卓越深圳南頭舊城改造商業(yè)項(xiàng)目市調(diào)工作匯報(bào)1課件

1、卓越深圳南頭舊城改造商業(yè)項(xiàng)目市調(diào)工作匯報(bào)12022/7/16卓越深圳南頭舊城改造商業(yè)項(xiàng)目市調(diào)工作匯報(bào)1工作內(nèi)容華僑城商圈南頭商圈南山商業(yè)文化中心區(qū)商圈南油/蛇口商圈本項(xiàng)目調(diào)研內(nèi)容包括： 核心商圈南頭商圈調(diào)研 華僑城商圈 南山商業(yè)文化中心區(qū)商圈 南油/蛇口商圈 西麗商圈西麗商圈卓越深圳南頭舊城改造商業(yè)項(xiàng)目市調(diào)工作匯報(bào)1市場調(diào)研時(shí)間安排市場調(diào)查時(shí)間安排表工作內(nèi)容 時(shí)間安排調(diào)研準(zhǔn)備階段 項(xiàng)目周邊情況了解 主要商業(yè)街區(qū)了解 項(xiàng)目周邊及南山宏觀資料收集9月22日至24日3天第一階段 項(xiàng)目地現(xiàn)有商業(yè)調(diào)查 南頭商圈商業(yè)街調(diào)查 南頭商圈大型集中商業(yè)調(diào)研 南頭主要專業(yè)市場調(diào)研 南頭商圈人口調(diào)研9月25日至10月

2、6日5天第二階段 南山其他商圈商業(yè)調(diào)查 項(xiàng)目輻射范圍人口統(tǒng)計(jì) 南山現(xiàn)有休閑娛樂業(yè)調(diào)研10月7日至9日3天第三階段補(bǔ)充調(diào)研10月10號(hào)至13日2天卓越深圳南頭舊城改造商業(yè)項(xiàng)目市調(diào)工作匯報(bào)1調(diào)研前期準(zhǔn)備 調(diào)研時(shí)間： 9月22日至24日； 調(diào)研目的： 了解項(xiàng)目周邊情況、現(xiàn)有商業(yè)概況及南山商業(yè)發(fā)展?fàn)顩r ； 調(diào)研內(nèi)容：項(xiàng)目地塊，周邊商業(yè)以及南頭商圈主要商業(yè)街區(qū)的了解 ，南山宏觀資料整理。月亮灣大道前海路南新路常興路南山大道桃園路南頭街學(xué)府路本項(xiàng)目卓越深圳南頭舊城改造商業(yè)項(xiàng)目市調(diào)工作匯報(bào)1南新路前海路常興路桃園路項(xiàng)目地塊情況了解及商圈調(diào)研范圍劃定調(diào)研前期準(zhǔn)備 項(xiàng)目地塊位置，四至情況及所臨街道； 所臨商業(yè)街

3、區(qū)總體經(jīng)營狀況（業(yè)態(tài)、體量等）； 了解項(xiàng)目所處商圈，劃定商圈調(diào)研范圍； 商圈調(diào)研內(nèi)容 通過對(duì)調(diào)研資料的分析，對(duì)南山商業(yè)宏觀發(fā)展階段的判斷。卓越深圳南頭舊城改造商業(yè)項(xiàng)目市調(diào)工作匯報(bào)1 項(xiàng)目位于南山區(qū)-南頭片區(qū)-桃園路與南新路交匯處，地塊地勢平坦，臨街面達(dá)600多米。 項(xiàng)目地處南山大新村，原有建筑老舊，居民多為南山區(qū)工廠打工者或外來務(wù)工人員 。 由于項(xiàng)目具有較長臨街面，展示面和昭示性較好，所臨道路也均為雙向四車道，交通較為便利。 項(xiàng)目內(nèi)部現(xiàn)有商業(yè)業(yè)態(tài)多為生活配套類，以雜貨鋪和生鮮肉菜鋪為主，環(huán)境較差，檔次較低。項(xiàng)目地塊情況調(diào)研調(diào)研前期準(zhǔn)備卓越深圳南頭舊城改造商業(yè)項(xiàng)目市調(diào)工作匯報(bào)1第一階段調(diào)研 調(diào)研

4、時(shí)間：9月25日10月6日； 調(diào)研目的： 全面了解項(xiàng)目核心輻射區(qū)域內(nèi)商業(yè)概況以及核心消費(fèi)群體狀況； 調(diào)研范圍：南至桂廟路，北到深南大道，西至前海邊，東至荔香公園的區(qū)域； 調(diào)研內(nèi)容： 南頭商圈商業(yè)調(diào)研 項(xiàng)目周邊人口調(diào)研 交通現(xiàn)狀調(diào)研 本項(xiàng)目卓越深圳南頭舊城改造商業(yè)項(xiàng)目市調(diào)工作匯報(bào)11、主要商業(yè)街區(qū)調(diào)研商鋪開間/進(jìn)深商鋪經(jīng)營業(yè)態(tài)商家檔次及形象商家經(jīng)營狀況商業(yè)街區(qū)租金水平2、大型集中商業(yè)調(diào)研商業(yè)規(guī)模經(jīng)營業(yè)態(tài)人車流統(tǒng)計(jì)硬件情況商家檔次及形象租金模式經(jīng)營狀況招商情況商業(yè)調(diào)研內(nèi)容卓越深圳南頭舊城改造商業(yè)項(xiàng)目市調(diào)工作匯報(bào)1共統(tǒng)計(jì)13條商業(yè)街，記錄商鋪1450個(gè)，2個(gè)百貨，3個(gè)超市，2個(gè)專業(yè)市場。南山核心商圈

5、調(diào)研商業(yè)街整體體量167,957，整體經(jīng)營狀況較好，主要消費(fèi)群體為周邊社區(qū)居民。第一階段調(diào)研商業(yè)調(diào)研內(nèi)容商業(yè)街商業(yè)街主要業(yè)態(tài)租金水平（元/月/）商家檔次經(jīng)營狀況綜合分析南新路服飾精品、休閑、五金1001000中低檔較好南頭商圈主要街道之一，以學(xué)府路為界，北區(qū)商業(yè)氛圍較好，人流量較大，主要消費(fèi)群為附近居住人口學(xué)府路餐飲、超市1001000中檔較好租金差異較大，人人樂路段租金水平較高，消費(fèi)群多為周邊社區(qū)人口桂廟路服飾精品、餐飲200600中檔較好商業(yè)體量相對(duì)較小，以餐飲、服飾精品為主南山大道服飾、服務(wù)配套140600中檔較好商業(yè)氛圍較好，人流量較大，整體商業(yè)檔次中檔桃源路百貨、服飾精品、餐飲404

6、00中低檔較好交通便捷，人流量較大，商業(yè)氛圍較好，現(xiàn)有商業(yè)中檔偏低常興路服飾、餐飲、超市100400中低檔較好由于家樂福的帶動(dòng)作用，周邊商業(yè)經(jīng)營較為旺盛，人流量較大卓越深圳南頭舊城改造商業(yè)項(xiàng)目市調(diào)工作匯報(bào)1第一階段調(diào)研商業(yè)調(diào)研內(nèi)容商業(yè)街商業(yè)街主要業(yè)態(tài)租金水平（元/月/）商家檔次經(jīng)營狀況綜合分析南頭街服務(wù)配套、餐飲80300中檔較好以南新路為界，西段商業(yè)經(jīng)營較為旺盛，以餐飲業(yè)態(tài)為主前海路服飾精品、餐飲40300中檔較好以社區(qū)商業(yè)為主，消費(fèi)群多為周邊社區(qū)人口創(chuàng)業(yè)路百貨、服務(wù)配套200300中檔較好交通便捷，人流量大，由于崇尚百貨位于此路，已形成固有的商業(yè)消費(fèi)氛圍，商家檔次為中檔，經(jīng)營較好南光路 服

7、飾、服務(wù)配套80200中低檔較好人流量相對(duì)較小，整體商業(yè)檔次中檔，歲寶百貨附近租金水平為最高花屋巷服務(wù)配套3050低檔較好項(xiàng)目內(nèi)部商業(yè)街巷，環(huán)境臟亂，商業(yè)檔次低，以居民生活配套為主龍屋四巷服務(wù)配套3050低檔較好項(xiàng)目內(nèi)部商業(yè)街巷，環(huán)境臟亂，商業(yè)檔次低，以居民生活配套為主升平里巷服務(wù)配套4060低檔較好項(xiàng)目內(nèi)部商業(yè)街巷，環(huán)境臟亂，商業(yè)檔次低，以居民生活配套為主卓越深圳南頭舊城改造商業(yè)項(xiàng)目市調(diào)工作匯報(bào)1桂廟路學(xué)府路南山大道桃園路南新路前海路第一階段調(diào)研商業(yè)調(diào)研內(nèi)容商業(yè)街卓越深圳南頭舊城改造商業(yè)項(xiàng)目市調(diào)工作匯報(bào)1第一階段調(diào)研 人人樂購物廣場 天虹百貨 家樂福 沃爾瑪 歲寶百貨 商業(yè)調(diào)研內(nèi)容大型集中商

8、業(yè)沃爾瑪人人樂家樂福天虹商場歲寶百貨調(diào)研項(xiàng)目： 南山南頭商圈大型集中商業(yè)主要以百貨、大型超市為主，大型集中商業(yè)分布較為均勻。 商業(yè)檔次屬中低檔消費(fèi)，主要輻射范圍為南頭街道片區(qū)。 片區(qū)消費(fèi)以日常用品及服務(wù)配套、餐飲等業(yè)態(tài)為主。卓越深圳南頭舊城改造商業(yè)項(xiàng)目市調(diào)工作匯報(bào)1名稱歲寶百貨天虹商場地理位置 南山桂廟路與南光路交匯處南山區(qū)桃園路與常興路交匯處商業(yè)類別百貨百貨樓層三層六層總面積約38,000約35,000管理費(fèi)30元/月（含空調(diào)費(fèi)，不含電費(fèi)）30元/月（含空調(diào)費(fèi)，不含電費(fèi)）品牌檔次中檔中高檔周邊環(huán)境商業(yè)+住宅商業(yè)+住宅經(jīng)營狀況較好良好周邊環(huán)境歲寶百貨萬象店地處南山區(qū)桂廟路與南廣路交匯處，經(jīng)營面

9、積38000平方米，項(xiàng)目地處鬧市區(qū)，周邊小區(qū)人口較多且多為中檔以上消費(fèi)人群，人車流較大，經(jīng)營狀況良好。南山天虹位于南山區(qū)桃園路與常興路交匯處，南山醫(yī)院對(duì)面，臨南山區(qū)委和深圳大學(xué)，周邊人車流量較大，經(jīng)營面積約35000平方米，經(jīng)營狀況非常好。第一階段調(diào)研商業(yè)調(diào)研內(nèi)容大型集中商業(yè)卓越深圳南頭舊城改造商業(yè)項(xiàng)目市調(diào)工作匯報(bào)1名稱家樂福學(xué)府人人樂沃爾瑪?shù)乩砦恢媚仙絽^(qū)常興路南山區(qū)學(xué)府路南山區(qū)南新路口商業(yè)類別超市超市超市樓層三層三層二層總面積約6,000約10,000約6,000品牌檔次中檔中檔中檔周邊環(huán)境商業(yè)+住宅商業(yè)+住宅商業(yè)+住宅經(jīng)營狀況良好良好較好周邊環(huán)境家樂福常興店位于南山區(qū)常興路，地處南頭商圈核

10、心地帶，周邊居住人口較多，人流量非常大，但總體素質(zhì)一般，項(xiàng)目經(jīng)營狀況良好。人人樂學(xué)府店位于南山區(qū)學(xué)府路上，臨深圳大學(xué)，是南航愉康片區(qū)的核心，學(xué)府路段人車流非常大，經(jīng)營狀況非常好。沃爾瑪南新路店位于南新路與深南大道交匯處，地處南頭商圈，周邊人車流非常大，整體素質(zhì)一般，經(jīng)營狀況較好。第一階段調(diào)研商業(yè)調(diào)研內(nèi)容大型集中商業(yè)卓越深圳南頭舊城改造商業(yè)項(xiàng)目市調(diào)工作匯報(bào)1第一階段調(diào)研商業(yè)業(yè)態(tài)比例卓越深圳南頭舊城改造商業(yè)項(xiàng)目市調(diào)工作匯報(bào)1第一階段調(diào)研商業(yè)調(diào)研內(nèi)容大型集中商業(yè)學(xué)府路人人樂桃園路天虹商場南光路歲寶百貨常興路家樂福卓越深圳南頭舊城改造商業(yè)項(xiàng)目市調(diào)工作匯報(bào)13、專業(yè)市場調(diào)研地理位置經(jīng)營面積經(jīng)營劃分商家經(jīng)

11、營狀況各樓層租金水平商業(yè)調(diào)研內(nèi)容卓越深圳南頭舊城改造商業(yè)項(xiàng)目市調(diào)工作匯報(bào)1第一階段調(diào)研商業(yè)調(diào)研內(nèi)容專業(yè)市場調(diào)研名稱西部電子南山賽格電子市場地理位置南山學(xué)府路南山區(qū)南山大道臨近學(xué)府路樓層四層三層總面積16,000約8,000租金1F:100-300元/月；2F:30-50元/月；3F:20-30元/月；4F:20-30元/月。1F:200-400元/月；2F:150-300元/月；3F:100-300元/月。管理費(fèi)30元/月（含空調(diào)費(fèi)，不含電費(fèi)）30元/月（含空調(diào)費(fèi)，不含電費(fèi)）經(jīng)營狀況一般較好經(jīng)營劃分1F: 通訊產(chǎn)品、安防器材；2F: 電腦、配件、數(shù)碼產(chǎn)品、軟件；3F: 電腦、配件、耗材電腦維修

12、、辦公用品、游戲精品；4F: 培訓(xùn)中心。1F: 通訊產(chǎn)品、筆記本電腦、數(shù)碼產(chǎn)品；2F: 品牌電腦、數(shù)碼產(chǎn)品；3F: Diy專區(qū)、電腦配件、電腦、周邊軟件。卓越深圳南頭舊城改造商業(yè)項(xiàng)目市調(diào)工作匯報(bào)1第一階段調(diào)研商業(yè)調(diào)研內(nèi)容交通狀況調(diào)研位 置記錄時(shí)間公交車私家車貨車自行車的士行人合計(jì)數(shù)據(jù)為三次記錄數(shù)值的平均值（單位：/5分鐘）車流人流桂廟路10:40-10:5013:40-13:5017:00-17:10南山大道10:42-10:5213:38-13:4815:00-15:10創(chuàng)業(yè)路10:40-10:5013:40-13:5017:00-17:10桃源路10:00-10:1011:10-11:20

13、17:20-17:30前海路10:40-10:5013:40-13:5017:00-17:10學(xué)府路10:42-10:5213:38-13:4815:00-15:10南新路10:40-10:5013:40-13:5017:00-17:10卓越深圳南頭舊城改造商業(yè)項(xiàng)目市調(diào)工作匯報(bào)1第一階段調(diào)研商業(yè)調(diào)研內(nèi)容交通狀況調(diào)研 南新路、桃園路、創(chuàng)業(yè)路的人流量為最大，每5分鐘行人流量分別為295、242、214。 桂廟路、南山大道、創(chuàng)業(yè)路的車流量較大，每5分鐘車流量分別為437、229、208。位 置記錄時(shí)間公交車私家車貨車自行車的士行人合計(jì)數(shù)據(jù)為三次記錄數(shù)值的平均值（單位：/5分鐘）車流人流常興路11:2

14、0-11:3013:13-13:2316:26-16:36南頭街10:40-10:5013:40-13:5017:00-17:10南光路10:00-10:1011:10-11:2017:20-17:30卓越深圳南頭舊城改造商業(yè)項(xiàng)目市調(diào)工作匯報(bào)1統(tǒng)計(jì)范圍：項(xiàng)目1.5公里核心商圈范圍，包括了南抵創(chuàng)業(yè)路，北達(dá)北環(huán)大道，西至前海路，東至深圳大學(xué)的區(qū)域。1)、據(jù)統(tǒng)計(jì)，在項(xiàng)目1.5公里核心商圈范圍內(nèi)， 有常住人口25.7萬； 2)、按照南山目前人口增長率5.6保守計(jì)算，未來35年內(nèi)該片區(qū)常住人口將達(dá)30萬以上。第一階段調(diào)研項(xiàng)目周邊1.5公里人口調(diào)研本項(xiàng)目R=1.5km南頭街道人口 約15.1萬南山街道南光

15、、向南兩社區(qū)，人口約6萬深圳大學(xué)社區(qū)人口約1.2萬麻嶺社區(qū)兩花園小區(qū)，人口約4萬卓越深圳南頭舊城改造商業(yè)項(xiàng)目市調(diào)工作匯報(bào)1第一階段調(diào)研項(xiàng)目周邊1.5公里人口調(diào)研 以項(xiàng)目周邊1.5公里半徑范圍內(nèi)的居住人口看，其中主要包括南山社區(qū)居民，城中村中外來務(wù)工人員，深圳大學(xué)在校師生等。 在南山社區(qū)居民中，多為福田、羅湖上班的工作人員，其文化水平和平均收入水平較高，購物出行方式也具有多樣化，主要以自駕出行購物為主。 項(xiàng)目調(diào)研范圍內(nèi)主要城中村有大新村、田廈村，其中居民以外來務(wù)工者為主，消費(fèi)主要業(yè)態(tài)為服務(wù)配套，消費(fèi)水平較低。 深圳大學(xué)師生人口數(shù)量整體比例較小，但也蘊(yùn)含一定量消費(fèi)力。卓越深圳南頭舊城改造商業(yè)項(xiàng)目市

16、調(diào)工作匯報(bào)1社區(qū)名稱戶數(shù)（戶）人口數(shù)量（人）星海名城675720271陽光棕櫚園29648892港灣麗都5121536前海金岸7002100椰風(fēng)海岸5601680新德家園9522856天朗風(fēng)清4911473前?；▓@25007500金桃園大廈192576海岸卡夫諾6001800旺海怡苑120360東方新地4661398第一階段調(diào)研南頭社區(qū)人口調(diào)研 由調(diào)研結(jié)果得出，項(xiàng)目周邊社區(qū)共有居民18079戶，人口數(shù)為54237人。卓越深圳南頭舊城改造商業(yè)項(xiàng)目市調(diào)工作匯報(bào)1社區(qū)名稱戶數(shù)（戶）人口數(shù)量（人）嘉南美地4061218東方美地苑120360南山豪庭281843如意家園4081224鈺龍園1315394

17、5鴻洲文鼎271813蘇豪名廈150450常興廣場327981倉前錦福苑136408南景苑3511053合計(jì)1807954237第一階段調(diào)研南頭社區(qū)人口調(diào)研 社區(qū)居民以工作人員為主，文化水平及收入水平相對(duì)較高； 居民日常消費(fèi)以社區(qū)周邊服務(wù)配套類商業(yè)或自駕購物為主。卓越深圳南頭舊城改造商業(yè)項(xiàng)目市調(diào)工作匯報(bào)1第二階段調(diào)研 調(diào)研時(shí)間：10月7日10月9日； 調(diào)研范圍：華僑城商圈、南山中心商圈、蛇口商圈； 調(diào)研內(nèi)容： 大型集中商業(yè) 集中型休閑娛樂業(yè)等。西麗商業(yè)華僑城商圈南油/蛇口商圈南山中心商圈卓越深圳南頭舊城改造商業(yè)項(xiàng)目市調(diào)工作匯報(bào)1項(xiàng)目名稱保利文化廣場開發(fā)商南方保利集團(tuán) 商業(yè)類別購物中心總用地面積

18、54000平方米總建筑面積14.5萬平方米 商業(yè)面積7萬平方米停車位900個(gè)商業(yè)定位集劇院、影院、商業(yè)、餐飲、文化、藝術(shù)等多項(xiàng)功能于一體的大型購物中心品牌檔次中高檔代表商家天虹百貨、家樂福、潮江春、百勝餐飲、漢陽館韓國料理、曼谷城泰國美食、?？ㄆ嬷Z意大利餐廳-1F：家樂福、保利劇院1F：酒吧街、休閑餐飲、百貨、時(shí)尚文化購物2F：酒吧街、餐飲、百貨3F：影院、百貨、特色美食4F：影院、大型美食城 大型集中商業(yè)南山文化中心商圈第二階段調(diào)研卓越深圳南頭舊城改造商業(yè)項(xiàng)目市調(diào)工作匯報(bào)1項(xiàng)目名稱海岸城開發(fā)商深圳海岸房地產(chǎn)開發(fā)有限公司商業(yè)類別購物中心總用地面積68375平方米總建筑面積30萬平方米 商業(yè)面積12萬平方米停車位2000個(gè)商業(yè)定位集購物、休閑、娛樂、餐飲等為一體的大型購物中心品牌檔次中高檔代表商家吉之島百貨、嘉禾影城、中森名菜、順電、真冰溜冰場B1: 吉之島1F：吉之島、美食街等；2F：主力店、化妝品、珠寶精品、咖啡廳3F：嘉禾影院、流行服飾、數(shù)碼家電、個(gè)人護(hù)理；4F：溜冰場、運(yùn)動(dòng)休閑服飾、戶外用品、兒童樂園、主題音樂餐廳、特色餐飲；5F：家居床用、美食廣場 。大型集中商業(yè)南山文化中心商圈第二階段調(diào)研卓越深圳南頭舊城改造商業(yè)項(xiàng)目市調(diào)工作匯報(bào)1大型集中商業(yè)南山文化中心商圈第二階段調(diào)研名稱崇尚百貨海雅百貨地理位置南山區(qū)創(chuàng)業(yè)路