廣州科學城總部經(jīng)濟區(qū)前期策劃報告

1、廣州科學城總部經(jīng)濟區(qū)前期策劃報告總部經(jīng)濟概念理解 總部經(jīng)濟是一個嶄新的經(jīng)濟學概念，到目前為止還沒有一個公認的在理論和實踐上都達成共識的定義。什么是總部經(jīng)濟？我們的理解是：總部經(jīng)濟是指企業(yè)和城市（或地區(qū)）在使雙方都能獲取更高經(jīng)濟效益的目標驅(qū)動下，形成總部在城市聚集并產(chǎn)生外部經(jīng)濟效應(yīng)的“經(jīng)濟現(xiàn)象”。它的核心內(nèi)涵：是指城市（或地區(qū)）通過創(chuàng)造各種有利條件，吸引跨國公司和外埠大型企業(yè)集團總部入駐，企業(yè)總部在城市中心集群布局，生產(chǎn)、加工、研發(fā)基地則安排在營運成本較低的城市周邊區(qū)域，從而形成合理的價值鏈分工?？偛拷?jīng)濟效應(yīng)稅收貢獻效應(yīng)產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)效應(yīng)就業(yè)乘數(shù)效應(yīng)消費帶動效應(yīng)技術(shù)進步和技術(shù)外溢效應(yīng)社會資本效應(yīng)總部經(jīng)

2、濟效應(yīng)是城市（地區(qū)）產(chǎn)業(yè)升級、品位提升的動力引擎，是推動經(jīng)濟發(fā)展的戰(zhàn)略選擇?？偛拷?jīng)濟的空間集聚態(tài)勢和特點區(qū)域位置城市中心城市周邊區(qū)域總部概念CBD（中央商務(wù)區(qū)）EOD（生態(tài)辦公區(qū)）產(chǎn)業(yè)特點金融、貿(mào)易、商業(yè)、傳媒業(yè)、文化產(chǎn)業(yè)、制造、中介服務(wù)業(yè)等。制造業(yè)、高新技術(shù)業(yè)、電子信息、生物制藥、航空產(chǎn)業(yè)、物流業(yè)等?？偛啃再|(zhì)企業(yè)總部、地區(qū)總部、營銷中心、金融中心地區(qū)總部、研發(fā)中心、生產(chǎn)基地、加工基地、物流中心物業(yè)形態(tài)及特點以高層、超高層建筑為主；建筑密度高；商業(yè)、商務(wù)配套齊全；交通系統(tǒng)和網(wǎng)絡(luò)豐富及完善。以低層建筑為主；良好的生態(tài)環(huán)境；基本商務(wù)配套齊全；以道路交通為主，路網(wǎng)完善暢順。CBD和EOD帶來同樣的經(jīng)

3、濟和社會效益，只是產(chǎn)業(yè)特點和形態(tài)不同的兩種總部集聚模式。典型大城市CBD發(fā)展經(jīng)驗CBD區(qū)在硬件辦公環(huán)境、外部商業(yè)配套、公共交通非常便利的條件下，高密度的人流、車流帶來的空間擁擠和空氣質(zhì)量等問題，則日益突現(xiàn)。因此，從區(qū)域位置來看，CBD是總部物業(yè)的主流選擇；但從辦公環(huán)境及效率來看，并不是最佳選擇。北京朝陽CBD上海陸家嘴CBD紐約曼哈頓CBDEOD的發(fā)展EOD模式在發(fā)達國家十分流行，如美國硅谷、日本筑波、韓國光谷等。 EOD的布局特點：在首都或經(jīng)濟中心城市；不在繁華市中心，在城區(qū)外低密度城區(qū)。比較強調(diào)和追求企業(yè)的獨立性。提供24小時辦公保障。有很好的交通效益現(xiàn)狀和潛力。良好的生態(tài)綠化空間，開發(fā)成

4、本相對不高?；j崗新城將朝EOD模式發(fā)展！生態(tài)型辦公區(qū)在EOD辦公的著名企業(yè)：EOD模式是否迎合中國市場需求？我們通過戴德梁行環(huán)球企業(yè)服務(wù)部（DTZ GCS）的長期服務(wù)國內(nèi)外大型客戶之經(jīng)驗，從跨國企業(yè)及國內(nèi)龍頭企業(yè)辦公需求趨勢說起，分析其辦公選址需求特征我們所觀察到的跨國公司發(fā)展趨勢:近年來，中國已經(jīng)快速發(fā)展成為一個國際商業(yè)活動活躍的主要市場和成熟平臺。在當今的中國，知識型業(yè)務(wù)外包已經(jīng)形成一種跨國公司發(fā)展的新需求趨勢，如研發(fā)、客戶服務(wù)和后勤辦公等職能部門，為許多跨國企業(yè)的大型項目在背后提供技術(shù)支持。這些功能部門的業(yè)務(wù)通常采用“off-shoring(離岸外包)”運作模式，也即所謂的BPO模式（商

5、務(wù)流程外包），印度、菲律賓等國家是跨國公司進行BPO所選擇的重點國家。但同這些競爭對手相比，中國的成本優(yōu)勢是促使其商業(yè)活動和研發(fā)增長的主要推動力，使跨國公司近年來加快進入中國市場什么樣的跨國公司會選擇BPO：他們的共同特點是：發(fā)達國家的大型企業(yè)具有優(yōu)秀和廣泛的品牌知名度擁有雄厚資金實力全球化的終端產(chǎn)品和服務(wù)網(wǎng)絡(luò)掌握全球先進的產(chǎn)品技術(shù)和研發(fā)能力在本國的企業(yè)運營成本高跨國公司為什么選擇中國:？最“根本”原因（低工資及大量的人才市場）廣闊的本土市場同亞洲其他國家的關(guān)系密切（如文化、語言）良好的基礎(chǔ)設(shè)施政府的大力支持貿(mào)易及其他商業(yè)活動屏障的消除（WTO、CEPA的利好影響）他們?nèi)ツ睦?？上海無疑是這些跨

6、國企業(yè)首選的目標城市，特別是制造行業(yè)北京的學術(shù)優(yōu)勢對跨國企業(yè)技術(shù)部門極具吸引力，如軟件等高科技行業(yè)廣州、深圳和大連是跨國企業(yè)后勤支援部門和BPO選址的熱點城市其他二線城市亦正處于快速發(fā)展中他們選址考慮這些因素 素質(zhì)一流的辦公物業(yè) 物業(yè)知名度 顯著地段和區(qū)位（如CBD） 價格昂貴 發(fā)展商所謂的超5A寫字樓 位置雖好，但交通擁擠堵塞 辦公建筑的高運營和維護成本 空氣渾濁、環(huán)境污染 價格便宜更多的還有這些因此他們選擇了非市中心園區(qū) 位置辨認度低 交通可達性不便，導致心理距離遠 樓宇智能化系統(tǒng)支持不足 缺乏高素質(zhì)的物業(yè)管理 但能提供真正便宜的價格工業(yè)園寫字樓的現(xiàn)狀與他們的理想差距是：他們理想的辦公環(huán)境

7、是這樣的 大面積、實用性高的辦公樓層 校園式的辦公環(huán)境 良好的公共交流平臺和空間 良好的技術(shù)設(shè)施支援 良好的性價比：低成本，高質(zhì)素物業(yè)他們的需求促使EOD形式的誕生和發(fā)展，籮崗區(qū)具備豐富先天資源及后天優(yōu)勢為他們建設(shè)理想辦公環(huán)境！項目發(fā)展戰(zhàn)略項目發(fā)展方向首席總部生態(tài)辦公區(qū)（HEOD）Headquarter Economical Office District立足籮崗新城EOD核心圈，面向全國，打造總部經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)鏈。項目是否具備發(fā)展EOD的條件？廣州發(fā)展總部經(jīng)濟的條件與優(yōu)勢廣州宏觀環(huán)境研究廣州城市經(jīng)濟總量2000年以來，廣州GDP每年均保持15%以上的增長速度；2006年全市GDP達到6068.41

8、億元。經(jīng)濟實力雄厚人均GDP以每年10%以上的速度增長；2006年人均國內(nèi)生產(chǎn)總值超過7800美元。廣州城市經(jīng)濟增長與北京、上海比較經(jīng)濟實力雄厚 廣州城市總體經(jīng)濟實力增長強勁，發(fā)展勢頭良好。2006年廣州的GDP增長速度和人均GDP都超過了北京和上海，在十大城市中位列前矛。 廣州高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)情況2006年全市實現(xiàn)高新技術(shù)產(chǎn)品產(chǎn)值2187.57億元，自2000年以來保持著平均每年接近30%的高增長率；同時占全市工業(yè)總產(chǎn)值的比重不斷加大，2006年達到27%。 高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速 廣州高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)與北京、上海比較高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速 總部經(jīng)濟是一個有品位的，比較高端比較純的經(jīng)濟，應(yīng)以技術(shù)創(chuàng)新和思

9、維為主動力。廣州的高新技術(shù)產(chǎn)品產(chǎn)值在2006年已經(jīng)與北京相當，是上海的一半。創(chuàng)新成為了廣州經(jīng)濟發(fā)展的主要動力，廣州完全具備發(fā)展高端品位的總部經(jīng)濟的實力。廣州外商投資情況近年來，廣州市外商投資情況穩(wěn)步發(fā)展。2003年由于“非典”，外商投資企業(yè)數(shù)量有所下降，但之后外商投資信心逐漸恢復(fù)，2006年外商投資企業(yè)數(shù)達到歷年最多的8843個。外商直接投資項目數(shù)量則一直為增多的趨勢，自2000年以來年均增長率為8.3%。開放型經(jīng)濟發(fā)展加快廣州利用外資情況廣州利用外資在近年呈現(xiàn)增長的態(tài)勢。截至2006年，廣州市累計吸收來自113個國家和地區(qū)的外商直接投資項目17266個，其中世界500強跨國企業(yè)已有151家進

10、入廣州，共設(shè)立329個投資項目，投資總額累計112.44億美元。2006年10月，旨在引導外商投資企業(yè)設(shè)立區(qū)域總部、營運中心、研發(fā)中心和核心產(chǎn)品制造中心的廣州市鼓勵外商投資設(shè)立總部和地區(qū)總部的規(guī)定出臺，引發(fā)了跨國企業(yè)投資廣州的又一輪熱潮。 開放型經(jīng)濟發(fā)展加快 廣州城市地位與發(fā)展能力中心城市地位凸顯 廣州與北京、上海分別是我國三個經(jīng)濟圈的總部經(jīng)濟發(fā)展先導區(qū)域的核心地，城市地位相當。廣州正日益凸顯其在珠江三角洲地區(qū)作為區(qū)域中心的帶頭和輻射作用，如此的城市地位，為廣州發(fā)展總部經(jīng)濟，打造總部基地奠定了基礎(chǔ)。 華北經(jīng)濟圈泛珠三角經(jīng)濟圈北京華東經(jīng)濟圈上海廣州京津翼經(jīng)濟圈長三角經(jīng)濟圈珠三角經(jīng)濟圈廣州城市地位

11、與發(fā)展能力總部經(jīng)濟發(fā)展能力評價領(lǐng)先 全國各城市總部經(jīng)濟發(fā)展綜合能力的評價中，廣州和北京、上海均屬于第一能級。廣州與北京、上海同樣以吸引跨 資為主，是“外延型”的總部經(jīng)濟。北京 上海 廣州 第一能級 第 二 能 級 天津 南京 杭州 成都 武漢 青島第 三 能 級長春 石家莊 合肥 ?？谔?昆明 南寧 貴陽廣州位第一能級第三名廣州城市地理區(qū)位地理區(qū)位優(yōu)越廣州是中國的南大門，華南地區(qū)最大的中心城市；又毗鄰港澳，有泛珠三角作為發(fā)展腹地，面向東南亞，交通便利。如此形成了廣州這個中心區(qū)域和其外圍區(qū)域合作分工的關(guān)系，廣州憑借其中心地位，能夠吸引更多的資本、技術(shù)、人才，從而形成總部經(jīng)濟的資源優(yōu)勢，把握著人

12、才、信息等戰(zhàn)略資源；而外圍區(qū)域由于地價、勞動力成本等的優(yōu)勢，充當起加工基地的角色，為廣州發(fā)展總部經(jīng)濟提供能源、材料、勞動力等常規(guī)資源。廣州泛珠三角中心樞紐廣州城市地理區(qū)位對外開放經(jīng)驗豐富 總部經(jīng)濟與一個城市的開放程度密不可分。廣州對外開放歷史悠久，清朝著名 的“十三行”是當時全國集中對外貿(mào)易的商務(wù)區(qū)，“廣交會”在20世紀50年代已經(jīng)誕生并且一直延續(xù)至今，這些都可看作是總部經(jīng)濟在中國的最早雛形。總部經(jīng)濟與廣州有著較為深刻的歷史淵源， 又有著巨大的政治關(guān)系、社會關(guān)系和經(jīng)濟關(guān)系。廣州還是中國改革開放的前沿陣地，經(jīng)濟國際化程度居全國領(lǐng)先行列。對外開放經(jīng)驗達到一定的積累，肯定會對廣州發(fā)展總部經(jīng)濟產(chǎn)生推助

13、作用。條 件中心城市地位凸顯總部經(jīng)濟發(fā)展能力領(lǐng)先開放型經(jīng)濟發(fā)展加快城市經(jīng)濟實力雄厚高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速優(yōu)勢地理區(qū)位優(yōu)越對外開放經(jīng)驗豐富廣州發(fā)展總部經(jīng)濟的條件與優(yōu)勢條件成熟，優(yōu)勢明顯！廣州發(fā)展總部經(jīng)濟，廣州總部經(jīng)濟之發(fā)展現(xiàn)狀廣州總部經(jīng)濟發(fā)展現(xiàn)狀天河區(qū)越秀區(qū)企業(yè)總部主要聚集地/政府主力發(fā)展區(qū)域天河體育中心周邊、天河軟件園、未來重點發(fā)展珠江新城環(huán)市東商務(wù)區(qū)，并向東風路中山路拓展主力行業(yè)以通訊、物流、咨詢、石油、汽車、煙草、金融等行業(yè)居多電力、燃氣及水的生產(chǎn)和供應(yīng)業(yè)、金融業(yè)、商務(wù)服務(wù)業(yè)等行業(yè)設(shè)立地區(qū)總部的主要企業(yè)金利來、中國煙草、東亞銀行、微軟、IBM、安利、亨氏、諾基亞、?？嗣梨凇⒒萜?、耐克等日本精

14、工、韓國三星電子、法國阿爾卡特、匯豐銀行、渣打銀行、資生堂等被認定有總部經(jīng)濟特征的內(nèi)外企業(yè)數(shù)量300家302家主要扶持措施設(shè)立專項獎勵資金，對在珠江新城中央商務(wù)區(qū)設(shè)立總部或區(qū)域總部的金融機構(gòu)給予支持總部企業(yè)納稅大戶可獲優(yōu)質(zhì)學位及政府“綠色通道”專人服務(wù)；并給予資金獎勵天河區(qū)和越秀區(qū)的總部經(jīng)濟已經(jīng)有了一定程度的發(fā)展。 珠江新城CBD發(fā)展假設(shè)這些地塊項目有一半在2010年前落成，其中寫字樓功能建筑面積占6成,則寫字樓面積也有103萬平方米。加上在建及已建的甲級寫字樓面積224萬平方米，預(yù)計到2010年,整個珠江新城新的寫字樓可供使用面積約為227萬平方米。 單位：建筑面積萬m2預(yù)計未來2-3年，珠

15、江新城大量甲級寫字樓的落成，CBD氛圍將趨向成熟，主要集聚金融、貿(mào)易、商業(yè)、傳媒、文化、制造、專業(yè)服務(wù)業(yè)等行業(yè)，成為政府部門、跨國公司、領(lǐng)事館、大型國企、民企等首選的核心總部CBD。廣州總部經(jīng)濟發(fā)展現(xiàn)狀荔灣區(qū)海珠區(qū)主要發(fā)展區(qū)域沙面、中山路和康王路琶洲會展商務(wù)區(qū)主力培育的行業(yè)研發(fā)、金融、營銷、物流、會計、律師等展覽、貿(mào)易、采購、金融、物流等行業(yè)有意向或已經(jīng)設(shè)立地區(qū)總部的主要企業(yè)廣州醫(yī)藥集團、美晨集團、中國電力投資集團公司、星巴克等特百惠、宜家、保利地產(chǎn)、加拿大北方電信集團、廣發(fā)投資基金等主要扶持措施考慮設(shè)立會展發(fā)展專項基金，用于支持大型專業(yè)展會的舉辦荔灣區(qū)、海珠區(qū)發(fā)展總部經(jīng)濟的戰(zhàn)略剛被提出，尚處

16、于概念階段。 主力培育行業(yè)珠江新城已成為金融、服務(wù)、貿(mào)易類企業(yè)聚集的CBD總部經(jīng)濟區(qū)生態(tài)型高科技企業(yè)聚集的EOD模式在廣州仍是空白點!廣州總部經(jīng)濟發(fā)展現(xiàn)狀已經(jīng)進駐企業(yè)政策傾向本項目發(fā)展總部經(jīng)濟具備怎樣的區(qū)位條件？首先，看看開發(fā)區(qū)與科學城宏觀經(jīng)濟環(huán)境是怎樣的開發(fā)區(qū)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展情況高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)雄厚 廣州開發(fā)區(qū)的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)不斷發(fā)展。2006年，實現(xiàn)高新技術(shù)企業(yè)產(chǎn)值562.83億元，實現(xiàn)高新技術(shù)產(chǎn)品工業(yè)總產(chǎn)值735.81億元，分別占當年全區(qū)工業(yè)總產(chǎn)值的28%和36.7%；分別比2002年增加了3.62倍和2.14倍，年平均增長速度分別為50.5%和33.8%。科學城高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展情況高新技

17、術(shù)產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)雄厚 廣州科學城的產(chǎn)業(yè)目標是：以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的研究開發(fā)、生產(chǎn)制造為主，鼓勵發(fā)展微電子、計算機、現(xiàn)代通訊、機電一體化、光電技術(shù)、空間技術(shù)、生物技術(shù)產(chǎn)業(yè)。至2006年，廣州科學城已累計引進外資投資項目176個，認定高新技術(shù)企業(yè)109家，涉及電子信息、生物工程、環(huán)保等領(lǐng)域。開發(fā)區(qū)利用外資情況外向型經(jīng)濟發(fā)達 近年來，開發(fā)區(qū)吸收外資額呈增長態(tài)勢。自2000年以來，開發(fā)區(qū)歷年的合同利用外資均占廣州市比重的30%或以上，而實際利用外資所占比重亦從2000年的18.3%上升到2006年的27%。從2000年-2006年，實際利用外資和合同利用外資年均增長速度分別為5.4%和19.1%。2006年的合

18、同利用外資額和實際利用外資額分別比2000年增長了240%和44%。開發(fā)區(qū)外商投資情況外向型經(jīng)濟發(fā)達 截至2006年底，開發(fā)區(qū)累計批準外商直接投資項目2409個，投資總額為252.2億美元。其中外商投資總額在1000萬美元以上的項目有569個，累計投資額達到202.52億美元，占全區(qū)累計外商投資總額的80.33%。香港、英屬維爾京群島、美國等國家和地區(qū)成為開發(fā)區(qū)歷年外商直接投資前十大國家和地區(qū)?？茖W城外商投資情況外向型經(jīng)濟發(fā)達 廣州科學城的外商投資也迅速發(fā)展，在開發(fā)區(qū)中所占的比重不斷增大。2006年科學城外商直接投資項目為57個，占當年開發(fā)區(qū)引進外商直接投資項目數(shù)的28.83%；合同利用外資5

19、.46億美元，實際利用外資1.33億美元，分別占開發(fā)區(qū)合同利用外資和實際利用外資總額的29.90%和16.79%。歷年來科學城累計批準外資投資項目176個，累計合同利用外資超過22億美元。接下來，看看開發(fā)區(qū)與科學城規(guī)劃和實施情況的進展廣州城市建設(shè)總體戰(zhàn)略規(guī)劃 廣州城市建設(shè)總體戰(zhàn)略概念規(guī)劃綱要提出：東翼大組團以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為導向，建設(shè)成為廣州制造業(yè)的基地，高新技術(shù)開發(fā)和生產(chǎn)中心，廣州21世紀經(jīng)濟增長的核心區(qū)域之一。 廣州東部將建設(shè)成：最適宜投資創(chuàng)業(yè)和生活居住的綠色生態(tài)新城廣州市外向型經(jīng)濟的主要基地廣州市科技創(chuàng)新和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的主要基地 城市總體規(guī)劃主導東部組團發(fā)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè) 蘿崗區(qū)區(qū)域發(fā)展

20、規(guī)劃2006年審批通過的蘿崗區(qū)區(qū)域發(fā)展規(guī)劃提出“將蘿崗區(qū)建設(shè)成為適宜創(chuàng)業(yè)發(fā)展、適宜居住生活、適宜投資的新城區(qū)”的目標。蘿崗區(qū)的發(fā)展定位是：華南現(xiàn)代制造業(yè)與高新科技產(chǎn)業(yè)基地，創(chuàng)新基地；保稅教工與現(xiàn)代物流中心；發(fā)達的現(xiàn)代服務(wù)產(chǎn)業(yè)與適宜居住的城市居住生活區(qū)；現(xiàn)代高新農(nóng)業(yè)研發(fā)與種植基地。蘿崗區(qū)規(guī)劃結(jié)構(gòu)將形成“一城（蘿崗中心城區(qū)）七區(qū)（科學城、東區(qū)、西區(qū)、永和、黃陂、鎮(zhèn)龍鎮(zhèn)、九佛鎮(zhèn)等發(fā)展區(qū)）” 蘿崗區(qū)發(fā)展定位為高新科技產(chǎn)業(yè)基地 蘿崗區(qū)在廣州市城市發(fā)展規(guī)劃中的地位2000年，廣州市制定了“東進、南拓、西聯(lián)、北優(yōu)”的城市空間發(fā)展戰(zhàn)略；“一主三副”的城市空間結(jié)構(gòu)， 即一中心主城區(qū)，和南沙、蘿崗-新塘、花都副三

21、城區(qū)。為配合這一戰(zhàn)略，廣州市以開發(fā)區(qū)為基礎(chǔ)，成立了蘿崗區(qū)。蘿崗區(qū)正處于廣州市“東進”發(fā)展主軸之上， 是城市未來的重點發(fā)展區(qū)域之一。面向2010年亞運會的廣州城市發(fā)展 蘿崗區(qū)是未來重點發(fā)展區(qū)域之一蘿崗新城發(fā)展規(guī)劃2007年“十公里地帶”規(guī)劃中對蘿崗新城的建設(shè)目標是建設(shè)和諧新城，營造生態(tài)蘿崗。堅持“低容積率、低密度、低建筑高度”理念，建設(shè)“林中城”、“城中林”的山水蘿崗。蘿崗新城發(fā)展戰(zhàn)略為建設(shè)生態(tài)蘿崗蘿崗規(guī)劃實施及建設(shè)情況現(xiàn)在蘿崗區(qū)已經(jīng)吸引了來自世界50多個國家和地區(qū)的800多家外資企業(yè)前來投資設(shè)廠，其中世界500強跨國企業(yè)已有95家落戶蘿崗，約占廣州市世界500強跨國企業(yè)總數(shù)的66%。目前位于蘿

22、崗區(qū)的廣州開發(fā)區(qū)已建成孵化場地總面積超過10萬平方米，在建的孵化場地總面積達30萬平方米，在全國名列前茅。由天河軟件園、廣東軟件園和南沙資訊科技園組成的廣州軟件園被列為國家火炬計劃軟件產(chǎn)業(yè)基地，留學人員廣州創(chuàng)業(yè)園被確定為國家級留學人員創(chuàng)業(yè)園建設(shè)示范點，廣東軟件園擁有國家級軟件測試中心、全國一流的軟件開發(fā)測試平臺。蘿崗已吸引一定數(shù)量的世界500強跨國企業(yè)落戶 科學城總體規(guī)劃發(fā)展方向和目標：以高科技制造業(yè)為基礎(chǔ)，推動科學技術(shù)研究和開發(fā)應(yīng)用；以形成科學研究綜合體為目標，培育科技創(chuàng)新環(huán)境，促進廣州產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的協(xié)調(diào)發(fā)展；具有高質(zhì)量生態(tài)環(huán)境的世界一流科技園區(qū)；成為21世紀華南地區(qū)的知識創(chuàng)新中心、研制開發(fā)中心

23、、技術(shù)服務(wù)中心和成果轉(zhuǎn)化中心；成為廣州21世紀新的經(jīng)濟增長點；產(chǎn)業(yè)發(fā)展重點：計算機及軟件、生物醫(yī)藥、光電子、新材料、環(huán)保產(chǎn)業(yè)等 。廣州科學城以高科技制造業(yè)為發(fā)展方向科學城規(guī)劃實施情況目前科學城已吸引了眾多世界500強企業(yè)落戶，包括微軟、因特爾、IBM、甲骨文等世界IT巨頭，廣州有史以來最大的外資項目LG、飛利浦液晶顯示項目也落戶于此。光寶產(chǎn)業(yè)園、廣東軟件園、廣州國際企業(yè)孵化器、優(yōu)寶科技園、豐彩菱重、金鵬電子、凌宇通信電纜、索尼華南電子、杜邦應(yīng)用面材、豐田汽車、松喬電子、廣日科技園等項目已在科學城建成投產(chǎn)?？茖W城已積聚了一定的高科技氛圍 區(qū)位建設(shè)目標廣州東部將建成最適宜投資創(chuàng)業(yè)和生活居住的綠色生

24、態(tài)新城區(qū)位產(chǎn)業(yè)方向東翼大組團以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為導向本項目發(fā)展總部經(jīng)濟的條件發(fā)展高科技企業(yè)聚集的HEOD總部經(jīng)濟區(qū)蘿崗新城發(fā)展戰(zhàn)略為建設(shè)生態(tài)蘿崗蘿崗區(qū)發(fā)展定位為高新科技產(chǎn)業(yè)基地，創(chuàng)新基地廣州科學城以高科技制造業(yè)為發(fā)展方向與珠江新城錯位發(fā)展，填補空白目前國內(nèi)其他城市同類項目的發(fā)展狀況如何？本項目如何借鑒其經(jīng)驗？市場同類型項目比較開發(fā)區(qū)項目名稱規(guī)模（）運營手段銷售均價（元/）購買客戶物業(yè)管理北京亦莊新城BDA國際企業(yè)大道30萬整棟銷售9200外資和內(nèi)資均有封閉式管理北京中關(guān)村豐臺科技園ABP總部基地140萬整棟銷售8000以內(nèi)資企業(yè)為主，包括國有和外地企業(yè)。開放式管理總部國際(總部商務(wù)花園）21萬整棟

25、銷售8000國內(nèi)投資客較多開放式管理上海松江工業(yè)區(qū)大業(yè)領(lǐng)地企業(yè)總部花園60萬整棟銷售53005900內(nèi)資企業(yè)為主。開放式管理成都青羊工業(yè)發(fā)展區(qū)青羊工業(yè)總部基地60萬整棟銷售4300內(nèi)資企業(yè)的工業(yè)和科技型企業(yè)為主。封閉式管理售價相當于市區(qū)甲級寫字樓平均售價的20%-45%，檔次不高。市場同類型項目產(chǎn)品配套現(xiàn)狀比較項目總部基地國際企業(yè)大道總部國際企業(yè)總部花園青羊工業(yè)總部基地配套33萬配套面積，包括六星級酒店、甲級大廈、公寓、購物中心、會議中心，瑪雅酒店、泛商務(wù)會所、大講堂只設(shè)會所，會所中含食堂、餐廳、金融服務(wù)、娛樂休閑、商務(wù)中心功能沒有特別配套娛樂餐飲超市和其他生活配套12萬配套面積，包括員工餐廳

26、，運動體育館，企業(yè)商務(wù)會所建筑和硬件設(shè)施無特色設(shè)計和硬件設(shè)施雙大堂、LOFT設(shè)計，采用節(jié)能材料，硬件設(shè)施采用甲級標準引入上下水及天然氣管線，帶居住功能無特色設(shè)計日本大師后現(xiàn)代建筑景觀綠化雕塑小品人工公共綠化立體綠化GOLF果嶺水景坡地庭院水景廣場水景人工湖泊大型公共綠化層層退臺立體綠化、東南亞園林針對企業(yè)而設(shè)置的配套功能有限產(chǎn)品附加值不高景觀均為公共綠化項目提升借鑒之處檔次目前同類型產(chǎn)品僅僅形成成本低和環(huán)境良好的市場形象，吸引相當投資客購買轉(zhuǎn)租，降低項目檔次，難以形成真正的總部企業(yè)集聚地。銷售在土地批租價格相對低廉情況下，紛紛跑短線獲取短期利益，出售物業(yè)而非考慮長線持有，浪費土地資源，折損物業(yè)

27、價值。產(chǎn)品以銷售為主而非全租經(jīng)營，并非獲取物業(yè)最大價值，導致產(chǎn)品水平不會太高，硬件設(shè)施和產(chǎn)品設(shè)計還有欠缺。管理在物管和服務(wù)方面除個別項目外，還處于保安和清潔服務(wù)等簡單的階段，并沒有提供能夠滿足企業(yè)需要的完善服務(wù)體系。配套配套或是不足或是針對周邊居住而設(shè)置，針對企業(yè)需要的配套功能有限。目前其他城市的同類項目只處于初級階段，本項目產(chǎn)品需要一個質(zhì)的提升!本項目位于廣州東面，目前廣州東部科技園的發(fā)展狀況如何？本項目應(yīng)如何進行突破？東部科技園區(qū)寫字樓物業(yè)情況天河科技園黃花崗科技園廣州科學城寫字樓分布情況17棟寫字樓散布在五山路、天河北路、黃埔大道、中山大道等地段6棟寫字樓分布在先烈路、寺右新馬路、大南路

28、等路段五大園區(qū)都分布在科學城內(nèi)，各自規(guī)劃，功能有重疊供應(yīng)面積約48萬平方米約21萬平方米科技創(chuàng)新基地、國際企業(yè)孵化器、綜合研發(fā)孵化區(qū)、軟件園、智通產(chǎn)業(yè)園共約84萬平方米租金水平25-55元/平方米/月不等40-70元/平方米/月不等25-40元/平方米/月不等管理費水平4-8元/平方米/月不等8-25元/平方米/月不等5元/平方米/月東部科技園區(qū)寫字樓物業(yè)情況天河科技園黃花崗科技園廣州科學城配套設(shè)施以銅纜接入為主、結(jié)合光纖接入、LAN接入的綜合接入網(wǎng)； ADSL寬帶接入能力；無線PHS（小靈通）網(wǎng)絡(luò)部分寫字樓具備中央空調(diào)系統(tǒng)、寬帶網(wǎng)絡(luò)、24小時監(jiān)控系統(tǒng)、國際直撥電話線、消防自動噴淋系統(tǒng)寬帶網(wǎng)絡(luò)

29、、多功能報告廳、會議室、商務(wù)中心、培訓室、餐廳、健身中心等入駐企業(yè)行業(yè)分布支柱企業(yè)是IT產(chǎn)業(yè)，其他主要行業(yè)包括電子設(shè)備制造、精細化工、通用設(shè)備制造、電子信息計算機及軟件、電子信息是兩大主力行業(yè)；其次是通用設(shè)備制造和生物醫(yī)藥兩類企業(yè)以生物醫(yī)藥、計算機及軟件、電子信息、新能源/新材料、專用設(shè)備制造五大類為主東部科技園區(qū)寫字樓物業(yè)的特征園區(qū)內(nèi)的寫字樓零散分布，沒有集中在一個區(qū)域內(nèi)進行統(tǒng)一的規(guī)劃布局，形成不了寫字樓群的規(guī)模效應(yīng)；設(shè)置各種配套設(shè)施，但智能化設(shè)施較簡單；寫字樓的檔次及租金水平屬于中低檔次；有一定的物業(yè)管理，但未達到專業(yè)水平；產(chǎn)品主要是傳統(tǒng)的寫字樓模式，在生態(tài)環(huán)境和個性化方面未有突破；以高新

30、技術(shù)企業(yè)為支柱，園區(qū)內(nèi)形成了一定的高科技聚集氛圍。 目前廣州客戶市場的發(fā)展狀況如何？廣州外資企業(yè)發(fā)展情況近年廣州經(jīng)濟發(fā)展強勁，外商投資企業(yè)數(shù)量一直呈現(xiàn)增多的趨勢。2006年廣州外商投資企業(yè)數(shù)達到8843個，比2005年增長了8.5%。世界500強跨國企業(yè)已經(jīng)有151家進入廣州。2006年廣州市政府出臺鼓勵外資企業(yè)設(shè)立總部的政策，引發(fā)跨國企業(yè)投資廣州的又一輪熱潮。 廣州民營科技企業(yè)發(fā)展情況廣州市的民營科技企業(yè)保持穩(wěn)步發(fā)展。根據(jù)民營科技企業(yè)協(xié)會的統(tǒng)計，2006年廣州的民營科技企業(yè)已經(jīng)達到了2400多家。當中高新技術(shù)類的民營科技企業(yè)發(fā)展尤其迅速，由2001年的311家增加到2005年的779家，短短

31、幾年間就翻了2.5倍；而且占全市的比重也逐年遞增，由2001年的17.4%增加到2005年的36.3%。蘿崗區(qū)外商投資情況蘿崗區(qū)對外資企業(yè)表現(xiàn)出顯著的吸引力。目前蘿崗區(qū)已經(jīng)吸引了來自世界50多個國家和地區(qū)的800多家外資企業(yè)前來投資設(shè)廠，其中世界500強跨國企業(yè)已經(jīng)有95家落戶蘿崗，約占廣州市世界500強跨國企業(yè)總數(shù)的66%。 蘿崗區(qū)外商投資情況在蘿崗區(qū)的外資企業(yè)中，以來自美國、日本、香港的企業(yè)最多；在行業(yè)方面，高新技術(shù)類的企業(yè)占據(jù)著主導地位，當中精細化工和電子制造各有23.5%和16%的比例。高新技術(shù)企業(yè)無疑已經(jīng)成為蘿崗區(qū)外資企業(yè)的主力。在政策的支持下，廣州的外資企業(yè)和民營科技企業(yè)將延續(xù)過往

32、的發(fā)展趨勢，繼續(xù)擴容。目前蘿崗區(qū)對外資企業(yè)和高新技術(shù)企業(yè)已形成相當?shù)奈Γ磥砣詫⑹艿酱祟惼髽I(yè)的青睞。目標客戶的需求關(guān)注點是什么？我們結(jié)合戴德梁行環(huán)球企業(yè)服務(wù)部（DTZ GCS）的長期服務(wù)國內(nèi)外大型客戶之經(jīng)驗，以及對跨國企業(yè)、國內(nèi)龍頭企業(yè)及國內(nèi)民營企業(yè)進行訪談，總結(jié)出目標客戶的辦公選址需求特征企業(yè)總部選擇非市中心的動因1、市中心高辦公成本的驅(qū)逐，使眾多企業(yè)紛紛將廠房和研發(fā)中心遷至郊區(qū)。2、利用各種資源謀求企業(yè)進一步發(fā)展。包括選擇具有交通、信息、高級人才、科研成果、服務(wù)等多種資源優(yōu)勢，為企業(yè)進一步發(fā)展提供物質(zhì)上的保障。3、產(chǎn)業(yè)集聚效應(yīng)，籮崗開發(fā)區(qū)、科學城的發(fā)展基礎(chǔ)為產(chǎn)業(yè)集聚提供了可能性。 4

33、、品牌提升效應(yīng)。本土企業(yè)以廣州為總部，利用廣州的城市品牌效應(yīng)，將獲得更多與國內(nèi)、國際知名企業(yè)合作的機會，也將提高其企業(yè)知名度和美譽度。 5、相對高效的政府服務(wù)效率，寬容多元的人文環(huán)境，為改善企業(yè)經(jīng)營軟環(huán)境提供了可能性。跨國企業(yè)選址遵循的四大標準一次性成本最低持續(xù)運營成本最低機 會 最 大 化風 險 最 低把一次性成本降到最低，包括地產(chǎn)成本、搬遷成本和建筑成本等把持續(xù)性運營成本降到最低，包括勞動力成本、交通、公用設(shè)施和稅收等把風險降到最低，會考慮到各種風險因素，如政府管制、恐怖襲擊和電力供應(yīng)等把機會最大化，即把公司選址和搬遷作為公司發(fā)展戰(zhàn)略的一部分跨國公司、國內(nèi)龍頭企業(yè)選址的共同關(guān)注因素企業(yè)形象

34、要求強調(diào)辦公物業(yè)的行業(yè)凝聚力以及品牌關(guān)注度，辦公物業(yè)給企業(yè)以及外界帶來的形象感以及身份感。綜合成本控制包括寫字樓的租金或銷售價格，會議室、大廈日常維護等辦公成本，人力成本、交通成本、運輸成本、能源成本等綜合運營成本。位置與“鄰居”主要關(guān)注行業(yè)的聚集性，考慮“鄰居”是否與自己有相當?shù)牧考墸嬖谥黠@的羊群效應(yīng)。此外，亦會考慮與“鄰居”是否有競爭關(guān)系。物業(yè)的通達性看重交通條件和通達性對企業(yè)辦公效率的影響。商務(wù)配套及硬件設(shè)施商務(wù)配套包括停車場、員工餐廳、周圍物業(yè)配套情況。硬件設(shè)施包括空調(diào)新風量、電梯數(shù)量、網(wǎng)絡(luò)寬帶、保安設(shè)施、防火防災(zāi)等?？鐕?、國內(nèi)龍頭企業(yè)選址的共同關(guān)注因素辦公環(huán)境的健康與國際氛圍

35、即國際化辦公環(huán)境，如寫字樓周邊是否有涉外公寓、涉外商店、涉外酒店等。健康安全的辦公環(huán)境包括網(wǎng)絡(luò)安全、資訊安全、員工身心健康在內(nèi)的諸多方面。物業(yè)管理水平國際企業(yè)最看重物業(yè)管理，完備豐富的商務(wù)配套以及周到嚴謹?shù)奈飿I(yè)管理服務(wù)是影響企業(yè)選址策略的關(guān)鍵因素。足夠的擴展空間主要是關(guān)注今后是否有擴大的可續(xù)租的空間以滿足企業(yè)未來規(guī)模擴張的需要。發(fā)展商的背景為規(guī)避市場風險，跨國企業(yè)對開發(fā)商背景和身份要求很高，首先選擇資金和開發(fā)實力相對雄厚的開發(fā)商，同時更加看重開發(fā)企業(yè)的品牌影響力，更相信有國際財團背景的開發(fā)商。不同類型企業(yè)/部門對寫字樓面積的需求大型內(nèi)外資企業(yè)的研發(fā)、客服、后勤支援等部門具體規(guī)模需求，視公司不同

36、地區(qū)的業(yè)務(wù)發(fā)展策略而定。既可與生產(chǎn)制造部門統(tǒng)一設(shè)置，亦可與生產(chǎn)制造部門分離獨立設(shè)置。企業(yè)/部門類型需求面積（M2）企業(yè)規(guī)模行業(yè)特點研發(fā)、技術(shù)中心1000-6000大型內(nèi)外資企業(yè)高新科技業(yè)、特色制造業(yè)1000-3000中型內(nèi)資企業(yè)高科技業(yè)客戶服務(wù)（如呼叫中心）5000以上大型內(nèi)外資企業(yè)金融、快遞業(yè)后勤支援辦公（如結(jié)算中心）6000以上大型內(nèi)外資企業(yè)金融業(yè)（銀行為主），零售業(yè)寫字樓價格的需求特點對租金水平的看法：客戶對郊區(qū)辦公場所的租金期望一般市中心寫字樓租金水平的一半左右，且表示越低越好。對物業(yè)租售方式的態(tài)度：跨國公司視乎自身發(fā)展策略而定租售方式，偏向以租為主。內(nèi)資大型或行業(yè)龍頭企業(yè)以購買物業(yè)為

37、主。內(nèi)資中型民營高新科技類企業(yè)以租賃物業(yè)為主。跨國公司、國內(nèi)龍頭企業(yè)選址需求的發(fā)展趨勢人性化生態(tài)化智能化區(qū)域化要求突破傳統(tǒng)的“辦公室公共走廊”的空間模式，提倡開放式辦公環(huán)境；更大程度地提供商務(wù)共享空間，將工作融入休閑中。越來越強調(diào)寫字樓的綠色生態(tài)理念：不僅注重外部的環(huán)境景觀，在內(nèi)部的辦公空間也要求廣泛引入綠色景觀，巧妙地將自然空氣引入辦公樓內(nèi)，形成健康環(huán)保的辦公空間。高智能化將成為寫字樓的基本要素，以后智能化的程度相當高，并要求為將來的升級換代留有充足的空間。隨著中心城區(qū)的辦公成本迅速增加，企業(yè)面臨著經(jīng)營成本的巨大壓力，同時在城市的次中心區(qū)域和郊區(qū)，不斷落成的新寫字樓逐漸吸引原本在中心城區(qū)辦公

38、的企業(yè)入駐，加速了辦公格局外延的進程。高新技術(shù)企業(yè)選址的考慮要素辦公環(huán)境健康健康的環(huán)境給研發(fā)人員放松的活動空間，可以激發(fā)員工的創(chuàng)造力，有利于企業(yè)提高工作效率與產(chǎn)品創(chuàng)新的能力。獨立的個性化建筑有利于加強企業(yè)文化建設(shè)，企業(yè)的形態(tài)通過企業(yè)的寫字樓馬上能看出來。同時企業(yè)擁有獨棟寫字樓，能夠防止企業(yè)最新的機密被泄露給競爭對手，使資訊得到保密。高新技術(shù)企業(yè)尤其看重網(wǎng)絡(luò)帶寬等通訊方面的設(shè)施，要求寫字樓必須具備以光纖為核心的智能化配套；他們由于習慣頻繁加班，也要求寫字樓24小時空調(diào)開放、電梯開放等細節(jié)。辦公空間獨立智能設(shè)施先進行業(yè)氛圍聚集高新技術(shù)企業(yè)要求寫字樓所在區(qū)域的辦公氛圍具有一定的行業(yè)聚集性。有效控制成

39、本高新技術(shù)研發(fā)投入巨大，高科技企業(yè)對成本的控制非常嚴格，會著重考慮物業(yè)價格及后期運營成本的問題。目標客戶選址的共同偏好辦公物業(yè)所處的區(qū)域具行業(yè)凝聚力 辦公環(huán)境人性化、個性化，辦公空間相對獨立強調(diào)辦公環(huán)境的綠色、生態(tài)、健康辦公物業(yè)的配套設(shè)施高智能化一次性成本和持續(xù)運營成本要降到最低偏好城市邊緣區(qū)域自然風景優(yōu)美低層低密度獨棟辦公物業(yè)問題主要集中在：距離市區(qū)較遠交通條件不理想?yún)^(qū)域缺乏知名度未有實質(zhì)的產(chǎn)品需要對目標客戶進行有針對性的引導但，從目標客戶的訪談中了解到：他們進駐科學城的意愿尚不明顯在500多家的被訪客戶中，目前有明確進駐意愿的僅11家廣州的外資企業(yè)、民營高新技術(shù)企業(yè)的市場繼續(xù)擴容總結(jié)東部產(chǎn)

40、業(yè)區(qū)現(xiàn)有寫字樓檔次較低，不能滿足目標客戶的需要跨國企業(yè)、高新技術(shù)企業(yè)偏好郊區(qū)或新城的生態(tài)獨棟寫字樓本項目具備市場機會，但要作出質(zhì)的提升！我們必須采用“造勢做市”的營銷運動！目標客戶進駐科學城的意愿尚不明顯統(tǒng)一規(guī)劃，統(tǒng)一運營管理，打造領(lǐng)先型產(chǎn)品，針對性的客戶行業(yè)進行定位優(yōu)勢-S科學城核心位置良好自然環(huán)境區(qū)內(nèi)已形成高科技產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)發(fā)展商的資金實力立足區(qū)域，輻射全國招商。局部銷售，大力引進龍頭客戶，帶動項目發(fā)展。機會-OHEOD模式的市場空白點政府對區(qū)域發(fā)展的大力支持高科技和生態(tài)是籮崗發(fā)展方向國內(nèi)同類項目及廣州科技園物業(yè)發(fā)展的提升空間客戶市場的潛在空間項目SWOT 總結(jié)及應(yīng)對策略威脅-T政策優(yōu)惠不明顯

41、項目投資大，市場培育期較長，資金鏈要求較高跨國企業(yè)的進駐意向不明顯預(yù)留項目未來發(fā)展空間，將周邊地塊作統(tǒng)一規(guī)劃。劣勢-W項目現(xiàn)有規(guī)模仍未足以發(fā)展大型HEOD周邊現(xiàn)狀配套不足交通順暢度有待完善完善項目配套，發(fā)揮地方政府優(yōu)勢，制訂具吸引力的獎勵措施和人才引進等優(yōu)惠政策，積極引進優(yōu)質(zhì)企業(yè)。項目提升目標及實施手段新一代HEOD完善配套統(tǒng)一規(guī)劃提升檔次為達到“新一代HEOD”的目標，項目該如何定位？產(chǎn)品該如何打造？項目目標定位打造成為廣州籮崗新城內(nèi)的標志性生態(tài)建筑群。建設(shè)成為全國的總部辦公示范區(qū)，實現(xiàn)辦公環(huán)境的變革。以研發(fā)、設(shè)計及區(qū)域總部為主，建設(shè)一個專業(yè)、節(jié)能、生態(tài)復(fù)合型的領(lǐng)先性總部園區(qū)。功能定位可能入

42、駐企業(yè)的引進方向企業(yè)規(guī)模引進方向：“5+2”模式“5”：全球500強企業(yè)“2”：國內(nèi)行業(yè)100強企業(yè)和有潛力、處于快速發(fā)展期的優(yōu)秀中型企業(yè)。產(chǎn)業(yè)引進方向：以高新科技產(chǎn)業(yè)為核心，以特色制造業(yè)和配套服務(wù)業(yè)為兩翼。不同企業(yè)總部入駐目的分析跨國公司設(shè)總部的目的：增強對所在區(qū)域乃至整個中國市場的控制力，并使其能更快捷地應(yīng)對中國市場需求變化，從而在爭奪中國市場時獲得更大優(yōu)勢。因此，跨國公司總部并非推動所在區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展和戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型的根本力量。本土企業(yè)總部立足于本土資源，植根于本土經(jīng)濟，只有促使本土企業(yè)總部發(fā)展壯大，才能形成區(qū)域經(jīng)濟的核心競爭力。跨國公司和本土企業(yè)總部的引進關(guān)系在大力吸引跨國公司總部入駐的同時，

43、要注重多種方式支持和鼓勵本土企業(yè)加快自主創(chuàng)新，培育核心競爭力。積極搭建企業(yè)之間及產(chǎn)學研之間的交流合作平臺。增強跨國公司技術(shù)外溢效應(yīng)，最大限度發(fā)揮其輻射帶動作用。提升本土企業(yè)在國際價值鏈分工體系的地位，使其真正成為推動城市產(chǎn)業(yè)升級和戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型的強大動力。產(chǎn)品類型客戶的定位決定了產(chǎn)品發(fā)展的方向注重企業(yè)形象先進的設(shè)施完善的配套優(yōu)美的環(huán)境配套一流、技術(shù)領(lǐng)先的生態(tài)型寫字樓群落項目建設(shè)各地塊規(guī)劃指標一期二期三期四期一期用地已完成規(guī)劃并開始動工，但目前的產(chǎn)品未能充分發(fā)揮項目的價值，若要將項目建設(shè)成高標準、高檔次的HEOD，則要結(jié)合二四期進行統(tǒng)一規(guī)劃，完善配套。產(chǎn)品類型及比例寫字樓符合甲級寫字樓標準的總部式寫字

44、樓約占90%，約24萬平方米配套商業(yè)功能齊全的高品質(zhì)商務(wù)會所約占10%，約2.7萬平方米一期用地的存在問題目前一期用地已規(guī)劃了8棟寫字樓，但缺乏整體考慮忽略了配套設(shè)施的建設(shè)，為了將項目發(fā)展成為高標準的寫字樓，因此應(yīng)將一至四期統(tǒng)一規(guī)劃，完善配套。由于一期的地塊最大，因此建議利用一期用地，建設(shè)獨立的建筑，設(shè)置商業(yè)配套功能。由于一期的寫字樓已開始動工，而且寫字樓的配置較低（如沒有中央空調(diào)，只有首層架空停車位等），因此建議集中設(shè)計相對獨立的商務(wù)大樓，進行獨立的經(jīng)營與管理。 利用一期的用地，設(shè)置商務(wù)功能，為整個項目的整體發(fā)展打好基礎(chǔ)。在地塊的核心位置設(shè)置中央商務(wù)會所，配置行政服務(wù)中心、國際視像會議中心、

45、行業(yè)信息中心、銀行中心、康體中心以及餐飲配套等功能，為整個項目提供完善的商務(wù)設(shè)施，營造成熟的商務(wù)氛圍；此外，設(shè)置充足的地下車位，彌補原設(shè)計車位的不足，并盡可能結(jié)合綠化設(shè)計，建造陽光車庫。一期用地的建設(shè)一期產(chǎn)品類型及組成編號：I4-2用地面積：54248 m2總建筑面積：104883m2。其中寫字樓面積（已設(shè)計）：84883m2；配套商業(yè)面積：20000m2。容積率：1.93建筑基底面積：16254m2密度：30%車位數(shù)：845個。其中地上停車位（已設(shè)計）：216個；地下停車位：629個。地下車庫面積：25160m2注：一期地塊已設(shè)置了216個地上停車位，而且地塊剩余可使用的面積有限，因此地下車

46、位按0.6：100 m2的標準進行配置。一期配套商業(yè)的功能組成樓層功能面積（m2）內(nèi)容首層公共行政服務(wù)中心15002000行政BRT快速通道，設(shè)立注冊、立項、審批等一站式辦公服務(wù)。支援服務(wù)中心8001000全程綜合支援服務(wù)，提供法律、管理、財務(wù)、居住等專業(yè)的咨詢與跟蹤。銀行中心15002000設(shè)置不少于三家銀行的營業(yè)服務(wù)中心餐飲600800兩到三家咖啡廳、冷飲店等休閑餐飲生活配套500700診療室，便利店，電信、移動通訊服務(wù)部等二層國際會議中心20002500設(shè)置同聲傳譯、視像會議等功能的專業(yè)會議設(shè)施信息交流中心10001500設(shè)立行業(yè)信息交流平臺，營造專業(yè)的行業(yè)氛圍餐飲15002000快餐或

47、員工餐廳三層餐飲40005000兩到三家中高檔食肆四層康體中心20002500健身中心、SPA水療中心及休閑運動場等產(chǎn)品類型及組成地塊編號寫字樓面積（m2）配套商業(yè)面積（m2）總建筑面積（m2）容積率建筑基底面積（m2）密度I4931625430.0%I1-1540002500565001.601060029.9%J2-1520002350543501.631000029.9%J1535002350558501.641020029.4%合計244383272002715831.724705429.8%為了營造生態(tài)型的辦公環(huán)境，園林式的建筑氛圍，實現(xiàn)“生態(tài)

48、蘿崗”的目標，建議不要將容積率最大化，同時盡量降低建筑物的層數(shù)，將密度嚴格控制在30%以內(nèi)。產(chǎn)品類型及組成地塊編號寫字樓面積（m2）類型配套商業(yè)面積（m2）類型主要功能I4-284883平層式寫字樓20000中央商務(wù)會所公共服務(wù)中心、中高檔餐廳、銀行、會議中心、員工餐廳、信息交流中心、康體中心等I1-154000獨棟式寫字樓2500泛會所員工餐廳、休閑餐飲、自助銀行、診療室、便利店等J2-152000獨棟式寫字樓2350泛會所員工餐廳、休閑餐飲、自助銀行、診療室、便利店等J153500獨棟式寫字樓2350泛會所員工餐廳、休閑餐飲、銀行、診療室、便利店等合計24438327200產(chǎn)品類型及組成地

49、塊編號總建筑面積（m2）地下停車位（個）地下車庫面積（m2）I4-210488362925160I1-15650056522600J2-15435054421760J15585055922360合計275183229691840一期地塊地下車位按0.6：100 m2的標準配置，二四期的用地按1：100 m2的高標準進行配置。地下車位的面積按40 m2 /個計算。項目建設(shè)個性化彰顯企業(yè)形象獨棟式純寫字樓。設(shè)計現(xiàn)代時尚的建筑風格，并通過不同特色的建筑外型，展現(xiàn)企業(yè)鮮明的個性。建筑內(nèi)部設(shè)置多功能的使用空間，根據(jù)企業(yè)的特色與需要，靈活布置為會議、展示、休息和娛樂等多種用途。二至四期的建設(shè)應(yīng)站在更高的起

50、點，傾力打造世界一流的總部聚集區(qū)。在規(guī)劃上應(yīng)統(tǒng)一考慮，營造環(huán)境優(yōu)美、設(shè)施先進、配套齊全的商務(wù)辦公區(qū)。項目建設(shè)舒適性優(yōu)美的生態(tài)環(huán)境，綠化率在50%以上結(jié)合“生態(tài)蘿崗”的發(fā)展目標，設(shè)計低層低密度高綠化率的產(chǎn)品，使建筑與自然更親近。因此產(chǎn)品應(yīng)精巧舒展，體量不宜過大。充分利用項目的自然山地，因地制宜，采用園林設(shè)計的手法，順著地形錯落有致的布置建筑，使建筑與環(huán)境相互融合。采用組團式布局，使產(chǎn)品具有景觀的均好性，又便于一個企業(yè)使用多棟寫字樓。營造豐富的水景資源，優(yōu)化區(qū)域生態(tài)環(huán)境，提供最佳的辦公環(huán)境。設(shè)計具有嶺南特色的園林綠化，營造獨特的具有地方人文風情的景觀環(huán)境。項目建設(shè)層高在4米以上，凈高達2.7米3米

51、設(shè)置1315厘米的地臺架空技術(shù)層（RAISE FLOOR）全方位采用智能化設(shè)施，對項目進行統(tǒng)一的管理與服務(wù)，如配置24小時閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)、無線巡更系統(tǒng)、紅外線入侵報警系統(tǒng)、衛(wèi)星通信系統(tǒng)、遠程抄表系統(tǒng)、消防自動化系統(tǒng)、WIFI無線上網(wǎng)系統(tǒng)等。高檔次一流的硬件設(shè)施，參考CBD區(qū)甲級寫字樓標準配置項目建設(shè)專業(yè)化完善的商務(wù)配套設(shè)施結(jié)合一期用地，設(shè)置約2.7萬平方米的商務(wù)配套設(shè)施，包括服務(wù)、會議、銀行、信息、康體中心、餐飲、便利店、診療所等功能。采用商務(wù)會所的形式，為項目提供舒適、高檔的配套服務(wù)。在一期用地集中設(shè)置約2萬平方米的中央會所；而在二至四期的用地，則分散設(shè)置泛會所，形式更靈活，使用更方便。按

52、超前的標準（按1：100m2）設(shè)置地下停車位，并設(shè)計可通風采光的生態(tài)型車庫。產(chǎn)品類型及組成產(chǎn)品戶型層數(shù)建筑面積（m2）棟數(shù)備注A452800350045可靈活分割為兩個塔樓，配備不少于兩臺的電梯B453600400056可靈活分割為兩個塔樓，配備不少于兩臺的電梯C454100450056可靈活分割為兩個塔樓，配備不少于兩臺的電梯D5646005700810可靈活分割為兩個塔樓，配備兩到三臺的電梯E786500以上35可靈活分割為兩個塔樓，配備不少于三臺的電梯獨棟式寫字樓戶型比例產(chǎn)品建筑設(shè)計以簡潔明快的線條為基調(diào)，通過通透的玻璃、輕盈的金屬和穩(wěn)重的石材進行質(zhì)感搭配，產(chǎn)生虛實對比的效果，營造高檔時

53、尚的形象。同時結(jié)合項目的自然環(huán)境，采用園林式的布局，設(shè)計各具特色的建筑單體，提高各類建筑的識別性。設(shè)計挑空兩層大堂，高度約810米。大堂空間應(yīng)明亮通透，以達到“借景”的效果，將室外的綠化景觀引入室內(nèi)。寫字樓門口應(yīng)預(yù)留寬敞的空間作為停車之用。針對南方多雨的天氣，建議在出入口設(shè)計雨蓬，為雨天時上下車提供方便；同時應(yīng)盡可能在各個出入口設(shè)置無障礙通道，以體現(xiàn)項目人性化的設(shè)計。在建筑的內(nèi)部設(shè)計不低于7米的多功能空間，根據(jù)不同的企業(yè)要求，設(shè)置為會議室、展示廳、BALLROOM、休息套房等功能。產(chǎn)品建筑設(shè)計建議采用具備新風凈化循環(huán)系統(tǒng)的復(fù)合型中央空調(diào)，新風量達人均35立方米/小時以上的標準。同時，可在空調(diào)系

54、統(tǒng)中裝配消毒除塵的空氣凈化系統(tǒng)，增設(shè)加濕設(shè)備等。而玻璃幕墻建議采用防曬、防反射、隔音、隔熱、透光率高的環(huán)保材料，最大程度的滿足自然采光與通風的要求。結(jié)合周邊的綠化，設(shè)計具有地方特色的園林景觀。建議采用傳統(tǒng)園林“以小見大”、“曲徑通幽”的理念結(jié)合現(xiàn)代的設(shè)計手法，營造項目的景觀特色。項目作為國際化的企業(yè)總部，以及24小時辦公理念的需要，產(chǎn)品的夜景形象應(yīng)該受到重視。建議在立面設(shè)計時，結(jié)合夜景燈光效果進行考慮，營造具有夜景特色的建筑風格。項目規(guī)劃目前整個項目的規(guī)模僅有31萬平方米，對于建設(shè)一個國際化高標準的總部辦公區(qū)是遠遠不夠的！同時項目周邊的規(guī)劃也將對項目的發(fā)展產(chǎn)生直接的影響?！癛ome was n

55、ot built in a day!”(冰凍三尺非一日之寒)，一個具有世界影響力的優(yōu)秀項目是不可能也不應(yīng)該短期完成。因此，建議盡快將周邊的用地進行統(tǒng)一考慮，制定中期、遠期的發(fā)展規(guī)劃，為項目未來的發(fā)展預(yù)留發(fā)展空間，為項目儲備持續(xù)發(fā)展的充沛動力！產(chǎn)品價值與市場價格如何對接？成本法：項目定價應(yīng)以成本為基礎(chǔ)。項目單方成本價格約4891元/平方米（未含財務(wù)費用），按投資回報率8-10%計算，月租金30-40元/M2的水平是項目定價的底線和基礎(chǔ)。定價方法及考慮點對于本項目定價，我們綜合采用成本法、市場比較法和認知價值法進行全面分析，從而制訂價格定位策略和水平。市場比較法目前，項目周邊一般寫字樓月租金水平約

56、30-40元/平方米。然而，我們的產(chǎn)品定位和設(shè)計素質(zhì)將超越這些寫字樓的水平市場比較法：同級城市同類項目的價格規(guī)律：為市中心甲級寫字樓價格的25-50%；市區(qū)甲級寫字樓價格水平：當前廣州市中心甲級寫字樓平均月租金水平達到125元/M2。分析小結(jié)：按同級城市同類項目的做法，項目租金定位為市中心租金的40%左右（按目前條件即50元/平方米/月左右）是具有市場競爭力的。所以，我們更多地考慮這些比較因素：定價方法及考慮點認知價值法：項目的產(chǎn)品個性特點和附加值；所在區(qū)域的未來發(fā)展?jié)摿?。定價方法及考慮點分析小結(jié)：從廣州甲級寫字樓使用市場看，受附加價值的影響，且隨著區(qū)域的發(fā)展成熟，高端產(chǎn)品定價比普通產(chǎn)品平均租

57、金高10-20%的水平是合理的，且易獲得優(yōu)質(zhì)客戶的認同和接受。但是，我們認為，項目租金還可從附加值中找到提升空間：產(chǎn)品特色高檔次的建筑外型：在產(chǎn)品設(shè)計上應(yīng)更具有時代性，用材要體現(xiàn)企業(yè)的檔次以及產(chǎn)品的特色。同時，每個進駐的企業(yè)都可以享有獨立的冠名權(quán)，樹立企業(yè)LOGO，展示良好的形象，并有利于增強項目的知名度。高標準的物業(yè)管理：整個項目實行單一業(yè)權(quán)，統(tǒng)一管理。聘請國際化的專業(yè)管理公司對項目進行統(tǒng)一的管理，提高項目的整體檔次，樹立項目的國際形象。二至四期的產(chǎn)品應(yīng)具有更高的附加值，體現(xiàn)產(chǎn)品的領(lǐng)先性與舒適性。產(chǎn)品特色高科技的節(jié)能設(shè)施：使用生態(tài)能源及先進的節(jié)能技術(shù)，打造可持續(xù)發(fā)展的辦公平臺。 如風能太陽能

58、、分質(zhì)供水、河水冷卻、集中供冷等系統(tǒng)。按照超前的標準設(shè)置地下停車位，并結(jié)合景觀綠化，設(shè)計陽光車庫。尊崇的生態(tài)領(lǐng)地：設(shè)置企業(yè)專屬的生態(tài)庭院與屋頂綠化，營造最佳的辦公環(huán)境。設(shè)置可開啟的窗戶，提供清新自然的空氣。產(chǎn)品的高附加值將使項目檔次更高、更具吸引力，在市場具有更大的競爭力！項目定價建議采用領(lǐng)先型的價格策略，使物業(yè)檔次和價格均處于引領(lǐng)市場的地位。項目租金定位為市中心租金的40-60%水平。我們建議項目租金定位應(yīng)采用以下策略：如何進行有效營銷推廣，吸引目標企業(yè)進駐？目標客戶意愿尚不明朗，必須發(fā)起一場盛大的營銷推廣運動營銷推廣目標在現(xiàn)實的市場環(huán)境下，很多跨國公司和外地行業(yè)龍頭企業(yè)受自身發(fā)展策略、區(qū)域

59、關(guān)注重點的影響，暫未能表示對籮崗和本項目的明顯意愿。引領(lǐng)目標客戶關(guān)注并進駐本項目是發(fā)起這場營銷運動目的！要有效啟動市場，核心問題在于：如何通過與目標客戶的溝通引導目標市場關(guān)注與認可項目，并獲得項目的持續(xù)發(fā)展。營銷推廣任務(wù)項目承擔的營銷目標主要承載3項任務(wù)：第一要將項目逐漸樹立為中國能為跨國企業(yè)提供持續(xù)工作和生活的“最佳平臺” ；第二就是為 “中國新一代高端總部物業(yè)”的推出建立市場優(yōu)勢；第三要實現(xiàn)高效的市場營銷行動。營銷推廣時機根據(jù)工程進度項目于08年12月落成，結(jié)合8月我國奧運會召開，屆時將舉世矚目，中國將成為全球焦點！必然會吸引跨國企業(yè)的關(guān)注。以此為契機，在此之前進行市場預(yù)熱和區(qū)域炒作，為營

60、銷推廣找到切合實際的市場進入點；也將起到事半功倍的市場聚焦效果！營銷階段目標分解認 同第一階段：2007-2008.5.30“ 區(qū)域為先”的啟動策略區(qū)域優(yōu)勢和EOD/HEOD概念市場導入認 識第二階段：2008.6-2008.11.30“地位建立”的加熱策略EOD/HEOD概念深化和產(chǎn)品市場導入第三階段：2008.12-2009.6“產(chǎn)品領(lǐng)先”的高溫策略產(chǎn)品優(yōu)勢深化和招商成果展開認 知第四階段：2009.72010 “ 顧客優(yōu)先”鞏固策略強化產(chǎn)品優(yōu)勢，擴大招商成果策略三策略二招商策略配套和環(huán)境先行，使項目入市之際能夠以實景吸引優(yōu)質(zhì)用戶，穩(wěn)定用戶信心?？蛻粽邕x，保證客戶是自用非投資客，政府把關(guān)審