最新土地增值稅案例分析PPT通用課件

1、 案例式教學土地增值稅清算實務(wù)案例 一、要求 以下給出的是四葉草房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱四葉草公司）2011-2013年度“四葉草花園”小區(qū)項目與土地增值稅有關(guān)的賬簿、憑證、資料和情況說明，請你就給定資料和相關(guān)信息，對該項目進行土地增值稅清算。 2022/7/91 二、相關(guān)資料 資料一、四葉草房地產(chǎn)開發(fā)有限公司基本情況： 四葉草公司座落于市橋西區(qū)鋼鐵路67號，成立時間為2007年11月，納稅人稅務(wù)登記號為13050000045278，法定代表人為高四葉草，財務(wù)負責人為李華。職工人數(shù)35人。核定的資質(zhì)等級為二級，注冊資本8000萬元。開戶銀行為建設(shè)銀行天河支行，帳號22200032645。

2、四葉草公司自2011年-2013年只開發(fā)了“四葉草花園小區(qū)”項目，無其他開發(fā)項目。2022/7/92（一）征地情況 2011年1月10日，四葉草公司與市橋西區(qū)國土資源局簽定國有土地使用權(quán)出讓合同（合同編號：天政地國（出）字【2011】第2號），以“招拍掛”方式受讓位于市高新技術(shù)開發(fā)區(qū)土地50000平方米，用途為住宅用地和商業(yè)用地，出讓年限為商業(yè)用地40年，住宅用地70年，土地使用權(quán)出讓金每平方米1500元，總額為75000000元，并負責該宗土地上兩戶居民的拆遷安置工作及費用。 2011年2月四葉草公司與兩戶居民簽訂拆遷補償協(xié)議，并于當月完成拆遷工作。由于該項目為招商引資項目，橋西區(qū)政府于20

3、11年3月20日以補貼方式返還該宗土地出讓金5000000元。2022/7/93 （二）項目立項、規(guī)劃情況 根據(jù)2011年1月20日取得的市橋西區(qū)發(fā)改委（天發(fā)改復【2011】3號）關(guān)于基本建設(shè)項目的批復，該宗地開發(fā)項目為“四葉草花園小區(qū)”項目，全部為商品房開發(fā)。 分二期開發(fā)（四葉草花園一期、四葉草花園二期）。項目占地面積50000平米。?122022/7/94 一期: 開發(fā)四棟普通標準多層住宅樓（結(jié)構(gòu)、規(guī)模相同）。開發(fā)三棟非普通標準多層住宅樓（結(jié)構(gòu)、規(guī)模相同）。根據(jù)政府規(guī)劃要求，在三棟非普通標準住宅樓下建設(shè)地下人防工程2000平方米。容積率1.9。二期:開發(fā)兩棟高層住宅樓（結(jié)構(gòu)、規(guī)模相同），各

4、24層。開發(fā)一棟商住綜合樓，共26層，其中1-2層為商場，3-26層為住宅。建造會所一棟（四葉草花園小區(qū)公共配套設(shè)施），容積率2.0 。2022/7/95 許可證取得情況如下： 1、2011年2月1日取得橋西區(qū)建設(shè)局出具的天規(guī)地（2011）1號“建設(shè)用地規(guī)劃許可證”。 2、2011年3月2日取得橋西區(qū)建設(shè)局的出具的天規(guī)（2011）11號“建設(shè)工程規(guī)劃許可證”。（一期） 3、2011年3月16日取得橋西區(qū)建設(shè)局出具的483390002號“建筑工程施工許可證”。（一期） 4、2011年10月30日取得橋西區(qū)建設(shè)局出具的天規(guī)（2011）28號）“建設(shè)工程規(guī)劃許可證”（二期） 5、2011年12月31

5、日取得橋西區(qū)建設(shè)局出具的5334780002號“建筑工程施工許可證”。（二期） ？112022/7/96房屋類別 占地面積 （平方米） 建筑面積（平方米） 一期四棟普通標準住宅 10000 20000 一期三棟非普通住宅 10000 16000 整個小區(qū)地下人防工程三棟非普通住宅地下2000一期小計 2000038000二期兩棟高層住宅 1600032000商住綜合樓3-26層住宅 1300017000商住綜合樓1-2層商場 5000小區(qū)會所在二期建造 10002000二期小計 3000056000一二期總合計 50000940002022/7/97“四葉草花園”小區(qū)的計算單位一期四棟普通標準

6、住宅樓一期三棟非普通住宅樓二期兩棟高層住宅樓和3-26層商住綜合樓住宅二期一棟商住綜合樓1-2層商場注意問題：1、會所用途變化 ？ 2、收入、成本、費用以四個清算單位分別歸集。3、存在問題：不區(qū)分清算單位。一般規(guī)律：清算單位越細化，土地增值稅稅金越高。問題：納稅人為什么不區(qū)分清算單位？352022/7/98（三）開發(fā)情況： 1、“四葉草花園小區(qū)” 一期工程建設(shè)情況： 一期四棟普通標準住宅樓承包給A建筑公司，合同金額15600000元，采取出包方式建造，工程價款實行分期預付、完工結(jié)算的辦法, 已結(jié)清所有工程款項。工程已辦理竣工結(jié)算手續(xù)，竣工決算金額為16000000元，單位成本800元/平方米。

7、 一期三棟非普通標準住宅樓承包給B建筑公司，合同金額21700000元，采取出包方式建造，工程價款實行分期預付、完工結(jié)算的辦法, 已結(jié)清所有工程款項。工程已辦理竣工結(jié)算手續(xù)，竣工決算金額為21600000元，單位成本1200元/平方米。 一期工程于2011年3月20日開始動工，2012年10月30日取得房屋建筑工程和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工驗收備案表。 2022/7/99 2、“四葉草花園小區(qū)”二期工程建設(shè)情況： 二期兩棟高層住宅樓承包給C建筑公司，合同總金額41000000元，采取出包方式建造，工程價款實行分期預付、完工結(jié)算的辦法。到2013年12月底尚未辦理竣工結(jié)算手續(xù)。 二期一棟商住綜合樓承

8、包給C建筑公司，合同金額27500000元，工程所需鋼材全部由四葉草公司提供，其他材料及施工由C公司承包。工程價款實行分期預付、完工結(jié)算的辦法。工程已辦理竣工結(jié)算手續(xù)，竣工決算金額為38000000元（含鋼材價款10000000元），單位成本1727元/平方米。 2022/7/910 二期會所工程承包給C建筑公司，合同金額2420000元，采取出包方式建造，工程價款實行分期預付、完工結(jié)算的辦法, 已結(jié)清所有工程款項。工程已辦理竣工結(jié)算手續(xù)，竣工決算金額為2400000元，單位成本1200元/平方米。 二期工程于20012年2月20日動工建設(shè)，2013年8月31日取得房屋建筑工程和市政基礎(chǔ)設(shè)施工

9、程竣工驗收備案表。2022/7/911 （四）銷售情況： 一期： 2011年8月4日取得市橋西區(qū)建設(shè)局的（2011）房預售證字第（11）號“市橋西區(qū)商品房預售許可證”，項目名稱：四葉草花園一期，施工編號：1#、2#、3#、4#、5#、3#、7#。均為住宅樓，小區(qū)容積率1.9.截止2013年12月底所開發(fā)商品房銷售情況如下：2022/7/912四葉草花園一期銷售情況 (已辦理房產(chǎn)證）房屋類別 可售面積（測繪） 已售面積 普通標準住宅 2000020000非普通住宅 1550015500合計 35500355002022/7/913四葉草花園二期銷售情況 (已辦理房產(chǎn)證）房屋類別 可售面積（測繪）

10、 已售面積 住宅 4900046000商業(yè) 50005000合計54000510002022/7/914四葉草花園銷售比例：一期：（20000+15500）/35500=100%二期：51000/54000=94.4%注意：1、到現(xiàn)場核實未售房產(chǎn)狀態(tài)。2、清算時成本扣除時要將未售部分剔除。 ？792022/7/915（五）該單位2011-2013年部分各類收入情況匯總?cè)缦拢喊l(fā)票收入統(tǒng)計表 填表房屋類別 2011年 2012年 2013年合計一期普通標準住宅 25000000100000002300000058000000一期非普通住宅 50000003200000027000000640000

11、00一期非普通差價-2000000-2000000一期人防 20000002000000二期住宅50000000155800000205800000二期1-2層商場 4400000044000000二期車位 30000003000000合計 30000000940000002508000003748000002022/7/916商品房銷售合同收入房屋類別 合同收入（元） 平方米 單價（元/平米） 一期普通標準住宅 58000000200002900一期非普通住宅 64000000160004000二期住宅 205800000490004200二期1-2層商場 (投資) 440000005000

12、8800合計371800000900002022/7/917說明： 1、一期人防收入200萬元，系四葉草公司將地下人防設(shè)施改為車庫出租，全年共收取54戶（一期非普通住宅戶）人防工程租賃收入2000000元（記入其他業(yè)務(wù)收入科目）。人防工程租賃協(xié)議主要內(nèi)容：租賃期30年，每平方米租賃費1000元。 2、一期非普通標準住宅-200萬元，系測繪面積差500平方米退款，已開具紅字發(fā)票。 3、二期車位收入將二期內(nèi)地上公共空余地方變成車位，并在銷售住宅時一并銷售給二期內(nèi)購買住房戶，無產(chǎn)權(quán)。全年共收取車位銷售收入3000000元（記入其他業(yè)務(wù)收入科目），已開具發(fā)票。（車位隨房走） 4、二期1-2層商場收入4

13、4000000元，系四葉草公司將二期1-2層商場5000平方米商品房整體投資天河市萬峰商貿(mào)有限公司開超市。投資協(xié)議規(guī)定：商場投資協(xié)議價格為44000000元，占投資比例15%。（視同銷售）？89？結(jié)果2022/7/918（六）2011年-2013年度賬面記載土地、土地征用及拆遷補償費匯總年科目賬面數(shù)備注2011開發(fā)成本-土地價款75000000合法票據(jù)2011開發(fā)成本-土地價款3000000（契稅）合法票據(jù)2011開發(fā)成本-土地登記費43000合法票據(jù)2012020130合計780430002022/7/919 說明： 與征地有關(guān)的其他業(yè)務(wù)及賬務(wù)處理如下： 2011年2月10日，以銀行存款支付

14、被拆遷戶張月、李麗拆遷補償費差額400000元（暫列“其他應(yīng)收款處理”，關(guān)于拆遷補償無其他賬務(wù)處理）。 拆遷協(xié)議主要內(nèi)容：四葉草公司共拆遷張月、李麗二人200平方米舊房（各100平米），四葉草公司對拆遷的面積以“四葉草花園小區(qū)”同等面積的一期非普通住宅進行補償，并另外對二人分別補償200000元。2022/7/920土地價款在一二期分攤（第一次分攤）分期占地面積分攤率分攤金額一期2000040.82%31857153二期2900059.18%46185847合計49000178043000-500萬？176？1632022/7/921土地價款一期內(nèi)分攤（第二次分攤） （計算表）分清算單位占地面

15、積分攤率分攤金額一期普通住宅1000050%15928576.5一期非普通1000050%15928576.5合計200001318571532022/7/922土地價款二期期內(nèi)分攤（第三次分攤） （計算表）分清算單位占地面積分攤率分攤金額二期高層住宅1600055%25402216二期商住綜合樓1300045%20783631合計290001461858472022/7/923土地價款商住綜合樓商業(yè)、住宅分攤（第四次） 分清算單位建筑面積？分攤率分攤金額3-26層住宅1700077%160033961-2層商場500023%4780235合計22000120783631分攤方法？2022/7

16、/924土地價款在二期內(nèi)各清算單位匯總數(shù)據(jù)（計算表） 清算單位第三次分攤第四次分攤合計二期住宅254022161600339641405612二期商業(yè)047802354780235合計2540221620783631461858472022/7/925（七）土地征用拆遷補償費在一二期分攤表 （第一次）分期占地面積分攤率分攤金額一期2000040.82%489840二期2900059.18%710160合計4900011200000？223？2022/7/926土地征用拆遷補償費在一期分攤表 （第二次）計算表分清算單位占地面積分攤率分攤金額一期普通住宅1000050%244920一期三棟非普通1

17、000050%244920合計2000014898402022/7/927土地征用拆遷補償費在二期分攤表 （第二次）清算單位占地面積分攤率分攤金額兩棟高層1600055%390588商住綜合樓1300045%319572合計2900017101602022/7/928土地征用及拆遷補償費在二期商住綜合樓商業(yè)、住宅分攤（第三次） 分清算單位建筑面積分攤率分攤金額3-26層住宅1700077%2460701-2層商業(yè)500023%73502合計2200013195722022/7/929土地征用及拆遷補償費在二期內(nèi)清算單位匯總數(shù)據(jù) 計算表分清算單位二次分攤?cè)畏謹偤嫌嫸谧≌?9058824607

18、0636658二期商業(yè)07350273502合計3905883195727101602022/7/930（八）2011年-2013年度賬面前期工程費用匯總?cè)缦拢耗陜?nèi)容賬面數(shù)一期二期共同成本2011規(guī)劃技術(shù)費50000155000合法票據(jù)2011項目研究費8400084000合法票據(jù)2011一期施工圖設(shè)計費 170000170000合法票據(jù)2011測繪費 4300043000合法票據(jù)2011抗震設(shè)計審查費5000050000財政票據(jù)2011墻體材料專項基金 450000450000財政票據(jù)？2302022/7/931說明：2012年售樓部租賃費，系臨時租賃房屋做為銷售營

19、銷場所，租期10個月，總租金165000元。2011煤氣安裝費 5430054300財政票據(jù)2011地質(zhì)勘察費 155000155000白條收據(jù)2011施工場地平整費用 18700001870000合法票據(jù)2012二期施工圖設(shè)計費 210000210000合法票據(jù)2012售樓部租賃費165000合法票據(jù)2012其他 243500243500合法票據(jù)合計3544800170000一期210000二期合法票據(jù)2022/7/932 說明： 2012年售樓部租賃費，系臨時租賃房屋做為銷售營銷場所，租期10個月，總租金165000元。 支付煤氣安裝費為其購房戶支付已經(jīng)代收的費用。？1332022/7/9

20、33會所等公共配套設(shè)施做為售樓處（產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有）發(fā)生的費用計入開發(fā)成本。？租入房屋作為售樓處：租金支出在在租賃期間攤?cè)脘N售費用。確定前期工程費金額：一期170000元，二期210000元共同費用：2689800元2022/7/934前期工程費的分攤直接歸集到一期前期工程費170000元，分攤表如下：清算單位可售建筑面積分攤率分攤金額一期普通住宅2000056%95200一期非普通住宅1550044%74800合計355001170000測繪面積2022/7/935直接歸集到二期前期工程費210000元，分攤表如下：清算單位可售建筑面積分攤率分攤金額二期住宅4900091%123900二

21、期1-2層商業(yè)50009%86100合計5400012100002022/7/936一二期共同前期工程費在清算單位之間的分攤 清算單位可售建筑面積分攤率分攤金額一期普通住宅2000022%591756一期非普通1550017%457266二期住宅4900055%1479390二期商業(yè)50006%161388合計89500126898002022/7/937前期工程費在各清算單位之間的匯總 計算表 清算單位共同費用分配 期內(nèi)分配合計一期普通住宅59175695200686956一期非普通45726674800532066二期住宅14793901239001092228二期商業(yè)1613888610

22、0758550合計268980038000030698002022/7/938支付代收煤氣安裝費54300元的分攤過程 計算表清算單位可售建筑面積分攤率分攤金額一期普通住宅2000022%11946一期非普通1550017%9231二期住宅4900055%29865二期商業(yè)50006%3258合計895001543002022/7/939（九）2011年-2013年度賬面建筑安裝工程費用情況：項目賬面數(shù)成本對象共同成本備注一期普通住宅16000000一期普通建筑業(yè)發(fā)票一期非普通21600000一期非普通含人防工程建筑業(yè)票二期兩棟高層36000000二期兩棟高層兩棟高層預提費4100000二期兩

23、棟高層計算單二期商住綜合樓38000000二期商住綜合建筑票商住綜合樓鋼材10000000二期商住綜合增值稅發(fā)票圍墻大門費160000160000合法票據(jù)其他建筑費用14500001450000合法票據(jù)裝修樣板房費17500001750000合法票據(jù)合計1304600003360000？2372022/7/940 說明： 1、二期預提兩棟高層建安費4100000元，系工程已經(jīng)完工，但未最終決算，無法取得發(fā)票。 2、樣板房裝修費用1750000元，系將6套商品房裝修為樣板房，截止2013年12月31日已經(jīng)全部賣出。 3、地下人防工程2000平方米的建筑成本，包含在一期三棟非普通住宅建筑安裝成本中

24、。？2022/7/941（5）人防工程費的涉稅處理： 人防工程建筑安裝成本應(yīng)作為公共配套設(shè)施費進行處理。 人防工程建筑安裝成本=21600000*2000/（2000+16000）=2400000元。（假定按建筑面積分攤，現(xiàn)實中有其他方法）？ 一期三棟非普通標準住宅建安成本=21600000*16000/（2000+16000）=19200000元（6）建安費用的分配與匯總 2022/7/942建安費用的分配與歸集共同建筑安裝費3360000在一二期清算單位之間的分攤 清算單位可售建筑面積分攤率分攤金額一期普通住宅2000022%739200一期非普通1550017%571200二期住宅490

25、0055%1848000二期商業(yè)50006%201600合計89500133600002022/7/943商住綜合樓建筑安裝費在商業(yè)、住宅之間的分攤 清算單位建筑面積分攤率分攤金額3-26層住宅1700077%215600001-2層商業(yè)500023%6440000合計22000128000000已扣甲供材2022/7/944建筑安裝費在一二期各清算單位數(shù)據(jù)匯總 計算表清算單位直接成本分攤金額合計一期普通住宅1600000073920016739200一期非普通19200000（已扣人防）57120022171200二期住宅21560000184800023408000二期商業(yè)64400000

26、2016006641600合計656000003360000689600002022/7/945人防設(shè)施費在一二期清算單位之間的分攤 計算表清算單位可售建筑面積分攤率分攤金額一期普通住宅2000022%528000一期非普通1550017%408000二期住宅4900055%1320000二期商業(yè)50006%144000合計89500124000002022/7/946（十）2011年-2012年度基礎(chǔ)設(shè)施費情況 費用項目 賬面數(shù) 共同成本 備注 消防設(shè)施建設(shè)費 3000030000合法票據(jù)自來水系統(tǒng) 486700486700合法票據(jù)煤氣工程 285467285467合法票據(jù)高壓線路工程 19

27、478001947800合法票據(jù)低壓供電工程20500002050000合法票據(jù)環(huán)衛(wèi)工程 457800457800合法票據(jù)綠化工程 36589003658900前期關(guān)注道路工程 849800849800合法票據(jù)郵政工程 135780135780合法票據(jù)其他費用 1598015980合法票據(jù)有線閉路電視23452345合法票據(jù)照明工程15001500合法票據(jù)合計99220729922072？2532022/7/947基礎(chǔ)設(shè)施費的分攤，按建筑面積 計算表清算單位可售建筑面積分攤率分攤金額一期普通住宅2000022%2182856一期非普通1550017%1686752二期住宅4900055%5457140二期商業(yè)50006%595324合計89500199220722022/7/948（十一）2011年-2013年度公共配套設(shè)施費情況：項目賬面數(shù)共同成本備注會所建造費24000002400000建筑業(yè)發(fā)票合計24000002400000？2532022/7/949公共配套設(shè)施費在一二期清算單位之間的分攤 計算表清算單位可售建筑面積分攤率分攤金額一期普通住宅2000022%528000一期非普通1550017%408000二期住宅4900055%1320000二期商業(yè)50006%144000合計89500124000002022/7/950（十二）2011年-2013