大學不動產(chǎn)估價模擬試卷1(共10頁)

1、PAGE PAGE 11不動產(chǎn)估價(gji)模擬試題1一、單項選擇題(共20題，每題1分。每題的備選(bi xun)答案中只有一個最符合題意，請在括號(kuho)填寫相應的編號)1“五通一平”一般是指某區(qū)域或某地塊具備了道路、( )等設施或條件以及場地平整。A給水、排水、電力、通訊 B給水、排水、燃氣、熱力C排水、電力、通訊、燃氣 D排水、電力、通訊、熱力2某宗土地的面積為1000，其上建筑物的建筑面積為5000，建筑物的基底面積為700，建筑物層數(shù)為8層。則該宗土地的容積率為( )。A80 B56 C50 D073不動產(chǎn)價格是由不動產(chǎn)的( )三者相互結合而產(chǎn)生的。A有用性、稀缺性、有效需求

2、B供給、需求、利用狀況C權利、租金、利率 D價值、使用價值、供求4基準地價是城市中均質(zhì)區(qū)域內(nèi)的土地( )。A最低價格 B最高價格 C平均價格 D成交價格5估價報告有效期應從( )起計。 A估價時點 B估價作業(yè)期 C出具估價報告之日 D簽訂估價委托合同之日6如果某不動產(chǎn)現(xiàn)狀價值大于新建不動產(chǎn)的價值減去拆除現(xiàn)有建筑物的費用及建造新建筑物的費用之后的余額，則應以( )進行估價。A保持現(xiàn)狀前提 B裝修改造前提 C轉(zhuǎn)換用途前提 D重新利用前提7運用收益法評估不動產(chǎn)價值時，要求利用與估價對象所在區(qū)域相同或相似不動產(chǎn)的客觀收益來推算估價對象預期收益，這主要是依據(jù)不動產(chǎn)估價中的( )。A合法原則 B最高最佳使

3、用原則 C替代原則 D公平原則8某不動產(chǎn)價格分兩期支付，首期付款50萬元，余款80萬元在第8個月末一次付清，當時月利率為1。該不動產(chǎn)的實際價格為( )萬元。A87 B124 C130 D1349不動產(chǎn)狀況修正中的間接比較修正評分辦法，是以( )狀況為參照系進行的。 A可比實例不動產(chǎn) B估價對象不動產(chǎn) C標準不動產(chǎn) D類似不動產(chǎn)10某可比實例的實物狀況比估價對象優(yōu)9，則其實物狀況修正系數(shù)為( )。A091 B092 C109 D11011某估價機構于2003年6月lO 至20日為某不動產(chǎn)抵債進行了評估，估價時點為2003年6月15日。因估價結果有爭議，2003年8月15日 進行復估，則復估的估價

4、時點為( )。A2003年6月15 日 B2003年8月15 日C簽訂估價委托合同之日 D估價人員與委托人商定的某日12下列關于建筑物壽命(shumng)和經(jīng)過年數(shù)的說法中，正確的是( )。A建筑物的經(jīng)濟壽命短于自然壽命，有效經(jīng)過年數(shù)(nin sh)也短于實際經(jīng)過年數(shù)B建筑物的經(jīng)濟壽命長于(chngy)自然壽命，有效經(jīng)過年數(shù)也可能長于實際經(jīng)過年數(shù)C建筑物的經(jīng)濟壽命與自然壽命相等，有效經(jīng)過年數(shù)與實際經(jīng)過年數(shù)也相等D建筑物的經(jīng)濟壽命短于自然壽命，有效經(jīng)過年數(shù)可能短于也可能長于實際經(jīng)過年數(shù)13某商業(yè)不動產(chǎn)，在取得40年土地使用權的當年開始建造，建造期3年，建筑物經(jīng)濟壽命60年，則該商業(yè)不動產(chǎn)的折舊年

5、限是( )年。A37 B40 C60 D6314若標準宗地的臨街深度為10m，按照四三二一法則計算臨街深度為15m的宗地價格，其平均深度價格修正率為( )。 A78 B85 C117 D15015通常不動產(chǎn)直接成本利潤率的計算基數(shù)為( )。A土地取得成本+開發(fā)成本B土地取得成本+開發(fā)成本+管理費用C土地取得成本+開發(fā)成本+管理費用+銷售費用D開發(fā)完成后的不動產(chǎn)價值16收益法中所指的收益是( )。A估計時點前一年的收益B估價時點前若干年的平均收益C估價時點以后的未來預期正常收益D估價時點前最高盈利年份的收益17有一宗不動產(chǎn)總價為100萬元，綜合資本化率為7，土地資本化率為6，建筑物資本化率為8，

6、則該宗不動產(chǎn)的土地價格為( )萬元(收益可視為無限年)。A30 B40 C50 D6018某房屋被火災燒損，現(xiàn)需評估其損失，此時估價對象狀況應為( )。A被燒損前的狀況 B被燒損后的狀況C被燒損前與被燒損后的差異狀況 D未來修復或重建后的狀況19若較為精確地應用假設開發(fā)法時，應考慮( )。A通貨膨脹影響 B投資利息因素 C資金時間價值 D投資風險補償20基準地價系數(shù)修正法的基本原理是( )。A收益原理 B替代原理 C地租理論 D區(qū)位理論二、多項選擇題(共15題，每題2分。每題的備選答案中有兩個或兩個以上符合題意，請在括號內(nèi)填寫相應的編號。全部選對的，得2分；錯選或多選的，不得分；少選且選擇正確

7、的，每個選項得05分)1收益性不動產(chǎn)包括( )。A未出租的餐館(cn un) B旅店 C加油站 D農(nóng)地 E未開發(fā)的土地2在實際交易中，只有(zhyu)當買者所愿意支付的最高價格( )賣者所愿意接受的最低價格時，交易才會成功。A高于 B等于(dngy) C低于 D不高于 E不等于3下列關于可比實例的說法中，正確的有( )。A可比實例一定是交易實例B可比實例不一定是交易實例C交易實例一定是可比實例D交易實例不一定是可比實例E可比實例可以是交易實例，也可以不是交易實例4不動產(chǎn)價格構成中的開發(fā)成本包括( )。A取得土地使用權時的出讓金或轉(zhuǎn)讓金 B基礎設施建設費C公共配套設施建設費 D勘察設計和前期工程

8、費 E管理費5下列關于估價上的建筑物折舊的說法中，正確的有( )。A估價上的折舊與會計上的折舊有本質(zhì)區(qū)別B建筑物的折舊就是建筑物的原始建造價格與賬面價值的差額C建筑物的折舊就是各種原因所造成的價值損失D建筑物的折舊就是建筑物在估價時點時的重新購建價格與市場價值之間的差額E建筑物的折舊包括物質(zhì)折舊、功能折舊和經(jīng)濟折舊6假設開發(fā)法中，按傳統(tǒng)方法需要計算利息的項目有( )。A待開發(fā)不動產(chǎn)的價值 B開發(fā)成本和管理費用C銷售稅費 D投資者購買待開發(fā)不動產(chǎn)應負擔的稅費E開發(fā)利潤7預期原理是( )等估價方法的理論依據(jù)。A市場比較法 B收益法 C成本法 D假設開發(fā)法 E路線價法8應用路線價法需要進行( )等修

9、正。A臨街深度 B土地形狀 C交易日期 D交易情況 E臨街寬度9. 路線價法估價時需要用路線價再配合( )計算出待估宗地的價格。A深度百分率 B資本化率 C收益率 D物價指數(shù) E其他價格修正率10. 權益是不動產(chǎn)中無形的部分，包括( )。A權利 B權力 C利益 D收益 E利潤11. 從某種意義上來說，不動產(chǎn)價格是( )。A個別人的價值判斷 B估價人員的主觀定價 C由市場力量決定 D市場參與者集體競價的結構 E由交易雙方委托(witu)經(jīng)濟人確定12.某寫字樓因有一大型跨國公司入住，致使(zhsh)其聲譽提高，收益有較大增加，由此帶來的新增收益屬( )。A有形收益(shuy) B無形收益 C正常

10、收益 D實際收益 E廣告收益13. 不動產(chǎn)開發(fā)投資中的銷售稅金，又稱“兩稅一費”，包括( )。A營業(yè)稅 B教育費附加 C城市維護建設稅 D房產(chǎn)稅 E土地使用費14. 建筑物的重新構建價格是( )的價格。A扣除折舊后 B估價時點時 C客觀 D建筑物全新狀態(tài) E過去15.應用路線價法制作深度價格修正率的要領有( )。A設定標準臨街深度 B將標準臨街深度分為若干等份 C制定容積率修正系數(shù)D制定單獨深度價格修正率 E將單獨深度價格修正率轉(zhuǎn)換為累計價格修正或平均深度價格修正率三、判斷題(共15題，每題1分。請根據(jù)判斷結果，用“”表示正確，用“”表示錯誤。不答不得分，判斷錯誤扣1分)1因為不動產(chǎn)具有獨一無

11、二性，所以不動產(chǎn)不具備完全替代性。 ( )2不動產(chǎn)估價師不得將資格證書借給他人使用，但可以以估價者的身份在非自己所做的估價報告上簽字、蓋章。 （ ） 3. 地役權是指土地所有人或使用人允許他人在自己土地通行的權利。 （ ）4某人購房時，在成交日期首付款10萬元，又以抵押貸款方式支付20萬元，此時的總價30萬元為名義價格。 ( )5在同一條道路上，不應附設兩種不同的路線價。 ( )6交易稅費非正常負擔的不動產(chǎn)交易，其成交價格比正常價格可能偏高也可能偏低。( )7對于估價人員搜集的交易實例，只要是估價對象的類似不動產(chǎn)就可以作為可比實例。 ( )8. 市場比較法中，采用間接比較得出不動產(chǎn)狀況修正系數(shù)

12、為0.951，其依據(jù)是可比實例的不動產(chǎn)狀況優(yōu)于標準不動產(chǎn)狀況得102分，估價對象的不動產(chǎn)狀況劣于標準不動產(chǎn)狀況得97分。 ( )9成本法是根據(jù)估價對象不動產(chǎn)在建造時的購建價格，然后扣除折舊，以此來估算估價對象客觀合理的價格或價值的方法。 ( )10應用收益法評估出租型不動產(chǎn)價格時，凈收益的確定必須從租賃收入中扣除維修費、管理費、保險費、不動產(chǎn)稅、租賃代理費等。 ( )11為幫助不動產(chǎn)開發(fā)商進行投資決策，應用收益法對擬開發(fā)的項目進行投資價值評估時，應采用與該項目風險程度相對應的社會一般收益率作為折現(xiàn)率的選取標準。( )13高層建筑地價分攤是將高層建筑的造價分攤到所占土地上。 ( )14在影響不動

13、產(chǎn)價格的各因素中，如果某影響因素最初對某不動產(chǎn)價格的影響是正向的，但隨著該影響因素的變化，其對該不動產(chǎn)價格的影響可能出現(xiàn)相反的情況。( )15不動產(chǎn)估價的核心(hxn)是為特定目的、對特定不動產(chǎn)在特定時點的價值(jizh)作出估計。 ( )四、計算題(共2題，第1小題15分，第2小題(xio t)20分。要求列出算式、計算過程；需按公式計算的，要寫出公式；僅有計算結果而無計算過程的，不得分。計算結果保留小數(shù)點后兩位。請在答題紙上作答)1. 某公司于5年前以出讓方式取得一宗面積2000m2的40年使用權的土地，并于3年前建成物業(yè)投入使用，總建筑面積為5000m2?，F(xiàn)時重新取得40年土地使用權的出

14、讓價格為2000元m2，重新建造建筑物的建安成本為600萬元(建設期為2年，第一年投入40，第二年投入60，可視為年中集中投入)，管理費用為建安成本的3，年利率為6，銷售稅費為90萬元，開發(fā)利潤為120萬元。門窗、墻面等損壞的修復費用為8萬元；裝修的重置價格為140萬元，平均壽命為5年：設備的重置價格為100萬元，平均壽命為10年：假設殘值率均為零，試計算該宗不動產(chǎn)現(xiàn)時的價格(土地資本化率為8)。2某不動產(chǎn)占地4000，土地使用年限為50年，容積率為6，共24層，每層建筑面積相同。該不動產(chǎn)經(jīng)過兩年開發(fā)建成，預計再經(jīng)過一年銷售招租完畢，屆時各層使用情況預計如下：1層的大堂部分占該層建筑面積的60

15、，其余部分的75可用于商業(yè)鋪位出租，正常出租率為90，每1出租面積每月可得凈租金60元；2-3層為商場，營業(yè)面積占該層建筑面積的70，每1營業(yè)面積年正常收入為8500元，每年正常營業(yè)需投入1000萬元，而該市經(jīng)營同類商業(yè)項目的每平方米營業(yè)面積的正常年利潤為600元；第4層出租開酒樓，可出租面積占該層建筑面積的70，每1出租面積的月租金為50元，出租人每年需支付8萬元的運營費用；510層為用于出租的辦公用房，每層共20間，當?shù)赝愅瑱n次辦公用房每間每月租金1800元，出租率為80，出租人需承擔相當于租金收入10的運營費用；1124層為商品住宅，其中11層以每1建筑面積3800元的優(yōu)惠價格售給公司

16、員工，其他層則平均以每1建筑面積4200元對社會售出，當?shù)赝愅瑱n次商品住宅的售價為每1建筑面積4000元。試評估該不動產(chǎn)銷售招租完畢時的市場價值(設資本化率分別為商場10，酒樓8，辦公樓7)。不動產(chǎn)估價模擬試題2一、單項選擇題（共20題，每題1分。每題的備選答案中只有一個最符合題意，請在答題卡上涂黑其相應的編號）1不動產(chǎn)具有供給有限特性，本質(zhì)上在于（ ）。 A土地總量有限 B規(guī)劃限制 C不動產(chǎn)不可移動 D價值量大2某套住宅總價為30萬元，套內(nèi)建筑面積為125m2，套內(nèi)陽臺建筑面積為10 m2，套內(nèi)墻體面積為20 m2，分攤的共有建筑面積為25 m2。該套住宅每平方米建筑面積的價格為（ ）。

17、A1667 元m2： B1765元m2 C1875元m2 D2000元m23在符合城市規(guī)劃和建筑結構安全的條件下，住宅所有權人尋找他人出資，合作加蓋房屋并進行分成，屬于動用（ ）的行為。 A宅基地所有權 B空間利用權 C地役權 D建筑物相鄰關系4某宗面積(min j)為3000m2的工業(yè)用地，容積率為08，樓面地價為700元m2?，F(xiàn)按規(guī)劃(guhu)擬改為商業(yè)用地，容積率為50，樓面地價為960元m2。理論(lln)上應補地價（ ）。 A78萬元 B882萬元 C1210萬元 D1272萬元5一套建筑囤積為100 m2，單價為2000元m2的住宅，首期付款5萬元，余款在未來10年內(nèi)以抵押貸款方

18、式接月等額支付，貸款年利率為531，則該套住宅的（ ）。 A實際單價為2000元m2，實際總價為3016萬元 B名義單價為1950元m2，實際總價為20萬元 C實際單價為2000元m2，實際總價為20萬元 D名義單價為2000元m2，實際總價為3016萬元6現(xiàn)實中，不動產(chǎn)市場上某種不動產(chǎn)在某一時間的供給量為（ ）。 A存量十新開發(fā)量十其他種類不動產(chǎn)轉(zhuǎn)換為該種不動產(chǎn)量一該種不動產(chǎn)轉(zhuǎn)換為 其他種類不動產(chǎn)量拆毀量 B存量十新開發(fā)量十 該類不動產(chǎn)與其他種類不動產(chǎn)之間轉(zhuǎn)換總量十拆毀量 C存量十新開發(fā)量十空置房量一拆毀量 D存量十新增竣工量一拆毀量7按間接比較的判定，某可比實例的不動產(chǎn)狀況劣于標準不動產(chǎn)狀

19、況，價格低2；而估價對象的不動產(chǎn)狀況優(yōu)于標準不動產(chǎn)狀況，價格高5。若改為直接比較判定，將出現(xiàn)（ ）的情形。 A估價對象的不動產(chǎn)狀況優(yōu)于可比實例的不動產(chǎn)狀況，價格高7 B可比實例的不動產(chǎn)狀況劣于估價對象的不動產(chǎn)狀況，價格低7 C可比實例價格的不動產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)為1071 D可比實例價格的不動產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)為09338現(xiàn)需評估某宗不動產(chǎn)2004年10月末的價格，選取的可比實例成交價格為2500元m2，成交日期為 2004年 1月末，該類不動產(chǎn)自 2003年 7月末至2004年6月末平均每月價格遞增1，2004年6月末至2004年10月末平均每月比上月價格上漲20元m2。該可比實例在2004年10月

20、末的價格為（ ）。 A2648元m2 B2688元m2 C2708元m2 D2734元m2 9在某幢建筑面積3000 m2的經(jīng)濟適用住房建設中，某開發(fā)企業(yè)花費280萬元用于支付征地和拆遷安置補償費，勘察設計和前期工程費、房屋建筑安裝工程費、必要的基礎設施和公共配套設施建設資，并支付了20萬元的貸款利息和行政事業(yè)性收費。假定該項目需交納的有關稅金按開發(fā)成本的4計，管理費率和開發(fā)利潤率執(zhí)行國家有關規(guī)定，這幢經(jīng)濟適用住房的最高基準價格為（ ）。 A1067元m2 B 1070元m2 C1087元m2 D 1141元m210某建筑物實際經(jīng)過年數(shù)為10年，經(jīng)估價人員現(xiàn)場觀察該建筑物剩余經(jīng)濟壽命為46年，

21、該建筑物經(jīng)濟壽命為50年，殘值率為2，用直線法計算該建筑物的成新率為（ ）。 A 80 B 82 C 83 D 9211某綜合辦公樓建設期為3年，有效經(jīng)過年數(shù)為10年，現(xiàn)補辦了土地使用權出讓手續(xù)，土地使用權出讓年限為50年，建筑物剩余經(jīng)濟壽命為35年，則計算該建筑物折舊的經(jīng)濟壽命應為（ ）。 A35年 B45年 C48年 D50年12某不動產(chǎn)的土地取得成本為1000萬元，開發(fā)成本為3000萬元，管理費用為200萬元，銷售費用為300萬元，開發(fā)利潤為500萬元，則該不動產(chǎn)的投資利潤率為（ ）。 A100 B11l C119 D12513某建筑物的建筑面積為200 m2 ，有效經(jīng)過年數(shù)為 12年重

22、置價格為 800元m2 ，建筑物經(jīng)濟壽命為40年，殘值率為2，則運用(ynyng)直線法計算該建筑物的現(xiàn)值為（ ）。 A 102萬元 B 110萬元 C 113萬元 D 115萬元14某宗不動產(chǎn)32年土地(td)使用權的價格為4000元m2，對應的報酬率為7?，F(xiàn)假定報酬率為9，該宗不動產(chǎn)40年上地使用權條件下的價格(jig)最接近于（ ）。 A3275元m2 B3287元m2 C3402元m2 D4375元m215用收益法計算不動產(chǎn)價格，若凈收益a每年不變，年限為n，凈收益增長率與報酬率Y相等，則不動產(chǎn)價格V（ ）。 A 0 B Xn C aXn D 16某宗不動產(chǎn)的土地使用年限為50年，至今

23、已使用8年，頂計該宗不動產(chǎn)年有效毛收人為80萬元，運營費用率為40，安全利率假定為6，風險補償率為安全利率的40，該不動產(chǎn)的收益價格為（ ）。 A368萬元 B552萬元 C561萬元 D920萬元17城市基準地價是根據(jù)用途相似、地塊相連、地價相近的原則劃分地價區(qū)段，調(diào)查評估出的各地價區(qū)段在某一時點的（ ）。 A最低價格 B平均價格 C出讓地價 D標定地價18某臨街深度3048m（即100英尺），臨街寬度20 m的矩形土地，總價為12192萬元。按照四三二一法則，其相鄰臨街深度1524m(即50英尺），臨街寬度25m的矩形土地的總價為（ ）。 A5334萬元 B8534萬元 C10668萬元

24、D21336萬元19某宗不動產(chǎn)的總價值為5000萬元，其總地價為2000萬元，總建筑面積為10 000 m2，甲擁有該大廈的某一部分，該部分的房地價值為 90萬元，該部分的建筑面積為200 m2從按土地價值進行分攤，甲占有的土地份額為（ ）。 A1 Bl5 C2 D2520. 在采用假設開發(fā)中的傳統(tǒng)方法進行房地產(chǎn)估價時，一般不計息的項目是（）A、未知、需要求取的待開發(fā)房地產(chǎn)的價值B、投資者購買待開發(fā)房地產(chǎn)應負擔的稅費C、銷售費用和銷售稅費D、開發(fā)成本和管理費用二、多項選擇題（共15題，每題2分。每題的備選答案中有兩個或兩個以上符合題意，請在答題卡上涂黑其相應的編號。全部選對的，得2分；錯選或多

25、選的，不得分；少選且選擇正確的，每個選項得05分）1建筑物區(qū)分所有權包括（ ）等。 A按份共有所有權 B專有部分所有權 C共同關系成員權 D共同部分持份權 E長期使用租賃權2有一開發(fā)公司擬參加國有土地使用權拍賣會，現(xiàn)委托不動產(chǎn)估價人員對該土地的最高競買價進行評估，所得出的評估價值是（ ）。 A交換價值 B公開市場價值 C投資價值 D理論價格 E標定(bio dn)地價3甲、已兩塊土地，其區(qū)位及實物狀況都基本(jbn)一樣。甲地塊土地單價為506元m2，容積率為l5，土地使用(shyng)年限為50年。乙地塊土地年價為820元m2，容積率為24，土地使用年限為70年。在用樓面地價來判斷甲、乙兩地

26、塊的投資價值時，若土地報酬率為8，則下列表述中正確的有（ ）。 A乙地塊比甲地塊貴 B甲地塊的70年使用權樓面地價低于341.67元m2 C甲地塊與乙地塊的樓面地價相等 D甲地塊比乙地塊貴 E乙地塊的70年使用權樓面地價高于340元m24估價中的最高最佳使用具體包括（ ）等。 A最佳用途 B最佳位置 C最佳規(guī)模 D最佳環(huán)境 E最佳集約度5選取可比實例時，應符合的要求包括（ ）等。 A可比實例與估價對象所處的地區(qū)必須相同 B可比實例的交易類型與估價目的吻合 C可比實例的規(guī)模與估價對象的規(guī)模相當 D可比實例的成交價格是正常價格或可修正為正常價格 E可比實例的大類用途與估價對象的大類用途相同6建筑物

27、重置價格的求取方法有（ ）等。 A單位比較法 B工料測量法 C指數(shù)調(diào)整法 D分部分項法 E成新折扣法7在成本法中，直接成本利潤率的計算基數(shù)包括（ ）等。 A土地取得成本 B開發(fā)成本 C管理費用 D銷售費用 E投資利息8下列表述中，正確的有（ ）。 A開發(fā)經(jīng)營期可分為開發(fā)期和經(jīng)營期 B開發(fā)期又可稱為建設期，對于在土地上進行房屋建設的情況來說，又可分 為前期和建造期 C開發(fā)期的終點是預計待開發(fā)不動產(chǎn)開發(fā)完成的日期，起點與開發(fā)經(jīng)營期的 起點相同 D經(jīng)營期可具體化為銷售期和出租期 E在有租賃的情況下，租售期通常到開發(fā)完成的日期9下列估價方法中理論依據(jù)相同的有（ ）。 A市場比較法 B收益還原法 C路線

28、價法 D成本法 E基準地價系數(shù)修正法10下列關于不動產(chǎn)抵押價值評估的表述中，正確的有（ ）。 A法律法規(guī)規(guī)定不得抵押的不動產(chǎn)，沒有抵押價值 B再次抵押的不動產(chǎn)的抵押價值為該不動產(chǎn)的價值扣除已擔保債權后的余額 C不動產(chǎn)的價值扣除(kuch)預計處分該不動產(chǎn)的各種費用、稅金后的余額才是抵押價值 D不能單獨處分、使用的不動產(chǎn)不宜(by)作為抵押物，應當沒有抵押價值 E在評估土地使用權是以劃撥方式取得(qd)的不動產(chǎn)的抵押價值時，不應包含土 地使用權出讓金11確定路線價時，選取標準宗地應符合（ ）等要求。 A一面臨街 B兩面臨街C土地形狀為矩形 D土地形狀為正方形E容積率為所在區(qū)段具有代表性的容積率1

29、2. 建筑物的物質(zhì)折舊包括（ ）A功能衰退 B正常使用的磨損C環(huán)境惡化 D意外的破壞損毀E延遲維修13. 假設開發(fā)法中的開發(fā)期包括（ ）A前期 B建造期C租售期 D保修期E運營期14. 高層建筑物地價分攤的方法主要有（ ）A按建筑物面積進行分攤 B按樓面地價進行分攤C按房地價值進行分攤 D按土地價值進行分攤E按使用面積進行分攤15. 市場比較法估價中需要建立價格可比基礎，主要包括（ ）A統(tǒng)一幣種 B統(tǒng)一面積內(nèi)涵C統(tǒng)一交易方式 D統(tǒng)一貨幣單位E統(tǒng)一交易日期三、判斷題（共15題，每題1分。請根據(jù)判斷結果，在答題卡上涂黑其相應的符號，用“”表示正確；用“X”表示錯誤）1. 具體一宗有土地使用年限的不

30、動產(chǎn)的價格，從長遠來看是趨于下降的。（ ）2在評估投資價值時，采用的折現(xiàn)率是某個特定投資者所要求的，它應高于與該房地產(chǎn)風險程度相對應的社會一般報酬率。（ ）3房地產(chǎn)所有權可分為獨有，自有 和建筑物區(qū)分所有，其中建筑物區(qū)分所有權人對建筑物內(nèi)的住宅，商業(yè)，用房等有專有部分享有所有權，對走廊，樓梯，外墻等共有部分享有共有的權利。（ ）4就使用價值與交換價值相對而言，不動產(chǎn)估價所評估的是不動產(chǎn)的交換價值。（ ）5在不動產(chǎn)損害賠償估價中，一般來說，估價時點為過去，估價對象為歷史狀況下的情形。（ ）6. 由于土地具有不可毀滅性，所以基本上是一宗土地一個價格，而且不同的土地價格差異較大，有的寸土存寸金，有的

31、一文不值。7. 公平原則是最高估價原則。（ ）8某房產(chǎn)年折舊率為l6，有效經(jīng)過年數(shù)為12年，接直線法折舊該房產(chǎn)應屬完好房。（ ）9用收益法估算某大型商場的價值時，其凈收益為商場銷售收入扣除商品銷售成本、經(jīng)營費用、銷售稅金及付加管理費用、財務費用后的余額。（ ）10預計某宗不動產(chǎn)未來第一年的凈收益為38萬元，此后每年的凈收益將在上一年的基礎上減少3萬元，則該宗不動產(chǎn)的合理經(jīng)營期限為12年。（ ）11. 在城市某一塊土地，規(guī)劃用途為居住用地，但其周圍是繁華的商業(yè)區(qū)，如果改作商業(yè)用地，其收益遠遠大于居住用地，因此這類土地的評估(pn )，其最高最佳用途應為商業(yè)。12路線價法中的單獨深度價格修正率隨著(su zhe)臨街深度的遞進而增大。（ ）13估價目的(md)是由委托人提出的，估價時點是根據(jù)估價目的確定的。（ ）14估價報告應用有效期是從估價報告出具之日起計算，而不是從估價時點開始計算。（ ）15估價資料的保管期限是從估價報告出具之日起到估價報告得到使用之日止。（ ）四、計算題