二手房按揭貸款管理辦法1

1、PAGE PAGE 9主報：聯社各部（室），各信用社、分社、儲蓄所內部發(fā)送：聯社領導 聯 系 人：張云泉 聯系電話：07534439725 五華縣農村信用合作聯社辦公室 2014年4月日印發(fā) 五華某某縣農村信用合作聯社二手房按揭貸款管理方法第一章 總 則 第一條 為豐富個人住房貸款產品，促進五華某某縣農村信用社合作聯社（以下簡稱縣聯社）個人購房貸款業(yè)務的發(fā)展，強化內部管理，防范個人購房貸款風險，依據中華人民共和國商業(yè)銀行法、中華人民共和國合同法、中華人民共和國擔保法、中華人民共和國物權法、中國人民銀行個人住房貸款管理方法以及中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會商業(yè)銀行房地產貸款風險管理指引等法律法規(guī)和有關

2、規(guī)定，并結合五華某某縣農村信用合作聯社的實際，在推出五華某某縣農村信用合作聯社個人住房按揭貸款管理方法的基礎上，制定本管理方法。 其次條 二手房是指已經在房地產交易中心備過案、完成初始登記和總登記的、再次上市進行交易的房產，它是相對開發(fā)商手里的商品房而言，是房地產產權交易二級市場的俗稱。本指引所稱二手房按揭貸款，是指購房人以在房地產二級市場上購買的經過一手買賣之后再行上市的產權明晰、已取得房屋產權證的各類個人住房或商業(yè)用房作抵押，向信用社申請貸款，用于支付購房款，再由購房人分期向信用社還本付息的貸款業(yè)務。第三條 信用社辦理二手房按揭貸款業(yè)務應當符合國家相關法律、法規(guī)、政策和聯社的有關規(guī)章制度，

3、應當遵循堅持平安性、流淌性和效益性原則。 第四條 本指引適用于聯社轄內的各信用社向借款人發(fā)放的用于購買各類二手住房或二手商業(yè)用房的貸款。其次章 貸款類型第五條 本方法所稱“二手房按揭”貸款（對外宣稱全家樂），是指農村信用社向借款人發(fā)放的用于在房地產二級市場購買經過一手買賣之后再行上市的產權明晰、已取得房屋產權證的各類個人住房或商業(yè)用房貸款。第三章 貸款要求 第六條 二手房按揭貸款需符合下列要求：（一）所購房產應為地理位置優(yōu)越、社區(qū)環(huán)境良好、變現實力強的房產； （二）所購房屋產權必需完整和明晰、已辦理房地產權證，具備進入房地產市場流通買賣的條件；（三）申請貸款時，轉讓房產未被列入城鎮(zhèn)改造拆遷規(guī)劃

4、范圍，售房人對轉讓房產擁有合法的處分權；（四）二手房買賣雙方自行到房管部門辦理過戶手續(xù)并領取新的房地產權證，必需在辦理房地產抵押登記手續(xù)后，方能發(fā)放貸款，如未能剛好辦理登記的應由房產中介公司或擔保公司等供應階段性擔保；（五）農村信用社規(guī)定的其他要求。 第四章 貸款對象和條件 第七條 借款人須同時具備以下條件： （一）年齡在18-60周歲以上，具有完全民事行為實力的自然人，能供應合法有效的居留身份證明文件；（二）貸款期限不超過25年且與借款人年齡之和不超過65年；（三）具有穩(wěn)定的職業(yè)與收入，無不良信用記錄，無不良嗜好，有償還貸款本息的實力并能夠供應相應的收入或資產證明；（四）原則上只接受房齡10

5、年(含)以內貸款申請，對購買首套房的，房齡5年（含）以下的自籌購房款（首付款）不低于信用社認可房產價值的30%，房齡5年以上的自籌購房款（首付款）不低于信用社認可房產價值的50%，商業(yè)用房購房首付款比例不得低于信用社認可房產價值50%；對購買其次套房的首付款按國家公布最新政策執(zhí)行，并供應足額支付首付款項的相關證明；（五）有合法有效的購房合同、協(xié)議、房地產權證以及信用社要求供應的其他證明文件； （六）以借款人所購房產作抵押的相關材料； （七）信用社規(guī)定的其他條件。 第五章 貸款的額度、期限和利率 第八條 貸款額度信用社應依據借款人的資信、還款實力、所購房屋價值等狀況，合理確定貸款額度，其中：（一

6、）二手個人住房貸款的金額不得高于信用社認可的抵押物評估價格70%，對土地未分割到戶的房產，貸款金額不得高于信用社認可的抵押物評估價60%，對房齡超過5年的，貸款金額不得高于信用社認可的抵押物評估價50%；（二）二手個人商業(yè)用房、商住兩用房貸款額度不得高于信用社認可的抵押物評估價的50，不接受未辦理房產與國有土地運用證兩證合一的商業(yè)用房、商住兩用房申請；（三）若以信用社認可的其他財產作為抵（質）押擔保申請購房貸款的，在符合購房貸款首付比例的前提下，其貸款額度一般不超過抵押物評估價值的60或質押物面值的90。第九條 貸款期限二手房貸款期限與房齡之和不得超過30年，且不超過所購房產剩余的運用年限，二

7、手個人商業(yè)用房、商住兩用房貸款期限最長不得超過10年。第十條 貸款利率（一）貸款利率按中國人民銀行規(guī)定的同期同檔次貸款基準利率上浮不低于15%執(zhí)行。（二）購買其次套（含）以上住房的，按中國人民銀行規(guī)定的同期同檔次貸款基準利率上浮不低于25%執(zhí)行。（三）個人商業(yè)用房和“商住兩用房”的貸款利率按中國人民銀行規(guī)定的同期同檔次貸款基準利率上浮不低于25%執(zhí)行。（四）按揭貸款利率調整方式為一年確定。即貸款期限在1年期以下（含1年）的實行合同利率，遇法定利率調整不作分段計息；貸款期限超過1年的，遇法定利率調整，于下年1月1日起先按相應利率檔次執(zhí)行新的利率。第六章 貸款程序 第十一條 申請辦理：申請人本人向

8、縣聯社下轄的開辦個人二手房按揭貸款業(yè)務的信用社提交申請。 第十二條 辦理流程：簽訂房產買賣合同提交貸款申請信用社調查審批簽訂貸款合同辦理房產登記落實貸款擔保信用社發(fā)放貸款借款申請人按月還款。第十三條 申請資料：借款人向信用社申請個人二手房按揭貸款應提交書面申請，并向貸款社提交下列資料： （一）借款人合法的身份證件； （二）借款人經濟收入、職業(yè)證明、財產證明材料； （三）借款人的婚姻證明材料，并出具由房地產主管部門對借款人家庭住房登記記錄書面查詢結果； （四）合法有效的房屋買賣合同、協(xié)議和房地產權證（已辦理過戶到借款人名下）； （五）借款人已支付足額購房首付款的相關證明； （七）由其他自然人（或

9、法人）為購房人供應保證擔保的，擔保人應經過信用社信用等級評定B級以上方可準入，并依據要求供應相關證明資料； （八）信用社經審核，要求借款申請人補充的其他資料。 第十四條 辦理時限：貸款社應對借款人提交的文件資料的完整性、真實性、精確性、合法性和貸款的可行性進行審查，并對借款人資格和資信狀況、交易背景和貸款用途的真實性以及所購房產的實際價值和變現實力等進行分析，在5個工作日內向借款人作出正式答復。第十五條 貸款經辦人員在進行貸前調查過程中，除收集有關資料外，還必需通過面談了解借款人的購房意愿、購房行為真實性和還款實力，做好面談記錄并由借款人簽字確認。 第十六條 貸款社經貸前調查、審查及審批同意借

10、款人的借款申請后，與當事人各方簽訂借款合同和擔保合同。 第十七條 在辦理個人購房貸款時，借款人如對抵押房產投保的，應允許借款人自由選擇保險公司，不得強行要求借款人到指定的保險公司投保。 第十八條 簽訂借款合同和擔保合同后，貸款社應依據法律法規(guī)及信貸業(yè)務操作管理方法等相關規(guī)定，辦理抵押登記及其他相關手續(xù)。 第十九條 在辦妥規(guī)定的手續(xù)后，貸款社應依據借款合同約定及相關規(guī)定向借款人發(fā)放貸款，并將發(fā)放的貸款劃轉到賣方指定賬戶上。第七章 貸款的擔保 其次十條 借款人申請二手房按揭貸款必需供應擔保，擔保方式一般以借款申請人購買的、房齡不超過信用社規(guī)定年限、且能夠在當地房管部門辦理抵押登記的住房作為主要擔保

11、，也可追加符合規(guī)定條件的保證人作為擔保。經縣聯社同意，貸款期間借款人可依據實際狀況變更貸款擔保方式。 其次十一條 二手房按揭貸款抵押物價值依據抵押物當前市場成交價或評估價（孰低為原則）確定，原則上應由貸款社認可的房地產估價機構進行評估，貸款額度限制在抵押物評估價值的70%以內，對購其次套房的貸款額度應限制在抵押物評估價值的40%以內，并將該房產價值全額用于貸款抵押。其次十二條 貸款社與抵押人簽訂抵押合同后，雙方必需依照法律法規(guī)規(guī)定辦理抵押登記。其次十三條 抵押權設定、抵押全部能夠證明抵押物權屬的證明文件的原件，原則上均應由貸款社保管并擔當保管責任。 其次十四條 抵押人對設定抵押的財產在抵押期內

12、必需妥當保管，負有修理、保養(yǎng)、保證完好無損的責任，并隨時接受貸款社的監(jiān)督檢查。 其次十五條 對設定的抵押物，在貸款本息未清償前，未經貸款社書面同意，抵押人不得將抵押物轉讓、重復抵押、變賣、饋贈或以其他方式處分。 其次十六條 借款人向貸款社還清全部欠款后，抵押關系終止，當事人應按合同的約定辦理注銷抵押登記手續(xù)，解除抵押權；貸款社將借款人存放在信用社的全部與該抵押房產有關的證件資料，在辦理書面簽字移交手續(xù)后交還借款人。 第八章 貸款償還方式 其次十七條 借款人應按借款合同約定的還款支配、還款方式償還貸款本息。 其次十八條 借款人償還貸款本息的方式：一般接受按月等額本息還款法或按月等額本金還款法。其

13、次十九條 借款人可以提前全部或部分還清剩余貸款本金。借款人須要提前還款時，須提前7天向貸款社提出書面申請。貸款社可對提前還款的行為按個人住房按揭貸款管理方法相關規(guī)定計收罰金，借款人提前還款的當期仍須計收貸款利息。第九章 貸后管理 第三十條 合同的變更和終止：（一）合同履行期間，有關合同內容須要變更的，必需經當事人各方協(xié)商同意，并簽訂相應變更協(xié)議。如依據合同約定應事先征得擔保人書面同意的，必需事先征得擔保人的書面同意；如需辦理抵押變更登記的，還應辦理變更抵押登記手續(xù)及其他相關手續(xù)；（二）借款人在合同履行期間死亡、宣告失蹤或丟失民事行為實力的，應由其財產合法繼承人在繼承財產范圍內或由其受遺贈人、監(jiān)

14、護人、財產代管人在借款人財產范圍內接著履行借款合同；（三）借款人按合同規(guī)定償還全部貸款本息后，貸款社應將用于擔保的抵押物權屬證明文件或質押的權利憑證等相關資料退還抵押人，借款合同隨即終止。 第三十一條 貸款回收：當借款人還清全部貸款本息后，貸款社應出具貸款結清憑證，并退回收押的有關法律憑證及文件。向房管部門出具撤消貸款抵押登記證明，同時做好資料的歸檔管理。 第三十二條 債權的愛惜：（一）在運用貸款期間，借款人、擔保人不得有下列行為： 1、未按合同約定的還款支配歸還貸款本息； 2、擅自變更貸款用途或挪用貸款； 3、擅自將設定抵押權的財產或權益拆遷、出售、轉讓、饋贈或重復抵押； 4、拒絕或阻礙貸款

15、社對貸款運用狀況進行監(jiān)督檢查； 5、供應虛假文件、資料； 6、未按合同約定辦理有關手續(xù)； 7、與他人簽訂有損貸款社權益的合同或協(xié)議； 8、抵押物因意外損毀不足以清償債權，影響債權實現的狀況下，未按要求供應新的擔保措施； 9、借款人死亡、宣告失蹤或丟失民事行為實力后，其法定繼承人、受遺贈人、監(jiān)護人、財產代管人拒絕履行借款合同； 10、違反本方法和借款合同、擔保合同規(guī)定的其他行為。 （二）借款人、擔保人有上款所列行為時，貸款社應實行下列一種或數種債權愛惜措施： 1、要求借款人、擔保人限期訂正違約行為； 2、中止借款人提取貸款，收回部分或全部貸款； 3、按規(guī)定處以罰息； 4、按合同約定從借款人賬戶中扣款，償還貸款本息； 5、按合同約定提前處分抵押物，清償貸款本息； 6、按合同約定提前追索保證人的連帶責任； 7、依法追償貸款本息； 8、按合同約定實行其他債權愛惜措施。 （三）貸款社應加強對抵押物的管理。在處分抵押物時，其價款不足以清償貸款本息的，貸款社應向借款人或保證人追索應償還的部分；其價款超過貸款本息的，貸款社應將剩余部分退還抵押人。 第三十三條 貸后檢查 貸款社應依據貸后管理方法、個人住房按揭貸款管理方法及相關實施細則等規(guī)定，加強貸后檢查和風險分類管理。 第三十四條 貸