《進一步盤活存量資產(chǎn)擴大有效投資的意見》解讀

1、 HYPERLINK / 擴進大一有步效盤投活資存的量意資見產(chǎn) HYPERLINK / 解讀處置等方面拓展了諸多可能性。社會資金參與到城市更新、TOD 建設(shè)和國有資產(chǎn)施REITs 的快速發(fā)展，推動保障性租賃住房的發(fā)展，商業(yè)地產(chǎn)市場的發(fā)展釋放了積極的信號，在基礎(chǔ)設(shè)面具有重要意義，同時，也對 2022 年下半年中國投資以降低政府債務(wù)風險，降低企業(yè)負債水平等方運營管理水平，拓寬社會投資渠道，合理擴大有效成存量資產(chǎn)和新增投資的良性循環(huán)，提升基礎(chǔ)設(shè)施加下，“意見”的推出對于有效盤活存量資產(chǎn)，形增長大盤、主動防疫以及復雜的國際形勢的共同疊方面給出了明確的政策指向。在目前急需穩(wěn)定經(jīng)濟重點方向、盤活方式、政策

2、支持、獲得資金投向等在該“意見”中，國務(wù)院就盤活存量資產(chǎn)的背景、量資產(chǎn)擴大有效投資的意見（下文簡稱“意見”），5 月 25 日，國務(wù)院辦公廳發(fā)布了進一步盤活存2戴德梁行研究部 “意見”出臺背景：進入 2022 年，疫情在全國多地散點爆發(fā)，一些大型城市如北京、上海、深圳等均受到嚴重波及，導致社會經(jīng)濟活動停滯，2022 年一季度，中國 GDP 增速為 4.8%，而據(jù)穆迪研究的預測，二季度中國 GDP 的增速可能會進一步下滑，至全年最低位，這給全年 GDP 實現(xiàn) 5.5%的增速帶來了巨大的挑戰(zhàn)（圖一），也因此， 2022 年下半年的經(jīng)濟增長顯得尤為重要。在所有拉動經(jīng)濟增長的措施中，基建投資無疑是在短

3、時間內(nèi)最能夠有效拉動經(jīng)濟增長的方式，而基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投資的力度和政府的財政投入有直接的相關(guān)性。在防疫的大背景下，政府不但需要在防疫上投入資金，同時，為了給企業(yè)紓困，政府也在不斷加大減稅降費的各項措施，國務(wù)院預計今年全年退減稅總量將達2.64 萬億元。此外，為了避免出現(xiàn)系統(tǒng)性風險，中央政府還要嚴控地方政府債務(wù)。財政收入減少、支出增加、發(fā)債謹慎讓當前政府面臨巨大的財政壓力。在這種背景下，從國有存量資產(chǎn)下手，對低效和無效資產(chǎn)進行處置，對優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)進行盤活，引入民間資本參與，讓政府財政獲得資金，進一步投入到新的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)中就變得尤為重要。與此同時，國資運營機制將變得更加靈活，資源配置效率提高從而釋放出新

4、的經(jīng)濟增長的動能，增加就業(yè)，并可以讓民營資本獲得需要的資產(chǎn)或一些優(yōu)質(zhì)項目的經(jīng)營權(quán)或收益權(quán)，從而實現(xiàn)雙贏。圖一 : 2019-2023 年 GDP 增速走勢20%18.3%15%10%5%6.0%3.2%5.0%6.5%7.9%4.9%4.8%4.0%4.6%5.5%5.5%6.3%0-5%-10%2019Q1 2020-6.8%Q2 2020Q3 2020Q4 2020Q1 2021Q2 2021Q3 2021Q4 2021Q1 2022Q2 2022Q3 2022Q4 2022Q1 2023來源：穆迪研究，國家統(tǒng)計局，戴德梁行研究部進一步盤活存量資產(chǎn)擴大有效投資的意見解讀3“意見”中提及的重

5、點領(lǐng)域涉及到存量規(guī)模較大、當前收益較好或增長潛力較大的基礎(chǔ)設(shè)施項目資產(chǎn)，包括產(chǎn)業(yè)園區(qū)和倉儲物流等。此外，老舊廠房、文化體育場館，以及國有企業(yè)開辦的酒店、餐飲、療養(yǎng)院等 非主業(yè)資產(chǎn)也在“意見”列出的需盤活名單中。經(jīng)過多年投資建設(shè)，我國在基礎(chǔ)設(shè)施等領(lǐng)域形成了一大批存量資產(chǎn)，國有資產(chǎn)規(guī)模也在穩(wěn)步提高，2020 年全國國有企業(yè)資產(chǎn)總額達 268.5 萬億元，較 2017 年增長了 46%（圖二）。圖二：2017-2020 年國有資產(chǎn)總額及 GDP 走勢300268.5233.9210.4183.5101.483.291.998.72502001501005002017 年2018 年2019 年202

6、0 年數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局、國務(wù)院國有資產(chǎn)管理情況綜合報告國企資產(chǎn)總額（萬億元）全國GDP（萬億元）4戴德梁行研究部 這些沉淀的國有資產(chǎn)集中在國企擅長的領(lǐng)域如基建投資、民生事業(yè)、戰(zhàn)略新興產(chǎn)業(yè)等，但經(jīng)過多年的運營，有些資產(chǎn)逐漸成為低效甚至無效資產(chǎn)。 一些過往的劃撥用地、工業(yè)用地位于城市核心地帶，造成土地資源的浪費；一些對運營能力要求較高的資產(chǎn)由于缺乏專業(yè)的管理導致虧損；一些港口由于城市的發(fā)展亟需重新梳理產(chǎn)業(yè)或進行產(chǎn)業(yè)提升；一些奧運、全運之后的場館需要進行用途和功能的盤活改造；城市在退二進三過程中閑置出來的大量廠房亟待合理利用等等。因此，近幾年，地方政府在有序推動城市更新、盤活存量資產(chǎn)方面的意愿強

7、烈，但由于城市更新需要注入大量資金，很難單獨依靠政府的資金投入，因此引入民營資本參與城市更新成為其中傳統(tǒng)的城市更新前期投入大，對運營能力要求高，且盈利周期長，一些有產(chǎn)權(quán)糾紛和瑕疵的項目如需變現(xiàn)流程較為復雜，往往也需要更長的時間，因此，一些有穩(wěn)定回報的項目通過資產(chǎn)證券化的方式進行融資成為目前國有企業(yè)盤活存量資產(chǎn)的首選。重要的投資主體就變得尤為重要。過去幾年，我們看到大量經(jīng)由民間資本參與改造的成功案例，這些項目的成功改造有的實現(xiàn)了土地價值和項目品質(zhì)或功能的提升，有的則借由改造實現(xiàn)了產(chǎn)業(yè)的導入和升級。同時，對一些不屬于公司主業(yè)的物業(yè)，通過出售變現(xiàn)，有效改善和補充了企業(yè)的現(xiàn)金流，放大了企業(yè)的資產(chǎn)效益。

8、不過，從過往的經(jīng)驗看，國有企業(yè)往往對于自有資產(chǎn)的梳理、提升和處置的動力不足，借由本次“意見”的發(fā)布，從政策的角度為國有資產(chǎn)進一步向社會資本開放打開了一個新的窗口，為未來國有企業(yè)未來在資產(chǎn)盤活和在城市更新中更多的引入民間資本提供了推動力。基礎(chǔ)設(shè)施 REITs 的發(fā)行可以減少存量資產(chǎn)對企業(yè)的資金占用，加速資金回籠，回籠資金則用于新項目建設(shè)，形成投融資的良性循環(huán)。這種方式可以降低政府債務(wù)風險，尤其在當前地方政府債務(wù)壓力較大，融資有難度的情況下，通過盤活存量既可以擴大有效投資，又避免了過去無序舉債的現(xiàn)象?！耙庖姟痹诒P活存量資產(chǎn)的方式上提及了要推動基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）健康發(fā)展。

9、進一步提高推薦、審核效率，鼓勵更多符合條件的基礎(chǔ)設(shè)施 REITs 項目發(fā)行上市。進一步盤活存量資產(chǎn)擴大有效投資的意見解讀52020 年 4 月 30 日，關(guān)于推進基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點相關(guān)工作的通知正式發(fā)布之后，截至 2022年 5 月，國內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施公募 REITs 共有 12支產(chǎn)品成功發(fā)行， 總發(fā)行規(guī)模達 458 億元，起到了良好的融資效果。已成功發(fā)行的 REITs 包括 4 單產(chǎn)業(yè)園區(qū)、2 單倉儲物流、 4 單高速公路和 2 單生態(tài)環(huán)?；A(chǔ)設(shè)施。2022 年 5 月 30 日，證監(jiān)會辦公廳與國家發(fā)改委辦公廳聯(lián)合發(fā)布關(guān)于規(guī)范做好保障性租賃住房試點發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動

10、產(chǎn)投資信托基金（REITs）有關(guān)工作的通知，要求推動保障性租賃住房 REITs 業(yè)務(wù)規(guī)范有序開展。這意味著保障性租賃住房 REITs試點正式啟動，基礎(chǔ)設(shè)施REITs 多元化擴容又邁出實質(zhì)性一步。此外，清潔能源、新基建等行業(yè)也在積極參與基礎(chǔ)設(shè)施 REITs 試點，對產(chǎn)業(yè)園區(qū)、高速公路、倉儲物流、生態(tài)環(huán)保等行業(yè)的REITs 規(guī)模也在持續(xù)擴大。多個政策的密集出臺為基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs的發(fā)展提供了有力的政策保障，預計今年會有更多的基建公募 REITs 獲批投放市場，為新項目的建設(shè)提供更有力的資金支持。探索促進盤活存量和改擴建有機結(jié)合。吸引社會資本參與盤活城市老舊資產(chǎn)資源，例如地鐵上蓋物業(yè)、交通樞紐地

11、上地下空間綜合開發(fā)、保障性租賃住房小區(qū)、經(jīng)營性公共服務(wù)空間開發(fā)等模式，有效盤活鐵路場站及周邊可開發(fā)土地等資產(chǎn)，提升項目收益水平。在各級國土空間規(guī)劃、相關(guān)專項規(guī)劃中充分考慮老港區(qū)搬遷或功能改造提升。2021 年 2 月國務(wù)院印發(fā)的國家綜合立體交通網(wǎng)規(guī)劃綱要明確提出要“推進以公共交通為導向的城市土地開發(fā)模式”（簡稱 TOD）。 TOD 強調(diào)以公共交通為中心，通過交通設(shè)施的銜接與互通來提升周邊物業(yè)的價值與收益。目前，參與軌道交通投資的主要以央企、地方國企和融資平臺為主，社會資本參與項目的機會較少。 而鐵路場站周邊可開發(fā)土地則是良莠不齊，對于優(yōu)質(zhì)地塊政府通常自行開發(fā)，而用來吸引社會資本參與的則多是開發(fā)

12、難度大、盈利能力低的地塊。與之相對應(yīng)的是，社會6戴德梁行研究部 進一步盤活存量資產(chǎn)擴大有效投資的意見解讀7資本對軌道交通場站周邊的土地開發(fā)十分感興趣，但一方面苦于沒有渠道介入，另一方面出于對項目盈利能力的考量讓他們難以介入。在目前政府財政較為緊張的情況下，本 “意見”的出臺有望讓社會資本能夠參與到這個板塊的開發(fā)和建設(shè)中，從而形成政府、軌道交通集團、投資人和市民多贏的格局。國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示，截止到 2020 年，我國共有萬噸級以上的港口 2592 個，這其中，很多港區(qū)面臨搬遷或功能及產(chǎn)業(yè)的改造提升。一些開埠時間較早的港口其區(qū)位經(jīng)過多年的發(fā)展已經(jīng)成為城市的一部分，有些甚至位居城市核心地段，因此

13、不但面臨港口的搬遷，同時還要圍繞新港進行新城建設(shè)，而原有港口由于已經(jīng)不再具備港口功能，因此需要全面提升產(chǎn)業(yè)，從原有的制造業(yè)升級到服務(wù)業(yè)，通過大量的資金投入盤活既有資產(chǎn)，實現(xiàn)土地價值的全面提升。社會資本在這類升級改造中通?？稍谀玫睾笃讷@得發(fā)展機會，而本次“意見”的出臺也為社會資本在老舊港區(qū)的搬遷和功能改造提升方面拓展了新的可能性。小結(jié)：穩(wěn)住經(jīng)濟基本盤是當前經(jīng)濟工作的頭等大事，要完成這樣的任務(wù)，對于地方政府而言最大的問題是錢從哪兒來，在穩(wěn)增長保就業(yè)的巨大壓力下，在防止地方政府進一步擴大隱性債務(wù)的紅線下又能有效籌借到比較多的資金來實現(xiàn)穩(wěn)增長保就業(yè)的問題，“意見”的出臺為解決這個問題提供了方向和路徑。8戴德梁行研究部 從市場的角度看，“意見”的實施可以有效推動基礎(chǔ)設(shè)施公募 REITs 的發(fā)展，讓國企在盤活存量資本方面不斷拓寬新的思路，從