萬科企業(yè)管理分析

1、企業(yè)介紹 P E S T S W O T五力模型戰(zhàn)略規(guī)劃共二十六頁歷史(lsh)發(fā)展19841991 從貿(mào)易起步，由單一經(jīng)營到多元化經(jīng)營階段（綜合商社）19911994 以房地產(chǎn)為主營業(yè)務(wù)，全國擴(kuò)張19942001 房地產(chǎn)主營業(yè)務(wù)范圍收縮與調(diào)整階段2001至今 戰(zhàn)略指導(dǎo)下有質(zhì)量的擴(kuò)張企業(yè)介紹共二十六頁企業(yè)介紹萬科2013年年度報告顯示(xinsh)銷售額1709.4億 同比增長21.0%。凈利潤151.2億 同比增長20.5%；凈資產(chǎn)收益率為19.66% 與12年持平 為93年以來的歷史性高位。萬科官網(wǎng)顯示萬科目前(mqin)業(yè)務(wù)覆蓋珠三角，長三角，環(huán)渤海以及中西部地區(qū)共計53個大中城市企業(yè)文

2、化：讓建筑贊美生活共二十六頁P E S TP1 以限購、限貸、限價等為手段的行政調(diào)控 P2 稅收政策P3 規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)的貸款管理P4 規(guī)范土地制度P5 加強住房消費貸款管理P6 調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)2014新推政策 P7 完善住房保障機制，推進(jìn)公租房(z fn)和廉租房(z fn)并軌P8 針對不同城市分類調(diào)控，增加中小套型商品房 BN和共有產(chǎn)權(quán)住房供應(yīng)，抑制投機投資性需求共二十六頁P E S TE1 國民生產(chǎn)總值持續(xù)增長E2 提高存款準(zhǔn)備金 E3 存款加息E4 股市( sh)影響E5 互聯(lián)網(wǎng)時代的到來共二十六頁P E S TS1 家庭結(jié)構(gòu)小型化子女結(jié)婚后不愿 與父母共同居住，家庭購房需求大。S

3、2 老齡化加劇S3 70，80年代出生的人大多已經(jīng)(y jing)在城市站穩(wěn)腳跟， 該類人群對房子的剛性需求。S4 城鎮(zhèn)化進(jìn)程尚未結(jié)束，農(nóng)村人口進(jìn)城。S5 房地產(chǎn)公司眾多，大眾更注重品牌。S6 消費觀念發(fā)生改變，貸款購房已成主流共二十六頁P E S TT1 房地產(chǎn)的營銷創(chuàng)新T2 建筑(jinzh)技術(shù)應(yīng)用比例提高。T3 提高研發(fā)創(chuàng)新力共二十六頁五力模型萬科拿地能力(nngl)較強萬科融資(rn z)能力較強萬科材料供應(yīng)全球化供應(yīng)商議價能力較弱共二十六頁五力模型結(jié)婚(ji hn)購房剛性需求城鎮(zhèn)化水平(shupng)提高生活質(zhì)量的提高消費者議價能力較弱共二十六頁五力模型房地產(chǎn)行業(yè)(hngy)競爭

4、格局日趨激烈1不同區(qū)域的競爭類型不同，有完全競爭，壟斷(lngdun)競爭和寡頭壟斷(lngdun)2產(chǎn)業(yè)集中度增高3市場需求增長速度減緩4成本結(jié)構(gòu)中可變成本較高共二十六頁五力模型新進(jìn)入者對于(duy)萬科的威脅較小1規(guī)模(gum)經(jīng)濟(jì)：萬科為房地產(chǎn)巨頭。2產(chǎn)品差別化：差異化不大.4資金的需求：萬科融資能力較強，且房地產(chǎn)行業(yè)對資金要求較高。3轉(zhuǎn)換成本：房地產(chǎn)商的轉(zhuǎn)換成本較高。5技術(shù)優(yōu)勢和政策因素：對綠色低碳建筑技術(shù)要求較高政府為防止房地產(chǎn)投資過熱，政策上對潛在進(jìn)入者有一定的限制。共二十六頁五力模型經(jīng)濟(jì)(jngj)適用房：與萬科客戶群不同出租房：萬科也開始(kish)開展經(jīng)濟(jì)租賃房， 轉(zhuǎn)威脅為機

5、遇自建家園：情況較少且難度較大替代品也基本上不存在威脅。共二十六頁S1.管理規(guī)范，決策科學(xué)S2.有優(yōu)秀的人才隊伍S3.規(guī)模優(yōu)勢S4.品牌價值高,營銷能力出眾S5.物業(yè)服務(wù)專業(yè)化水平高S6.出色的產(chǎn)品設(shè)計與生產(chǎn)能力W1.缺乏商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗W2.中心城市土地儲備少 W3.財務(wù)壓力較大W4.與政府關(guān)系普通，影響拿地能力W5.各地產(chǎn)品質(zhì)量和服務(wù)水平不統(tǒng)一O1.保障房建設(shè)力度加大O2.政府土地供應(yīng)量放大O3.商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展迅速O4.舊城改造規(guī)模大O6.住房結(jié)構(gòu)調(diào)整,小戶型成主流O7.通脹壓力大避險工具少O8.行業(yè)集中度低,市場較為混亂T1.政府加強對房企融資和購地的監(jiān)管力度T2.市場觀望氣氛濃厚,不確定

6、因素多T3.行業(yè)新進(jìn)入者增多, 競爭強度加大T4.政府加大打擊房企囤地.捂盤等行為的力度 SWOT analyzeSTOW共二十六頁 SWOT analyzeSO分析-尋求與政府合作機會, 積極參與公建項目(S3,S6,O1,O4)-加強小戶型項目投資(S6,O6)-可適時進(jìn)行兼并,實現(xiàn)資源整合,擴(kuò)大市場份額(S1,S2,O8) -加強以社區(qū)配套商業(yè)為主體，圍繞區(qū)域中心型購物中心、社區(qū)集中商業(yè)和社區(qū)商業(yè)街產(chǎn)品線發(fā)展(S3,S6,O3)WO分析-適度加大土地儲備(W2,W4,O2) -可嘗試涉足商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā),并自主經(jīng)營.增加經(jīng)驗,形成穩(wěn)定現(xiàn)金流(W1,W3,O3)ST分析-開拓新融資渠道,有效

7、控制資金成本(S1,S2,T1)-推出低價項目,刺激需求,迎擊對手(S3,S4,S5,T2,T3)-堅持快速開發(fā),降低土地持有成本(S1,S6,T4)WT分析-適度減少土地儲備,增加現(xiàn)金持有量(W3,W4,T1,T4)-全面提升全國各地物業(yè)服務(wù)水平,提升產(chǎn)品競爭力和品牌形象(W5,T2,T3)- 在二線城市或大城市市郊推出低價項目(W5,T2,T3)共二十六頁P E S TS W O T五力模型企業(yè)介紹理由：1、我國真正意義上的房地產(chǎn)仍具有廣闊(gungku)發(fā)展趨勢。2、人口和購買力的上升。3、城市化進(jìn)程共二十六頁戰(zhàn)略規(guī)劃一線城市：主推小房型二三線城市(chngsh)：適當(dāng)加大“大房型”的比

8、例共二十六頁戰(zhàn)略規(guī)劃一線城市：主推小房型以有剛性(n xn)需求的婚房為例：在以購置婚房為目的的戶型需求中17.07%的購房者選擇一居室53.66%的購房者選擇兩居室24.39%的購房者選擇三居室04.88%的購房者選擇三居室以上的大戶型共二十六頁戰(zhàn)略規(guī)劃一線城市：主推小房型二三線城市：適當(dāng)加大“大房型(fn xn)”的比例目前二三線城市存在著大量的以小換大的改善(gishn)型買家以武漢的二胎房為例：在近千名受訪者中，有61%的人有生二胎的想法，而生二胎后，會考慮換房的人占了70.73%。共二十六頁戰(zhàn)略規(guī)劃共二十六頁戰(zhàn)略規(guī)劃優(yōu)勢(yush)： 1、最好的物業(yè)和品牌效應(yīng)(1)專業(yè)的品牌 “讓建

9、筑贊美生命”(2)專業(yè)的團(tuán)隊 萬科物業(yè) 2、規(guī)模優(yōu)勢，囤地能力,拿地能力強劣勢： 1 資金鏈長,項目耗時長,流動資金少2 拿地的密集(mj)程度存在不可控性劣勢： 1 資金鏈長,項目耗時長,流動資金少2 拿地的密集程度存在不可控性共二十六頁戰(zhàn)略規(guī)劃契機： 1、城中村改造(gizo) 2、城市配套設(shè)施興建策略: 1/與政府合作改造社區(qū)化區(qū)域. 2/多點式拿地營造萬科住宅片區(qū)進(jìn)行社區(qū)化嘗試. 3/產(chǎn)城融合. 4/養(yǎng)老社區(qū)打造.共二十六頁戰(zhàn)略規(guī)劃房地產(chǎn)互聯(lián)網(wǎng)萬科 . 互聯(lián)網(wǎng)2.線上服務(wù)1.運用互聯(lián)網(wǎng)進(jìn)行多渠道營銷共二十六頁戰(zhàn)略規(guī)劃1進(jìn)行包裝和推銷自身項目:進(jìn)行對王石或者郁亮的微訪談等知識性普及活動2

10、針對不同平臺做區(qū)別的營銷推廣方案:微博、微信能幫助快速擴(kuò)散信息搜房網(wǎng)等垂直網(wǎng)站、幫助深度(shnd)剖析和宣傳項目等等。1.運用互聯(lián)網(wǎng)進(jìn)行多渠道營銷共二十六頁戰(zhàn)略規(guī)劃2.線上服務(wù)-建立網(wǎng)站“萬科社區(qū)”，并同步推出移動客戶端增加(zngji)線上售房服務(wù)正建樓盤同步(tngb)施工進(jìn)程為顧客提供自主設(shè)計的平臺，讓顧客參與到設(shè)計自己房子的過程中來運用O2O模式，推出針對業(yè)主的線上服務(wù)，解決衣食住行的相關(guān)問題1 配送日常用品，如蔬菜生鮮、外賣、生活用品等2 推出便民服務(wù)，如雇傭家政阿姨，養(yǎng)老服務(wù)等3 建立社區(qū)論壇4 綁定徽商銀行，線上繳費共二十六頁企業(yè)介紹 P E S T S W O T五力模型戰(zhàn)略規(guī)劃謝謝(xi xie)！Q&A共二十六頁內(nèi)容摘要企業(yè)介紹。萬科目前業(yè)務(wù)覆蓋珠三角，長三角，環(huán)渤海以及中西部地區(qū)共計53個大中城市。P1 以限購、限貸、限價等為手段的行政調(diào)控。S3 70，80年代出生的人大多已經(jīng)在城市站穩(wěn)腳跟，。1不同(b tn)區(qū)域的競爭類型不同(b tn)，有完全競爭，壟斷競爭和寡頭壟斷。4成本結(jié)構(gòu)中可變成本較高。對綠色低碳建筑技術(shù)要求較高政