萬創(chuàng)設計管理中心_重慶項目前期規(guī)劃產(chǎn)品匯報ppt課件

1、重慶棕櫚泉工程匯報萬創(chuàng)設計管理中心090812 目錄土地條件市場產(chǎn)品開發(fā)待決策事項:工程商業(yè)方式的決議TH的產(chǎn)品方式建筑風格確定及建筑師的選擇 1、土地條件 地價總額 ：6.815億 平均樓面地價：1734元/平米技術經(jīng)濟目的：總用地： 13.8萬計容建筑面積：37.26萬容積率： 2.7住宅建筑面積：30.12萬商業(yè)建筑面積：6.98萬1.沿街街鋪： 1.48萬2.LOFT 公寓： 5.4萬3沃爾瑪： 0.1萬地下1.4萬 幼兒園四班：0.06萬 社區(qū)配套： 0.1萬 4工程位于重慶近幾年重點開展的三北區(qū)域，西面緊臨金開大道，地塊內(nèi)地形平坦，有少量植被覆蓋宗地內(nèi)現(xiàn)狀宗地內(nèi)現(xiàn)狀南側(cè)緊鄰金開大道

2、工程東側(cè)市政道路地塊不利要素包括較小面積的拆遷及道路噪音、高壓線塔等。該等不利要素均可控不利因素詳細說明規(guī)避方案拆 遷宗地內(nèi)現(xiàn)為臨時停車廠，約數(shù)百平米臨建。積極與政府協(xié)調(diào)，按時交地。風險可控。噪 音緊鄰金開大道，有市政交通噪音。臨路設計2000平米臨街商業(yè)隔離噪音?，F(xiàn)狀高壓線塔、項目北側(cè)沿市政路有少量高壓線后期與政府協(xié)商做下地處理 2、市場市場和競品分析競爭戰(zhàn)略 2、市場：區(qū)位情況7宗地片區(qū)位于重慶近幾年重點開展的三北區(qū)域，所在片區(qū)被定位為居住、商貿(mào)、高新技術為主的城市綜合性開發(fā)區(qū)，工程處于重慶高檔住宅中心區(qū)，可以在約30分鐘內(nèi)到達市區(qū)各大中心商圈及中央商務區(qū)。該區(qū)域道路暢通,公交系統(tǒng)正在逐漸

3、改善區(qū)域集中了重慶大部分中高端消費人群，現(xiàn)已構(gòu)成重慶的新富人區(qū)。本案冉家壩 商圈觀音橋 商圈江北CBD解放碑 商圈10分鐘25分鐘15分鐘25分鐘15分鐘北部新區(qū)江北區(qū)沙坪壩區(qū)渝中區(qū) 2、市場：土地現(xiàn)狀8土地屬性土地屬性因子屬性描述配套設施文脈屬性北部新區(qū)高檔居住區(qū)教育配套北大附中實驗學校(奧林匹克花園)，人和試驗小學，川外附屬雙語學校、西南政法大學、重慶耀中國際學校、育才中學、鴛鴦中學、金科巴蜀中學、商業(yè)配套奧園暢谷商業(yè)街、藍調(diào)天街、龍脊金山名郡、融科蔚城、美鎮(zhèn)上街、西部建材城等。戴斯大酒店、近鄰在建中的新世紀超市，各大銀行，近距離商業(yè)配套貧乏。文化體育配套藍湖郡體育公園、保利高爾夫球場、奧

4、園海水游泳館等眾多高檔體育設施業(yè)已建成并投入使用；醫(yī)療配套金山醫(yī)院（待建中）鴛鴦衛(wèi)生院，重慶醫(yī)科大學附屬醫(yī)院、重慶醫(yī)科大學附屬兒童醫(yī)院及重慶多倫多國際醫(yī)院正在籌備建設交通條件公共交通距人和立交交通網(wǎng)絡線約5分鐘，同時乘車沿金開大道10分鐘即可抵達龍湖大社區(qū)，經(jīng)金山大道、五童路僅20余分鐘又可到達渝中區(qū)，地塊旁的有公交線路： 126、116、870、607、889、 617等。主要到達為北部片區(qū)，到全市需要轉(zhuǎn)車。車況較差，車輛少。道路交通金開大道與210國道兩條并列的快干道,將項目與江北渝中渝北等區(qū)聯(lián)系在一起,目前近8條公交線路經(jīng)過項目,自駕車20分鐘車程可到達本市各大商業(yè)中心；交通擁堵項目無交

5、通擁堵障礙交通噪音緊鄰金開大道和十字轉(zhuǎn)盤路口，噪音對南側(cè)地塊影響較大環(huán)境景觀可視景觀高層可遠眺5000畝照母山植物園、300畝古木峰公園.距離景觀區(qū)距離距離照母山植物園5km，距離藍湖郡體育中心1公里，據(jù)保利高爾夫3公里城市角色產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢規(guī)劃為高檔居住歷史接受度高該區(qū)域主要以北部新區(qū)生態(tài)、景觀、道路暢通、別墅及花園洋房等高檔居住社區(qū)氣氛為主要環(huán)境特征；工程周邊公交系統(tǒng)正在逐漸改善。 2、市場：工程土地分析適宜客戶群對應客戶排序9土地屬性解讀交通教育商業(yè)醫(yī)療景觀發(fā)展前景結(jié)論本項目要點便利交通，金開大道與210國道兩條并列的快干道,將項目與江北渝中渝北等區(qū)聯(lián)系在一起,目前近8條公交線路經(jīng)過項目,

6、自駕車20分鐘車程可到達本市各大商業(yè)中心；靠近北大附中、西南政法大學、重慶耀中國際學校、渝高中學、育才中學，教育體系完整。奧園暢谷商業(yè)街、藍調(diào)天街、龍脊金山名郡、西部建材城等。綜合商場有重客隆超市人和店、重百超市人和店、新世紀超市等商業(yè)配套已趨完善。鴛鴦衛(wèi)生院，重慶醫(yī)科大學附屬醫(yī)院、人和醫(yī)院及重慶多倫多國際醫(yī)院正在籌備建設5000畝照母山植物園、300畝古木峰公園、240畝天湖公園、人和公園、規(guī)劃中的1000畝火鳳山公園等、藍湖郡體育中心，保利高爾夫。所在片區(qū)處于重慶高檔住宅核心區(qū)，未來的北部新區(qū)將打造成為內(nèi)陸開放示范區(qū)、中國的第三新區(qū)，充當重慶經(jīng)濟發(fā)展的發(fā)動機。 C土地屬性，交通便捷，可快速

7、到達，離城市成熟區(qū)域較近，相對市中心居住密度低，地塊所在區(qū)域居住氛圍良好（水質(zhì)、空氣質(zhì)量好）。對首置有利不利不利有利有利對首置不利現(xiàn)有公共交通不夠方便 義務教育較遠，周邊學校收費較高近距離商業(yè)不夠繁華對首改有利有利不利有利有利對首改不利車行交通便利近距離商業(yè)不足對再改有利有利有利有利有利有利對再改不利車行交通便利周邊多所知名學校周邊景觀資源較好屬于重慶富人區(qū)對TOP有利有利有利有利有利有利對TOP不利車行交通便利周邊多所知名學校周邊景觀資源較好屬于重慶富人區(qū)根據(jù)工程土地資源，適宜的客戶群排序為：TOP、再改、首改。 2、市場：競爭片區(qū)分析10經(jīng)過片區(qū)庫存構(gòu)造與主城區(qū)平均庫存構(gòu)造對比得出片區(qū)庫存

8、壓力排序：首置首改 TOP 再改從片區(qū)近期機遇與08年成交構(gòu)造分析片區(qū)產(chǎn)品線成交量添加能夠性：TOP 再改首改機遇威脅劣勢中期兩江新區(qū)成立將帶來區(qū)域發(fā)展，項目周邊公園建設完成北部片區(qū)有大量聯(lián)排供應地塊周邊有部隊，工廠等不利因素長期區(qū)域公共配套逐漸成熟，軌道交通建設完成結(jié)合情勢與庫存情況判別， TOP成交添加能夠性最高，再改洋房由于供應減少價錢能夠上行。競品項目庫存萬說明棕櫚泉13由棕櫚泉集團開發(fā)。離項目最近，項目以高層豪宅和獨棟別墅為主，品質(zhì)較高，對項目產(chǎn)生直接競爭，但后續(xù)供應量不大，競爭壓力較小。奧林匹克花園3由融創(chuàng)集團開發(fā)，多產(chǎn)品線，品質(zhì)低，產(chǎn)品力弱。以較低價銷售。對本項目競爭壓力較小。融

9、科尉城1.2融科集團開發(fā)，普通兩房、三房高層，品質(zhì)低，產(chǎn)品力弱，別墅項目擁有較好資源，產(chǎn)品品質(zhì)較高，具備對項目的較強競爭。復地別院12復地集團開發(fā)，多產(chǎn)品線。離項目較遠，產(chǎn)品品質(zhì)不高，競爭關系不強。恒大華府16由恒大集團開發(fā),產(chǎn)品品質(zhì)一般，以高層及大平層為主，后續(xù)存量15萬，對項目競爭壓力大。保利高爾夫8保利集團開發(fā)，離項目較遠，產(chǎn)品品質(zhì)較高，地段及配套較差，有一定競爭關系。后續(xù)供應量較少。融科橡樹瀾灣棕櫚泉地產(chǎn)6000元/ (高層20000元/ (別墅存量：900套首改、TOP冉家壩商圈觀音橋商圈江北CBD復地別院保利高爾夫奧林匹克花園棕櫚泉國際花園融科地產(chǎn)10131元/ 別墅4200元/

10、高層存量：2000套首置、再改、TOP復地地產(chǎn)6000元/ 洋房7500元/ 別墅存量：1000套高層首改、再改保利地產(chǎn)14450元/ 別墅4600元/ 高層存量：1000套首置、首改、TOP融創(chuàng)集團9000元/ 別墅4000元/ 高層存量：12000套首置、再改、TOP恒大華府恒大地產(chǎn)6600元/ (小高層精裝6000元/ (大平存量：500套首改、再改注：圖上的存量為包括剩余土地的一切能夠供應量。 2、市場：工程初步定位 工程時機工程難點最終定位成熟豪宅區(qū)域首改、高端產(chǎn)品的C類社區(qū)高端產(chǎn)品以創(chuàng)新方式防止與周邊工程的同質(zhì)競爭 工程位于重慶富人區(qū)，高端客戶對區(qū)域認知度高。 工程位于重慶市重點開

11、展區(qū)域，后期區(qū)域前景看好。 工程交通配套便利，通達性好，間隔市區(qū)中心僅10分鐘車程； 工程臨近保稅港區(qū)，2021年保稅港1期完工，將推進區(qū)域開展 工程容積率提供了做高端產(chǎn)品的時機。 區(qū)域生活配套缺乏。 周邊工程能夠會有后續(xù)放量，存在同質(zhì)競爭能夠性。 2、市場：工程初步定位 本案商業(yè)產(chǎn)品規(guī)劃及定位商業(yè)規(guī)劃工程總方量38萬，其中目的商業(yè)6.9萬本身需求設置配套商業(yè)1萬，引入沃爾瑪山姆會員店約1.5萬。其他4,4萬定位于創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)LOFT銷售。產(chǎn)品類型為 TOP類別墅+首改類產(chǎn)品高層 2、市場：細分TOP類市場的競爭格局 本案藍湖郡棕櫚泉奧山橡樹瀾灣江與城二期在售三期在售一期售罄四期規(guī)劃中棕櫚泉獨棟別

12、墅，尾盤和黃逸翠莊園，未售江與城原山聯(lián)排別墅一期售罄橡樹瀾灣聯(lián)排別墅一期售罄奧山聯(lián)排別墅在售和黃逸翠莊園 2、市場： 重慶市北部新區(qū)09年上半年TOP類產(chǎn)品細分市場競爭格局圖總價細分市場的容量（億元）300以上保利高爾夫（68，26957，14769）280-300橡樹瀾灣（2，867，10606）恒大華府（3，889，11977）橡樹瀾灣（3，899，11551）260-280橡樹瀾灣（2，558，9257）江與城（7，1829，11810）江與城（6，1579，12601）江與城（23，6162，14081）240-260橡樹瀾灣（20，5112，7457）恒大華府（23，5611，591

13、6）奧山別墅（7，1690，10160） 橡樹瀾灣（3，771，9600）橡樹瀾灣（2，516，10382）江與城（6，1553，11019）江與城（8，2072，11867）江與城（3，777，12576） 奧山（1，242，13236）220-240江與城（16，3557，10414） 橡樹瀾灣（11，2531，7390）江與城（20，4461，11060）江與城（21，4778，11898）江與城（11，2554，12482）江與城（8，1889，13122）江與城（2，474，13915）220以下220240萬240-260萬260-280萬280-300萬300-320萬320-3

14、40萬340萬以上戶型總價注：工程稱號成交量套，面積，套內(nèi)單價該價錢段成交量大，且除江與城外競品較少，后期屬于市場空白段TOP類細分市場的競爭格局：區(qū)域09年上半年別墅成交1013套，主要為160-220萬的經(jīng)濟型聯(lián)排別墅70 2、市場：TOP類競品信息表 競品名稱主力產(chǎn)品信息銷售情況分析戶型面積單價總價項目優(yōu)勢項目劣勢江與城原山聯(lián)排22026013090280、340萬/套項目09年4月開盤銷售，截止2009年6月推盤三次，共計推出159套房源，全部開盤售罄。品牌優(yōu)勢、1800畝大社區(qū)、江景資源優(yōu)勢、園林優(yōu)勢項目除自身少量配套外，外部配套無、周邊老城，環(huán)境較差。橡樹藍灣聯(lián)排、獨立255、40

15、0聯(lián)排8500獨立16000220萬/套、640萬/套項目08年9月開盤銷售，截止2009年6月，共計推出競品房源124套，去化率90%，后期部分10年面市。4萬平米鴛鴦湖景觀優(yōu)勢、重慶富人區(qū)，交通優(yōu)勢項目自身配套較差，戶型功能設計，示范區(qū)打造相對較差。和黃逸翠莊園聯(lián)排、疊拼雙拼300聯(lián)排220疊拼110預計聯(lián)排12000疊拼9000雙拼400萬/套、聯(lián)排260萬/套、疊拼100萬/套項目目前沒有對外銷售，工程建設中，預計年底面市銷售。品牌優(yōu)勢、緊鄰保利高爾夫別墅，景觀優(yōu)勢明顯。項目周邊配套稀缺，交通不便。 2、市場：未來兩年市場容量 項目名稱區(qū)域位置物業(yè)形態(tài)未來2年供應套數(shù)預計面市時間銷售均

16、價江與城原山北部新區(qū)大竹林聯(lián)排別墅92在售13000融科橡樹瀾灣北部新區(qū)鴛鴦立交旁聯(lián)排別墅3002010年初11000和黃逸翠莊園北部新區(qū)斗溪聯(lián)排別墅4002009年底12000合計792TOP產(chǎn)品主要競品為江與城、橡樹瀾灣、和黃逸翠莊園工程，估計在2021年11月面市，與工程構(gòu)成直接競爭。 2、市場： 六、求解滿足項目利潤基本要求的總價下，片區(qū)再改市場的面積段容量分布1、片區(qū)競品總價段分布TOP總價 （萬元）08年1季度08年2季度08年3季度08年4季度08年全年09年1季度09年2季度選擇放棄原因200-2206162211551018放棄不滿足價格（利潤）要求220-240118313

17、633放棄不滿足價格（利潤）要求240-260638017543放棄不滿足價格（利潤）要求260-2806810529331可選容量穩(wěn)定，競爭壓力小，后期為市場空白280-30013116333125可選300-3203113219028可選320-3404286038114可選340-36013149216放棄容量銳減，風險大360-3803112708放棄容量銳減，風險大380-40015401018放棄容量銳減，風險大2、可選總價段面積分布260-360萬面積段（套內(nèi)）08年1季度08年2季度08年3季度08年4季度08年全年09年1季度09年2季度選擇放棄主要原因200-2200511

18、702可選市場容量小220-24000707044可選容量穩(wěn)定，后續(xù)競爭小240-26011024021可選容量穩(wěn)定，后續(xù)競爭小260-28010012423放棄測算單價不滿足280-3008261065029放棄測算單價不滿足300-3200600615放棄測算單價不滿足320以上0166325010放棄測算單價不滿足總價段選擇260-340萬元，面積段選擇220-260平。 2、市場：TOP類產(chǎn)品結(jié)論： TOP產(chǎn)品主要競品為江與城、橡樹瀾灣、和黃逸翠莊園工程，估計在2021年11月面市，與工程構(gòu)成直接競爭。北部新區(qū)未來2供應年細分市場競爭格局圖總價細分市場的容量（億元）戶型面積300以上原

19、山（50、16000、15000）橡樹藍灣（30、12000、18000）和黃（10、3100、13000）奧山（40、12000、16000）280-300原山（40、11800、14500）橡樹藍灣（15、4485、13000）和黃（30、9300、13000）260-280橡樹藍灣（30、12000、11000）原山（40、11800、1300）原山（30、7850、13000）橡樹藍灣（35、9975、12000）240-260奧山（50、12100、11000）橡樹藍灣（80、20400、11000）奧山（30、7650、11500）220-240橡樹藍灣（140、32200、900

20、0）奧山（120、6400、10000）和黃（40、9200、11000）原山（90、20250、13000）220以下和黃（120、25200、1000）奧山（60、11100、9000）240萬以下240-260萬260-280萬280-300萬300-320萬320-340萬340萬以上戶型總價客戶類別產(chǎn)品類型產(chǎn)品配置套內(nèi)銷售面積套內(nèi)使用面積客廳主臥面寬總價套內(nèi)單價TOP別墅合院地上三負一雙車位,一層帶老人房200-220300-350面寬7米250-280/13000TOP別墅類獨棟地上三負一雙車位,一層帶老人房220-240350-400面寬7米280-340/14000面臨競品主要

21、為聯(lián)排，以合院方式加強競爭力區(qū)域市場供應較少以類獨棟方式加強競爭力 2、市場：細分首改類市場的競爭格局 二期在售三期在售一期售罄四期規(guī)劃中棕櫚泉高層首改，在售本案棕櫚泉東方雅郡恒大華府金科東方雅郡，售罄恒大華府首改，精裝小高層 2、市場： 重慶市北部新區(qū)組團09年上半年首改產(chǎn)品細分市場競爭格局圖總價細分市場的容量（億元）戶型面積150以上保利高爾夫豪園（26，4240，4137）保利高爾夫豪園（25，4097，4484） 院立方（35，5668，4730） 棕櫚泉國際花園（15，2278，5077）面積細分市場的容量（億元）130-150保利高爾夫豪園（131，17845，4623） 棕櫚泉國

22、際花園（24，3248，4955）江與城（11，1459，5749）棕櫚泉國際花園（37，5011，5506）院立方（21，3092，5147）江與城（47，6418，8021）院立方（24，3441，6146）棕櫚泉（12，1649，6706）120-130保利高爾夫豪園（23，2920，4857）江與城（26，3350，5801）棕櫚泉國際花園（3，3900，5697）藍湖時光（11，1399，5813）江與城（21，2624，8630）110-120保利高爾夫豪園（108，11258，3964）院立方（22，2426，5099） 疊彩城（20，2247，4813）疊彩城（26，2922，

23、5558） 藍湖時光（16，1878，5736）江與城（39，4607，8130）100-110愛家麗都（63，6659，4378）奧林匹克花園（64，6773，4366）東方雅郡（51，5182，4836）疊彩城（50，5072，4157）東方雅郡（141，14700，5173） 恒大華府（18，1901，6476）恒大華府（22，2319，7002）90-100奧林匹克花園（150，13797，4632）東方雅郡（154，14607，4889）東方雅郡（13，1247，5280） 藍湖時光（36，3376，5790）70-90恒大華府（15，1094，6713） 東方雅郡（17，1441，

24、5165）恒大華府（20，1459，7141）70以下恒大華府（5，348，7331）40萬以下40-50萬50-60萬60-70萬70-80萬80萬以上戶型總價主力成交區(qū)間主力成交區(qū)間首改細分市場的競爭格局：區(qū)域09年上半年首改高層成交1943套，市場容量充足 2、市場：首改類產(chǎn)品競品信息表 競品名稱主力產(chǎn)品信息銷售情況分析戶型面積單價總價項目優(yōu)勢項目劣勢金科東方雅郡三房98538553萬/套項目07年9月開盤銷售，截止2009年6月，共計推出1427套房源，區(qū)劃率達96%。項目已進入尾盤銷售期。地段優(yōu)勢明顯，商業(yè)配套完善、交通便利 、價格低園林、公共部品檔次偏低，規(guī)劃間距低，私密性差恒大華

25、府兩房、三房精裝72、105680050萬/套、71萬/套項目08年7月開盤銷售，截止2009年6月，共計推出競品房源128套，全部售罄，后期剩余64套未推出。地段優(yōu)勢明顯，商業(yè)配套完善，交通便利，小高層形態(tài)占優(yōu)有道路噪音棕櫚泉國際花園兩房、三房87、135580050萬/套、78萬/套項目07年5月開盤銷售，共計推出房源881套，07年推出598套，截今全部售罄，08年未開盤，其中09年283套，截今去劃率66%。項目規(guī)模大、可視自然景觀豐富，容積率低，配置高檔交通，商業(yè)、生活配套缺乏，近距離無大規(guī)模商業(yè)配套 2、市場： 1、總款段選擇首改總價（萬元）0年季度0年季度0年季度0年季度0年全年

26、09年1季度09年2季度選擇放棄原因40-5019141100243375295550可選容量穩(wěn)定有增長50-6070202181141594175278可選容量穩(wěn)定有增長60-70751271187039087228可選容量穩(wěn)定有增長70-802849105115297129102可選容量穩(wěn)定有增長80-9083341571395049放棄容量小，有風險首改總價段二房和2+1選擇40-60萬，三房、四房選擇60-80萬 2、市場： 首改面積段選擇40-80萬，面積段選擇2+1房90-100平，三房選擇100-110平；四房選擇120-130平2、可選總價段面積分布40-60萬面積段（套內(nèi)）年

27、季度年季度年季度年季度年全年9年1季度9年2季度選擇放棄主要原因70-8000000040放棄市場容量小，高贈送率無法實現(xiàn)80-900001110放棄市場容量小，高贈送率無法實現(xiàn)90-100611304579315161265可選容量穩(wěn)定有增長，為清水三房，總價選擇55-60萬元100-11003975157271179235放棄測算單價不滿足110以上0296790186111258放棄測算單價不滿足60-80萬面積段（套內(nèi)）08年1季度08年2季度08年3季度08年4季度08年全年09年1季度09年2季度選擇放棄主要原因90-1000315901放棄市場容量小，高贈送率無法實現(xiàn)100-11

28、02526232190042可選容量穩(wěn)定有增長110-120591225215248527可選容量穩(wěn)定有增長120-130111424571063835可選容量下降，有風險130-1507111023815856195放棄主要為棕櫚泉清水奢侈三房，可通過功能不變降低面積段，加裝修搶占客戶。150以上002048687049放棄測算單價不滿足 2、市場：首改類產(chǎn)品結(jié)論 北部新區(qū)未來兩年首改細分市場競爭格局圖總價細分市場的容量（億元）戶型面積150以上棕櫚泉（200、32000、6500）恒大（836、166364、5600）復地（50、8000、5500）130-150復地（50、7000、55

29、00）棕櫚泉（325、45125、6000）120-130復地（100、12500、5000）棕櫚泉（325、41925、5800）110-120復地（100、11500、5000）100-110復地（100、10500、5000）恒大（32、3360、7000）90-100復地（100、9000、5300）復地（100、10000、5300）90以下復地（300、24000、5300）恒大（32、2240、7000）棕櫚泉（150、13050、5800） 40萬以下40-50萬50-60萬60-70萬70-80萬80萬以上戶型總價客戶類別產(chǎn)品類型產(chǎn)品配置套內(nèi)銷售面積套內(nèi)使用面積配比客廳主臥面

30、寬總價套內(nèi)單價首改經(jīng)濟型三房高層3房1衛(wèi)/1T6帶600精裝758720%4.2米/3.651/6500首改舒適三房高層3房2衛(wèi)/1T5帶600精裝9010460%4.5米/3.663/7000再改豪華三房高層3+1房2衛(wèi)/1T5帶600精裝邊戶11012520%4.5米/3.677/7000小面積、同功能帶精裝3房戶型帶精裝小面積，多功能，帶精裝 3、開發(fā)片區(qū)規(guī)劃調(diào)整開發(fā)節(jié)拍和戰(zhàn)略 3、開發(fā)：片區(qū)控規(guī)調(diào)整路網(wǎng)調(diào)整前 3、開發(fā)：片區(qū)控規(guī)調(diào)整綜合商業(yè)區(qū)獨立地塊設置路網(wǎng)調(diào)整后經(jīng)過路網(wǎng)的調(diào)整，將商業(yè)用地獨立分出，使得住宅產(chǎn)品和商業(yè)類產(chǎn)品良好分區(qū)，提高居住類產(chǎn)品的質(zhì)量，整合土地資源。 3、開發(fā)：開發(fā)節(jié)

31、拍 前期 第一年和第二年主打別墅產(chǎn)品，搶占市場份額。沃爾瑪進場及配套商業(yè)開發(fā)，構(gòu)成區(qū)域效應 中后期 根據(jù)市場，用四年的時間根據(jù)片區(qū)市場容量消化首改類產(chǎn)品前期10年-11年TOP類產(chǎn)品：6.5萬m2集中商業(yè)沃爾瑪：1.5萬m2 中后期10年-14年高層：24萬m2以每年6萬m2的速度去化中后期10年-14年商業(yè)：1.4萬m2LOFT類公寓：4萬m2 3、開發(fā)：開發(fā)戰(zhàn)略 1.以未來的沃爾瑪入場構(gòu)成的區(qū)域配套優(yōu)勢來提高工程場地的人氣優(yōu)勢2.利用北部新區(qū)富人區(qū)的中心位置及有競爭力的TOP類差別性產(chǎn)品來搶占未來兩年的市場份額3.經(jīng)過1和2產(chǎn)生的效應，完成高層首改類產(chǎn)品的去化 3、開發(fā)： 公共配套規(guī)劃目的

32、要求：商業(yè)體量6.9萬商業(yè)容量： 區(qū)域周邊入住率不高，大型小區(qū)均配置有社區(qū)商業(yè)，但招商情況不理想。根據(jù)目前市場情況，工程商業(yè)容量僅能依托本身需求，容量小于1萬。商業(yè)定位： 超市：區(qū)域周邊缺乏大型超市入駐，引入超市不僅能滿足社區(qū)配套需求，而且能成為區(qū)域商業(yè)熱點。目前方案引入沃爾瑪山姆會員店約1.5萬。 街鋪：可構(gòu)成依托超市的商業(yè)內(nèi)街，能夠條件下調(diào)高7米層高，買一送一，以處理2層商業(yè)不好銷售的局面。方量控制在1萬以下。 LOFT公寓：以公寓方式商業(yè)處理剩余商業(yè)體量，定位于文化、藝術、設計等創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)為主的集居住辦公為一體的LOFT任務室，面積約100，如在底層能構(gòu)成藝術長廊，以便客戶能展現(xiàn)或銷售本人

33、的作品更佳，以較為獨特的方式和立面構(gòu)成標志，銷售時間靠后2021年，以專向團體營銷為主。 4、產(chǎn)品: 戶型 贈送面積，控制戶型總價 規(guī)劃設計 添加TH，提升工程利潤引入沃爾瑪，實現(xiàn)區(qū)域配套中心優(yōu)勢 設計難點：TH類產(chǎn)品量的最大化商業(yè)方式的處置08. 03. 26Page 32規(guī)劃開展方向第一輪規(guī)劃方案對比銷售毛利率：18.84%銷售凈利率：12.31%高層+聯(lián)排銷售毛利率：17.32%銷售凈利率：9.87%高層+合院+聯(lián)排銷售毛利率：15.92%銷售凈利率：8.79%高層+洋房+聯(lián)排銷售毛利率：13.67%銷售凈利率：7.03%高層+洋房后期開展方向 4、產(chǎn)品: 規(guī)劃 規(guī)劃功能分區(qū)構(gòu)造在滿足其

34、他產(chǎn)品用地的前提之間，盡能夠的擴展TOP類產(chǎn)品的用地 4、產(chǎn)品: 規(guī)劃 規(guī)劃：商業(yè)部分規(guī)劃要求：商業(yè)部分面積要到達6.9萬方商業(yè)處置方式：1.引入沃爾瑪，1.5萬方2.商業(yè)街，1.4萬方3.LOFT公寓 4萬方其中：引入沃爾瑪是關鍵沃爾瑪方面提出的設計要求：一、商業(yè)樓頂要能建筑建筑物？ 商業(yè)頂樓可以建筑塔樓，但主賣場需求堅持12*12米的柱間間隔。部分設備房和辦公用房間距可以做8米柱間距。要求層高9米，凈層高7米。二、單層平面大小8000平方米能否減少，能否接受三層。負一層到二層 不接受三層，接受一層1.6萬平單層布置，二層2萬平兩層布置；接受負一層，接受有標志性入口的整體地下平層。地下部分需

35、求為商業(yè)備案。三、卸貨區(qū)面積能減少至多少？1000平方米太大，有一定困難。 需求1000平米卸貨廣場，回場要求30*30，道路寬度單邊5米。廣場需求在紅線內(nèi)，謹慎利用退紅線間隔。四、300平方室外公眾區(qū)問題，開門方向有無要求？ 大門前需求300平小廣場，需求紅線內(nèi)，開門方向盡量朝主馬路。五、停車問題，車位最少配多少？地庫路邊畫線的方式能否接受？能否可以部分共用停車位。 需求1000個停車位，可以地下地面樓頂以及與業(yè)主共用停車位。1.5 商業(yè)部分初步處理方案 4、產(chǎn)品: 規(guī)劃1.5 商業(yè)部分初步處理方案 4、產(chǎn)品: 規(guī)劃1.5 商業(yè)部分初步處理方案 4、產(chǎn)品: 規(guī)劃1.5 商業(yè)部分初步處理方案

36、4、產(chǎn)品: 規(guī)劃1.5 商業(yè)部分初步處理方案 4、產(chǎn)品: 規(guī)劃停車方式表示沃爾瑪要求車庫1000輛處理方式：地面停車：50輛地下一層車庫停車：160輛地下二層車庫停車：610輛與高層首改類產(chǎn)品共用停車：180輛總計：1000輛備注：停車位按35平方米每輛計算1.5 第二輪整體規(guī)劃方案一：高層+合院疊拼 4、產(chǎn)品: 規(guī)劃1.5 方案一戶型模塊選擇：參考模塊重慶萬科渝園 4、產(chǎn)品: 規(guī)劃1.5 方案一戶型模塊選擇：參考模塊重慶萬科渝園 4、產(chǎn)品: 規(guī)劃1.5 第二輪整體規(guī)劃方案二：高層+聯(lián)排 4、產(chǎn)品: 規(guī)劃1.5 方案二戶型模塊選擇：參考模塊萬科上海藍山 4、產(chǎn)品: 規(guī)劃建筑開間：6.6米進深：

37、13米地下一層平面一層平面1.5 方案二戶型模塊選擇：參考模塊萬科上海藍山 4、產(chǎn)品: 規(guī)劃二層平面三層平面1.5 第二輪整體規(guī)劃方案三：高層+類獨棟+疊拼 4、產(chǎn)品: 規(guī)劃1.5 方案三戶型模塊選擇：參考模塊龍湖悠山郡 4、產(chǎn)品: 規(guī)劃1.5 方案三戶型模塊選擇：參考模塊龍湖悠山郡 4、產(chǎn)品: 規(guī)劃1.5 方案三戶型模塊選擇：參考模塊龍湖悠山郡 4、產(chǎn)品: 規(guī)劃08. 03. 26Page 50規(guī)劃開展方向第一輪和第二輪方案對比前期TH類產(chǎn)品：4.8萬后期TH類產(chǎn)品：6.7萬缺陷：TH類產(chǎn)品量偏低優(yōu)點：產(chǎn)品空間質(zhì)量較好缺陷：產(chǎn)品空間局促，有一棟高層在商業(yè)用地部分，置于商業(yè)的樓上，將有能夠使得

38、產(chǎn)品類型由首改動為首置。優(yōu)點：TH類產(chǎn)品量最大化TH類產(chǎn)品用地6.5萬TH類產(chǎn)品用地8.5萬1.5 經(jīng)過贈送面積，嚴厲控制總價，提升產(chǎn)品競爭力。 4、產(chǎn)品: 其他戶型產(chǎn)品1.5 經(jīng)過贈送面積，嚴厲控制總價，提升產(chǎn)品競爭力。 4、產(chǎn)品: 其他戶型產(chǎn)品1.5 經(jīng)過與重慶方面的溝通，選擇方案一和方案二的方向進展開展研討，并根據(jù)其提出的新的規(guī)劃設計原那么進展總平面設計： 4、產(chǎn)品: 第二輪方案 將高層首置產(chǎn)品與TH類產(chǎn)品之間的間距添加到30米 保證TH類產(chǎn)品的量可以到達6萬方新的方案規(guī)劃設計原那么：1.5 第三輪整體規(guī)劃方案一：高層+合院疊拼+聯(lián)排 4、產(chǎn)品: 規(guī)劃1.5 第三輪方案一戶型模塊選擇：合院加疊拼創(chuàng)新戶型 4、產(chǎn)品: 規(guī)劃1.5 方案一戶型模塊選擇：參考模塊重慶萬科渝園 4、產(chǎn)品: 規(guī)劃1.5 方案一戶型模塊選擇：合院加疊拼創(chuàng)新戶型 4、產(chǎn)品: 規(guī)劃1.5 第三輪整體規(guī)劃方案二：高層+聯(lián)排 4、產(chǎn)品: 規(guī)劃 4、產(chǎn)品:建筑風格 建筑風格確定 工程建筑師選擇 4、產(chǎn)品: 重慶市場客戶性格及喜好分析