萬達集團項目結(jié)算三審工作總結(jié)課件

1、關(guān)于萬達集團項目結(jié)算三審工作中反映出的部分共性問題的總結(jié)北京文新創(chuàng)展工程造價咨詢有限公司二零一零年二月二十三日 受大連萬達商業(yè)地產(chǎn)有限公司委托，北京文新創(chuàng)展工程造價咨詢有限公司自2009年9月起至今對萬達集團北京石景山、上海周浦、重慶南岸等20多個項目進行了結(jié)算復(fù)審（三審）工作。通過上述項目的復(fù)審，我司對其中所反映出的造價管理過程中的一些共性問題進行了簡單的歸納總結(jié)，供貴司參考。 以下各項內(nèi)容按形成結(jié)算審核最終金額的各要素發(fā)生的時間順序進行排列，以便供大家在造價控制的相應(yīng)各階段進行參考。引言一、合同訂立階段1、總分包的界面劃分問題問題：部分項目總分包的界面劃分不清，或未將上述信息在結(jié)算審核時及

2、時傳遞給審核單位，造成重復(fù)計量。案例1：包頭項目初審結(jié)果中“室外臺階”造價在總包工程結(jié)算范圍內(nèi)，總包及分包合同文件對此項均未作明確約定。我司認為此項由總包單位施工的可能性不大，經(jīng)查證落實，確定此項為分包施工范圍，審減約20萬元；案例2：重慶南岸項目大商業(yè)金街路面情況與案例1情況基本相同,審減約15萬元；一、合同訂立階段案例3：天津項目地區(qū)公司初審報告中外墻外保溫工程量按全部外墻面積計量，其中包括了石材墻面的外保溫。另外住宅部分的弱電橋架、公共部分燈具也按圖紙計入了總包結(jié)算。我司認為上述項目由總包單位施工的可能性不大，經(jīng)查證分包合同及調(diào)研落實，確定此項為分包施工范圍，審減約40萬元。一、合同訂立

3、階段建議：各項工程承包合約中應(yīng)對界面劃分作出明確約定，并做到表單固化。在進行任何一級審核前，均應(yīng)向?qū)徍藛挝惶峁┤椖康脑敿毜暮霞s劃分資料。一、合同訂立階段2、清單子目項目特征描述問題:問題：部分項目的項目特征描述、工程量計算規(guī)則等描述不嚴謹或不完善，結(jié)算時容易引起爭議。一、合同訂立階段案例1：上海周浦項目合同清單中雙軸、三軸攪拌樁的項目描述（“8字形”）與施工圖形態(tài)不符，地區(qū)公司初審時重復(fù)計量兩圓重疊處的工程量。三審此項審減金額約30萬元。案例2：合同清單中基礎(chǔ)土石方僅有基坑大開挖子目，未強調(diào)樁間土的歸類問題，部分項目要求樁間土方重新組價。濟南項目此項爭議涉及金額約80萬元。一、合同訂立階段案

4、例3：合同清單中閥門工作內(nèi)容的描述中要求DN70mm以上為法蘭連接，含一副法蘭，但未明確是否含法蘭的供應(yīng)及安裝，部分項目要求單獨計取法蘭的供應(yīng)或安裝費用，無錫項目此項審減金額約6萬元，天津項目此項審減金額約20萬元。一、合同訂立階段3、清單子目設(shè)定與項目所在地情況的配合問題問題：部分項目招標清單中子目的設(shè)立未能充分考慮各地區(qū)實際施工情況及定額體系不同所帶來的影響。當(dāng)清單描述與實際情況不能完全符合時，易發(fā)生爭議問題。一、合同訂立階段案例1：廣州白云項目依據(jù)設(shè)計要求使用了旋挖樁，而合同清單中基礎(chǔ)樁僅有鉆孔灌注樁子目，承包單位要求重新組價，涉及金額約70萬元；案例2：西安定額中地面素水泥漿為單獨計價

5、項目，而合同清單地面做法相應(yīng)子目描述中未明確是否包含素水泥漿單價，承包單位根據(jù)當(dāng)?shù)囟~規(guī)定要求增加素水泥漿費用，涉及金額約15萬元。一、合同訂立階段案例3：合同清單水表安裝工作內(nèi)容描述中未明確是否包含表前后閥門的供應(yīng)及安裝，北京、天津等地定額中水表安裝含表前后閥門的供應(yīng)及安裝費用，而武漢定額中水表前后閥門為單獨計價項目。武漢菱角湖項目承包單位根據(jù)當(dāng)?shù)囟~規(guī)定要求增加表前后閥門的費用，涉及金額約6萬元。一、合同訂立階段二、施工圖紙相關(guān)問題1、圖紙做法與交房標準的差異問題問題：目前存在兩種情況：一是部分項目直到竣工結(jié)算時仍然沒有出具明確和詳細的交房標準，這就造成了結(jié)算時缺乏依據(jù)，易產(chǎn)生混亂或扯皮的

6、現(xiàn)象；另一種情況是雖有明確的交房標準，地區(qū)公司初審時只按施工圖紙做法計量，未執(zhí)行交房標準。二、施工圖紙相關(guān)問題案例1：重慶南岸項目3組團電氣安裝工程圖紙標注所有戶內(nèi)配管、穿線及燈具安裝到位，而交房標準明確只有部分戶內(nèi)安裝到位，地區(qū)公司按圖紙標注全部計入，三審扣除此部分費用，審減約58萬元。案例2：無錫項目地區(qū)公司初審中戶內(nèi)部分燈具按圖示吸頂燈計入，而交房標準為裸燈頭。涉及金額約60萬元。建議：交房標準一定要于項目實施前期盡早出具，過程中修改應(yīng)及時進行更新，此項工作需嚴格做到程序化和表單固化。在任何一級審核開始前，均應(yīng)向?qū)徍藛挝惶峁┓蠈嶋H并經(jīng)各方確認的交房標準。二、施工圖紙相關(guān)問題二、施工圖紙

7、相關(guān)問題2、圖紙會審記錄的簽訂問題問題：根據(jù)合同專用條款關(guān)于變更免賠金額的規(guī)定：工程量清單單項子目變更增加或減少的金額人民幣2,000元整，增減超出部分按實計算。部分項目的圖紙會審中包含設(shè)計變更、洽商性質(zhì)內(nèi)容，項目公司初審時將其全部計入圖紙重計量。二、施工圖紙相關(guān)問題案例：唐山項目此項三審核減金額約6萬元，襄樊項目此項三審核減金額約3萬元，宜昌項目此項三審核減金額約5萬元。建議：在圖紙會審的簽訂中應(yīng)盡量做到不體現(xiàn)設(shè)計變更、洽商的內(nèi)容，已經(jīng)體現(xiàn)的在結(jié)算審核中要注意將此部分內(nèi)容剔除。二、施工圖紙相關(guān)問題3、圖紙登記問題問題：部分項目前后幾版施工圖均為同一版號，標注同一出圖時間，加上項目公司自身對圖

8、紙登記不嚴謹，造成對結(jié)算圖紙的認定困難及部分問題的重大爭議，最為突出的是二次結(jié)構(gòu)植筋是否應(yīng)由甲方承擔(dān)費用的問題，若建筑圖出圖時間晚于結(jié)構(gòu)相應(yīng)部位的施工時間，無預(yù)留鋼筋條件，后期為二次結(jié)構(gòu)植筋的費用應(yīng)由業(yè)主承擔(dān)；反之，植筋就屬于承包商的技術(shù)措施，業(yè)主無需負擔(dān)費用。由于圖紙登記的不到位，部分項目出現(xiàn)爭議情況。二、施工圖紙相關(guān)問題案例1：西安民樂園項目地區(qū)公司初審將二次植筋全部計入，因承包商無法提供建筑圖較結(jié)構(gòu)圖出圖滯后的依據(jù)，三審予以審減約70萬元；案例2：天津項目此項爭議金額約495萬元，地區(qū)公司初審報告中列為爭議項目。二、施工圖紙相關(guān)問題4、圖紙?zhí)峁﹩栴}問題：部分項目提供的結(jié)算圖紙版本與地區(qū)公

9、司結(jié)算或?qū)嶋H施工的圖紙版本不符，甚至有的項目不出具紙質(zhì)版圖紙僅有電子版圖紙，這種情況給結(jié)算審核工作造成了困難，也影響了審核效果。這個問題在大商業(yè)的機電及結(jié)構(gòu)的基礎(chǔ)部分表現(xiàn)地尤為突出。二、施工圖紙相關(guān)問題案例：唐山項目、上海周浦項目（僅指地下室部分）提供給三審計量的圖紙與地區(qū)公司結(jié)算圖紙版本不同。最初計量完成后發(fā)現(xiàn)雙方工程量差異比較大，后來發(fā)現(xiàn)是圖紙版本不同，三審公司到項目所在地后又重新開始計量。三、施工階段的管理1、工程實際做法與施工結(jié)算資料的一致性問題問題：至少有以下幾個方面因素會造成現(xiàn)場實際情況與施工結(jié)算資料描述不一致的情況：三、施工階段的管理圖紙所引用圖集做法或施工圖做法與目前工程實際已

10、經(jīng)脫節(jié)，如“天棚抹灰”的做法為大多數(shù)項目的圖紙或引用圖集所標注，而實際施工做法一般均為找補，刮耐水膩子；部分項目根據(jù)甲方指令取消施工圖紙裝修做法，（例如商鋪部分改為毛坯交房而取消初裝面層），而又未及時對這種未施項目簽訂減項洽商；洽商或圖紙上未明確約定尺寸，施工期間又未作明確記錄的內(nèi)容。三、施工階段的管理對于上述情況，若審核單位不能進行足夠的現(xiàn)場調(diào)查或缺乏工程經(jīng)驗，容易只按資料計量，造成結(jié)算結(jié)果的較大誤差。案例1：淮安項目天棚、墻面抹灰地區(qū)公司在初審計量時按圖紙做法全部計入，經(jīng)我司與項目公司工程部現(xiàn)場確認，天棚及部分墻面抹灰未施工，審減金額約400萬元；三、施工階段的管理案例2：武漢項目初審中按

11、交房標準做法要求，在圖紙重計量中計入全部天棚抹灰，經(jīng)我司與地區(qū)公司工程師現(xiàn)場核實，證實現(xiàn)場未做，涉及金額約400萬元；案例3：淮安項目圖紙中未明確衛(wèi)生間、廚房墻面防水的尺寸，地區(qū)公司初審計量時按通高計入，我司三審時通過調(diào)查落實，實際廚房墻面防水300mm高、衛(wèi)生間防水1800mm高，此項審減約200萬元；三、施工階段的管理案例4：唐山項目現(xiàn)場取消部分剪力墻與樓板交接處的暗梁，但各方未簽減項洽商。三審時發(fā)現(xiàn)此問題，補簽洽商。此項涉及金額約700萬元；案例5：關(guān)于兩種不同材質(zhì)墻體交接處設(shè)置鋼絲網(wǎng)的問題，一般要求不低于300mm。由于圖紙或規(guī)范未明確具體寬度數(shù)值，承包商報審時與實際施工情況經(jīng)常會出現(xiàn)

12、偏差。天津項目非入伙部分三審此項核減約17萬元；宜昌項目三審此項核減約60萬元。三、施工階段的管理2、暫定料值認價問題問題：依據(jù)合同，暫定料值認價應(yīng)只認主材價而非綜合單價；結(jié)算時應(yīng)只調(diào)整主材價格，并且差價僅計取稅金，不應(yīng)計取管理費、利潤等進行重新組價。案例：包頭項目初審中，暫定料值的認價與暫定價之差價計取了管理費、利潤，此項審減金額約10萬元。四、結(jié)算階段的原則把握1、清單子目的理解問題地區(qū)公司初審時對合同清單中子目的理解出入會造成審核結(jié)果的失誤，例如：問題a：總包招標文件中已明確規(guī)定鋼筋單價包含鋼筋的損耗、搭接，部分項目公司重復(fù)計取鋼筋搭接。案例1：寧波項目初審中計入鋼筋搭接工程量，涉及金額

13、約420萬元；四、結(jié)算階段的原則把握案例2：襄樊項目合同第267頁5.3條：“ 鋼筋的連接方式由承包商根據(jù)合同圖紙的設(shè)計要求自行考慮”，圖紙約定直徑為20mm以內(nèi)的鋼筋可采取搭接或電渣壓力焊的方式。地區(qū)公司初審中將直徑為12-18mm之間的鋼筋的電渣壓力焊單獨計價，我司認為此部分計價與招標文件的精神原則不符，是變相計取鋼筋搭接的費用。此項涉及爭議金額約200萬元。四、結(jié)算階段的原則把握問題b：有梁板模板套用清單子目的問題合同清單中“有梁板模板”子目的計量原則要求為包含板、梁的模板。案例：呼和浩特項目地區(qū)公司初審時主梁模板套用梁模板子目，我司認為根據(jù)合同約定，有梁板的梁、板模板均應(yīng)套用有梁板模板

14、子目。此項爭議涉及金額約170萬元。四、結(jié)算階段的原則把握問題c：基礎(chǔ)回填土與房心回填土子目套用區(qū)分問題基礎(chǔ)回填土是基槽或基坑施工基礎(chǔ)后進行的回填，一般指室外地坪以下回填部分；房心回填是為室內(nèi)外高差進行的回填，一般指室外地坪以上回填部分；樁承臺基礎(chǔ)的基礎(chǔ)梁之間的回填土方應(yīng)該屬于基礎(chǔ)回填土。案例：西安民樂園項目地區(qū)公司初審中把基礎(chǔ)梁之間的回填土套用房心回填子目，三審此項審減金額約30萬。四、結(jié)算階段的原則把握2、工程量計算規(guī)則把握的問題 萬達項目總包合同中工程量計算規(guī)則中既有自行設(shè)定的規(guī)則，也有部分項目參照國標清單等的計算原則執(zhí)行，結(jié)算時應(yīng)注意仔細區(qū)分。四、結(jié)算階段的原則把握問題a：“投標人須知

15、-經(jīng)濟標注意事項”中第19.1.1項規(guī)定：“本招標工程采用工程量清單計價方式。數(shù)量由招標人暫定，單價是在正常的施工條件下根據(jù)現(xiàn)行當(dāng)?shù)厥袌鰞r確定的綜合單價進行報價。工程量計算規(guī)則采用本次招標文件內(nèi)所附的工程量計算規(guī)則（詳見本招標文件第四部分工程基本要求中的計量基本要求）。在本招標文件內(nèi)所附的工程量計算規(guī)則內(nèi)沒有包括的項目，采用GB50500-2003的計算規(guī)則?！辈糠值貐^(qū)公司在工程量計算規(guī)則的把握上經(jīng)常忽視類似約定。四、結(jié)算階段的原則把握案例1：南京G77地塊，地區(qū)公司初審中單獨計量了套管工程量，我司認為根據(jù)國標清單，管道項目內(nèi)容含套管制作安裝，因此套管應(yīng)含在綜合單價里，不應(yīng)該單獨計取。此項三審

16、審減金額約45萬元。四、結(jié)算階段的原則把握案例2：南京G76、G77地塊項目地區(qū)公司初審中單獨計量了接線盒工程量，我司認為根據(jù)國標清單，電氣配管項目內(nèi)容含接線盒（葙）燈頭盒、開關(guān)盒、插座盒安裝，因此接線盒應(yīng)含在綜合單價里，不應(yīng)該單獨計取。此項三審審減金額約58萬元；福州金融街項目入伙部分類似項目審減金額約5萬元。四、結(jié)算階段的原則把握問題b：根據(jù)總包合同清單工程量計算規(guī)則，樓梯模板應(yīng)按水平投影面積計算。案例：福州金融街項目此項審減金額約10萬元。四、結(jié)算階段的原則把握3、費用計取問題問題a：基坑四大塊的超灌問題四大塊基坑支護樁、工程樁超灌按規(guī)范要求為不得低于500mm，合同清單的計量原則：按設(shè)

17、計圖示尺寸以鉆孔樁體積計算；依據(jù)合同要求，超灌部分不予計量。案例：天津項目支護樁、工程樁超灌審減金額約130萬元。四、結(jié)算階段的原則把握問題b：門窗收口問題合同中商務(wù)基本要求的1.3.5 條約定：“承包商還須負責(zé)對分包工程完工后的填補與修復(fù)工作，這類工作主要有如下幾項（但不限于此）：用水泥砂漿或其他相關(guān)材料填實因預(yù)留、預(yù)埋導(dǎo)致的建筑結(jié)構(gòu)之間的縫隙、孔洞；因承包商沒有或部分沒有完成的預(yù)留、預(yù)埋工作而導(dǎo)致的任何修補工作；修復(fù)所有受影響之工程，及完成其它一切有關(guān)土建工程的項目。”案例：天津項目此項爭議金額約1,000萬元，地區(qū)公司初審報告中列為爭議項目。四、結(jié)算階段的原則把握4、重復(fù)計價問題問題：由

18、于萬達項目總包結(jié)算均涉及圖紙重計量和洽商結(jié)算兩階段工作內(nèi)容，且施工過程中施工圖版本較多，審核過程中人員更換、資料交接不全等都易造成工作內(nèi)容重復(fù)計價，使審核結(jié)果出現(xiàn)較大誤差。四、結(jié)算階段的原則把握案例：北京石景山項目地區(qū)公司初審報告中將地下車庫頂板找平層、防水層及保護層在圖紙重計量和洽商變更兩部分結(jié)算中重復(fù)計量。此項三審審減金額約100萬元。四、結(jié)算階段的原則把握建議：若僅對某一階段的初審結(jié)果（例如：總包重計量）委托復(fù)審，也應(yīng)向復(fù)審公司提供本項目全部初審結(jié)果，已避免“各管一段”，結(jié)果產(chǎn)生重復(fù)計量的問題。四、結(jié)算階段的原則把握5、軟件使用問題問題：目前在結(jié)算審核過程中，各咨詢公司普遍采用廣聯(lián)達或其他軟件計算鋼筋工程量。由于萬達總包合同中對鋼筋搭接的特別約定，對于板分布鋼筋與板負筋的搭接、板上部溫度筋與板負筋的搭接的計量稍不注意就會產(chǎn)生