中原_北京亦莊地塊綜合體項目前期策劃溝通_98p_2012年

1、亦莊地塊前期(qinq)策劃溝通北京中原(zhngyun)住宅事業(yè)部 Beijing.05.2012共九十九頁1234項目背景(bijng)分析房地產(chǎn)市場(shchng)分析項目地塊發(fā)展模式建議及初步定位規(guī)劃布局及開發(fā)策略方案架構共九十九頁 項目背景(bijng)分析Part 1宏觀環(huán)境(hunjng)分析項目屬性共九十九頁宏觀(hnggun)環(huán)境分析城市(chngsh)定位北京是中華人民共和國的首都，是全國的政治中心、文化中心，是世界著名古都和現(xiàn)代國際城市。北京城市總體規(guī)劃(2004年至2020年)就提出了北京城市發(fā)展目標的定位： 第一步是構建現(xiàn)代國際城市的基本構架 第二步到2020年全面建

2、成現(xiàn)代化國際城市 第三步到2050年成為世界城市。2010年1月25日，北京市市長郭金龍在北京市第十三屆人民代表大會第三次會議上明確表示，北京將建設世界城市。由此，建設“世界城市”首次被寫入北京市政府工作報告。北京市人大代表、市委書記劉淇2010年1月表示， “世界城市”行動計劃將在北京十二五規(guī)劃中分解落實。政府態(tài)度北京城市定位解讀共九十九頁北京世界(shji)城市的目標紐約、東京、倫敦共九十九頁宏觀環(huán)境(hunjng)分析世界城市(chngsh)解讀“世界城市”是國際大都市的高端形態(tài)，對全球的經(jīng)濟、政治、文化等方面具有重要的影響力。應集國際金融中心、決策控制中心、國際活動聚集地、信息發(fā)布中心

3、和高端人才聚集中心五個方面于一體，并具備一定的經(jīng)濟規(guī)模、聚集世界高端企業(yè)總部，同時擁有便利的交通以及發(fā)達的科技教育和優(yōu)越的生活居住條件。目前公認的世界城市有紐約、倫敦、東京。世界城市的基本特征：雄厚的經(jīng)濟實力、巨大的國際高端資源的流量與交易、全球影響力共九十九頁宏觀(hnggun)環(huán)境分析北京建立(jinl)世界城市的時代背景1、2008年以來，國際金融危機導致了全球經(jīng)濟的衰退。國際金融危機必然會導致和引發(fā)世界經(jīng)濟、政治格局的變化，即世界經(jīng)濟重心從西方發(fā)達國家向亞洲發(fā)展中國家轉移。世界經(jīng)濟重心的東移為北京提出建設世界城市提供了一個歷史機遇2、2008年北京奧運會的成功給北京帶來了三大財富：奧運

4、的舉辦極大地提升了北京的國際化、現(xiàn)代化水平和綜合競爭力這是北京提出建設世界城市的又一個條件。3、2009年末北京人均GDP突破1萬美元，這標志著北京城市發(fā)展進入了一個戰(zhàn)略轉型期。成功舉辦奧運、積極應對經(jīng)濟危機、抓住機遇進行經(jīng)濟擴張之后，北京逐漸向國際化城市靠攏共九十九頁宏觀環(huán)境(hunjng)分析交通(jiotng)利好逐步提升城市等級1、機場：首都機場年旅客吞吐量在2009年超過6500萬人次，成為世界第四大機場。首都第二機場現(xiàn)已正式落戶大興榆垡，預計2010年開工建設，2015年左右投入使用。首都第二機場一期設計旅客吞吐量約4000萬人次。新建成的第二機場將分擔北京首都國際機場難以滿足需求

5、的容量負載，并做為北京地區(qū)機場運輸能力的重要補充，與北京首都國際機場、天津濱海機場等構成中國北方航空群，優(yōu)越的空運條件縮短了北京與世界城市的距離2、軌道交通：到2015年北京軌道交通將達到561公里，處于世界城市前幾名的水平。由左圖可以看出，北京的軌道交通有了向北京郊區(qū)擴散的趨勢，交通是城市發(fā)展的基礎，這說明北京的郊區(qū)的城市化水平將得到一定的提升，郊區(qū)將迎來二次發(fā)展時期共九十九頁城市宏觀(hnggun)環(huán)境小結宏觀(hnggun)環(huán)境分析1、北京城市總體規(guī)劃（20042020年）在國務院常務會議上獲得原則通過，該規(guī)劃將北京未來15年的發(fā)展目標確定為“國家首都、世界城市、文化名城和宜居城市”2、

6、北京作為首都，是中國的金融管理中心也是資金調控和清算中心，即北京具有發(fā)展金融業(yè)的優(yōu)勢條件，但目前國際化程度較為落后3、世界城市的建設，要求北京的產(chǎn)業(yè)逐步向周邊縣市轉移；衛(wèi)星城市帶的形成將為北京的世界城市計劃提供可持續(xù)的發(fā)展動力共九十九頁衛(wèi)星城也有層次之分：北京六環(huán)之內的通州、順義、大興、房山等為第一層次的衛(wèi)星城；緊挨北京六環(huán)的昌平、懷柔、燕郊、大廠、香河、廊坊、固安、涿州等稱為第二層次的衛(wèi)星城；更遠之的承德(chn d)、保定、張家口等地可以謂之為北京的第三層次的衛(wèi)星城。燕郊固安通州大興六環(huán)主城區(qū)涿州香河三河平谷廊坊機場順義七環(huán)門頭溝宏觀(hnggun)環(huán)境分析世界城市的建設，要求北京的產(chǎn)業(yè)逐

7、步向周邊縣市轉移；目前國際上公認的世界城市只有紐約、倫敦、東京三個；這三個城市的發(fā)展模式都是以衛(wèi)星城模式出現(xiàn)；發(fā)展衛(wèi)星城是北京發(fā)展的新動力，也是北京輻射力的體現(xiàn)之一。衛(wèi)星城市帶的形成將為北京的世界城市計劃提供可持續(xù)的發(fā)展動力項目所在大興區(qū)如何發(fā)展，亦莊又將扮演何種角色？共九十九頁處于(chy)環(huán)渤海經(jīng)濟圈中心位置，在京津冀區(qū)域發(fā)展中具有重要的戰(zhàn)略地位大北京城市發(fā)展主軸上的重要新城南部高新技術制造業(yè)和戰(zhàn)略性新型產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)新航城，空港經(jīng)濟新區(qū)國家級生態(tài)示范區(qū)大興基本(jbn)情況戰(zhàn)略發(fā)展節(jié)點 ，高新技術產(chǎn)業(yè)基地， 空港經(jīng)濟新區(qū)，京南綠色新城宏觀環(huán)境分析共九十九頁大興，自秦置縣，定名于金，史稱“天下

8、首邑”,是距離北京市區(qū)最近的新城，北部邊界距市中心直線距離不足10公里。大興面積為1036平方公里，大興是全國綠化先進區(qū)，全區(qū)的林木覆蓋率達到30.2%，區(qū)內有永定河、新鳳河、大龍河等河流14條，自然，生態(tài)景觀優(yōu)越。 京津塘高速公路、京開高速公路和104國道縱貫南北，北京五環(huán)路橫穿東西，地鐵大興線和亦莊線快速連接城市核心，交通體系網(wǎng)絡化，立體化。境內有北京經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)和北京生物工程與醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)基地(jd)兩大國家級產(chǎn)業(yè)園區(qū)，是我市重要的現(xiàn)代制造業(yè)區(qū)域，是首都新世紀的發(fā)展空間大興基本(jbn)情況大興區(qū)優(yōu)越的區(qū)位，現(xiàn)代化交通體系，豐富的自然資源，重要的經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)園區(qū)宏觀環(huán)境分析共九十九頁大興新區(qū)(

9、xnq)規(guī)劃大興區(qū)發(fā)展目標(mbio)：“一體化、高端化、國際化新區(qū)” 一體化：加大統(tǒng)籌發(fā)展力度，實現(xiàn)經(jīng)濟社會與人口資源環(huán)境一體化協(xié)調發(fā)展。高端化：大力發(fā)展高端、高效、高輻射產(chǎn)業(yè)，增強自主創(chuàng)新能力，高水平建設南部高技術制造業(yè)和戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)。國際化新區(qū)：緊跟北京向中國特色世界城市邁進的步伐，擴大對外開放，加強國際合作，集聚國際優(yōu)質要素，提高國際服務能力，努力建設具有國際水平和國際影響力的新區(qū)。新區(qū)定位：區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略支點，戰(zhàn)略產(chǎn)業(yè)新區(qū)，低碳綠色家園宏觀環(huán)境分析共九十九頁大興新區(qū)(xnq)空間布局“三城”指亦莊新城、大興新城和規(guī)劃中的新航城亦莊新城：高端制造業(yè)發(fā)展的主體平臺、首都生產(chǎn)性服務業(yè)

10、重要組成部分大興新城：地區(qū)行政和文化中心、區(qū)域消費性服務業(yè)中心、南部(nn b)新區(qū)的部分重要產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)新航城：定位于世界城市的門戶樞紐，帶動高端臨空產(chǎn)業(yè)集聚，推動南部基礎設施建設、提升城市產(chǎn)業(yè)化國際水平和輻射帶動能力“三帶”：包括京津塘高速公路發(fā)展帶、京開高速公路發(fā)展帶和南六環(huán)路發(fā)展帶“一軸”：指南中軸延長線；“多點”：是指龐各莊鎮(zhèn)、魏善莊鎮(zhèn)、安定鎮(zhèn)、采育鎮(zhèn)四個重點鎮(zhèn)?！叭?、三帶、一軸、多點、網(wǎng)絡化”，構建新型城市體系?！叭侨龓А毙赂窬?，亦莊新城、大興新城及規(guī)劃中的新航城將共同拉動大興區(qū)未來的高端產(chǎn)業(yè)發(fā)展，實現(xiàn)大興“國際化新區(qū)”的區(qū)域定位目標宏觀環(huán)境分析共九十九頁規(guī)劃(guhu)利好大興

11、區(qū)規(guī)劃：區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略支點，戰(zhàn)略產(chǎn)業(yè)新區(qū)，低碳綠色家園“大北京城市發(fā)展主軸上的重要新城”大興連接(linji)南中軸線，橫跨北京東部發(fā)展帶和西部生態(tài)帶，是首都功能的疏解、調整和提升的重要新城大興處于環(huán)首都經(jīng)濟圈中心位置，京津冀增長極核心要地，到天津新港只需90分鐘車程，努力發(fā)展成為北京面向環(huán)渤海經(jīng)濟圈和南部廣大腹地的橋頭堡隨著環(huán)首都經(jīng)濟圈建設步伐的加速，大興承載的將不只是北京南大門的角色，更重要的是京津冀這一中國經(jīng)濟第三極的咽喉要地宏觀環(huán)境分析共九十九頁規(guī)劃(guhu)利好大興區(qū)規(guī)劃：區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略支點，戰(zhàn)略產(chǎn)業(yè)新區(qū)，低碳綠色家園高端制造業(yè)區(qū)、都市經(jīng)濟區(qū)、南部門戶樞紐東部為高端制造業(yè)區(qū)，在規(guī)劃中的

12、京臺高速公路以東，含經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)、亦莊、舊宮等，要打造高端制造業(yè)區(qū)，重點依托亦莊經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)，重點發(fā)展電子信息、汽車制造、裝備制造以及新材料產(chǎn)業(yè)；北部為都市經(jīng)濟區(qū)，以大興新城為核心，重點發(fā)展生物醫(yī)藥、現(xiàn)代服務業(yè)、文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)以及都市工業(yè)；南部經(jīng)濟區(qū)目前定位為新航城，世界(shji)門戶的樞紐，高端制造業(yè)、體育休閑以及會議會展業(yè)、都市型現(xiàn)代農(nóng)業(yè)，依托包括永定河綠色經(jīng)濟帶形成永定河南部的生態(tài)走廊東部高端制造區(qū)北部都市經(jīng)濟區(qū)南部經(jīng)濟區(qū)新區(qū)產(chǎn)業(yè)集約、集聚、循環(huán)發(fā)展，產(chǎn)業(yè)競爭力將全面提升，將成為南部高技術制造業(yè)和戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)，緊跟世界城市步伐，將成為具有國際水平和國際影響力的新區(qū)宏觀環(huán)境分析

13、共九十九頁規(guī)劃(guhu)利好大興區(qū)規(guī)劃：區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略支點，世界城市產(chǎn)業(yè)新區(qū)，低碳綠色家園“低碳生態(tài)，綠色宜居”圍繞“生態(tài)綠軸、文化中軸”的定位，對南中軸實施保護性開發(fā)，打造以生態(tài)涵養(yǎng)和歷史文化為特色的功能軸線。南海子濕地公園以及規(guī)劃建設中的大興新城濱河森林公園，為大興新區(qū)增添綠色新活力以生態(tài)建設為載體，以文化建設為靈魂，大興積極(jj)進行生態(tài)文化建設，提高公眾的低碳，生態(tài)意識。同時，依托綠田優(yōu)勢，發(fā)展生態(tài)休閑觀光旅游業(yè)，大力打造生態(tài)旅游新區(qū)南海子濕地公園生態(tài)環(huán)境日臻完善，居住環(huán)境明顯提升宏觀環(huán)境分析共九十九頁交通(jiotng)規(guī)劃公路:京開高速路、104國道,京津塘高速路縱貫大興南北；公

14、路一環(huán)、二環(huán)橫跨大興東西；區(qū)內有47條柏油公路與之交織成網(wǎng)。鐵路:京津、京九鐵路在大興交匯,區(qū)內有五處火車?？空?。軌道交通：地鐵四號線：（公益西橋-天宮院）經(jīng)過(jnggu)頤和園、動物園、西單等著名旅游景點和商業(yè)街，并且與北京南站無縫接駁，日均客流接近80萬人次地鐵五號線-亦莊線：亦莊線全長23.23公里，全線共設車站14座，37分鐘跑完全程。起點為換乘5號線、10號線二期的宋家莊站，終點為連接 京津城際鐵路的亦莊火車站站。以軌道交通和地面快速公共交通為骨干，常規(guī)公共交通為主體，樞紐站、接駁站、換乘站、?？空竞秃蜍囃楣?jié)點，加強各種客運交通方式間的銜接交通網(wǎng)絡化升級促使大興迎來二次城市升級機

15、會，實現(xiàn)與城市核心區(qū)的無縫鏈接宏觀環(huán)境分析共九十九頁第二機場(jchng)落戶規(guī)劃利好：完善(wnshn)配套、為其周邊項目帶來強勁的升值空間。輻射整個南城區(qū)域，創(chuàng)造新的投資機會，促成新的臨空經(jīng)濟帶的形成，極大的促進區(qū)域發(fā)展進程。將促進整個大興區(qū)的經(jīng)濟社會發(fā)展。新的臨空經(jīng)濟帶形成后，將帶動整個產(chǎn)業(yè)鏈的發(fā)展，如物流業(yè)、旅游休閑業(yè)、服務業(yè)等，同時為區(qū)域帶來大型的功能性項目配套，促進區(qū)域交通、生活配套的成熟，進而提高大興區(qū)的經(jīng)濟社會發(fā)展。建成后的北京第二機場將同屬北方機場群內的大型機場，作為北京地區(qū)機場運輸能力的重要補充，與北京首都國際機場、天津濱海機場共同構成中國北方乃至東北亞地區(qū)的航空群，進一步

16、構筑京津冀經(jīng)濟一體化。首都第二機場將成為未來幾年北京交通領域投資最大的項目之一，建成后將會滿足每年6000萬人次的客流需求，與此同時，區(qū)域內還將同步規(guī)劃建設配套道路工程首都第二機場將落戶大興南各莊和榆伐鎮(zhèn)，新航城，讓大興熠熠生輝，進一步推進大興現(xiàn)代化國際新城的發(fā)展宏觀環(huán)境分析共九十九頁宏觀環(huán)境(hunjng)分析亦莊崛起從北京市唯一的國家級經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)到重點發(fā)展(fzhn)新城的飛躍亦莊開發(fā)區(qū)總面積為200平方公里，核心區(qū)位于北京東南京津唐高速公路起點西側，東部為科技園，西部為生活區(qū)，中部為公共建筑區(qū)，其周邊為143平方公里的配套協(xié)作區(qū)，這里既是高科技園區(qū)，也是北京重點生態(tài)環(huán)境住宅區(qū)之一。亦

17、莊新城范圍包括北京經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)，大興區(qū)下轄的亦莊、瀛海鎮(zhèn)行政轄區(qū)以及舊宮鎮(zhèn)三海子地區(qū)，通州區(qū)的馬駒橋鎮(zhèn)行政轄區(qū)以及臺湖鎮(zhèn)位于京津塘第二通道以西的行政轄區(qū),規(guī)劃面積212.7平方公里。隨著亦莊開發(fā)區(qū)十余年的發(fā)展建設，亦莊區(qū)內65%的人口為新增移民，并隨著亦莊新城的規(guī)劃落實將近一步提升。根據(jù)亦莊新城規(guī)劃到2010年，亦莊新城人口規(guī)模為30萬人，規(guī)劃到2020年，亦莊新城人口規(guī)模為70萬人。亦莊開發(fā)區(qū)作為北京市唯一的國家級經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)，同時享有國家級經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)和國家高新技術產(chǎn)業(yè)園區(qū)雙重優(yōu)惠政策，成為全國重要的高新技術產(chǎn)業(yè)中心、高端產(chǎn)業(yè)服務基地，完成了從產(chǎn)業(yè)園、開發(fā)區(qū)，以及科技新城的巨大飛躍和

18、轉變。根據(jù)2007年3月正式批復的亦莊新城規(guī)劃的內容，明確了亦莊新城7大功能區(qū)和5大定位發(fā)展方向，亦莊迎來了從單純的產(chǎn)業(yè)工業(yè)區(qū)向北京三大新城之一轉變的發(fā)展機遇。共九十九頁起步發(fā)展階段（06年以前）政府集中規(guī)劃(guhu)建設的工業(yè)產(chǎn)業(yè)新區(qū)，經(jīng)過16年的規(guī)劃發(fā)展，亦莊板塊，已經(jīng)初步形成及居住、商務、高端產(chǎn)業(yè)于一體的綜合型產(chǎn)業(yè)園區(qū)形成通訊信息、生物工程、汽車、裝備制造四大(s d)主導產(chǎn)業(yè)BDA國際企業(yè)大道建設，國際企業(yè)總部適時出現(xiàn)交通等市政基礎設施逐步到位居住板塊逐步形成開發(fā)區(qū)雛形19942005199920002006政府規(guī)劃城市發(fā)展區(qū)域認知籌建于1991年亦莊板塊發(fā)展歷程：1991被國務院批

19、準為北京唯一的國家級經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)設立中關村亦莊科技園工業(yè)園區(qū)國際高端產(chǎn)業(yè)園十一五規(guī)劃明確提出開發(fā)區(qū)要建設面向國際市場的高端產(chǎn)業(yè)園區(qū)，亦莊板塊建設上升到新的高度實現(xiàn)由工業(yè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)，向居住、商務、高端產(chǎn)業(yè)綜合園區(qū)升級宏觀環(huán)境分析共九十九頁升級發(fā)展階段（2007-2010年）：政府全面建設重點新城，推動亦莊城市配套的全面升級到位，板塊(bn kui)屬性進一步升級政府進一步投資基礎設施(shsh)和公共服務設施(shsh)建設大北京重點建設的新城200720082010 政府規(guī)劃城市發(fā)展亦莊與通州、順義一并列為北京未來重點發(fā)展的三大新城北京市重點建設的新城興基鉑爾曼酒店隆重開業(yè)（準五星級）、沃爾瑪

20、進駐，區(qū)域商業(yè)配套飛躍升級2009年規(guī)劃M12、L2、S6三重輕軌的利好，2010年年底地鐵亦莊線開通高端國際化產(chǎn)業(yè)、居住、商務產(chǎn)業(yè)進一步升級發(fā)展迪卡儂、百安居等各類品牌超市的相繼進駐，亦莊商業(yè)配套日趨完善2008年地鐵亦莊線開工建設教育醫(yī)療等城市配套進一步到位政府進一步加大生態(tài)環(huán)境整治與建設區(qū)域認知亦莊板塊發(fā)展歷程：2009 2009年市政府正式出臺南城行動計劃CBD東擴計劃既定推出，亦莊成為雙重規(guī)劃的收益者城市屬性進一步升級為國際化現(xiàn)代化新城宏觀環(huán)境分析共九十九頁初步成熟發(fā)展階段（2011年-）：城市功能日益完善，城市高度進一步提升，成熟中的國際化都市(dsh)副中心力寶廣場、豪力(ho

21、l)大廈等標志性樓盤，形成亦莊的商務中心豐大國際酒店開業(yè)（現(xiàn)代超五星級酒店）標志區(qū)域城市功能的進一步升級飛躍2011政府規(guī)劃城市發(fā)展十二五剛要進一步規(guī)劃亦莊為生產(chǎn)性服務產(chǎn)業(yè)中心，首都中心人口和功能轉移、輻射并帶動京津冀區(qū)域發(fā)展、具有國際影響力的戰(zhàn)略增長極商務商業(yè)發(fā)展飛躍式升級城市功能日益完善，城市高度大幅度提升，逐步成為商務、商業(yè)發(fā)展成熟的國際化都市副中心區(qū)域認知亦莊板塊發(fā)展歷程：2012城市高度大幅度提升，成熟中的國際化都市副中心宏觀環(huán)境分析共九十九頁如何看待亦莊板塊(bn kui)價值：北京東部發(fā)展帶上重點打造的都會新城，高新技術產(chǎn)業(yè)和先進制造業(yè)集聚區(qū)，是輻射并帶動(didng)京津城鎮(zhèn)走

22、廊產(chǎn)業(yè)發(fā)展的區(qū)域產(chǎn)業(yè)中心新城職能：首都人口轉移、功能疏解的重要載體高新技術產(chǎn)業(yè)發(fā)展中心和先進制造業(yè)基地首都生產(chǎn)性服務業(yè)（商務、技術研發(fā)培訓等）重要組成部分重要的城際鐵路門戶，公交樞紐和物流基地，京津一體戰(zhàn)略核心總體目標：努力提高自主創(chuàng)新能力，提升高新技術產(chǎn)業(yè)的層次和國際競爭力，加快符合北京資源環(huán)境條件的先進制造業(yè)發(fā)展積極發(fā)展商務、物流、等生產(chǎn)性服務業(yè)，成為中關村科技園區(qū)高新技術產(chǎn)業(yè)文化中心，構建產(chǎn)業(yè)服務基地區(qū)域價值升級區(qū)域價值升級具有國際水平的，適宜就業(yè)發(fā)展的，適宜生活居住的現(xiàn)代化都會新城宏觀環(huán)境分析共九十九頁開發(fā)區(qū)雛形工業(yè)園區(qū)國際高端產(chǎn)業(yè)園1994年8月25日被國務院批準為北京唯一的國家級經(jīng)

23、濟技術開發(fā)區(qū)經(jīng)國務院批準，北京經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)范圍內的七平方公里被確定為中關村科技園區(qū)亦莊科技園。1999年6月2007年1月5日北京市人民政府批復亦莊新城規(guī)劃(2005-2020年)，明確亦莊新城是北京東部發(fā)展帶的重要節(jié)點和重點發(fā)展的新城之一如何看待亦莊板塊(bn kui)價值：亦莊新城規(guī)劃(2005-2020年)，明確亦莊新城是北京東部發(fā)展帶的重要節(jié)點和重點(zhngdin)發(fā)展的新城之一，從而，開啟亦莊板塊建設的新高度產(chǎn)業(yè)升級由工業(yè)園區(qū)向國際高端產(chǎn)業(yè)園區(qū)升級發(fā)展宏觀環(huán)境分析共九十九頁如何看待亦莊板塊(bn kui)價值：雙重定位：國家級經(jīng)濟(jngj)技術開發(fā)區(qū)；高新技術產(chǎn)業(yè)園區(qū)產(chǎn)業(yè)規(guī)劃：

24、國家第一個按照國際標準規(guī)劃的北京唯一的國家級經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)(BDA)北京亦莊位于北京東部發(fā)展帶上，新城規(guī)劃人口規(guī)模為30萬人，城市建設用地規(guī)?？刂圃?5平方公里左右，正在由亦莊傳統(tǒng)工業(yè)園區(qū)向高新技術產(chǎn)業(yè)和現(xiàn)代制造業(yè)集聚區(qū)進一步發(fā)展，形成以高新技術為依托的，宜業(yè)宜居的綜合新城。投資熱度已超過國貿(mào)地區(qū)，經(jīng)濟實力強全國最大的移動通信產(chǎn)業(yè)基地；北京最大的電子信息產(chǎn)業(yè)基地；首屈一指的北京藥谷；整體經(jīng)濟實力居全國第五位；投資環(huán)境排名第二 ；產(chǎn)業(yè)升級以高新技術產(chǎn)業(yè)和現(xiàn)代制造業(yè)聚集發(fā)展為依托的綜合產(chǎn)業(yè)新城宏觀環(huán)境分析共九十九頁高新技術產(chǎn)業(yè)，現(xiàn)代(xindi)制造產(chǎn)業(yè)，外資產(chǎn)業(yè)驅動，亦莊開啟面向國際市場的高端產(chǎn)

25、業(yè)園區(qū)項目名稱2010年（萬元）2011年（萬元）合計2221.72272.62010-2011年全年開發(fā)區(qū)工業(yè)生產(chǎn)總值初步(chb)核算數(shù)產(chǎn)業(yè)分類工業(yè)總產(chǎn)（萬元）通信設備、計算機及其他電子設備制造業(yè)981交通運輸設備制造業(yè)352.3醫(yī)藥制造業(yè)195.9通用設備制造業(yè)186.9電氣機械及器材制造業(yè)174.6合計2272.6個國家和地區(qū)的多家企業(yè)世界強企業(yè)近家國際跨國公司多家投資總額達到多億美元，代表國家：美國、日本、德國、法國、意大利、加拿大、荷蘭、芬蘭等國家 代表企業(yè)：諾基亞、拜耳制藥、可口可樂、朗訊IBM、奔馳、資生堂、寶馬、通用等均在此設分部 人口紅利年，開發(fā)區(qū)內從業(yè)人口18.6萬人，2

26、010年全年勞動者報酬共133.9億元，平均每人全年獲得報酬7.2萬元。年齡結構以2545歲年齡段為主的結構，以本科學歷為主，家庭年總收入大概在15-25萬元左右，家庭平均月收入1.8-2.2萬元左右。良好的人口紅利，促進區(qū)域進一步發(fā)展2011各主導產(chǎn)業(yè)工業(yè)總產(chǎn)值 如何看待亦莊板塊價值：產(chǎn)業(yè)升級宏觀環(huán)境分析共九十九頁雙公園讓亦莊成為最生態(tài)區(qū)域，新城濱河森林公園規(guī)劃(guhu)，生態(tài)環(huán)境進一步升級如何看待亦莊板塊(bn kui)價值：南海子濕地公園，位于大興新城、亦莊新城和北京中心城區(qū)之間，規(guī)劃總面積1165平方公里，全部建成后將是北京最大濕地公園，也是北京四大郊野公園之一，總面積接近于4個頤和

27、園的面積。南海子公園將于2012年全部建成，恢復12萬畝生態(tài)景觀，其中水面占五分之一，重點建設濕地景觀、皇家文化、麋鹿保護、生態(tài)休閑等功能區(qū)，突出歷史文化特色，再現(xiàn)昔日皇家苑囿風采，使之與北京北部奧林匹克森林公園和中心城區(qū)歷史文化景觀遙相呼應，成為北京南北中軸線上另一顆生態(tài)和文化明珠。“中信新城南海子生活公園”面積達8萬平方米，是城南行動計劃實施以來，由開發(fā)商修建的城南最大的社區(qū)配套公園南海子濕地公園南海子濕地公園中信新城南海子生活公園南海子濕地公園亦莊新城濱河森林公園，將為亦莊增添一塊“綠肺”，北京經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)管委會發(fā)布，該工程位于涼水河、新鳳河北京市經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)段，預計將于2012年建

28、成。促進涼水河生態(tài)帶、水環(huán)境的形成，改善景觀環(huán)境。生態(tài)環(huán)境升級優(yōu)質的公園景觀和生態(tài)資源，將進一步帶動區(qū)域價值的提升，公園地產(chǎn)將托起亦莊高端國際居住時代宏觀環(huán)境分析共九十九頁環(huán)線：亦莊區(qū)域目前主要環(huán)線交通有東南五環(huán)、六環(huán)主要道路交通：有京濟高速、京津塘高速、京津塘第二高速主要軌道交通：有輕軌L5號線、地鐵5號線延長線（輕軌L2號線）、地鐵M12號線、鐵路S6號線，京津城際高速鐵路組成的快速軌道交通網(wǎng)骨架，貫穿新城南北及東西，這些軌道交通線連接了新城各組團，并連接了北京中心城、通州、順義(shn y)、密云、大興等新城此外，亦莊將加強新城與中心城的交通聯(lián)系，尤其要加快建設連接中心城主要功能區(qū)的軌道

29、M10線，強化亦莊同主要功能區(qū)的互動規(guī)劃線路起始站點開通時間L2宋家莊亦莊火車站已開通L5密云永樂-M12西黃村馬駒橋2015年S6順義通州亦莊如何(rh)看待亦莊板塊價值：輕軌L5輕軌L2京津城際高速鐵路鐵路S6輕軌穿越，城際鐵路門戶，道路交通網(wǎng)絡化升級，軌道交通規(guī)劃進一步利好大興交通升級，實現(xiàn)亦莊新城與北京城市核心區(qū)的無縫鏈接；實現(xiàn)環(huán)首都經(jīng)濟圈一體化戰(zhàn)略交通環(huán)境升級輕軌穿城，道路交通網(wǎng)絡化升級，軌道交通規(guī)劃進一步利好，亦莊交通全面升級宏觀環(huán)境分析共九十九頁如何(rh)看待亦莊板塊價值：都會新城，空港經(jīng)濟(jngj)新區(qū)，亦莊領跑環(huán)首都經(jīng)濟(jngj)圈“首都第二機場”的選址大興基本已成定局

30、，“環(huán)首都經(jīng)濟圈”的建設也將于“十二五”開局之時同步啟動。亦莊新城作為環(huán)繞新航城的3座新城之一，同時也是“環(huán)首都經(jīng)濟圈”最具活力的新城，成為投資者的關注焦點。首都第二機場”、“環(huán)首都經(jīng)濟圈”帶熱了亦莊投資需求，為亦莊架設了面向國際的高資產(chǎn)業(yè)與生活碼頭，在城市化進程中，完整地帶動了“環(huán)首都經(jīng)濟圈”的垂直進展，并且駛入了國際都市進程的快速領航通道。 新城功能升級首都第二機場輻射帶動，環(huán)首都經(jīng)濟圈發(fā)展建設，亦莊新城炒作上升到全新高度，區(qū)域價值升級，進一步推進亦莊國際化綜合居住區(qū)宏觀環(huán)境分析共九十九頁區(qū)域屬性：重點打造的都會新城，升級發(fā)展的高新技術產(chǎn)業(yè)園區(qū)，環(huán)首都經(jīng)濟圈的中心生態(tài)環(huán)境：雙公園讓亦莊成為

31、最生態(tài)區(qū)域，新城濱河森林公園規(guī)劃，生態(tài)環(huán)境全面升級交通環(huán)境：輕軌穿越(chun yu)，城際鐵路門戶，道路交通網(wǎng)絡化升級，軌道交通規(guī)劃進一步利好，大興交通全面升級土地價值：重點發(fā)展的新城，宜業(yè)宜居的國際化綜合居住區(qū)，土地價值升級，產(chǎn)品品質升級，價格拔升亦莊區(qū)域(qy)價值小結：都會新城，產(chǎn)業(yè)驅動，生態(tài)宜居，亦莊將崛起高端國際化居住區(qū)宏觀環(huán)境分析共九十九頁 項目背景(bijng)分析Part 1宏觀(hnggun)環(huán)境項目屬性共九十九頁項目本體(bnt)分析項目地塊位于亦莊路東區(qū)，緊鄰地鐵經(jīng)海路(hi l)站，亦莊新城生活居住區(qū)邊緣項目區(qū)位本案位于亦莊新城的路東區(qū)，處于新城發(fā)展起步區(qū)域，區(qū)域認知

32、度較低。本案距亦莊核心居住區(qū)較遠，生活配套匱乏，周邊以工業(yè)區(qū)為主。項目地塊緊鄰城市交通干道，5分鐘抵達京津唐高速與南六環(huán)；位于地鐵亦莊線經(jīng)海路站西側，鏈接市區(qū)便利，交通通達性強。共九十九頁項目本體(bnt)分析經(jīng)濟(jngj)技術指標D3C1D3F1D3C2規(guī)劃道路亦莊地鐵線地鐵經(jīng)海站項目由三地塊組成，分別為：D3C1商辦用地、D3F1居住用地、D3C2商辦地塊用地共九十九頁項目本體(bnt)分析經(jīng)濟(jngj)技術指標D3C1D3C2D3F1合計用地性質商業(yè)金融用地商業(yè)金融用地住宅混合公建用地建筑功能辦公酒店商業(yè)辦公商業(yè)辦公住宅商業(yè)建筑面積53990171007790689705030295

33、50442807220用地規(guī)模15777.0514800.9923158.853736.84地上建筑面積788807400081050233930建筑容積率（）5.0 5.0 3.5 4.4建筑高度m（）808080建筑密度%（）404040綠地率%（）202020項目總用地規(guī)模53737，為住宅、辦公、商業(yè)、酒店等綜合體項目共九十九頁項目(xingm)地塊現(xiàn)狀及四至項目(xingm)本體分析項目地塊緊鄰經(jīng)海路地鐵站，位于新興居住區(qū)，周邊生活配套匱乏共九十九頁項目(xingm)本體分析優(yōu)勢(yush)劣勢緊鄰軌道交通，有利于吸引區(qū)域外客戶關注，對外交通存在絕對優(yōu)勢。位于亦莊路東區(qū)，未來重點發(fā)展

34、區(qū)域，規(guī)劃前景較好，提升潛力巨大。陌生區(qū)域綜合體項目規(guī)劃，有利于打造區(qū)域標桿。位于亦莊新興發(fā)展區(qū)域，與傳統(tǒng)居住區(qū)較遠，生活配套匱乏。區(qū)域規(guī)劃發(fā)展起步階段，區(qū)域價值認知較低。項目地塊規(guī)模小，高容積率，辦公體量大，易與住宅形成自身競爭。本案激勵條件軌道交通是本項目銷售的增值賣點共九十九頁項目本體(bnt)分析本體(bnt)小結 亦莊陌生片區(qū) 緊鄰軌道交通 統(tǒng)合體規(guī)劃 引領區(qū)域升級標桿社區(qū)如何利用綜合體優(yōu)勢，打造區(qū)域標桿項目，引領區(qū)域升級？共九十九頁房地產(chǎn)市場(shchng)分析Part 2亦莊房地產(chǎn)市場(shchng)個案分析共九十九頁亦莊房地產(chǎn)市場(shchng)力寶廣場米拉village君安國

35、際合生世界花園林肯公園星悅國際重點項目分布VITA國際中信新城融科鈞廷首開國風美侖華遠馬駒橋居住用地金色漫香林潤楓領尚綜合體潛在(qinzi)住宅寫字樓共九十九頁亦莊區(qū)域(qy)市場重點項目項目位置開發(fā)商建筑規(guī)模（住宅）套數(shù)（套數(shù)）開盤時間主力戶型成交均價銷售率米拉village亦莊新城馬駒橋新橋南側北京京成遠東房地產(chǎn)開發(fā)有限公司5（3）萬3802010.12一居44-66 二居88三居10818898元/42%合生世界花園亦莊馬駒橋1號橋南500米合生創(chuàng)展集團有限公司18（5）萬3922012.1二居89-94三居114-15412443元/4%力寶廣場北京經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)(BDA)商業(yè)金融街

36、北京力寶世紀置業(yè)有限公司28萬7242011.8二居83，三居110至130，四居140。22027元/31%君安國際亦莊經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)榮華南路與地澤北街交匯處西南角北京運通博遠房地產(chǎn)開發(fā)有限公司15萬7742011.6二居96，三居130-160，四居22219793元/21%林肯公園（二期）北京經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)北側綠化帶B街區(qū)北京和裕房地產(chǎn)開發(fā)有限公司58萬21282011.9二居98，三居120-150，四居170-26021443元/93%星悅國際馬駒橋通州物流基地內北京邦達房地產(chǎn)開發(fā)有限公司20萬13972011.785-16912431元/59%VITA國際亦莊輕軌經(jīng)海路站南280米

37、鋒創(chuàng)科技發(fā)展（北京）有限公司16萬10002010.12開間28-6614630元/78%融科鈞廷亦莊馬駒橋一號橋南50米北京融科卓越房地產(chǎn)開發(fā)有限公司15萬8302010.10二居75-100三居120-160 四居180-20019059元/13%中信新城亦莊經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)三海子東路北京中信新城房地產(chǎn)有限公司39萬19002011.7二居80-90三居90-160 四居180-22022788元/53%金色漫香林（五期）五環(huán)和京津塘交匯處東南角北京金融街奕興置業(yè)有限公司14萬14282010.6二居88三居140-24524345元/45%潤楓領尚光機電產(chǎn)業(yè)基地核心區(qū)北京潤通鴻業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)

38、有限責任公司15萬19402011.5一居50-60 二居80-9014362元/17%亦莊房地產(chǎn)市場(shchng)住宅+商業(yè)+辦公綜合體項目，與本案規(guī)劃相似，是本案住宅產(chǎn)品的直接競品商業(yè)+辦公綜合體項目，是本案辦公產(chǎn)品的直接競品寫字樓項目，與本案一路之隔，是本案投資型客戶的直接競品純住宅項目，多為改善型社區(qū)，且規(guī)模較大，與本案不存在直接競爭共九十九頁典型(dinxng)項目分析米拉village基礎數(shù)據(jù)開盤日期： 2011-6入住日期： 2012-12占地面積 : 21734.113平米建筑面積 : 54335.28平米綠化率 : 30 %容積率 : 2.5 產(chǎn)權 : 普通住宅70年；辦公

39、50年住宅均價 ：報價17800元/，成交均價18898元/ 辦公均價：報價12800元/，成交均價13529元/住宅在售戶型(h xn)：一居（60）；二居（88）；三居（108）辦公在售戶型：平層（40-60 ）交房標準：住宅1棟精裝，1棟毛坯 辦公毛坯核心賣點：小戶型、低總價、綜合體規(guī)劃、交通便利共九十九頁產(chǎn)品(chnpn)規(guī)劃：在售住宅(zhzhi)產(chǎn)品在售辦公產(chǎn)品典型項目分析米拉village9#10#辦公規(guī)劃亮點：整體為“花園社區(qū)”圍合規(guī)劃，精品住宅、旗艦商業(yè)、企業(yè)獨棟三大業(yè)態(tài)組成地中海托斯卡納建筑風格6萬平米歐式園林共九十九頁典型(dinxng)項目分析米拉village主力戶型

40、面積偏小，主打(zh d)低總價，以40一居、85二居為主，南北通透二居，兼顧戶型舒適性共九十九頁銷售(xioshu)情況：推售信息：項目總計供應套數(shù)644套 其中住宅380套 商業(yè)12套 寫字樓252套。住宅網(wǎng)絡(wnglu)報價17800元/，成交均價18898元/。到目前為止，總計去化量為418套，其中住宅163套，簽約面積10106.7，簽約均價18898，簽約總價1.91億元 ，商業(yè)12套全部售罄，簽約面積2726，簽約均價22174，簽約總金額6045萬，寫字樓243套，簽約面積為11949，簽約均價為13529，簽約總金額1.62億元典型項目分析米拉village共九十九頁典型(

41、dinxng)項目分析米拉village總結(zngji)：米拉village項目與本項目屬性相近，位于馬駒橋居住區(qū)“精品住宅、旗艦商業(yè)、企業(yè)獨棟”的規(guī)劃，客戶群目標清晰小戶型、低總價，通透設計，兼顧戶型舒適性，滿足不同客戶需求本項目在規(guī)劃中可參考米拉項目，打造區(qū)域標桿產(chǎn)品，充分利用自身資源，明確各產(chǎn)品線定位，清晰區(qū)分客戶，避免內部競爭。共九十九頁典型項目分析合生世界(shji)花園基礎數(shù)據(jù)開盤日期：2012年1月3日入住日期：預計2013年9月占地面積 : 81587平米建筑面積 : 184455平米綠化率 : 35 %容積率 : 2.7均價 ：平層起價13000，loft16000產(chǎn)權(c

42、hn qun) :住宅：70年，商務辦公樓：50年戶型： 50-70平米loft MINI空間89、94平方米左右兩居、114-154平方米三居交房標準：精裝商業(yè)規(guī)劃面積：100000平米核心賣點：LOFT，低單價、低總價、精裝共九十九頁類別戶型樓座產(chǎn)權套數(shù)開盤價格成交價格裝修標準平層89、94左右兩居；114154三居1、2、3、5#70年392均價13000124433000元/精裝loft604.2米層高6、7、8#50年1623起價9980均價1250012039戶型(h xn)及價格：項目規(guī)劃兩種產(chǎn)品(chnpn)，一是平層住宅，二是loft商住平層產(chǎn)品以中大面積為主Loft產(chǎn)品60

43、買一層送一層典型項目分析合生世界花園2012年1月，合生二次開盤，熱銷300多套，此后價格持續(xù)上漲共九十九頁典型項目分析合生世界(shji)花園住宅戶型設計偏大，且舒適性較差，盡管(jn gun)價格較低，但總價高，銷量遠不如LOFT產(chǎn)品共九十九頁蓄客：項目自9月15日期(rq)開始接受辦卡，排號客戶可享受3萬抵5萬，再享97折優(yōu)惠。首付10%可簽約，12個月內補齊剩下的40%首付即可，排號前300名可免3年物業(yè)費，排號300名后可免2年物業(yè)費。項目自2011年10月份開始進行全方位地集中推廣，價格方面，根據(jù)市場變化適時做出調整，首次面市時對外報價15000元/，到11月份變?yōu)?3000元/，

44、開盤前期集中宣傳9980元/平米的低單價。典型(dinxng)項目分析合生世界花園蓄客期長，組合優(yōu)惠策略，新盤低開換銷量的典型項目共九十九頁典型項目分析合生(h shn)世界花園總結(zngji)：合生世界花園項目與本項目規(guī)劃相似，辦公體量遠大于住宅體量項目合生世界花園區(qū)位較亦莊核心區(qū)域較遠，價格遠低于亦莊核心區(qū)項目，LOFT銷售情況較佳由于戶型設計過大，與客戶需求不對位，住宅銷售情況不佳本項目在規(guī)劃中吸取合生世界花園經(jīng)驗，產(chǎn)品設計迎合客戶需求，同時應在銷售中合理利用價量關系，各產(chǎn)品線相互促進。共九十九頁力寶廣場(gungchng)基本信息項目基礎信息土地性質50年商業(yè)立項物業(yè)類別公寓建筑形式

45、塔樓 板樓 高層投資商力寶集團開發(fā)商北京力寶世紀置業(yè)有限公司開盤時間2011年8月7日入住時間2013年中產(chǎn)品基本信息占地面積5萬平米總建筑面積28萬平方米分期情況未分期容積率3.40綠化率30%均價5A寫字樓：17000元/Soho：20000元/總戶數(shù)716精裝修標準甲級寫字樓：毛坯Soho：3000元/平方米梯戶比Soho部分：三梯九戶車位比1：1.1物業(yè)基本資料物業(yè)公司華貿(mào)第一太平戴維斯物業(yè)費3.2元/平方米/月是否有包租協(xié)議無物業(yè)用房位置地下項目區(qū)位項目位于大興亦莊開發(fā)區(qū)榮華中路與北環(huán)中路交匯處，相當于亦莊開發(fā)區(qū)核心門戶(mnh)的位置位于亦莊開發(fā)區(qū)核心門戶位置，區(qū)域標桿項目典型項目

46、分析力寶廣場共九十九頁力寶廣場(gungchng)銷售信息2011年8月2012年4月項目銷售量走勢2011年8月2012年4月項目銷售價格走勢銷售特征戶型面積簽約數(shù)量簽約面積簽約均價簽約總金額簽約量比例50以下472170.94199714336萬元12.76%501001268702.6202361.76億元51.17%100150394103元24.13%40045052030.75153973127萬元11.94%存量特征面積數(shù)量存量面積比例50以下50.02萬0.32%501001991.54萬28.42%10015050.06萬1.04%150200120

47、.2萬3.69%350400140.51萬9.42%400450421.71萬31.66%450500241.14萬21.10%500以上40.24萬4.35% 月均成交套數(shù)24.1套，集中(jzhng)于開盤銷售開盤銷售情況一般，后期銷售明顯放緩，存量壓力較大典型項目分析力寶廣場共九十九頁SOHO式辦公產(chǎn)品（2萬/）：建筑單體：現(xiàn)代主義建筑風格，線條簡約明快；全玻璃幕墻外里面產(chǎn)品戶型：50-100平米，經(jīng)濟簡約大開間(kijin)戶型適用范圍：亦莊開發(fā)區(qū)內剛起步的民營小公司，大企業(yè)在亦莊區(qū)域的辦公場所，家庭式辦公企業(yè)客戶定位：中小企業(yè)，滿足家庭辦公需求力寶廣場(gungchng)產(chǎn)品信息甲級

48、寫字樓城市SOHO商業(yè)甲級寫字樓產(chǎn)品（1.7萬/） ：建筑單體：現(xiàn)代主義建筑風格，設計獨特；全玻璃幕墻外里面極具現(xiàn)代感產(chǎn)品戶型：最高單層面積達到1400平米，可分割適用范圍：大型企業(yè)集中式辦公客戶定位：亦莊開發(fā)區(qū)內的大型國企和世界五百強的企業(yè)實景圖實景圖寫字樓戶型圖全玻璃幕墻外立面設計前衛(wèi)；產(chǎn)品多類型樣，戶型面積劃分精細典型項目分析力寶廣場共九十九頁力寶廣場(gungchng)客戶信息客戶基本特征：客戶來源：以亦莊區(qū)域內的客戶為主，包括一些來自CBD區(qū)域的客戶；并且也有少量來自本地其他區(qū)域和外地的投資者支付力：總體來看客戶的支付能力參差不齊，總體支付能力一般客戶屬性：以亦莊區(qū)域內的中小型企業(yè)(

49、qy)為主，其中不乏包括世界500強的企業(yè)（如諾基亞），還有一些來自CBD區(qū)域的中低端企業(yè)，來這里辦公；也有少量的投資者客戶關注點：亦莊核心區(qū)域的標桿級產(chǎn)品坐享軌道交通便捷（項目東側距離亦莊線萬源街站僅300米遠）位于榮華中路最北端，交通優(yōu)勢明顯小戶型低總價客戶多為區(qū)域內中小企業(yè)私營業(yè)主，以及少數(shù)CBD區(qū)域客戶，總體支付能力一般典型項目分析力寶廣場共九十九頁地段價值：項目位于地鐵亦莊線萬源街站，榮華中路與北環(huán)東路交匯處，亦莊中軸位置，具有極高的價值項目周邊(zhu bin)：東側為資生堂公司廠址、西側為代征土地和一品亦莊社區(qū)、南側為亦莊產(chǎn)業(yè)園區(qū)（各大企業(yè)產(chǎn)品的生產(chǎn)、研發(fā)基地）、北側為城市綠化帶

50、和代征土地周邊配套：沃爾瑪、亦莊創(chuàng)意生活廣場、工商銀行、北京銀行、交通銀行、農(nóng)業(yè)銀行、中國郵政、魚頭王酒家、眉州東坡酒樓、清江人家酒樓、青石屋日本料理、鑼湖灣烤鴨店內部配套：8萬平米大型Shoping Mall（大型購物中心已被華聯(lián)整棟收購），8000平米底商 園林景觀：項目屬于商業(yè)立項，在社區(qū)內沒有太多生活園林，整體建筑屬于城市綜合體現(xiàn)代風格，配合市政綠化，將整個社區(qū)溶入都市生活環(huán)境中項目交通：項目距亦莊線萬源街站近在咫尺，行車距離首都國際機場39公里,三條主干道通往中心市區(qū), 通過榮華中路驅車不到五分鐘直達南五環(huán)，距國際物流中心2公里工程進度：2011年底已完成封頂，預計入住時間2013年

51、中旬 力寶廣場(gungchng)個案總結華聯(lián)入駐項目不僅是項目的利好，也是對項目綜合價值的認可典型項目分析力寶廣場共九十九頁君安國際(guj)基本信息項目基礎信息土地性質50年商業(yè)立項物業(yè)類別寫字樓建筑形式塔樓 板樓投資商北京運通博遠房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)商北京運通博遠房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開盤時間2011年5月入住時間2013年初產(chǎn)品基本信息占地面積3.6萬平米總建筑面積14.9萬平方米分期情況一期容積率3綠化率30%均價20000元/平方米總戶數(shù)774戶精裝修標準6000元/平方米梯戶比四梯五戶 四梯六戶 四梯九戶車位比1：1物業(yè)基本資料物業(yè)公司北京晟邦物業(yè)管理有限公司物業(yè)費3.6元/平米月

52、是否有包租協(xié)議無物業(yè)用房位置地下項目區(qū)位項目位于北京經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)榮華北路與文化園東路(dn l)交匯處東南角，已近亦莊開發(fā)區(qū)核心邊緣典型項目分析君安國際共九十九頁君安國際(guj)綜合信息客戶基本特征：成交客戶以私企老板、企業(yè)高管為主；其中50%用于投資，40%用于自住，很少一部分用于辦公，大致占到10%左右，這與開發(fā)商倡導的商務居住型社區(qū)有關(yugun)；客戶來源主要集中在亦莊本地以及國貿(mào)地區(qū)，年齡在30歲左右項目銷售信息：月均成交套數(shù)12.5套/月2011年5月2012年4月項目銷售量走勢2011年5月2012年4月項目銷售價格走勢成交特征表戶型面積簽約數(shù)量簽約面積簽約均價簽約總金額簽

53、約量比例501008756.84189971438萬元3.90%10015011012627.4195572.47億元65.14%150200193106.07195966087萬元16.02%200250132894.32208716041萬元14.93%存量特征面積數(shù)量存量面積比例50100290.28萬3.42%1001503424.07萬50.05%1502001362.29萬28.18%200250681.44萬17.71%25030020.05萬0.64% 項目站位亦莊，打造中高端產(chǎn)品，但整個項目成交速度較慢，以投資需求為主典型項目分析君安國際共九十九頁林肯公園2期基本(jbn)信

54、息五環(huán)亦莊線項目基礎信息土地性質40年商業(yè)立項物業(yè)類別寫字樓建筑形式塔樓 板樓投資商北京和裕房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)商北京和裕房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開盤時間2009年（一期）2011年9月25日（二期）入住時間2011年8月（一期）2013年9月（二期）產(chǎn)品基本信息占地面積18.4萬平米總建筑面積80萬平方米分期情況二期容積率3.1綠化率30%均價24000元/平方米總戶數(shù)3978戶精裝修標準60007000元/平方米梯戶比四梯四戶 四梯八戶車位比1：1物業(yè)基本資料物業(yè)公司北京晟邦物業(yè)管理有限公司物業(yè)費3.6元/平方米/月是否有包租協(xié)議無物業(yè)用房位置地下項目區(qū)位項目位于大興經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)榮華北路之上

55、，屬于亦莊開發(fā)區(qū)核心(hxn)位置，區(qū)位價值顯著典型項目分析林肯公園共九十九頁客戶基本特征：項目成交客戶以私企老板(lobn)、企業(yè)高管為主；以亦莊區(qū)域內客戶居多，其次為北京市長住居民，外地客戶只占很少的一部分；50%的客戶用于自住，40%左右用于投資，很少一部分用于辦公，這與開發(fā)商倡導的住宅傾向有關林肯公園2期綜合信息項目銷售信息(xnx)：月均成交套數(shù)8.9套/月2011年9月2011年4月項目銷售量走勢2011年9月2011年4月項目銷售價格走勢成交特征表戶型面積簽約數(shù)量簽約面積簽約均價簽約總金額簽約量比例50以下8379.46325971237萬元3.09%5010010760.523

56、14802394萬元6.18%1001503350.44301131055萬元2.85%150200172830.51241516836萬元23.01%200250214772.57205939828萬元38.80%250300123206.16241497742萬元26.07%存量特征面積數(shù)量存量面積比例50以下150.05萬0.16%501002492.32萬6.60%1001506508.34萬23.7354萬41.39%2002502094.7萬13.36%2503001844.93萬14.04%30035080.26萬0.73% 本案與君安國際為同一家開發(fā)商

57、，但產(chǎn)品力更高，全完傾向于住宅規(guī)劃，價格較高典型項目分析林肯公園共九十九頁星悅國際(guj)基本信息項目基礎信息土地性質50年商業(yè)立項物業(yè)類別城市綜合和體建筑形式板樓、塔樓投資商北京邦達房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)商北京邦達房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開盤時間2011年7月30日入住時間2012年12月產(chǎn)品基本信息占地面積約6.2萬總建筑面積20.6萬平方米分期情況分兩期，共33棟，一期15棟容積率2.01綠化率30%均價12800元/平方米總戶數(shù)1900戶精裝修標準3000元/平方米梯戶比二梯五戶、二梯六戶、二梯八戶車位比1：1物業(yè)基本資料物業(yè)公司晟邦物業(yè)物業(yè)費2.96元/平方米/月是否有包租協(xié)議否物業(yè)用房

58、位置地下亦莊線項目(xingm)區(qū)位項目位于亦莊物流產(chǎn)業(yè)園區(qū)，臨京津塘高速東側，遠離亦莊開發(fā)區(qū)核心位置，且遠離亦莊線，區(qū)位價值明顯偏低典型項目分析星悅國際共九十九頁星悅國際(guj)綜合信息客戶基本特征：項目成交客戶來源分布較廣，投資客戶占到60%，多數(shù)都來自外地；自住客戶大致達到25%，他們大多是初次(ch c)購房的剛需客戶，這部分客戶多數(shù)來自國貿(mào)的上班族，剩下為區(qū)域內的職業(yè)者；剩下15%是亦莊區(qū)域內的民營企業(yè)作為辦公場所項目銷售信息：月均成交套數(shù)40.1套/月2011年7月2011年4月項目銷售量走勢2011年7月2011年4月項目銷售價格走勢成交特征表戶型面積 簽約數(shù)量簽約面積簽約均價

59、簽約總金額簽約量比例5010031527714.94124113.44億元70.70%100150729203.88125161.15億元23.48%150200142281.46128552933萬元5.82%存量特征表面積數(shù)量存量面積比例501002472.2萬19.40%1001505496.37萬56.25%1502001692.72萬24.01% 項目開盤熱銷，客戶多出于投資需求典型項目分析星悅國際共九十九頁VITA國際(guj)基本信息項目基礎信息土地性質50年商業(yè)立項物業(yè)類別寫字樓建筑形式板塔結合 多層投資商鋒創(chuàng)科技發(fā)展（北京）有限公司開發(fā)商鋒創(chuàng)科技發(fā)展（北京）有限公司開盤時間2

60、010年12月15日入住時間2012年10月31日產(chǎn)品基本信息占地面積7萬平米總建筑面積16萬平方米分期情況二期容積率1.92綠化率35%均價16800元/平方米總戶數(shù)1000戶交房標準毛坯車位比1：0.8物業(yè)基本資料物業(yè)公司均豪物業(yè)物業(yè)費2.6元/平方米/月是否有包租協(xié)議無物業(yè)用房位置地上五環(huán)亦莊線經(jīng)海路項目區(qū)位項目位于亦莊地鐵榮昌東街站向東200米出，項目所在區(qū)位已遠離亦莊開發(fā)區(qū)的核心位置，區(qū)位價值偏低；但具有(jyu)軌道交通優(yōu)勢典型項目分析VITA國際共九十九頁VITA國際(guj)綜合信息客戶基本特征：成交客戶多為看重該項目具有小戶型的投資者，能達到55%；少量亦莊區(qū)域內的民營企業(yè)在