萬科_成都紅星路項目產(chǎn)品建議書ppt課件

1、紅星路工程產(chǎn)品建議書成都萬科營銷謀劃部2021年1月目錄一、土地屬性分析二、市場分析三、客戶定位四、產(chǎn)品建議五、推盤節(jié)拍及營銷節(jié)點第一部分：土地屬性分析區(qū)位情況南部新城本案2004年高新區(qū)，總部經(jīng)濟區(qū)落戶2005年成都經(jīng)濟主軸線天府大道年全線通車2005年近1000畝成都新會展中心興建2006年地鐵1號線開工，城南路網(wǎng)體系全面鋪開2007年會展中心成都五大班子政務中心開工，300畝駐外領事館區(qū)建立啟動2021年市委市政府開場南遷2021年地鐵1號線試運轉2021年地鐵1號線全線貫穿1、新城南區(qū)域，從2004年以來來，不斷被多種利好包圍。 區(qū)位情況世紀城新國際會展中心、成都高新科技商務廣場、天府

2、軟件園、高新技術孵化園的建成，18家業(yè)已落戶城南的世界500強企業(yè)，美、法、韓、泰等五國領事館入駐 創(chuàng)新研發(fā)中心也曾經(jīng)積聚了IBM、諾基亞、長虹、金山等國內(nèi)外的知名軟件企業(yè)。成都市政中心南遷，市級的辦公樓群、高新國際廣場建成、成都海關大樓等曾經(jīng)建成，成都中級人民法院，成都市高新區(qū)檢察院等也正在建立。新希望、通威、中信、正大集團等大投資商曾經(jīng)或即將開場興建高端的寫字樓50萬人口的南部新城，1500萬的潛在市場需求2、新城南本質(zhì)性投入，顯示了該區(qū)域是城市化進程最快、最明顯的區(qū)域。3、大型品牌開發(fā)商繼續(xù)進入，不斷調(diào)高區(qū)域預期 和黃、中海、華潤、新世界、嘉里等一線品牌開發(fā)商，分別重資持有城南土地， 嘉

3、里建立，廈門建發(fā)在10月外環(huán)外地塊的樓面地價超越5000元。 地址成交時間樓面價元/m2競得人用途容積率凈地面積合：畝高新區(qū)銅牌村三組、銅牌村十一組、雙河村三組GX-2007-01-162007-10-125000 廈門建發(fā)二類住宅用地（可兼容不大于計入容積率的建筑面積20%的商業(yè)用房）住3.4245736 69 高新區(qū)雙河村三組、燈塔村八組、花蔭村九組、銅牌村十一組GX-2007-01-082007-10-125083 嘉里置業(yè)二類住宅用地（可兼容不大于計入容積率的建筑面積20%的商業(yè)用房）住3.656916 85 高新區(qū)花蔭村九組、花蔭村十組、燈塔村八組 2007-6-153000 嘉里置

4、業(yè)二類住宅兼商業(yè)20%不限，住宅4.246131 69 高新區(qū)花蔭村九組、花蔭村十組、燈塔村八組2007-6-153036 嘉里置業(yè)二類住宅兼商業(yè)20%不限，住宅4.238618 58 區(qū)位情況區(qū)位情況城市工程圈G2、G3、類G3T1郊區(qū)高端工程圈TOP2、高端C4、南延線周邊快速構成多工程，多品類，共同開展的開展局面。 本案區(qū)位情況紅星路延線人南延線本案繞城路極地海洋公園紅星路沿線的建立，極地海洋公園為區(qū)域注入新的題材。地塊情況 雖然城南整體開展優(yōu)勢明顯，但將被眾多工程攤薄和稀釋 工程周邊不成熟，道路、周邊開展的不確定性將制約本工程開發(fā) 地塊現(xiàn)狀1、本工程交統(tǒng)統(tǒng)達性有所改良，商業(yè)配套成熟等待

5、時間存在一定周期紅星路延線人南延線本案繞城路本工程具有與其他工程的本工程地塊距人南延線約1000米，距建筑地鐵1號線約1000米。 當前有正在建筑的海昌北路連通。工程西側為方案建立的海昌極地海洋公園。周邊生活配套尚不完善， 間隔世紀城配套商業(yè)、大源組團規(guī)劃的生活配套及市政府周圍規(guī)劃配套的間隔尚有5-8公里大源組團世紀城市政府配套華陽老城區(qū)極地海洋公園地塊現(xiàn)狀用地被紅星路穿越，分為3塊。組團相互獨立。工程當前沒有直接資源優(yōu)勢。與海洋公園的相鄰關系，是最大利好。暫定規(guī)劃條件：凈用地面積：156.37畝用地性質(zhì)：居住可兼容性質(zhì)：商業(yè)兼容比例：不大于20%容積率：5，建筑密度： 25%，綠地率：25%

6、2、工程資源及規(guī)劃條件根本決議了本工程的定位從地塊資源以及目前規(guī)劃條件判別，本工程是典型T1類產(chǎn)品第二部分：區(qū)域市場分析區(qū)域內(nèi)供銷城南區(qū)域內(nèi)供銷情況：整體供銷旺盛，均價振蕩走高2007年城南區(qū)域整體供銷比為0.91，均價高于整體市場均價。是成都新政后根本堅持供銷平衡方位。均價振蕩走高，第四季度均價在6400元。數(shù)據(jù)來源：成都市房管局區(qū)域內(nèi)供銷城南3環(huán)外，成交量起伏大時間成交量環(huán)比6月19.9%7月17.0%8月158.8%9月71.8%10月-71.5%11月-38.3%12月-32.8% 07年三環(huán)外整體供銷比為0.89，從近期價錢走勢看， 該區(qū)域8月以來的價錢跳升，根本站穩(wěn)6000元均價，

7、是三環(huán)外各方位最高的區(qū)域。 但同時該區(qū)域全市新政后，環(huán)比降幅最大的區(qū)域，闡明該區(qū)域受投資預期影響明顯。數(shù)據(jù)來源：成都市房管局區(qū)域內(nèi)供銷時間三環(huán)外城南平均面積城南平均面積全市平均面積1月138.52 120.13 106.36 2月136.64 110.74 103.52 3月140.13 124.66 105.79 4月167.72 145.26 111.12 5月138.90 118.67 100.96 6月143.71 110.85 97.43 7月163.68 116.83 100.49 8月126.03 119.59 101.78 9月128.90 125.58 102.33 10月1

8、31.13 123.76 96.24 11月143.01 126.71 97.28 12月126.55 115.31 98.76 全年138.86 122.84 101.43 3環(huán)外城南，07年平均成交面積為.86平方米，遠高于全市101.43平方米平均面積，在最高環(huán)域均價的情況下，也高于同環(huán)域的城西、城東方位，在利好預期支撐下城南主城區(qū)工程，根本以G2 產(chǎn)品為主，主力客戶是改善性客戶。 時間三環(huán)城南平均面積三環(huán)外城西三環(huán)外城東1月138.52 111.39 116.20 2月136.64 119.43 123.44 3月140.13 120.15 111.30 4月167.72 109.92

9、 114.92 5月138.90 108.03 114.75 6月143.71 110.89 89.78 7月163.68 105.86 94.19 8月126.03 108.46 99.09 9月128.90 108.84 96.55 10月131.13 112.62 88.25 11月143.01 100.54 88.75 12月126.55 105.62 86.45 全年138.86 120.02 102.98 數(shù)據(jù)來源：成都市房管局區(qū)域內(nèi)供銷 從07年9月的供不應求到12月的供大于求，闡明雙流市場在07年4季度成交萎縮較大，月均成交從27.8萬/月，下降到19.7萬/月，降幅在30%。

10、數(shù)據(jù)來源：成都市房管局區(qū)域內(nèi)供銷 從成交平均面積看，雙流07年平均成交面積在平方米。 從均價看，4季度雙流成交均價迅速提高5749元，年度成交均價到達4410元。主要緣由是近期雙流別墅、類別墅產(chǎn)品成交比例放量所致。從實踐推盤看，雅居樂、麓山等別墅工程推盤順利。 數(shù)據(jù)來源：易居成都區(qū)域內(nèi)供銷 從市場表現(xiàn)看，房貸新政前，外環(huán)外的新城南區(qū)域主城區(qū)及雙流南延線周邊 工程在配套尚不成熟情況下，在成交量繼續(xù)攀升，成交價逼近市中區(qū)，而新政后，成交大幅下降，闡明改善和投資類客戶是區(qū)域主力客戶。 雙流別墅、類別墅工程成交依然較為活潑，一方面闡明房貸政策并未能消除高端人士的資產(chǎn)升值的預期。 另外也闡明改善兼投資類

11、需求仍看好城南， 工程區(qū)位優(yōu)勢仍會發(fā)揚重要影響。 僅從區(qū)域市場主流趨勢分析，當前新城南區(qū)域比較適宜對成熟度敏感性不強，對投資預期感受明顯的改善類和投資類的C 、或T2類客戶。然而房貸新政對整個區(qū)域呵斥改善、投資類客戶構成了嚴峻打壓。成交下降的主要緣由。 雖然區(qū)域G3、T1 類產(chǎn)品同樣也遭到嚴峻挑戰(zhàn)，但總體政策對該客群存在利好。工程假設在合理的資源配置，性價比優(yōu)勢上的優(yōu)勢，仍可以堅持良好成交。城南的快速開展速度，也為青年成為在城南置業(yè)主力提供了能夠。 推盤單位時間推出套數(shù)面積銷售套數(shù)均價（7棟）11月11380-12035套580012月11320套58002棟12月15090-12520套62

12、00類G3 （T1）大城際四川騰盛實業(yè)有限公司32F、18F高層電梯公寓40畝10萬（總戶數(shù)825）11月10號開盤酒店入戶大堂、家居智能化、無蚊社區(qū)，準現(xiàn)房銷售，在較高單價面前，成交量較為低靡，主要成交在80平方米數(shù)據(jù)來源：世家機構區(qū)域競品表現(xiàn)戶型面積套數(shù)占比42-592213%73-8621730%107-11321250%時間推出套數(shù)面積銷售套數(shù)均價9-10月451471200套560011月4514715套560012月4514715套52002007年6月鴻閣1號推出600套單位，在4300元單價快速去化，進入11月后，成交迅速下滑，僅缺乏10套成交T1 鴻閣1號四川晉元實業(yè)有限公司

13、高層（1棟、24層）70畝6萬（總戶數(shù)1158）一期2007-6底 二期2007年10。27月數(shù)據(jù)來源：世家機構區(qū)域競品表現(xiàn)T1水印城四川遠光實業(yè)有限公司16-32F高層電梯27畝14萬總993戶12月中旬戶型戶型面積套數(shù)占比套二70-7924725%套二81-9834435%套三104-12040240%12月15日，4700元低價入市，當月去化500套。目前僅余100套。低單價、臨河優(yōu)勢，贈送空間，是水印城逆勢飄紅的重要緣由。 數(shù)據(jù)來源：世家機構區(qū)域競品表現(xiàn)區(qū)域競品表現(xiàn)G3、英郡高新置業(yè)18-32F高層電梯150畝50萬2724戶12月中旬時間成交套數(shù)成績面積成交均價2007年12月537

14、266.4751622007年11月13518710.5452002007年10月27937166.7251432007年9月65385471.9651522007年8月729724.165119位于會展旁的ICON英郡在8月下旬首期推出的1200套住宅，以低單價優(yōu)勢完成迅速去化。 數(shù)據(jù)來源：易居成都競品表現(xiàn)區(qū)域項目名稱占地面積容積率品類總面積已推盤面積主力面積開盤價格當前均價月去化量雙流南延線區(qū)域宏信南樾1002.8T1T220290-110540052006000雙華麓港1553.5T136380-108530053000河畔新世界15003.1C、TOP2300080-130預計6000

15、棕櫚南岸404.9T110585-1155000550010000遠大都市風景3期404.3T28890-1455100530010000育才竹島1003.9T1T220570-1454600560013000新鴻基悅城2453.5T261090-160預計5800宏信南樾遠大都市風景3期育才竹島周邊競品106平方米的3室2廳單衛(wèi)宏信南樾：100畝，間隔500米以內(nèi)，容積率3.0，主力戶型93-。T1與T2 類產(chǎn)品混合、戶型強調(diào)溫馨感受。 93平方米的2室2廳單位周邊競品100平方米的3室2廳雙衛(wèi)89平方米的3室2廳單衛(wèi)雙華麓港 ：155畝，與本項規(guī)模相當， 容積率更低。面積段73-144 平

16、方米。 小面積單位戶型強化了對T1的功能性解讀。北臨擬建20萬平方米商業(yè)綜合體。周邊競品新鴻基悅城245畝，間隔300米以內(nèi)，容積率3.5，面積范圍：90-245主力戶型95-155。T2 類產(chǎn)品周邊競品1500畝，300萬平方米規(guī)模的河畔新世界。容積率3。高層主力戶型122-175。雙梯3戶為主。首期估計08年3月面市從市場看定位1、隨著周邊工程開發(fā)，周邊商業(yè)配套會日漸成熟。T2類向C 類轉化的速度會繼續(xù)加快。2、雙流主要干道工程依然堅持從TI向G3、T2、C 向G2 轉化的趨勢。雖然2007年，這一趨勢已被消化一部分，但從在工程開發(fā)周期內(nèi)，只需不出現(xiàn)艱苦的經(jīng)濟情勢惡化，依然存在資產(chǎn)升值空間

17、。3、從周邊競品看，本區(qū)域增對改善性客戶的供應量，依然是絕對的主力供應。這些以改善類為主力的競品工程，具備容積率較低和自然資源優(yōu)勢相對明朗的特點。 4、本工程假設針對改善客戶那么有遠期可視景觀在工程以西，有容積率較高的相對不利條件，因此，建議以T1產(chǎn)品作為產(chǎn)品主力。區(qū)域價錢在5000，已根本站穩(wěn)。5、在工程內(nèi)部有自然河溝穿越，可安排少量洋房類產(chǎn)品。 市場小結： 第三部分：客戶定位T1客戶需求交通距離(T)周邊配套(S)價格(P)小區(qū)環(huán)境(E)樓型戶型(B)便利交通近距離便利生活學校醫(yī)院繁華商務娛樂運動潛力稀缺生活配套園林規(guī)劃健身娛樂兒童設施高檔社區(qū)低密社區(qū)規(guī)劃鄰里T交通間隔S周邊配套E小區(qū)環(huán)境

18、B樓型戶型好外立面高檔配置建筑配置舒適結構高附加值B樓型戶型T1客戶需求名稱購房動機土地屬性需求小區(qū)屬性需求房屋屬性需求類1G2想擁有更大的房子目前的房屋條件差或周邊環(huán)境差想在成都發(fā)展，想在成都扎下根想買個房子自己和家人享受生活交通順暢，公交、駕車方便靠近人工景觀，自然環(huán)境好靠近大超市等生活設施靠近健身、休閑、娛樂場所高品質(zhì)社區(qū)有品牌的物業(yè)管理小區(qū)有園林風格，環(huán)境優(yōu)美有足夠的車位，人車分流健身服務、室外健身設施通風好、采光好結構舒適，功能完善外立面檔次高每層戶數(shù)少類2G3想在成都發(fā)展，想在那扎下根來給家人更好的環(huán)境保值、增值、投資買個房子自己享受交通順暢，公交、駕車方便靠近人工景觀，自然環(huán)境好

19、離工作的地方近離目前居住、熟悉的區(qū)域近高水平的物業(yè)管理高品質(zhì)社區(qū)樓房間距大視野較開闊照明舒適，有居家感 通風好，采光好結構舒適房屋隔音效果好類3C想擁有更大的房子目前的房屋條件差或周邊環(huán)境差自己和家人更好的享受生活離工作單位近交通順暢，公交、駕車方便房屋密度低，空氣質(zhì)量好靠近較好的醫(yī)院、學校、幼兒園有發(fā)展?jié)摿Ω咚降奈飿I(yè)管理樓間距大視野開闊，私密性好小區(qū)有園林風格，環(huán)境優(yōu)美良好的鄰里氛圍老幼活動場所多采光好、通風好高附加值，面積贈送多結構舒適，功能完善房屋朝向南面，景觀好類4T1想擁有更大的房子沒有自己的房子可以增值，保值與父母住得近或同住，照顧父母交通順暢，公交、駕車方便距離目前工作區(qū)域比較

20、近靠近健身、休閑、娛樂場所靠近大超市等生活設施高水平的物業(yè)管理樓房間距大視野較開闊高品質(zhì)社區(qū)小區(qū)內(nèi)照明舒適，有居家感房屋通風好、采光好戶型方正，好用房屋朝向景觀新城南客戶需求名稱購房動機土地屬性需求小區(qū)屬性需求房屋屬性需求類1中心區(qū)沒有自己的房子買個離工作單位更近房子想買個房子自己享受交通好，公交、駕車方便距離目前工作區(qū)域比較近有發(fā)展?jié)摿Ω咂焚|(zhì)社區(qū)高水平的物業(yè)管理樓房間距大，視野比較開闊足夠的車位，人車分流房屋通風好房屋采光好戶型方正，好用類2雙金光想在成都發(fā)展，在那扎根結婚，獨立目前房屋條件差或環(huán)境差自己和家人享受生活交通好，公交、駕車方便靠近公園等人工景觀生活便利，靠近生活設施高品質(zhì)社區(qū)高

21、水平的物業(yè)管理樓房間距大，視野比較開闊房屋通風好房屋采光好戶型方正，好用建筑外立面檔次高類3新城西想有更大的房子想在成都發(fā)展，在那扎根投資，增值，保值交通好，公交、駕車方便靠近公園等人工景觀離熟悉區(qū)域比較近小區(qū)里面樹木多，有園林風格高品質(zhì)社區(qū)高水平的物業(yè)管理通風好、采光好戶型方正，好用隔音效果好類4新城南目前房屋條件差或環(huán)境差想買個房子自己享受投資，增值 交通好，公交、駕車方便靠近公園等人工景觀，環(huán)境好靠近娛樂休閑，健身場所靠近比較好的學校和醫(yī) 院高品質(zhì)社區(qū)小區(qū)有園林風格，環(huán)境優(yōu)美有足夠的車位，人車分流健身服務、室外健身設施采光好、通風好舒適結構，功能完善每戶層數(shù)少公共部位舒適、檔次高目的客戶

22、特征T1中青年之家、青年持家、老年三代比例較高32%，19%，11%。這類客戶的教育程度不是很高高中以下38%，而且來自打工移民的比例較高30。70%初次置業(yè)，58%從事中等職業(yè)，2007年家庭平均年收入為8.8萬。平均遞增率為16%/年。T1客戶選擇的房屋面積相對較小，單價、總價也較低。在置業(yè)動機方面，思索經(jīng)濟要素較多。在土地屬性需求方面，有便利交通和接近文娛健身場所的需求。小區(qū)屬性方面強調(diào)健身文娛、生活配套。 以上信息來源：成都萬科2007年品類報告目的客戶 針對T1類客戶需求， 工程區(qū)域現(xiàn)實優(yōu)勢尚不明朗，主要表現(xiàn)為預期優(yōu)勢1、緊鄰在與極地海洋公園，周邊配套層級將更為豐富，西向景觀視野較好，景觀延伸面長。2、未來紅星路沿線開通，公交站點近，降低通勤本錢。3、共享地鐵、城南開展帶來的區(qū)域升值要素。 在城南區(qū)域、紅星路沿線、任務生活的青年之家、以及雙流本地青年持家客群，應是主要客戶來源。 新進入城市年輕任務族第四部分：產(chǎn)品建議差別化競爭定位 2、希望展現(xiàn)的工程價值特征： 輕松置業(yè)、高興生活、便利居家、質(zhì)量保證2提早展現(xiàn)未來設備A、展現(xiàn)性強的公交站臺預備1期開發(fā)大巴運營B、引入品牌健身會所提早展現(xiàn)并運營。C、提早引入社區(qū)超市、休閑類商業(yè)街區(qū) 1本工程最大利好就是城南整體國際化定位下的未來，需求充分做好提早展現(xiàn)未來前景，根據(jù)現(xiàn)有規(guī)劃條件，本工