某物業(yè)公司管理工作計(jì)劃總結(jié)書

1、WORD47/47目 錄管理公司資質(zhì)證書（復(fù)印件）管理公司營(yíng)業(yè)執(zhí)照副本（復(fù)印件）物業(yè)管理公司簡(jiǎn)介市華僑物業(yè)發(fā)展公司在管物業(yè)管理項(xiàng)目統(tǒng)計(jì)表第一部分 管理費(fèi)用預(yù)算與報(bào)價(jià)第二部分 物業(yè)管理服務(wù)承諾第三部分 物業(yè)管理總體設(shè)想與策劃第四部分 員工培訓(xùn)第五部分 各項(xiàng)管理指標(biāo)承諾與完成承諾指標(biāo)擬采取的措施.第六部分 物業(yè)移交驗(yàn)收工作.第七部分 日常管理.第八部分 物業(yè)管理資料檔案的建立與管理.附件：1、安全事故應(yīng)急處理預(yù)案2、電梯困人時(shí)的救援程序和步驟公司簡(jiǎn)介市華僑物業(yè)發(fā)展公司成立于一九九二年，是九十年代初國(guó)引入境外先進(jìn)的專業(yè)物業(yè)管理模式和理念成立的地區(qū)第一批物業(yè)管理專業(yè)公司之一，具備全國(guó)物業(yè)管理企業(yè)二級(jí)資

2、質(zhì)。我司隸屬于市珠江實(shí)業(yè)集團(tuán)，是集團(tuán)子公司華僑房產(chǎn)開發(fā)屬下全資擁有的國(guó)有企業(yè)和物管公司。作為一家全資國(guó)有的專業(yè)公司，我司一直堅(jiān)持管理嚴(yán)謹(jǐn)、專業(yè)服務(wù)、恪守信譽(yù)、穩(wěn)健發(fā)展的企業(yè)經(jīng)營(yíng)理念，在專業(yè)上主動(dòng)、積極借鑒境外專業(yè)管理服務(wù)理念和運(yùn)作模式，形成了在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下能夠滿足各類物業(yè)用戶服務(wù)需求且具有競(jìng)爭(zhēng)力的規(guī)化運(yùn)作模式和專業(yè)管理理念，公司業(yè)務(wù)一直保持著穩(wěn)健發(fā)展的良好態(tài)勢(shì)。經(jīng)過十幾年的不斷發(fā)展，公司管理了全國(guó)各地各類物業(yè)近一百萬(wàn)平方米，管理的物業(yè)包括普通居民住宅、大型商住小區(qū)，華僑別墅、高級(jí)商住樓宇、寫字樓、商場(chǎng)、醫(yī)院、學(xué)校等不同檔次的各類物業(yè)，獲得過全國(guó)與省、市物業(yè)管理評(píng)比的優(yōu)秀稱號(hào)，贏得了廣大業(yè)主和

3、用戶以與所屬街道等政府部門的好評(píng)！由于小區(qū)清潔保養(yǎng)、滅四害等小區(qū)衛(wèi)生和環(huán)境消殺等工作成績(jī)非常突出，在2003年4月，國(guó)務(wù)院溫家寶總理專程到僑怡苑小區(qū)視察，對(duì)小區(qū)的建設(shè)、管理以與在非典期間的防工作作出了高度的評(píng)價(jià)。公司目前在管的各類物業(yè)項(xiàng)目小區(qū)或大廈共有17個(gè)，總建筑面積近百萬(wàn)平方米，主要分布于地區(qū)。其中，僑怡苑分別在1997年和1998年被評(píng)為省、市物業(yè)管理示小區(qū)，僑宏大廈于1998年被評(píng)為市物業(yè)管理優(yōu)秀示大廈。公司組織架構(gòu)設(shè)置職能完整、精簡(jiǎn)、高效、合理，設(shè)有總經(jīng)理辦公室、行政人事部、綜合管理部、財(cái)務(wù)部以與各項(xiàng)目管理處。公司一直堅(jiān)持“以人為本、尊重人才、人盡其才”的員工隊(duì)伍建設(shè)觀念，現(xiàn)在公司擁

4、有一支整體素質(zhì)高、專業(yè)經(jīng)驗(yàn)豐富、專業(yè)能力結(jié)構(gòu)合理的員工隊(duì)伍，公司在冊(cè)員工近300多人，其專以上學(xué)歷員工占員工總數(shù)的30%左右，中、高級(jí)職稱近50人，占員工總?cè)藬?shù)的8%左右。我們熱忱期待與廣大業(yè)主、機(jī)關(guān)事業(yè)、企業(yè)單位在物業(yè)管理以與相關(guān)的后勤服務(wù)方面開展互利互惠的業(yè)務(wù)合作。只要有您們的信任，我們一定完成您的托負(fù)，以我們的專業(yè)管理讓您滿意、以我們的誠(chéng)信服務(wù)讓您放心！總理關(guān)懷 八方關(guān)注溫家寶總經(jīng)理專程到市華僑物業(yè)發(fā)展公司（下稱：華僑物業(yè)公司）僑怡苑小區(qū)視察，各大媒體爭(zhēng)相報(bào)道。2003年上半年出現(xiàn)的非典疫情，是對(duì)華僑物業(yè)公司的一場(chǎng)嚴(yán)峻的考驗(yàn)，在這場(chǎng)突如其來的疫情面前，華僑物業(yè)公司以對(duì)人民生命高度負(fù)責(zé)的責(zé)

5、任感，把非典防治工作作為頭等重要的工作來抓，全體員工齊心協(xié)力，積極消殺消潔，做了大量艱苦和細(xì)致的工作，在公司的精心組織和全體員工的艱苦努力下，華僑物業(yè)公司管理的13個(gè)物業(yè)小區(qū)均未出現(xiàn)一例非典，極保護(hù)了廣大業(yè)主的安全，其中僑怡苑小區(qū)的非典防治工作由于非常出色，得到了各級(jí)政府和社會(huì)各界的廣泛關(guān)注和好評(píng)。2003年4月溫家寶總經(jīng)理要到視察非典工作，省和市各級(jí)政府經(jīng)過反復(fù)的研究和實(shí)地考察，最后確定將僑怡苑作為溫總經(jīng)理到視察的地點(diǎn)和單位。2003年4月30日上午，溫家寶總經(jīng)理在省委書記德江、省長(zhǎng)黃華華、市市長(zhǎng)林樹森和抗非典專家鐘南山等人的陪同下來到僑怡苑小區(qū)進(jìn)行視察，溫總經(jīng)理與省市的各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)對(duì)僑怡苑的抗

6、非典工作非常滿意并給予了高度的評(píng)價(jià)。溫家寶總經(jīng)理視察僑怡苑的情況，中央電視臺(tái)和省電視臺(tái)立即進(jìn)行了專題報(bào)道，市最有影響的黨報(bào)日?qǐng)?bào)也在5月3日的要聞版上以大篇幅給予報(bào)道，與此同時(shí)其他媒體也爭(zhēng)相予以報(bào)道。溫家寶總理在省市各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)的陪同下到僑怡苑小區(qū)親切慰問業(yè)主。加拿大溫哥華市長(zhǎng)到我司屬下僑怡苑小區(qū)參觀交流，對(duì)我司的管理給予了高度的評(píng)價(jià)，并提出了許多寶貴的意見和建議。大膽開拓外在市場(chǎng)，打造華僑物業(yè)品牌由于歷史原因，以往華僑物業(yè)公司對(duì)母公司華僑房產(chǎn)開發(fā)存在強(qiáng)烈依賴性，母公司開發(fā)多少樓盤，物業(yè)公司就接管多少，近幾年華僑房屋房地產(chǎn)開發(fā)量已滿足不了華僑物業(yè)的發(fā)展需要。要想持續(xù)發(fā)展，就不能依賴和局限于“僑”字頭

7、物業(yè)項(xiàng)目中，就必須大膽開拓，積極與市場(chǎng)接軌。近兩年來，華僑物業(yè)通過有效的經(jīng)營(yíng)管理，在讓現(xiàn)有物業(yè)最大限度地發(fā)揮其效益的同時(shí)，大膽走出“僑”字號(hào)傳統(tǒng)圈子，憑借經(jīng)營(yíng)十多年的物業(yè)品牌和成熟的管理理念，勇闖市場(chǎng)，尋求新的物業(yè)管理項(xiàng)目，以此來逐步擴(kuò)大公司的經(jīng)營(yíng)規(guī)模和經(jīng)營(yíng)效益，公司很快在開拓市場(chǎng)方面取得了明顯的效果：2005年，物業(yè)公司成功地接管了僑林苑二期和市殯葬服務(wù)中心的物業(yè)服務(wù)管理，成為全國(guó)首家涉足殯葬物業(yè)管理的物業(yè)公司，此舉在市民政系統(tǒng)引起很大的反響；2006年正式接管了市殯葬服務(wù)中心保安項(xiàng)目與銀河園車保項(xiàng)目。經(jīng)過一段時(shí)間經(jīng)營(yíng)管理，華僑物業(yè)專業(yè)的服務(wù)管理很快得到對(duì)方認(rèn)可，并得到社會(huì)廣泛好評(píng)。市華僑物

8、業(yè)發(fā)展公司憑借十多年的管理服務(wù)實(shí)踐形成的一套專業(yè)的行之有效的管理理念和經(jīng)營(yíng)模式，和一支整體素質(zhì)高、專業(yè)經(jīng)驗(yàn)豐富、專業(yè)結(jié)構(gòu)合理的員工隊(duì)伍，我們相信一定將打造出華僑物業(yè)管理的特色品牌。2005年12月30日下午，在市銀河園廣場(chǎng)上舉行了一場(chǎng)保安工作交接儀式，標(biāo)志著由2006年1月1日零時(shí)零分起，市殯葬服務(wù)中心保安工作正式由市華僑物業(yè)發(fā)展公司接管。市殯葬服務(wù)中心與市華僑物業(yè)發(fā)展公司的相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)均出席了此次儀式。儀式上，新舊保安員進(jìn)行了交接，新接管的華僑物業(yè)公司的保安員還進(jìn)行了莊嚴(yán)的宣誓，所有的保安員均會(huì)堅(jiān)守崗位，盡職盡責(zé)，為保一方平安而付出自己最大的力量。我司接管的市民政局下屬企業(yè)保安工作交接儀式以業(yè)主

9、為本，以質(zhì)量取勝作為以服務(wù)為特點(diǎn)的物業(yè)管理企業(yè)，市華僑物業(yè)發(fā)展公司始終堅(jiān)持以“為業(yè)主創(chuàng)造安全、文明、優(yōu)美、舒適的居住和生活環(huán)境”為宗旨，以實(shí)現(xiàn)社會(huì)效益、經(jīng)濟(jì)效益和環(huán)境效益的統(tǒng)一為目標(biāo)，牢固樹立“業(yè)主是上帝，質(zhì)量是生命”的服務(wù)意識(shí)，努力為業(yè)主提供盡善盡美的服務(wù)。公司管理的小區(qū)，環(huán)境優(yōu)美，設(shè)施齊全，生活方便，公司的服務(wù)人員急業(yè)主之所急，想業(yè)主之所想，努力滿足業(yè)主各方面的需要，做業(yè)主的貼心人，與業(yè)主保持和諧觸洽的關(guān)系。作為已經(jīng)發(fā)展十多年的物業(yè)公司，公司建立了完善的投訴處理機(jī)制，并經(jīng)常開展服務(wù)質(zhì)量的問詢調(diào)查，服務(wù)質(zhì)量不斷得到提升。 我司屬下僑怡苑項(xiàng)目部豐富多彩的社區(qū)文化活動(dòng)科學(xué)管理 服務(wù)保障在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)

10、日以激烈的形式下，市華僑物業(yè)發(fā)展公司主動(dòng)適應(yīng)形式的發(fā)展，確定了立足、面向全省、走向全國(guó)的發(fā)展定位，明確了把規(guī)化建設(shè)作為實(shí)現(xiàn)發(fā)展戰(zhàn)略的一項(xiàng)最基本的條件和要求，切實(shí)加強(qiáng)規(guī)化、制度化建設(shè)。公司不僅建立了一整套完整的規(guī)章制度，同時(shí)積極進(jìn)行ISO90012000質(zhì)量認(rèn)證并獲得通過，在公司各部門和小區(qū)全面推行ISO90012000質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，初步建立起一套科學(xué)、規(guī)的部管理和服務(wù)保障體系，公司的管理水平和服務(wù)水平都登上了一個(gè)新的臺(tái)階。保安崗前培訓(xùn)沒有終點(diǎn) 只有起點(diǎn)在新的世紀(jì)里，市華僑物業(yè)發(fā)展公司將繼續(xù)秉承宗旨，不遺余力地服務(wù)業(yè)主、服務(wù)社會(huì)，在取得良好的經(jīng)濟(jì)效益的同時(shí)取得良好的社會(huì)效益，并且以獨(dú)樹一幟的管理理念

11、和追求卓越的精神，不斷開拓創(chuàng)新，實(shí)現(xiàn)公司的持續(xù)、跨越發(fā)展。我們承諾：只要您信任，我們一定回報(bào)您一個(gè)驚喜！市華僑物業(yè)發(fā)展公司在管物業(yè)項(xiàng)目統(tǒng)計(jì)表序號(hào)項(xiàng)目名稱所在地段物業(yè)類別建筑面積（M2）1嘉業(yè)大廈東風(fēng)中路寫字樓350702僑英花園天河區(qū)粵墾路1號(hào)寫字樓、商住654313都市華庭天路寫字樓120004僑輝大廈天河區(qū)商住大廈124075僑宏大廈海珠區(qū)江南大道中商住大廈181586僑林苑天河區(qū)僑林街商住大廈180007僑怡苑天路住宅小區(qū)1011898僑樂新村沙太路住宅小區(qū)849869嘉得利灣沙太路住宅小區(qū)2016210僑苑天住宅小區(qū)1955811僑翠苑先烈東二橫路住宅小區(qū)1345912僑海苑東山區(qū)大沙

12、頭住宅小區(qū)1246613僑雅苑海珠區(qū)下渡路住宅小區(qū)1414014僑燕苑海珠區(qū)燕子崗住宅小區(qū)970015僑怡商業(yè)街天商店8000管理面積合計(jì)：444726 M2第一部分 管理費(fèi)用預(yù)算與報(bào)價(jià)根據(jù)峻銘商業(yè)大廈（建筑面積：12000平方米）的實(shí)際情況，結(jié)合我們的專業(yè)經(jīng)驗(yàn)，我們編制以下管理費(fèi)用預(yù)算。物業(yè)管理月度費(fèi)用預(yù)算序號(hào)項(xiàng)目金額（元/月）依據(jù)一、行政費(fèi)用01其中：1、人員工資6900見人員工資標(biāo)、過節(jié)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)表022、福利費(fèi)966按工資總額的14%033、社會(huì)保險(xiǎn)966按工資總額的14%044、住房公積金483按工資總額的7%055、年終雙薪575相當(dāng)于一個(gè)月工資總額按12個(gè)分?jǐn)?66、制服費(fèi)用折舊20

13、0每人4套，按24個(gè)月折舊077、辦公用品（易耗品）200088、通訊費(fèi)100辦公室辦公費(fèi)、員工通訊費(fèi)補(bǔ)助099、交通費(fèi)501010、辦公水電費(fèi)2001111、業(yè)務(wù)接待費(fèi)1001212、差旅費(fèi)1001313、固定資產(chǎn)折舊400二、物業(yè)費(fèi)用16其中：1、清潔物料耗用1000包括工具、藥水、清潔劑等物料172、垃圾袋200183、垃圾清運(yùn)費(fèi)500194、消毒、滅四害200205、清潔器械折舊200216、化糞池清理300227、下水管道疏通100238、外墻清洗700每年一次三、保安費(fèi)用24其中：1、治安聯(lián)防費(fèi)用5002、保安裝備費(fèi)200保安警械、對(duì)講機(jī)、消防訓(xùn)練用品3、保安員意外保險(xiǎn)費(fèi)2265元

14、/人/年四、公共地方維護(hù)費(fèi)用其中：1、簡(jiǎn)單土木維修費(fèi)300不包括翻新、中修、大修2、車場(chǎng)設(shè)施維護(hù)費(fèi)100不包括翻新、更換、中修、大修3、車場(chǎng)保險(xiǎn)費(fèi)2004、車場(chǎng)水電費(fèi)100五、財(cái)務(wù)費(fèi)用200六、不可預(yù)見費(fèi)500七、管理者酬金1656計(jì)提10%八、稅金1093按支出總額的6%每月管理支出費(fèi)用：19311元/月附表:管理處人員工資標(biāo)準(zhǔn)、過節(jié)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)表崗位人數(shù)（人）工資標(biāo)準(zhǔn)（元/月）小計(jì)（元/月）清潔員28001600保安員410004000維修工113001300月工資總額合計(jì)6900根據(jù)B座的住宅收費(fèi)面積（14317.89平方米）和管理處每月成本支出費(fèi)用（19311元）所得：14317.89平方米

15、1.50元/平方米=21476.84元假如管理費(fèi)收繳為100%，則管理處每月收入為21476.84元，而每月成本支出為19311元，可使收支基本平衡。所以我司認(rèn)為將B座管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)定為每月每平方米1.50元較為合理。第二部分 物業(yè)管理服務(wù)承諾根據(jù)業(yè)主的服務(wù)要求，結(jié)合大樓的實(shí)際情況，我司謹(jǐn)作如下物業(yè)管理服務(wù)承諾，并接受業(yè)主的監(jiān)督。一、綜合管理1.物業(yè)管理收費(fèi)不高于物價(jià)局核定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；2.每年4次對(duì)房屋與設(shè)施設(shè)備進(jìn)行安全普查；3.白天有專職管理員接待住戶，處理服務(wù)圍的公共性事務(wù)，受理住戶的咨詢和投訴；夜間有電工值班，處理急迫性報(bào)修，水、電等急迫性報(bào)修8分鐘到現(xiàn)場(chǎng)；保安24小時(shí)服務(wù)；4.協(xié)助召開業(yè)主

16、會(huì)議并配合其運(yùn)作；5.管理規(guī)章制度健全；6.與業(yè)主簽訂物業(yè)服務(wù)合同等手續(xù)；7.公開服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)依據(jù)與標(biāo)準(zhǔn)；8.全體員工統(tǒng)一著裝，佩戴有相片的胸卡，持證上崗；9.每年進(jìn)行6次以上物業(yè)管理服務(wù)滿意率調(diào)查，征求意見用戶不低于總戶數(shù)90%；10蓄水池每3個(gè)月清洗1次；11化糞池每年清理1次；12消防設(shè)備設(shè)備按規(guī)定年限或使用期限給予補(bǔ)充或更換；13電梯、防盜門、監(jiān)視系統(tǒng)、消防設(shè)備設(shè)施外判專業(yè)公司定期保養(yǎng)，以保證設(shè)備的完好；14定期做好白蟻防治工作，隨發(fā)現(xiàn)隨處理；15負(fù)責(zé)制定物業(yè)管理服務(wù)工作計(jì)劃，并組織實(shí)施；16建立起應(yīng)對(duì)各種公共突發(fā)事件的處理機(jī)制和預(yù)案；17不改變大樓的使用功能和用途，如改需改變則須通

17、過大樓70%以上業(yè)主的書面簽名同意；18維持大樓正常秩序，協(xié)助業(yè)主之間進(jìn)行溝通，對(duì)侵害其他業(yè)主的行為進(jìn)行與時(shí)制止；19減少小區(qū)的噪聲與制止在小區(qū)亂停車現(xiàn)象；20加強(qiáng)對(duì)公共水電管理，每月公共分?jǐn)傠娰M(fèi)每戶不超過45度，每立方米水費(fèi)不超過政府規(guī)定價(jià)格0.1元；21大樓公共設(shè)施出租的收益（除首層外），歸全樓業(yè)主所有，委托物業(yè)管理公司收取后歸入大樓維修基金。二、設(shè)施維護(hù)對(duì)大樓公共設(shè)備的維修，在緊急情況下采取先墊付后向省機(jī)械設(shè)備進(jìn)出口公司維修基金中申請(qǐng)報(bào)銷的辦法，非緊急情況下，采取先做預(yù)算后審批資金的辦法。確保居住小區(qū)樓房共用部位共用設(shè)施設(shè)備、基本市政設(shè)施的正常使用運(yùn)行和小修養(yǎng)護(hù)，包括：1.樓房與小區(qū)共用

18、部位共用設(shè)施設(shè)備的日常養(yǎng)護(hù)和小修；2.保證護(hù)欄、圍墻、樓道燈、綠化設(shè)施等公共設(shè)施、設(shè)備正常使用；3.道路、通道、活動(dòng)場(chǎng)地達(dá)到基本平整，邊溝通暢；4.確保雨水、污水管道保持通暢，定期清淘化糞池、雨水井，相關(guān)設(shè)施無(wú)破損；5.負(fù)責(zé)小區(qū)公共設(shè)施的日常運(yùn)行維護(hù)；6.定期清洗外墻；7對(duì)暴露在墻體外的公共管道進(jìn)行定期每半年1次除銹油漆防銹處理；8水泵、發(fā)電機(jī)與變電系統(tǒng)每天巡視2次，并做好記錄。三、小區(qū)綠化小區(qū)規(guī)劃紅線圍的中心綠地和房前、屋后，道路兩側(cè)區(qū)間綠地。按市園林局規(guī)定的養(yǎng)護(hù)標(biāo)準(zhǔn)養(yǎng)護(hù)。四、小區(qū)保潔小區(qū)規(guī)劃紅線以，業(yè)主戶門以外維護(hù)和保持服務(wù)圍的清潔衛(wèi)生，包括：1.有健全的保潔制度；2.設(shè)定垃圾集納地點(diǎn)，并

19、對(duì)垃圾進(jìn)行管理；3.每日對(duì)保潔服務(wù)圍的區(qū)域進(jìn)行2次清掃；4.對(duì)樓梯間等設(shè)施進(jìn)行1天2次清掃；5.按政府有關(guān)規(guī)定向服務(wù)圍噴灑、投放滅鼠藥、消毒劑、除蟲劑；6.在雨天與時(shí)對(duì)區(qū)主路、干路積水進(jìn)行清掃；7.發(fā)生突發(fā)公共衛(wèi)生事件時(shí)，迅速組織人員對(duì)物業(yè)的共用部位共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行通風(fēng)、清洗和消毒。五、公共秩序維護(hù)公共區(qū)域的秩序維護(hù)和公共財(cái)產(chǎn)的看管，包括：1.相對(duì)封閉：做到小區(qū)主要出入口晝夜有專人24小時(shí)值守，危與人身安全處有明顯標(biāo)志和防措施；2.維護(hù)交通秩序：包括對(duì)機(jī)動(dòng)車輛和非機(jī)動(dòng)車輛的行駛方向、速度、臨時(shí)停放位置進(jìn)行管理；3.看管公共財(cái)產(chǎn)：包括樓的門、窗、消防器材與小區(qū)的表井蓋、小品、花、草、樹木、果實(shí)等

20、；4.夜間對(duì)服務(wù)圍重點(diǎn)部位、道路進(jìn)行不少于3次的防檢查和巡邏；5.有發(fā)生治安案件、刑事案件、交通事故的處置預(yù)案；發(fā)生時(shí)，與時(shí)報(bào)警和配合公安部門進(jìn)行處理。六、停車管理1.有健全的機(jī)動(dòng)車、非機(jī)動(dòng)車存車管理制度和方案；2.對(duì)進(jìn)入小區(qū)的機(jī)動(dòng)車輛進(jìn)行登記憑證制；3.保證停車有序，24小時(shí)設(shè)專人看管；4.長(zhǎng)期存放的，應(yīng)簽訂停車管理服務(wù)協(xié)議。七、消防管理1.有健全的消防管理制度；2.消防設(shè)施有明顯標(biāo)志，定期巡檢維護(hù)；3.定期進(jìn)行消防訓(xùn)練；4.發(fā)生火災(zāi)與時(shí)報(bào)警，協(xié)助疏散、救助人員。八、高壓供水1.保證居民正常生活用水；有停水處置預(yù)案；2.水箱蓋上鎖并定期清洗消毒；3.維修服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行市相關(guān)文件規(guī)定；4.發(fā)生突

21、發(fā)公共衛(wèi)生事件時(shí)，加強(qiáng)對(duì)供水系統(tǒng)的消毒，禁止無(wú)關(guān)人員進(jìn)入高壓水泵機(jī)房，接近高位水箱。九、電梯管理1.確保電梯24小時(shí)不間斷運(yùn)行；2.電梯維修時(shí)，有備用梯的，用備用梯運(yùn)行，無(wú)備用梯的，屬急迫性維修的，在30分鐘搶修完工，其他維修應(yīng)于23點(diǎn)至次日5點(diǎn)以完工；3.有健全的電梯發(fā)生緊急情況時(shí)的處置預(yù)案；4.電梯維修服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行市相關(guān)文件規(guī)定；3.一旦發(fā)生電梯停電關(guān)人、夾人等危險(xiǎn)情況時(shí)，迅速組織救助措施，搶救人員在10分鐘到過達(dá)現(xiàn)場(chǎng)采取措施，排除故障。十、裝修管理1.有健全的裝修管理服務(wù)制度；2.查驗(yàn)業(yè)主裝修方案，與業(yè)主、施工單位簽訂裝修管理協(xié)議，告知業(yè)主裝修注意事項(xiàng)；3.裝修期間，對(duì)裝修現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行巡視與

22、檢查，并調(diào)解因裝修引發(fā)的鄰里糾紛；4.業(yè)主裝修結(jié)束后，進(jìn)行檢查；5.監(jiān)督業(yè)主裝修垃圾清運(yùn)，裝修垃圾在公共區(qū)域堆放不過夜。第三部分 物業(yè)管理總體設(shè)想與策劃一、管理定位與管理特色物業(yè)管理項(xiàng)目的管理服務(wù)定位是否準(zhǔn)確，是關(guān)系到項(xiàng)目的成功與否的關(guān)鍵因素。我們的服務(wù)宗旨是:專業(yè)、規(guī)、特色服務(wù)、品質(zhì)優(yōu)異、打造品牌。（一） 物業(yè)管理定位在：1、通過科學(xué)的管理手段，達(dá)到小區(qū)管理與服務(wù)的專業(yè)化、規(guī)化。2、確保安全、整潔、舒適、守序的居住環(huán)境。3、急業(yè)主所急、想業(yè)主所想，我司開展的一切管理活動(dòng)圍繞以物業(yè)使用人的需求為中心。4、“以人為本”的服務(wù)意識(shí)，提供優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理服務(wù)，體現(xiàn)“業(yè)主至上、服務(wù)第一”的專業(yè)精神。5、

23、精心維護(hù)，精益求精，符合ISO9001質(zhì)量體系標(biāo)準(zhǔn)。(二) 管理特色:以“貼心管理”為主要服務(wù)方向：1、服務(wù)容充分體現(xiàn)以小區(qū)的安全、整潔、舒適和高效為重點(diǎn)服務(wù)。2、服務(wù)方式充分體現(xiàn)“業(yè)主至上、服務(wù)第一”的專業(yè)精神。3、服務(wù)方式體系以ISO9001質(zhì)量體系為核心動(dòng)作，全方位為使用者提供優(yōu)質(zhì)管理服務(wù)。4、管理與服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)實(shí)行公開承諾制。5、為物業(yè)使用人提供盡善盡美的各項(xiàng)特約服務(wù)。二、管理目標(biāo)與管理服務(wù)工作系列標(biāo)準(zhǔn)根據(jù)以上的管理定位，我司將物業(yè)管理目標(biāo)確定為：（一）接管一年使大樓的管理服務(wù)達(dá)到區(qū)優(yōu)秀物業(yè)管理示小區(qū)的水平。（二）將ISO9001質(zhì)量體系導(dǎo)入到小區(qū)物業(yè)管理日常運(yùn)作之中，保證管理服務(wù)質(zhì)量的穩(wěn)

24、定、連貫和高水準(zhǔn)，并達(dá)到相關(guān)的認(rèn)證標(biāo)準(zhǔn)。（三）兩年使大樓的管理服務(wù)達(dá)到市優(yōu)秀物業(yè)管理示小區(qū)的管理標(biāo)準(zhǔn)。三、具體服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)與管理目標(biāo)容綜合管理圍：在小區(qū)規(guī)劃紅線圍，涉與共用財(cái)產(chǎn)和公共事務(wù)的管理。1、負(fù)責(zé)制定物業(yè)管理服務(wù)工作計(jì)劃，并組織實(shí)施；2、每年定期對(duì)房屋與設(shè)施設(shè)備進(jìn)行安全普查，根據(jù)普查結(jié)果制定維修計(jì)劃，組織實(shí)施；3、24小時(shí)接待客戶，處理服務(wù)圍的公共性事務(wù)，受理住戶的咨詢和投訴，處理急迫性報(bào)修；4、管理規(guī)章制度健全，服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)完善，物業(yè)管理檔案資料齊全；5、與業(yè)主簽訂物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議、物業(yè)管理公約等手續(xù)；公開服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)依據(jù)與標(biāo)準(zhǔn)；6、應(yīng)用計(jì)算機(jī)系統(tǒng)對(duì)業(yè)主與房產(chǎn)檔案、物業(yè)管理服務(wù)與收費(fèi)情況

25、進(jìn)行管理；7、全體員工統(tǒng)一著裝，持證上崗；8、每年進(jìn)行定期進(jìn)行物業(yè)管理服務(wù)滿意率調(diào)查，促進(jìn)管理服務(wù)工作的改進(jìn)和提高。（二）房屋設(shè)施設(shè)備日常維護(hù)圍：共用部位公用設(shè)施應(yīng)包括的圍的容為準(zhǔn)。確保小區(qū)大樓樓房共用部位共用設(shè)施設(shè)備、基本市政設(shè)施的正常使用運(yùn)行和小修養(yǎng)護(hù)包括：1、樓房與小區(qū)共用部位設(shè)施設(shè)備的日常養(yǎng)護(hù)和小修，執(zhí)行房屋與其設(shè)備小修服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)；2、保證護(hù)欄、圍墻、桌、椅、樓道燈、綠化設(shè)施等公共設(shè)施、設(shè)備正常使用；道路、步道、活動(dòng)場(chǎng)地達(dá)到基本平整，邊溝涵洞通暢；3、確保雨水、污水管道保持通暢，定期清掏化糞池、雨水井，相關(guān)設(shè)施無(wú)破損；4、負(fù)責(zé)小區(qū)智能化設(shè)施的日常運(yùn)行維護(hù)。（三）綠化圍：小區(qū)規(guī)劃紅線圍的中

26、心綠地和房前、屋后、道路兩側(cè)區(qū)間綠地等，按市園林規(guī)定的養(yǎng)護(hù)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行養(yǎng)護(hù)。（四）保潔圍：小區(qū)規(guī)劃紅線圍圍維護(hù)和保持服務(wù)圍的清潔衛(wèi)生，包括：1、有健全的保潔制度，清潔衛(wèi)生實(shí)行責(zé)任制，有明確的分工和責(zé)任圍；2、設(shè)定垃圾集納地點(diǎn)，并每日將服務(wù)圍的垃圾歸集到垃圾站，對(duì)垃圾（專用）樓、站、箱、道、桶與垃圾進(jìn)行管理；3、每日對(duì)保潔服務(wù)圍的區(qū)域進(jìn)行巡回清掃，做到服務(wù)圍無(wú)廢棄雜物；4、對(duì)樓梯間、門廳，走廊等的門、窗、樓梯扶手、欄桿、墻壁進(jìn)行巡回保潔；5、按政府有關(guān)規(guī)定向服務(wù)圍噴灑、投放滅鼠藥、消毒劑、除蟲劑。（五）保安圍：小區(qū)規(guī)劃紅線以公共區(qū)域的秩序維護(hù)和公共財(cái)產(chǎn)的看管，包括：1、封閉管理：做到小區(qū)主要出入口全

27、天有專人值守，車輛行駛通暢，危與人身安全處有明顯標(biāo)志和防措施；2、維護(hù)交通秩序：包括對(duì)機(jī)動(dòng)車輛和非機(jī)動(dòng)車輛的行駛方向、速度進(jìn)行管理；3、看管公共財(cái)產(chǎn)：包括樓的門、窗、消防器材與小區(qū)的表井蓋、花、草、樹木、果實(shí)等；4、夜間對(duì)服務(wù)圍重點(diǎn)部位、檢查和巡邏，做到有計(jì)劃、有記錄；5、發(fā)生治安案件、刑事案件、交通事故時(shí)，應(yīng)與時(shí)報(bào)警，并配合公安部門進(jìn)行處理。（六）車場(chǎng)管理圍：機(jī)動(dòng)車輛、非機(jī)動(dòng)車輛在停車場(chǎng)（存車處）、位的看管。1、有健全的機(jī)動(dòng)車存車管理制度和管理方案；2、對(duì)進(jìn)入小區(qū)的機(jī)動(dòng)車輛進(jìn)行登記發(fā)放憑證，出門憑證放行；3、保證停車有序，24小時(shí)設(shè)專人看管；4、長(zhǎng)期存放的，應(yīng)簽訂存車協(xié)議，明確雙方的權(quán)利義務(wù)

28、等。（七）消防管理圍：公共區(qū)域消防設(shè)施的維護(hù)與消防管理。1、有健全的消防管理制度，建立消防責(zé)任制；2、消防設(shè)施有明顯標(biāo)志，定期對(duì)消防設(shè)施進(jìn)行巡視、檢查和維護(hù)；3、定期進(jìn)行消防訓(xùn)練，保證有關(guān)人員掌握消防基本技能。（八）供水圍：養(yǎng)護(hù)、運(yùn)行、維修。1、保證小區(qū)正常供水與消防用水暢通；2、對(duì)水池定期清洗消毒，確保水質(zhì)合格。第四部分 人力資源管理與員工培訓(xùn)一、員工培訓(xùn)與員工素質(zhì)持續(xù)提升措施要提高服務(wù)質(zhì)量和管理水平,確保大樓管理運(yùn)作有序,就必須花大力氣提高員工隊(duì)伍素質(zhì),這其中既要注意在招聘時(shí)引進(jìn)敬業(yè)精神強(qiáng)、文化層次高、業(yè)務(wù)素質(zhì)好的人才,更重要的是抓好現(xiàn)有人員的培訓(xùn)工作。為保證培訓(xùn)的高質(zhì)量,結(jié)合大樓的實(shí)際情

29、況,我公司的培訓(xùn)工作主要由管理處與公司各職能部門的主管開展。（一）培訓(xùn)原則1. 理論聯(lián)系實(shí)際,學(xué)用一致的原則。從管理實(shí)際出發(fā),將培訓(xùn)工作與員工的知識(shí)結(jié)構(gòu)、能力結(jié)構(gòu)、公司目標(biāo)與要求等相結(jié)合,制訂短期、中期、長(zhǎng)期培訓(xùn)計(jì)劃,有針對(duì)性地選擇培訓(xùn)容和培訓(xùn)方法,如進(jìn)行場(chǎng)景會(huì)話、投訴模擬培訓(xùn),不斷提高員工的綜合素質(zhì)。2. 專業(yè)技能培訓(xùn)與禮貌服務(wù)知識(shí)培訓(xùn)兼顧的原則。由于大樓管理處員工需要經(jīng)常面對(duì)用戶,能否主動(dòng)熱情、耐心周到的為用戶提供服務(wù)將體現(xiàn)管理水平高低的一大因素。對(duì)不同崗位的員工,除安排消防治安、工程保養(yǎng)維修等知識(shí)的培訓(xùn)外,還將安排禮儀禮貌、職業(yè)道德等方面的培訓(xùn)。3.嚴(yán)格考核和擇優(yōu)獎(jiǎng)勵(lì)的原則。培訓(xùn)工作必須

30、與激勵(lì)掛鉤,適當(dāng)獎(jiǎng)勵(lì)學(xué)習(xí)成績(jī)優(yōu)異的員工,以更好地調(diào)動(dòng)員工學(xué)習(xí)的積極性。（二）培訓(xùn)容員工培訓(xùn)容要根據(jù)員工實(shí)際和接管時(shí)間有針對(duì)性確定,主要包括服務(wù)知識(shí)、工程管理知識(shí)、物業(yè)管理知識(shí)、法律法規(guī)知識(shí)、房地產(chǎn)知識(shí)等等。( 三 ) 培訓(xùn)形式1. 上崗培訓(xùn)。這是為新員工提供基本的入職知識(shí)和基本操作的培訓(xùn),目的是使新員工了解公司對(duì)管理處的工作要求,特別是在安全、等方面的特殊要求,并對(duì)員工進(jìn)行政治思想教育。2. 在職培訓(xùn)。當(dāng)物業(yè)的管理轉(zhuǎn)入正軌后,仍應(yīng)對(duì)員工開展各種在職培訓(xùn),如舉辦新技術(shù)、新設(shè)備、新制度的專題培訓(xùn)、車輛安全知識(shí)培訓(xùn),派出人員參觀學(xué)習(xí)他人的經(jīng)驗(yàn)等。同時(shí),可選送部分管理人員到各類專修學(xué)院學(xué)習(xí)深造,系統(tǒng)學(xué)

31、習(xí)物業(yè)管理理論與實(shí)際知識(shí)等。(四) 培訓(xùn)考核對(duì)員工培訓(xùn)必須進(jìn)行相應(yīng)的考核,否則,培訓(xùn)容易流于形式。在培訓(xùn)前,應(yīng)制訂詳細(xì)的培訓(xùn)計(jì)劃,尤其是耍了解員工的實(shí)際需要,在培訓(xùn)中也應(yīng)問卷調(diào)查員工對(duì)培訓(xùn)容、培訓(xùn)方法、培訓(xùn)教師、培訓(xùn)效果進(jìn)行調(diào)查,與時(shí)調(diào)整培訓(xùn)方案,培訓(xùn)完后要進(jìn)行考核考試,檢查員工學(xué)習(xí)效果。（五）員工培訓(xùn)計(jì)劃表培訓(xùn)容授課人培訓(xùn)時(shí)間培訓(xùn)方式培訓(xùn)目標(biāo)考核方式職業(yè)道德管理處主任4個(gè)學(xué)時(shí)講課員工具有良好的社會(huì)公德和職業(yè)道德、敬業(yè)愛崗閉卷考試禮貌禮儀管理處主任6個(gè)學(xué)時(shí)講課讓員工文明禮貌、語(yǔ)言規(guī)、舉止端莊、行為大方、彬彬有禮服務(wù)意識(shí)管理處主任6個(gè)學(xué)時(shí)講課讓員工具有較強(qiáng)的服務(wù)意識(shí)員工手冊(cè)管理處主任4個(gè)學(xué)時(shí)講課

32、讓員工了解公司的組織、企業(yè)文化和基本要求公司規(guī)章制度管理處主任2個(gè)學(xué)時(shí)講課讓員工遵章守紀(jì)物業(yè)管理基本知識(shí)管理處主任6個(gè)學(xué)時(shí)講課讓員工了解物業(yè)管理基本要領(lǐng)和基本理論員工素質(zhì)要求管理處主任4個(gè)學(xué)時(shí)講課讓員工了解學(xué)習(xí)的方向和基本要求安全知識(shí)保安領(lǐng)班2個(gè)學(xué)時(shí)講課讓員工掌握基本的治安消防知識(shí)各崗位專業(yè)知識(shí)各部門負(fù)責(zé)人12個(gè)學(xué)時(shí)講課與實(shí)操讓員工熟悉本崗位的專業(yè)知識(shí)專業(yè)考試同考核相結(jié)合上崗見習(xí)培訓(xùn)各部門負(fù)責(zé)人18個(gè)學(xué)時(shí)實(shí)操方式讓員工熟悉掌握本崗位基本操作崗位考核 樓接管前期員工培訓(xùn)計(jì)劃表序號(hào)培訓(xùn)容培訓(xùn)時(shí)間授課人參加人員培訓(xùn)方式培訓(xùn)目標(biāo)考核方式1智能化專業(yè)知識(shí)1天公司工程主管部分管理人員授課了解智能化基本知識(shí)

33、考核考試2 物業(yè)結(jié)構(gòu)布局與設(shè)備設(shè)施介紹2天公司工程主管全體人員講授參觀熟悉 樓基本情況，利于今后的管理3前期介入知識(shí)1天管理處主任全體人員講授了解物業(yè)管理前期介入的作用與容4接管驗(yàn)收與竣工驗(yàn)收知識(shí)1天公司工程主管全體人員講授掌握接管知識(shí)與竣工驗(yàn)收知識(shí)5崗位責(zé)任制半天管理處主任全體人員講授掌握工作要求和基本任務(wù)6標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)用語(yǔ)半天管理處主任全體人員講授掌握本崗位的禮貌用語(yǔ)7物業(yè)管理法規(guī)半天管理處主任中高層管理人員講授熟悉掌握基本法規(guī)知識(shí)8物業(yè)管理其它法規(guī)文件1天管理處主任中高層管理人員講授熟悉掌握基本法規(guī)知識(shí)9設(shè)備管理知識(shí)1天公司工程主管工程部講授掌握各種設(shè)備設(shè)施的管理知識(shí)10治安消防知識(shí)半天公司

34、保安主管全體人員講授掌握基本的安全知識(shí)，了解基本的防技能11清潔衛(wèi)生知識(shí)半天管理處主任部分人員實(shí)操了解清潔工作程序12入伙知識(shí)半天管理處主任全體人員講授熟悉 樓入伙各種程序13裝修管理知識(shí)半天公司工程主管全體人員講授了解裝修申請(qǐng)、監(jiān)管、驗(yàn)收等程序14服務(wù)承諾半天管理處主任全體人員講授熟悉 樓服務(wù)的較高標(biāo)準(zhǔn)要求考試第五部分 各項(xiàng)管理指標(biāo)承諾與完成承諾指標(biāo)擬采取的措施保證在介入后一年時(shí)間，各項(xiàng)管理指標(biāo)均達(dá)到市優(yōu)秀物業(yè)小區(qū)的管理標(biāo)準(zhǔn)：序號(hào)指標(biāo)名稱承諾標(biāo)準(zhǔn)保證措施1房屋完好率98%1、建立全面的房屋、設(shè)施管理檔案；2、每周全面巡視一次建筑設(shè)備；3、確保房屋完好，無(wú)違章搭建與損壞公共設(shè)施的現(xiàn)象。2房屋零

35、修、急修與時(shí)率99%1、接到維修通知15分鐘后到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)，或在10分鐘后給予修復(fù)；2、與時(shí)完成并建立回訪檔案；3維修工程質(zhì)量合格率100%1、每年對(duì)電工進(jìn)行兩次維護(hù)技能培訓(xùn)；2、為每一份維修工程建立檔案，由專人跟蹤落實(shí)；3、選擇專業(yè)維修隊(duì)，并對(duì)分包進(jìn)行的各項(xiàng)工程進(jìn)行臨近保證工程質(zhì)量。4綠化完好率95%1、由專業(yè)綠化工進(jìn)行養(yǎng)護(hù)；2、物業(yè)助理每日巡查，建檔記錄，以確保小區(qū)公共綠化綠地?zé)o破壞、無(wú)踐踏，無(wú)黃土裸露的現(xiàn)象；3、發(fā)現(xiàn)問題立即修復(fù)。5清潔、保潔率99%1、由專業(yè)清潔工進(jìn)行24小時(shí)保潔工作，分包公司明確各項(xiàng)保潔措施和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)；2、物業(yè)助理每日巡查，建立質(zhì)量記錄，確保小區(qū)垃圾日產(chǎn)日清，空氣清新，設(shè)

36、施完好。6道路完好率與使用率90%工程技工負(fù)責(zé)巡查，建檔記錄，管理公司 監(jiān)督促執(zhí)行， 以確保道路完好、暢通。7化糞池、雨水、污水井完好率90%工程技工負(fù)責(zé)巡查，建檔記錄，管理公司 督促執(zhí)行， 以確保溝、渠、井完好，并定期疏通、清理。8排水管、明暗溝完好率85%工程技工負(fù)責(zé)巡查，建檔記錄，管理公司 督促執(zhí)行，確保排水管暢通無(wú)阻、無(wú)塌陷。9路燈完好率85%由工程領(lǐng)班負(fù)責(zé)落實(shí)，實(shí)行巡視制度，建檔記錄，管理公司 監(jiān)督執(zhí)行，確保路燈無(wú)損、正常使用并進(jìn)行定期清潔保養(yǎng)。10停車場(chǎng)設(shè)備完好率90%落實(shí)責(zé)任人進(jìn)行養(yǎng)護(hù)，實(shí)施巡查制度，建檔記錄，管理公司 監(jiān)督執(zhí)行，確保設(shè)施完好，方便使用。11公共文體設(shè)施完好率95

37、%落實(shí)責(zé)任人進(jìn)行養(yǎng)護(hù)，實(shí)施巡查制度，建檔記錄，管理物業(yè)助理監(jiān)督執(zhí)行，確保設(shè)施完好，美觀大方。12治安案件發(fā)生率1以下1、保安員經(jīng)培訓(xùn)后方能上崗，每周訓(xùn)練三次，每次兩小時(shí)，以保障保安隊(duì)伍的素質(zhì)和狀態(tài)。2、落實(shí)保安崗位責(zé)任制、明確責(zé)任，實(shí)施24小時(shí)巡視制度，確保小區(qū)安全。13消防設(shè)施完備率100%落實(shí)責(zé)任人進(jìn)行養(yǎng)護(hù)，實(shí)現(xiàn)巡查制度，建檔記錄，管理公司監(jiān)督執(zhí)行，并定期維護(hù)和檢修以確保消防設(shè)施完好無(wú)損，能正常使用。14火災(zāi)發(fā)生率1以下1、實(shí)施管理處全員義務(wù)消防員制度，并定期進(jìn)行培訓(xùn)和演習(xí)；2、加強(qiáng)宣傳，設(shè)專人進(jìn)行日常巡視，發(fā)生隱患，與時(shí)處理并通過管理公司，以確保小區(qū)消防安全。15違章處理率95%1、建立

38、巡視制度，跟蹤管理，與時(shí)發(fā)現(xiàn)、與時(shí)處理；2、加強(qiáng)宣傳工作，取得業(yè)主的理解和支持，杜絕違章事件的發(fā)生，并實(shí)行回訪檔案記錄。16住房合理投訴率1%/月1、按照政策和合同規(guī)定，做好各項(xiàng)工作，同時(shí)加強(qiáng)與業(yè)主的溝通，了解客戶的愿望和要求，滿足客戶需求；2、發(fā)生投訴與時(shí)處理并記錄，同時(shí)建立檔案，跟蹤處理結(jié)果。17管理人員專業(yè)培訓(xùn)合格率90%1、員工分別進(jìn)行入職培訓(xùn)、在職培訓(xùn)、定期培訓(xùn)等常規(guī)培訓(xùn)，實(shí)施月度考核和年度考核，淘汰不合格者；2、對(duì)特種作業(yè)行業(yè)性要求的員工實(shí)施外送培訓(xùn)、外部考核，確保培訓(xùn)合格率達(dá)100%。18維修服務(wù)回訪率99%對(duì)于進(jìn)行維修的項(xiàng)目，實(shí)行回訪制度，建檔記錄，確保維護(hù)服務(wù)滿足客戶的需要。

39、19客戶對(duì)物業(yè)管理滿意率95%在日常工作收集業(yè)主與客戶的需求住處加強(qiáng)雙方的協(xié)調(diào)與溝通，盡可能地滿足客戶需要，以確保客戶對(duì)物業(yè)管理工作的滿足。第六部分 物業(yè)移交驗(yàn)收工作一、設(shè)備接收我公司進(jìn)駐后，將組建設(shè)備接管組，設(shè)備接管組在管理處的領(lǐng)導(dǎo)下,積極參與設(shè)備驗(yàn)收工作,對(duì)各種設(shè)備邊驗(yàn)收、邊接管,確保大樓設(shè)備的正常運(yùn)行,保證大樓的正常使用。設(shè)備接管組由我公司總部有關(guān)人員和管理處工程設(shè)備人員組成，負(fù)責(zé)變壓器，高壓配電柜、低壓配電柜與層間配電設(shè)備、照明設(shè)施、電梯等設(shè)備的交接。給排水設(shè)備、消防設(shè)備、監(jiān)控設(shè)備等其他設(shè)備交接。（一）設(shè)備交接程序:1. 接受設(shè)備的各種資料；2. 認(rèn)真閱讀設(shè)備的使用說明書，了解設(shè)備的基

40、本性能；3. 認(rèn)真閱讀設(shè)備的操作程序，熟悉操作過程；4. 認(rèn)真閱讀設(shè)備的運(yùn)行記錄；5. 配合大樓臨時(shí)業(yè)主委員會(huì)認(rèn)真檢查設(shè)備；6. 認(rèn)真填寫設(shè)備交接表，對(duì)存在的問題做好記錄，并與時(shí)向大樓臨時(shí)業(yè)主委員會(huì)反映。（二）資料的整理和移交設(shè)備的資料包括以下幾個(gè)方面：1. 設(shè)備的圖紙資料；2. 設(shè)備運(yùn)行記錄；3. 產(chǎn)品的說明書；4. 系統(tǒng)竣工圖紙；5. 設(shè)備的操作程序；6. 設(shè)備的竣工驗(yàn)收資料。管理處收到設(shè)備的各項(xiàng)資料后，立即進(jìn)行進(jìn)行設(shè)備檔案整理工作。在一個(gè)月將設(shè)備運(yùn)和記錄、竣工驗(yàn)收資料、產(chǎn)品的說明書歸檔、造冊(cè)，隨時(shí)可查。在一個(gè)月建立大樓主要設(shè)備的臺(tái)帳，隨時(shí)可查，并將以后大、中修情況與時(shí)登記。二、保安工作交

41、接1、在設(shè)備接管同時(shí)公司將加派保安人員進(jìn)行24小時(shí)值班；2、對(duì)大樓監(jiān)控系統(tǒng)進(jìn)行驗(yàn)收交接，發(fā)現(xiàn)問題記錄在案并上報(bào)大樓臨時(shí)業(yè)主委員會(huì)；3、對(duì)保安器械進(jìn)行驗(yàn)收；4、驗(yàn)收保安工作記錄資料；5、驗(yàn)收門禁系統(tǒng)，對(duì)存在的問題給予記錄；6、驗(yàn)收大樓消防設(shè)備、設(shè)施，發(fā)現(xiàn)問題記錄在案并上報(bào)大樓臨時(shí)業(yè)主委員會(huì)。三、文件資料的接管1、接管業(yè)主住戶檔案；2、接管大樓設(shè)備設(shè)施圖紙資料；3、接管大樓基礎(chǔ)圖紙；4、接管經(jīng)營(yíng)財(cái)務(wù)資料；5、接管各類合同；6、接管各類與大樓有關(guān)的資料。四、其他注意事項(xiàng)1、交接期間做好小區(qū)出入口的控制；2、對(duì)施工單位、人員的控制；3、如有業(yè)主裝修施工，則做好施工現(xiàn)場(chǎng)的巡查；4、檢查監(jiān)控系統(tǒng)對(duì)整個(gè)小區(qū)

42、全方位的監(jiān)視是否到位，電腦主機(jī)、錄像機(jī)等是否完好有效；第七部分 日常管理一、設(shè)備、設(shè)施的維護(hù)管理（一）設(shè)備、設(shè)施管理目標(biāo)為：二個(gè)確保、三個(gè)完好、一個(gè)正常。兩個(gè)確保: 保證供電設(shè)備正常運(yùn)行，確保供電不中斷；保證供水設(shè)備正常運(yùn)行，確保供水正常供給；三個(gè)完好: 保證樓消防設(shè)施完好；保證樓監(jiān)控設(shè)施完好；保證樓排污設(shè)施完好；一個(gè)正常: 與時(shí)有效地排除樓的設(shè)備故障，保證設(shè)備正常。（二）工作職責(zé)1. 全面負(fù)責(zé)大樓和工程設(shè)備的維修管理工作。2. 負(fù)責(zé)大樓建筑共用部位的維修、養(yǎng)護(hù)和管理。3. 負(fù)責(zé)大樓設(shè)施、設(shè)備的運(yùn)行和維修、養(yǎng)護(hù)和管理。4. 負(fù)責(zé)設(shè)施、設(shè)備的運(yùn)行和維修、養(yǎng)護(hù)和管理。5. 市政公用設(shè)施和附屬建筑物

43、、構(gòu)筑物的維修、養(yǎng)護(hù)和管理。6. 建立完善的運(yùn)行管理、操作規(guī)程、設(shè)備管理運(yùn)行記錄、重大事件處理記錄和技術(shù)檔案，確保設(shè)施設(shè)備的正常運(yùn)轉(zhuǎn)。7. 確保大樓所有設(shè)備按照政府的規(guī)定和法例要求，接受政府有關(guān)部門的檢查、測(cè)試和保養(yǎng)。（三）工程容與管理程序1. 設(shè)備房的管理與巡檢建立一系列設(shè)備房的管理制度，建立樓各項(xiàng)設(shè)備值班、巡檢制度，確保設(shè)備安全運(yùn)行。常用的制度有:工程部高、低壓房值班管理規(guī)定工程部交接班管理規(guī)定工程部機(jī)房防火規(guī)定工程部消防泵房巡檢規(guī)定工程部生活泵房巡檢規(guī)定工程部消防設(shè)備巡檢規(guī)定設(shè)備巡檢與維修保養(yǎng)規(guī)定設(shè)備巡檢與維修保養(yǎng)規(guī)定2. 日常運(yùn)行管理(1) 制定各種設(shè)備的運(yùn)行管理制度。(2) 維修工作

44、的圍公共區(qū)域:各種水泵的維修給排水設(shè)備的維修監(jiān)控設(shè)備的維修消防設(shè)備的維修其它設(shè)備的維修3. 維修、維護(hù)處理程序(1) 設(shè)立維修維修為管理服務(wù)。(2) 專人接聽管理處接到維修要求后，馬上填寫工程維修單，通知維修工程人員，維修人員持維修單，前往報(bào)單地點(diǎn)進(jìn)行維修。(3) 維修工作驗(yàn)收與統(tǒng)計(jì)規(guī)定室的維修由用戶驗(yàn)收，維修單上有專門的欄目，請(qǐng)驗(yàn)收人員對(duì)維修工作的與時(shí)率、服務(wù)態(tài)度、服務(wù)技術(shù)提出意見，以便維修人員在今后的工作中加以改進(jìn)。維修工作完成后，維修工將維修單交維修技工，維修技工確認(rèn)后交回管理處，主任簽名后統(tǒng)一保管。4. 設(shè)立工程倉(cāng)庫(kù)與材料消耗量的確定設(shè)立工程倉(cāng)庫(kù)，存儲(chǔ)常用維修零件，建立倉(cāng)庫(kù)管理制度。倉(cāng)

45、庫(kù)由管理處負(fù)責(zé)管理，管理處將每月維修材料消耗量匯總報(bào)公司。公司審核管理處的報(bào)告，確認(rèn)當(dāng)月的材料消耗量。(四)、工程管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)1、維修承諾(1) 樓出現(xiàn)停電、水管滲漏等緊急事件保證8分鐘到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)；(2) 樓室的一般維修(如換燈泡)在接到通知后8分鐘到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)處理；(3) 樓公共區(qū)域的一般維修如沒有特殊情況，當(dāng)天完成，當(dāng)日完成率 95%；2. 主要設(shè)備維修保養(yǎng)和運(yùn)行管理標(biāo)準(zhǔn)（）每天巡檢生活泵房一次，并做好記錄。（）每季度對(duì)生活水泵進(jìn)行一次保養(yǎng)，每年進(jìn)行一次全面保養(yǎng)。（）每季度清洗一次水池的清洗，確保水質(zhì)達(dá)到國(guó)家的標(biāo)準(zhǔn)。（）定期檢查化糞池。（）每周檢查大樓的雨水口和溝渠，在臺(tái)風(fēng)到達(dá)之前，安排人員突擊

46、檢查，雨天加強(qiáng)巡查，發(fā)現(xiàn)問題與時(shí)處理。（）每年對(duì)監(jiān)控系統(tǒng)進(jìn)行一次維修保養(yǎng)，發(fā)現(xiàn)問題與時(shí)處理。（五）、建筑本體的維修、養(yǎng)護(hù)與管理1、對(duì)大樓的主體梁、柱等結(jié)構(gòu)每年進(jìn)行一次檢查。2、對(duì)大樓的伸縮縫、防水層每年進(jìn)行一次檢查。3、對(duì)大樓的門、窗每季進(jìn)行一次檢查、維修。4、對(duì)大樓的走道、樓梯的墻壁和天花每二年進(jìn)行一次油漆翻新；發(fā)現(xiàn)局部破損，與時(shí)修復(fù)。5、對(duì)大樓屋面的金屬樓梯、廣告文架、燈柱定期處理銹和油漆翻新。6、對(duì)大樓停車場(chǎng)的墻壁和天花每二年進(jìn)行一次油漆翻新。7、對(duì)大樓周圍的地面與墻身每年進(jìn)行一次檢查、維修。二、物業(yè)清潔保養(yǎng)日常清潔保養(yǎng)圍與標(biāo)準(zhǔn)(一) 公共區(qū)域1. 清掃地面垃圾2. 公共垃圾箱清理、清潔

47、3. 花基清掃垃圾4. 外圍梯級(jí)沖洗5. 巡回保潔清潔標(biāo)準(zhǔn): 路面無(wú)垃圾、無(wú)碎屑、無(wú)積水、無(wú)明顯污垢。(二)走火通道、樓梯1. 地面清掃垃圾2. 門、窗臺(tái)表面抹塵3. 清理地面污漬、油漬、水漬4. 欄桿、扶手、開關(guān)、插座表面清潔5. 梯級(jí)拖抹6. 走火通道通風(fēng)口清抹7. 消防設(shè)施部抹塵8. 天花掃蛛網(wǎng)、照明設(shè)備表面除塵 (三) 停車場(chǎng)1. 車場(chǎng)出入口掃凈地面垃圾；2. 清潔地面油污、積水；3. 抹凈保安亭表面；4. 指示牌的清潔；5. 清潔消防設(shè)備、天花、管道、照明設(shè)備等。清潔標(biāo)準(zhǔn): 地面達(dá)到無(wú)污漬、無(wú)積水、無(wú)垃圾的標(biāo)準(zhǔn)。(四) 天臺(tái)1. 地面清掃垃圾；2. 地面沖洗；清潔標(biāo)準(zhǔn): 地面無(wú)垃圾、

48、排水口無(wú)堵塞。(五) 機(jī)房、設(shè)備房 清倒垃圾與抹凈門窗每日一次；清洗消毒拖鞋每周一次；地面掃凈垃圾每周一次；管道除塵每月一次；天花、風(fēng)口、墻身、燈具除塵每季一次；清潔標(biāo)準(zhǔn): 地面無(wú)垃圾，天花、墻身無(wú)蜘蛛網(wǎng)懸掛物，有關(guān)設(shè)施無(wú)明顯積塵。 (六) 樓梯、走火梯清潔保養(yǎng)方法1. 日常清潔保養(yǎng)項(xiàng)目(1) 清掃梯級(jí)的垃圾與塵土。(2) 抹凈扶手、護(hù)欄、墻壁、墻壁飾物。(3) 抹凈門窗、窗臺(tái)、開關(guān)盒、消防栓、垃圾桶表面等。(4) 拖抹凈梯級(jí)。2. 清潔保養(yǎng)方法(1) 自上而下一級(jí)一級(jí)地清掃，把垃圾從兩邊掃至中央或從外側(cè)掃至靠墻的一側(cè)，再掃到下一級(jí)。(2) 用抹布抹凈樓梯扶手、護(hù)欄、擋板。(3) 用抹布抹凈門

49、窗、指示牌、墻壁、墻壁飾物、窗臺(tái)、開關(guān)盒消防栓等。(4) 用地拖拖凈樓梯級(jí)。3. 注意事項(xiàng)(1) 清掃樓梯一般是從上到下倒退著工作，要注意安全，避免跌落事故。(2) 清洗樓梯時(shí)，不能讓垃圾、塵土等從樓梯邊掉落下去。拖梯級(jí)時(shí),地拖不能太濕，不能讓臟水從樓梯邊上流下而留下污水跡。(3) 清潔樓梯時(shí)，應(yīng)在樓梯使用量最少時(shí)進(jìn)行，并豎立“正在清潔”示牌，用攔護(hù)繩攔護(hù)，以防行人滑倒跌落。(4) 清潔時(shí)，若見到行人上落，應(yīng)主動(dòng)禮讓。4. 定期清潔天花等。注意: 清潔設(shè)備房時(shí)，一定要在有關(guān)工程技術(shù)人員指導(dǎo)下進(jìn)行，以防損壞設(shè)備與危與人身安全。(七) 垃圾的收集與清運(yùn)清潔保養(yǎng)方法垃圾的收集是清潔的重要項(xiàng)目。如果垃

50、圾收集處理不當(dāng)，不僅影響美觀,還容易產(chǎn)生臭味，滋生各種細(xì)菌、害蟲，嚴(yán)重污染環(huán)境，影響人體的健康。1. 垃圾存放根據(jù)網(wǎng)點(diǎn)的場(chǎng)所具體情況，分別設(shè)置垃圾桶、垃圾箱、等臨時(shí)存放的容器。小區(qū)中垃圾應(yīng)由客戶直接收集、到這些容器。(1) 存放容器按垃圾的種類和性質(zhì)配備。(2) 存放容器要按垃圾的產(chǎn)生量存置在各個(gè)場(chǎng)所。(3) 存放容器要易存放、易清倒、易搬運(yùn)、易清洗。(4) 有些場(chǎng)所的存放容器應(yīng)加蓋，以防異味散發(fā)。(5) 垃圾收集存放容器周(地面、墻壁)要保持清潔。2. 垃圾收集清運(yùn)注意事項(xiàng)(1) 與時(shí)收集清除小區(qū)所有垃圾。在正常情況下，垃圾桶的垃圾不能超過桶的容積的2/3。(2) 收集清運(yùn)垃圾時(shí)，用垃圾車或

51、垃圾袋裝好，不能將垃圾散落在樓梯和樓上。(3) 收集煙灰、煙頭時(shí)、必須確認(rèn)煙頭完全熄滅，或在收集起的煙灰、煙頭上灑水，以防火災(zāi)。(4) 收集清運(yùn)垃圾時(shí)，要選擇適宜的通道和時(shí)間，只能使用貨運(yùn)電梯，絕不能使用客用電梯。(5) 保潔人員收集清運(yùn)垃圾進(jìn)，要注意衛(wèi)生，戴口罩和防護(hù)手套。作完畢后要洗手消毒。(6) 存放垃圾容器應(yīng)定期刷洗。（八）除“四害”方案1. 老鼠防治:建筑物通常老鼠的種類是以褐家鼠和黃胸鼠為主。重點(diǎn)防治部位:下水道、綠化帶、首層與地下建筑。(1) 外圍措施: 春夏季節(jié)滅鼠采用地氈式的棋盤投藥方法，務(wù)必消滅95%以上的老鼠，然后在外圍與重要部位長(zhǎng)期放置藥物，將入侵的老鼠毒殺在繁殖和為害

52、之前，將老鼠的密度長(zhǎng)期控制在極低的水平。若第一次投藥滅殺率不能達(dá)到95%以上，一個(gè)月后老鼠的密度就會(huì)恢復(fù)原有的水平。室外使用毒餌誘殺老鼠，根據(jù)老鼠最好食新鮮的種子(如谷、花生、玉米、小麥等)的特性，各種餌料輪換使用，在必要時(shí)還可使用雞翅、燒鵝等作餌料，滅殺一些特殊食性的鼠種，以取得99%以上的滅殺率。投藥方法第一次投藥，在整個(gè)承包區(qū)域綠化帶，棋盤式每隔20米投下一堆50克的毒餌，目的是讓所有的老鼠有機(jī)會(huì)碰到毒餌。實(shí)行晚放晨收，連續(xù)如此施藥三天。期后在承包區(qū)四周外圍與水溝、屋邊、洞口、綠化帶、垃圾房等容易出現(xiàn)老鼠的地方定期放置毒餌,毒餌有明顯的警示標(biāo)志，明示路人。藥物輪換使用敵鼠釣鹽、渙敵隆、大

53、隆等反性抗凝血藥物，防止出現(xiàn)抗藥性。所使用的藥物是經(jīng)國(guó)家登記具“三證”(國(guó)家化工局生產(chǎn)許可證、農(nóng)業(yè)部農(nóng)檢所農(nóng)藥登記、省技術(shù)監(jiān)督局產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)證號(hào)) 。2. 蚊、蒼蠅(1) 防治對(duì)策: 重點(diǎn)處理蚊、蠅等生地，集中消滅蚊繩幼蟲，將蚊蠅消滅在飛出為害之前。蚊蟲電幼蟲對(duì)藥物非常敏感，且較集中，因此重點(diǎn)滅蚊蠅的對(duì)策是經(jīng)濟(jì)、有效、可行的。(2) 防治方法幼蚊防治方法:A. 藥物: 菊脂類，對(duì)各種蚊子的幼蟲特效，其作用原理是: 將藥物噴灑在積水中，一天后積水中的幼子會(huì)全部死亡。B. 施藥方法:位置是：a. 小區(qū)外圍附近200米圍的積水處；b. 小區(qū)外所有有草生的水體；c. 每個(gè)沙井、下水道、天臺(tái)積水；d. 地下

54、室有積水的溝等。施藥: 按每平方米水面施加噴施。器械是背負(fù)式汽油噴霧機(jī)。蠅幼蟲(蛆)防治方法藥物: 高效氯菊醋藥。位置: 小區(qū)與外圍200米圍的垃圾堆與動(dòng)物尸體和糞便處。成蚊、純防治方法:A.各樓梯間、通道: 使用氣壓式噴霧泵，噴施與上面一樣的室滅蚊、蠅專用藥。B. 綠化帶: 噴施氯菊醋、高效氯菊醋等室外滅墳、蠅專用藥物。C. 下水道: 噴施高效氯菊醋煙油。3. 蟑螂(1) 防治對(duì)策: 下水道噴施煙霧對(duì)蟑螂的防治效果十分理想。下水道是蟑螂繁殖、集結(jié)最適合的場(chǎng)所，切實(shí)做好該處的施藥工作，室埠均的密度就會(huì)得到控制。(2) 防治方法:下水道、沙井口處使用高效氯菊醋；在室場(chǎng)所使 ( 如配電房 ) 用毒

55、力島、滅蟑膠、高效殺滅室各種蟑螂。4. 施工頻率:(1) 樓梯、電梯、衛(wèi)生間、車庫(kù)、電井房：1次/月；(2) 墻基、邊縫、梯問：1次/月；(3) 道路、綠化帶、外圍：1次/月；(4) 垃圾桶：1次/周。三、綠化養(yǎng)護(hù)管理（一）綠化員的工作職責(zé)1. 全面負(fù)責(zé)樓的綠化養(yǎng)護(hù)工作。2. 安排足夠的綠化機(jī)械和工具。3. 安排足夠的肥料、農(nóng)藥等必備的原材料。（二）綠化的圍與容 大樓廣場(chǎng)、外圍、平臺(tái)、天臺(tái)的綠化以草坪綠化為主，該部分綠化由專業(yè)公司負(fù)責(zé)完成，交管理處管理與養(yǎng)護(hù)。（三）綠化養(yǎng)護(hù)標(biāo)準(zhǔn)1. 每天淋水、松土、修剪、除雜草、殺蟲防病、保持綠化帶常青與衛(wèi)生。2. 保持綠籬、盆栽、草坪、樹木等綠化植物達(dá)到葉色

56、光潤(rùn)、無(wú)蟲、無(wú)病、無(wú)枯枝敗葉、無(wú)雜物、無(wú)塵；花球造型優(yōu)美花色均一，觀賞面正對(duì)客人。3. 保持花木正常生長(zhǎng)，水量、肥料施用適度，花色均一。4. 春、夏季每一個(gè)對(duì)草坪全面修剪一次，秋冬季根據(jù)實(shí)際情況修剪保證春、夏季草坪不長(zhǎng)于15厘米，冬春不長(zhǎng)于10厘米；草坪雜草每平方米不得多于5棵高度超過8厘米；草坪修剪后施肥一次，以氮肥為主，結(jié)合磷等有機(jī)肥，保證草坪全年常綠。5. 提倡生化物防治、人工防治，使用農(nóng)藥不傷害健康；施藥時(shí)，須在晴朗無(wú)風(fēng)天氣一次性完成；使用小型噴霧器或手動(dòng)噴霧器噴灑，避免藥液擴(kuò)散。四、安全防、秩序維護(hù)與消防安全管理1小區(qū)的安全管理包括大樓公共安全、消防安全。我司充分理解到小區(qū)的安全管理

57、的重要性。對(duì)此，我司如接管小區(qū)一定高度重視小區(qū)的安全管理，把安全工作作為整個(gè)管理工作中的重要環(huán)節(jié)來對(duì)待。2我司有把握通過一整套行之有效的管理措施，確保小區(qū)在管理期：無(wú)重大案件（包括室財(cái)產(chǎn)被盜）無(wú)大小火災(zāi)事故無(wú)惡意破壞事件（一） 小區(qū)大樓物業(yè)安全管理的組織架構(gòu)：組織架構(gòu) 保安隊(duì) 治安管理 消防管理車場(chǎng)管理 管理處（二）消防管理 公司三級(jí)防火責(zé)任制架構(gòu)圖一級(jí)防火責(zé)任人（管理處主任）二級(jí)防火責(zé)任人（保安負(fù)責(zé)人）三級(jí)防火責(zé)任人（當(dāng)值員工）我司認(rèn)為，小區(qū)的消防管理不容有任何閃失。小區(qū)的消防工作，我司重點(diǎn)在消防預(yù)防上，通過多種措施使小區(qū)不存在消防的隱患。建立落實(shí)兩個(gè)系統(tǒng)的消防層級(jí)責(zé)任制。一是建立管理單位的

58、消防責(zé)任制，從管理處 -部門負(fù)責(zé)人-員工，按職責(zé)圍建立消防責(zé)任制，使管理處每個(gè)員工對(duì)消防工作都有責(zé)任。二是建立租用戶部的消防責(zé)任制，具體層級(jí)責(zé)任圍以后確定。 2建立日、月與重大節(jié)假日的巡檢制度每日保安員（消防員）例巡小區(qū)的一個(gè)重要容是認(rèn)真查看小區(qū)有沒有火情隱患，消防設(shè)施是否完好；每月消防中心人員對(duì)小區(qū)進(jìn)行全面的檢查；重大節(jié)假日前的檢查由管理處主任帶領(lǐng)各部門負(fù)責(zé)人進(jìn)行檢查。 3裝修審批小區(qū)如有裝修工程，須經(jīng)管理處審批，以保證裝修符合消防規(guī)要求，尤其是燒焊工程要嚴(yán)格控制，做足消防措施才可進(jìn)行。 4保安監(jiān)控小區(qū)監(jiān)視室24小時(shí)當(dāng)值，密切注意安全狀況：一旦發(fā)生異常情況，即刻趕往事發(fā)地點(diǎn)并妥善處理。5消防

59、檢查管理處每月組織一次小區(qū)消防大檢查，檢查小區(qū)的消防設(shè)備設(shè)施是否完好。每半年組織一次用戶室消防安全檢查（需征住戶同意）。長(zhǎng)假節(jié)日前（五一、國(guó)慶、春節(jié)）組織消防檢查。通過檢查，對(duì)可能構(gòu)成消防隱患的珠絲馬跡的問題予以清除。6消防演習(xí)管理處擬在每年的10月份（秋冬季節(jié)）組織小區(qū)的消防演習(xí)。其目的：（1）檢閱管理處遇到火警時(shí)的應(yīng)變能力。（2）增強(qiáng)小區(qū)每一個(gè)工作人員對(duì)火警的敏感性與指導(dǎo)如何逃生。7消防宣傳管理處將在小區(qū)開辟消防宣傳欄，組織觀看消防宣傳的錄像帶，以與請(qǐng)消防局人員來小區(qū)作消防教育報(bào)告，目的是強(qiáng)化小區(qū)每個(gè)人的消防意識(shí)。8消防設(shè)施的維護(hù)保養(yǎng)小區(qū)的消防設(shè)施是否完好是小區(qū)消防安全的有力保障，尤其是小

60、區(qū)消防系統(tǒng)要時(shí)刻保持在工作狀況。（六）停車場(chǎng)管理1、在紅線合理劃分停車區(qū)域。主要是非機(jī)動(dòng)車、摩托車停放，可考慮安排專人看管。2、在紅線劃出交通循環(huán)通道，并在上下班高峰期安排人指揮車輛行駛。3、所有機(jī)動(dòng)車輛在室停車場(chǎng)停放。我司對(duì)停車場(chǎng)的管理有一套制度，可根據(jù)實(shí)際情況移植到小區(qū)車場(chǎng)管理中。（七）緊急情況的應(yīng)急處理措施再完善的管理不排除出現(xiàn)突發(fā)的緊急事故。緊急事故一般有兩種情況：一是人為造成的；二是自然造成的。 樓可能出現(xiàn)的突發(fā)事件有：1、火警、火災(zāi)的處理；2、安全事故報(bào)案管理；3、爆炸物與可疑爆炸物的處理；4、水浸的處理；5、停電的處理；6、遇臺(tái)風(fēng)、暴雨的處理；7、對(duì)打架斗毆流氓滋擾的防與處理預(yù)防