社區(qū)物業(yè)管理站經(jīng)驗(yàn)項(xiàng)目交流

1、社區(qū)物業(yè)管理站經(jīng)驗(yàn)項(xiàng)目交流七十三團(tuán)概況73團(tuán)新城鎮(zhèn)共5個(gè)小區(qū)，占地個(gè)平方公里，建筑面積121924平方米，51幢樓，共有1716戶 物業(yè)管理站基本情況73團(tuán)社區(qū)物業(yè)管理站主要服務(wù)管理新城鎮(zhèn)，共有管理人員6名，工作人員50名，分別為保潔員、綠化工、水暖工、電工、保安與客服人員。運(yùn)行方式社區(qū)物業(yè)管理站工程組保潔綠化組客服組安保組收費(fèi)、接待、回訪環(huán)境衛(wèi)生、綠化車輛管理、公共秩序接管驗(yàn)收、裝修管理社區(qū)建設(shè)管理委員會團(tuán)黨委一、物業(yè)管理站運(yùn)行方式73團(tuán)社區(qū)物業(yè)管理站是在團(tuán)黨委和社區(qū)管委會雙重領(lǐng)導(dǎo)下的團(tuán)直屬單位，物業(yè)管理站費(fèi)用由團(tuán)黨委按團(tuán)財(cái)務(wù)規(guī)定審核后實(shí)行預(yù)算管理，工作人員則是由公益性崗位和團(tuán)場職工組成 。

2、73團(tuán)團(tuán)黨委對物業(yè)管理站實(shí)行全員績效考核，制定考核辦法及細(xì)則，實(shí)際工資將以工作實(shí)績?yōu)橐罁?jù)，以考核辦法為準(zhǔn)繩。 業(yè)主滿意率低于90%，按績效考核細(xì)則扣相應(yīng)分?jǐn)?shù)，業(yè)主的滿意率大于95%時(shí)，按績效考核細(xì)則加相應(yīng)分?jǐn)?shù)，獲得師級先進(jìn)及兵團(tuán)級先進(jìn)時(shí)，按績效考核細(xì)則加相應(yīng)分?jǐn)?shù)。物業(yè)管理各項(xiàng)費(fèi)用收繳由衛(wèi)生費(fèi)、有償服務(wù)、房屋租賃費(fèi)用組成。 序號業(yè)主地址業(yè)主姓名業(yè)主電話1調(diào)查項(xiàng)目很滿意滿意一般不滿意很不滿意其它2供水3供電4供暖5有償服務(wù)6清潔7綠化8治安9車輛管理10社區(qū)文化11工程維修12服務(wù)人員態(tài)度說明：請?jiān)趯?yīng)的項(xiàng)目上打樓棟牌單元牌樓層指示二、職責(zé)維護(hù)小區(qū)內(nèi)公共設(shè)施的正常運(yùn)轉(zhuǎn)和小區(qū)內(nèi)公共秩序的穩(wěn)定，給業(yè)主

3、提供特約性專項(xiàng)服務(wù)，給業(yè)主創(chuàng)造一個(gè)舒適的生活環(huán)境。具體包括前期介入、接管驗(yàn)收、裝修管理、上下水管理、暖氣管理、公共照明管理、保潔綠化、工程維修、車輛管理、亂搭亂建、亂堆亂放、亂貼亂畫、環(huán)境衛(wèi)生、提供房屋租賃信息、中介服務(wù)、家政服務(wù)等。物業(yè)前期介入規(guī)劃設(shè)計(jì)階段建設(shè)階段銷售階段竣工驗(yàn)收階段物業(yè)承接驗(yàn)收階段物業(yè)入住階段入住后管理階段前期介入前期管理物業(yè)前期介入2012年是73團(tuán)城鎮(zhèn)化發(fā)展迅猛的一年，團(tuán)黨委在召開各項(xiàng)有關(guān)城鎮(zhèn)化發(fā)展的問題上，讓物業(yè)管理站、房管所、社區(qū)等單位一起參與，從專業(yè)的角度和方便人民群眾的想法上提出自己的意見，并學(xué)習(xí)借鑒地方、兵團(tuán)其它團(tuán)場先進(jìn)的物業(yè)管理模式，并結(jié)合我團(tuán)的實(shí)際情況制定

4、出適合我團(tuán)發(fā)展的模式。并在設(shè)計(jì)新城鎮(zhèn)整體方案的時(shí)候把以上的元素全部考慮進(jìn)去。接管驗(yàn)收2012年年底是接管驗(yàn)收的關(guān)鍵一年，各小區(qū)樓房相繼交工，以主管團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)、建設(shè)科、物業(yè)管理站、工程監(jiān)理牽頭，以居民代表、重建辦、紀(jì)委、電力公司、水暖總站等組成的聯(lián)合驗(yàn)收小組，共同驗(yàn)收，對于在驗(yàn)收過程當(dāng)中發(fā)現(xiàn)的問題，嚴(yán)格詳細(xì)記錄，最后形成督辦通知，限期讓施工單位在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)完成整改，若在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)沒有完成整改，則有建設(shè)科、物業(yè)管理站找專業(yè)隊(duì)伍過來整改，所產(chǎn)生的費(fèi)用從施工單位的工程款中扣除。住戶領(lǐng)取鑰匙時(shí)，物業(yè)管理站有人員和住戶一起驗(yàn)房，發(fā)現(xiàn)問題物業(yè)管理站詳細(xì)記錄，發(fā)整改通知單給施工單位限期整改，若無問題，則有住戶

5、簽字已確認(rèn)收房。形成文件督促整改 參與天然氣安裝裝修管理對于想要裝修的住戶，有住戶自己提供裝修設(shè)計(jì)圖，物業(yè)管理站審核同意以后方可開工，并對住戶和裝修公司收取一定的裝修押金，在住戶裝修過程中，物業(yè)管理站人員經(jīng)常巡視，發(fā)現(xiàn)有拉運(yùn)裝修材料的車輛碾壓綠化帶、人行道，損壞公共設(shè)施，亂扔裝修垃圾、亂放裝修垃圾的，則從住戶的裝修押金中扣除相應(yīng)的款項(xiàng)，發(fā)現(xiàn)裝修公司變更設(shè)計(jì)圖，沒有按照設(shè)計(jì)圖裝修的、胡亂改動房屋原有設(shè)計(jì)的、亂砸、亂動承重結(jié)構(gòu)的，將責(zé)令其恢復(fù)原狀。工程維修管理 對于在保修期內(nèi)的維修，水暖電維修人員在接到通知后必須在30分鐘內(nèi)趕到現(xiàn)場，2小時(shí)以內(nèi)維修完畢。其它維修則有物業(yè)管理站做好記錄，在一定時(shí)間內(nèi)

6、以書面的形式告知施工單位，施工單位接到通知以后必須在2日維修完畢，否則物業(yè)管理站將自己維修，所產(chǎn)生費(fèi)用將從施工單位的工程中扣除。對于不在保修期內(nèi)的維修，物業(yè)管理站設(shè)立24小時(shí)報(bào)修電話，有住戶報(bào)修的，兩小時(shí)以內(nèi)維修完畢。對于需要住戶自己花錢的維修，物業(yè)管理站交給家政服務(wù)公司來維修。維修暖氣維修自來水維修公共照明水系管理保潔管理 物業(yè)管理站打掃完衛(wèi)生后，要求保潔人員拿意見表，征求住戶的意見，并對本次的保潔服務(wù)給予評價(jià)，評價(jià)連續(xù)2次在一般以下的將給予開除。管理人員將對保潔員的工作進(jìn)行抽查，發(fā)現(xiàn)沒有達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)的，將給予罰款處理，一個(gè)月被罰款兩次的將給予開除處分。保潔管理綠化、亮化管理 綠化管理制定相應(yīng)的

7、標(biāo)準(zhǔn)，林木成活率達(dá)95%以上并定期修剪，草坪定期修剪，不能有雜草等，交給專業(yè)的綠化公司來進(jìn)行管理，物業(yè)管理站年終的時(shí)候根據(jù)考核結(jié)果付給綠化公司相應(yīng)的費(fèi)用。亮化實(shí)行年初預(yù)算制，規(guī)定好亮燈的時(shí)限，并做好維護(hù)、維修等工作。綠化管理三、收費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為每戶每年120元衛(wèi)生費(fèi)，收費(fèi)實(shí)行分片承包責(zé)任制，即每個(gè)管理員負(fù)責(zé)一定戶數(shù)的衛(wèi)生費(fèi)收繳，衛(wèi)生費(fèi)的收繳率和每個(gè)管理人員的工資掛鉤。 其它有償性收費(fèi)按照有償服務(wù)價(jià)格表執(zhí)行。 維修服務(wù)項(xiàng)目人工費(fèi)價(jià)格表序號服務(wù)項(xiàng)目單位收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)（元)備注1洗臉盆漏水次10-30根據(jù)工作難易程度及工時(shí)確定2浴缸潔具漏水次10-30如需拆浴缸另加費(fèi)用3馬桶漏水次10-30如換件或拆下另計(jì)

8、費(fèi)用4水龍頭漏水次5換件另計(jì)5墻內(nèi)上下層漏水次100-150根據(jù)工作難易程度及工時(shí)確定6水表、閥門漏水次10-30材料費(fèi)另計(jì)7疏通地漏、馬桶處20-50根據(jù)工作難易程度及工時(shí)確定8疏通落水管處30-60根據(jù)工作難易程度及工時(shí)確定9洗臉盆堵塞次30-40根據(jù)工作難易程度及工時(shí)確定10浴缸堵塞次30-50根據(jù)工作難易程度及工時(shí)確定11疏通下水支管處50不含材料費(fèi)12疏通地下水管處80不含材料費(fèi)13接上水管（支管）米10不含材料費(fèi)14調(diào)換高、低水箱套30不含材料費(fèi)15拆、換分戶水表只20不含材料費(fèi)16換、裝龍頭只5-20不含材料費(fèi)17修理水閥個(gè)20不含材料費(fèi)18換水池落水（P、S彎）只20不含材料費(fèi)

9、19換地漏落水只20不含材料費(fèi)20修理坐便器只20不含材料費(fèi)21更換電表次單相30/三相50材料費(fèi)另計(jì)22更換水表次20換件另計(jì)23更換軟管次10-20材料費(fèi)另計(jì)24更換角閥、十字閥次20材料費(fèi)另計(jì)25更換洗衣機(jī)閥門次15材料費(fèi)另計(jì)26更換總閥次30住戶自備27更換馬桶水箱閥門次20-50住戶自備，動焊50，不動焊3028維修抽油煙機(jī)臺30-80不含電機(jī)燒壞及其它材料費(fèi)29維修排風(fēng)扇臺20不含電機(jī)燒壞及其它材料費(fèi)30維修熱水器（電、氣）臺50-80不含材料費(fèi)31查室內(nèi)電路米10元起根據(jù)工作難易程度及工時(shí)確定32電源插座換線個(gè)/次根據(jù)工作難易程度及工時(shí)確定33修理、更換電池插座個(gè)/次10不含材料

10、費(fèi)34更換普通開關(guān)個(gè)15不含材料費(fèi)35漏電、空氣開關(guān)只30如需換件，費(fèi)用另計(jì)36更換電話線(暗線）套50-80打穿墻孔另計(jì)費(fèi)37戶內(nèi)檢查更換線路處50-200根據(jù)工作難易程度及工時(shí)確定38更換線路米2.5mm25元/米6mm35元/米不含材料費(fèi)39室內(nèi)電路走線（明裝）米25-30不含材料費(fèi)40配電箱檢查個(gè)10不含材料費(fèi)41更換窗紗扇10-20不含材料費(fèi)42更換門紗扇20-30不含材料費(fèi)43修理木門窗柜樘30不含材料費(fèi)44修理木窗、木門扇20-30修理校正，不含材料費(fèi)45換門、窗零件個(gè)20不含材料費(fèi)46更換鋁合金門鎖把20-30材料費(fèi)另計(jì)，根據(jù)實(shí)際情況確定47修理鋁合金窗、門扇30-50修理校正

11、，不含材料費(fèi)48修理防盜門扇50-80修理校正，不含材料費(fèi)49修理鋼窗、門扇20-30修理校正，不含材料費(fèi)50修理窗鎖、門鎖把20如需換件，費(fèi)用另計(jì)51修理紗窗扇20如需換件，費(fèi)用另計(jì)52修理窗簾盒個(gè)20-30不含材料費(fèi)53修理、更換門鈴個(gè)15住戶自備54修理、更換信箱鎖次/個(gè)10-20如需換件，費(fèi)用另計(jì)55安裝門、窗玻璃塊10-30不含材料費(fèi)56安裝洗衣機(jī)臺5-10含調(diào)試，不含材料費(fèi)57安裝抽油煙機(jī)臺20-50含調(diào)試，不含材料費(fèi)58安裝排風(fēng)扇臺20-30含調(diào)試，不含材料費(fèi)59安裝熱水器（電、氣）臺30-50含調(diào)試，不含材料費(fèi)60拆裝分戶水（電）表塊20-30不含材料費(fèi)61拆分水管、分閥門處2

12、0-30不含材料費(fèi)62拆裝洗臉（菜）盆個(gè)50-80不含材料費(fèi)63換、裝門鎖個(gè)10-50不含材料費(fèi)64拆、裝拖把池臺50不含材料費(fèi)65拆、裝毛巾架副10不含材料費(fèi)66拆、裝窗簾套20-30不含材料費(fèi)67安裝掛畫（1.2M以下）副10不含材料費(fèi)68拆、裝燈具個(gè)10-100不含材料費(fèi)69拆、裝門鈴副10不含材料費(fèi)70拆、裝坐便器套150不含材料費(fèi)71拆、裝浴缸件按實(shí)際情況收費(fèi)不含材料費(fèi)72更換燈頭、燈罩只15不含材料費(fèi)73修理燈具個(gè)/套15-50不含材料費(fèi)74砌換水池個(gè)30-50不含材料費(fèi)75修理木地板米301M以下按1M計(jì)算四、人員物業(yè)管理站設(shè)站長一名，負(fù)責(zé)物業(yè)管理的全面工作副站長一名，協(xié)助站長做好物業(yè)管理工作 工程