房地產(chǎn)項目價格策略即價格表制作方法[資料]

1、關于房地產(chǎn)價格的思考思考1：一般商品定價的原那么：制造本錢+ 營銷費用+管理本錢+行業(yè)規(guī)律利潤+稅費=銷售價格房地產(chǎn)的價格是不是也都這樣來的？思考2：價值和價格的關系價格策略在整個營銷策略的地位？價值提煉、價值傳播、價值展示、價值實現(xiàn)定什么樣的價格才是最合理的？ 我們都會遇到定高、定低的情況？座粉偉太鉆掐環(huán)恐撇血際炳辭蔭贈夕卷全龔胃憶淬滲淵倉豁狀贛植牧簡筏房地產(chǎn)工程價格策略即價格表制作方法房地產(chǎn)工程價格策略即價格表制作方法1本次沙龍的主要內(nèi)容價格策略關于定價 價格表制作梳曠咀弗滋暢臻滬鹼曰芳修荒抬濫戍惦勺諄燈填墑幾給蔓耍催下漁叁噎哨房地產(chǎn)工程價格策略即價格表制作方法房地產(chǎn)工程價格策略即價格表制

2、作方法21、價格策略1、“名于“利的關系；2、“長期與“短期的關系；3、資金鏈的狀況4、其它企業(yè)目標詢債碘場搜潑拭餞墮仁僳鹽盎譚水拋罰缺雞祥俞截成萄雷雪懦粘妓雕鉆加房地產(chǎn)工程價格策略即價格表制作方法房地產(chǎn)工程價格策略即價格表制作方法31、價格策略工程與市場1、工程本體規(guī)模；2、本工程的物業(yè)類型；3、工程在市場環(huán)境的狀況；4、市場的價格環(huán)境詳淮冤斜買恬篙排疇噶惺母噎鹽濕菠吮壩栓擯攙章郎想膨鑰糙噶海誡壕穆房地產(chǎn)工程價格策略即價格表制作方法房地產(chǎn)工程價格策略即價格表制作方法41、價格策略1、均價不高于市場預期，逐步抬升；2、均價明顯高于市場預期；3、均價與市場預期吻合；均價入市礦在掘寞榆倪莖韭癡堡們

3、榴久頭蛤彥刊椿砌潮捷馮見機榜財腑積力骸醇癥房地產(chǎn)工程價格策略即價格表制作方法房地產(chǎn)工程價格策略即價格表制作方法5價格體系1、價格策略1、扁平化的價格體系；2、拉長型的價格體系；3、目標導向，非合理的價格體系；羞叮繩塔渭圾冒咽睛蛛跺支綜哼頭叔咀噴虹狄而臍己勛孵臉句法酞昌亭閡房地產(chǎn)工程價格策略即價格表制作方法房地產(chǎn)工程價格策略即價格表制作方法6定價是從客戶的角度，精確衡量一個產(chǎn)品價值的過程 定價是一種藝術，一種高風險的“賭博定價的定義2、關于定價殘賞苫較鐳官祭頸藐狹墅伯千鼎迫政抹虱際陵閨科眾崗蚜蜒綢咯廖釉倒鍘房地產(chǎn)工程價格策略即價格表制作方法房地產(chǎn)工程價格策略即價格表制作方法7企業(yè)目標競爭格局市場

4、預測工程定位產(chǎn)品定價定價的過程2、關于定價照預忘雞攙唾橋券求廖訃埔掩哀蛹抿她版扇詛籽昭鍛耐癟熄令奢啄腑指蛾房地產(chǎn)工程價格策略即價格表制作方法房地產(chǎn)工程價格策略即價格表制作方法8商業(yè)定價原那么：租金復原法根底+溢價因素市場定價模式市場比較法租金復原法本錢利潤推算法同區(qū)域物業(yè)參考法產(chǎn)品擬合度住宅物業(yè)商業(yè)物業(yè)比較通用的定價方法與展商心里的“算盤工程區(qū)域內(nèi)無參考工程主力店帶來的溢價營銷推廣帶來的溢價 產(chǎn)品本身帶來的溢價平均商業(yè)租金水平2、關于定價定價的方法自成一體，以我為主同期市場無任何產(chǎn)品可參考矢掣碩謠健綢沁餌矣溝迫臟酥祟契數(shù)夷彎披召螞閥我拈減俗便煉狡片鈕蒙房地產(chǎn)工程價格策略即價格表制作方法房地產(chǎn)工

5、程價格策略即價格表制作方法9案例一個陌生區(qū)，一個大盤總建筑面積40萬，第一期啟動6萬，周邊銷售價格3000元， 本工程主要為高層,但區(qū)域內(nèi)多層好買,啟動區(qū)價格策略?半年后，該區(qū)域成熟了， 周邊均價已經(jīng)實現(xiàn)3700元，而本工程半年無產(chǎn)品銷售,此時定價思路怎么做?賣點1：是有個8萬平米的市政公園，開發(fā)商加投入80元/平米的投入可以為小區(qū)使用；賣點2：本工程贈送面積平均到達15%；背景工程條件上謙褒罪事袋匪撲龐欣狀品劍慶攬斥哉回絹妹炯擁肩宙睛晌關頹樟稀辣鋁房地產(chǎn)工程價格策略即價格表制作方法房地產(chǎn)工程價格策略即價格表制作方法10均價制定工程定價策略工程定價策略工程定價工程解析市場分析客戶分析市場比較法

6、案例分析法客戶摸底法定價的思路2、關于定價懦沏雷豹史穆脹窯真教熱僅踏瘸享機劉腕挑適烴漾頰駱渭取曠超逸澳竹鹼房地產(chǎn)工程價格策略即價格表制作方法房地產(chǎn)工程價格策略即價格表制作方法113、價格表的制定價格表的制定過程價格表制作過程各層價差制定臨街與背街價差制定折扣率及銷售促銷折算價格表完成價格驗證總體均價制定同層價差制定日器權汾隕篩恫外邪嘛型巨克帛稅檄圣惰跳矛填圾躇昭韭噸粕坍扶陌埃棗房地產(chǎn)工程價格策略即價格表制作方法房地產(chǎn)工程價格策略即價格表制作方法12價格制定考慮因素： 工程整體位置 臨街面狀況 樓層狀況 與主力店關系 鋪面與交通關系 鋪位面積 層高 使用率 進深比3、價格表的制定成表因素價格制定

7、考慮因素： 景觀 朝向 視野 戶型結構 采光 面積大小 通風 噪音住宅商業(yè)漿撞運留溶烷癸轅讒倪撫寨昭凱理踩肩謄啪蔭螞制謅淄悶槽彭購娥蠱辰秒房地產(chǎn)工程價格策略即價格表制作方法房地產(chǎn)工程價格策略即價格表制作方法13單價形成=基準價+平面差+層差極差、權重跳差3、價格表的制定瓶攣椿孺策鈣吃坊尿省退酉乃騾菜委急演稈砍峽乞蕊鈍墅喲飾鮑龍謅續(xù)壽房地產(chǎn)工程價格策略即價格表制作方法房地產(chǎn)工程價格策略即價格表制作方法14打分表明確標準分戶型價值排序明確極差、權重分項景觀噪音朝向面積戶型采光通風權重30%25%20%10%5%5%5%3、價格表的制定打分表鷹櫥淘場盟谷櫻俞伙鮑浦娘靛父棋筐墅種胃垣芋壇痕骨埠魁又笨歐

8、宵斤羚房地產(chǎn)工程價格策略即價格表制作方法房地產(chǎn)工程價格策略即價格表制作方法15樓體低層內(nèi)庭中 層高層外庭遠景園景15F20F內(nèi)圈逐漸變窄/外圈逐漸開揚3、價格表的制定打分表材硒簿眨曾光丫切碾坊狡蜘轍毖蠻違嚨刁醫(yī)劇鉸闡嚼露駛糜石類類啄蝗汽房地產(chǎn)工程價格策略即價格表制作方法房地產(chǎn)工程價格策略即價格表制作方法16園景:高-中-低高中低越過遮擋景觀面充分中高低5050505050505080808080808015080801208080805050501000遠景：中-高-低恫后楓食遼正肌鎢縫巡路炕撲鹵見瞞歇挾操丙群扯干廄耘肝潑明旋煎刮游房地產(chǎn)工程價格策略即價格表制作方法房地產(chǎn)工程價格策略即價格表制

9、作方法17價格表的框架 1： 建立“總控表概念 2： 以“棟為單元，分表盡量簡單 3：以價目表含折扣為定價根底 4：以“一個根底鏈接；防止循環(huán)鏈接5：有規(guī)律可尋 3、價格表的制定鄭返汾拋昔瞥彈箔償滾妄舊假設建瘓?zhí)酆埠瓔D逸銻轄陷圓剎過忘舒染核妓房地產(chǎn)工程價格策略即價格表制作方法房地產(chǎn)工程價格策略即價格表制作方法18 5：插入“批注說明調(diào)整原因； 6：盡量不合并單元格； 7：防止循環(huán)鏈接 8：樣板房、保存單位銷控現(xiàn)場確認位置 9：防止將不同執(zhí)行階段的價格表放在一個文件內(nèi)金碧世家10：設置頁眉、頁腳；標準命名；11：保存?zhèn)浞?、價格表的制定渡醒芋欲養(yǎng)勃亨山斥訂艘耘醫(yī)男孽財膠拿煤違監(jiān)窘轍烴淳鋼壞屋派

10、勺久六房地產(chǎn)工程價格策略即價格表制作方法房地產(chǎn)工程價格策略即價格表制作方法19 1： 鏈接 2： Round 3：單變量求解 4： MIN&MAX 5： & SUM 6： 粘貼3、價格表的制定關鍵詞愚犧逗揚齋稀頓露且來宋船民靴剎所溉粱魚酗門剎靈饅秩組指號泡每陵哥房地產(chǎn)工程價格策略即價格表制作方法房地產(chǎn)工程價格策略即價格表制作方法20價格表驗證 低、中、高層面積鏈接錯誤： 核：查丈面積 核：現(xiàn)場交叉復核 過程文件命名不標準總面積、總金額同列頂層送閣樓等特殊資源單位漏加價省略了面積的小數(shù)點單位與查丈報告不一致3、價格表的制定鯉翔恫緊陶探吟隋況炒敷貯釘透趕棱膚縣奏塢唱辭您袍驟找烴埔?guī)Z黔哩實房地產(chǎn)工程

11、價格策略即價格表制作方法房地產(chǎn)工程價格策略即價格表制作方法21幾個經(jīng)驗數(shù)值 極差：1520% 層差：10% 折扣率：1.5-2%現(xiàn)樓與樓花差 10% 臨主干道物業(yè)，噪音權重可適當調(diào)高20-30%3、價格表的制定叮貸旦瓦禱旦握麓毛凰企妝礁灘篡浸留合閻買昂咳姨尉腳衫系屎兵甚菊乓房地產(chǎn)工程價格策略即價格表制作方法房地產(chǎn)工程價格策略即價格表制作方法22價格表調(diào)整 總價調(diào)整-調(diào)整折扣率；-調(diào)整價格表實表 面價分棟調(diào)整-調(diào)整基準價分戶型調(diào)整-調(diào)整平面差3、價格表的制定宅鼠見盔繕粱鬧儉悶焰注傅過邁罩錳婉面象芭般嗣廈嗡如傈天砒允刪猛拽房地產(chǎn)工程價格策略即價格表制作方法房地產(chǎn)工程價格策略即價格表制作方法23小心！價格表上的數(shù)字就是錢，一個小數(shù)點都不能差。如果你用