房地產(chǎn)報(bào)告戶型知識(shí)與戶型評(píng)價(jià)方式探討7月課件

1、戶型知識(shí)與戶型評(píng)價(jià)方式探討東莞中原 Dongguan.01.2012戶型知識(shí)與評(píng)價(jià)探討序戶型知識(shí)1戶型評(píng)價(jià)2戶型知識(shí)課程講授目的 向發(fā)展商、建筑設(shè)計(jì)院提出住宅戶型的建筑平面推介；評(píng)審戶型平面時(shí)，用中原特有的專業(yè)方法，對(duì)戶型方案提出評(píng)價(jià)意見或修改建議評(píng)價(jià) = 設(shè)計(jì)，設(shè)計(jì)或修改設(shè)計(jì)主要是建筑設(shè)計(jì)院的工作中國(guó)民居對(duì)朝向的選擇北回歸線以北：向北房終年無(wú)陽(yáng)光，選擇南向房是購(gòu)房前提；北回歸線以南：向南房冬日有陽(yáng)光，夏日無(wú)陽(yáng)光；向北房冬日無(wú)陽(yáng)光，夏日有陽(yáng)光，選擇南向房可以冬暖夏涼。南方沿海地區(qū)：寸土寸金、空調(diào)調(diào)溫、港島景觀，不講究朝向(十里銀灘、石梅灣）景觀與朝向選擇純就朝向而言，選擇建議：東南向 南向 西

2、南向 東向 東北向 北向 西向 西北向目前市場(chǎng)情況：自然景觀 朝向 小區(qū)景觀 海景、湖景、山景、高爾夫景 中心花園、組團(tuán)綠化第一篇 建筑平面分析建筑平面評(píng)價(jià)類型優(yōu)點(diǎn)缺點(diǎn)備注 點(diǎn)式可一梯多戶 1.容積率可充分利用2.建筑外立面富于變化3.室外管道便于安排4 . 便于戶型布置5 . 結(jié)構(gòu)穩(wěn)定性強(qiáng) 1.通風(fēng)差2.戶型間可能產(chǎn)生對(duì)視，影響私密性 1.高層建筑常采用2. 高密度居住區(qū)域或高地價(jià)住宅區(qū)多采用 板式一般一梯二戶1 .通風(fēng)采光好，易形成穿堂風(fēng)2 .朝向好，可做到戶戶向陽(yáng)3 . 私密性好1 .總平面布置呆板，顯得沒(méi)有檔次（兵營(yíng)式排列） 1. 多層較常使用2.大戶型高檔住宅采用 點(diǎn)式聯(lián)體一般用于一

3、梯四戶平面拼接1 .便于圍合布置，土地利用率高2 .部分戶型能南北通透3 .可做到戶戶向陽(yáng)1 .處理不好,易形成東西向房2 .圍合太死,對(duì)區(qū)內(nèi)通風(fēng)不利，且易形成回聲等噪音影響1 .南方城市較常用經(jīng)典平面推介（1）一梯八戶優(yōu)點(diǎn)缺點(diǎn)1.戶型方正,實(shí)用率高2.有陽(yáng)臺(tái)、凸窗3.各房采光理想4.北向二房、南向三房銷售壓力小1.東、西戶型廚房離大門較遠(yuǎn)2.電梯廳、消防樓梯不能通風(fēng)采光經(jīng)典平面推介（2）一梯八戶 優(yōu)點(diǎn) 缺點(diǎn)1.臥室、客廳采光通風(fēng)好2.每戶有陽(yáng)臺(tái)3.方正實(shí)用、通風(fēng)采光4.電梯廳、消防樓梯能通風(fēng)采光1.實(shí)用率較低2.北向、西向戶型可能成銷售難點(diǎn)（碧海藍(lán)天） ）經(jīng)典平面推介（3）一梯六戶 優(yōu)點(diǎn) 缺

4、點(diǎn)1.戶戶南向2.多數(shù)房間方正3.電梯廳、消防樓梯能通風(fēng)采光4. A、F戶型南北通透1. A、F、C、D戶型客廳欠方正 案例：香市1號(hào)（ 長(zhǎng)益花園）經(jīng)典平面推介（5）一梯四戶 優(yōu)點(diǎn) 缺點(diǎn)1.大部主要產(chǎn)品房間方正實(shí)用2.戶戶向南3.所有房間均能通風(fēng)采光4.戶戶有玄關(guān)5.人流通道互不干擾6.電銻廳、消防樓梯通風(fēng)采光1. 1、2戶型廚房不方正（無(wú)大礙）（廣州銀海大廈 ）經(jīng)典平面推介（4）一梯四戶 優(yōu)點(diǎn) 缺點(diǎn)1.所有房間方正實(shí)用2.戶戶向南3.所有房間均能通風(fēng)采光4. E、G戶型南北通透5.消防樓梯通風(fēng)采光1. E、G戶型客廳采光面較小2.無(wú)生活陽(yáng)臺(tái)（可添加）3.電梯廳不能通風(fēng)采光（ 百仕達(dá)花園 ）經(jīng)

5、典平面推介（6）一梯四戶 優(yōu)點(diǎn) 缺點(diǎn)1.所有房間方正實(shí)用2.戶戶向南、戶戶有陽(yáng)臺(tái)3.所有房間均能通風(fēng)采光4. A、D戶型南北通透5.電梯廳、消防電梯通風(fēng)采光1.實(shí)用率稍低2.管道外露影響建筑外立面3. C、B戶型餐廳較小經(jīng)典平面推介（7）一梯三戶 優(yōu)點(diǎn) 缺點(diǎn)1.戶戶南向2.后兩戶型南北通透3.所有房間方正實(shí)用4.電梯廳、消防樓梯通風(fēng)采光1.北二套房工作陽(yáng)臺(tái)與生活陽(yáng)臺(tái) 混用2.電梯廳間接通風(fēng)采光案例:森林湖經(jīng)典平面推介（8）一梯二戶 優(yōu)點(diǎn) 缺點(diǎn)1.戶戶南向、南北通透2.所有房間方正實(shí)用3.消防樓梯通風(fēng)采光1. 電梯廳不能通風(fēng)采光經(jīng)典平面推介（9）一梯二戶( 紫荊苑 ） 優(yōu)點(diǎn) 缺點(diǎn)1.戶戶南向、南

6、北通透2.所有房間方正實(shí)用3.餐廳獨(dú)立且通風(fēng)采光3.電梯廳、消防樓梯通風(fēng)采光1.對(duì)土地要求高（東西向有充足地塊條件）一梯二戶經(jīng)典平面推介（10）一梯十八戶 優(yōu)點(diǎn) 缺點(diǎn)1.一房、二房戶型所有房間方正實(shí)用,所有主人房采光充分，景觀面大2.所有房間均能自然通風(fēng)采光3.電梯廳、消防樓梯通風(fēng)采光1.一梯18戶,電梯的高峰期使用緊 張與環(huán)境的干擾可想而知2.單間戶型不方正布局：蛙型，外大內(nèi)小戶型評(píng)價(jià)專業(yè)標(biāo)準(zhǔn)人居標(biāo)準(zhǔn)民俗標(biāo)準(zhǔn)123住宅分類住宅戶型分類表（表1-1） 單位：戶型分類 戶 型 高 層 豪宅三房二廳一工三衛(wèi) 150 180四房二廳一工三衛(wèi) 200 240五房二廳一工多衛(wèi) 250 350 大戶型 二

7、房二廳二衛(wèi) 8 5 95三房二廳一工二衛(wèi) 130 150四房二廳一工二衛(wèi) 160 180 專業(yè)標(biāo)準(zhǔn)住宅分類住宅戶型分類表（表1-2） 單位：戶型分類 戶 型 高 層 中戶型 二房二廳一衛(wèi) 75 85 三房二廳一/二衛(wèi) 90 120 四房二廳二衛(wèi) 110 130 小戶型 一房一廳一衛(wèi) 35 45 二房一廳一衛(wèi) 55 65 三房二廳一衛(wèi) 70 80 專業(yè)標(biāo)準(zhǔn)住宅性能標(biāo)準(zhǔn)參考：建設(shè)部商品住宅性能認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn) 戶型性能標(biāo)準(zhǔn)豪宅大戶型中戶型小戶型 主臥室使用面積（ ）16 14 12 10 其它臥室使用面積 14 12 9 7 小臥室使用面積（） 12 10 8 7 客廳使用面積（） 30 25 12 10

8、 客廳開間（m）4.2 3.9 3.6 3.3 客廳實(shí)墻面長(zhǎng)度（m） 5 4.2 3 3 餐廳使用面積（）16 12 8 6 餐廳采光通風(fēng)狀況 采光通風(fēng) 采光通風(fēng) 生活陽(yáng)臺(tái)進(jìn)深（m） 1.5 1.5 1.5 1.2 專業(yè)標(biāo)準(zhǔn)住宅性能標(biāo)準(zhǔn)一 （ 表2-1）（套內(nèi)面積）住宅性能標(biāo)準(zhǔn)住宅性能標(biāo)準(zhǔn)一 （表2-2）（套內(nèi)面積） 戶型性能標(biāo)準(zhǔn)豪宅大戶型中戶型小戶型服務(wù)陽(yáng)臺(tái)進(jìn)深（m） 1.2 1.2 1.2 1.0 儲(chǔ)藏間使用面積（） 4 3 1廚房使用面積（） 8 6 4 3廚房?jī)魧挘╩） 2.1 1.8 1.8 1.5廚房廚具操作面長(zhǎng)（m） 3 2.7 2.4 2.1單間衛(wèi)生間使用面積（） 3.5 2雙

9、衛(wèi)生間總使用面積（） 8 7 6.5三衛(wèi)生間總使用面積（） 10 9層 高（m） 3.1 3.0 2.9 2.8 專業(yè)標(biāo)準(zhǔn)住宅戶型評(píng)價(jià)表住宅戶型評(píng)價(jià)戶型型號(hào)建筑面積 標(biāo)準(zhǔn)總體評(píng)價(jià)總評(píng)分戶型等級(jí)6棟2單元02四房二廳三衛(wèi) 大戶型 方正實(shí)用89良好評(píng)價(jià)序號(hào) 建筑面積 176標(biāo)準(zhǔn)參數(shù)評(píng)價(jià)參數(shù)評(píng)價(jià)意見權(quán)重評(píng)分 一專業(yè)性(40%)1客廳使用面積 m 25 28滿足要求 4 42客廳開間 m 3.9 4.8未滿足要求 3 2.4 20層高 m 3.0 3.0滿足要求 3 3 二合理性(50%)21總體評(píng)價(jià)戶型方正 4 4 49儲(chǔ)藏室位置得當(dāng),設(shè)置合理 1 1 三市場(chǎng)性(10%)50 可能存在的風(fēng)水問(wèn)題大門

10、不沖電梯門、不對(duì)長(zhǎng)走廊 1 1 56衛(wèi)生間不在戶型中央 2 2 四1戶型優(yōu)點(diǎn)戶型方正2實(shí)用率高 五1戶型缺點(diǎn)不滿足專業(yè)性評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)款項(xiàng)2可能存在的風(fēng)水問(wèn)題 六1修改建議修改不滿足標(biāo)準(zhǔn)款項(xiàng)2修改可能存在的風(fēng)水問(wèn)題住宅戶型評(píng)價(jià)表（表3） 專業(yè)標(biāo)準(zhǔn)專業(yè)標(biāo)準(zhǔn)人居標(biāo)準(zhǔn)民俗標(biāo)準(zhǔn)123市場(chǎng)對(duì)戶型的關(guān)注點(diǎn) 客戶在購(gòu)房時(shí)考慮居室各部分優(yōu)先順序客廳： 方正好用（面積、家私布置、布局等）主臥室：合理性（面積、采光）、私密性餐廳： 相對(duì)獨(dú)立，通風(fēng)采光廚房： 寬敞實(shí)用，有服務(wù)陽(yáng)臺(tái)衛(wèi)生間：便利性、隱蔽性次臥室：作書房、客房適宜陽(yáng)臺(tái)： 生活陽(yáng)臺(tái)的休閑、觀賞性在戶型評(píng)價(jià)時(shí)，要尊重這種市場(chǎng)需求，并據(jù)此有重點(diǎn)、有層次、有步驟地逐一

11、加以評(píng)價(jià)人居標(biāo)準(zhǔn)功能空間分類住宅的“七大”使用功能 起居、就餐、廚衛(wèi)、就寢 儲(chǔ)藏、工作學(xué)習(xí)、陽(yáng)臺(tái)住宅的“三類”空間 公共空間：客廳、餐廳、陽(yáng)臺(tái) 私密空間：臥室、書房、衣帽間 主臥衛(wèi)生間 服務(wù)空間：廚房、公用衛(wèi)生間 工人房、儲(chǔ)藏間 服務(wù)陽(yáng)臺(tái) 人居標(biāo)準(zhǔn) 功能分區(qū)合理 動(dòng)靜分區(qū) 活動(dòng)區(qū)和休息區(qū)分開動(dòng)區(qū) 客廳、餐廳和廚房 應(yīng)靠近入戶門設(shè)置 靜區(qū) 臥室 位置應(yīng)比較深入 動(dòng)區(qū)與靜區(qū)之間 衛(wèi)生間 方便使用，室內(nèi)交通線盡可能便捷 廳、室分設(shè)的戶型是戶型發(fā)展的主流方向 人居標(biāo)準(zhǔn)動(dòng)靜分區(qū)案例（1）躍式戶型最易實(shí)現(xiàn)“動(dòng)靜分區(qū)”動(dòng)區(qū)靜區(qū)人居標(biāo)準(zhǔn)動(dòng)靜分區(qū)案例（2）平面戶型也可以作到“動(dòng)靜分區(qū)”動(dòng)區(qū)靜區(qū)人居標(biāo)準(zhǔn)空間尺度合

12、理各功能空間尺度合理、舒適客廳：寬敞明亮、通風(fēng)，有好朝向、好景觀 開間不應(yīng)小于3.6米，寬深比不大于1：2 要留出擺放家具的穩(wěn)定空間 臥室：主臥：應(yīng)具有好的朝向,開間應(yīng)不小于3米, 面積應(yīng)大于12, 且應(yīng)帶有主衛(wèi)生間 次臥：面積應(yīng)不小于8餐廳：餐廳和客廳宜相對(duì)獨(dú)立既有關(guān)系又有分隔廚房：廚房應(yīng)緊鄰餐廳，宜帶一服務(wù)性陽(yáng)臺(tái)衛(wèi)生間：凈寬不宜小于1.6米陽(yáng)臺(tái)：保證客廳有良好的視野，采光欄板最好做成 全透明或半透明人居標(biāo)準(zhǔn)空間比例失當(dāng)案例客廳、進(jìn)深太大，空間比例失當(dāng)，形成面積浪費(fèi)人居標(biāo)準(zhǔn)3900面積比例適宜 除了大戶型豪宅以外，如何經(jīng)濟(jì)、有效地安排各功能房的面積、比例、關(guān)系，是戶型設(shè)計(jì)、評(píng)價(jià)中應(yīng)關(guān)注的主題

13、之一各房室具有與其戶型相匹配的比例大戶型不應(yīng)出現(xiàn)過(guò)小房間主臥應(yīng)明顯大于次臥人居標(biāo)準(zhǔn)房室比例失當(dāng)案例（1）廚房面積過(guò)大(13 )，比次臥室大得多，甚至大過(guò)主臥面積。而小臥室僅7 。人居標(biāo)準(zhǔn)房室比例均衡案例（1）113平米,四室兩廳兩衛(wèi);2臥室開間2.9米,空中花園2.6米開間,比例均衡。人居標(biāo)準(zhǔn)案例:江南第一城82#01單元01房各房室合理性要求（1） 客廳空間獨(dú)立 客廳開口不易過(guò)多 要有兩面完整的墻 方正開闊 方正完整，是實(shí)用的布局 開間至少應(yīng)大于3.6米，但開間不宜大于5米 長(zhǎng)寬比不應(yīng)失調(diào) 深度開間比不宜大于2：1入口設(shè)玄關(guān) 入戶門廳（玄關(guān)）是住宅內(nèi)外的空間過(guò)渡 避免廳內(nèi)被外人一目了然，保障

14、私密性 人居標(biāo)準(zhǔn)客廳開口過(guò)多案例客廳開口過(guò)多，使客廳很多面積成為公共交通面積，不易布置家具人居標(biāo)準(zhǔn)各房室合理性要求（2）餐廳 相對(duì)獨(dú)立 餐廳和客廳空間宜相對(duì)獨(dú)立 餐廳和客廳既有關(guān)系又有分隔 餐廳至少要有兩面夾一角 與廚房應(yīng)有關(guān)聯(lián)又獨(dú)立成區(qū) 西式廚房與餐廳在空間上可以實(shí)現(xiàn)一體化 人居標(biāo)準(zhǔn)餐廳不獨(dú)立案例(1)上圖客廳與餐廳分區(qū)不明顯，餐廳成為過(guò)道幾乎沒(méi)有辦法利用；客廳的形狀不利于家具的擺放。廚房位置使客廳顯得更加局促下圖經(jīng)修改后既有玄關(guān)有使餐廳相對(duì)獨(dú)立人居標(biāo)準(zhǔn)餐廳不占角案例餐廳雖然與客廳形成明顯分區(qū)，但餐廳不占一角(兩面墻夾角)，周邊門開口過(guò)多，幾乎成為過(guò)道，不便使用。人居標(biāo)準(zhǔn)餐廳占角案例餐廳占一

15、角(兩面墻夾角)，空間相對(duì)獨(dú)立，便于使用人居標(biāo)準(zhǔn)西式廚房改善餐廳案例上圖采用中式廚房，餐廳采光較差下圖采用西式廚房，廚房與餐廳在空間上實(shí)現(xiàn)了一體化，改善了餐廳空間和采光條件人居標(biāo)準(zhǔn)各房室合理性要求（3）廚房 應(yīng)靠近餐廳 離大門不要太遠(yuǎn)（進(jìn)出雜物多）直接對(duì)外采光通風(fēng) 廚具按洗、切、燒的順序合理布置 有一定長(zhǎng)度的柜臺(tái)擺放電器，煤氣灶，洗菜盆等設(shè)備 廚、廁最好不要做緊鄰 人居標(biāo)準(zhǔn)各房室合理性要求（4）主臥室 擴(kuò)大主臥室的面積，房間進(jìn)深可以適當(dāng)增 加最好有好的朝向 （南向），比客廳的南向要求更甚大戶型的主臥室應(yīng)帶一個(gè)專用衛(wèi)生間 進(jìn)入式衣帽間（WALKINCLOSET）的出現(xiàn)，使主臥室布局更為靈活，近年

16、成為流行趨勢(shì) 次臥室 次臥室的面積宜大于10按照生活起居方便的要求，臥室位置要求深一些 人居標(biāo)準(zhǔn)各房室合理性要求（5）衛(wèi)生間 應(yīng)有明窗通風(fēng)和采光 公共衛(wèi)生間為廁浴分離、干濕分離，以利于清潔衛(wèi)生和使用上的便利僅有一個(gè)衛(wèi)生間，則衛(wèi)生間與主臥室的位置要近，避免不必要的穿堂越室儲(chǔ)藏室（工人房） 對(duì)于面積標(biāo)準(zhǔn)較高的戶型應(yīng)設(shè)儲(chǔ)蓄空間 全封閉獨(dú)立進(jìn)入式空間，面積在3平方米以上陽(yáng)臺(tái)（也稱“露臺(tái)”） 保證客廳有良好的視野和采光 客廳不設(shè)陽(yáng)臺(tái)，而在主臥設(shè)陽(yáng)臺(tái)，則生活中的晾衣、休閑將通過(guò)主人的臥室，會(huì)干擾主人的私密性 人居標(biāo)準(zhǔn)專業(yè)標(biāo)準(zhǔn)人居標(biāo)準(zhǔn)民俗標(biāo)準(zhǔn)123尊重市場(chǎng)研究民俗風(fēng)水的市場(chǎng)性 廣東沿海一帶，包括潮汕人、福建

17、人，對(duì)住宅的選擇，無(wú)論是城市、農(nóng)村都極信風(fēng)水，山區(qū)尤甚尊重而不迷信 市場(chǎng)中，為數(shù)不少的客戶在講究“風(fēng)水”，從研究客戶 的購(gòu)房心理與行為著手，我們不得不研討居家風(fēng)水評(píng)價(jià)戶型可能存在的風(fēng)水問(wèn)題 順應(yīng)市場(chǎng)需求，作為一個(gè)評(píng)審戶型的一個(gè)環(huán)節(jié)，使講究風(fēng)水的客戶選擇到理想戶型民俗標(biāo)準(zhǔn)戶外不良風(fēng)水現(xiàn)象住宅朝向忌諱有道路直沖本戶型 (御園)有建筑墻角正對(duì)本戶型 (森林湖)有桿正對(duì)本戶型 (江南第一城)有兩棟夾逢對(duì)者本戶型 (森林湖)有天橋斜過(guò)本戶型 (外灘8號(hào)) 窗外見墳場(chǎng) (御泉香山)對(duì)著教堂、廟宇對(duì)著醫(yī)院對(duì)著警署民俗標(biāo)準(zhǔn)戶型風(fēng)水評(píng)價(jià)要素陽(yáng)宅二要門房門 大門在戶型設(shè)計(jì)中應(yīng)講究避讓 大門正對(duì)電梯或樓梯是犯沖大門

18、口直對(duì)長(zhǎng)走廊是沖煞 大門不能正對(duì)廁門大門不直對(duì)客廳落地門窗 廁所的門不與廚房的門相對(duì) 其它門盡量不相對(duì)民俗標(biāo)準(zhǔn)典型門沖案例(1)B戶型大門直對(duì)電梯門，A戶型大門直對(duì)消防樓梯門，在銷售中可能會(huì)引起講究風(fēng)水客戶的不認(rèn)同民俗標(biāo)準(zhǔn)典型門沖案例(2)典型“葫蘆串”戶型，私隱性較差民俗標(biāo)準(zhǔn)富通天邑灣6-9#樓03號(hào)房B2戶型2室2廳1衛(wèi)典型門沖案例(3)主衛(wèi)門直沖主臥床不妥民俗標(biāo)準(zhǔn)設(shè)玄關(guān)案例在建筑設(shè)計(jì)中設(shè)置玄關(guān)，自然解決“門沖”問(wèn)題民俗標(biāo)準(zhǔn)門沖修改案例玄關(guān)可在裝修時(shí)設(shè)置民俗標(biāo)準(zhǔn)大門不對(duì)客廳門窗案例港商開發(fā)的城市綠洲花園注意風(fēng)水忌諱大門不直對(duì)客廳門窗（蓄氣）民俗標(biāo)準(zhǔn)戶型風(fēng)水評(píng)價(jià)要素房詳見住宅戶型分析方法之四

19、：評(píng)價(jià)戶型可能存在的風(fēng)水問(wèn)題“橫梁壓頂”不利民俗標(biāo)準(zhǔn)Thanks for your attentionWish you a good day!優(yōu)秀戶型賞析東莞中原 劉樹新 DongGuan.01.2012PART1CHAP 1 戶型優(yōu)點(diǎn)規(guī)律性描述CHAP 2 創(chuàng)新戶型亮點(diǎn)解析CHAP 1全明設(shè)計(jì)南北通透設(shè)計(jì)戶型結(jié)構(gòu)方正合理，浪費(fèi)面積少各功能空間尺度合理各功能空間布局合理戶型功能性設(shè)計(jì)戶型優(yōu)點(diǎn)規(guī)律性闡述全明設(shè)計(jì)一般邊套均能做到全明設(shè)計(jì)，中間套往往會(huì)通過(guò)局部空間的內(nèi)凹來(lái)實(shí)現(xiàn)部分空間的采光。戶型優(yōu)點(diǎn)規(guī)律性闡述南北通透設(shè)計(jì)東莞濕度較高的氣候特點(diǎn)使得人們對(duì)通風(fēng)采光的要求很高，往往將此作為評(píng)價(jià)戶型優(yōu)劣的指

20、標(biāo)之一。板樓和點(diǎn)樓里的邊套基本能做到南北通風(fēng)，而點(diǎn)樓里的中間套則無(wú)法避免南北透風(fēng)的問(wèn)題，這類戶型受歡迎的程度較低，開發(fā)商往往通過(guò)定價(jià)策略來(lái)促進(jìn)這部分戶型的消化。A1A1戶型北側(cè)為消防梯等公共空間，無(wú)法避免南北通透問(wèn)題戶型優(yōu)點(diǎn)規(guī)律性闡述戶型結(jié)構(gòu)方正合理，浪費(fèi)面積少戶型設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)方正，盡量避免墻銳角，這些空間較難利用，會(huì)造成面積浪費(fèi)。過(guò)道等過(guò)度空間面積應(yīng)合理，不應(yīng)過(guò)多，造成面積浪費(fèi)。案例:御泉香山戶型優(yōu)點(diǎn)規(guī)律性闡述各功能空間尺度合理空間尺度是評(píng)價(jià)戶型優(yōu)劣性重要指標(biāo)，且不同戶型在空間尺度上的要求不一樣。對(duì)于90方左右的緊湊型戶型來(lái)說(shuō)，應(yīng)保證各空間的均好性，滿足使用上的基本要求。如：臥室開間最好不小于3

21、米；衛(wèi)生間面積不小于4平米；廚房面積不小于5平米等。對(duì)于160方以上的舒適戶型來(lái)說(shuō)，在保證各空間功能的前提下，還要保證客戶對(duì)于尊貴感、居住的舒適度等的追求。如客廳開間不小于4.2米；主臥開間不小于3.9米，面積不下于15平米等。合理的開間進(jìn)深比。一般進(jìn)深的長(zhǎng)度不應(yīng)大于開間長(zhǎng)度兩倍。進(jìn)深過(guò)長(zhǎng)會(huì)造成內(nèi)部空間采光和通風(fēng)問(wèn)題，短進(jìn)深、大開間常常也代表著戶型的舒適度。戶型優(yōu)點(diǎn)規(guī)律性闡述各功能空間布局合理關(guān)聯(lián)性空間設(shè)計(jì)在一起，避免相互穿越時(shí)的干擾動(dòng)靜分區(qū)合理。動(dòng)空間：廚房、餐廳、客廳等，靜空間如臥室、書房等。廚房和餐廳應(yīng)設(shè)計(jì)在一起。主臥、書房、主衛(wèi)、衣柜等主人活動(dòng)空間在一起。舒適戶型有傭人空間的，主人空間

22、與傭人空間應(yīng)適度分離。戶型優(yōu)點(diǎn)規(guī)律性闡述戶型功能性設(shè)計(jì)對(duì)于中小戶型，往往由于面積的限制，無(wú)法保證戶型功能的完備，造成部分功能的缺失。對(duì)于中小戶型而言，在現(xiàn)有面積條件下，保持各空能空間合理的尺度是第一位的。目前中小戶型功能設(shè)計(jì)上的亮點(diǎn)主要是休閑陽(yáng)臺(tái)和生活陽(yáng)臺(tái)雙陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)，衛(wèi)生間的干濕分離。對(duì)于舒適戶型或豪華戶型，則需要考慮戶型功能的完備。獨(dú)立儲(chǔ)藏空間的設(shè)計(jì)。四房戶型至少配置2個(gè)衛(wèi)生間。主臥獨(dú)立走入式衣柜設(shè)計(jì)。180方以上豪華戶型可設(shè)計(jì)保姆房。休閑陽(yáng)臺(tái)和生活陽(yáng)臺(tái)雙陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)衛(wèi)生間的干濕分離入戶方式CHAP 2借景和增加采光面灰空間設(shè)計(jì)過(guò)度空間設(shè)計(jì)戶型亮點(diǎn)解析入戶方式入戶方式設(shè)計(jì)，一是保證私密性，二是方便進(jìn)門后換鞋、放置雨傘等簡(jiǎn)單事宜可設(shè)置獨(dú)立的玄關(guān)設(shè)計(jì)入戶花園無(wú)玄關(guān)入戶方式設(shè)計(jì)（戶型結(jié)構(gòu)上無(wú)法滿足設(shè)置玄關(guān)或小戶型面積不允許）戶型亮點(diǎn)解析入戶方式獨(dú)立玄關(guān)設(shè)計(jì)戶型亮點(diǎn)解析入戶方式入戶花園設(shè)計(jì)戶型亮點(diǎn)解析入戶方式無(wú)玄關(guān)入戶方式設(shè)計(jì)：視線終點(diǎn)可設(shè)計(jì)墻壁、飾品等，而避免直接對(duì)戶內(nèi)門。景觀電梯設(shè)計(jì)戶型亮點(diǎn)解析借景及增加采光面案例：東莞尚書院、深圳世紀(jì)村、中信紅樹灣戶型亮點(diǎn)解析灰空間設(shè)計(jì)灰空間主要是指入戶花園、露臺(tái)等不計(jì)算建筑面積的空間（注：目前入戶花園已政策受限），為了解決中小戶型面積不足而采取的對(duì)策。奇數(shù)層錯(cuò)位的入戶花園設(shè)計(jì)偶數(shù)層戶型亮點(diǎn)解析過(guò)度空間設(shè)計(jì)部分戶型由于用地指標(biāo)的限制和經(jīng)濟(jì)性的考慮，