萬(wàn)科對(duì)于社區(qū)商業(yè)運(yùn)營(yíng)模式分析 (2)ppt課件

1、社區(qū)商業(yè)運(yùn)營(yíng)分析深圳地產(chǎn)市場(chǎng)研討部2021年4月會(huì)議紀(jì)要：要重點(diǎn)思索大工程如何運(yùn)營(yíng)的問(wèn)題，將以往開(kāi)發(fā)大工程的思緒轉(zhuǎn)變?yōu)檫\(yùn)營(yíng)大工程，經(jīng)過(guò)大工程的運(yùn)營(yíng)實(shí)現(xiàn)工程價(jià)值的最大化。在工程前期要將非住宅部分商業(yè)、大超市、健身等排布好，明確開(kāi)發(fā)順序，要明確商業(yè)的業(yè)主是誰(shuí)？要思索他們?nèi)绾慰梢話甑藉X(qián)？住宅開(kāi)發(fā)的后期再來(lái)思索商業(yè)配套的事情對(duì)住宅銷(xiāo)售的意義不大，同時(shí)也不利于小區(qū)氣氛的營(yíng)造。這個(gè)課題作為一個(gè)作業(yè)布置給深圳地產(chǎn)，一個(gè)月以后匯報(bào)；思緒分析：1如何運(yùn)營(yíng)？實(shí)現(xiàn)工程價(jià)值最大化運(yùn)營(yíng)的前提是商業(yè)功能合理2前期將非住宅部分規(guī)劃好對(duì)各種功能的商業(yè)進(jìn)展組合，確定規(guī)劃3開(kāi)發(fā)順序商業(yè)與住宅開(kāi)發(fā)之間的關(guān)系，控制節(jié)拍4商業(yè)的業(yè)主是

2、誰(shuí)讓商業(yè)的運(yùn)營(yíng)者賺錢(qián)，建立什么樣的協(xié)作方式業(yè)態(tài)、規(guī)劃、節(jié)拍、協(xié)作盡能夠到達(dá)住戶、商戶和開(kāi)發(fā)商三方利益的平衡中心是在不損失或少損失開(kāi)發(fā)商利益的前提下讓商家賺錢(qián)，賺錢(qián)的前提是滿足客戶需求商戶住戶開(kāi)發(fā)商1、商戶賺錢(qián)才干繼續(xù)運(yùn)營(yíng)2、社區(qū)成熟，住戶才干舒心3、住戶稱心，開(kāi)發(fā)商才干賺錢(qián)業(yè)態(tài)+規(guī)劃協(xié)作相關(guān)建議節(jié)拍客戶需求商家需求邏輯與提綱客戶對(duì)社區(qū)商業(yè)的需求包括“滿足根本生活，提升生活質(zhì)量及休閑游憩等三類，獨(dú)立主城的郊區(qū)大盤(pán)需同時(shí)具備以上功能社區(qū)商業(yè)滿足根本生活功能提高生活質(zhì)量功能休閑游憩功能資料來(lái)源：2005年北京社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)如何定位/小組分析客戶提及率50%20%客戶提及率50%客戶提及率20%“滿足根

3、本生活類主要業(yè)態(tài)包括綜合超市、菜市場(chǎng)、購(gòu)物中心和銀行，根本滿足客戶的日常購(gòu)物需求客戶對(duì)業(yè)態(tài)提及率資料來(lái)源：2005年北京社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)如何定位/偉業(yè)社區(qū)商業(yè)要點(diǎn)滿足生活需求的必備商業(yè)用品，生活必備的“柴米油鹽醬醋茶，主要包括雜貨、食品、調(diào)料、衣服、鞋帽、建筑資料等“提升生活質(zhì)量類的主要業(yè)態(tài)包括藥房、診所、餐館、郵局、健身中心等客戶對(duì)業(yè)態(tài)提及率提升生活質(zhì)量、添加生活便利性的功能，主要包括郵政、電信、警察所、醫(yī)療中心等公共事業(yè)，也包括干洗、修鞋、裁剪、洗車(chē)等日常效力“休閑游憩類的主要業(yè)態(tài)包括書(shū)店、游泳池、文娛中心、老年活動(dòng)中心等，以及社區(qū)的文娛休閑場(chǎng)所和設(shè)備客戶對(duì)業(yè)態(tài)提及率在生活必要的購(gòu)物和效力內(nèi)容

4、之外，為滿足社區(qū)居民游憩休閑需求的商業(yè)及文娛設(shè)備，包括雕刻、滑冰場(chǎng)、電影院、健身房、攝影、旅游代理等在思索客戶需求的根底上，需在2公里的客戶消費(fèi)半徑內(nèi)研討已有的商業(yè)布置，以確定社區(qū)的詳細(xì)商業(yè)職能步行5分鐘步行10分鐘騎車(chē)15分鐘1、步行5分鐘到達(dá)“便利店，約300m2、步行10分鐘到達(dá)超市和餐飲店，約500m3、騎車(chē)15分鐘到達(dá)購(gòu)物中心住戶便利店超市/餐飲店購(gòu)物中心邏輯與提綱業(yè)態(tài)+規(guī)劃協(xié)作相關(guān)建議節(jié)拍客戶需求商家需求配套內(nèi)容商家需求客戶需求開(kāi)發(fā)商態(tài)度滿足基本生活功能（基本需求）超市1、能銜接上班或回家的動(dòng)線2、一定的居民量（500戶起）3、有聚客點(diǎn)4、能見(jiàn)度好5、停車(chē)方便，停車(chē)位充足1、步行距

5、離10-15分鐘2、商品品種齊全3、商品品質(zhì)保證4、商品價(jià)格合理（5%）長(zhǎng)期返租銀行1、一定的居民量2、能見(jiàn)度好1、ATM機(jī)2、安全監(jiān)控設(shè)施菜市場(chǎng)1、能銜接上班或回家的動(dòng)線2、一定的居民量3、有聚客點(diǎn)4、能見(jiàn)度好5、停車(chē)方便，停車(chē)位充足1、步行距離10-20分鐘2.品種要有蔬菜、水果、肉類、魚(yú)類3.價(jià)格與市場(chǎng)價(jià)接軌提高生活質(zhì)量功能（品質(zhì)需求）24小時(shí)便利店1、能銜接上班或回家的動(dòng)線2、一定的居民量3、能見(jiàn)度好無(wú)小型餐飲店1、能銜接上班或回家的動(dòng)線2、一定的居民量3、有聚客點(diǎn)4、能見(jiàn)度好5、停車(chē)方便，停車(chē)位充足1、集中設(shè)置2、配備早餐店、快餐店、小吃店、熟食店美發(fā)店1、一定的居民量2、能見(jiàn)度好無(wú)

6、面包房1、一定的居民量2、能見(jiàn)度好1、商品品質(zhì)保證2、商品價(jià)格合理（5%）家政服務(wù)1、一定的居民量2、能見(jiàn)度好無(wú)電腦維修1、一定的居民量無(wú)干洗店1、一定的居民量2、能見(jiàn)度好無(wú)定向扶持休閑游憩功能（游憩需求）郵局1、一定的居民量無(wú)市場(chǎng)自由發(fā)展家電維修1、一定的居民量無(wú)大型酒樓、酒家1、一定的居民量2、能見(jiàn)度好3、停車(chē)方便，停車(chē)位充足無(wú)書(shū)店1、一定的居民量無(wú)文具店1、一定的居民量無(wú)嬰兒用品1、一定的居民量無(wú)美容美體店1、一定的居民量無(wú)商家需求超市：客流量是決議超市配套的關(guān)鍵前提條件：詳細(xì)要求：【超市】1) 位置：應(yīng)位于業(yè)主回家道路上；小型超市控制在10分鐘內(nèi)步行間隔、中大型超市控制在10-15分鐘

7、步行間隔設(shè)計(jì)；2) 價(jià)錢(qián)：不宜高于區(qū)外價(jià)錢(qián)15%以上；3) 質(zhì)量: 應(yīng)銷(xiāo)售品牌產(chǎn)品，保證無(wú)冒充偽劣、過(guò)期商品；4) 種類：中大型超市應(yīng)種類齊全，且提供多個(gè)品牌供選擇；如步行15分鐘內(nèi)沒(méi)有大型菜市場(chǎng)的，應(yīng)設(shè)置肉菜專柜；5) 效力：中大型超市應(yīng)是品牌連鎖，并提供質(zhì)量保證和送貨效力；運(yùn)營(yíng)時(shí)間宜在8：00-22：00；6) 環(huán)境：應(yīng)做到燈光亮堂、地面干凈，擺放整齊、分類有序；15分鐘步行間隔以上無(wú)中大型超市，應(yīng)配中大型超市3000-5000；10-15分鐘步行間隔內(nèi)有中大型超市，應(yīng)配小型超市小于1000；萬(wàn)科返租，控制業(yè)態(tài)商家需求菜市場(chǎng) ：在前期客流量有限的情況下，菜市場(chǎng)是超市的最優(yōu)替代前提條件：詳細(xì)

8、要求：【菜市場(chǎng)】20分鐘步行間隔內(nèi)，無(wú)中大型菜市場(chǎng)，配中大型菜市場(chǎng)1500-2000平方或更大；10-15分鐘步行間隔內(nèi)有中大型菜市場(chǎng)，配小型菜市場(chǎng)或超市肉菜專柜小于500平方；萬(wàn)科返租，控制業(yè)態(tài)中型市場(chǎng)1)位置：應(yīng)控制在步行15分鐘間隔范圍內(nèi)；有人行道，適宜步行；2)種類：應(yīng)至少有蔬菜、肉類、魚(yú)類、海鮮、水果等；3)價(jià)錢(qián)：宜與市場(chǎng)價(jià)錢(qián)接軌；4)新穎程度：蔬菜應(yīng)保證新穎；5)環(huán)境：亮堂、干凈、無(wú)異味；小型菜市場(chǎng)或超市肉菜專柜1)位置：控制在步行5-10分鐘間隔內(nèi)，營(yíng)業(yè)時(shí)間8：00-20：00，滿足業(yè)主不同時(shí)段需求；2)種類：宜提供當(dāng)季蔬菜、豬肉等；3)價(jià)錢(qián)：業(yè)主可接受價(jià)錢(qián)比市場(chǎng)價(jià)高約20-30

9、%；商家需求銀行 ：銀行配套與否取決社區(qū)周邊的配套現(xiàn)狀前提條件：詳細(xì)要求：社區(qū)周邊沒(méi)有，那么配；萬(wàn)科返租，控制業(yè)態(tài)【銀行】1) 品牌：至少有一家國(guó)有四大銀行。需求以四大銀行中國(guó)銀行、建立銀行、工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行為首選。其次，為招商銀行、廣東開(kāi)展銀行等；2) 柜臺(tái)業(yè)務(wù)：應(yīng)提供存取款業(yè)務(wù)、轉(zhuǎn)賬匯款、水電繳交、辦理貸款還貸業(yè)務(wù)、基金等投資業(yè)務(wù)等；3) ATM機(jī)：應(yīng)有存款、取款、存折打印、羊城通或深圳通充值等根本業(yè)務(wù)；保證機(jī)器的穩(wěn)定運(yùn)營(yíng)、及時(shí)報(bào)修、有足夠的現(xiàn)金可取注：ATM機(jī)個(gè)數(shù)需求不明顯；4) 平安性：應(yīng)提供銀行內(nèi)的平安性保證設(shè)備、監(jiān)控設(shè)備，并保證ATM機(jī)之間的間隔等；商家需求藥店 ：藥店配套與否取

10、決社區(qū)周邊的配套現(xiàn)狀前提條件：詳細(xì)要求：社區(qū)周邊沒(méi)有，那么配；萬(wàn)科返租，控制業(yè)態(tài)【藥店】1) 位置：控制在步行10分鐘間隔內(nèi)；2) 品牌：應(yīng)是連鎖平價(jià)藥房，以藥店的品牌來(lái)保證產(chǎn)品的質(zhì)量；3) 質(zhì)量：應(yīng)以知名品牌為主，而非銷(xiāo)售自有品牌、不知名品牌商品；藥品的消費(fèi)日期在合理范圍內(nèi)，離過(guò)期時(shí)間近不可接受；4) 種類：絕大多數(shù)常用藥，如感冒、消炎、胃藥、外用藥等；應(yīng)確保提供兒童用藥；5) 效力：宜有醫(yī)師駐店；有24小時(shí)運(yùn)營(yíng)窗口；可以用醫(yī)?？?；邏輯與提綱業(yè)態(tài)+規(guī)劃協(xié)作相關(guān)建議節(jié)拍客戶需求商家需求社區(qū)商業(yè)規(guī)劃類型多個(gè)小集中商業(yè)+商業(yè)街純商業(yè)街資料來(lái)源：深圳社區(qū)商業(yè)專題研討/小組分析規(guī)劃：社區(qū)商業(yè)的規(guī)劃包括

11、三種主要方式，分別適用于金色、城花、四季系列大型集中商業(yè)+商業(yè)街1、大型集中商業(yè)作為綜合性商場(chǎng)或大型超市的備選地，聚集社區(qū)及周邊消費(fèi)人流2、利用商業(yè)街布置日常生活類及休閑類商業(yè)，利用大型商業(yè)聚集的人流消費(fèi)3、適宜于成熟期的郊區(qū)盤(pán)或市區(qū)的大型盤(pán)。福田中港城，南山信和春天。適用于城花系列或金色系列1、周邊客流缺乏以支撐大型商業(yè)。利用多個(gè)中小型的商業(yè)打特征與差別化，利用小超市效力社區(qū)居民的根本需求2、商業(yè)街打差別化和特征，與集中性商業(yè)成為互為補(bǔ)充的街區(qū)3、適宜于周邊客流缺乏，但某方面需求充足的社區(qū)。適用于四季系列。1、周邊已有大型的集中商業(yè)，已構(gòu)成一個(gè)區(qū)域性商圈，周邊商業(yè)氣氛成熟2、商業(yè)街進(jìn)一步豐富

12、商圈內(nèi)的功能與業(yè)態(tài)3、適宜于市區(qū)內(nèi)商業(yè)成熟區(qū)域的樓盤(pán)。適用于金色系列。深圳萬(wàn)科城采用集中商業(yè)和商業(yè)街的規(guī)劃方式，并集中布置，對(duì)小區(qū)外開(kāi)放，是城花系列商業(yè)的勝利案例注：1、深圳萬(wàn)科城在興建初期屬于四季，目前已演化為城花/肖大訪談/小組分析1、組合：塊狀+帶狀的組合，便于業(yè)態(tài)規(guī)劃2、道路：商業(yè)及道路向外開(kāi)放，吸引客流3、節(jié)點(diǎn)：景觀與商業(yè)結(jié)合，構(gòu)成客戶聚集點(diǎn)4、區(qū)隔：商業(yè)獨(dú)立布置，住宅商業(yè)有效區(qū)隔住宅住宅萬(wàn)科城案例塊狀商業(yè)有利于加強(qiáng)商家的集聚功能，讓客戶感遭到“場(chǎng)域效應(yīng) ；條狀商業(yè)便于布置商業(yè)街，將購(gòu)物與休閑結(jié)合在一同塊狀商業(yè)集中商業(yè)帶狀商業(yè)萬(wàn)科城案例對(duì)外開(kāi)放的商業(yè)及道路系統(tǒng)有利于吸引外部客戶，使社

13、區(qū)商業(yè)演化為效力于周邊的區(qū)域級(jí)商業(yè)，為商家吸引足夠的客流華為新天下華為新天下萬(wàn)科城萬(wàn)科城案例商業(yè)休閑商業(yè)區(qū)和休閑區(qū)的集中布置進(jìn)一步強(qiáng)化聚集客流作用，成為焦點(diǎn)；客戶購(gòu)物消費(fèi)的同時(shí)獲得休閑享用，提升社區(qū)商業(yè)檔次規(guī)劃分析實(shí)景照片萬(wàn)科城案例社區(qū)商業(yè)獨(dú)立布置有效區(qū)隔了商業(yè)和住宅，同時(shí)保證了社區(qū)內(nèi)多數(shù)業(yè)主可以在10分鐘內(nèi)步行至商業(yè)中心商業(yè)中心300米500米資料來(lái)源：購(gòu)物步行間隔700米很遠(yuǎn)萬(wàn)科城案例業(yè)態(tài)主要商家面積總計(jì)滿足基本生活功能（基本需求）超市華潤(rùn)萬(wàn)家5435便利店萬(wàn)店通、一致藥店、博士眼鏡、萬(wàn)果園等提高生活質(zhì)量功能（品質(zhì)需求）餐飲丹桂軒， KFC ，湘江老櫥，關(guān)東風(fēng)，名典咖啡，肥牛府，巴蜀滋味軒

14、, 印度餐廳等8083裝修家居百安居、北新裝飾、雅蘭床褥等1573社區(qū)服務(wù)中國(guó)銀行、柯達(dá)沖印、小白兔干洗等315地產(chǎn)中介中原、中聯(lián)、創(chuàng)輝、萬(wàn)科租賃、世聯(lián)等休閑游憩功能（游憩需求）服飾精品貝麗童裝、三王四木、芬怡內(nèi)衣、萬(wàn)盛鞋業(yè)等543休閑娛樂(lè)雪天使、亞文萊爾、月亮灣足浴等473美容美發(fā)自然美、發(fā)軒名店、克麗緹娜、靚點(diǎn)、神采等1139音像久美書(shū)店、眾音音像培訓(xùn)、旅游平安保險(xiǎn)、機(jī)票、語(yǔ)言培訓(xùn)、藝術(shù)培訓(xùn)等306萬(wàn)科城案例萬(wàn)科城的業(yè)態(tài)涵蓋“根本需求、“質(zhì)量需求及游憩需求，業(yè)態(tài)齊全豐富，勝利輻射到社區(qū)周邊地域經(jīng)過(guò)業(yè)態(tài)控制，構(gòu)成了以餐飲為中心特征的街區(qū)，使萬(wàn)科城的社區(qū)商業(yè)與周邊商業(yè)及其他社區(qū)商業(yè)區(qū)隔開(kāi)來(lái)餐飲

15、1、丹桂軒；2、 KFC ；3、湘江老櫥；4、關(guān)東風(fēng)；5、名典咖啡；6、肥牛府；7、巴蜀滋味軒；8、印度餐廳9、必勝客等萬(wàn)科城案例規(guī)劃讓商圈晉級(jí)，規(guī)劃上需求留意 “集中布置和“對(duì)外開(kāi)放，經(jīng)過(guò)業(yè)態(tài)組合讓社區(qū)商業(yè)成為區(qū)域級(jí)商業(yè)商圈級(jí)別商業(yè)價(jià)值社區(qū)型商圈區(qū)域型商圈區(qū)級(jí)商圈市級(jí)商圈規(guī)劃讓商圈晉級(jí)小結(jié)1、根據(jù)客戶需求確定小區(qū)業(yè)態(tài)，并分期進(jìn)展統(tǒng)籌分配2、規(guī)劃上留意“根本需求、“質(zhì)量需求、“游憩需求直接的組合3、規(guī)劃上需思索后期招商組合邏輯與提綱業(yè)態(tài)+規(guī)劃協(xié)作相關(guān)建議節(jié)拍客戶需求商家需求根據(jù)住宅的開(kāi)發(fā)階段合理安排商業(yè)業(yè)態(tài)和商業(yè)體量是社區(qū)商業(yè)勝利的關(guān)鍵；郊區(qū)大型樓盤(pán)需配備0.9平米/人商業(yè) 商業(yè)業(yè)態(tài)、進(jìn)度與入

16、住之間匹配商業(yè)規(guī)模與住宅規(guī)模匹配業(yè)態(tài)配比在工程不同階段也是不同的。開(kāi)盤(pán)的時(shí)候便利店、銀行網(wǎng)點(diǎn)等配套設(shè)備要建立起來(lái)，實(shí)踐操作中，可以思索把首期商業(yè)配置在售樓部、會(huì)所等顯眼的位置；工程第一期入住后，超市、干洗、送水、裝修、窗簾、銀行網(wǎng)點(diǎn)、美容理發(fā)等就都需求，這對(duì)入住的客戶也是心思保證根據(jù)住戶的多少，確定商業(yè)的體量。就超市而言，要根據(jù)工程整體規(guī)劃有多少戶來(lái)統(tǒng)計(jì)常住率，最終確定超市體量的大小。首期的超市主要思索首期的需求，整個(gè)社區(qū)的超市要到后期確定。另外要思索到社區(qū)的入住率，人口特征，開(kāi)放性社區(qū)還是封鎖性社區(qū)等在住宅開(kāi)發(fā)的前期，適度低配有利于商業(yè)成熟；在住宅開(kāi)發(fā)中后期，適度高配有利于構(gòu)成大規(guī)模的商業(yè)中

17、心，提高等級(jí)人數(shù)(戶數(shù)*3商業(yè)面積適配低配一期二期三期四期N期高配0.9平米/人商業(yè)體量的大小要配合工程的開(kāi)發(fā)周期，根據(jù)住戶需求量確定商業(yè)體量 鳳凰城一期開(kāi)盤(pán)的時(shí)候，由于事先估計(jì)到社區(qū)較大，內(nèi)部交通不便，首先建筑了交通中心，此外還配建了10000平米的商業(yè)，并于一期客戶入住時(shí)就投入了運(yùn)營(yíng)雖然由于這部分商業(yè)開(kāi)業(yè)較早，管理沒(méi)有閱歷，但滿足了客戶必需的生活需求，其中最受客戶青睞的部分就是大約1000平米的超市 隨著社區(qū)建立規(guī)模的擴(kuò)展，又在東大門(mén)建筑了規(guī)模18000平方米的商業(yè)街，用以填補(bǔ)商業(yè)配套的缺乏 按照大約10萬(wàn)人口入住的規(guī)范估計(jì)，碧桂園在一期商業(yè)中心附近預(yù)留了大片用地隨著超越萬(wàn)畝社區(qū)的逐漸成熟

18、，碧桂園方案利用預(yù)留地建筑規(guī)模超越20000平方米的超市，并配建其它相關(guān)商業(yè)設(shè)備資料來(lái)源：碧桂園銷(xiāo)售中心商業(yè)部訪談初期中期后期工程開(kāi)發(fā)周期碧桂園鳳凰城10000畝，人口10萬(wàn)，3萬(wàn)多戶，最早有約1000平方的超市，后來(lái)有了大約2000平方。如今鳳凰城社區(qū)接近成熟，方案做超越20000平方的超市鳳凰城案例-301資料來(lái)源：碧桂園銷(xiāo)售中心商業(yè)部訪談住宅收入足以應(yīng)對(duì)建立大型社區(qū)商業(yè)支出，不對(duì)公司現(xiàn)金流構(gòu)成壓力碧桂園根據(jù)第一期的人口需求建立1000平米的超市，初期不投大量資金建造應(yīng)付后期開(kāi)展的社區(qū)商業(yè)隨著大社區(qū)的逐漸成熟，原建1000平米的超市已不能滿足客戶的需求，碧桂園不立刻開(kāi)建能應(yīng)付整個(gè)鳳凰城未來(lái)

19、人口需求的20000平方米超市，反而先建立暫時(shí)菜市場(chǎng)，應(yīng)對(duì)住戶需求，大受歡迎方案在人口上升到一定數(shù)字，住宅現(xiàn)金流回籠后再大規(guī)模投進(jìn)資金配建20000平方米的超市同時(shí)，要思索到其對(duì)現(xiàn)金流的影響。資金投入要配合收入，階段性控制商業(yè)體量在目前住宅收入還未能應(yīng)負(fù)20000平方米大型超市的建造及運(yùn)營(yíng)本錢(qián)時(shí)，暫時(shí)菜市場(chǎng)本錢(qián)低，資金需求小，減低對(duì)公司現(xiàn)金流的負(fù)擔(dān)初期有限的住宅現(xiàn)金流入足以應(yīng)付小型超市的建造及運(yùn)營(yíng)本錢(qián)鳳凰城案例初期中期后期工程開(kāi)發(fā)周期社區(qū)商業(yè)設(shè)備建造對(duì)現(xiàn)金流的影響適宜的業(yè)態(tài)分布節(jié)拍和多元化的招商方式是勝利構(gòu)建社區(qū)商業(yè)體系的另一重要要素-301資料來(lái)源：萬(wàn)科戰(zhàn)略規(guī)劃任務(wù)小組及麥肯錫顧問(wèn)研討成果，

20、美格行商業(yè)地產(chǎn)研討資料2005建筑裝潢裝飾店、小型日用雜貨店、超市、家具店、群眾餐飲綜合超市/標(biāo)超、百貨店、書(shū)店、美容美發(fā)、快餐店、醫(yī)藥店、銀行、郵政、保險(xiǎn)、地產(chǎn)中介超市、便利店、服裝專賣(mài)店、美容美發(fā)、健身、特征餐飲、茶館、酒吧、文娛、社區(qū)公共效力、銀行、證券、郵電、培訓(xùn)主力店、主力業(yè)態(tài)戰(zhàn)略協(xié)作同伴、具有實(shí)踐控制權(quán)的連鎖商業(yè)更新主力商戶招入次主力商戶繼續(xù)更新招入剩余零散商戶根據(jù)社區(qū)客戶調(diào)研及規(guī)劃想象，選擇優(yōu)質(zhì)商戶介入整個(gè)社區(qū)商業(yè)的前期謀劃尋覓可以長(zhǎng)期協(xié)作的主力業(yè)態(tài)協(xié)作同伴掌控具備長(zhǎng)期運(yùn)用價(jià)值的運(yùn)營(yíng)主力業(yè)態(tài)的商戶運(yùn)營(yíng)業(yè)績(jī)與協(xié)作態(tài)度直接決議效力質(zhì)量與投資收益，以此為評(píng)判規(guī)范考核、更新已招入主力商戶

21、分業(yè)態(tài)建立協(xié)作資源庫(kù)，不斷提高次主力商戶的招商效率與質(zhì)量繼續(xù)考核既有商戶質(zhì)量，根據(jù)考核結(jié)果與客戶需求不斷更新分業(yè)態(tài)建立協(xié)作資源庫(kù)，不斷提高零散商戶的招商效率與質(zhì)量工程開(kāi)發(fā)周期業(yè)態(tài)組合類型主要招商對(duì)象主要招商方式初期中期后期鳳凰城案例邏輯與提綱業(yè)態(tài)+規(guī)劃協(xié)作相關(guān)建議節(jié)拍客戶需求商家需求商業(yè)開(kāi)展階段招商方式滿足根本生活根本需求提升生活質(zhì)量質(zhì)量需求游憩休閑游憩需求零散招商集中招商提早招商效力于客戶的三類需求，與商家的協(xié)作依次適用“零散招商、“集中招商和“提早招商，循序漸進(jìn)地與商家協(xié)作街鋪底鋪構(gòu)成商業(yè)街大型集中商業(yè)+商業(yè)街商業(yè)開(kāi)展階段招商方式N期滿足根本生活根本需求提升生活質(zhì)量質(zhì)量需求游憩休閑游憩需求

22、零散招商集中招商提早招商街鋪底鋪構(gòu)成商業(yè)街大型集中商業(yè)+商業(yè)街滿足根本生活需求是以入住為前提，適宜采用零散招商，同時(shí)商業(yè)需求根本配套支持或經(jīng)濟(jì)補(bǔ)貼桃源居案例資料來(lái)源：桃源居招商方案書(shū)/營(yíng)銷(xiāo)總結(jié)報(bào)告2000年工程建成部分，外圍環(huán)境荒涼，缺乏社區(qū)氣氛。9600年，五年僅銷(xiāo)售6萬(wàn)平米1、零散引進(jìn)餐飲、超市等根本功能店鋪2、2001年引進(jìn)清華實(shí)驗(yàn)學(xué)校3、給予中小商家一定的租金補(bǔ)貼和減免提升生活質(zhì)量階段要求商鋪相對(duì)集中并構(gòu)成商業(yè)街，需求用主力店帶動(dòng)商業(yè)街成熟，適用集中招租，帶租約銷(xiāo)售商業(yè)開(kāi)展階段招商方式N期滿足根本生活根本需求提升生活質(zhì)量質(zhì)量需求游憩休閑游憩需求零散招商集中招商提早招商街鋪底鋪構(gòu)成商業(yè)街大型集中商業(yè)+商業(yè)街2004年，客戶入住增多，商業(yè)趨向集中，帶動(dòng)社區(qū)的開(kāi)展，開(kāi)場(chǎng)構(gòu)成互動(dòng)1、2004年逐漸構(gòu)成商業(yè)街2、進(jìn)展特征主題營(yíng)造，業(yè)態(tài)豐富且一致3、利用集中招商引導(dǎo)社區(qū)商業(yè)的開(kāi)展桃源居案例商業(yè)開(kāi)展階段招商方式滿足根本生活根本需求提升生活質(zhì)量質(zhì)量需求游憩休閑游憩需求零散招商集中招商提早招商街鋪底鋪構(gòu)成商業(yè)街大型集中商業(yè)+商業(yè)街大型集中商業(yè)+商業(yè)街1、已構(gòu)成大型集中商業(yè)與商業(yè)街的組合2、利用主力店鋪促進(jìn)商業(yè)街