定遠(yuǎn)小商品城招商方案PPT課件[通用]

1、定遠(yuǎn)小商品批發(fā)市場(chǎng) 招商方案(研討）2009年03月28日1第一部分 定遠(yuǎn)商業(yè)及本項(xiàng)目概況一、定遠(yuǎn)概況 滁州市定遠(yuǎn)縣地處安徽省中部，國(guó)土面積2998平方公里，耕地246.9萬(wàn)畝，人口91.6萬(wàn)，轄37個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)，528個(gè)行政村。與經(jīng)濟(jì)最發(fā)達(dá)的長(zhǎng)江三角洲緊密相連，具有明顯的區(qū)位、交通、資源、成本和市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)，是投資興業(yè)的理想之地。地理位置優(yōu)越，交通十分方便，淮南鐵路貫穿境內(nèi)，津滬鐵路緊鄰而過(guò)，新建的合徐高速公路橫跨境內(nèi)?？h城所在地定城距合肥和南京兩機(jī)場(chǎng)僅不足兩小時(shí)路程。 2007年實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值53.4億元，增長(zhǎng)12%；財(cái)政收入2.5億元，增長(zhǎng)34.4%；固定資產(chǎn)投資23.1億元，增長(zhǎng)80.8%。城

2、鄉(xiāng)居民收入持續(xù)增加，在崗職工年平均工資15559元，增長(zhǎng)29.6%；農(nóng)民人均純收入3380元，增長(zhǎng)24.9%。2二、定遠(yuǎn)小商品城的發(fā)展機(jī)會(huì)及發(fā)展?jié)摿Γ?）由于定遠(yuǎn)商業(yè)還處在發(fā)展時(shí)期，服飾、日用百貨等日常消費(fèi)支出占收入的比例相對(duì)較大，因此小商品城具有較大的發(fā)展空間。（2）目前定遠(yuǎn)城區(qū)尚未出現(xiàn)大型百貨批發(fā)市場(chǎng)，而同等規(guī)模的三線城市一般都有一到兩個(gè)集批發(fā)與零售一體的小百貨批發(fā)市場(chǎng)。隨著定遠(yuǎn)居民收入的增長(zhǎng)，人民生活水平不斷提高，這一矛盾日益突出，小商品城的出現(xiàn)正好滿足了市場(chǎng)的需求。（3）本案周邊舊有的居民區(qū)生活配套服務(wù)設(shè)施較為陳舊和分散，不能完全滿足居民日益提高的高層次生活需求，而周邊目前還沒(méi)有出現(xiàn)一

3、個(gè)能滿足這一需求的物業(yè)。3三、定遠(yuǎn)居民投資理念分析（1）由于三線城市的個(gè)人投資理財(cái)手段單一，當(dāng)?shù)厝送顿Y理財(cái)?shù)挠^念不強(qiáng)，處于相對(duì)原始階段，信息渠道單一，以人際傳播為主要信息傳遞渠道。（2）投資者普遍缺乏超前意識(shí)，思想保守，對(duì)本案的投資價(jià)值與后續(xù)經(jīng)營(yíng)存在疑慮。（3）投資者心理不成熟，有較強(qiáng)的從眾心理，政府導(dǎo)向?qū)τ谄胀癖娋哂休^大的影響力。4四、項(xiàng)目概況 金鑫曲陽(yáng)城目共有商鋪面積21198.82平米，自開盤以來(lái)，已累計(jì)銷售2374.92平米(含拆遷安置)，完成招商面積3045.67平米（不含蘇果），其主要投資客為定遠(yuǎn)城本地人。目前準(zhǔn)備招商的蘇果1期2樓夾層面積4056.14平米。5 綜上說(shuō)述，結(jié)合目

4、前定遠(yuǎn)的消費(fèi)水平和市場(chǎng)供需狀況以及當(dāng)?shù)厝说耐顿Y習(xí)慣，本項(xiàng)目2層的夾層部分目前作為一個(gè)小商品城是最佳的選擇之一。6第二部分、項(xiàng)目規(guī)劃一、項(xiàng)目名稱 本項(xiàng)目定位集小商品、百貨批發(fā)和零售為主市場(chǎng)，所以目前暫擬定遠(yuǎn)小商品批發(fā)市場(chǎng)或曲陽(yáng)小商品城較為合適。 定遠(yuǎn)小商品城、曲陽(yáng)小商品批發(fā)市場(chǎng)、曲陽(yáng)商貿(mào)城作為備選。（以上名稱帶地名字樣的需報(bào)政府審批）。7二、 項(xiàng)目規(guī)劃 A、經(jīng)營(yíng)品種： 鞋帽皮具 日用百貨 時(shí)尚百貨 家居飾品 1、鞋帽皮具類：男鞋、女鞋、童鞋、箱包、皮具 2、日用百貨類：洗滌用品、日用塑料制品、餐具、櫥 具、文化體育用品 勞保用品 3、時(shí)尚百貨類：化妝品、香水、美甲、藝術(shù)攝影用 品、個(gè)人飾品、手表

5、打火機(jī) 4、居家飾品類：床上用品、框畫、居家飾品、地毯、 窗簾布藝8 B、經(jīng)營(yíng)戶種類及數(shù)量： 1、鞋帽箱包類：22間 2、時(shí)尚百貨類：14間 3、家居用品類：22間 4、日用百貨類：46間 共計(jì)104間，具體位置分布見(jiàn)平面分割彩圖。以上分割作為招商的指導(dǎo)性分割，具體鋪位安排在招商過(guò)程中就遇到的問(wèn)題進(jìn)行調(diào)整。9第三部分、招商策略1、低門檻高標(biāo)準(zhǔn) 以較低租金及免租期等優(yōu)惠政策吸引經(jīng)營(yíng)戶投資，在此基礎(chǔ)上通過(guò)核對(duì)營(yíng)業(yè)執(zhí)照、上門調(diào)研以及與經(jīng)營(yíng)戶溝通等方式對(duì)經(jīng)營(yíng)戶的實(shí)力及經(jīng)營(yíng)能力進(jìn)行甄別。將一些經(jīng)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)少抗風(fēng)險(xiǎn)能力弱的商戶剔除，避免其成為市場(chǎng)的不穩(wěn)定因素。102、立足當(dāng)?shù)?、輻射周?選擇招商區(qū)域和對(duì)象時(shí)，

6、立足于定遠(yuǎn)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)商戶，同時(shí)輻射周邊滁州、風(fēng)陽(yáng)、全椒、來(lái)安等周邊縣市及鄉(xiāng)鎮(zhèn)。113、以環(huán)境氛圍、促進(jìn)招商 商業(yè)街屋頂，外立面設(shè)置廣告位、吊旗等，這樣即能營(yíng)造濃郁的商業(yè)氛圍，使投資者、感到濃郁的商業(yè)氛圍，又能將招商政策廣而告之。 124、以政府行為職能，促進(jìn)招商 利用當(dāng)?shù)厝讼嘈耪袨榈男睦?，通過(guò)和政府合作，樹立政府對(duì)項(xiàng)目大力支持的形象，利用減免經(jīng)營(yíng)者的各項(xiàng)相關(guān)費(fèi)用（如：工商、公安、稅務(wù)、市容、質(zhì)監(jiān)等）做為招商優(yōu)惠條件，吸引客商進(jìn)駐。 135、以企劃宣傳促進(jìn)招商 制定完善的企劃宣傳方案。通過(guò)一系列的企劃宣傳，提高開發(fā)商在當(dāng)?shù)氐闹扰c美譽(yù)度。增強(qiáng)當(dāng)?shù)孛癖妼?duì)本案的關(guān)注度，增強(qiáng)投資者的信心，推動(dòng)招商

7、方案的實(shí)施和商鋪?zhàn)赓U。14第四部分、效果圖一、平面分割效果圖1516二、形象背景板17三、單頁(yè)18第五部分、定遠(yuǎn)縣商鋪綜合分析一、商業(yè)市場(chǎng)普查方案 1、說(shuō)明：為了全面了解定遠(yuǎn)縣商業(yè)經(jīng)營(yíng)供給市場(chǎng)狀況，為項(xiàng)目定位提供準(zhǔn)確、科學(xué)、及時(shí)的信息，特安排本次商業(yè)市場(chǎng)調(diào)查。 2、調(diào)研目的 2.1了解定遠(yuǎn)縣主要商業(yè)街道店鋪的售價(jià)及租金水平 2.2了解定遠(yuǎn)縣主要商業(yè)街道店鋪的實(shí)用面積。 2.3了解定遠(yuǎn)縣商業(yè)的業(yè)種、業(yè)態(tài)（品牌、檔次、經(jīng)營(yíng)狀況、經(jīng)營(yíng)種類所占市場(chǎng)比例）。 2.4為本項(xiàng)目做前期市場(chǎng)形象推廣、積累市場(chǎng)客戶。 193、調(diào)研范圍 定遠(yuǎn)縣及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)4、調(diào)查對(duì)象 調(diào)研范圍內(nèi)所有營(yíng)業(yè)中的店鋪5、調(diào)查方式 采用問(wèn)答

8、式6、人員組織與時(shí)間進(jìn)度 6.1臨時(shí)調(diào)查人員安排4人； 6.2調(diào)查時(shí)間3月2627日；207、調(diào)研重要分析指標(biāo) 7.1售價(jià)及租金分析； 7.2面積分析； 7.3經(jīng)營(yíng)內(nèi)容指標(biāo)分析 7.3.1經(jīng)營(yíng)內(nèi)容租金分析 7.3.2經(jīng)營(yíng)內(nèi)容面積（實(shí)用面積）分析 7.3.3經(jīng)營(yíng)內(nèi)容規(guī)模（數(shù)量、比例）分析 218、分析與建議 依托調(diào)研分析結(jié)果，提出本項(xiàng)目總體形象建議，內(nèi)容、檔次、業(yè)種、業(yè)態(tài)等建議；經(jīng)營(yíng)主題及副題建議；各業(yè)態(tài)規(guī)模比例建議；商鋪、攤位分割面積建議。營(yíng)銷策略、價(jià)格、租金建議及戰(zhàn)略、營(yíng)銷推廣策略等。22二、調(diào)查分析（一）、單項(xiàng)分析 1、商鋪面積分析：沿街經(jīng)營(yíng)商鋪的面積51-70占17%，比例最大； 21-

9、30占15.9%，比例次之；10-15占15.2%；31-40占13.8%。累計(jì)可見(jiàn)10-40占55.5%，是主要的面積范圍。 面積百分比（%）累計(jì)百分比（%）10-1515.215.216-2010.725.921-3015.941.731-4013.855.541-504.059.451-7017.076.571-1009.886.2101-1508.494.6150以上5.4100.0Total100.0232、商鋪層數(shù)分析：只在一層經(jīng)營(yíng)的占83.5%，是非常大的比例；在二層經(jīng)營(yíng)的占15.1%，2層以上樓層做經(jīng)營(yíng)的微乎其微?？梢?jiàn)沿街的商鋪一層有較高的利用價(jià)值，但二層及其以上樓層的商業(yè)價(jià)值

10、很少，也沒(méi)有很好的挖掘，應(yīng)具有相當(dāng)?shù)纳虡I(yè)潛力。層數(shù)百分比（%）累計(jì)百分比（%）一層83.583.5二層15.198.6三層1.299.8四層0.2100.0Total100.0243、店面形象分析：店面形象為優(yōu)的占24.7%，良以上的占84.9%。可見(jiàn)，經(jīng)營(yíng)者對(duì)目前的店面形象評(píng)價(jià)非常高，也說(shuō)明了他們重視自己的店面形象。 百分比（%）累計(jì)百分比（%）優(yōu)24.724.7良60.284.9一般14.999.8無(wú)0.2100.0Total100.0254、經(jīng)營(yíng)產(chǎn)品的品牌分析：經(jīng)營(yíng)者的經(jīng)營(yíng)品牌多為國(guó)內(nèi)品牌，占76.7%，其中以中檔品牌為主，占31.8%，低檔和高檔比例相當(dāng)；國(guó)際品牌占9.9%。說(shuō)明目前的

11、經(jīng)營(yíng)品牌總體上處于中等水平，應(yīng)有往高品牌發(fā)展的潛力。 百分比（%）累計(jì)百分比（%）國(guó)際名牌9.99.9國(guó)內(nèi)高檔品牌21.631.5國(guó)內(nèi)中檔品牌31.863.3國(guó)內(nèi)一般品牌23.386.6無(wú)13.4100.0Total100.0265、經(jīng)營(yíng)產(chǎn)品的行業(yè)分析：在被調(diào)查者的行業(yè)中，男女休閑裝所占的比例最大，為13.7%，其次為女裝，占12.1%，服裝類共占有33.8%的比例，是行業(yè)中的主要部分?？梢越梃b，購(gòu)物中心的服裝類經(jīng)營(yíng)數(shù)量占三分之一為宜；百貨類占10.5%；鞋、箱包、皮具類，餐飲類和美容、美發(fā)、健身類各占約5%，在行業(yè)中也占有相當(dāng)?shù)姆至?。總之，這些行業(yè)是購(gòu)物中心的主要部分，也是消費(fèi)者的必須部分。

12、 百分比（%）男裝類5.8女裝、內(nèi)衣12.1男女休閑裝13.7飾品類0.5童裝、孕婦裝類2.3鞋、箱包、皮具類型5.1珠寶、鐘表、眼鏡類1.4禮品、精品類3.7餐飲類5.1休閑、娛樂(lè)類0.2百貨類10.5文體、音像類3.0家電1.9數(shù)碼、通訊、IT類2.6化妝品1.4美容、美發(fā)、健身類4.9五金、機(jī)電、化工類4.2家飾、床上用品、廚具類5.6維修、加工、中介類1.4婚紗攝影類1.2醫(yī)藥、保健類2.6煙、酒、茶類3.5機(jī)車類0.9其它6.5Total100.0276、經(jīng)營(yíng)方式分析：在調(diào)查對(duì)象的經(jīng)營(yíng)方式中自營(yíng)者占57.9%，其余方式各占10%左右。百分比（%）廠家直銷10.5加盟、連鎖11.4代理

13、10.5經(jīng)銷9.6自營(yíng)57.9Total100.0287、經(jīng)營(yíng)收益情況分析：在被調(diào)查中經(jīng)營(yíng)收益為良的最多，占40.4%；其次是一般的占33.8%，另有23.2%的經(jīng)營(yíng)為優(yōu)?？傮w的經(jīng)營(yíng)收益還比較樂(lè)觀。 百分比（%）累計(jì)百分比（%）優(yōu)23.223.2良40.463.6一般33.897.4差1.999.3Total100.0298、每月每平方米的營(yíng)業(yè)額分析：在每月每平方米的營(yíng)業(yè)額的調(diào)查中，100元以下的占31.9%，101-300元近一半，占45.3%；另有11.0%的在500元以上，可見(jiàn)，被調(diào)查者的營(yíng)業(yè)額的差距較大，大部分在300元以內(nèi)。百分比（%）累計(jì)百分比（%）100元以下31.931.910

14、1-150元16.748.6151-200元10.859.4201-250元6.866.2251-300元11.077.2301-400元8.085.2401-500元3.588.7500元以上11.099.8Total100.0309、商鋪每平方米的月租金分析：在租金這一重要指標(biāo)的調(diào)查中，10-15元最多，占28.7；16-30元的占約30%，另有10元以下占17.2%，13.2%的在40元以上?？梢?jiàn)，當(dāng)?shù)氐淖饨鸩罹噍^大，總體租金水平較樂(lè)觀。百分比（%）累計(jì)百分比（%）無(wú)2.42.410元以下17.219.510-15元28.748.216-20元10.458.621-25元9.468.02

15、6-30元9.977.931-35元5.483.336-40元3.386.640元以上13.299.8Total100.03110、租賃商鋪的期限分析：在租賃期限中，二年的最多，占39.4%；其次是三年，占21.1%。可見(jiàn)市場(chǎng)的租賃期限主要是以二至三年期內(nèi)的租賃為主。百分比（%）累計(jì)百分比（%）一年以下(含一年)19.319.3二年39.458.7三年21.179.8四年11.591.3五年以上(含五年)8.7100Total100.03211、投資金額分析：經(jīng)營(yíng)者的投資金額在3-5萬(wàn)的最多，占24.6%；其次是2萬(wàn)以下的占23%，2-3萬(wàn)的占20.4%，可見(jiàn)大部分的投資金額在5萬(wàn)元內(nèi)，可見(jiàn)大

16、部分經(jīng)營(yíng)者的投資限度很小，可以方便的退出投資。百分比（%）累計(jì)百分比（%）2萬(wàn)以下23.023.02-3萬(wàn)20.443.33-5萬(wàn)24.667.97-10萬(wàn)14.582.410-15萬(wàn)8.090.415-20萬(wàn)4.494.820萬(wàn)以上5.2100.0Total100.03312、需要的經(jīng)營(yíng)面積分析：需要的經(jīng)營(yíng)面積中51-70占15.9%，16-20 和21-30 各占13.3%；有近一半的需要面積在16-50。相比現(xiàn)在的經(jīng)營(yíng)面積，經(jīng)營(yíng)者有擴(kuò)大經(jīng)營(yíng)面積的需要。 。 百分比（%）累計(jì)百分比（%）10以下3.43.410-154.27.716-2013.321.021-3013.334.231-40

17、10.344.641-5011.456.051-7015.971.971-10012.784.6101-1508.893.4150以上6.6100.0Total100.03413、適合的租金（元/月/）分析：理想租金在10-15元的最多，占60.3%；16-20元的占21.3%；21-25元的占8.3%；同時(shí)，89.9%的理想租金在25元以下。相比其經(jīng)營(yíng)的租金水平，經(jīng)營(yíng)者希望租金越低越好，因此理想租金相對(duì)較低。百分比（%）累計(jì)百分比（%）10-15元60.360.316-20元21.381.621-25元8.389.926-30元4.894.731-35元.394.936-40元1.196.0

18、41-45元1.397.346-50元1.198.450元以上1.6100.0Total100.035（二）、交叉分析 1、行業(yè)與面積交叉分析： 服裝類多數(shù)在10-40，以16-30為主，且面積差異不大；鞋、箱包、皮具類，禮品、精品類和文體、音像類在10-70不等，且差異較大；餐飲類多在70以上；數(shù)碼、通訊、IT類和化妝品多在16-30；家電在50-100為主；美容、美發(fā)、健身類和家飾、床上用品、廚具類以50-150為主，且差異較大；醫(yī)藥、保健類和煙、酒、茶類多在20-70。 3610-1516-2021-3031-4041-5051-7071-100101-150150以上男裝類235414

19、221女裝、內(nèi)女休閑裝1510111014431飾品類001000100童裝、孕婦裝類322010110鞋、箱包、皮具類513424102珠寶、鐘表、眼鏡類001112010禮品、精品類322115110餐飲類202202446休閑、娛樂(lè)類000001000便利店、百貨類21711212442文體、音像類412303000家電011102210數(shù)碼、通訊、IT類134002001化妝品103011000美容、美發(fā)、健身類101404542家飾、床上用品、廚具類210327630婚紗攝影類000000221醫(yī)藥、保健類104030210煙、酒、茶類012405210面積

20、行業(yè)372、行業(yè)與理想面積交叉分析分析： 2.1、面積要求較大的行業(yè)有：餐飲業(yè)大都在70以上；美容、美發(fā)、健身類集中在50以上且大小不等；家飾、床上用品、廚具類則在40以上；婚紗攝影類要求最大在100以上。 2.2、面積要求大小差異較大的有：鞋、箱包、皮具類在21-100不等；禮品、精品類集中在16-100；便利店、百貨類集中在31-70；文體、音像類和數(shù)碼、通訊、IT類則集中在21-70且較分散；煙、酒、茶類以30-100為主。 2.3、男裝集中在41-70，其他服裝集中在16-40，明顯小于男裝；珠寶、鐘表、眼鏡類，家電和醫(yī)藥、保健類集中在50-70，處于中等偏大的水平；化妝品的一般要求在

21、16-30，面積較小。3810以下10-1516-2021-3031-4041-5051-7071-100101-150150以上男裝類2022165210女裝、內(nèi)女休閑裝22915755243飾品類0010000100童裝、孕婦裝類1020420100鞋、箱包、皮具類0113244501珠寶、鐘表、眼鏡類0001012010禮品、精品類0033032300餐飲類1012101634休閑、娛樂(lè)類0000000100便利店、百貨類11036312231文體、音像類2012102003家電0011010210數(shù)碼、通訊、IT類0112212100化妝品1021001100

22、美容、美發(fā)、健身類0110012552五金、機(jī)電、化工類0023034301家飾、床上用品、廚具類0111313562維修、加工、中介類1010110011婚紗攝影類0000000122醫(yī)藥、保健類0100012000煙、酒、茶類0000413411機(jī)車類0000000011其它1135155330面積行業(yè)39（三）、分析總結(jié) 通過(guò)對(duì)定遠(yuǎn)縣城的主要街道店鋪的調(diào)查分析，總結(jié)如下： 1、主要指標(biāo) 1.1、行業(yè) 男女休閑裝所占的比例最大，為13.7%，其次為女裝，占12.1%，服裝類共占有33.8%的比例，是行業(yè)中的主要部分（可以借鑒，購(gòu)物中心的服裝類經(jīng)營(yíng)數(shù)量不低于三分之一）。便利店、百貨類占10.

23、5%；鞋、箱包、皮具類，餐飲類和美容、美發(fā)、健身類各占約5%，在行業(yè)中也占有相當(dāng)?shù)谋壤?。總之，這些行業(yè)是購(gòu)物中心的主要部分，也是消費(fèi)者的必須部分。 1.2、面積 沿街經(jīng)營(yíng)商鋪的面積51-70占17%，比例最大； 21-30占15.9%，比例次之；10-15占15.2%；31-40占13.8%。累計(jì)可見(jiàn)，10-40占55.5%，是主要的面積范圍。通過(guò)對(duì)比，其理想的經(jīng)營(yíng)面積略大于現(xiàn)有的經(jīng)營(yíng)面積，主要集中在16-50，不同行業(yè)的面積要求差異較大。401.3、租金 在每平方米的月租金這一重要指標(biāo)的調(diào)查中，26-30元的最多，占28.7%；16-30元的累計(jì)約占30%，另有10元以下占17.2%，13.

24、2%的在40元以上。可見(jiàn)，當(dāng)?shù)氐淖饨鸩罹噍^大，主要是受地段影響，另外還受層數(shù)和行業(yè)的影響。總體來(lái)看，租金水平較樂(lè)觀。1.4、其他 多數(shù)的經(jīng)營(yíng)用房為租賃所得，租賃期限多數(shù)在三年以內(nèi)；83.5%的只在一層經(jīng)營(yíng)；大部分經(jīng)營(yíng)者對(duì)其經(jīng)營(yíng)形象和營(yíng)業(yè)額較滿意；經(jīng)營(yíng)者的裝修投入一般很少，83.6%的在一萬(wàn)元以下，有近三分之一的沒(méi)有投入裝修，經(jīng)營(yíng)者的總投資金額大部分在5萬(wàn)元以下，多為小規(guī)模投資、自主經(jīng)營(yíng)。41第六部分 項(xiàng)目招商方案一、項(xiàng)目招商目標(biāo) 以民特商品（包括地毯、手工藝品等）、鞋帽箱包、布料（藝）、針紡織品、化妝飾品、文化辦公用品、五金日雜以及居家飾品等為主。42二、項(xiàng)目商業(yè)營(yíng)運(yùn)規(guī)劃1、項(xiàng)目商業(yè)營(yíng)運(yùn)規(guī)劃原

25、則（1）符合整個(gè)項(xiàng)目定位的原則，商品的布局必須從滿足功能需求的角度出發(fā)；（2） 尊重市場(chǎng)需求和選擇的原則，經(jīng)營(yíng)布局的規(guī)劃必須為招商服務(wù)，最終格局取決于招商的結(jié)果；（3）合理有效使用空間的原則，首先做到合理的空間分割；（4） 經(jīng)濟(jì)效益原則，應(yīng)充分考慮商戶的經(jīng)營(yíng)利益，達(dá)成商戶與市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)者雙贏的局面；（5） 關(guān)聯(lián)性原則，不同的商品適合不同的經(jīng)營(yíng)組合，如餐飲和休閑可形成互補(bǔ)、互促經(jīng)營(yíng)，日用飾和百貨可形成互補(bǔ)、互促經(jīng)營(yíng)，這些關(guān)聯(lián)性商品可在同一功能區(qū)經(jīng)營(yíng)；43（6）大客戶和知名品牌優(yōu)先原則，大客戶和知名品牌對(duì)提升市場(chǎng)品牌，帶動(dòng)中小商戶的進(jìn)駐，以及帶動(dòng)消費(fèi)起著至關(guān)重要的作用，對(duì)這類客戶要優(yōu)先考慮；（7）充分

26、考慮經(jīng)營(yíng)戶愿望和要求的原則，考慮了經(jīng)營(yíng)戶愿望和要求，才能充分吸引經(jīng)營(yíng)戶進(jìn)駐，并提高經(jīng)營(yíng)戶的經(jīng)營(yíng)激情，從而促進(jìn)市場(chǎng)快速形成；（8）方便顧客消費(fèi)的原則，商品布局及業(yè)態(tài)分布方面，體現(xiàn)了生活和休閑的原則，先購(gòu)物、后休閑、再去餐飲娛樂(lè)，符合人消費(fèi)的習(xí)慣；（9）視覺(jué)形象原則，整個(gè)經(jīng)營(yíng)布局應(yīng)充分考慮商品陳列的視覺(jué)沖擊力和形象統(tǒng)一。 442、項(xiàng)目商業(yè)營(yíng)運(yùn)規(guī)劃（1）統(tǒng)一招商 為統(tǒng)一形象，盡快繁榮市場(chǎng)，對(duì)商鋪采用統(tǒng)一招商的原則。 市場(chǎng)的招商采用品牌聯(lián)營(yíng)、資本聯(lián)營(yíng)、招商引資和租賃等展開，其中大商戶和品牌商戶可采用以上多種方式展開。 （2）“出租過(guò)度，最終出售”的收益模式 對(duì)于有投資樓盤意向且能接受購(gòu)買產(chǎn)權(quán)的商戶，將

27、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移，由購(gòu)買者自行經(jīng)營(yíng)或出租給他人經(jīng)營(yíng)。45（3）整合市場(chǎng) 整合市場(chǎng)空間，進(jìn)行合理商品布局； 整合推廣，避免單兵作戰(zhàn)，整個(gè)市場(chǎng)有經(jīng)營(yíng)方進(jìn)行統(tǒng)一的廣告、促銷推廣；（4）合理回報(bào) 保證市場(chǎng)和經(jīng)營(yíng)戶合理的收益，實(shí)現(xiàn)雙贏； 完善商業(yè)物業(yè)的管理和服務(wù)功能，提升市場(chǎng)軟環(huán)境的競(jìng)爭(zhēng)力； 通過(guò)市場(chǎng)整體機(jī)能的完善，帶動(dòng)該片區(qū)土地及租賃價(jià)格的提升，使市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)者和物業(yè)所有者均能獲得良好的回報(bào)； 46三、商鋪分割建議 1、商鋪分割的原則 （1）主題的原則 商鋪的分割，必須遵循主題的原則。即結(jié)合商鋪推廣的主題功能來(lái)進(jìn)行分割。不同性質(zhì)的商業(yè)種類，對(duì)分割有不同的要求，這是前提。因此商業(yè)項(xiàng)目的商業(yè)主題定位是必須考慮的內(nèi)容。

28、 例如，如果項(xiàng)目將來(lái)的定位是以服裝、鞋帽、音像業(yè)為主，則那些進(jìn)深與開間之比大于4：1的商鋪銷售不會(huì)有太大困難，因?yàn)榻?jīng)營(yíng)服裝、音像業(yè)不需要太寬的門面，而商鋪的后部又可以用來(lái)存貨。4748（2）人性化的原則 商鋪的分割，必須遵循人性化的原則。也就是說(shuō)，分割出的商鋪，要符合業(yè)主經(jīng)營(yíng)、使用的要求。分割出的道路，要符合消費(fèi)者的購(gòu)物習(xí)慣、購(gòu)物心理和走路習(xí)慣。這句話包含兩層意思：第一，所有人性化所要求的人流通路設(shè)計(jì)必須要有；第二，所有不符合人性化所要求的人流通路設(shè)計(jì)必須去除。這兩點(diǎn)對(duì)于商鋪的銷售有非常重要的意義。 商業(yè)場(chǎng)所內(nèi)部的步行系統(tǒng)設(shè)計(jì)是用以調(diào)節(jié)和分配人流量的重要和有效手段。如果按人性化所要求的人流通路

29、沒(méi)有，必然會(huì)影響部分商鋪的人流量，給銷售和經(jīng)營(yíng)帶來(lái)困難。而如果不符合人性化所要求的人流通路的存在，又會(huì)造成面積上的極大浪費(fèi)，因?yàn)橥返奈ㄒ蛔饔镁褪怯脕?lái)走路，不會(huì)產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)上的效益。49商業(yè)場(chǎng)所內(nèi)部的人流通路50內(nèi)部分割采用輕鋼龍骨，門頭統(tǒng)一預(yù)留廣告位置51分戶門采用竹制收拉門52在場(chǎng)所內(nèi)安排餐飲,休閑區(qū)域53（3）科學(xué)利用的原則 商鋪的分割，必須遵循科學(xué)利用的原則。即在滿足消防要求的前提下，盡可能的充分利用有效空間面積。 建議： 根據(jù)上述分析，建議商鋪采用分區(qū)域、根據(jù)業(yè)種進(jìn)行統(tǒng)一招商54對(duì)通道的充分利用55四、招商策略 1、項(xiàng)目整體營(yíng)銷策略 營(yíng)銷工作面對(duì)的是市場(chǎng)中各種要素的組合，而各種影響市場(chǎng)的

30、因素都是變動(dòng)的，特別是房地產(chǎn)市場(chǎng)。因此，房地產(chǎn)營(yíng)銷活動(dòng)必然是動(dòng)態(tài)的。只有動(dòng)態(tài)的營(yíng)銷才能保證房地產(chǎn)營(yíng)銷的效果。營(yíng)銷采用“機(jī)動(dòng)營(yíng)銷策略”。 所謂機(jī)動(dòng)的房地產(chǎn)營(yíng)銷策略，就是要根據(jù)市場(chǎng)中各種要素的變化，不斷地調(diào)整營(yíng)銷思路，改進(jìn)營(yíng)銷措施，使?fàn)I銷活動(dòng)動(dòng)態(tài)地適應(yīng)房地產(chǎn)市場(chǎng)變化。 機(jī)動(dòng)即根據(jù)情況靈活多變，包括招商模式、通路、價(jià)格、付款方式等靈活運(yùn)用操作。 562、商業(yè)氛圍營(yíng)造強(qiáng)勢(shì)廣告支持，形成強(qiáng)大的宣傳攻勢(shì)，讓全縣人民都習(xí)慣性來(lái)此消費(fèi)。周末舉行連續(xù)性文藝演出，吸引市民前來(lái)觀光消費(fèi)。全方位貼心物管服務(wù)，給經(jīng)營(yíng)者一個(gè)輕松的經(jīng)營(yíng)環(huán)境，購(gòu)物者一個(gè)享樂(lè)的購(gòu)物天堂。定期促銷推介，形成滾滾人流，帶來(lái)巨大消費(fèi)。57五、價(jià)格策

31、略及租金預(yù)估(略)58六、招商流程1、目標(biāo)商戶群的確定； 2、對(duì)商鋪鋪位進(jìn)行規(guī)劃，制定合理的分割方案； 3、針對(duì)目標(biāo)商群和客戶群進(jìn)行項(xiàng)目推廣，擴(kuò)大項(xiàng)目知名度，提升影響力； 4、雙方洽談，達(dá)成租賃意向； 5、投資者到實(shí)地選擇商鋪位置，并簽訂租賃協(xié)議； 6、投資者按規(guī)定交納租金； 7、發(fā)展商對(duì)商場(chǎng)進(jìn)行最后的裝修和設(shè)施配套，為投資者的進(jìn)入創(chuàng)造良好的商業(yè)硬環(huán)境； 8、在招商過(guò)程已經(jīng)基本結(jié)束時(shí)，選擇合適的開業(yè)時(shí)間，歡迎投資者進(jìn)場(chǎng)經(jīng)營(yíng)。 59七、項(xiàng)目推廣 推廣方式及渠道建議1、推廣總原則先招商后銷售，招商不是純粹的招商，那就存在一個(gè)造勢(shì)的問(wèn)題，在全市場(chǎng)上建立租售兩旺的信息。在短時(shí)間內(nèi)通過(guò)大眾傳播和媒體炒作

32、成為樓市熱點(diǎn)，引起社會(huì)輿論，提高知名度。2、推廣方式方式一：營(yíng)銷中心現(xiàn)場(chǎng)展示營(yíng)銷中心關(guān)于商鋪的各方面資料和裝備應(yīng)較為齊備，從所見(jiàn)、所聞全方位讓買家了解信息。另售樓處可以在原售樓處的基礎(chǔ)上做相應(yīng)的調(diào)整，以適合商鋪的租貸。 60方式二：特色營(yíng)銷活動(dòng) 1）讓先消費(fèi)者得到“看得見(jiàn)”的價(jià)值，預(yù)期價(jià)格租賃或購(gòu)買高品質(zhì)商鋪從而成為義務(wù)推銷員。媒體鋪墊、報(bào)道、宣傳；平面廣告強(qiáng)勢(shì)宣傳適時(shí)制造氣氛。2）軟性新聞稿是該階段一個(gè)重要的傳媒曝光形式，通過(guò)新聞稿傳達(dá)本項(xiàng)目之基本資料，讓人們逐步深入認(rèn)識(shí)了解本項(xiàng)目。在該階段不要過(guò)太急于將項(xiàng)目的賣點(diǎn)全盤托出，以免喪失項(xiàng)目的神秘感。 61八、媒體推廣方案1、媒體推廣綜述 結(jié)合本

33、項(xiàng)目的商圈定位、終端消費(fèi)定位、目標(biāo)客戶定位、業(yè)種業(yè)態(tài)定位、整體形象定位，在營(yíng)銷手段和營(yíng)銷推廣上，本著“重點(diǎn)覆蓋定遠(yuǎn)縣城區(qū)、輻射周邊縣區(qū)”的原則進(jìn)行實(shí)施，力爭(zhēng)在短時(shí)期內(nèi)使項(xiàng)目形象及知名度深入人心，力求廣告發(fā)布的針對(duì)性和有效性。 622、媒體選擇說(shuō)明 1、長(zhǎng)效媒體推廣： 1.1、戶外POP看板（樓頂大牌） 1.2、過(guò)街廣告 1.3、道旗廣告 1.4、售樓處籌建、包裝，工地圍墻廣告、現(xiàn)場(chǎng)戶外看板、 2、輔助道具制作： 2.1、招商手冊(cè) 2.2、單頁(yè)、折頁(yè) 2.3、招商手提袋的制作 2.4、禮品、紀(jì)念品的制作633、階段性營(yíng)銷活動(dòng)： 3.1、前期客戶醞釀 3.2、招商活動(dòng) 3.3、節(jié)假日活動(dòng) 3.4、

34、開業(yè)典禮4、階段性主要報(bào)紙媒體投放；643、招商媒體策略 適用的商業(yè)招商推廣的媒體均有各自的優(yōu)點(diǎn)和缺點(diǎn)，我們將根據(jù)各大媒體的優(yōu)劣分析，針對(duì)每個(gè)推廣階段的目標(biāo)，制訂最適當(dāng)媒體組合策略。 65各大媒體的優(yōu)點(diǎn)、缺點(diǎn)分析：媒體優(yōu) 點(diǎn)局 限報(bào)紙靈活、及時(shí)、有良好的當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)覆蓋面、接受廣泛、圖文并茂、信息清楚、影響力強(qiáng)轉(zhuǎn)嫁讀者少、發(fā)布費(fèi)用昂貴、地產(chǎn)廣告集中、造成信息干擾大電視傳播范圍廣、受眾面廣、圖文聲并茂、傳播速度快、感染力強(qiáng)制作費(fèi)用昂貴；受播映時(shí)間限制，需一定的時(shí)間連續(xù)，才能出效果；觀眾可選擇性差直郵讀者針對(duì)性強(qiáng)；靈活性好；同一媒體內(nèi)無(wú)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，個(gè)性化強(qiáng)；費(fèi)用低廣告形象差廣播當(dāng)?shù)亟邮苄院?；費(fèi)用較低僅有聽(tīng)覺(jué)效果；宣傳短暫；聽(tīng)眾零星分散戶外廣告靈活性好；保留時(shí)間長(zhǎng)受眾分散，針對(duì)性差雜志讀者選擇性強(qiáng)；制作質(zhì)量好；讀者閱讀時(shí)間長(zhǎng)；保留期長(zhǎng)；轉(zhuǎn)稼閱讀率高發(fā)行量不大，受眾面相對(duì)為小建議本項(xiàng)目在的推廣方面，以直郵與戶外路演活動(dòng)為主，輔以報(bào)紙、戶外廣告等 66媒體組合 組合原則：立體交叉組合，視覺(jué)感染：報(bào)紙平面廣告、戶外廣告牌、POP、樓體形象、招商中心等因素對(duì)商