阜陽寶龍城市廣場階段性匯報(bào)課件

1、阜陽寶龍城市廣場階段性匯報(bào)營銷安排時(shí)間軸周來訪客戶分析截止至11月16日，共計(jì)到訪5694組客戶。9月底拓客全面啟動，戶外廣告出街，客戶量迅速增加，10月1日，現(xiàn)場火車頭營銷中心開放，配合大型恐龍展，迅速聚客，進(jìn)入十一月客戶上訪量逐漸趨于平穩(wěn)。截止2014年11月19日，累計(jì)辦卡1875組，其中住宅1297組，商鋪575組。辦卡客戶分析第一部分 阜陽房地產(chǎn)市場概述供需關(guān)系2014年受整體市場影響，成交量受到一定影響，成交價(jià)格大幅度下滑，按照往年供應(yīng)情況分析，預(yù)計(jì)2015年1-2月市場供應(yīng)量將大幅度增加。2014年以來隨著萬達(dá)的入市，市場整體商業(yè)供應(yīng)量有較大幅度的增長，受低價(jià)商鋪價(jià)格影響，整體市

2、場價(jià)格較為平穩(wěn)。供需關(guān)系2014年住宅成交套數(shù)較2013年同比均出現(xiàn)不同程度的下滑，各樓盤成交量不同程度受整體市場影響數(shù)據(jù)對比截至2014年10月31日，市場總體可售面積205.3萬，住宅可售面積82.36萬，住宅去化周期6.9個(gè)月，商業(yè)存量較大，對后期入市商業(yè)價(jià)格有一定影響。市場存量第二部分 典型項(xiàng)目分析區(qū)域樓盤狀態(tài)樓盤名稱總建面（萬）單價(jià)（元/）主力戶型后期可售（萬）城南新區(qū)快速推盤萬達(dá)廣場70680087-11815海亮御府29530086-1068在售錦華第一郡35620085（2+1）、93-104（3+1）26天英寶鼎花苑10.7550080-87兩房、97-120三房5周期長天瑞

3、名城41610082-11112御景嘉苑23580080-140 5尾盤森活印象155800住宅尾盤銷售，部分商業(yè)在售，整體處于清盤狀態(tài)10正基首府266200置誠公館106300天筑香城106100海亮華府87000（精裝）易景國際706800即將入市項(xiàng)目恒拓項(xiàng)目3/3一涵溫莎公館70/30本項(xiàng)目75/55合計(jì)169目前阜陽城南新區(qū)在售及即將入市項(xiàng)目后期整體可售面積近200萬，加上即將入市土地，未來市場總體供應(yīng)量較大。城南市場格局規(guī)模占地242畝，建筑面積約70萬，住宅約31萬 位置潁州南路與淮河路交口物業(yè)類型大型購物中心、室外步行街、公寓、酒店、高檔住宅目前在售93、124、132 銷售均

4、價(jià)在售優(yōu)惠后6500元/平米剩余體量住宅3棟樓未推售，剩余約1000套，商鋪剩余約3萬15萬平米的大型購物中心、7.5萬平米的室外步行街和沿街商鋪，6萬平米的多功能高級商務(wù)公寓，約3萬平米的高級酒店以及約31萬平米的住宅群。典型項(xiàng)目（萬達(dá)廣場）未開盤在售住宅4#、8#的住宅，均價(jià)為6500元/。在售精裝公寓2#，均價(jià)為7200元/。9#正在認(rèn)籌，11月22日開盤。目前萬達(dá)商業(yè)示范區(qū)已包裝完成。萬達(dá)華府住宅實(shí)際合同成交價(jià)樣本：8#1902 成交價(jià) 98.32 6933元/ 8#1601 成交價(jià) 132.04 6514元/8#2101 成交價(jià) 132.04 6604元/8#2303 成交價(jià) 122

5、.15 6905元/8#2303 成交價(jià) 122.15 6905元/7#502 成交價(jià) 98.40 6155元/7#1202 成交價(jià) 87.95 6492元/典型項(xiàng)目（萬達(dá)廣場）商業(yè)十字街：1+2F商鋪 成交價(jià)20000-25000元/ 1F商鋪 成交價(jià)25000-30000元/ 2F商鋪 成交價(jià)12000-18000元/商業(yè)金街（環(huán)購物中心） ： 1F商鋪 成交價(jià)31000-33000元/ 2F商鋪 成交價(jià)19000-27000元/ 典型項(xiàng)目（萬達(dá)廣場）典型項(xiàng)目（錦華第一郡）規(guī)模35.4萬平方，25棟高層建筑 位置阜陽市阜王路南新武警支隊(duì)東側(cè) （距離本項(xiàng)目最近的項(xiàng)目）戶型85、93、94、1

6、01、105、127 銷售均價(jià)6200元/銷售情況該項(xiàng)目檔次較低，去化速度較慢，2013年11月開盤至今，銷售約550套在售二期典型項(xiàng)目（錦華第一郡）20#2201面積：126.73表價(jià)：6688元/總價(jià)：847570元每平米立減100元認(rèn)購減15000元按揭99折折后單價(jià)：6404元/20#1502面積：85.35表價(jià)：6428元/總價(jià)：548629元每平米立減100元認(rèn)購減15000元按揭99折折后單價(jià)：6090元/17#1603面積：94.08表價(jià)：6388元/總價(jià)：600983元每平米立減100元認(rèn)購減15000元按揭99折折后單價(jià)：6067元/規(guī)模29萬（31棟，15層，容積率2.0

7、）位置潁州區(qū)南京路與卜子?xùn)|路交叉口戶型78、87、97、101、107（2+2）、117（3+1） 銷售均價(jià)5300元/推售量目前剩余5棟樓未售，約6萬住宅、 約2萬商業(yè)屬性定位締造阜城美宅典范 推廣語帝景人生 府御天下城南稀缺低密度樓盤，品牌房企、創(chuàng)新產(chǎn)品（贈送面積多），高規(guī)格實(shí)景示范區(qū)未售未售未售未售未售典型項(xiàng)目（海亮御府）典型項(xiàng)目（海亮御府）現(xiàn)每天推出5套特價(jià)房，均價(jià)4888元/，目前在售23#、28#、29#，面積在87、117、127，均價(jià)在5300元/。 十一月啟動“全民經(jīng)紀(jì)人”，成為海亮合伙人，500元購物卡。27#803面積：91.45單價(jià)：5468元/認(rèn)購2萬抵3萬訂房交2萬

8、抵3萬，一次性付清或按揭均享受95.55%折實(shí)收均價(jià)：5120元/9層105四房特價(jià)4918元/典型項(xiàng)目（七彩世界歡樂城）規(guī)模27.9 萬位置西二環(huán)，阜南路與清河路交匯處物業(yè)類型購物中心、公寓、辦公、住宅戶型82-111 （2+1、3+1）開盤11月15日開盤，5980元/，蓄客6個(gè)月，推出1、2、3、5、6#棟樓600套房源，銷售約150套面積：93.15樓層：21層表價(jià)：6046元/總價(jià)：563184元折扣：交1000元抵10000元，2000元購房抵用券，一次性97，按揭98折 折后單價(jià)（按揭）：5808元/典型項(xiàng)目（七彩世界歡樂城）面積：112.85樓層：19層表價(jià)：6266元/總價(jià)：

9、707118元折扣：交1000元抵10000元，2000元購房抵用券，一次性97，按揭98折 折后單價(jià)（按揭）：6045元/典型項(xiàng)目（七彩世界歡樂城） 市場觀望情緒濃厚； 各主力項(xiàng)目銷售不力，去化緩慢，紛紛打出特價(jià)廣告，影響市場信心； 新進(jìn)入市場項(xiàng)目開發(fā)速度加快，搶客手段層出不窮。競爭市場總結(jié)第三部分 下階段營銷思路拓客安排團(tuán)購客戶：12月，出臺團(tuán)購政策，最后一輪拓展，開始“收網(wǎng)行動”。市區(qū)：結(jié)合營銷中心及展示區(qū)開放和即將開盤兩個(gè)重要營銷節(jié)點(diǎn)，大力拓展?jié)}州區(qū)。下轄縣城及鄉(xiāng)鎮(zhèn)：結(jié)合營銷中心及展示區(qū)開放和即將開盤兩個(gè)重要營銷節(jié)點(diǎn)，大力拓展阜南、臨泉以及南部、西部重點(diǎn)鄉(xiāng)鎮(zhèn)。價(jià)格釋放節(jié)奏安排11月15

10、日-12月15日，結(jié)合“老帶新、籌帶籌”活動，進(jìn)行初步客戶心理價(jià)格和房源需求排摸；12月15日啟動認(rèn)大籌（比原計(jì)劃提前15天），提前升級客戶，確保樣板房、營銷中心開放后順利接待客戶，并釋放初步價(jià)格區(qū)間，進(jìn)行客戶疏導(dǎo)和價(jià)格測試；1月中上旬，根據(jù)第二輪價(jià)格測試和房源落位，釋放更為精確的價(jià)格信息，落定客戶。銷售節(jié)奏安排背景分析：擬定開盤的1月份正處于寒冬臘月時(shí)節(jié)，阜陽市區(qū)暫時(shí)缺乏可容納3000人以上可供暖的場所。首次開盤計(jì)劃按如下3個(gè)階段安排：住宅團(tuán)購客戶先選房時(shí)間：1月5日-10日；地點(diǎn)：計(jì)劃于豪生酒店內(nèi)；形式：在指定樓棟內(nèi)（暫定2號樓和5號樓西單元共計(jì)約400套），搖號選房，參與選房客戶給予額外

11、2%-3%優(yōu)惠。商鋪開盤時(shí)間：住宅開盤一周前；地點(diǎn)：計(jì)劃于豪生酒店內(nèi)；形式：購買5套以上者最優(yōu)先，購買2-4套者次之，購買單套者最末，計(jì)劃按順序選鋪。銷售節(jié)奏安排住宅公開開盤時(shí)間：暫定1月17日；地點(diǎn)：計(jì)劃于體育館內(nèi)（消防未驗(yàn)收，需協(xié)調(diào)；供暖設(shè)備未調(diào)試，能否供暖待定）；形式：搖號選房。推廣及活動安排 12月15日，客戶升級暨認(rèn)籌活動； 12月18日-1月1日，緊緊圍繞示范區(qū)開放活動為主題展開推廣和活動； 1月1日-1月18日，為開盤預(yù)熱造勢，以即將開盤為核心主題； 1月18日后，以開盤熱銷為主題，為二次開盤蓄客。第四部分 價(jià)格體系構(gòu)想1#樓棟差：0樓棟差：100樓棟差：400樓棟差：600樓棟

12、差：800樓棟差：200樓棟差：3002#6#7#5#10#11#樓棟差價(jià)結(jié)合臨路狀況、景觀配置、樓間距等因素綜合考慮得出。面積1期可售套數(shù)目前登記客戶量需求供應(yīng)比A981911.95 B5282440.46 C331700.21 D3983560.89 E3005011.67 F32912.84 G34852.50 合計(jì)1721以上需求量含客戶多個(gè)選擇的數(shù)量，故登記客戶量總數(shù)大于辦卡數(shù)量。根據(jù)客戶需求與可售房源套數(shù)比例以及各戶型在平面中的位置，在不考慮樓棟位置及朝向的前提下，確定價(jià)格順序?yàn)椋篏 F A E D B CA+B+C+D+D+C+B+AE+B+C+D+D+C+B+EE+B+C+D+

13、D+C+B+EE+B+C+D+D+C+B+EE+B+B+GF+B+B+D+D+B+B+AE+B+C+D+D+C+B+E樓棟差價(jià)8 7 6 5 4 3 2 1 1號樓0 ABCDDCBA戶型差價(jià)400 100 150 450 450 250 200 600 戶型+樓棟差價(jià)400 100 150 450 450 250 200 600 2號樓100 EBCDDCBE戶型差價(jià)200 200 250 450 450 350 300 500 戶型+樓棟差價(jià)300 300 350 550 550 450 400 600 5號樓700 EBCDDCBE戶型差價(jià)200 150 200 450 450 300

14、250 500 戶型+樓棟差價(jià)900 850 900 1150 1150 1000 950 1200 6號樓300 EBCDDCBE戶型差價(jià)200 150 200 450 450 250 200 400 戶型+樓棟差價(jià)500 450 500 750 750 550 500 700 7號樓400 EBBG戶型差價(jià)400 100 100 700 戶型+樓棟差價(jià)800 500 500 1100 10號樓200 FBBDDBBA戶型差價(jià)500 150 150 450 450 200 200 600 戶型+樓棟差價(jià)700 350 350 650 650 400 400 800 11號樓300 EBCDDCBE戶型差價(jià)200 150 200 450 450 200 150 400 戶型+樓棟差價(jià)500 450 500 750 750 500 450 700 階段時(shí)間繳納金額優(yōu)惠金額入寶龍會10月4日-12月31日1000 10000 會員升級，正式認(rèn)籌12月15日-開盤前10000 10000 “老帶新”前置優(yōu)惠11月15日-12月31日2000 開盤優(yōu)惠1%15日內(nèi)按時(shí)簽約優(yōu)惠0.5%按揭額外優(yōu)惠0 一次性付款額外優(yōu)惠1%團(tuán)購額外優(yōu)惠正式開盤前額外2%優(yōu)惠合計(jì)按揭付款22000+A*1.5%一次性付款22000