬州城區(qū)、以及開縣、云陽、忠縣、奉節(jié)等周邊區(qū)縣；江南新區(qū)商圈、百安壩商圈、周家壩商圈為城市商業(yè)副中心。目前周家壩和百安壩形成了一定的商圈雛形，但商業(yè)開展還較為初級，商業(yè)形態(tài)多為批發(fā)零售商貿(mào)城和建筑底商，品牌商戶較少，商圈能量較小，輻射范圍限于本區(qū)域，重要商品消費(fèi)外流至高筍塘商圈的情況比較明顯。而江南新區(qū)商圈還處于規(guī)劃階段；“一帶，指濱江路休閑商貿(mào)經(jīng)濟(jì)帶；是高筍塘商圈外拓的重要承接帶和未來幾大

28、城市商業(yè)副中心的重要紐帶。但目前濱江路的功能更多還是主要是休閑帶、新興居住帶和城市快速道路，以及依托新興居住物業(yè)開展起來的少量商業(yè)聚集帶。 本工程所處的區(qū)域位于規(guī)劃中的濱江路休閑商貿(mào)經(jīng)濟(jì)帶。與高筍塘萬州城市商業(yè)中心距離最近。萬州商業(yè)格局分布高筍塘商圈被稱作萬州的“解放碑，是萬州的商業(yè)、金融、文化中心。高筍塘街道轄區(qū)幅員面積3平方公里，東接高筍塘商業(yè)中心廣場，西連萬州中天廣場，南臨長江，北靠萬州名山太白巖。轄10個社區(qū)，總?cè)丝?0萬余人。高筍塘商業(yè)街全長500余米，轄區(qū)內(nèi)有經(jīng)營日用百貨、服裝、家電、珠寶、 、眼鏡、裝飾建材、食品、藥品等大小店鋪130多家，重點(diǎn)商戶87家，其中有大型百貨商場2家，

29、各種專賣店50多家，經(jīng)營面積達(dá)20萬平方米，從業(yè)人員超過6000人，年營業(yè)額超過7億元。高筍塘核心商圈工程所屬的高筍塘組團(tuán)是萬州唯一的核心商圈，在城區(qū)以及周邊縣市有較強(qiáng)的影響力。高筍塘商圈PART 商圈分析新世紀(jì)萬州商都萬州經(jīng)營最成功、客戶接受度最高的大型商業(yè)賣場，入駐品牌在萬州本地處于中高檔.PART 商圈分析地址萬州區(qū)太白路2號開業(yè)時間1997年9月營業(yè)面積2.8萬方（五層樓）業(yè)態(tài)定位集百貨、超市、電器三業(yè)態(tài)于一體年營業(yè)額7.9億元交通線路1、2、3、7、8、10、11、16路人流量周六上午9:37-:40為251人入駐品牌ports、NIKE、ESPRIT 、歐萊雅、玉蘭油、百麗、千百度、金利來、卡帝樂鱷魚、杰克瓊斯等品牌簡述是萬州地區(qū)面積最大、品牌最多、檔次最高的大型綜合百貨商場，連續(xù)9年位居萬州零售行業(yè)銷售排名第一樓層及業(yè)態(tài)分布負(fù)一樓生活超市館：家居、清潔、文化用品，糖果糕點(diǎn)、糧油干副、蔬菜水果、生鮮熟食等一樓百貨名品館：珠寶、化妝品、鐘表、皮具皮鞋、二樓流行淑女館：精品女裝、少淑女裝、飾品等三樓仕女名品館：中老年服裝四樓男士風(fēng)采館：精品男裝、男褲、襯衫領(lǐng)帶等五樓運(yùn)動親子館：運(yùn)動休閑、健身器材、童