策劃總監(jiān)工具書ppt課件

1、Hopefluent Real Properties合富謀劃總監(jiān)工具書融入才干影響PART1 概述“謀劃縮寫為“S.P，即“strategy和“plan的縮寫。 戰(zhàn)略、戰(zhàn)略方案、規(guī)劃策 劃孫子兵法“策之而知得失之計(jì)策：策度、籌算。是指仔細(xì)分析判別，明確對(duì)峙雙方的優(yōu)劣長(zhǎng)短?！拔也挥麘?zhàn)，劃地而守之，敵不得與我戰(zhàn)者，乖其所之也劃：得當(dāng)?shù)姆椒āＪ侵复胧┑梅ǎ闪顢撤礁膭?dòng)進(jìn)攻方向它的特點(diǎn)就是人們把一些很少聯(lián)絡(luò)在一同但存在一定內(nèi)在聯(lián)絡(luò)的事物發(fā)明性地銜接組合起來，構(gòu)成一個(gè)新的事物。謀劃 不是簡(jiǎn)單地對(duì)事物進(jìn)展組接，而是根據(jù)曾經(jīng)存在的事物，并按照一定的原那么和方式將他們組合銜接成一個(gè)新事物，超越其原有價(jià)值。 謀

2、劃勝利的謀劃 ：發(fā)明性地組合利用 【 信息資源專業(yè) 】 謀劃 是人們突破常規(guī)的思想，以創(chuàng)新的方式對(duì)事物進(jìn)展統(tǒng)籌和規(guī)劃。 謀劃是一種程序，在本質(zhì)上是一種運(yùn)用腦力的理性行為。房地產(chǎn)開展謀劃：經(jīng)過對(duì)開展環(huán)境理性的分析判別，為房地產(chǎn) 開展運(yùn)營提出創(chuàng)新的方式和科學(xué)合理的決策 根據(jù)。哈佛企業(yè)管理叢書編輯委員會(huì)關(guān)于“謀劃的定義 PART2 房地產(chǎn)開展謀劃與開展商簽定接受開展商委托，了解開展商需求和初步想法；明確委托要求，提交效力建議消費(fèi)者需求調(diào)查信息整理及總結(jié)明確工程開展根本思緒 完成各部分結(jié)論 階段性總結(jié)；討論工程初步定位及開發(fā)戰(zhàn)略設(shè)計(jì)；專家論證；與開發(fā)商進(jìn)一步交流 定位初步確定 深化論證、細(xì)化定位要素及

3、報(bào)告成稿 提交報(bào)告 開展謀劃的任務(wù)流程開展環(huán)境調(diào)研經(jīng)濟(jì)環(huán)境和行業(yè)環(huán)境用地條件分析房地產(chǎn)開展謀劃宏觀研討的方法與例證經(jīng)濟(jì)與規(guī)劃中觀研討的方法與例證房地產(chǎn)市場(chǎng)微觀研討的方法與例證工程定位研討的方法與例證定位的落實(shí)宏觀研討的方法與例證經(jīng)濟(jì)與規(guī)劃宏觀經(jīng)濟(jì)相關(guān)要素運(yùn)轉(zhuǎn)情況及規(guī)律國內(nèi)消費(fèi)總值產(chǎn)業(yè)特征及產(chǎn)業(yè)時(shí)機(jī)固定資產(chǎn)投資總額居民人均可支配收入及構(gòu)造分析宏觀經(jīng)濟(jì)開展給工程帶來的時(shí)機(jī)與要挾城市規(guī)劃研討城市總體規(guī)劃及分區(qū)規(guī)劃研討短中期政府在工程所在地及工程地塊周邊的市政規(guī)劃政府關(guān)于商品住宅在市政規(guī)劃等方面的政策法規(guī)城市開展給工程帶來的時(shí)機(jī)與要挾例證之：V市宏觀經(jīng)濟(jì)與規(guī)劃的研討GDP總量小，人均GDP總量大 V市

4、國內(nèi)消費(fèi)總值在S省占比屬于較低程度，經(jīng)濟(jì)總量規(guī)模不大。 2003年V市人均GDP39528元 ，是S省之冠。 資源型城市的特點(diǎn)。V市第二產(chǎn)業(yè)占比極高。超大國企SL企業(yè)是產(chǎn)業(yè)構(gòu)成的主體。 受其方案經(jīng)濟(jì)烙印制約，V市第三產(chǎn)業(yè)開展滯后，占比很低。產(chǎn)業(yè)構(gòu)造不合理。 由于資源日漸稀缺，V市正處于城市轉(zhuǎn)型期，后續(xù)開展中第三產(chǎn)業(yè)提升的空間非常大。特殊產(chǎn)業(yè)及經(jīng)濟(jì)方式的慣性V市城市方案經(jīng)濟(jì)顏色濃郁。以SL企業(yè)為龍頭的國有經(jīng)濟(jì)在V市占絕對(duì)優(yōu)勢(shì)，非公有制經(jīng)濟(jì)添加值占GDP的比重較低。SL企業(yè)的消費(fèi)才干、企業(yè)員工消費(fèi)才干在V市舉足輕重，影響深遠(yuǎn)。勞動(dòng)生產(chǎn)率比例人均收入比例SL企業(yè)154.25地方工業(yè)102.4當(dāng)?shù)剞r(nóng)業(yè)

5、112003年V市人均可支配收入為10199元，增長(zhǎng)11.5%V市人均可支配收入僅次于B市，居S省各主要城市的第二位V市居民具有很強(qiáng)的消費(fèi)支付才干居民消費(fèi)潛力宏大人均國內(nèi)消費(fèi)總值：第一 人均可支配收入 ：第二人均消費(fèi)性支出 ：第五V市由于特殊產(chǎn)業(yè)及經(jīng)濟(jì)方式的慣性，居民消費(fèi)力尚未完全釋放，市場(chǎng)潛力宏大。 在消費(fèi)者的構(gòu)成上，以SL企業(yè)系統(tǒng)職工為主的國有經(jīng)濟(jì)職工是V市城市消費(fèi)的主力軍。 在消費(fèi)才干上，V市在崗職工的平均工資居S省第一位，甚至遠(yuǎn)遠(yuǎn)領(lǐng)先于第二位的B市。這使城市具有極好的房地產(chǎn)消費(fèi)根底。 產(chǎn)業(yè)構(gòu)造單一 第三產(chǎn)業(yè)開展滯后 城市缺乏新的支柱型經(jīng)濟(jì) 油田開展開場(chǎng)受限 外來人口數(shù)量不大 人口增長(zhǎng)緩

6、慢人口密度偏低市場(chǎng)繼續(xù)消費(fèi)力缺乏在本地住房需求逐漸滿足后，房地產(chǎn)開展將進(jìn)入減速期。城市規(guī)模V市2003年年末總?cè)丝跒?76.81萬人，同比上升0.8%工程所在的DY區(qū)2003年年底全區(qū)總?cè)丝?8.59萬人，同比添加約1.9%中心城建成區(qū)面積到達(dá)60.2平方公里。工程開發(fā)必需充分把握當(dāng)前主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)與房地產(chǎn)市場(chǎng)共同開展的良機(jī)V市城市現(xiàn)狀述評(píng)西城區(qū)中部城區(qū)東城區(qū)本工程總體規(guī)劃：一城、二區(qū)、三中心 以SL企業(yè)管理辦公和商業(yè)效力為主的西部公共效力設(shè)備中心以V市政府和規(guī)劃的商務(wù)中心為主的東部公共效力設(shè)備中心以體育中心、會(huì)展中心為主的中部公共效力設(shè)備中心中心城西城區(qū)東城區(qū)開展趨勢(shì)：生活內(nèi)聚，產(chǎn)業(yè)外延?xùn)|城向西開

7、展 西城控制三面向東開展 東西城相對(duì)集中 整體融匯開展 加快東西城對(duì)接是城市開展的主要方向之一?，F(xiàn)階段的開展重點(diǎn)：建立完善東城，改造提高西城 西城的改造提升為工程發(fā)明精品提供了時(shí)機(jī)，工程將為西城打造新籠統(tǒng)，成為城市新名片。中觀研討的方法與例證房地產(chǎn)市場(chǎng)中觀研討的方法與例證房地產(chǎn)市場(chǎng)中觀研討之目的：經(jīng)過一系列中觀研討方法對(duì)工程所在市場(chǎng)環(huán)境開展過程、市場(chǎng)格局、產(chǎn)品特點(diǎn)、需求特征進(jìn)展分析與判別，以及對(duì)今后市場(chǎng)走勢(shì)的預(yù)測(cè)，從而尋覓市場(chǎng)缺口，為工程定位找到方向性的根據(jù)。中觀研討之模塊：市場(chǎng)開展歷程研討市場(chǎng)格局分析市場(chǎng)需求分析典型個(gè)案分析市場(chǎng)走勢(shì)分析不同的城市有著不同的房地產(chǎn)開展歷程，或長(zhǎng)或短，或復(fù)雜或簡(jiǎn)

8、單，開展歷程的研討是對(duì)一系列市場(chǎng)現(xiàn)狀判別的根底。高調(diào)起步1991-1993年進(jìn)入寒冬1993-1999年走出低谷1999年-至今例1：H市市場(chǎng)開展歷程歷史遺留問題研討，對(duì)市場(chǎng)現(xiàn)狀影響負(fù)面要素多例2：G市市場(chǎng)開展歷程成熟而穩(wěn)建的開展過程，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)非常成熟起步期80年代快速生長(zhǎng)期90-93年調(diào)整期94-97年轉(zhuǎn)型期97-99年成熟開展期00-今年模塊1：市場(chǎng)開展歷程研討不同的城市有著不同的房地產(chǎn)開展歷程，或長(zhǎng)或短，或復(fù)雜或簡(jiǎn)單，開展歷程的研討是對(duì)一系列市場(chǎng)現(xiàn)狀判別的根底。模塊2：市場(chǎng)格局的分析一個(gè)城市的市場(chǎng)格局往往受著期歷史沿革、人文特征、產(chǎn)業(yè)構(gòu)造、城市規(guī)劃、土地供應(yīng)、消費(fèi)分層等多種復(fù)雜要素的影響

9、，因此市場(chǎng)格局的研討正是對(duì)工程所在細(xì)分市場(chǎng)的環(huán)境與開展方向的重要判別。市場(chǎng)細(xì)分根底市場(chǎng)格局的分析是基于合理的市場(chǎng)細(xì)分。普通常用的細(xì)分規(guī)范是區(qū)域/板塊、檔次、功能等。板塊細(xì)分住宅/寫字樓：東部板塊、西部板塊、中部板塊，商業(yè)：東部商圈、西部商圈檔次細(xì)分住宅：高檔、中高檔、中檔、中低檔，酒店：五星、四星、三星，寫字樓：甲級(jí)/乙級(jí)/功能細(xì)分住宅：常住型、渡假式、投資型，酒店：商務(wù)型、旅游休閑型商業(yè)：購物中心、百貨、超市、商業(yè)街、專業(yè)市場(chǎng)下面舉例來闡明板塊細(xì)分與檔次細(xì)分，功能細(xì)分格局略板塊分析房地產(chǎn)作為不動(dòng)產(chǎn)這一特點(diǎn)，往往受區(qū)域歷來構(gòu)成的市場(chǎng)特征影響非常大，因此板塊分析有利于發(fā)現(xiàn)工程市場(chǎng)定位的潛在空間。

10、例：D市居住物業(yè)板塊分析工程所在的東南板塊處于怎樣的競(jìng)爭(zhēng)位置東南板塊西南板塊中東板塊中西板塊北部板塊本工程D市住宅板塊特征：中東板塊：CBD，商務(wù)公寓聚集，高價(jià)；東南板塊：休閑渡假資源集中，開發(fā)量受地勢(shì)影響而有限，公眾認(rèn)可度高；中西板塊：政府機(jī)關(guān)聚集，老城區(qū)，開發(fā)量小，高價(jià)；西南板塊：高校區(qū)，舊廠搬遷，供應(yīng)量大，中價(jià)；北部板塊：工業(yè)組團(tuán)，人口密度低，居住物業(yè)開發(fā)量小，低價(jià)。工程所在的東南板塊景觀資源豐富，公眾認(rèn)可度高，前景理想，開發(fā)空間較大。分檔次分析從不同的檔次來分析房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)情況可清淅地看到各層次競(jìng)爭(zhēng)猛烈程度與開發(fā)程度，從而找到工程可生存或可引領(lǐng)的市場(chǎng)空檔。2500以下2500-400

11、04000以上9%18%73%注：個(gè)案數(shù)比例*名都、*城、*國際、*世家*大廈、都市*、財(cái)富*玉花園、錦繡*歐式*、長(zhǎng)春*、*惠景玫瑰*、丹慶*、*星苑*花園、*小區(qū)、*河苑例1：X市居住物業(yè)檔次分析工程開發(fā)當(dāng)?shù)睾勒哪軌蛐訶市的高價(jià)盤供應(yīng)量非常有限，且開發(fā)程度較低，景觀資源利用不佳，遠(yuǎn)不能滿足該市富有階層長(zhǎng)期居住的要求，有較大的市場(chǎng)空間。例2：Q市居住物業(yè)檔次分析某郊區(qū)大盤的開發(fā)方向臨海高檔物業(yè)，開發(fā)密集，吸納本地及外來高端客戶市內(nèi)小型樓盤，開發(fā)量小，產(chǎn)質(zhì)量素低，需求未能有效釋放大量的經(jīng)濟(jì)適用房、郊區(qū)低檔小區(qū)，開發(fā)程度低，以滿足根本居住需求Q市的居住物業(yè)呈明顯的紡錘型分布，中檔樓盤供應(yīng)量有限

12、，整個(gè)城市中檔的主流消費(fèi)不能得到有效滿足，市場(chǎng)有明顯的中檔精品樓盤的市場(chǎng)缺口復(fù)合型物業(yè)的格局分析主要針對(duì)大盤開發(fā)有一種流行說法“房地產(chǎn)開發(fā)已進(jìn)入復(fù)合時(shí)代，不完全正確，但也反響一定趨勢(shì)，一些居住工程在滿足居住功能外附加價(jià)值的研討就顯得非常有工程重要。例：某大型復(fù)合工程的格局分析工程在多類功能開發(fā)方向，與組合方式工程能夠組合開發(fā)的幾類物業(yè)酒店：渡假式居住物業(yè)：普通的居住大盤：高爾夫物業(yè)：商業(yè)：板塊分析、檔次分析渡假休閑資源分類分析檔次分析、功能細(xì)分分析旅游休閑類/商務(wù)類別墅類、公寓類休閑類商業(yè)街、超市模塊3：市場(chǎng)需求分析市場(chǎng)格局的分析是針對(duì)市場(chǎng)供應(yīng)面的研討，而市場(chǎng)需求分析那么是直接針對(duì)購房者的分析

13、。分析方法：定性研討：二手資料、過往市場(chǎng)表現(xiàn)分析、重點(diǎn)客戶訪談定量研討：需求人口基數(shù)分析、問卷調(diào)查例：訪談及問卷調(diào)查針對(duì)某市中高端客戶的調(diào)查設(shè)計(jì)調(diào)查范圍：市區(qū)為主，兼顧少量周邊郊縣市樣本量調(diào)查方式：約定訪談15人左右，問卷調(diào)查300樣本隨機(jī)抽樣，入戶調(diào)查樣本的選擇：未來兩年內(nèi)計(jì)劃購買住宅的消費(fèi)者家庭月收入5000元以上家庭居住區(qū)域盡量分散，每家庭完成一份樣本問卷配額：中級(jí)以上公務(wù)員/事業(yè)單位管理人員100樣本、企業(yè)中高層管理/技術(shù)人員100樣本，私營企業(yè)主/自在職業(yè)者100樣本，訪談也涵蓋以上類型模塊4：典型個(gè)案分析典型個(gè)案主要是針對(duì)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手、可自創(chuàng)的樓盤進(jìn)展分析，包括自創(chuàng)這些個(gè)案的客戶吸納手

14、段、開發(fā)方式、定位的成敗、運(yùn)營、配套等，從而分析工程的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境、生長(zhǎng)的難度、可突破的方位、客戶的需求特征、某類功能配置的可行性。案例一*新村如何從外圍攻入本市主流客戶本市經(jīng)營最成熟的郊區(qū)大盤怎樣？案例二*城拿什么引起市場(chǎng)的巨大轟動(dòng)？客戶目標(biāo)與實(shí)際效果對(duì)比案例三*花城外地品牌地產(chǎn)商進(jìn)入本市的成功之作本市人對(duì)精品的鑒賞力？案例四*新城本市當(dāng)之無愧的頂極豪宅社區(qū)豪宅社區(qū)配套是什么水平？案例五*山莊渡假盤的生存現(xiàn)狀例：G市居住大盤個(gè)案分析主要針對(duì)本工程的定位方向與競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境模塊5：市場(chǎng)趨勢(shì)分析前期謀劃針對(duì)的普通都是在未來一兩年內(nèi)開發(fā)、推售的工程，因此市場(chǎng)趨勢(shì)的分析非常重要。影響市場(chǎng)趨勢(shì)的要素：政策要素：

15、宏觀環(huán)境分析預(yù)測(cè)、數(shù)據(jù)增長(zhǎng)或回落的數(shù)學(xué)分析規(guī)劃要素：市場(chǎng)格局的變化受區(qū)域規(guī)劃的直接影響市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境要素：開發(fā)商的程度變化、土地批出情況、主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的后續(xù)開發(fā)情況、需求變化對(duì)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的影響市場(chǎng)需求要素：需求量與層次的需求、置業(yè)新需求方向、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)變化引至的市場(chǎng)需求變化其它要素微觀研討的方法與例證工程例證之：F市H工程開發(fā)條件分析部分H工程與F市商業(yè)區(qū)及居住區(qū)的聯(lián)絡(luò)分析F市原規(guī)劃在主干路以南設(shè)置CBD，但政府調(diào)控不力，近期實(shí)現(xiàn)的能夠性較小；在目前的開展階段，城市并無真正意義上的商務(wù)區(qū)；H工程毗鄰城市規(guī)劃中的中心商業(yè)區(qū)內(nèi)，商業(yè)價(jià)值較高；江北岸沿濱江大道東段，區(qū)域已逐漸開展為高尚居住區(qū)聚集地，工程居

16、住價(jià)值亦很高。本工程 MAIN ROADF市中心商務(wù)區(qū)規(guī)劃臨近某歷史文物維護(hù)街區(qū)，區(qū)域內(nèi)傳統(tǒng)建筑保管完好，文化底蘊(yùn)深沉，是工程開發(fā)可借勢(shì)之處。某巷小江西會(huì)館街巷中的舊墻某巷內(nèi)街H工程地塊開發(fā)條件分析H工程地塊開發(fā)條件分析 工程用地為不規(guī)整的矩形，臨A街長(zhǎng)邊約292米，臨B街短邊約177米，地勢(shì)平緩，最大高差在1米以內(nèi)。主要標(biāo)高集中在67.50米黃海高程，相對(duì)應(yīng)江面標(biāo)高約在59.50米左右，高差約8.0米。 基地現(xiàn)狀主要為空地及廢棄居住建筑。工程拆遷難度較小，拆遷任務(wù)方案在2004年12月完成。市政配套設(shè)備 市政配套設(shè)備齊全 H工程生活配套設(shè)備 生活便利從政府層面和本身?xiàng)l件看，工程可利用資源豐富

17、 可利用的其它資源：景觀、商業(yè)人流等 H工程可利用相關(guān)資源分析圖示定位研討的方法與例證工程SWOT分析工程開展戰(zhàn)略工程市場(chǎng)定位整體開展主題、功能定位住宅物業(yè)定位 住宅物業(yè)開展主題 目的客戶群定位 產(chǎn)品定位 定價(jià)建議定位研討的常規(guī)思緒定位研討思想樹狀圖工程市場(chǎng)定位坐標(biāo)系工程開展戰(zhàn)略雷達(dá)圖例證之：F工程SWOT分析及中心問題演進(jìn)S優(yōu)勢(shì)W優(yōu)勢(shì)O要挾T時(shí)機(jī)本工程中心問題：如何實(shí)現(xiàn)整體工程價(jià)值最大化如何協(xié)調(diào)工程大規(guī)模與有限需求關(guān)系如何利用與提升區(qū)域商業(yè)的傳統(tǒng)籠統(tǒng)如何協(xié)調(diào)商業(yè)與住宅兩大功能如何吸納與組織商業(yè)客流強(qiáng)化優(yōu)勢(shì)，把握時(shí)機(jī)景觀價(jià)值最大化規(guī)模大工程資源豐富躲避優(yōu)勢(shì)，化解要挾周邊景觀的改造與利用高端客戶

18、有效需求量商業(yè)客流的吸納區(qū)位價(jià)值復(fù)合：江景、人文、商業(yè)地塊規(guī)模大；獨(dú)一性品牌商譽(yù)好部分住宅無法一線望江周邊環(huán)境不佳商業(yè)旺區(qū)有一定間隔開發(fā)本錢高，彈性弱市場(chǎng)繼續(xù)走旺中心城區(qū)認(rèn)可度高中高端有效需求競(jìng)爭(zhēng)不斷加劇中高端客戶有限區(qū)域商業(yè)開發(fā)量大某濱水豪宅工程SWOT分析某濱水豪宅工程開展戰(zhàn)略商住 脈分動(dòng)靜 -躲避工程缺陷內(nèi)聚 豪宅氣質(zhì) -擴(kuò)展有效需求外展 商業(yè)動(dòng)感 -提升商業(yè)價(jià)值聚焦 城市中心 -突顯區(qū)位優(yōu)勢(shì)借勢(shì) 水岸文化 -倡導(dǎo)居住文化領(lǐng)航 濱江板塊 -樹立豪宅籠統(tǒng)地段定義豪宅，濱江板塊與城市中心的交匯位置濱水是少數(shù)人可享用的稀缺資源約1100戶名門世家共同擁有的豪宅領(lǐng)地對(duì)規(guī)劃、園林、戶型極致追求，經(jīng)

19、得起買家最嚴(yán)厲的挑選私密與安防，心無旁騖的效力，給客戶無比尊貴的領(lǐng)地感提供生活方式的同時(shí)也提供了社交空間自然與人文不可相互替代,公共空間與私家園林兩者兼得濱水景觀稀缺性“首席居住地段“江景與園景營造全景觀“名門會(huì)高檔次會(huì)所全方位高質(zhì)量產(chǎn)品管家式物業(yè)效力“豪宅社區(qū)概念城市首席濱水豪宅社區(qū)某濱水豪宅工程主題定位的系統(tǒng)表述出品演繹豪宅氣質(zhì)規(guī)劃大氣江景資源最大化圍合整體性戶型創(chuàng)新充分思索江景功能合理而精細(xì)建筑講究立面現(xiàn)代風(fēng)格細(xì)節(jié)表達(dá)品味園林多級(jí)主題園林架空層花園配套尊貴名門會(huì)泛會(huì)所園林泳池此部分確定戶型配比與泛會(huì)所要求，其它詳細(xì)參見規(guī)劃與建筑設(shè)計(jì)建議。某濱水豪宅工程主題定位的表述某濱水豪宅工程戶型配比

20、的設(shè)定二房7%80-100100-120小三房19%100-120大三房40%120-140140-160四房22%140-160160以上復(fù)式12%160以上高價(jià)、中高價(jià)樓盤戶型配比高端、中高端客戶調(diào)查市場(chǎng)供應(yīng)市場(chǎng)需求規(guī)劃擺放二房平方米%次景觀、次朝向單位三房二衛(wèi)平方米%次朝向園景單位平方米%部分面江單位、部分二線南向單位四房二衛(wèi)平方米%面江單元、少部分二線南向單位復(fù)式平方米%面江單元二房80-10029613%100-1201466%三房120-14061526%140-16075932%160-180813%四房140-160723%160-1802219%180-200402%復(fù)式11

21、15%一線東南向江景約30%二線江景約30%最正確園景30%次佳園景10%詳見規(guī)劃設(shè)計(jì)建議*“市場(chǎng)需求中四房與復(fù)式的比例略大于“市場(chǎng)供應(yīng)定價(jià)住宅區(qū)域因素直接比較表區(qū)域因素權(quán)重估價(jià)對(duì)象A樓盤B樓盤C樓盤D樓盤成熟程度0.410098979595交通條件0.31001001009898配套設(shè)施0.110098989797環(huán)境條件0.11009494102102城市規(guī)劃0.110097979999小計(jì)110098.197.797.297.2本項(xiàng)目住宅價(jià)格市場(chǎng)比較法綜合修正系數(shù)表項(xiàng)目名稱修正因素估價(jià)對(duì)象A樓盤B樓盤C樓盤D樓盤標(biāo)準(zhǔn)價(jià)（元/m2）2300230027002370交易情況修正1001001

22、009899交易時(shí)間修正100101102101102區(qū)域因素修正10098.197.797.297.2個(gè)別因素修正10095.894.9597.299.2本項(xiàng)目住宅相對(duì)價(jià)格（元/m2）2472252929452532住宅個(gè)別因素直接比較表個(gè)別因素權(quán)重估價(jià)對(duì)象A樓盤B樓盤C樓盤D樓盤外 觀0.1510096959697戶型設(shè)計(jì)0.210096969698景觀資源0.31009696103106公建配套0.1510096949495園林環(huán)境0.210095939395小計(jì)110095.894.9597.299.2靜態(tài)單價(jià)預(yù)估2650元/平方米的均價(jià)程度只能代表在目前市場(chǎng)情況，詳細(xì)定價(jià)需參考推售的

23、開發(fā)戰(zhàn)略；靜態(tài)價(jià)錢范圍約在2400-2900元/平方米之間。本項(xiàng)目住宅價(jià)格市場(chǎng)比較法銷售狀況權(quán)重系數(shù)修正表項(xiàng)目名稱ABCD住宅相對(duì)價(jià)格（元/m2）2472252929452532權(quán)重100%20%20%30%30%加權(quán)后的相對(duì)價(jià)格（元/m2）494506883760本項(xiàng)目住宅銷售價(jià)格（元/m2）2643定價(jià)靜態(tài)單價(jià)預(yù)估規(guī)劃設(shè)計(jì)建議本錢財(cái)務(wù)分析略各方案根本要素評(píng)價(jià)圖 該工程根據(jù)開發(fā)方式的選定和各項(xiàng)收入支出等綜合性分析，進(jìn)展了開發(fā)本錢預(yù)測(cè)，內(nèi)容包括土地本錢、前期費(fèi)用、配套費(fèi)和規(guī)費(fèi)、管理費(fèi)、不可預(yù)見費(fèi)、營銷費(fèi)用、稅金等。 因地制宜的規(guī)劃設(shè)計(jì)建議容積率分期及開發(fā)順序規(guī)劃設(shè)計(jì)建議之公共配套物業(yè)類型及戶型

24、例證之：某工程塔樓設(shè)計(jì)建議的五種思緒思緒各思緒的利弊分析引薦設(shè)計(jì)思緒主力西餐廳主力西餐廳特征餐廳及空中花園中 庭某濱水豪宅工程集西餐飲空間分布建議RIVER主力餐廳建議：以特征西餐廳為主。延續(xù)區(qū)域文脈，與現(xiàn)代對(duì)比。獨(dú)立商鋪主通道1F功能以獨(dú)立店鋪為主獨(dú)立商鋪主力百貨或超市書店及影音主力百貨或超市家居中心兒童樂園網(wǎng)吧及數(shù)碼城KTV夜總會(huì)網(wǎng)吧及數(shù)碼城桑拿按摩2F功能以主力百貨及獨(dú)立店鋪為主3F功能以主力百貨及家居、書店為主4F功能以文娛為主4F3F2F1F某工程集中購物空間分布建議例證之：萬科四季花城的規(guī)劃設(shè)計(jì)建議四季花城能夠的數(shù)種容積率測(cè)算容積率住宅建筑面積(萬)低層多層洋房小高層住宅區(qū)內(nèi)密度%

25、總建筑密度面積比例10%面積比例80%面積比例10%建筑面積套數(shù)建筑面積套數(shù)建筑面積套數(shù)1.249.424.942萬19839.54萬41624.942萬44930.220.2%1.145.164.516萬18136.128萬38034.516萬41127.618.5%1.040.94.09萬16432.72萬34444.09萬37225.016.7%0.936.643.664萬14729.312萬30853.664萬33322.415%0.832.383.238萬13025.904萬27273.238萬29419.813.2%0.728.122.812萬11222.812萬24012.812萬25617.211.5%0.623.862.386萬9519.088萬20212.386萬21714.69.8%備注：公建用地：1.7萬，可建用地：28.48萬低層建筑含聯(lián)排及