影苑地塊居民安置小區(qū)項目可行性研究報告

1、.PAGE . 市房地產(chǎn)影苑地塊居民安置小區(qū)工程可行性研究報告方案一工程管理專業(yè) 屈建軍摘要隨著中國經(jīng)濟的開展，中國房地產(chǎn)市場的開展尤其重要，可行性研究報告是所有投資方在投資之前的準備工作，所以房地產(chǎn)市場可行性研究是房地產(chǎn)開發(fā)的必備階段。本報告就是針對市房地產(chǎn)影苑地塊居民安置小區(qū)工程進展的可行性研究。通過對本方案的周邊環(huán)境調(diào)查，投資估算，銷售策略分析，盈虧平衡分析，敏感性分析等等進展全面的評價，從而確定本工程是可行的。關(guān)鍵詞盈虧平衡分析；投資估算；財務(wù)評價The Feasibility Study Report of Taian DistrictRehousingProject of The

2、Premises of Nanyang Block.ProgrammeProject Management QU Jian-junAbstract：With chinas economic development, the property market especially important, feasibility study report is all the land before investing in the preparations, so the feasibility study is necessary. in real estate development This

3、report is for real estate in Nanyang City, Tai-Ying Court, residents of resettlement residential land project feasibility study.Throngh the investment estimates, sales strategy analysis, breakeven analysis, sensitivity analysis, and so a prehensive evaluation to determine the project is feasible.Key

4、 words:Break-Even analysis; Estimated Investment;Financial Evaluation目 錄 TOC o 1-4 h z u HYPERLINK l _Toc2619474701 總論1HYPERLINK l _Toc2619474711.1 工程概況 PAGEREF _Toc261947471 h 1HYPERLINK l _Toc2619474721.1.1 工程地址 PAGEREF _Toc261947472 h 1HYPERLINK l _Toc2619474731.1.2 工程名稱 PAGEREF _Toc261947473 h 1

5、HYPERLINK l _Toc2619474741.1.3 工程開發(fā)單位 PAGEREF _Toc261947474 h 1HYPERLINK l _Toc2619474751.2 開發(fā)商簡況 PAGEREF _Toc261947475 h 1HYPERLINK l _Toc2619474761.2.1 公司概況 PAGEREF _Toc261947476 h 1HYPERLINK l _Toc2619474771.2.2 公司機構(gòu)設(shè)置 PAGEREF _Toc261947477 h 1HYPERLINK l _Toc2619474781.2.3 公司理念 PAGEREF _Toc26194

6、7478 h 1HYPERLINK l _Toc2619474791.3 工程開發(fā)建立的必要性 PAGEREF _Toc261947479 h 2HYPERLINK l _Toc2619474801.3.1 加快城市改造的需要 PAGEREF _Toc261947480 h 2HYPERLINK l _Toc2619474811.3.2 開發(fā)商戰(zhàn)略開展的需要 PAGEREF _Toc261947481 h 2HYPERLINK l _Toc2619474821.4 主要技術(shù)經(jīng)濟指標 PAGEREF _Toc261947482 h 2HYPERLINK l _Toc2619474831.5 結(jié)論

7、 PAGEREF _Toc261947483 h 2HYPERLINK l _Toc2619474841.6 研究工作的依據(jù)和圍 PAGEREF _Toc261947484 h 3HYPERLINK l _Toc2619474851.6.1 研究工作的依據(jù) PAGEREF _Toc261947485 h 3HYPERLINK l _Toc2619474861.6.2 研究工作的圍 PAGEREF _Toc261947486 h 3HYPERLINK l _Toc2619474872 市場分析 PAGEREF _Toc261947487 h 4HYPERLINK l _Toc2619474882

8、.1 宏觀房地產(chǎn)市場分析 PAGEREF _Toc261947488 h 4HYPERLINK l _Toc2619474892.1.1 經(jīng)濟環(huán)境分析 PAGEREF _Toc261947489 h 4HYPERLINK l _Toc2619474902.1.2 社會環(huán)境分析 PAGEREF _Toc261947490 h 4HYPERLINK l _Toc2619474912.1.3 技術(shù)環(huán)境分析 PAGEREF _Toc261947491 h 4HYPERLINK l _Toc2619474922.2 房地產(chǎn)市場分析 PAGEREF _Toc261947492 h 5HYPERLINK l

9、 _Toc2619474932.2.1 社會經(jīng)濟概況 PAGEREF _Toc261947493 h 5HYPERLINK l _Toc2619474942.2.2 房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀分析 PAGEREF _Toc261947494 h 5HYPERLINK l _Toc2619474952.2.3 市場價格特征分析 PAGEREF _Toc261947495 h 6HYPERLINK l _Toc2619474962.3 工程區(qū)域市場調(diào)研結(jié)果和分析結(jié)論 PAGEREF _Toc261947496 h 6HYPERLINK l _Toc2619474972.3.1 周邊市場總體狀況分析 PAGER

10、EF _Toc261947497 h 6HYPERLINK l _Toc2619474982.3.2 周邊競爭性樓盤分析 PAGEREF _Toc261947498 h 6HYPERLINK l _Toc2619474992.4 工程的SWOT分析 PAGEREF _Toc261947499 h 7HYPERLINK l _Toc2619475002.4.1 工程優(yōu)勢分析 PAGEREF _Toc261947500 h 7HYPERLINK l _Toc2619475012.4.2 工程劣勢分析 PAGEREF _Toc261947501 h 7HYPERLINK l _Toc26194750

11、22.4.3 工程時機分析 PAGEREF _Toc261947502 h 7HYPERLINK l _Toc2619475032.5 市場分析結(jié)論及工程初步定位 PAGEREF _Toc261947503 h 8HYPERLINK l _Toc2619475042.5.1 市場分析結(jié)論 PAGEREF _Toc261947504 h 8HYPERLINK l _Toc2619475052.5.2 工程的功能定位 PAGEREF _Toc261947505 h 8HYPERLINK l _Toc2619475062.5.3 工程的目標市場定位 PAGEREF _Toc261947506 h 8

12、HYPERLINK l _Toc2619475072.5.4 工程的初步價格定位 PAGEREF _Toc261947507 h 8HYPERLINK l _Toc2619475083 工程的建立條件 PAGEREF _Toc261947508 h 9HYPERLINK l _Toc2619475093.1 工程建立自然條件 PAGEREF _Toc261947509 h 9HYPERLINK l _Toc2619475103.2 工程建立用地條件 PAGEREF _Toc261947510 h 9HYPERLINK l _Toc2619475113.3 工程市政配套條件 PAGEREF _T

13、oc261947511 h 9HYPERLINK l _Toc2619475124 工程的規(guī)劃設(shè)計方案 PAGEREF _Toc261947512 h 10HYPERLINK l _Toc2619475134.1 規(guī)劃設(shè)計方案的指導(dǎo)思想 PAGEREF _Toc261947513 h 10HYPERLINK l _Toc2619475144.2 總體設(shè)計思路 PAGEREF _Toc261947514 h 10HYPERLINK l _Toc2619475154.2.1 設(shè)計理念 PAGEREF _Toc261947515 h 10HYPERLINK l _Toc2619475164.2.2

14、環(huán)境景觀 PAGEREF _Toc261947516 h 10HYPERLINK l _Toc2619475174.2.3 道路交通體系規(guī)劃 PAGEREF _Toc261947517 h 11HYPERLINK l _Toc2619475184.2.4 公建配套 PAGEREF _Toc261947518 h 11HYPERLINK l _Toc2619475194.2.5 住宅類型 PAGEREF _Toc261947519 h 11HYPERLINK l _Toc2619475204.2.6 戶型設(shè)計 PAGEREF _Toc261947520 h 11HYPERLINK l _Toc2

15、619475214.2.7 專項設(shè)計 PAGEREF _Toc261947521 h 11HYPERLINK l _Toc2619475224.3工程主要技術(shù)經(jīng)濟指標 PAGEREF _Toc261947522 h 12HYPERLINK l _Toc2619475235 工程的實施進度安排 PAGEREF _Toc261947523 h 13HYPERLINK l _Toc2619475245.1 工程進度安排依據(jù) PAGEREF _Toc261947524 h 13HYPERLINK l _Toc2619475255.2 工程實施的進度安排 PAGEREF _Toc261947525 h

16、13HYPERLINK l _Toc2619475266工程初步營銷方案籌劃 PAGEREF _Toc261947526 h 14HYPERLINK l _Toc2619475276.1 營銷理念 PAGEREF _Toc261947527 h 14HYPERLINK l _Toc2619475286.2 工程營銷策略 PAGEREF _Toc261947528 h 15HYPERLINK l _Toc2619475296.2.1 營銷準備 PAGEREF _Toc261947529 h 15HYPERLINK l _Toc2619475306.2.2 銷售策略 PAGEREF _Toc261

17、947530 h 15HYPERLINK l _Toc2619475316.2.3 促銷方式 PAGEREF _Toc261947531 h 16HYPERLINK l _Toc2619475326.3 價格定位 PAGEREF _Toc261947532 h 17HYPERLINK l _Toc2619475336.3.1 多層住宅價格確定 PAGEREF _Toc261947533 h 17HYPERLINK l _Toc2619475346.3.2 商鋪價格確定 PAGEREF _Toc261947534 h 17HYPERLINK l _Toc2619475356.4 銷售面積實現(xiàn)方案

18、及銷售收入回籠方案 PAGEREF _Toc261947535 h 17HYPERLINK l _Toc2619475367工程的總投資估算 PAGEREF _Toc261947536 h 18HYPERLINK l _Toc2619475377.1 工程總投資估算的依據(jù) PAGEREF _Toc261947537 h 18HYPERLINK l _Toc2619475387.2 工程總投資估算的原則 PAGEREF _Toc261947538 h 18HYPERLINK l _Toc2619475397.3 工程總投資估算 PAGEREF _Toc261947539 h 18HYPERLIN

19、K l _Toc2619475407.4 工程總投資的資金來源 PAGEREF _Toc261947540 h 19HYPERLINK l _Toc2619475418 工程財務(wù)評價 PAGEREF _Toc261947541 h 20HYPERLINK l _Toc2619475428.1 財務(wù)評價根底數(shù)據(jù)的測算 PAGEREF _Toc261947542 h 20HYPERLINK l _Toc2619475438.2 財務(wù)盈利能力分析 PAGEREF _Toc261947543 h 20HYPERLINK l _Toc2619475449不確定分析 PAGEREF _Toc2619475

20、44 h 21HYPERLINK l _Toc2619475459.1盈虧平衡分析 PAGEREF _Toc261947545 h 21HYPERLINK l _Toc2619475469.2敏感性分析 PAGEREF _Toc261947546 h 22HYPERLINK l _Toc26194754710 工程綜合評價結(jié)論及建議 PAGEREF _Toc261947547 h 24HYPERLINK l _Toc26194754810.1 工程評價結(jié)論 PAGEREF _Toc261947548 h 24HYPERLINK l _Toc26194754910.2 合理化的建議 PAGERE

21、F _Toc261947549 h 24HYPERLINK l _Toc26194755010.3 綜合評價 PAGEREF _Toc261947550 h 24HYPERLINK l _Toc261947551附表 PAGEREF _Toc261947551 h 26HYPERLINK l _Toc261947552表1 投資估算表 PAGEREF _Toc261947552 h 26HYPERLINK l _Toc261947553表2 銷售稅金及附加估算表 PAGEREF _Toc261947553 h 27HYPERLINK l _Toc261947554表3 損益表 PAGEREF

22、_Toc261947554 h 28HYPERLINK l _Toc261947555表4 現(xiàn)金流量表 PAGEREF _Toc261947555 h 29HYPERLINK l _Toc261947556表5 敏感性分析表投資變化 PAGEREF _Toc261947556 h 30HYPERLINK l _Toc261947557表6 敏感性分析表收入變化 PAGEREF _Toc261947557 h 35HYPERLINK l _Toc261947558完畢語 PAGEREF _Toc261947558 h 40HYPERLINK l _Toc261947559參考文獻 PAGEREF

23、 _Toc261947559 h 41HYPERLINK l _Toc261947560附錄 PAGEREF _Toc261947560 h 42HYPERLINK l _Toc2619475611 1 施工總平面圖2 總平面效果圖 PAGEREF _Toc261947561 h 42HYPERLINK l _Toc2619475622 房地產(chǎn)市場調(diào)查報告 PAGEREF _Toc261947562 h 42HYPERLINK l _Toc2619475633 房地產(chǎn)市場調(diào)查問卷 PAGEREF _Toc261947563 h 44HYPERLINK l _Toc261947564致 PAGE

24、REF _Toc261947564 h 46.PAGE . 1 總 論1.1 工程概況工程地址該工程東至區(qū)間道，西至環(huán)城鄉(xiāng)政府，北至泥營村，南至天山路。工程名稱市房地產(chǎn)影苑地塊居民安置小區(qū)。工程開發(fā)單位市房地產(chǎn)公司。1.2開發(fā)商簡況公司概況省市房地產(chǎn)開發(fā)*公司是2001年11月經(jīng)省建立廳批準，省市工商行政管理局核準注冊成立的專業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)建立經(jīng)營的股份制企業(yè)，法人代表單天才，組織機構(gòu)代碼732479512企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照注冊號34.稅務(wù)登記證號2161，房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)為四級，注冊資金302萬，資產(chǎn)750萬，辦公地址省市梅溪路58號，公司主要經(jīng)營房地產(chǎn)開發(fā)、銷售及售后效勞。該公司于2002年

25、在市建立中路投資3000余萬元開發(fā)建立商業(yè)住宅五棟，總面積32000平方米，其中住宅26000平方米，商業(yè)門店6000平方米。已交付使用，2003年方案在市解放路以東老城區(qū)開發(fā)影苑小區(qū)，并于2004年5月競拍到土地使用權(quán)及已辦理建立用地規(guī)劃許可證?，F(xiàn)已進入拆遷程序?？稍?006年底建立完工交付使用。該工程地理位置優(yōu)越，位于新擴中州路以北，白河游覽區(qū)以，總占地面積為108畝，可建房屋116218.16平方米，其中商業(yè)門面房14951.60平方米，住宅81266.56平方米，車庫20000平方米，預(yù)計總費用19410萬元，總銷售收入2億7599萬元，可實現(xiàn)凈利潤6671萬元。公司機構(gòu)設(shè)置公司設(shè)置董

26、事會，設(shè)董事長，總經(jīng)理一名，副總經(jīng)理二名，設(shè)監(jiān)事兩名，企業(yè)共有員工32人，其中各類專業(yè)職稱人員9人中級職稱5人，初級職稱4人公司下設(shè)總經(jīng)理辦公室，財務(wù)部，工程部，工程部，籌劃部，銷售部，公司開展規(guī)劃部。公司理念以人為本，追求卓越，為客戶創(chuàng)造舒適優(yōu)美的生活環(huán)境，為社會創(chuàng)造不可替代的超越價值，為企業(yè)創(chuàng)造理想的經(jīng)濟效益，使之成為對外具有磁性的吸引力，對有凝聚力和充滿活力的現(xiàn)代化企業(yè)。1.3 工程開發(fā)建立的必要性1.3.1加快城市改造的需要近年來，市城市化進程速度加快，城區(qū)人口規(guī)模不斷擴大。伴隨著住宅產(chǎn)業(yè)化、市場化的日益推進，市民對住房的需求比例日益增長。為加快城市建立的步伐，推動城區(qū)的保護和更新，改

27、善城市環(huán)境質(zhì)量，完善城市功能，塑造城市景觀，提升城市品位，根據(jù)市總體規(guī)劃和區(qū)域詳細規(guī)劃的要求以及區(qū)域建立現(xiàn)狀，經(jīng)市建立工程規(guī)劃評審委員會研究確定，同意該區(qū)域居民安置小區(qū)的建立。開發(fā)商戰(zhàn)略開展的需要該工程是老城改造的一個組成局部，通過這個工程可以提高市房地產(chǎn)公司在房地產(chǎn)市場的知名度，在一定程度上可以增加公司在市以至在省房地產(chǎn)市場的競爭力。努力完成該工程可以給市一個滿意的答卷，在以后的貸款方面也有一定程度的好處。1.4主要技術(shù)經(jīng)濟指標結(jié)合工程情況，本次可行性研究依據(jù)現(xiàn)有規(guī)劃建立方案和目標客戶群體定位，擬定了銷售方案并進展財務(wù)評價。計算主要財務(wù)數(shù)據(jù)及財務(wù)評價指標如下表。表1-1 主要財務(wù)數(shù)據(jù)及評價指

28、標表序號名稱單位數(shù)量0財務(wù)數(shù)據(jù)1總投資萬元11830.282總銷售收入萬元16492.753銷售稅金及附加萬元907.104利潤總額萬元3550.575所得稅萬元544.206稅后利潤萬元3006.371.5結(jié)論通過對工程多方面的技術(shù)經(jīng)濟分析論證，我們得出如下結(jié)論：一、市場銷售前景良好，有建立的必要性；二、建立條件具備，滿足工程建立的要求；三、設(shè)計方案技術(shù)經(jīng)濟指標合理；四、財務(wù)可行性研究結(jié)論可行；五、工程風(fēng)險在可承受的限度。1.6研究工作的依據(jù)和圍研究工作的依據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)工程經(jīng)濟評價方法建立部：建標2000205號關(guān)于印發(fā)經(jīng)濟評估的通知及附件中國國際工程咨詢公司：咨經(jīng)199811號建立工程經(jīng)濟

29、評價方法與參數(shù)國家計委、建立部：計投資【1993】530號市建立工程價格信息民用建筑設(shè)計通則住宅建筑設(shè)計通則建筑設(shè)計防火規(guī)有關(guān)工程的根底資料、技術(shù)資料等研究工作的圍根據(jù)國家對建立工程可行性研究階段的工作圍的深度規(guī)定，本報告對工程概況及必要性、容與規(guī)模、設(shè)計方案、工程組織與實施進度方案、投標估算與資金籌措、售房盈虧平衡分析、敏感性分析等方面進展綜合研究和分析，重點研究和論述工程建立的必要性、容和規(guī)模、投資估算和資金籌措，為工程的決策和實施提供可靠和準確的論證。2市場分析本工程的市場分析將從宏觀房地產(chǎn)市場、房地產(chǎn)市場、周邊競爭工程以及本工程自身所具有的優(yōu)勢、劣勢、投資時機和工程威脅等方面進展分析，

30、最后對工程的功能、目標群體、品牌形象和價格等進展初步定位。2.1 宏觀房地產(chǎn)市場分析經(jīng)濟環(huán)境分析目前整體經(jīng)濟處最低時期，走勢止跌已經(jīng)成為大局部開發(fā)企業(yè)的共識。而有一局部認為隨著國家從08年底就開場在宏觀經(jīng)濟調(diào)控方面不斷出臺旨在刺激國消費需求的一系列政策，并且在此后的幾個月時間里其政策效應(yīng)不斷顯現(xiàn)，對房地產(chǎn)的開展有一定程度的幫助。樓市的開展相對東部沿海城市，其自身部水分較少，根本不存在泡沫。主要依靠當?shù)氐娜丝趦?yōu)勢，以及購房者的理性購房，使其安康開展2.1.2社會環(huán)境分析我國正全面建立現(xiàn)代化，加快實現(xiàn)小康社會。其中規(guī)劃對房地產(chǎn)業(yè)提出了新的更高要求，主要表現(xiàn)在：調(diào)整住房供給構(gòu)造，重點開展普通商品住房

31、和經(jīng)濟適用住房，嚴格控制大戶型高檔商品房，按照保障供給、穩(wěn)定房價的原則加強對房地產(chǎn)市場的調(diào)控，促進住房梯次消費等方面，提高行業(yè)的市場化程度。由此可見，房地產(chǎn)業(yè)仍是未來國家開展的重要支柱產(chǎn)業(yè)之一，開展前景廣闊。2.1.3 技術(shù)環(huán)境分析進入21世紀以來，中國的科技開展戰(zhàn)略開場發(fā)生轉(zhuǎn)變。國民經(jīng)濟和社會開展十五規(guī)劃與科技部隨后制訂的科技開展規(guī)劃和高技術(shù)產(chǎn)業(yè)開展規(guī)劃明確提出了實現(xiàn)技術(shù)跨越式開展的總體目標，強調(diào)要在促進產(chǎn)業(yè)技術(shù)升級和提高科技持續(xù)創(chuàng)新能力兩個層面進展戰(zhàn)略部署，在進一步發(fā)揮勞動密集型產(chǎn)業(yè)比擬優(yōu)勢的同時逐步形成中國高技術(shù)產(chǎn)業(yè)的群體優(yōu)勢和新的比擬優(yōu)勢?，F(xiàn)代技術(shù)的開展給企業(yè)提供了一些機遇，技術(shù)的進步

32、使企業(yè)可以通過利用新的生產(chǎn)方法，新的生產(chǎn)工藝過程或新材料等各種途徑，生產(chǎn)出高質(zhì)量、高性能的產(chǎn)品，同時也可能使得產(chǎn)品的本錢大大降低。建筑節(jié)能是我國可持續(xù)開展戰(zhàn)略的重要組成局部，是房地產(chǎn)業(yè)開展的必然趨勢。國家出臺的一系列相關(guān)政策法規(guī)，促使開發(fā)商在工程的開發(fā)建立過程中考慮各種建筑節(jié)能新技術(shù)，保證房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)緊跟技術(shù)的腳步，承受新的開發(fā)理念，利用節(jié)能材料提高企業(yè)的競爭力，以更好的滿足消費者的需求。2.2 房地產(chǎn)市場分析社會經(jīng)濟概況農(nóng) 業(yè)：素有中州糧倉之稱，是全國糧、棉、油、煙集中產(chǎn)地。正常年景，糧食總產(chǎn)約占全省11%、全國1%；棉花占全省20%、全國4%；油料占全省13%、全國2%。有6個縣市區(qū)是國

33、家商品糧、棉基地，3個縣市區(qū)為國家優(yōu)質(zhì)棉基地。黃牛居全國5大優(yōu)良品系之首。工 業(yè)：2007年全年全部工業(yè)增加值641.4億元，比上年增長16.3%。規(guī)模以上工業(yè)增加值351.32億元，增長23.0%。現(xiàn)已初步形成機械電子、石油、化工、冶金建材、紡織、醫(yī)藥和輕工食品等主要行業(yè)，擁有各類工業(yè)企業(yè)13萬多家，天冠酒精集團、金冠電氣集團、普康制藥集團、紡織集團、新野棉紡集團、油田、樂凱膠片廠等企業(yè)已進入全國520家主要企業(yè)行列。酒精、石油、膠片、中西藥、紡織品、防爆電機、卷煙、水泥、天然堿、汽車配件等產(chǎn)品在全省乃至全國占有重要位置。4家企業(yè)入選全國創(chuàng)新能力行業(yè)十強，6家企業(yè)躋身全省工業(yè)百強，10家企業(yè)

34、榮獲全省百家優(yōu)秀民營企業(yè)稱號，2個產(chǎn)品被評為中國名牌。光電、電力、生物質(zhì)能等產(chǎn)業(yè)開場興起，成為工業(yè)新亮點?？萍冀逃嚎萍冀逃聵I(yè)比擬興旺，擁有八所高等學(xué)校、十四所中等專業(yè)學(xué)校，勞動力素質(zhì)較高；是中國農(nóng)科院、中國林科院的科技示市。綜合實力：初步核算，2007年全年生產(chǎn)總值1406.57億元，比上年增長13.1%，其中：第一產(chǎn)業(yè)增加值335.42億元，增長6.0%；第二產(chǎn)業(yè)增加值714.78億元，增長15.1%；第三產(chǎn)業(yè)增加值356.37億元，增長16.2%。人均生產(chǎn)總值12991元，比上年增長12.5%。三次產(chǎn)業(yè)增加值占全市生產(chǎn)總值的比重為23.9%、50.8%和25.3%，第三產(chǎn)業(yè)首次超過第一

35、產(chǎn)業(yè)，實現(xiàn)了產(chǎn)業(yè)構(gòu)造由二一三向二三一的演變。房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀分析一、房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀：房地產(chǎn)市場形成的時間較短，與傳統(tǒng)行業(yè)相比，還不太成熟，行業(yè)開展、規(guī)的政策法規(guī)不夠健全，隊伍比擬新，駕馭行業(yè)開展的能力還不太強，而周圍環(huán)境復(fù)雜多變，經(jīng)營本錢高、風(fēng)險大，抗災(zāi)御變的能力欠缺，稍有閃失，一些開發(fā)公司就會敗下陣來，從而減緩整個行業(yè)乃至城市建立的前進步伐。當前，市房地產(chǎn)的總體狀況是：房地產(chǎn)投資規(guī)模持續(xù)快速增長，2001年全年房地產(chǎn)市場共投資6.74億元，比97年增長了2.57倍；城區(qū)住房已根本辭別短缺時代，由賣方市場進入了買方市場；商品房銷售價升量增，去年，房地產(chǎn)銷售收入5.47億元，比97年增長了2.16

36、倍，平均房價為947元/m2，增長了55%，銷量57.76萬平方米，比97年增長了1.04倍，房地產(chǎn)業(yè)開展的理性化程度進一步提高，開發(fā)商魚龍混雜，競爭不規(guī)則，整個市場已經(jīng)進入了調(diào)整分化期。二、開展趨勢目前開發(fā)商太多：在冊的就有116家之多，還有相當數(shù)量掛靠正規(guī)在冊開發(fā)公司的無名英雄，而且大量外行企業(yè)和個人認為房地產(chǎn)錢好賺，抱著一本萬利的愿望，信心十足地進入房地產(chǎn)市場。隨著這次全國上下整頓和規(guī)房地產(chǎn)市場秩序活動的開展以及房地產(chǎn)市場自身的規(guī)開展，大多數(shù)小個劣勢企業(yè)將遭受滅頂之災(zāi)，陸續(xù)被淘汰出局。入世即將對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生雙面影響，加速了房地產(chǎn)市場的兩極分化。三、房地產(chǎn)行業(yè)的階段性進步和市場的發(fā)育都要

37、進展必要的調(diào)整和分化：當前房地產(chǎn)市場正在從以下八大方面進展調(diào)整分化：一是市場的調(diào)整與分化：群眾市場與小眾市場在各自的領(lǐng)域競相成長；二是政策的調(diào)整與分化：房地產(chǎn)行業(yè)政策繼續(xù)成熟化、趨同化、穩(wěn)定化、標準化；三是門檻的調(diào)整與分化：政府將用新的技術(shù)性、經(jīng)濟性門檻適度地限制開發(fā)商和引導(dǎo)規(guī)?；?，引導(dǎo)消費者高水平生活，引導(dǎo)開發(fā)商高水平競爭。市場價格特征分析2008年以來，房地產(chǎn)市場運行態(tài)勢良好，走勢強勁，呈現(xiàn)出供銷兩旺的格局，房價穩(wěn)中有升。其中多層普通住宅平均售價為20002500元/平方。但由于在建工程的層次因為地段和配套的因素,銷售價格相差很大，白的房價要比白的稍微廉價一點 一般來說就是以白河為分界，白

38、河以南現(xiàn)在的房價是升值比擬快的幾個地方之一，還有飛機場附近的地皮也會有個較大的上升幅度的。2.3工程區(qū)域市場調(diào)研結(jié)果和分析結(jié)論周邊市場總體狀況分析白河兩岸是市開展的重心，天山路是縣城拆遷改造的重點區(qū)域，隨著周邊城市公建和根底設(shè)施的完善，營造了良好的商業(yè)、生活、辦公環(huán)境，吸引了大量企業(yè)商家和城市居民入住，帶動了區(qū)域房地產(chǎn)市場的繁榮，目前普通住宅的均價已經(jīng)到達2000元/以上，處于房地產(chǎn)市場的領(lǐng)導(dǎo)地位。同時，絕佳的地段成為進入市圈的快車道，進一步促進本區(qū)房地產(chǎn)的開展。周邊競爭性樓盤分析一、萬正大公館萬正大公館是萬正房地產(chǎn)開發(fā)的以公館文化為背景的主題商住社區(qū)。位于市白岸，外部環(huán)境優(yōu)越，交通便利。北臨

39、主干道長江路直通東西，西臨嵩山路銜接白河新橋，直抵解放廣場；小區(qū)總用地面積64064平方米，建筑面積98564.26平方米。母親河白河臂彎輕輕一攔，將它悉心呵護。工程由多棟多層組成，主要戶型以三室二廳二衛(wèi)為主力戶型. 。銷售平均價為2400元/左右。二、鴻源小區(qū)住宅鴻源小區(qū)住宅在光武東路與獨山大道穿插東北角，三室二廳二衛(wèi)一陽，售價2670元/平方。三、萬家園房萬家園地產(chǎn)十年一劍鑄就60萬輝煌之作，傲立臥龍新行政中心、毗臨大學(xué)城，交通、配套設(shè)施日臻完善，和眾多居住工程共同撐起新的中心居住區(qū)，規(guī)劃中路白河大橋2008年將可飛架南北，一橋連通途。全新時尚戶型，97二室二廳，138三室兩廳，157四室

40、兩廳。銷售平均價為2700元/。2.4工程的SWOT分析 工程優(yōu)勢分析一、工程地理位置優(yōu)越工程位于市重建的核心地帶，是未來城市開展的重心。隨著政府加大舊城投資力度以及戰(zhàn)略的實施，工程周邊區(qū)域的開展?jié)摿⒃絹碓酱?。工程緊鄰天山路，又靠近濱海路，環(huán)境優(yōu)美，交通便利。二、工程周邊良好的社會環(huán)境本工程所在地屬于規(guī)劃重建的核心位置，工程區(qū)域有建立小學(xué)、花園酒店等商業(yè)、教育配套設(shè)施，社會環(huán)境良好。三、開發(fā)商的知名度不斷提升房地產(chǎn)開發(fā)在陽成功開發(fā)了多個標志性樓盤，創(chuàng)造了多項榮譽，市場知名度不斷提升，公司的品牌得到了廣泛的認可。這些都為工程的開發(fā)和銷售提供了有利條件。 工程劣勢分析從目前來看，工程的劣勢主要表

41、達在周邊城市根底設(shè)施建立有待完善，工程周邊作為拆遷開發(fā)用地，城市根底設(shè)施建立有待進一步的完善，建議開發(fā)商與新區(qū)城建部門積極聯(lián)系爭取早日解決。 工程時機分析從宏觀經(jīng)濟形勢分析，本工程符合國家促進住房制度改革，加快住宅建立步伐的住房政策，是舊城改造的重要組成局部。從公司角度出發(fā)有利于提高開發(fā)公司的知名度，也為以后的工程打下良好的政府關(guān)系。2.5 市場分析結(jié)論及工程初步定位市場分析結(jié)論綜合以上的市場分析，可以得出以下結(jié)論：住宅市場供需兩旺，穩(wěn)中有升，消費者需求理念有所變化，更加關(guān)注住宅的品質(zhì)，中檔價位的住宅市場供給量與需求量之間仍有足夠大的市場空間。本工程自身優(yōu)勢較為明顯，在所處市場環(huán)境中的時機大于

42、威脅，區(qū)域整體開發(fā)的進展會更加突顯本工程的價值，市場前景樂觀。工程開發(fā)應(yīng)本著超前、實用、創(chuàng)造、舒適的原則，把人性化、綠色建筑、節(jié)能建筑等一些先進的開發(fā)理念融為一體，全面提升社區(qū)品質(zhì)，開創(chuàng)生活新概念。工程的功能定位本工程是商品住宅小區(qū)，在滿足居住功能的前提下，結(jié)合一期開發(fā)的成功經(jīng)歷，提出工程的功能定位如下。一、營造良好的小區(qū)環(huán)境，實現(xiàn)人與自然的融合；建立一個舒適的、和諧的、安康的、可持續(xù)開展的高品質(zhì)家園；二、為業(yè)主提供一個平安、恬靜、溫馨的居住生活空間，促進鄰里關(guān)系；三、建立方便快捷、完善的智能化系統(tǒng)，為業(yè)主提供全方位的便利效勞，構(gòu)建和諧的居住小區(qū)。工程的目標市場定位根據(jù)市場的需要，充分利用工程

43、在地理位置、自然條件、文化氣氛等方面的天然優(yōu)勢，借助和諧社區(qū)、節(jié)能社區(qū)等新理念的推廣，創(chuàng)造出產(chǎn)品的差異性，進而確定工程的市場目標客戶群體如下。一、的中高收入階層；二、有意在此二次置業(yè)的周邊城市富足人群；三、有意對房地產(chǎn)進展保值、增值的外地投資者；該工程地理位置確實很好，因此該工程具有開發(fā)的價值。工程的初步價格定位本工程在對近期相似樓盤進展調(diào)研，以確定工程價格的初步圍，根據(jù)市場調(diào)研結(jié)果，本工程的價格初步定為：高層2600元；參考區(qū)域的同類物業(yè)，商鋪價格初步定為4500元/左右。3工程的建立條件工程建立條件包括工程建立自然條件、工程建立用地條件以及工程建立的市政配套條件等。3.1 工程建立自然條件

44、市屬北亞熱帶季風(fēng)區(qū)大陸性氣候，由于地理位置和地形的影響，氣候時空分布比擬復(fù)雜，年際變化較大，立體氣候明顯。主要氣候數(shù)據(jù)如下：年平均氣溫16.1,冬季平均最冷月平均氣溫 14.2, 夏季最熱月平均氣溫為27.5，年均降水總量895.5毫米，年最大降水量1753毫米，平均相對濕度 67%，日照時數(shù)年平均2017小時，無霜日年平均262.2天，主導(dǎo)風(fēng)向 W.N，多年平均風(fēng)速 2.1m/s，根據(jù)中國地震烈度區(qū)劃圖1990，該區(qū)地地震根本烈度為= 7 * ROMANVII度。3.2 工程建立用地條件工程位于市天山路與大屯南路穿插口東北角，東到區(qū)間道。西到空地,北到空地，南到天山路。工程總用地面積：252

45、71.9平方37.8畝；實際用地面積18675.2平方米28.0畝；代征道路面積6596.7平方米9.8畝；工程周圍擁有較好的環(huán)境，擁有充足的水源，有助工程的開展。3.3 工程市政配套條件網(wǎng)絡(luò)：家庭綜合布線系統(tǒng)，高標準寬帶信息網(wǎng)絡(luò)；通訊：小區(qū)室外通訊網(wǎng)將在施工圖設(shè)計后期由電信公司配合設(shè)計實施；天然氣：小區(qū)天然氣管線，將在施工圖設(shè)計后期由天然氣公司配合設(shè)計實施；道路：本工程鄰近城市主干道天山路；供電：小區(qū)供電管線，將在施工圖設(shè)計后期由供電局配合設(shè)計實施；排水：駁接城市專用的排水道；供水：小區(qū)供水管線，將在施工圖設(shè)計后期由供水局配合設(shè)計實施。4 工程的規(guī)劃設(shè)計方案建立小區(qū)的規(guī)劃設(shè)計方案從設(shè)計指導(dǎo)思

46、想、總平面設(shè)計、建筑設(shè)計、專項設(shè)計等幾個方面進展說明，最后對設(shè)計方案的技術(shù)經(jīng)濟指標進展闡述。4.1 規(guī)劃設(shè)計方案的指導(dǎo)思想建立小區(qū)工程是本著以人為本的設(shè)計思想和科學(xué)地產(chǎn)、適宜棲居的開發(fā)理念進展工程的規(guī)劃設(shè)計。一、以人為本的原則。堅持以人為核心，以科學(xué)化的技術(shù)設(shè)計表達人性化設(shè)計的科學(xué)地產(chǎn)，創(chuàng)造舒適優(yōu)美的居住環(huán)境；二、可持續(xù)開展的原則。堅持可持續(xù)開展的思想，追求人與自然、建筑與環(huán)境的相互交融，以及住宅形式與居住涵的高度統(tǒng)一；三、整體規(guī)劃原則。小區(qū)的規(guī)劃嚴格按照市城總體規(guī)劃和拆遷規(guī)劃的要求進展規(guī)劃設(shè)計；四、協(xié)調(diào)的原則。工程的設(shè)計過程中，兼顧與周邊區(qū)域的銜接，力求在保持總體和諧的同時突出單體個性；五、

47、建筑節(jié)能的原則。節(jié)能是未來住宅設(shè)計開展的必然方向，工程在考慮日照、通風(fēng)等要求的前提下，通過建筑形式及景觀布置調(diào)節(jié)室外環(huán)境，通過選擇新材料、新工藝等措施降低住宅的能源消耗。4.2 總體設(shè)計思路根據(jù)設(shè)計規(guī)劃的思路，以工程中心景觀為核心，分組團進展規(guī)劃，各棟單體建筑平行布局，在空間營構(gòu)上，力求構(gòu)筑人性化生態(tài)空間，開掘園林藝術(shù)適合人居的精華要素，表達和諧與自然，構(gòu)成一座精雕細琢的精品。 設(shè)計理念建立小區(qū)摒棄傳統(tǒng)的建筑風(fēng)格，采用高層、低密度式布局，公共空間充足，環(huán)境優(yōu)美和諧，充足的綠地隔離了外界的紛擾。這里的安靜閑適是新城市生活的代表，展現(xiàn)了人類對環(huán)境、安康、輕松、閑適的詩意居住的追求，創(chuàng)造一種舒適感和

48、滿足感，強調(diào)社會與自然、人文歷史等關(guān)系的完美和諧。 環(huán)境景觀景觀設(shè)計作為社區(qū)主要特色的表達，同時也是居民室外活動的場地形態(tài)，它的設(shè)計直接影響到工程的整體形象。本工程景觀設(shè)計以貼近自然、享受生活為出發(fā)點，提供開敞流動的空間感和通透的景觀面，工程綠化率達31%。一、規(guī)模大，每棟樓前有綠地空間，給居民提供經(jīng)常使用的公共場所；二、首層住戶均設(shè)落地窗，且窗前都有室外小花院，減少了外部干擾，大多數(shù)住戶能夠看到中心花園的景觀，多數(shù)居民到達中心花園的路程最短；三、考慮細致周到，重視每一個細微之處，考慮不同年齡居民的不同需求，真正做到想客戶所想；四、宅間綠地相對幽靜，為居民提供良好的居住環(huán)境和休閑、活動、散步、

49、交往空間。在不同宅間的景觀要分別采用不同特色的園林景觀設(shè)計，使其具有識別性。道路交通體系規(guī)劃一、道路設(shè)計原則便捷性原則：主干道盡量直達，次干道盡量靠近景觀區(qū)，舒適性原則：道路與環(huán)境相結(jié)合。二、交通體系設(shè)計居住區(qū)道路按照三級路網(wǎng)系統(tǒng)布置，在保證外交通聯(lián)系便利、順暢的前提下，創(chuàng)造適度的人車分流交通系統(tǒng)。其中，主干道路寬9米，次干道6米，宅前小路3米。在整個小區(qū)規(guī)劃中設(shè)一主入口，一個次入口，使小區(qū)的交通更便捷美觀。三、停車場地考慮到小區(qū)規(guī)模不大，選擇在1號、2號樓后，商場前和3號樓前設(shè)置臨時停車場，1號、2號樓和商場下設(shè)置地下停車場。地上85個車位，地下322個車位，車子放置采取就近原則，力求對居民

50、生活影響最小。公建配套從工程整體出發(fā)，按國家有關(guān)政策及設(shè)計規(guī)要求，建立小區(qū)工程的公建配套設(shè)施完善，主要有物業(yè)管理中心、商業(yè)效勞設(shè)施等，各項成熟的配套設(shè)施在為客戶提供良好效勞的同時，也解除了他們的后顧之憂。 住宅類型根據(jù)市場需求的調(diào)查，針對人們普遍喜歡的樓型，同時依照小區(qū)原有的地形地貌，方案中選擇以高層為主，住宅所有戶型設(shè)計均考慮到自然通風(fēng)，創(chuàng)造良好的室氣候，依據(jù)人的生活模式，以起居室為中心，做到公私、污潔、鬧靜分區(qū)。廳、房朝向均以景觀視線為主。還要注意管線的隱蔽設(shè)計，各種戶型均設(shè)計了相應(yīng)配套的儲藏空間，并優(yōu)化住宅陽臺、露臺設(shè)計。戶型設(shè)計在考慮周邊同類工程銷售情況和當前的市場開展趨勢下，可以看出

51、在現(xiàn)有產(chǎn)品構(gòu)造下追求高品質(zhì)成為客戶購置的特點，給予此工程我們將高層定位在三房二廳， 專項設(shè)計一、保安監(jiān)控系統(tǒng)小區(qū)設(shè)保安中心，設(shè)監(jiān)控制主機及相關(guān)設(shè)備，實行24小時監(jiān)控。小區(qū)各出口處設(shè)防盜探測器。小區(qū)主要出入口、車庫、走廊、電梯轎箱等安裝攝像機，采用半球形吸頂安裝，既有隱蔽性，又有裝飾性。采用多畫面分割器。可以更多的顯示、記錄、回放圖像。公寓樓設(shè)置用戶平臺，將防盜、防火、防煤氣泄露、對講信號等通過用戶平臺傳送至管理中心。二、交通及停車場管理系統(tǒng)停車管理，是針對建立平安文明小區(qū)的需要，以物業(yè)小區(qū)的停車場智能化管理為目標，以到達停車用戶進出方便、快捷、平安，物業(yè)公司管理科學(xué)高效、效勞優(yōu)質(zhì)文明的目的。對

52、提高物業(yè)管理公司的管理層次和綜合效勞水平方面將起重要的作用。停車場管理系統(tǒng)采用自動化系統(tǒng)，用于停車場車況的監(jiān)測、車輛的效勞管理、場環(huán)境狀況監(jiān)視、計時計費管理等，并在東道出入口設(shè)讀卡機和欄桿機，入口處和機房設(shè)有空位數(shù)量顯示。4.3工程主要技術(shù)經(jīng)濟指標表4-1工程主要技術(shù)經(jīng)濟指標序號工程名稱單位建立規(guī)模1總用地面積畝37.82總建筑面積平方米654332.1地上平方米604082.2地下平方米50252.3商業(yè)建筑面積平方米44252.4公共建筑面積平方米2083建筑密度%19.8%4容積率%2.65綠化率%31%6總停車位輛4077地面停車位輛858地下停車位輛3229集中綠化面積平方米8675

53、工程的實施進度安排5.1 工程進度安排依據(jù)一、建筑安裝工程工期定額；二、建立小區(qū)工程初步規(guī)劃；5.2工程實施的進度安排根據(jù)本工程的構(gòu)造類型和建筑面積查建筑安裝工程工期定額，擬確定本工程的工期為兩年半。具體采用同時啟動開發(fā)的方案，同時建立1、2、3號住宅樓，最后完成商業(yè)樓和室外配套工程。表5-1 工程實施進度橫道圖季度工程名稱第一年1第一年2第一年3第一年4第二年1第二年2第二年3第二年4第三年1第三年2前期工程根底工程主體工程裝修工程室外工程6 工程初步營銷方案籌劃綜合考慮目前房地產(chǎn)市場的競爭情況及開發(fā)商的營銷能力，借鑒同類工程成功的營銷經(jīng)歷，本工程采用代理營銷的模式，由開發(fā)商委托代理商開展工

54、程的整體營銷。6.1 營銷理念在營銷過程中，倡導(dǎo)以品牌為先導(dǎo)，以工程為根底，以籌劃為主導(dǎo)，以營銷為龍頭，以管理為動力，以效勞為手段，以效益為目標，開展工程的營銷工作。我們在售房營銷階段采取知識營銷、關(guān)系營銷、社會營銷、誠信營銷等等。 一、知識營銷知識營銷指的是向群眾傳播新的科學(xué)技術(shù)以及它們對人們生活的影響，通過科普宣傳，讓消費者不僅知其然，而且知其所以然，重新建立新的產(chǎn)品概念，進而使消費者萌發(fā)對新產(chǎn)品的需要，到達拓寬市場的目的。隨著知識經(jīng)濟時代的到來，知識成為開展經(jīng)濟的資本，知識的積累和創(chuàng)新，成為促進經(jīng)濟增長的主要動力源。二、關(guān)系營銷 當前業(yè)界流行的整合營銷理論，實際上就是關(guān)系營銷思想的表達。

55、其營銷主重視消費者導(dǎo)向，強調(diào)通過企業(yè)與消費者的雙向溝通，建立長久的穩(wěn)定的對應(yīng)關(guān)系，在市場上樹立企業(yè)和品牌的競爭優(yōu)勢。在營銷組合中，產(chǎn)品、定價、通路等營銷變數(shù)都可能被競爭者仿效甚至超越，唯獨商品和品牌的價值難以替代，而這與消費者的認可程度嚴密相關(guān)。因此，開發(fā)商必須完全從消費者的角度安排經(jīng)營策略，必須充分研究消費者需求，努力加強與消費者的溝通，注意關(guān)系營造。三、社會營銷 社會營銷觀念主，企業(yè)提供產(chǎn)品和效勞，不僅要滿足消費者的市場需求或短期欲望，而且要符合消費者的長期利益，改善社會福利。企業(yè)假設(shè)長期以來僅僅滿足于按市場需求組織生產(chǎn)和營銷，而不注重社會效益的提高，必然會受到社會輿論的譴責(zé)，不利其社會形

56、象的樹立，最終影響到產(chǎn)品的銷售和利潤的獲得。一局部開發(fā)商已經(jīng)注意到社會效益的重要性，將社會營銷的觀念貫穿于企業(yè)的整個開發(fā)過程，注重保護環(huán)境、減少污染，為改善整個社會環(huán)境提供各種條件，走可持續(xù)開展之路。四、誠信營銷目前，虛假宣傳已使購房者不太輕易相信樓盤廣告。沖動型購房永遠也成不了樓市特征，而對物業(yè)這一支出巨大的消費品，購房者關(guān)心的不是概念新奇，而是房屋質(zhì)量過硬、產(chǎn)品物有所值、合同信守兌現(xiàn)、物業(yè)管理到家。在房地產(chǎn)業(yè)進入全面的整體素質(zhì)競爭的今天，開發(fā)商如果僅僅局限于推出一個新奇的概念，依靠*一簡單要素去爭取客戶，一旦概念失真，反而讓購房者困惑和反感，讓開發(fā)商失去口碑市場。另一方面，當開發(fā)商在售房價

57、格上玩貓膩、在銷售面積上短斤少兩、在位置表述上閃爍其詞以及配套承諾遙遙無期時，不可設(shè)想還能有效地吸引消費者。為此，開發(fā)商必須樹立誠信營銷的經(jīng)理理念，塑造出開發(fā)商的良好社會形象。 6.2 工程營銷策略營銷準備一、市場氣氛培養(yǎng)：建議在現(xiàn)階段利用工程一期所營造的濃烈市場氣氛，吸引買家的關(guān)注，為工程推出時的銷售打下良好市場根底；二、樣板房展示：樣板房是顧客對擬購房屋狀況最直接最真實的體驗，對喚起顧客的購置欲望非常重要，所以樣板房的設(shè)置要非常慎重，顧客心理，布局、質(zhì)量、裝飾、外觀、設(shè)備甚至色彩都要仔細研究，反復(fù)比擬，力求突出優(yōu)點，掩飾缺乏；三、樓盤正式推出儀式：可借助儀式向外部發(fā)布樓盤正式推出市場的信息

58、，借助大規(guī)模慶典儀式來吸引各傳播媒介記者，還可邀請政府人士和社會知名人士參加，以獲得良好的社會宣傳效果。銷售策略工程采用中開高走的手法入市，逐步走高，并留有升值空間，強調(diào)投資價值，以此吸引投資與消費者。同時，根據(jù)不同的銷售時期，制定不同的價格和營銷策略。該工程大體上采用委托代理銷售策略、網(wǎng)絡(luò)銷售策略、房地產(chǎn)銷售策略之價格策略等等。一、委托代理銷售策略它是指一般開發(fā)商委托房地產(chǎn)代理商尋找顧客，顧客經(jīng)過代理商中間介紹來購置物業(yè)的銷售渠道方式。相對于直接銷售模式，委托代理銷售降低了開發(fā)商的風(fēng)險，通過代理商的效勞性質(zhì)，更易于把握市場時機，能更快地銷售房產(chǎn)。二、網(wǎng)絡(luò)銷售策略網(wǎng)絡(luò)營銷策略是利用現(xiàn)代電子商務(wù)

59、的手段，實現(xiàn)房產(chǎn)的銷售。與傳統(tǒng)的銷售策略相比，網(wǎng)絡(luò)銷售策略可以降低房地產(chǎn)企業(yè)的營銷本錢，可以實現(xiàn)零距離和全天候的效勞，更方便地和消費者溝通，可以樹立房地產(chǎn)企業(yè)意識領(lǐng)先、效勞全面、信息完備的良好形象，有利于增加房地產(chǎn)企業(yè)的無形資產(chǎn)，有利于消除銷售的地域性等優(yōu)勢。三、房地產(chǎn)銷售策略之價格策略一房地產(chǎn)銷售策略的總體價格策略 低價策略：進入新市場，對市場情況不很了解，需要樹立口碑與品牌。入市時比擬輕松，容易進入，能較快地啟動市場。 高價策略：工程異質(zhì)化程度高，市場環(huán)境好，短期操作工程。此法風(fēng)險較大。 中價策略：擁有一定市場占有率及品牌根底，對利潤水平要求高，平穩(wěn)銷售的工程。 低開高走定價策略：適合期房

60、階段。開盤時低于消費者心理價格，容易聚集人氣，如郊區(qū)或超大盤。實現(xiàn)快速銷售，支持財務(wù)指標。 高開低走定價策略：以高價開盤銷售，可以實現(xiàn)開盤較高的利潤水平，提高樓盤的品質(zhì)。但可能影響銷售的速度，阻礙開盤旺銷，會經(jīng)受嚴峻的市場考驗，帶來一定的風(fēng)險。同時如果價格降低，將損害前期客戶的信心，對品牌形象不利。穩(wěn)定價格策略：指樓盤的售價始終保持相對穩(wěn)定，既不大幅提價，也不大幅降價。二房地產(chǎn)銷售策略要結(jié)合全面預(yù)算管理的價風(fēng)格整為實現(xiàn)開盤的操作要求：開盤階段的住宅產(chǎn)品大局部銷售，在全盤要實現(xiàn)較高的利潤水平，所以開盤當月均價指標到達全盤利潤率要求。方案均價為全盤均價。根據(jù)這一目標銷售體系制定綜合的推廣方案及銷售