雙公園項(xiàng)目梳理03版

1、2010.4.30雙公園項(xiàng)目梳理階段性項(xiàng)目匯報(bào)1本案，無(wú)可參照的先例，無(wú)可比肩的對(duì)手。自我定位比市場(chǎng)分析更重要。因?yàn)橐坏┫萑氡容^，就等于降低門檻，設(shè)定了自己的天花板，就等于堵住了我們的出路。2“天到盡頭我為天海到盡頭我為?！?Change a new way to live花園洋房 獻(xiàn)禮遵化！42010.4.30 Part 1 市場(chǎng)提煉 初次提案要點(diǎn)回顧 Part 2 規(guī)劃擬想 本案開發(fā)周期示意 Part 3 洋房溯源 產(chǎn)品組合之洋房篇 Part 4 擴(kuò)容大法 產(chǎn)品組合之小高層篇 Part 5 酒店借鑒 低密度酒店案例闡述 52010.4.30Change a new way to live.

2、初次提案要點(diǎn)回顧.61. 本案區(qū)位價(jià)值較好，屬于城市發(fā)展兩軸中“西拓南移”的西部版塊；7西二環(huán)北路文禮大街通華大街南二環(huán)東路東二環(huán)北路通華大街建設(shè)南路華明路文柏路海南大街北二環(huán)東路海泉路G112依水現(xiàn)代城開元豪庭玫瑰園 亨泰公寓 依水桃李花園 天之潤(rùn) 青年特區(qū) 浩友鳳凰城 黎明園 富力城 北部區(qū)域東部區(qū)域燕山花園 本案人民公園勝利公園西部區(qū)域南部區(qū)域82. 本案所在西部版塊的二級(jí)區(qū)域，屬于潛力區(qū)域，溢價(jià)空間較大。而西部版塊是遵化地產(chǎn)“三最”版塊最成熟/最被客戶認(rèn)可/售價(jià)最高；9西二環(huán)北路文禮大街通華大街南二環(huán)東路東二環(huán)北路通華大街建設(shè)南路華明路文柏路海南大街北二環(huán)東路海泉路G112依水現(xiàn)代城開

3、元豪庭玫瑰園 亨泰公寓 依水桃李花園 天之潤(rùn) 青年特區(qū) 浩友鳳凰城 黎明園 富力城 燕山花園 本案人民公園勝利公園一級(jí)區(qū)域沿文柏路兩側(cè)，最高房?jī)r(jià)地段，均價(jià)在3200-4000元新城市中心，商業(yè)、商務(wù)中心，未來(lái)行政中心、商務(wù)中心；居住人群密集，商務(wù)氛圍較重，宜居品質(zhì)一般。二級(jí)區(qū)域西二環(huán)路兩側(cè)，處于待開發(fā)階段，房?jī)r(jià)適中，均價(jià)大致在3000-3700元/ ，配套尚不完善，但自然景觀優(yōu)越，增值潛力巨大、本市未來(lái)最為宜居區(qū)域。北二環(huán)龍?jiān)磩e墅，品質(zhì)一般、議價(jià)空間較小，缺少市場(chǎng)認(rèn)可。10遵化房產(chǎn)市場(chǎng)區(qū)域差價(jià)不大，僅相差300-500元左右，屬于地產(chǎn)初級(jí)市場(chǎng)，這個(gè)時(shí)期的購(gòu)房特征多以剛性需求為主，小高層及高層接

4、受度較高；11西二環(huán)北路文禮大街通華大街南二環(huán)東路東二環(huán)北路通華大街建設(shè)南路華明路文柏路海南大街北二環(huán)東路海泉路G112依水現(xiàn)代城開元豪庭玫瑰園 亨泰公寓 依水桃李花園 天之潤(rùn) 青年特區(qū) 浩友鳳凰城 黎明園 富力城 北部區(qū)域東部區(qū)域燕山花園 本案人民公園勝利公園西部區(qū)域南部區(qū)域3300-3800元/平米12產(chǎn)品類型通過市調(diào)發(fā)現(xiàn)，遵化市房地產(chǎn)產(chǎn)品供應(yīng)特征以單一的現(xiàn)代簡(jiǎn)約風(fēng)格的高層與小高層為主，少量的多層和別墅類產(chǎn)品，市場(chǎng)同質(zhì)化嚴(yán)重，競(jìng)爭(zhēng)將異常激烈，遵化市場(chǎng)急需要從單一的產(chǎn)品供應(yīng)向品質(zhì)化與多元化發(fā)展。 典型競(jìng)品分析樓盤名稱開發(fā)商項(xiàng)目地址建筑類型開元豪庭遵化開元房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 文柏路與北環(huán)西路交

5、叉口東北角 高層、小高層玫瑰園唐山鳳輝房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 遵化市文茂大街北側(cè)，文萃路西 高層、小高層依水現(xiàn)代城北京東方依水源房地產(chǎn)開發(fā)公司 遵化市通華西街南側(cè)，西一環(huán)路西側(cè) 高層、小高層富力城 遵化市舒春房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 遵化富麗商城北高層、小高層浩友鳳凰城遵化市浩友房地產(chǎn)開發(fā)有限公司鎮(zhèn)海東街（東關(guān)口東行500米） 多層、高層天之潤(rùn)青年特區(qū)遵化市天之潤(rùn)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 遵化市仁康醫(yī)院對(duì)面 高層13別墅賣不起價(jià)，在5500元/平米，而市場(chǎng)現(xiàn)存少量別墅品質(zhì)感很低，加上遵化大量的低劣質(zhì)感的別墅回遷房一起沖級(jí)市場(chǎng)，造成遵化別墅處于處于無(wú)價(jià)無(wú)市階段； 所以，考慮到節(jié)地和利潤(rùn)的平衡，本案地塊內(nèi)用花園洋

6、房代替別墅產(chǎn)品；145. 差異化產(chǎn)品市場(chǎng)緊俏，小高層、高層、loft屬于市場(chǎng)追捧產(chǎn)品（天之潤(rùn)開盤即售完），花園洋房屬于空白領(lǐng)域，誰(shuí)先搶占了市場(chǎng)就等于打響了頭炮；156. 本案土地利用率極低，原本405畝地除去道路、水洗及紅線退讓后，僅剩340畝（其中還包含90畝的酒店用地及2-3萬(wàn)平米的回遷面積），可利用的面積所剩無(wú)幾；所以項(xiàng)目要做大利潤(rùn)，必須隱性擴(kuò)大容積率，將容積率提升至1.65。經(jīng)過我們靜態(tài)測(cè)算后，整個(gè)項(xiàng)目總投資 ？，酒店建造成本？利潤(rùn)空間在30%左右，屬于合理開發(fā)利潤(rùn)區(qū)間。16容積率1.65下的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)項(xiàng)目面積（畝）面積（平米）容積率總建面總占地405凈地面積340.922046

7、54.2761.65 338478.17三號(hào)地塊17.811872.62.732056.02二號(hào)地塊57.838552.62.7104092.02一號(hào)地塊185.32123608.442.7202330.13一號(hào)地高層部分54 360002.797200540*18*10一號(hào)地多層部分131 87608.441.2105130.13酒店面積8053360540808.3文禮大街9.946629.98文化街20.1613446.72文蒼路16.1610778.72文蒼路延長(zhǎng)線7.925282.64河道面積9.96603.3合計(jì)40517容積率1.65下的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)（方案一）序號(hào)費(fèi)用項(xiàng)目計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)投資

8、/收益單方成本（元/平方米）備注1經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)1.65總占地面積271035405畝 建設(shè)用地面積227393 紅線內(nèi)面積 總建筑面積338000建筑面積（地上）338000 多層洋房105000高層(18層)2330002土地取得費(fèi)用32400324008633建安工程費(fèi) 433861284 多層洋房8008400高層(18層)140032620景觀7023664前期工程費(fèi) 1769 52 市場(chǎng)調(diào)研及策劃費(fèi)根據(jù)市場(chǎng)價(jià)格估算50規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)造價(jià)的2%868 勘察費(fèi)2元/平米168 竣工圖費(fèi)規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)的10652 標(biāo)底編制費(fèi)造價(jià)0.3%130 招投標(biāo)管理費(fèi)中標(biāo)價(jià)0.05%22 監(jiān)理費(fèi)造價(jià)1%47

9、5基礎(chǔ)及配套設(shè)施費(fèi) 67602006不可預(yù)見費(fèi)2項(xiàng)5項(xiàng)之和的2.5%2108 62 25647總投資2項(xiàng)6項(xiàng)之和86423 2557 8管理費(fèi)2項(xiàng)5項(xiàng)之和的21822 54 18容積率1.65下的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)（方案一）9財(cái)務(wù)費(fèi)用7項(xiàng)8項(xiàng)之和的2%1765 52 10可售面積338,000多層洋房105,000高層住宅233,000車位(個(gè))11銷售收入125670多層洋房3980417903718 均價(jià)高層住宅36008388012銷售費(fèi)用按照3計(jì)3053 107代理費(fèi)（含）廣告費(fèi)按照3計(jì)3053 按銷售收入計(jì)算13稅費(fèi)銷售收入的5.55%6975 14項(xiàng)目總成本7項(xiàng)+8項(xiàng)+9項(xiàng)+12項(xiàng)+13項(xiàng)1

10、00038 15預(yù)計(jì)利潤(rùn)11項(xiàng)-14項(xiàng)25632 16總投資利潤(rùn)率15項(xiàng)/7項(xiàng)29.66%合理利潤(rùn)17成本利潤(rùn)率15項(xiàng)/14項(xiàng)25.62%注：1.本測(cè)算是在諸多情況不明朗的前提下進(jìn)行估算，按照保守、謹(jǐn)慎的原則進(jìn)行。2.測(cè)算數(shù)據(jù)不涉商業(yè)及酒店部分。19 容積率提高了20%，但仍屬于低密住宅，在報(bào)批的時(shí)候也比較容易通過。 兩種方案的利潤(rùn)率都在30%以上滿足了開發(fā)商的合理利潤(rùn) 在容積率1.65的情況下方案二比方案一多出利潤(rùn)1.3億，應(yīng)該可以沖抵掉酒店部分投資，是為最優(yōu)方案！容積率1.65的結(jié)論202010.4.30Change a new way to live.本案開發(fā)周期示意.21整個(gè)項(xiàng)目的開發(fā)

11、周期分三步進(jìn)行第一步：?jiǎn)?dòng)期（形象展示）第三步：熱銷期第四步：旺銷期開發(fā)周期22開發(fā)周期建議產(chǎn)品布局：1.酒店區(qū)作為項(xiàng)目的龍頭和形象位于水系東側(cè)最好位置，酒店的公共服務(wù)部分可以作為社區(qū)會(huì)所配套。2.多層洋房以水系為依托錯(cuò)落分布于整個(gè)地塊的中心位置3.高層部分位于1號(hào)地塊北側(cè)和西側(cè)及2、3號(hào)地塊，從而形成高低錯(cuò)落的圍合式社區(qū)板式高層板式高層板式高層板式高層多層洋房酒店區(qū)會(huì)所配套板式高層23板式高層開發(fā)周期建議商業(yè)布局：高層底商高層底商商業(yè)部分商業(yè)部分商業(yè)部分1.商業(yè)部分主要以沿街底商為主，文北路兩側(cè)、文蒼路、及文禮大街一側(cè)。2. 酒店區(qū)靠近文北路一側(cè)，可以建造獨(dú)立商業(yè)，即可滿足酒店配套又可作為餐

12、飲經(jīng)營(yíng)。獨(dú)立商業(yè)24商業(yè)規(guī)劃建議社區(qū)商業(yè)：1、以文北街兩側(cè)、文蒼路延長(zhǎng)線西側(cè)住宅底商為主，建造社區(qū)商業(yè)。2、借助開發(fā)商的農(nóng)莊優(yōu)勢(shì)，以田園、綠色、健康為主題開設(shè)餐飲旗艦店從而引領(lǐng)文北街成為遵化市場(chǎng)中高檔餐飲消費(fèi)一條街。 3、如有可能可以在酒店區(qū)域文北街北側(cè)建造獨(dú)立的商業(yè)街面，酒店配套、社區(qū)配套、餐飲經(jīng)營(yíng)同時(shí)可以滿足，一舉多得。25板式高層開發(fā)周期建議出入口設(shè)置及交通動(dòng)線：1.出入口設(shè)置采用人車分流的形式。2.人行出入口1號(hào)地塊南向人行出入口作為正門，3.車行出入口根據(jù)周邊道路出行情況，及社區(qū)私密性考慮，在文蒼路一側(cè)設(shè)置車行出入口，4.小門考慮到項(xiàng)目?jī)蓚?cè)的公園應(yīng)在靠近公園一側(cè)設(shè)置兩個(gè)便于出入的小門

13、5.2.3號(hào)地塊由于比較小，建議走一個(gè)公共的出口，節(jié)省用地面積，兩個(gè)地塊的中間部分可以用小橋連接使之可以貫通車行路線車行人行261.此區(qū)域作為項(xiàng)目的啟動(dòng)期也是形象展示區(qū)先期建設(shè)酒店主體部分、1棟高層、2棟多層、2、做好樣板區(qū)、酒店綠化、景觀主體建設(shè)，從入市就要確立項(xiàng)目的領(lǐng)導(dǎo)地位。推盤量在20%左右（回遷房放在3號(hào)地塊也作為啟動(dòng)期部分）開發(fā)周期建議高層多層酒店主體、樣板段展示啟動(dòng)期（樣板段及形象展示）27啟動(dòng)期、樣板段、形象展示1.啟動(dòng)期作為項(xiàng)目的開始階段是項(xiàng)目的入市形象展示，做好政府形象是這個(gè)階段的重中之重，關(guān)系到項(xiàng)目的生死，因此工程建設(shè)、周邊綠化、樣板區(qū)的展示就變得尤為重要！2.本項(xiàng)目要在入

14、市階段就確立遵化市場(chǎng)的領(lǐng)導(dǎo)地位。開發(fā)周期建議28此區(qū)域作為項(xiàng)目的熱銷期，是項(xiàng)目占領(lǐng)市場(chǎng)、樹立品牌形象的重要階段作為重點(diǎn)推出，產(chǎn)品以多層核心部分及觀景、采光效果俱佳的高層部分，推盤量在50%左右開發(fā)周期建議多層洋房板式高層熱銷期板式高層29此區(qū)域作為項(xiàng)目的強(qiáng)銷期也是項(xiàng)目的收官階段，是項(xiàng)目熱銷期的延續(xù)，可以獲得更多溢價(jià)的部分收益，推盤量30%左右開發(fā)周期建議多層洋房板式高層旺銷期30建筑風(fēng)格示意所有設(shè)計(jì)風(fēng)格，無(wú)外乎是對(duì)生活的一種態(tài)度而已 。符合現(xiàn)代人的審美需求，適合居住、功能性強(qiáng)、并能體現(xiàn)出當(dāng)?shù)乜蛻羧巳旱牡男愿裉刭|(zhì)31主推風(fēng)格新古典主義1、遵化絕無(wú)僅有2、彰顯項(xiàng)目的厚重與大氣感3、可兼顧多種產(chǎn)品組

15、合4、符合客群特質(zhì)32新古典主義風(fēng)格的建筑外觀吸取了類似“歐陸風(fēng)格”的一些元素處理手法，追求一種輕松、清新、典雅的氣氛，將懷古的浪漫情懷與現(xiàn)代人對(duì)生活的需求相結(jié)合，兼容華貴與典雅常見的壁爐、水晶宮燈、羅馬古柱亦是新古典風(fēng)格的點(diǎn)睛之筆 。特點(diǎn)：明亮有不失古典大氣，空間開放，氣度非凡，厚重大氣，生活其中讓人讓人絲毫不顯局促。 新古典主義風(fēng)格示意及特點(diǎn)詳解33新古典建筑風(fēng)格示意及特點(diǎn)詳解34新古典主義風(fēng)格的建筑外觀吸取了類似“歐陸風(fēng)格”的一些元素處理手法，但加以簡(jiǎn)化或局部適用，配以大面積墻及玻璃或簡(jiǎn)單線腳構(gòu)架，在色彩上以大面積線色為主，裝飾味相對(duì)簡(jiǎn)化，追求一種輕松、清新、典雅的氣氛，常見的壁爐、水晶

16、宮燈、羅馬古柱亦是新古典風(fēng)格的點(diǎn)睛之筆 。特點(diǎn)：明亮有不失古典大氣，空間開放，氣度非凡，厚重大氣，生活其中讓人讓人絲毫不顯局促。 新古典主義風(fēng)格示意及特點(diǎn)詳解35歐陸建筑風(fēng)格示意及特點(diǎn)詳解36373839404142風(fēng)格二現(xiàn)代風(fēng)格1、市場(chǎng)上運(yùn)用比較普遍的風(fēng)格2、適用于規(guī)模較大的高層+小高層項(xiàng)目3、造價(jià)便宜、不容易過時(shí)4、簡(jiǎn)約風(fēng)格，客戶接受度較廣43現(xiàn)代風(fēng)格大都以體現(xiàn)時(shí)代特征為主，沒有過分的裝飾，一切從功能出發(fā)，講究造型比例適度、空間結(jié)構(gòu)圖明確美觀，強(qiáng)調(diào)外觀的明快、簡(jiǎn)潔。體現(xiàn)了現(xiàn)代生活快節(jié)奏、簡(jiǎn)約和實(shí)用，但又富有朝氣的生活氣息 現(xiàn)代簡(jiǎn)約風(fēng)格示意及特點(diǎn)詳解44特點(diǎn)：簡(jiǎn)單、大氣、硬朗、時(shí)尚、實(shí)用性強(qiáng)

17、現(xiàn)代簡(jiǎn)約風(fēng)格示意及特點(diǎn)詳解45風(fēng)格三歐陸經(jīng)典風(fēng)格1、房產(chǎn)市場(chǎng)主導(dǎo)風(fēng)格2、生活氛圍濃厚，親和力強(qiáng)3、更適宜別墅、洋房類產(chǎn)品46歐陸建筑風(fēng)格示意及特點(diǎn)詳解地中海建筑風(fēng)格南歐建筑風(fēng)格三段式色彩，以深色天然巖板材為基座，中段以暖色調(diào)小規(guī)格較高檔外墻筑磚貼面，上段為淺色調(diào)，頂部以小坡頂現(xiàn)代歐式屋頂，大量運(yùn)用現(xiàn)代簡(jiǎn)約裝飾，如：玻璃幕墻、鐵花欄桿、寶瓶狀女兒墻等特點(diǎn)：柔和，親切、隨意，附有生活浪漫氣息，提高高品質(zhì)的生活情調(diào)47托斯卡納建筑風(fēng)格西班牙建筑風(fēng)格西班牙建筑風(fēng)格托斯卡納建筑風(fēng)格歐陸建筑風(fēng)格示意及特點(diǎn)詳解482010.4.30Change a new way to live.產(chǎn)品組合之洋房篇.49產(chǎn)品

18、組合梳理低密：花園洋房和小高層的設(shè)計(jì) 寬景：充分利用現(xiàn)有水系資源做園林景觀，園林景觀是 項(xiàng)目的重要賣點(diǎn)。即是酒店園林也是項(xiàng)目的園林一舉兩得 高品質(zhì)：五星級(jí)的園林酒店配套、首家花園洋房、中高檔餐飲消費(fèi)街花園洋房+小高層50板式高層板式高層產(chǎn)品組合建議板式高層板式高層多層洋房酒店區(qū)會(huì)所配套板式高層圍合形式：依據(jù)地塊形式，以天然水系及規(guī)劃路為分割點(diǎn)，分成酒店區(qū)、高層區(qū)、高層+洋房區(qū)51圍合形式：依據(jù)地塊形式，以天然水系及規(guī)劃路為分割點(diǎn)，分成酒店區(qū)、高層區(qū)、高層+洋房區(qū)圍合式組合示意52圍合形式：依據(jù)地塊形式，以天然水系及規(guī)劃路為分割點(diǎn)，分成酒店區(qū)、高層區(qū)、高層+洋房區(qū)圍合式組合示意53戶型配比建議：

19、多 層高 層面積（平米）總價(jià)（萬(wàn)元）所占比例面積(平米)總價(jià)（萬(wàn)元）所占比例loft40-5016-2020%二居90-10035-4050%80-9930-3530%三居110-12045-5030%100-11035-4030%四居120-14048-5520%120-14045-5020%54花園洋房?jī)蓷l道花園洋房 獻(xiàn)禮遵化1、創(chuàng)新立體洋房：5層垂直4戶，3戶復(fù)式，戶戶挑高。2、高使用花園洋房：2變3，3變4洋房。55花園洋房花園洋房照比普通的多層一個(gè)顯著特點(diǎn)就是產(chǎn)品的附加值比較高，我們所看到的庭院、露臺(tái)、入戶花園、挑高客廳等多以贈(zèng)送的形式體現(xiàn)。561、創(chuàng)新立體洋房：5層垂直4戶，3戶復(fù)

20、式，戶戶挑高。57 弗萊明戈產(chǎn)品主要為西班牙風(fēng)格多層花園洋房，戶型設(shè)計(jì)多元，主力戶型面積在130-210平方米左右。項(xiàng)目在規(guī)劃設(shè)計(jì)上打破了傳統(tǒng)花園洋房的“兵營(yíng)式”布局，把“獨(dú)棟”和“雙拼”這兩個(gè)從來(lái)只屬于別墅的概念引入到了花園洋房的設(shè)計(jì)范疇，形態(tài)更接近于別墅。在空間設(shè)計(jì)上，引入了別墅才有的獨(dú)門入戶和前花園，以及別墅才有的雙流線入戶、私人半地下會(huì)所和露臺(tái)環(huán)形布局。選材標(biāo)準(zhǔn)上，更融合了大量別墅才會(huì)用到的元素，比如多層坡屋頂、粗糲有質(zhì)感的文化石等，全面實(shí)現(xiàn)了花園洋房的別墅夢(mèng)想。龍湖弗萊明戈龍湖洋房系列中的旗艦產(chǎn)品。58入戶方式：一層、二層雙入戶方式，既可以從私家花園入戶，也可以選擇通過入戶花園入戶；

21、其余樓層均通過共同電梯通道入戶；花園贈(zèng)送：一二層通過贈(zèng)送花園和下沉式庭院，三層至六層以上贈(zèng)送花園；七層贈(zèng)送屋頂花園；退臺(tái)方式：平層通過底層退臺(tái)，盡量多的布置出見天見地的露臺(tái)；戶型：一層為三層底躍戶型，二層為二躍三戶型，三至六層為平層，七層為上躍戶型；弗萊明戈產(chǎn)品綜合分析59產(chǎn)品戶型分析弗萊明戈弗萊明戈的外立面為西班牙風(fēng)格，建筑施工強(qiáng)調(diào)的是一種手工、生態(tài)的感覺；高低起伏的外立面，外墻面使用涂料、加拿大紅雪松和紫砂陶土，還有鐵藝、陶藝掛件等，以及對(duì)于小拱璇、文化石外墻、褐色坡屋頂、圓弧檐口等符號(hào)的抽象化利用，都表達(dá)出西班牙風(fēng)格的特征； 60弗萊明戈底TOWN端頭戶型分析可以從私家花園或者車庫(kù)入戶，

22、下沉式庭院設(shè)計(jì)；上下三層設(shè)計(jì)，各功能區(qū)動(dòng)靜分明，臥室均設(shè)計(jì)在二層；一層餐廳挑高設(shè)計(jì)，二層臥室挑高；三面采光，每個(gè)房間都帶陽(yáng)臺(tái)，采光和通風(fēng)良好；負(fù)一層一層二層入戶入戶173180，贈(zèng)送面積約120150 61弗萊明戈底TOWN中間戶型分析可以從私家花園或者車庫(kù)入戶，下沉式庭院設(shè)計(jì)；上下三層設(shè)計(jì)，一層兩處挑高設(shè)計(jì)，地下室采光良好，各功能區(qū)動(dòng)靜分明；一層餐廳挑高設(shè)計(jì)；三面采光，每個(gè)房間都帶陽(yáng)臺(tái)；采光和通風(fēng)良好；入戶161168，贈(zèng)送面積約120150 62弗萊明戈 二躍三戶型分析可從一樓私家花園和電梯入戶，帶三個(gè)花園，餐廳挑高設(shè)計(jì)；每個(gè)房間都帶陽(yáng)臺(tái)，主臥帶陽(yáng)臺(tái)與衣帽間；各功能區(qū)動(dòng)靜分明，上層臥室集中

23、，不受外界干擾；164168，贈(zèng)送面積約59 躍下層入戶躍上層入戶63弗萊明戈 平層戶型入戶花園，雙花園設(shè)計(jì)，景觀陽(yáng)臺(tái)與餐廳、次臥相連，入戶花園與客廳和次臥相連；主臥開間大，舒適寬闊；各功能區(qū)動(dòng)靜分明，干濕分區(qū)合理；與躍層相比，平層花園贈(zèng)送面積較??；入戶138144，贈(zèng)送面積約1264弗萊明戈頂TOWN戶型頂Town戶型設(shè)計(jì)主次分明，二層至三層均為主人私用空間；各功能區(qū)動(dòng)靜分明；屋頂花園設(shè)計(jì)，增加產(chǎn)品舒適性；170180，贈(zèng)送面積約40 躍上層躍下層躍中層入戶655米抬高形成采光好的半地下室，附屬于獨(dú)棟里四戶底層業(yè)主，同時(shí)一躍二能帶來(lái)別墅級(jí)別的享受；前后雙流線入戶，室內(nèi)交通流線明晰，天井及走廊

24、恰到好處的設(shè)計(jì)使空間更立體豐富而不同一般的復(fù)式結(jié)構(gòu)戶型，三面采光將風(fēng)景引入室內(nèi)，主人房位于最私密風(fēng)景最佳處，同時(shí)將書房與主臥合為一體，使主臥實(shí)際使用面積和進(jìn)深更大，品質(zhì)較高；平層通過底層退臺(tái)，盡量多的布置出見天見地的露臺(tái)，頂Town戶型設(shè)計(jì)強(qiáng)調(diào)主次分明，整個(gè)頂層專屬私人享有；弗萊明戈產(chǎn)品綜合分析66紅色部分為B1戶型負(fù)一層，其余部分為B2戶型負(fù)一層源于處處以別墅的生活理念為鑒的空間打造，只為極致享受。地下室、花園、露臺(tái)空間全贈(zèng)送。67紅色部分為B1戶型一層，其余部分為B2戶型一層源于處處以別墅的生活理念為鑒的空間打造，只為極致享受。地下室、花園、露臺(tái)空間全贈(zèng)送。68紅色部分為B1戶型二層，其余

25、部分為B2戶型二層源于處處以別墅的生活理念為鑒的空間打造，只為極致享受。地下室、花園、露臺(tái)空間全贈(zèng)送。69紅色部分為B3戶型下層，其余部分為B1、B2戶型二層源于處處以別墅的生活理念為鑒的空間打造，只為極致享受。地下室、花園、露臺(tái)空間全贈(zèng)送。70紅色部分為B3戶型下層，其余部分為B3戶型二層源于處處以別墅的生活理念為鑒的空間打造，只為極致享受。地下室、花園、露臺(tái)空間全贈(zèng)送。71紅色部分為B6躍中層，其余部分為B7躍中層源于處處以別墅的生活理念為鑒的空間打造，只為極致享受。地下室、花園、露臺(tái)空間全贈(zèng)送。72紅色部分為B6躍下層，其余部分為B7躍下層源于處處以別墅的生活理念為鑒的空間打造，只為極致享受。地下室