XXXX年西安嘉園崇皇項(xiàng)目整體定位報(bào)告溝通會ppt課件

1、1陜西嘉園崇皇工程整體定位報(bào)告溝通會謹(jǐn)呈：陜西嘉園置業(yè)2工程整體定位及開展戰(zhàn)略工程市場調(diào)研2021/12/192021/12/262021/1/15區(qū)域開展背景研討房地產(chǎn)市場調(diào)研客戶訪談專業(yè)人士訪談相關(guān)數(shù)據(jù)搜集工程條件與地塊解析城市宏觀背景研討工程所在區(qū)域價(jià)值研討城市房地產(chǎn)市場研討工程所在區(qū)域競爭研討工程 開展戰(zhàn)略工程整體定位戰(zhàn)略工程物業(yè)開展建議工程整體規(guī)劃建議工程產(chǎn)品建議工程配套建議方案經(jīng)濟(jì)評價(jià)2021/2/24工程任務(wù)階段性安排3工程本體解析1對本工程本身的審視本體。4區(qū)位工程位于西安涇渭工業(yè)園，隸屬于高陵縣，間隔高陵縣城約8公里，間隔西安主城區(qū)約16公里，屬于西安市遠(yuǎn)郊涇河工業(yè)園西安國際

2、港務(wù)區(qū)西安主城區(qū)西安咸陽國際機(jī)場涇渭工業(yè)園高陵縣城距西安市主城區(qū)16km距咸陽機(jī)場24km距高陵縣城8km工程位于西安主城區(qū)以北，高陵縣城西南的西安涇渭工業(yè)園，隸屬于高陵縣；與城市開展的中心區(qū)有一定的間隔，間隔西安主城區(qū)約16km，間隔鐘樓約27公里，間隔高陵縣城約8km，屬于西安市遠(yuǎn)郊的陌生區(qū)域；工程位于涇渭工業(yè)園內(nèi)，屬于未來重點(diǎn)開展的區(qū)域；間隔西安咸陽國際機(jī)場24公里。距鐘樓27km5交通目前工程通達(dá)性不強(qiáng)，隨著周邊路網(wǎng)的建立和完善，未來交通情況將得到極大改善目前只需西安至高陵主干道西高公路可以抵達(dá)工程，通達(dá)性不強(qiáng)；工程西側(cè)的渭陽路估計(jì)2021年3月建成通車，建成后將顯著改善通達(dá)性；周邊路

3、網(wǎng)正處在規(guī)劃建立中，未來工業(yè)園區(qū)路網(wǎng)構(gòu)成后將從根本上改善工程周邊交通情況，工程目前與西安的聯(lián)絡(luò)主要經(jīng)過西銅一級公路、西禹高速和涇渭路，未來桑軍大道和鹿苑大道均可以到達(dá)西安；地鐵2號線過渭河向北延伸至涇渭工業(yè)園已納入規(guī)劃。高陵縣城西銅一級公路西禹高速西高公路六號路涇渭路至西安渭陽路至行政中心地鐵二號線桑軍大道6兵器工業(yè)園中交西筑中鋼集團(tuán)西部超導(dǎo)54陜汽集團(tuán)崇皇鄉(xiāng)13陜西汽車零配件基地福建商會26工程所在區(qū)域?yàn)楣I(yè)園區(qū)，區(qū)域內(nèi)無強(qiáng)勢自然資源，目前配套嚴(yán)重缺乏，屬于城市新興的開展區(qū)域，未來將有大量產(chǎn)業(yè)人口進(jìn)駐區(qū)域特征和屬性工程所在區(qū)域規(guī)劃為以兵器配備、汽車制造、工程機(jī)械、新資料為主導(dǎo)的工業(yè)園區(qū)；區(qū)域

4、內(nèi)商業(yè)以鄉(xiāng)鎮(zhèn)街道商業(yè)和城中村商業(yè)為主，無規(guī)模型商業(yè)；區(qū)域內(nèi)有一些教育配套和少量的醫(yī)療配套。高陵三中崇皇鄉(xiāng)街道132楊官寨村5涇渭學(xué)校4經(jīng)發(fā)中學(xué)6陜汽醫(yī)院西部鈦業(yè)經(jīng)發(fā)創(chuàng)新工業(yè)園工程占地570畝，容積率不超越4.0，地塊較方正，內(nèi)部平整無高差；地塊西側(cè)和北側(cè)鄰路，東南兩側(cè)均為農(nóng)田西側(cè)渭陽路建筑中北側(cè)西高公路六號路東側(cè)農(nóng)田工程的根本經(jīng)濟(jì)目的如下：總占地面積：570畝約380000平米規(guī)劃容積率：4.0以下總建筑面積：未定地塊東西長約370-576 米，南北長約551-679 米，地塊較方正，內(nèi)部無高差；西側(cè)鄰西高公路，北側(cè)鄰規(guī)劃路渭陽路，東南兩側(cè)均為農(nóng)田；西周均不會對工程日照產(chǎn)生影響。目的與現(xiàn)狀工程

5、地塊優(yōu)勢（S）劣勢（W）項(xiàng)目規(guī)模大，有可為空間進(jìn)行相關(guān)配套規(guī)劃；位于產(chǎn)業(yè)園區(qū)，未來有大量產(chǎn)業(yè)人口支撐；區(qū)域未來交通便利，項(xiàng)目通達(dá)性良好。1. 容積率較高，難以實(shí)現(xiàn)純粹的低密度社區(qū)；2. 周邊以工業(yè)企業(yè)為主，無自然資源，環(huán)境較差；3. 區(qū)域陌生度較高，生活配套缺乏，居住氛圍不濃厚。城市遠(yuǎn)郊/無強(qiáng)勢自然資源/大規(guī)模/高容積率/住宅開發(fā)屬性界定借勢產(chǎn)業(yè)開展，發(fā)揚(yáng)規(guī)模優(yōu)勢，發(fā)掘本身價(jià)值，勝利突破區(qū)域陌生度是工程勝利的關(guān)鍵9開發(fā)商目的和關(guān)注問題解析2對開發(fā)目的和問題的解讀思索。10開發(fā)目的入市當(dāng)年實(shí)現(xiàn)銷售額3億樹立品牌，實(shí)現(xiàn)整盤利潤最大化11目的1解讀區(qū)域市場的現(xiàn)狀：工程估計(jì)2021年第三季度入市，銷售

6、時(shí)間為6個(gè)月，實(shí)現(xiàn)目的意味著必需實(shí)現(xiàn)年銷售總額6億元，銷售額高于區(qū)域年估計(jì)銷售額最高的工程天下榮郡3.8億市場上現(xiàn)有工程在半年內(nèi)無法完成3億元銷售目的區(qū)域市場住宅物業(yè)年預(yù)計(jì)銷售額項(xiàng)目名稱規(guī)模產(chǎn)品形式年預(yù)計(jì)銷售額（億元）頤和盛世512畝小高、多層、洋房2.8天正銀河灣1000畝高層、小高、多層2.9天下榮郡500畝小高、躍層、洋房3.8維也納森林500畝別墅、LOFT3.7群賢北府86畝高層1.3麗灣島107畝高層、多層1.3北城新天地220畝LOFT2.8在當(dāng)前的市場條件下，現(xiàn)有工程在半年內(nèi)很難到達(dá)3億的銷售額，勝利啟動(dòng)并實(shí)現(xiàn)快銷成為實(shí)現(xiàn)目的的關(guān)鍵首期勝利啟動(dòng)并突破現(xiàn)有市場平臺的速度成為3億銷

7、售目的實(shí)現(xiàn)的關(guān)鍵點(diǎn)12目的2解讀樹立品牌和利潤最大化的關(guān)鍵是前期快速去化，保證繼續(xù)開發(fā)，主要利潤在后期獲取工程前期實(shí)現(xiàn)速度的突破，構(gòu)成市場熱點(diǎn)工程中期工程后期憑仗前期建立的市場影響力，在量價(jià)上全面跑贏市場隨著居住配套的完善，氛居住圍的構(gòu)成，實(shí)現(xiàn)工程價(jià)值最大化實(shí)現(xiàn)整盤利潤最大化樹立品牌繼續(xù)開發(fā)后期實(shí)現(xiàn)利潤最大化前期快速去化勝利啟動(dòng)成為價(jià)錢過速度標(biāo)桿前期快速回現(xiàn)，入市當(dāng)年銷售3億樹立良好的工程籠統(tǒng)，實(shí)現(xiàn)整盤利潤最大化R2期望結(jié)果、我們想要什么？R1工程面臨的現(xiàn)實(shí)問題是什么？中心問題 工程如何勝利啟動(dòng)，并確保整盤繼續(xù)開發(fā)？ 哪些產(chǎn)品方式可以實(shí)現(xiàn)快銷？問題一問題分解：保證工程繼續(xù)開發(fā)的分階段中心驅(qū)動(dòng)力

8、是什么？中心問題界定規(guī)劃工業(yè)園區(qū)，沒有強(qiáng)勢自然資源區(qū)域陌生，配套缺乏，居住意象差如何在工程入市時(shí)展現(xiàn)大盤籠統(tǒng)？問題二問題三14中心問題思索途徑問題一：哪些產(chǎn)品方式可以實(shí)現(xiàn)快銷？市場快銷產(chǎn)品清點(diǎn)客戶演化途徑問題二：保證工程繼續(xù)開發(fā)的分階段中心驅(qū)動(dòng)力是什么？啟動(dòng)區(qū)產(chǎn)品選擇大盤驅(qū)動(dòng)力模型產(chǎn)品需求的時(shí)機(jī)區(qū)域規(guī)劃利好及時(shí)機(jī)開發(fā)戰(zhàn)略問題三：如何在工程入市時(shí)展現(xiàn)大盤籠統(tǒng)？啟動(dòng)區(qū)產(chǎn)品組合展現(xiàn)戰(zhàn)略取勢明道優(yōu)術(shù)15取 勢1616163開發(fā)背景分析對整體市場環(huán)境的分析背景。17 區(qū)域市場18城北經(jīng)開區(qū)板塊價(jià)錢：7500-10000元/特征分析：政府北遷拉動(dòng)城北開展，建立城市公園，迅速提升房地產(chǎn)價(jià)錢。客戶：以城北客戶

9、為絕對主力，城西及陜北客戶比例較大，少量外省客戶。高陵板塊價(jià)錢：3000-4500元/特征分析：城市新興區(qū)域，地產(chǎn)價(jià)錢洼地。客戶：以工業(yè)園客戶和高陵客戶為主，以及西安價(jià)錢外溢客戶國際港務(wù)區(qū)板塊價(jià)錢： 4000-7000元/特征分析：城市未來重點(diǎn)開展區(qū)域，目前工程較少?？蛻簦焊蹌?wù)區(qū)客戶浐灞板塊價(jià)錢：6000-10000元/特征分析：自然生態(tài)環(huán)境優(yōu)越，城市新興板塊。客戶：以東郊客戶為主、輻射全市，置業(yè)目的以投資、改善型居住和養(yǎng)老居多。城東板塊價(jià)錢：6500-8000元/特征分析：西安傳統(tǒng)工業(yè)和居住區(qū)，配套較為成熟。客戶構(gòu)成：以區(qū)域內(nèi)居地緣性客戶為主，少數(shù)西安周邊區(qū)縣客戶。曲江板塊價(jià)錢：8000-1

10、3000元/特征分析：文化旅游區(qū)，依托其歷史和文化價(jià)值，成為西安的休閑、高端居住區(qū)?？蛻簦阂愿咝隆⑶蛻魹橹?，輻射全省，且全國投資客購買趨勢添加。城內(nèi)板塊價(jià)錢： 9000-12000元/特征分析：西安老城區(qū)，古城風(fēng)貌，商業(yè)中心。客戶構(gòu)成：外地、本地投資客/有老城情結(jié)的老西安人。城西板塊價(jià)錢：5000-7000元/特征分析：西安老工業(yè)區(qū)，環(huán)境差，客戶認(rèn)知度差。客戶：地緣、剛性客戶為主。高新板塊價(jià)錢：7000-12000元/特征分析：濃重的商務(wù)氣氛、完善的生活配套，承當(dāng)著城市經(jīng)濟(jì)中心的職能。客戶：以區(qū)域內(nèi)高收入人群為主，實(shí)力雄厚。城南板塊價(jià)錢： 7000-9000元/特征分析：西安傳統(tǒng)文教區(qū)和城

11、市開展成熟區(qū)，配套完善?？蛻魳?gòu)成：以城南、高新中等收入客戶為主。從各大板塊特征和價(jià)錢可以看出，高陵板塊為現(xiàn)階段西安房地產(chǎn)開展的價(jià)錢洼地西安市場工業(yè)園板塊192北城新天地嘉園馨苑水榭花都維也納森林三泰茗居天下榮郡鹿苑5號公館31489675縣城板塊馬家灣板塊工業(yè)園板塊 區(qū)域內(nèi)新興開展區(qū)域，目前房地產(chǎn)工程數(shù)量很少，質(zhì)量和價(jià)錢實(shí)現(xiàn)度較低，未來將會有大量產(chǎn)業(yè)和人口入駐，開展空間宏大?？h城板塊 高陵縣原先開展區(qū)域 ，房地產(chǎn)開展處于初級階段，正由縣城中心逐漸向外擴(kuò)張，產(chǎn)品力程度較低，主要靠本身內(nèi)部消化。馬家灣板塊 因長慶、陜汽等大型企業(yè)進(jìn)駐，成為渭河以北率先開展區(qū)域，也是區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)開展最為集中板塊，定位

12、為涇渭工業(yè)園居住生活區(qū)，是整個(gè)區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)開展最為成熟板塊，客戶構(gòu)造較為復(fù)雜，產(chǎn)品質(zhì)量有一定的提升空間。區(qū)域市場根據(jù)區(qū)域開展和房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀，高陵縣房地產(chǎn)可以分為三大板塊，且各自特征明顯1 麗灣島2 渭城風(fēng)景3 水岸花城4 群賢北府5 天正銀河灣 6 逸景佲居 7 大唐世家 8 唐品A+9 頤和盛世20縣城板塊高陵縣城內(nèi)工程規(guī)模較小，周邊有少量較大規(guī)模工程，整體價(jià)錢偏低，客戶大部分為高陵縣城本地客戶高陵縣城配套資源多層、小高層、LOFT、洋房以高陵縣城客戶為主，部分樓盤有西安和陜北客戶小高層：3500-3700元/多層：3500-3700元/LOFT：3000元/洋房：3400區(qū)域資源產(chǎn)品方式

13、客戶特征價(jià)錢平臺項(xiàng)目占地面積（畝）建筑面積（萬）容積率物業(yè)類型梯戶比產(chǎn)品（）價(jià)格（元/）客戶來源維也納森林 500341.3LOFT；聯(lián)排2T10一居19-35；兩居37-42；三居44-65,90；聯(lián)排140，160 ，180LOFT3500；聯(lián)排8500LOFT西安客戶占70%，工業(yè)園區(qū)客戶15%大唐壹號 638.51.7洋房1T2兩居77-87，三居116-1553300排卡客戶均為高陵縣客戶三泰茗居2532.4多層，復(fù)式1T2，3T22復(fù)式兩居55.75-60.75，三居64.33-85.77；平層兩居103三居108-135躍層5000，平層3500高陵縣城生意人、教師、公務(wù)員鹿苑5

14、號公館100203.5小高層，高層T4二居86，三居113-118，143-151350090%高陵客戶天下榮郡總500，一期105一期122.9，一期1.72洋房、躍層、小高層1T3，2T4二居70-75，80-90；三居110-130，150；四居180，躍層97洋房3400，小高3300，躍層3300洋房高陵，躍層西安和陜北21工業(yè)園板塊涇渭工業(yè)園區(qū)內(nèi)目前工程較少，且質(zhì)量較低，主要吸引園區(qū)各企業(yè)職工和西安客戶目前涇渭工業(yè)園區(qū)初級生活配套，未來規(guī)劃配套資源LOFT、小高層以工業(yè)園區(qū)客戶為主，部分經(jīng)過營銷手段吸引大量西安客戶LOFT：2900元/小高層：4500元/區(qū)域資源產(chǎn)品方式客戶特征價(jià)

15、錢平臺項(xiàng)目占地面積（畝）建筑面積（萬）容積率物業(yè)類型梯戶比產(chǎn)品（）價(jià)格（元/）客戶來源嘉園馨苑5073.14小高層1T3、1T4兩居70-86；三居90-116450060%工業(yè)園區(qū)客戶；20%西安價(jià)格外溢客戶北城新天地220412.8LOFT2T10、2T1435-60300060%西安客戶；不到20%園區(qū)客戶水榭花都619.83.6LOFT2T11、2T14一居17-22；兩居38-54；三居58-743500超過50%工業(yè)園區(qū)客戶；西安客戶22馬家灣板塊馬家灣板塊為區(qū)域內(nèi)工程最集中板塊，不但有大量的園區(qū)客戶還存在相當(dāng)一部分西安和外地客戶，產(chǎn)品力程度參差不齊，產(chǎn)品價(jià)值和物業(yè)類型復(fù)合度都很高

16、涇河、渭河生態(tài)資源，區(qū)域內(nèi)較為成熟生活配套高層、小高層、多層、洋房、LOFT客戶構(gòu)造較為復(fù)雜，園區(qū)客戶、西安客戶、外地客戶都有高層：4000-4500元/；小高層：4000-4500元/；多層：3700-4000元/；洋房：4200元/；LOFT：3300元/區(qū)域資源產(chǎn)品方式客戶特征價(jià)錢平臺項(xiàng)目占地面積（畝）建筑面積（萬）容積率物業(yè)類型梯戶比產(chǎn)品（）價(jià)格（元/）客戶來源天正銀河灣1,0001001.8多層、高層、聯(lián)排2T4、2T5、2T6兩居70-90；三居108-120；130-140在售小高4000-4500三居西安價(jià)格外溢客戶，外地客戶，二居園區(qū)客戶唐品A+307.33.6小高T2、T6

17、51；83；120-130；1404500西安價(jià)格外溢客戶，陜北、外地客戶群賢北府86203.5高層2T4、2T3、2T2兩居90-95；三居130-140；160精裝5500，毛坯4100-4500二居園區(qū)客戶，三居西安客戶，外地客戶渭城風(fēng)景113233.06LOFT2T14、2T11一居27-31；兩居39-46；三居603300西安價(jià)格外溢客戶，周邊廠區(qū)客戶麗灣島107202.92多層、高層1T2，2T6兩居92；三居104-110；130；五居1803700工業(yè)園區(qū)客戶；外地客戶頤和盛世512932.1多層、洋房、小高層1T2，2T4兩居85-87；三居117-126；四居141一期多

18、層3700-3800，洋房4100-4200，小高3600，二期在售小高4000西安客戶為主50%，園區(qū)客戶30%水岸花城400502.37多層；高層2T4兩居88-90；三居120；150-190在售高層4400多層周邊團(tuán)購，高層西安客戶、陜北、園區(qū)逸景佲居70153.5高層、小高2T4兩居87、三居103-1054000園區(qū)客戶為主；陜北投資客戶大唐世家60133.2多層、小高2T7、2T8一居30；兩居80-90，三居110-120，四居180多層3700，小高410060%西安客戶；30%園區(qū)客戶；外地客戶23銷售價(jià)錢20002500300035004000450050005500鹿苑

19、5號公館天下榮郡三泰茗居逸景佲居天正銀河灣渭城風(fēng)景麗灣島6000高層小高層多層洋房LOFT別墅水岸花城唐品A群賢北府大唐世家嘉園馨苑北城新天地維也納森林馬家灣區(qū)域總體單價(jià)實(shí)現(xiàn)度高于其他兩個(gè)板塊；小高層/高層與多層/洋房相比無明顯價(jià)差規(guī)律 ，LOFT單價(jià)最低高陵縣城 馬家灣 工業(yè)園區(qū)水榭花都650070007500頤和盛世高層 4000-4500元/小高層 馬家灣4100-4500元/ 高陵3300-3700元/多層 馬家灣3700-4200元/ 高陵3500元/洋房 馬家灣4200元/ 高陵3400元/LOFT 2900-3500 元/別墅 :8500元/80008500900024銷售速度鹿

20、苑5號公館天下榮郡三泰茗居逸景佲居天正銀河灣渭城風(fēng)景麗灣島高層小高層多層洋房LOFT別墅水岸花城唐品A群賢北府大唐世家嘉園馨苑北城新天地維也納森林 高陵縣城 馬家灣工業(yè)園區(qū)頤和盛世1201101009080706050403020100各物業(yè)類型平臺去化速度LOFT 100套/月高層 50套/月多層 40套/月洋房 40套/月小高層 30套/月別墅 3套/月LOFT銷售速度遠(yuǎn)高于其它產(chǎn)品，小高層和別墅銷售速度較低，各工程銷售速度與其銷售戰(zhàn)略有很強(qiáng)相關(guān)性逸景佲居水岸花城天正銀河灣群賢北府25高層戶型面積在售工程的高層產(chǎn)品集中在馬家灣板塊，其中兩居85-95平米最暢銷，三居中105-110平米最暢

21、銷馬家灣二居三居 170160150140130120110100908070605026鹿苑5號公館唐品A+大唐世家頤和盛世嘉園馨苑19018017016015014013012011010090807060504030小高層戶型面積在售工程的小高層中，兩居80-90平米最為暢銷，三居115-120平米最為暢銷，一居和四居在馬家灣有少量供應(yīng)一居 二居三居四居 高陵縣城 馬家灣工業(yè)園區(qū)27三泰茗居麗灣島頤和盛世天下榮郡頤和盛世190180170160150140130120110100908070 高陵縣城馬家灣 高陵縣城馬家灣多層洋房二居 三居四居五居躍層 多層、洋房戶型面積在售多層及洋房中

22、，80-95平米常規(guī)二居及105-125平米的緊湊三居暢銷，130平米以上戶型根本處于滯銷形狀天下榮郡三泰茗居維也納森林北城新天地水榭花都渭城風(fēng)景28LOFT戶型面積在售工程的LOFT產(chǎn)品中，兩居和三居較為暢銷，兩居中40-45平米最為暢銷，三居中55-65平米最為暢銷注：圖中所示面積為單層面積；天下榮郡為規(guī)范層高躍層方式，其他樓盤為LOFT 高陵縣城 工業(yè)園區(qū) 馬家灣一居 二居三居 908070605040302010295.5萬4.2萬30萬1.5萬4.2萬4萬7.5萬37萬LOFT8.8萬小高18萬高層4萬16萬高層5萬17萬LOFT65萬高層、別墅20.3萬高層、別墅9.6萬高層、小高

23、37.9萬LOFT、別墅8萬42萬洋房、小高2萬18萬高層6.7萬以洋房為主7萬80萬小高、高層、別墅鹿苑五號公館天下榮郡群賢北府大唐世家逸景佲居水岸花城天正銀河灣渭城風(fēng)景麗灣島維也納森林北城新天地頤和盛世大唐壹號高陵縣城馬家灣工業(yè)園區(qū)20212021202120212021202120212021202120192020工程估計(jì)入市時(shí)間未來可見供應(yīng)高層超百萬LOFT約85萬 別墅約40萬 小高約30萬 洋房約10萬 未來供應(yīng)未來市場高層和LOFT產(chǎn)品供應(yīng)量最大，洋房產(chǎn)品供應(yīng)存在較大空白30高陵縣2021年土地出讓情況序號規(guī)模（畝）用地性質(zhì)容積率掛牌時(shí)間172.31商業(yè)1.82011年12月2

24、123.19住宅3.03126.36住宅3.0410.46住宅2.02011年7月511.224住宅2.06204.6住宅3.5高陵縣“十二五艱苦建立工程方案未來供應(yīng)工程周邊有大量土地未開發(fā)，后續(xù)土地供應(yīng)量較大大西銅一級公路西禹高速西高公路涇渭路至西安645321昭慧塔崇皇鄉(xiāng)上林鹿苑廣州頤和香江國際西安財(cái)富中心項(xiàng)目名稱規(guī)模建設(shè)年限總投資（億元）進(jìn)展情況香江國際西安財(cái)富中心4000畝2010-202060規(guī)劃已通過論證，主干道施工招標(biāo)完成昭慧塔綜合開發(fā)4.5平方公里2010-201530整個(gè)項(xiàng)目區(qū)概念性規(guī)劃進(jìn)行中，昭慧廣場規(guī)劃完成崇皇鄉(xiāng)中央商務(wù)區(qū)暨涇河工業(yè)園配套區(qū)建設(shè)4.5平方公里2010-20

25、2030方案未確定上林鹿苑902畝，建筑面積56萬2010-201530整體規(guī)劃方案完成，前期審批、土地預(yù)審、規(guī)劃預(yù)審手續(xù)正在辦理姬家集中安置示范區(qū)建筑面積140萬，8544戶2010-2013100施工中廣州頤和4500畝2010-201331市場小結(jié)工程所在區(qū)域目前屬于西安價(jià)錢洼地，整體產(chǎn)品力程度偏低，差價(jià)不明顯，未來開展空間宏大；LOFT、高層及洋房市場時(shí)機(jī)較大。LOFT實(shí)現(xiàn)價(jià)錢最低但去化速度最快；高層價(jià)錢和速度實(shí)現(xiàn)都較高；洋房也有一定的價(jià)錢和速度實(shí)現(xiàn)，且未來供應(yīng)量很少，市場時(shí)機(jī)較大；目前區(qū)域內(nèi)普通兩房和緊湊三房較為暢銷，高陵縣城暢銷戶型面積普遍大于其他兩個(gè)板塊；未來土地和住宅市場供應(yīng)量

26、較大，LOFT和高層產(chǎn)品供應(yīng)量最大，洋房產(chǎn)品供應(yīng)存在較大空白；32客戶33板塊項(xiàng)目客戶來源置業(yè)敏感點(diǎn)工業(yè)園區(qū)嘉園馨苑園區(qū)客戶占60%，西安市客戶不到20%，周邊村民占不到10%便利性價(jià)格水榭花都長慶、陜汽等園區(qū)客戶占一半以上，部分西安客戶價(jià)格北城新天地西安客戶多，其中以北郊為主，超過60%；工業(yè)園區(qū)客戶不到20%價(jià)格馬家灣逸景佲居長慶職工約占50%；外地陜北和甘肅客戶約占20%；周邊村民占約20%；西安市客戶約占10%價(jià)格配套唐品A+以西安價(jià)格外溢型客戶為主，部分陜北、外地客戶；價(jià)格天正銀河灣以西安價(jià)格外溢型客戶為主，部分具有西安情節(jié)的外地客戶，少量園區(qū)客戶；價(jià)格環(huán)境渭城風(fēng)景西安客戶為主，少量

27、園區(qū)客戶價(jià)格產(chǎn)品形式麗灣島以園區(qū)客戶為主，部分看好區(qū)域發(fā)展的外地客戶，及西安價(jià)格外溢型首置首改客戶；價(jià)格環(huán)境群賢北府二居以園區(qū)客戶為主，三居以西安客戶為主，部分外地客戶價(jià)格品質(zhì)戶型大唐世家60%為西安客戶（其中50%來自北郊，年齡20-40歲之間），園區(qū)客戶占30%價(jià)格配套頤和盛世50%以上西安客戶，30%左右園區(qū)客戶價(jià)格配套高陵縣城鹿苑5號公館95%以上高陵客戶品質(zhì)價(jià)格天下榮郡多層客戶：高陵客戶為主，達(dá)90%以上，頂躍西安客戶多些；躍層、高層客戶：西安客戶、陜北客戶為主，主要投資，看重躍層產(chǎn)品形式價(jià)格三泰茗居幾乎全部為高陵縣城客戶，生意人、教師、公務(wù)員等地段維也納森林 LOFT西安客戶占70

28、%，工業(yè)園區(qū)客戶不到15%，其它為周邊村民價(jià)格客戶-板塊高陵縣工程地緣屬性較強(qiáng)，客戶以區(qū)域內(nèi)客戶為主；馬家灣和工業(yè)園區(qū)板塊客戶較為復(fù)合34洋房30-65萬多層25-45萬小高層30-50萬高層35-55萬LOFT20-45萬客戶： 西安客戶、縣城客戶、工業(yè)園區(qū)客戶 置業(yè)敏感點(diǎn)： 價(jià)錢、環(huán)境、地段、配套客戶： 西安客戶、工業(yè)園區(qū)客戶 置業(yè)敏感點(diǎn)： 價(jià)錢、配套、質(zhì)量客戶： 西安客戶、工業(yè)園區(qū)客戶 置業(yè)敏感點(diǎn)： 價(jià)錢、便利性、配套客戶： 西安客戶、縣城客戶、工業(yè)園區(qū)客戶 置業(yè)敏感點(diǎn)： 價(jià)錢、環(huán)境、地段、配套客戶：工業(yè)園區(qū)客戶、西安客戶 置業(yè)敏感點(diǎn)： 價(jià)錢、便利性客戶-物業(yè)類型區(qū)域內(nèi)洋房客戶接受總價(jià)最

29、高，高層次之，LOFT最低；洋房/多層客戶覆蓋面最廣35置業(yè)目的客戶來源主要客戶特征置業(yè)敏感點(diǎn)承受總價(jià)剛需西安客戶主要來源于經(jīng)開區(qū)，少量市內(nèi)其他區(qū)域客戶；年齡在25-30歲之間，支付能力差，對總價(jià)敏感，支付不起西安的高房價(jià)，而選擇在渭河以北置業(yè)價(jià)格、便利性25-40工業(yè)園區(qū)在園區(qū)上班，年齡在20-30歲之間，出于便利性考慮，會就近置業(yè)，對總價(jià)敏感便利性、價(jià)格30-40縣城在縣城工作和生活，年齡在20-30歲之間，不愿離開縣城居住，多數(shù)在縣城或周邊置業(yè)價(jià)格、地段20-30剛改西安年齡在30-50歲之間，已有單位分房或購置商品房，但是因工作或家庭原因需要再次購房，選擇離西安較近馬家灣區(qū)域置業(yè)價(jià)格、

30、區(qū)位、配套40-50工業(yè)園區(qū)年齡在20-45歲之間，已有單位分房或購置商品房，但是因工作或家庭原因需要再次置業(yè)，支付能力有限價(jià)格、功能35-45縣城年齡在30-50歲之間，高陵縣城生意人、教師、公務(wù)員等，選擇縣城或周邊區(qū)域置業(yè)價(jià)格、地段30-40再改工業(yè)園區(qū)年齡在40-60歲之間，已有單位分房，但是會在相對高品質(zhì)的樓盤再次置業(yè)，追求品質(zhì)的同時(shí)顯示身份和檔次品質(zhì)、價(jià)格40-60縣城年齡在40-60歲之間，高陵縣城生意人、教師、公務(wù)員等，大多數(shù)人選擇在縣城置業(yè)，有部分與西安有聯(lián)系的客戶會選擇在馬家灣置業(yè)品質(zhì)、地段、價(jià)格30-50養(yǎng)老西安年齡在40-50歲之間，養(yǎng)老型客戶，有一定的支付能力，但不愿為

31、高房價(jià)買單，多選擇在馬家灣板塊置業(yè)，看重景觀資源和區(qū)域未來發(fā)展價(jià)格、資源配套30-50投資西安分布較廣，馬家灣、園區(qū)和高陵縣城都有價(jià)格，未來發(fā)展20-50工業(yè)園區(qū)以園區(qū)內(nèi)高收入企業(yè)長慶職工為代表，自身有一套或多套住房價(jià)格，未來發(fā)展20-50陜北、周邊郊縣看重區(qū)域發(fā)展投資，或者因與西安有聯(lián)系而在此置業(yè)，后期也有可能自住，主要在馬家灣區(qū)域價(jià)格，未來發(fā)展30-60客戶-置業(yè)目的剛需剛改客戶覆蓋面最廣，對于價(jià)錢、區(qū)位和配套較為敏感；再改客戶主要來自園區(qū)和高陵縣城，對于質(zhì)量有一定要求；養(yǎng)老客戶看重資源配套；投資客戶看重未來開展價(jià)錢配套便利性價(jià)錢區(qū)位配套質(zhì)量價(jià)錢價(jià)錢 資源配套價(jià)錢未來開展20-4030-5

32、030-6030-5020-6036客戶描畫： 因價(jià)錢外溢的西安經(jīng)開區(qū)任務(wù)白領(lǐng)、工業(yè)園區(qū)任務(wù)年輕職工、縣城任務(wù)的年輕企事業(yè)單位職工，年齡20-30歲；對總價(jià)敏感，大多項(xiàng)選擇擇離任務(wù)地點(diǎn)較近區(qū)域置業(yè)，支付才干較差，對產(chǎn)品方式和質(zhì)量等要求不高；置業(yè)區(qū)域：馬家灣、涇渭工業(yè)園、高陵縣城代表工程：頤和盛世、渭城風(fēng)景、逸景佲居、北城新天地、三泰茗居產(chǎn)品選擇：多層、高層、小高層、LOFT戶型選擇：70-95兩居，35-45LOFT背景：趙先生，20-30歲，經(jīng)開區(qū)上班白領(lǐng)，頤和盛世業(yè)主；訪談紀(jì)要：經(jīng)開區(qū)房價(jià)太貴，這邊是新興開展區(qū)域，環(huán)境不錯(cuò)，離上班地方也不遠(yuǎn)，過兩年房子好了再買部車也沒有什么不方便的。剛需客

33、戶剛需客戶對價(jià)錢最為敏感；西安客戶主要來自經(jīng)開區(qū)，園區(qū)客戶對于交通便利性要求較高，縣城客戶多在縣城內(nèi)置業(yè)背景：梁先生，20-30歲，長慶職工，逸景佲居業(yè)主；訪談紀(jì)要：我不是西安人，如今任務(wù)在甘肅慶陽，但是單位機(jī)關(guān)在馬家灣，思索到以后開展所以在這邊買房。買了91的兩室，4100元/ 。我們單位分房排不上，聽說以后分房會越來越少，也沒思索戶型園林啥的，我們單位的人都住在這，就覺的這塊比較方便。背景：韋先生，20-30歲，高陵縣人，目前在崇皇鄉(xiāng)派出所任務(wù)，已在高陵縣某樓盤購置143住房；訪談紀(jì)要：我買房買的早，當(dāng)時(shí)還不到2000元/ ，由于當(dāng)時(shí)一個(gè)朋友在那邊所以價(jià)錢比較低。我本人比較喜歡多層，由于住

34、高層不習(xí)慣，也不喜歡復(fù)式，層高太低；最關(guān)注戶型，對其他要求不高；本人買房的話覺的兩居110比較適宜。37改善客戶剛改客戶主要是西安價(jià)錢擠壓客戶、縣城和園區(qū)客戶，對價(jià)錢比較敏感，對質(zhì)量也有一定追求；再改客戶對質(zhì)量要求較高，主要是高陵縣城和園區(qū)客戶 剛性改善客戶描畫： 對與質(zhì)量有一定追求但支付才干有限的西安客戶、任務(wù)年限不長的園區(qū)職工、高陵縣城對居住要求不是很高的生意人、年輕教師和公務(wù)員，年齡30-50歲，已有單位分房或購置商品房，但是因任務(wù)或家庭緣由需求再次購房；接受總價(jià)有限，對與區(qū)域和配套有一定要求；置業(yè)區(qū)域：馬家灣、涇渭工業(yè)園、高陵縣城代表工程：頤和盛世、天正銀河灣、唐品A+ 、嘉園馨苑、水

35、榭花都、鹿苑5號公館、天下榮郡產(chǎn)品選擇：洋房、多層、高層、小高層、LOFT戶型選擇：100-120三居，55-75LOFT再次改善客戶描畫： 已有單位分房的園區(qū)企業(yè)中高層，高陵縣城高收入生意人、教師、公務(wù)員等，年齡40-60歲，在相對高質(zhì)量的樓盤再次置業(yè)，追求質(zhì)量的同時(shí)顯示身份和檔次；縣城客戶大多數(shù)人選擇在縣城置業(yè)，有部分與西安有聯(lián)絡(luò)的客戶會選擇在馬家灣置業(yè)；對質(zhì)量有較高要求；置業(yè)區(qū)域：馬家灣、高陵縣城代表工程：頤和盛世、天正銀河灣、群賢北府產(chǎn)品選擇：洋房、多層、高層戶型選擇：130-160三居， 140-160四居背景：牛先生，30-40歲，陜汽職工，在西安龍湖紫都城有一套房，預(yù)備在北郊或者

36、工業(yè)園區(qū)再買一套房訪談紀(jì)要：陜汽周邊購房需求很強(qiáng)，很多人在水榭花都買房是迫于無法，水榭花都的房子梯戶比很高，2T8，點(diǎn)式樓；也有很多人在北城新天地買房，真實(shí)是沒方法，loft大家都不喜歡，但是周圍沒有其他略微好點(diǎn)的樓盤，沒得挑，只能買北城新天地。陜汽老職工有的有很多套房，但也大多數(shù)在周邊或者馬家灣。38客戶小結(jié)高陵縣城主要以縣城內(nèi)客戶為主，馬家灣和園區(qū)板塊主要吸引西安客戶、園區(qū)客戶及少量外地客戶置業(yè)；區(qū)域內(nèi)洋房客戶接受總價(jià)最高，高層次之，LOFT最低；洋房/多層客戶覆蓋面最廣；目前區(qū)域內(nèi)以剛需、剛改客戶為主，對價(jià)錢和區(qū)位和配套較為敏感，對于物業(yè)類型無過多追求，主要需求常規(guī)兩居和緊湊型三居；再次

37、改善客戶對于質(zhì)量和溫馨度有較高要求，多項(xiàng)選擇擇溫馨三居和四居。3939 競爭分析可見競爭對手分析潛在競爭對手分析40北城新天地工程根本情況開發(fā)商：西安嘉誼實(shí)業(yè)容積率：2.8綠化率33%物業(yè)形狀：LOFT市場實(shí)現(xiàn)：2021年9月1#開場銷售1#、2#，之前蓄客2個(gè)月，共680套，一個(gè)月售罄；10月開場銷售4#、5#，共608套，目前已售1/3；目前均價(jià)2900，平均銷售170套/月。西安客戶多，其中以北郊為主，超越60%；工業(yè)園區(qū)客戶不到20%。中心價(jià)值點(diǎn)：地段：未來中心商務(wù)區(qū)。實(shí)景展現(xiàn)：客戶對樣板間展現(xiàn)反響較好。以低價(jià)吸引客戶，制造熱銷效果，是工業(yè)園中心區(qū)獨(dú)一的住宅開發(fā)工程LOFT(15F)L

38、OFT(20F)獨(dú)立商業(yè)12345北城新天地41競爭對比自創(chuàng)點(diǎn)差別化競爭總價(jià)控制：經(jīng)過面積控制，從而到達(dá)控制總價(jià)首付10-15萬的效果，勝利吸引了大量的剛需客戶。展現(xiàn)：經(jīng)過高質(zhì)量實(shí)景樣板間展現(xiàn)對工程成交率會起到一定的促進(jìn)作用。建筑：經(jīng)過對建筑外立面質(zhì)量的打造，可以實(shí)現(xiàn)完全的超越。溫馨度：經(jīng)過低梯戶比的產(chǎn)品規(guī)劃和合理的戶型設(shè)計(jì)科技實(shí)現(xiàn)完全的超越。在總價(jià)控制以及實(shí)景展現(xiàn)等方面可以自創(chuàng)，在建筑、產(chǎn)品溫馨度等方面可以實(shí)現(xiàn)完全超越建筑外立面的外型普通，質(zhì)量感不強(qiáng)2T10的高梯戶比加上LOFT產(chǎn)品本身的產(chǎn)品缺陷，整體居住溫馨度不高交通核42天正銀河灣工程根本情況開發(fā)商：陜西森納房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司總占地

39、：1000畝，總建面100萬容積率：1.59，綠化率42%物業(yè)形狀：別墅、多層、洋房、小高層、高層市場實(shí)現(xiàn)：從去年開場推出高層產(chǎn)品，起價(jià)3800元/，共1200套左右，六個(gè)月的時(shí)間已根本售罄。最高單價(jià)到達(dá)4800元/?？蛻糁饕枪ば诫A層，來自西安的客戶比來自涇渭工業(yè)園的區(qū)域客戶多。目前聯(lián)排別墅正在排號，已根本排完，別墅的單價(jià)在9000-10000元/，面積區(qū)間100-180?？蛻敉瑯又饕獊碜晕靼玻蠹s占60%，涇渭工業(yè)園的客戶只占10%，其他為外地客戶。中心價(jià)值點(diǎn)：千畝大盤，成熟社區(qū)，配套齊全：社區(qū)內(nèi)有幼兒園、小學(xué)、休閑會所、10萬商業(yè)，四星級酒店和溫泉入戶。實(shí)景展現(xiàn)：工程經(jīng)過樣板間的實(shí)景展現(xiàn)

40、，大約可提高30%的成交率。資源：工程緊鄰渭河北岸，擁有絕對的資源優(yōu)勢。馬家灣區(qū)獨(dú)一千畝大盤，成熟社區(qū)，配套齊全，多種物業(yè)類型，屬于該區(qū)域標(biāo)桿工程天正銀河灣售罄高層別墅區(qū)酒店會所未開高層43競爭對比自創(chuàng)點(diǎn)差別化競爭展現(xiàn)：經(jīng)過高質(zhì)量實(shí)景樣板間展現(xiàn)對工程成交率會起到一定的促進(jìn)作用。溫泉：溫泉入戶添加工程的附加值。建筑&園林：經(jīng)過對建筑外立面和園林景觀質(zhì)量的打造，可以實(shí)現(xiàn)完全的超越。產(chǎn)品：經(jīng)過提高產(chǎn)品和戶型的溫馨度來提高工程質(zhì)量。附加值：經(jīng)過面積贈送等方式提高工程的性價(jià)比。在實(shí)景展現(xiàn)方面可以自創(chuàng)，在建筑、園林、產(chǎn)品溫馨度、附加值等方面可以實(shí)現(xiàn)完全超越建筑外立面的質(zhì)量非常普通，沒有特征2T5、2T6的

41、產(chǎn)品溫馨度低，并產(chǎn)生純北向的戶型。44頤和盛世工程根本情況開發(fā)商：西安高陵光明房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司總占地：512畝，總建面：90萬容積率：2.1，綠化率37.6%物業(yè)形狀：多層、小高層、高層、別墅市場實(shí)現(xiàn)：目前小高層正在排號中，只需兩種戶型，84的兩居和116的三居，三居占2/3，兩居占1/3，咨詢?nèi)值目蛻糨^多。均價(jià)初步定在4300元/。工程一期全部為洋房產(chǎn)品，2021年7月開盤，2021年7月售罄，面積區(qū)間為80-200，客戶根本為自住。以低密洋房產(chǎn)品起勢，樹立工程整體籠統(tǒng)并拔高質(zhì)量，在馬家灣區(qū)屬于標(biāo)桿工程洋房別墅小高層高層學(xué)校中心價(jià)值點(diǎn)：配套齊全：小區(qū)內(nèi)部配有雙語幼兒園、小學(xué)、四星級酒

42、店、運(yùn)動(dòng)廣場，中心公園水系。實(shí)景展現(xiàn)：客戶對樣板間和園林景觀的展現(xiàn)反響較好。產(chǎn)品：戶型設(shè)計(jì)較好，洋房、小高層一樓均贈送花園。45競爭對比自創(chuàng)點(diǎn)差別化競爭展現(xiàn)：經(jīng)過高質(zhì)量實(shí)景樣板間展現(xiàn)對工程成交率會起到一定的促進(jìn)作用。營銷戰(zhàn)略：以低密洋房產(chǎn)品起勢，樹立工程整體籠統(tǒng)并拔高質(zhì)量。附加值：洋房和小高層一樓均贈送花園建筑：經(jīng)過對建筑外立面質(zhì)量的打造，可以實(shí)現(xiàn)完全的超越。規(guī)劃：經(jīng)過社區(qū)規(guī)劃實(shí)現(xiàn)每種物業(yè)類型的資源最優(yōu)化，并且滿足各種層次業(yè)主的需求。在實(shí)景展現(xiàn)、以及贈送花園等方面可以自創(chuàng)，在建筑、規(guī)劃等方面可以實(shí)現(xiàn)完全超越建筑外立面的質(zhì)量不高將別墅規(guī)劃在社區(qū)中央中心景觀周邊，影響別墅客戶對私密性的要求。46天

43、下榮郡工程根本情況開發(fā)商：西安龍發(fā)實(shí)業(yè)容積率：2.9，綠化率35%物業(yè)形狀：洋房、躍層、小高市場實(shí)現(xiàn)：2021年3月蓄客，4月中旬開盤，至7月銷售13棟多層產(chǎn)品，600套房子，銷售率在85%左右，價(jià)錢2700元/平米，洋房去化速度100套/月，7月開一棟小高和兩棟躍層，至目前小高已售罄，躍層銷售50%，躍層去化速度20套/月，價(jià)錢3300元/平米。洋房客戶以高陵客戶為主，達(dá)90%以上，頂躍西安客戶多些。躍層、小高客戶以西安客戶、陜北客戶為主，主要投資，看重躍層產(chǎn)品方式。中心價(jià)值點(diǎn)：交通，鹿苑大道西側(cè)，與城市干道相連，出行便利。產(chǎn)品：板式通透產(chǎn)品，溫馨度高。配套：仿古商業(yè)街、星級酒店主打平層通透

44、洋房，樹立工程整體籠統(tǒng)并拔高質(zhì)量，是高陵縣最熱銷的工程小高躍層洋房酒店商業(yè)47競爭對比自創(chuàng)點(diǎn)差別化競爭溫馨度：經(jīng)過產(chǎn)品規(guī)劃和戶型設(shè)計(jì)提升產(chǎn)品的整體溫馨度。本錢控制：經(jīng)過在普通多層產(chǎn)品的根底上添加電梯和頂躍的設(shè)計(jì)，以較低的本錢打造類洋房的產(chǎn)品方式和居住體驗(yàn)，接受度高，市場實(shí)現(xiàn)好。建筑：經(jīng)過對建筑外立面質(zhì)量的打造，可以實(shí)現(xiàn)完全的超越。配套：規(guī)劃客戶看重的教育配套和會所，并輔以足夠的生活配套，滿足客戶的根本需求。在溫馨度提升以及本錢控制等方面可以自創(chuàng)，在立面、配套等方面可以實(shí)現(xiàn)完全超越立面顏色不鮮明，質(zhì)量感不強(qiáng)商業(yè)街和酒店與工程的客戶匹配度不高，部分必要的配套缺乏48市場上的在售工程，普偏質(zhì)量和溫馨

45、度不高，經(jīng)過差別競爭戰(zhàn)略完成產(chǎn)品價(jià)值體系構(gòu)建，建立差別競爭體系天下榮郡“高性價(jià)比 洋房已獲得市場實(shí)現(xiàn)，勝利突破區(qū)域抗性，銷售火爆；北城新天地低價(jià)戰(zhàn)略質(zhì)量不高，價(jià)錢不貴，低價(jià)成為中心價(jià)值點(diǎn)與客戶認(rèn)可點(diǎn)；天正銀河灣強(qiáng)勢河景資源+實(shí)景展現(xiàn)借勢渭河，景觀最大化，極致化情景展現(xiàn)實(shí)現(xiàn)平臺量價(jià)突破。平臺程度對接“性價(jià)比體系構(gòu)建工程與周邊板塊競爭的中心； 園林實(shí)景展現(xiàn)超越市場平臺，樹立市場標(biāo)桿；溫馨度提升站位市場平臺，嫁接客戶敏感點(diǎn)，實(shí)現(xiàn)溫馨度的全面提升；配套戰(zhàn)略提供客戶最關(guān)懷最看重最適用的配套，處理客戶居住生活的后顧之憂。差別競爭體系競爭時(shí)機(jī)超越區(qū)域平臺程度，經(jīng)過差別化競爭取勝49 區(qū)域價(jià)值維護(hù)區(qū)利好曾經(jīng)釋

46、放價(jià)值高地改造難度大開展成熟用地緊張開展成熟改造難度大用地緊張內(nèi)九宮格開發(fā)驅(qū)動(dòng)缺乏西安城市外擴(kuò)趨勢明顯，已處于繞城開展時(shí)代，南北方向即將跨過繞城開展期，北跨是城市開展的重要方向西安的城市框架逐漸拉大將在內(nèi)九宮格局下構(gòu)成北跨、西接、南融、東拓的局面，將構(gòu)成城市的大九宮格局。北區(qū)作為西安市重點(diǎn)開展區(qū)域部分利好曾經(jīng)釋放，未來也將有大量利好釋放，城市功能和城市人口外移將促進(jìn)區(qū)域迅速開展。城市開展開展方向富力城奧園浐灞半島萬科金域曲江曲江關(guān)山悅?cè)f科城雅居樂花園曲江千林郡利君未來城錦繡天下匯通太古城首創(chuàng)國際城納帕溪谷綠地國際生態(tài)城恒大綠洲暖山西安龍湖香醍國際社區(qū)普華淺水灣浐灞生態(tài)區(qū)東郊工業(yè)區(qū)曲江旅游度假區(qū)

47、內(nèi)城漢城遺址西郊工業(yè)區(qū)高新開發(fā)區(qū)科研文教區(qū)經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)空港區(qū)三原閻良高陵臨潼長安戶縣咸陽藍(lán)田北跨南拓東接西進(jìn)西安已進(jìn)入繞城時(shí)代開展期，南北方向作為西安市開展的重點(diǎn)方向，南向城市開展余地小。北郊開展空間大。北三環(huán)與南三環(huán)附近已有大量知名開發(fā)商開發(fā)，如萬科、富力城、雅居樂、匯通太古城等，其即將跨過繞城開展期，北跨是城市開展的重要方向。51西安進(jìn)入多中心開展階段，各個(gè)區(qū)域功能定位不同，涇渭工業(yè)園作為現(xiàn)代工業(yè)新城，開展已初見效果，開展根底好、空間大古城區(qū)商業(yè)歷史古城 主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)：商業(yè)、旅游高新區(qū)高科技新城 主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)：電子信息、先進(jìn)制造、生物制藥、效力外包曲江文化旅游新城 主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)：旅游、文化、創(chuàng)意航天產(chǎn)業(yè)

48、園航天科技新城 主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)：航天民用產(chǎn)業(yè)浐灞生態(tài)區(qū)生態(tài)新城 主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)：金融商務(wù)、總部經(jīng)濟(jì)、綜合商貿(mào)、生態(tài)休閑政務(wù)新區(qū)政務(wù)新城國際港務(wù)區(qū)陸港新城 主導(dǎo)產(chǎn)業(yè):倉儲、物流、貿(mào)易涇渭工業(yè)園現(xiàn)代工業(yè)新城 主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)：兵器配備、汽車制造、工程機(jī)械、新資料開展初見效果西咸新區(qū)空港新城、灃東新城、灃西新城、涇河新城、秦漢新城開展未見效果古城區(qū)高新區(qū)曲江民用航天產(chǎn)業(yè)基地浐灞生態(tài)區(qū)政務(wù)新區(qū)涇渭工業(yè)園國際港務(wù)區(qū)西咸新區(qū)城市開展功能規(guī)劃52西咸新區(qū)和國際港務(wù)區(qū)是涇渭工業(yè)園未來吸引城市外溢人口最大的競爭區(qū)域，主要是對城市剛需和剛改外溢人口的競爭定位資源發(fā)展階段未來區(qū)域主要人口涇渭工業(yè)園打造汽車制造業(yè)、軍工裝備制造業(yè)、石油設(shè)

49、備制造業(yè)、電子設(shè)備制造業(yè)、通用、專用設(shè)備制造業(yè)、化工醫(yī)藥業(yè)、新材料產(chǎn)業(yè)為主的現(xiàn)代工業(yè)。初具規(guī)模，已有大量產(chǎn)業(yè)人口，即將進(jìn)入快速發(fā)展期產(chǎn)業(yè)人口高陵縣外溢人口西安市剛需外溢人口西安市環(huán)境改善型人口國際港務(wù)區(qū)中國西北最大的陸路轉(zhuǎn)運(yùn)樞紐型綜合物流園區(qū)，最終成為一個(gè)“宜居、宜業(yè)、宜生活”的產(chǎn)業(yè)新區(qū)浐灞、世園會、地鐵3號線處于初級發(fā)展階段，建設(shè)已初見成效，有少量產(chǎn)業(yè)人口產(chǎn)業(yè)人口西安市剛需外溢人口西咸新區(qū)西安國際化大都市的主城功能新區(qū)和生態(tài)田園新城、歷史文化基地和新興產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)；阿房宮遺址公園、鎬京遺址、豐京遺址處于初級發(fā)展階段，建設(shè)開始起步，有少量產(chǎn)業(yè)人口產(chǎn)業(yè)人口西安市剛需外溢人口（區(qū)域發(fā)展初期）西安市環(huán)

50、境改善型人口（區(qū)域成熟后）西安市養(yǎng)老型人口（區(qū)域成熟后）咸陽市及各個(gè)區(qū)縣剛需及改善型人口涇渭工業(yè)園、國際港務(wù)區(qū)、西咸新區(qū)和高新區(qū)都是以產(chǎn)業(yè)為支撐的區(qū)域，均為涇渭工業(yè)園競爭區(qū)域；高新區(qū)開展曾經(jīng)成熟，且與涇渭工業(yè)園不在同一區(qū)域，不屬于直接競爭區(qū)域；涇渭工業(yè)園、國際港務(wù)區(qū)和西咸新區(qū)從區(qū)位、距鐘樓的直線間隔、產(chǎn)業(yè)、資源條件上都是涇渭工業(yè)園未來吸引城市人口最大的競爭區(qū)域城市開展競爭區(qū)域古城區(qū)高新區(qū)曲江民用航天產(chǎn)業(yè)基地浐灞生態(tài)區(qū)政務(wù)新區(qū)涇渭工業(yè)園國際港務(wù)區(qū)西咸新區(qū)17KM27KM19KM經(jīng)開區(qū)四大產(chǎn)業(yè)功能區(qū)間構(gòu)成聚合效應(yīng)，加速整個(gè)大城北的開展，將吸引更多城市人口城市開展經(jīng)開區(qū)四大功能區(qū)的聚合及相關(guān)要素驅(qū)動(dòng)

51、，將加速大城北的開展驅(qū)動(dòng)區(qū)域快速開展要素：西安市行政中心北遷、新火車客運(yùn)站、地鐵2號線。經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)規(guī)劃建立四個(gè)特征鮮明的產(chǎn)業(yè)功能園區(qū)，規(guī)劃面積71.74平方公里：中央商務(wù)區(qū) ：重點(diǎn)開展房地產(chǎn)、金融保險(xiǎn)、商貿(mào)中介、餐飲文娛、體育健身等現(xiàn)代效力業(yè)涇渭工業(yè)園：重點(diǎn)開展商用汽車、重型機(jī)械及新資料產(chǎn)業(yè)，著力打造西部重要的配備制造業(yè)基地。 草灘生態(tài)產(chǎn)業(yè)園：重點(diǎn)引進(jìn)和開展高技術(shù)、無污染、高效益、低耗費(fèi)的綠色食品加工、生物制藥、高新技術(shù)、休閑度假、文化教育產(chǎn)業(yè)等。 陜西西安出口加工區(qū)：西北首家國家級出口加工區(qū)，是海關(guān)監(jiān)管的特殊區(qū)域，實(shí)行“境內(nèi)關(guān)外管理體制。 城市開展渭河以北到2021年，高陵縣“縣城東進(jìn)西擴(kuò)南

52、延戰(zhàn)略根本實(shí)現(xiàn)，縣城中心城區(qū)總面積到達(dá)10.5平方公里，總?cè)丝诘竭_(dá)10萬人。渭河將以北區(qū)域與城市間構(gòu)成阻隔，涇河工業(yè)園以居住功能為主，涇渭工業(yè)園以工業(yè)為主，隨著區(qū)域開展逐漸成熟和高陵縣向西、南方向開展，高陵縣部分人口將外溢到工程區(qū)域?qū)⑽吡昕h部分中高端人口外溢到工程區(qū)域。縮短了與園區(qū)間隔，區(qū)域城市意象加強(qiáng)園區(qū)逐漸開展成熟渭河將渭河以北區(qū)域與城市間構(gòu)成阻隔；渭河以北從南到北依次為涇河工業(yè)園、涇渭工業(yè)園和高陵縣城；開展階段：涇河工業(yè)園因其優(yōu)越的地理位置與環(huán)境優(yōu)先開展于涇渭工業(yè)園；規(guī)模：規(guī)劃到2021年，涇河和涇渭工業(yè)園建立區(qū)面積從如今的45平方公里拓展到100平方公里；功能：涇河工業(yè)園將經(jīng)過退二

53、進(jìn)三，打呵斥居住、休閑、生態(tài)產(chǎn)業(yè)為一體的新城；涇渭工業(yè)園以第二產(chǎn)業(yè)為主，打呵斥為現(xiàn)代工業(yè)新城。 涇渭工業(yè)園涇河工業(yè)園高陵縣城涇渭工業(yè)園概略：位置：位于涇河以北、西銅高速公路以東；開展歷程：2003年初全面正式啟動(dòng)。經(jīng)過數(shù)年來的建立開展，已有92家工程入?yún)^(qū)，其中建成投產(chǎn)45家，在建工程24家，正在辦理入?yún)^(qū)手續(xù)的工程18家。集聚了以商用汽車、重機(jī)設(shè)備、新資料、兵器配備、精細(xì)化工等產(chǎn)業(yè)為代表的一大批現(xiàn)代配備制造企業(yè)。空間構(gòu)造：涇渭工業(yè)園間隔經(jīng)開區(qū)中心區(qū)間隔約18公里，涇河渭河構(gòu)成城市意向延續(xù)的阻隔帶，從經(jīng)開區(qū)開展架構(gòu)上看區(qū)域?yàn)榻?jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)相對獨(dú)立開展的區(qū)域，將構(gòu)成獨(dú)立的工業(yè)新城。涇渭工業(yè)園距機(jī)場13公

54、里距北客站17公里距鐘樓27公里新筑貨運(yùn)站距貨運(yùn)站14公里距臨潼50公里涇渭工業(yè)園從空間構(gòu)造上看為經(jīng)開區(qū)相對獨(dú)立產(chǎn)業(yè)新城，開展處于初級階段，配套以中低端為主，城市意象較弱涇渭工業(yè)園現(xiàn)狀區(qū)域開展仍處于開展初期，配套以中低端配套為主，主要滿足區(qū)域職工的根本生活需求，城市意向較弱 添加收入和擴(kuò)展就業(yè) 地鐵投資建立產(chǎn)生集聚效應(yīng)引起消費(fèi)和投資添加 刺激消費(fèi)品消費(fèi) 進(jìn)一步擴(kuò)展就業(yè)和添加收入乘數(shù)效應(yīng)地鐵二號線規(guī)劃延伸至高陵十二五重點(diǎn)交通工程，其建立開通將使本區(qū)域功能迅速提升，大量西安市自動(dòng)郊區(qū)化人口聚于此地，居住群體擴(kuò)展，區(qū)域逐漸走向成熟。規(guī)劃公示在建建成通車正常運(yùn)營騰躍性增長提早釋放建成后加速區(qū)域成熟，從

55、單純利好音訊刺激價(jià)錢上漲，逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)橐詮?fù)合要素影響工程價(jià)錢。工程價(jià)值軌道交通建立階段北京通州區(qū)軌道交通對工程的價(jià)值提升的時(shí)間序列表現(xiàn)通州西CBD地鐵15分鐘北京通州西片區(qū)房地產(chǎn)價(jià)錢隨軌道交通的不同階段呈騰躍性增長，直接促成了片區(qū)的快速成熟 地鐵二號線延伸線的建立與開通將使區(qū)域功能迅速提升，大量城市自動(dòng)郊區(qū)化人口聚于此地，居住群體擴(kuò)展涇渭工業(yè)園交通到2021年，涇渭工業(yè)園工業(yè)總產(chǎn)值將到達(dá)1000億元，工程所在區(qū)域?yàn)闆芪脊I(yè)園未來開展中心區(qū)域之一涇渭工業(yè)園未來開展規(guī)模：規(guī)劃控制面積25平方公里，未來規(guī)劃102平方公里。工業(yè)產(chǎn)值：到2021年，年產(chǎn)值過100億的企業(yè)到達(dá)2-3家，過10億元的企業(yè)到達(dá)

56、3-5家，工業(yè)總產(chǎn)值到達(dá)1000億元。涇渭工業(yè)園分一、二兩期開發(fā)，工程位于一二兩期中間區(qū)域。一期規(guī)劃二期規(guī)劃本工程兵器集團(tuán)保證園規(guī)劃空間：兵器產(chǎn)業(yè)基地保證園區(qū)將規(guī)劃為區(qū)域的中心功能區(qū)。 經(jīng)開區(qū)管委會規(guī)?？臻g：兵器產(chǎn)業(yè)基地保證園規(guī)劃面頰3050畝，將是區(qū)域最大的保證效力配套功能區(qū)。地理空間：從地理空間架構(gòu)看：工程位于涇渭工業(yè)園區(qū)一期、二期規(guī)劃的中心位置。兵器博物館：將為區(qū)域注入旅游產(chǎn)業(yè)元素；兵器保證園： 3050畝，將集居住、商業(yè)、酒店為一體；體育運(yùn)動(dòng)公園：總投資1.6億元；香江財(cái)富中心：占地4000畝，財(cái)富中心、文化公園、安康休閑、森林公園及涇渭公園五大功能板塊；崇皇鄉(xiāng)中央商務(wù)區(qū)：打造集酒店、

57、商貿(mào)、居住等位一體的功能完備、配套一流的工業(yè)園區(qū)設(shè)備配套區(qū)(10年建成)；姬家、崇皇休閑文化廣場：分別占地100畝建立年限2021-2021年；涇渭清楚北岸旅游綜合開發(fā)：包括涇河的治理、經(jīng)河北岸的綠化、根底設(shè)備建立等。58體育運(yùn)動(dòng)公園五星級酒店兵器集團(tuán)保證園區(qū)兵器博物館兵器博物館體育運(yùn)動(dòng)公園未來大量根底設(shè)備及重點(diǎn)工程的建立，區(qū)域環(huán)境、籠統(tǒng)將進(jìn)一步晉級，吸引大量城市自動(dòng)郊區(qū)化人口崇皇鄉(xiāng)中央商務(wù)區(qū)涇渭工業(yè)園未來開展 區(qū)域呈現(xiàn)出加速開展的趨勢，眾多公建立施及開發(fā)工程將陸續(xù)為區(qū)域注入優(yōu)美自然環(huán)境、文娛 休閑、旅游等元素，促進(jìn)區(qū)域籠統(tǒng)進(jìn)一步晉級。香江財(cái)富中心兵器博物館香江財(cái)富中心香江財(cái)富中心區(qū)域目前規(guī)劃

58、配套主要集中在兵器綜合保證園，其它地方較少，呈零星散點(diǎn)式規(guī)劃，建立節(jié)點(diǎn)滯后，工程可與兵器保證園配套構(gòu)成集聚效應(yīng)涇渭工業(yè)園未來開展物業(yè)功能細(xì)分物業(yè)類型建筑面積(萬平米)商業(yè)購物中心15特色商業(yè)街3-54個(gè)鄰里中心5總計(jì)25醫(yī)療醫(yī)院1教育1所中學(xué)32所小學(xué)24所幼兒園1職工大學(xué)/專業(yè)技校4總計(jì)10兵器集團(tuán)保證園區(qū)兵器集團(tuán)綜合保證園：25萬平米商業(yè)配套、10萬平米教育配套，其中12年制教育配套6萬平米崇皇鄉(xiāng)中央商務(wù)區(qū)：酒店、商貿(mào)設(shè)備配套 (10年建成)未來規(guī)劃有部分零星商業(yè)用地規(guī)劃節(jié)點(diǎn)不定園區(qū)未來大量入駐企業(yè)以配備制造業(yè)為主，到2021年，總投資高達(dá)近500億，可包容就業(yè)人口約20萬人，其中產(chǎn)業(yè)人口

59、約16萬人目的：綜合類工業(yè)用地產(chǎn)業(yè)人口密度普通為80人/公頃；工業(yè)園內(nèi)總就業(yè)人口還包括公共效力設(shè)備用地的的就業(yè)人，約占總就業(yè)人口的20%；機(jī)械類工業(yè)企業(yè)中一線工人約占80%，普通管理層和中高管約占20%；用地規(guī)模：到2021年，工業(yè)園規(guī)劃工程用地約2000公頃，就業(yè)人口：產(chǎn)業(yè)人口：200080=16萬人，其中一線工人13萬人，普通管理層和中高管約3萬人。就業(yè)相關(guān)人口：16/(1-20%)=20萬人到2021年左右，園區(qū)將吸引20萬人在此就業(yè)，其中產(chǎn)業(yè)人口16萬人，產(chǎn)業(yè)人口中，一線工人約13萬人，普通管理層和中高管約3萬人。涇渭工業(yè)園產(chǎn)業(yè)開展十二五規(guī)劃入駐工程，以配備制造業(yè)為主，大多數(shù)建立節(jié)點(diǎn)到

60、2021年，總占地約2000公頃，總投資高達(dá)500億高陵縣城西銅一級公路西禹高速西高公路六號路涇渭路至西安渭陽路至行政中心地鐵二號線鹿苑大道桑軍大道區(qū)域未來人口來源：園區(qū)產(chǎn)業(yè)人口：未來工業(yè)園區(qū)將有大量企業(yè)入駐，將帶來大量產(chǎn)業(yè)人口，產(chǎn)業(yè)人口將是區(qū)域人口主力；自動(dòng)郊區(qū)化人口：城市外擴(kuò)開展，涇渭工業(yè)園是未來城市開展的重要區(qū)域之一，隨著區(qū)域開展的逐漸成熟，城市部分中高端人群將外溢到此區(qū)域。地鐵導(dǎo)入人口：地鐵二號線的開通，西安市人對地鐵的感知將加強(qiáng)，區(qū)域因地鐵將會導(dǎo)入部分人口；高陵縣人口：高陵縣未來向西、南開展，縮短了與區(qū)域間的間隔，再加之區(qū)域的逐漸成熟，區(qū)域?qū)⑽吡昕h高端人口。區(qū)域未來人口主要由產(chǎn)業(yè)