房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識和戶型解析

1、房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識和戶型解析思 路：一、房地產(chǎn)概念及發(fā)展二、房地產(chǎn)專業(yè)術(shù)語五、房地產(chǎn)戶型解析三、房地產(chǎn)面積測算四、房地產(chǎn)建筑PART 1房地產(chǎn)概念及發(fā)展一、什么是房地產(chǎn)？1、房地產(chǎn)的含義 房地產(chǎn)具體是指土地、建筑物及其地上的附著物，包括物質(zhì)實體和依托于物質(zhì)實體上的權(quán)益。又稱不動產(chǎn)，是房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱，兩者具有整體性和不可分割性。包括： a) 土地 b)建筑物及地上附著物 c)房地產(chǎn)物權(quán)房地產(chǎn)的概念二、房產(chǎn)和地產(chǎn)的關(guān)系和差異？房產(chǎn)與地產(chǎn)之間存在著客觀的、必然的聯(lián)系，主要包括幾個方面：a)實物形態(tài)上看，房產(chǎn)與地產(chǎn)密不可分；b)從價格構(gòu)成上看，房產(chǎn)價格不論是買賣價格還是租賃價格都包含地產(chǎn)價格；c)從權(quán)屬

2、關(guān)系看，房產(chǎn)所有權(quán)和地產(chǎn)所有權(quán)是聯(lián)系在一起的。1、房產(chǎn)、地產(chǎn)兩者間的關(guān)系房產(chǎn)：指各種明確了權(quán)屬關(guān)系的房屋以及與之相連的構(gòu)筑物或建筑物；地產(chǎn)：指明確了土地所有權(quán)的土地，既包括住宅或非住宅附著物的土地，又包 括已開發(fā)和待開發(fā)土地。我國的地產(chǎn)是指有限期的土地使用權(quán)。差異包括幾個方面： a) 二者屬性不同； b) 二者增值規(guī)律不同； c) 權(quán)屬性質(zhì)不同； d) 二者價格構(gòu)成不同。三、房地產(chǎn)有什么樣的特征和類型？a) 位置的固定性；b) 使用的耐久性；c) 資源的有限性；d) 物業(yè)的差異性。1、房地產(chǎn)的自然特征房地產(chǎn)的特征a) 生產(chǎn)周期b) 資金密集性c) 相互影響性d) 易受政策限制性e) 房地產(chǎn)的增

3、值性注：房地產(chǎn)增值就是房地產(chǎn)價值在較長時間序列上呈不斷上升趨 勢的規(guī)律。其主要歸功于房地產(chǎn)的重要組成部分-土地。2、房地產(chǎn)的經(jīng)濟特征房地產(chǎn)的特征1、按用途劃分：a) 居住房地產(chǎn)b) 商業(yè)房地產(chǎn)c) 旅游房地產(chǎn)d) 工業(yè)房地產(chǎn)e) 農(nóng)業(yè)房地產(chǎn)房地產(chǎn)的類型低層： 低層房屋是指高度低于或等于10米的建筑物，一般是1-3層建筑物。如：平房、別墅等。 低層房屋一般建筑結(jié)構(gòu)簡單，施工期短，建造成本低廉，給 人以親切安寧、有天有地的感覺，它的舒適度、方便度和空間尺度優(yōu)于高層。人們特別喜歡以此為住宅。但是，低層房屋占地多，土地利用率低，特別是在寸土寸金的城市難以廣泛開發(fā)。房地產(chǎn)的類型多層： 多層房屋指高于10

4、米、低于或等于24米的建筑物。多層房屋一般為4 6層。 一般采用磚混結(jié)構(gòu)，少數(shù)采用鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)。多層房屋一般規(guī)格(房型)整齊，通風采光狀況好，空間緊湊而不閉塞。與高層相比，多層房屋公用面積少，得房率相應提高，這是很多人喜歡多層房屋的主要原因。房地產(chǎn)的類型小高層： 人們一般把7層至11、12層的建筑稱為“小高層”。 小高層住宅一般采用鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，帶電梯。小高層有多層親切安寧、房型好、得房率高的特點，又有普通高層結(jié)構(gòu)強度高、耐用年限高、景觀系數(shù)高，污染程度低等優(yōu)點，很受購房人歡迎。 同時，小高層對土地的利用率提高，土地成本相對下降，很受房地產(chǎn)開發(fā)商的青睞。 所以，近年來中心城區(qū)小高層如雨后春

5、筍，越來越多。房地產(chǎn)的類型高層: 超過一定高度和層數(shù)的多層建筑。1972年國際高層建筑會議將高層建筑分為4類：第一類為916層（最高50米），第二類為1725 層（最高75米)，第三類為2640層（最高100米），第四類為40層以上(高于100米）。 一般指超過24米的建筑物。房地產(chǎn)的類型高層住宅和多層住宅的優(yōu)缺點？互動加分話題：1）一般來說多層住宅的容積率較低，環(huán)境較好，建筑形式多為條狀，所以基本上是戶戶朝南，建造成本低，一般售價不高，且得房率較高。2）高層住宅一般地段較好，由于地段好，地價較高，為降低樓板地價只能提高建筑容積率，往高空發(fā)展。高層基礎(chǔ)較復雜，結(jié)構(gòu)要求高，十分堅固，但成本也高。

6、高層配有電梯，人們進出較為便利。高層建筑的中上樓層，視野開闊，通風采光極佳。但下部樓層較為壓抑，采光較差。3）高層一般為一層多戶的點狀形式，有部分戶室朝西、北向。由于增加了電梯、電梯廳和設(shè)備層等公用面積，所以高層較多層來說得房率較低，但建造質(zhì)量遠遠好于多層建筑，抗震系數(shù)也高。由于公用面積的增加，電梯等設(shè)備的使用，使高層的物業(yè)管理費也高于多層。房地產(chǎn)各類土地的使用年限多少？根據(jù)我國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例第12條規(guī)定，土地使用權(quán)出讓最高年限按下列用途確定： 土地使用年限是從開發(fā)商取得該地塊的土地使用證之日開始計算，即國家首次出讓該地塊的時間。土地使用年限最高70年。注：房改房的產(chǎn)權(quán)土

7、地使用年限起算時間以該地塊地上房屋參加房改之后第一個繳納土地出讓金的房屋為準。經(jīng)濟適用房的使用年限為50年。房地產(chǎn)的類型70年居住用地50年教科文衛(wèi)體育用地（商?。?0年工業(yè)用地商業(yè)、旅游、娛樂40年 根據(jù)2007年10月1日起施行的物權(quán)法中的明確規(guī)定：“住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動續(xù)期?！?據(jù)悉，在物權(quán)法出臺之前，根據(jù)1994年7月5日的中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法第二十一條規(guī)定，辦理土地使用權(quán)續(xù)期的，應當重新簽訂土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同，并依照規(guī)定支付土地使用權(quán)出讓金。也就是說，根據(jù)以往的規(guī)定，辦理土地使用權(quán)續(xù)期是需要繳納一定費用的。而物權(quán)法出臺后，雖然規(guī)定了可以自動續(xù)期，但實際上并沒有

8、對續(xù)期的土地使用費支付標準和辦法做出明確規(guī)定。特別是2007年3月，土地管理法（修訂草案征求意見稿）開始在一定范圍內(nèi)征求意見，相比于“草案”，“征求意見稿”以“按照國家有關(guān)規(guī)定自動續(xù)期”替換了“無償自動續(xù)期”。但是，當購房者的土地使用年限到期之后，需要怎樣進行權(quán)利延期，是否需要繳納土地出讓費用，繳納多少出讓費用，都還沒有一個明確的說法。土地使用年限到期后怎么辦？房地產(chǎn)的類型中國房地產(chǎn)發(fā)展階段第一階段：19791991 萌芽階段第二階段：19911998 探索階段第三階段：19992007 高速階段第四階段：20072012 調(diào)整階段第五階段：20132020 中速階段注：從1978年出臺土地相

9、關(guān)法規(guī)算起，中國房地產(chǎn)市場伴隨改革開放的發(fā)展已經(jīng)走過了30多年。但是，宏觀上看我國的房地產(chǎn)市場依然是一個不完全競爭市場，依然是一個以政策為主導的市場，但從目前的市場實際情況來看，政府的調(diào)控無法改變市場發(fā)展的規(guī)律，中國房地產(chǎn)仍然處于快速發(fā)展階段。202019492007197919981991萌芽階段探索階段高速階段2012理性中速發(fā)展階段政府調(diào)控下的高速階段計劃經(jīng)濟時代房產(chǎn)歸國有，無商品市場可言1998 年以來中國房地產(chǎn)業(yè)市場化水平提升：所帶來的好處。時間人均住房面積（人/）1997年之前17.82000年20.32010年31.6中國房地產(chǎn)發(fā)展階段PART 2房地產(chǎn)專業(yè)術(shù)語用地紅線經(jīng)城市規(guī)劃

10、行政主管部門批準的建設(shè)用地范圍的界線 。道路紅線 規(guī)劃的城市道路路幅的邊界線。建筑紅線城市道路兩側(cè)控制沿街建筑物（如外墻、臺階等）靠臨街面的界線。又稱建筑控制線。城市綠線是指城市各類綠地范圍的控制線。紅線圖又叫“宗地圖”，是按一定比例尺制作的用以標示一宗地的用地位置、界線和面積的地形平面圖。它由市政府土地管理部門頒發(fā)給土地使用權(quán)受讓者，受讓者只能在紅線范圍內(nèi)施工建房。城市規(guī)劃常用術(shù)語（一）整圖土地開發(fā)指將“生地”（不具備使用條件的土地）開發(fā)成可供使用的土地土地類型：按其使用性質(zhì)劃分為：居住、商業(yè)、工業(yè)、倉庫、綜合用地、公共設(shè)施及自由集資、微利房用地。混凝土：由水泥（起膠凝作用）、石子、砂和水合

11、成的人造石材，混凝土縮寫為“砼”。三通一平：指通水、通電、通路及場地平整五通一平：在三通一平基礎(chǔ)上再加通氣、通信的條件。七通一平：在三通一平基礎(chǔ)上再加通郵、通信、通暖氣、通天然氣或煤氣的條件城市規(guī)劃常用術(shù)語（一）三通一平七通一平城市規(guī)劃常用術(shù)語（一）什么是房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)？ 是指產(chǎn)權(quán)人對房屋的所有權(quán)和對該房屋所占用土地的使用權(quán)。具體內(nèi)容是產(chǎn)權(quán)人對房地產(chǎn)的占有、使用、收益和依法處分的權(quán)利。 城市規(guī)劃常用術(shù)語（二）房產(chǎn)（屋）所有權(quán)的分類 占有權(quán)：對于房屋的實際持有和控制，它是使用財產(chǎn)的前提條件。 使用權(quán)：指按照財產(chǎn)的性能和用途行使利用的權(quán)利，以滿足人們生產(chǎn)和生活的需要。 收益權(quán)：指憑借所有權(quán)而取得的經(jīng)濟

12、收入或利益，如房屋所有權(quán)人將房屋出租而收取的租金。 處分權(quán)：決定財產(chǎn)事實上和法律上存在形式和運動方向的權(quán)能，只有財產(chǎn)的所有人才具有財產(chǎn)的處分權(quán)。 什么是土地使用權(quán)？ 土地使用權(quán)是指土地使用權(quán)擁有者對土地使用的權(quán)限，包括開發(fā)權(quán)、收益權(quán)、處置權(quán)。城市規(guī)劃常用術(shù)語（二）土地使用權(quán)期滿后，如該土地用途符合當時城市規(guī)劃要求的，土地使用者可申請續(xù)用，經(jīng)批準并補清地價后可以繼續(xù)使用。獲取土地使用權(quán)的方式？拍賣、招標、協(xié)議什么是期房？ 期房是指開發(fā)商從取得商品房預售許可證開始至取得房地產(chǎn)大產(chǎn)權(quán)證止，在這一期間的商品房稱為期房，消費者在這一階段購買商品房時應簽預售合同。期房在港澳地區(qū)稱作為買“樓花”，這是當前房

13、地產(chǎn)開發(fā)商普遍采用的一種房屋銷售方式。購買期房也就是購房者購買尚處于建造之中的房地產(chǎn)項目。 什么是現(xiàn)房？ 現(xiàn)房是指開發(fā)商已辦妥房地產(chǎn)權(quán)證（大產(chǎn)證）的商品房，消費者在這一階段購買商品房時應簽現(xiàn)房買賣合同。在通常意義上指的現(xiàn)房是指項目已經(jīng)竣工驗收合格可以入住的房屋。城市規(guī)劃常用術(shù)語（二）五證：a.建設(shè)用地規(guī)劃許可證：表明政府允許在該土地上進行項目開發(fā)建設(shè)。沒有此證的用地單位屬非法用地，房地產(chǎn)商的售房行為也屬非法，不能領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)屬證件。b.建設(shè)工程規(guī)劃許可證：證明該房地產(chǎn)項目規(guī)劃已取得規(guī)劃部門許可。c.建筑工程施工許可證：表明政府允許該項目進行施工建設(shè)。d.國有土地使用證：是證明開發(fā)商已合法取得該

14、土地的使用權(quán)，并已繳納土地出讓金。e.商品房預售許可證：表明政府允許進行期房預售、現(xiàn)房銷售等“五證”與“兩書” 城市規(guī)劃常用術(shù)語（二）“五證” 城市規(guī)劃常用術(shù)語（二）兩書：a.住宅質(zhì)量保證書：是房地產(chǎn)開發(fā)商將新建房屋出售給購買人時，針對房屋質(zhì)量向購買者做出承諾保證的書面文件，具有法律效力，開發(fā)商應依據(jù)住宅質(zhì)量保證書上約定的房屋質(zhì)量標準承擔維修、補修的責任。b.住宅使用說明書：是指住宅出售單位在交付住宅時提供給用戶的，告知住宅安全、合理、方便使用及相關(guān)事項的文本。住宅使用說明書應作為住宅（每套）轉(zhuǎn)讓合同的附件。如在房屋使用中出現(xiàn)問題，說明書將成解決開發(fā)商與業(yè)主之間糾紛的重要依據(jù)?！拔遄C”與“兩書

15、” 城市規(guī)劃常用術(shù)語（二）房地產(chǎn)開發(fā)商預售商品房地產(chǎn)時應符合什么條件？ 預售人已取得房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)證書、營業(yè)執(zhí)照； 已交付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書，土地使用權(quán)未經(jīng)抵押。持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證。按提供預售的商品房計算，開發(fā)商投入開發(fā)建設(shè)的資金應達到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已經(jīng)確定施工進度和竣工交付時間。七層以下的達到主體工程封頂；七層以上的，主體工程須建到工程預算投資總額的三分之二以上層數(shù)；已經(jīng)同金融機構(gòu)簽訂預售款監(jiān)管協(xié)議。已經(jīng)向縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預售登記，取得商品房預售許可證明；向境外預售商品房的，應當同時取得向境外銷售的批準文件。法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件

16、城市規(guī)劃常用術(shù)語（二）即房屋所有權(quán)證，包括房屋所有權(quán)證和房屋共有權(quán)證。購房者通過交易，取得房屋的合法所有權(quán)，可依法對所購房屋行使占有、使用、收益和處分的權(quán)利的證件，是國家依法保護房屋所有權(quán)的合法憑證?；谝晃镆粰?quán)主義，房產(chǎn)證以一房屋一房產(chǎn)證為原則，即在不動產(chǎn)登記上只能有一項所有權(quán)登記，并且據(jù)此只能發(fā)放一個房產(chǎn)證。房產(chǎn)證 城市規(guī)劃常用術(shù)語（二）普通商品住宅：是指按所在地一般民用住宅建筑標準建造的、各區(qū)指導價以下且面積小于144平方米（市場上需求量最大），容積率高于1.0的居住用房屋。公寓：套型建筑面積與套型陽臺面積之和不大于50平方米的居住建筑。除日照要求均滿足住宅建筑設(shè)計規(guī)范其他強制性內(nèi)容的一

17、類特殊的生活單元。城市規(guī)劃常用術(shù)語（三）普通住宅公寓商品房： 指發(fā)展商以市場地價取得土地使用權(quán)進行開發(fā)建設(shè)并經(jīng)國土局批準在市場流通的房地產(chǎn)，它是可領(lǐng)獨立房產(chǎn)證并可轉(zhuǎn)讓、出租、繼承、抵押贈與及交換的房地產(chǎn)。別墅：一般分為獨立別墅、疊加（別墅共四層、一梯一戶、共兩套）、雙拼（別墅共兩層、一梯兩戶、共兩套）、聯(lián)體別墅（建筑共兩層、由三套以上的別墅相連）四種。城市規(guī)劃常用術(shù)語（三）獨棟別墅疊墅雙拼別墅聯(lián)排別墅綜合樓：由兩種及兩種以上用途的樓層組成的公共建筑。城市規(guī)劃常用術(shù)語（三）裙房：與高層建筑相連的建筑高度不超過24米的附屬建筑綜合樓裙房小產(chǎn)權(quán)房是相對于全產(chǎn)權(quán)房的一種俗稱，是指國家不予頒發(fā)產(chǎn)權(quán)證的房

18、產(chǎn)，多為農(nóng)村集體經(jīng)濟組織或村民在集體土地上建造并向外出售的房屋。“小產(chǎn)權(quán)房”不是法律概念，該類房沒有國家發(fā)放的土地使用證和預售許可證，購房合同在國土房管局不會給予備案。因小產(chǎn)權(quán)房無法取得房產(chǎn)證，購房者僅能通過購房協(xié)議取得房屋使用權(quán)，而無法取得房屋所有權(quán)，合法權(quán)益難以得到有效保障，故購買小產(chǎn)權(quán)房存在極大法律風險。一般來說，下列房屋屬于小產(chǎn)權(quán)房：(一)占用集體用地或耕地違法建設(shè)，將農(nóng)民集體用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)，用于商品住宅開發(fā)的違法建筑。(二)在政府劃撥或出讓的土地上，不按規(guī)劃功能開發(fā)或使用，并將限制銷售的房屋直接在市場上銷售，具有產(chǎn)權(quán)糾紛隱患的不完全產(chǎn)權(quán)房。(三)在軍隊享有使用權(quán)的土地上進行商品房的開

19、發(fā)，之后賣給軍人以外的地方居民，俗稱軍產(chǎn)房。小產(chǎn)權(quán)房小產(chǎn)權(quán)房是否可以上市交易？ 依據(jù)土地管理法的規(guī)定，農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。而農(nóng)村宅基地屬集體經(jīng)濟組織所有，村民對宅基地也只有享有使用權(quán)，農(nóng)民將房屋賣給城市居民的買賣行為不能受到法律的認可與保護，也就不能辦理土地使用證、房產(chǎn)證、契稅證等合法手續(xù)。由此可見，鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房是不能向非本集體成員的第三人轉(zhuǎn)讓或出售的。但這并不是說鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房就不能轉(zhuǎn)讓，而是說其轉(zhuǎn)讓或銷售的對象是有限制的，只能在集體成員內(nèi)部是可以轉(zhuǎn)讓、置換。注： 安置房與普通商品房相比，拆遷安置房最大的特點在于購買對象特定和交易時間受限，即只有符合條件的被

20、拆遷人才有資格購買拆遷安置房，并且被拆遷人在取得拆遷安置房房產(chǎn)證的一定時間內(nèi)(通常為五年)無法將該房過戶給其他人。地下室：房間地平面低于室外平面的高度超過該房間凈高的1/2者為地下室半地下室：房間地平面低于室外地平面的高度超過該房間凈高的1/3，且不超過1/2者為半地下室設(shè)備層：建筑物中專為設(shè)置暖通、空調(diào)、給水排水和配變電等的設(shè)備和管道且供人員進入操作的空間層避難層：建筑高度超過100米的高層建筑，為消防安全專門設(shè)置的供人們疏散避難的樓層架空層：僅有結(jié)構(gòu)支撐而無外圍護結(jié)構(gòu)的開敞空間層城市規(guī)劃常用術(shù)語（三）城市規(guī)劃常用術(shù)語（三）設(shè)備層避難層架空層總占地面積經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門劃定的用地范圍內(nèi)的

21、土地面積。建設(shè)用地面積（凈用地面積）經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門劃定的建設(shè)用地范圍內(nèi)的土地面積。 總建筑面積指在建設(shè)用地范圍內(nèi)住宅、公共建筑、人防地下室面積的總和，它包括計入容積率面積和不計入容積率面積。 城市規(guī)劃常用術(shù)語（四）容積率 ：一定地塊內(nèi)，總建筑面積與建筑用地面積的比值。城市規(guī)劃常用術(shù)語（四）（住宅容積率越低，居民居住舒適度越高）城市規(guī)劃常用術(shù)語（四）高容積率低容積率城市規(guī)劃常用術(shù)語（四）建筑覆蓋率（建筑密度）：建設(shè)用地范圍內(nèi)所有建筑物基底面積之和與建設(shè)用地面積的比率，它可以反映出一定用地范圍內(nèi)的空地率和建筑密集程度 。 建筑密度=建筑物的基底面積總和/規(guī)劃建設(shè)用地面積城市規(guī)劃常用術(shù)語（四

22、）比如一塊地為10000平方米，其中建筑底層面積3000平方米，這塊用地的建筑密度就是3000/10000=30% 。（建筑密度一般不會超過40%-50%，用地中還需要留出部分面積用作道路、綠化、廣場、停車場等。 ）綠地率是指小區(qū)用地范圍內(nèi)各類綠地的總和與小區(qū)用地的比率，在計算時，要求距建筑外土墻米和道路邊線1米以內(nèi)的用地，不得計入綠化用地。此外，還有幾種情況也屬不能計入綠地率的綠化面積，如地下車庫、化糞池，這些設(shè)施的地表覆土一般達不到3米的深度，也就是說在上面種植的大型喬木成活率較低，所以計算綠地率時不能計入。有關(guān)規(guī)范規(guī)定：新建居住區(qū)綠地率不應低于30%。綠化覆蓋率是指綠化垂直投影面積之和小

23、區(qū)用地的比率。樹的影子、露天停車場可以中間種草的方磚都可算入綠化覆蓋率，所以綠化覆蓋率有時能做到60%以上。購房人要注意房地產(chǎn)商在銷售樓盤時宣傳的綠化率實際不少是綠化覆蓋率。城市規(guī)劃常用術(shù)語（四）層高 層高是指住宅高度以“層”為單位計量，每一層的高度國家在設(shè)計上有要求，這個高度就叫層高。它通常包括下層地板面或樓板面到上層樓板面之間的距離。目前，一般住宅層高在2.8米左右，不得低于2.5米。 凈高 凈高是指層高減去樓板厚度的凈剩值。城市規(guī)劃常用術(shù)語（四）住宅間距 二棟住宅間距（外墻皮與外墻皮）與前面（一般指南面）住宅高度的比值。 房屋前后間距，普通小區(qū)居住用房可以用： 比值計算城市規(guī)劃常用術(shù)語（

24、四）開間：是指房間的面寬尺寸。 一般客廳開間時才是沙發(fā)和電視機之間擺放的合理距離。進深:是指房間的長度尺寸，進深一般比開間大。城市規(guī)劃常用術(shù)語（五）戶型：住宅中按臥室、廳、衛(wèi)生間的數(shù)量多少進行劃分的簡化名稱。朝向：房屋整體所朝的方向，多指客廳所朝的方向。根據(jù)成都常年的日照及風向，成都房屋最佳朝向應該是南偏東45度南偏西15度 。異形柱：是指柱的截面高度與寬度的比值在2-4,相對于正方形與矩形柱而言是異形的柱子，其柱間填充墻與柱體同厚，室內(nèi)不出現(xiàn)柱楞便于使用。凸窗（飄窗）：離地約4050公分，凸出墻面約4060公分的窗戶，有利于增加室內(nèi)使用空間，有較好的裝飾效果和使用功能。城市規(guī)劃常用術(shù)語（五）

25、城市規(guī)劃常用術(shù)語（六）建筑結(jié)構(gòu)的組成：基礎(chǔ)、柱、梁、板、墻等。備注：一般4層以下有磚木結(jié)構(gòu)的房屋，比較少見。 47層一般為磚混 高層多為框架木結(jié)構(gòu)磚混結(jié)構(gòu)鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)鋼結(jié)構(gòu)鋼與混凝土結(jié)構(gòu)鋼管混凝土結(jié)構(gòu)城市規(guī)劃常用術(shù)語（六）建筑結(jié)構(gòu)的分類：1、木結(jié)構(gòu)：用木材制成的結(jié)構(gòu)。木屋構(gòu)造結(jié)構(gòu)包括木屋架、支撐系統(tǒng)、吊頂、掛瓦條及屋面板等。2、鋼結(jié)構(gòu)：承重的主要結(jié)構(gòu)是用鋼材料建造的，包括懸索結(jié)構(gòu)。3、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)：承重的主要結(jié)構(gòu)是用鋼筋混凝上建造的。包括薄殼結(jié)構(gòu)、大模板現(xiàn)澆結(jié)構(gòu)及使用滑模、開板等先進施工方法施工的鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)的建筑物。4、混合結(jié)構(gòu)：承重的主要結(jié)構(gòu)是用鋼筋混凝土和磚木建造的。如一幢房屋的梁

26、是用鋼筋混凝土制成，以磚墻為承重墻，或者梁是木材制造， 住是用鋼筋混凝土建造。5、磚木結(jié)構(gòu)：承重的主要結(jié)構(gòu)是用磚、木材建造的。如一幢房屋是木制結(jié)構(gòu)房架，磚墻、木柱建造的。6、其它結(jié)構(gòu)：凡不屬于上述結(jié)構(gòu)的房屋都歸此類。如竹結(jié)構(gòu)、磚拱結(jié)構(gòu)、窯洞等。城市規(guī)劃常用術(shù)語（六）磚混結(jié)構(gòu)磚木結(jié)構(gòu)鋼結(jié)構(gòu)框架結(jié)構(gòu)框架剪力墻結(jié)構(gòu)木結(jié)構(gòu)城市規(guī)劃常用術(shù)語（六）如何判別承重墻材質(zhì) 一般標準磚的墻是承重墻，加氣磚的是非承重墻。厚度一般150mm厚的隔墻是非承重墻，如衛(wèi)生間，廚房出現(xiàn)較多（37墻為承重墻）房屋檔次一般的中低檔的住宅樓、別墅都是磚混結(jié)構(gòu)的。高檔的都是框架結(jié)構(gòu)的多。 承重墻一般地講，磚混結(jié)構(gòu)的房屋所有墻體都是承

27、重墻；框架結(jié)構(gòu)的房屋內(nèi)部的墻體一般都不是承重墻。結(jié)合區(qū)分一般墻與梁間緊密結(jié)合的是承重墻；采用的斜排磚的方法的是非承重墻?？蚣芙Y(jié)構(gòu)主要是靠板-次梁-主梁-柱-基礎(chǔ)-地基，這樣的方式傳遞荷載，墻不承重。磚混結(jié)構(gòu)墻體是承受荷載的。城市規(guī)劃常用術(shù)語（六）PART 3房地產(chǎn)面積測算建筑面積、套內(nèi)面積、公攤面積的關(guān)系成套房屋的建筑面積 = 套內(nèi)建筑面積 + 分攤面積房屋的套內(nèi)建筑面積：由套內(nèi)房屋使用面積，套內(nèi)墻體面積，套內(nèi)陽臺建筑面積三部分組成。分攤面積：是指房屋的權(quán)利人應該分攤的各產(chǎn)權(quán)業(yè)主共同占有或共同使用的那部分建筑面積 。房屋的套內(nèi)建筑面積和其分攤面積就是房屋權(quán)利人所有的總的建筑面積，也是房屋在權(quán)屬

28、登記時的兩大要素。房地產(chǎn)面積測算房地產(chǎn)面積測算分攤的公用建筑面積包括： 大堂、公共大廳、走廊、過道、共廁、電梯前庭、樓梯間、電梯井、電梯機房、垃圾道、管道井、消防通道、水泵、水箱、冷凍機房、配電室、煤氣調(diào)壓室、空調(diào)房、電梯工休息室、警衛(wèi)室、衛(wèi)星接收等。不記入的公攤面積： 倉庫、車庫、供暖鍋爐房、人防地下室、物管用房、警衛(wèi)室公攤面積合理的比例范圍公用建筑面積分攤系數(shù)：公用建筑面積分攤系數(shù) = 分攤的公用面積 / 套內(nèi)建筑面積普通住宅的一般公攤比例建筑類型多層小高層高層公攤比例8% - 15%10% - 20%15% - 30%房地產(chǎn)面積測算問答加分環(huán)節(jié)1、房地產(chǎn)貸款政策個人住房貸款首付比例：居民

29、家庭首套房最低首付比例30%。對擁有一套住房且相應購房貸款未結(jié)清的居民家庭購二套房，最低首付款比例調(diào)整為不低于40%。使用住房公積金貸款購買首套普通自住房，最低首付20%；擁有一套住房并已結(jié)清貸款的家庭，再次申請住房公積金購房，最低首付30%。另：財政部、國家稅務總局30日聯(lián)合發(fā)布消息，經(jīng)國務院批準，我國將從2015年3月31日起調(diào)整個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅政策，其中個人轉(zhuǎn)賣已購普通住房，免征營業(yè)稅的期限由目前的購房超過5年（含5年）下調(diào)為超過2年（含2年）。2、房地產(chǎn)貸款所需資料借款人需要提供的貸款資料（一）有效身份證明 1、借款人夫妻雙方的身份證（原件及復印件二份）； 2、戶口本（原件復印件一份

30、）； 3、結(jié)婚證（原件及復印件一份）； 4、未婚需填寫未婚聲明，我行留存原件； 5、離異或喪偶者需要提供離婚證或協(xié)議、判決書，配偶死亡證明（原件及復印件一份）； 6、擬購房家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）成員名下實際擁有的成套住房的房產(chǎn)證復印件一份。（二）收入證明或能夠證明借款人收入和還款能力的相關(guān)材料 1、工資收入證明：銀行制式證明或單位介紹信； 2、借款人除行政事業(yè)單位、國家公務員、國企以外的一般企業(yè)、有限公司等出具的公司收入證明，還需付三個月的銀行流水明細（需銀行蓋章確認）； 3、租賃收入（租賃合同原件及復印件一份）； 4、其他權(quán)利憑證（如定期存單、國債、投資保險單等）； 5、私營企

31、業(yè)主和個體工商戶必須提供營業(yè)執(zhí)照、組織機構(gòu)代碼證、稅務登記證、及近三期的納稅證明和對公賬戶三個月對賬單。影響貸款的因素：1、貸款申請人的年齡 通常情況下，“貸款人年齡+貸款年限不超過65年”，就是銀行行能夠為其辦理的貸款期限。2、貸款房屋的房齡 所購房產(chǎn)的“年齡”將決定其能夠貸款多少年限。根據(jù)銀行規(guī)定，房齡較新的房產(chǎn)比較容易做貸款。3、貸款申請人的經(jīng)濟能力 如工作收入、工作穩(wěn)定性、儲蓄存款、資產(chǎn)情況等也是銀行考量的因素，也是自身貸款年限申請時間的衡量因素。經(jīng)濟實力較強的借款人可以考慮貸款年限較短，有一定還款壓力的貸款方案。3、一次性付款、分期付款、按揭貸款、公積金貸款的差異一次性付款 是過去最

32、為常見的付款方式，一般多用于那些低價位小單元的樓盤銷售。利：一次性付款一般都能從銷售商處得到房價款的5%左右的優(yōu)惠，如是現(xiàn)房則能很快獲得房屋的產(chǎn)權(quán)，如果是期房則這種付款方式價格最低。弊：一次性付款需要籌集大筆資金，且損失此項資金的利息，對經(jīng)濟能力有限的購房者壓力較大。如果是期房的一次性付款，開發(fā)商有可能不按期交房，造成利息甚至全部房款損失，購房風險大。分期付款 又分為免息分期付款和低息分期付款，是比較吸引人的付款方式。利：緩解一次性付款的經(jīng)濟壓力，也可用房款督促開發(fā)商履行合同中的承諾。弊：分期付款隨著付款期限的延長，利率會越高，房款額比一次性付款的房款額高。按揭付款 即購房抵押貸款，是購房者以

33、所購房屋之產(chǎn)權(quán)作抵押，由銀行先行支付房款給開發(fā)商，以后購房者按月向銀行分期支付本息的付款方式，因為它能使市場潛在需求迅速轉(zhuǎn)化為有效需求，所以成為促進房地產(chǎn)市場活躍的最有效手段。利：可以籌集到所需資金，實現(xiàn)購房愿望，花明天的錢圓今天的夢。弊：手續(xù)繁瑣、限制較多。公積金貸款個人住房公積金貸款屬政策性的個人住房貸款，具有一定的政策補貼性質(zhì)，只要個人所在單位建立過住房公積金且按期繳交了公積金的均有權(quán)申請貸款，它最大的優(yōu)點是利率低。而且，貸款金額越大、期限越長，利差就越可觀。4、等額本金、等額本息的區(qū)別等額本息還款本金逐漸增加所謂等額本息還款，就是指貸款期限內(nèi)每月以相等的金額償還貸款本息，直至結(jié)清貸款。

34、即借款人歸還的利息和本金之和每月都相等，利息和本金占計劃月還款額的比例每次都發(fā)生變化，開始時由于本金較多，因而利息占的比重較大，當期應還本金=計劃月還款額-當期應還利息，隨著還款次數(shù)的增多，本金所占比重逐漸增加。例：以貸款20萬元20年還為例，按年利率7.47%計算，月均還款1607.5196元，支付總利息達185804.7元，還款總額將達385804.7元。計算公式：計劃月還款額 =貸款本金月利率（1+月利率）還款月數(shù)（1+月利率）還款月數(shù)1還款月數(shù)=貸款年限12月利率=年利率/12還款月數(shù)=貸款年限124、等額本金、等額本息的區(qū)別等額本金還款利息由多及少等額本金還款方式則指每月等額償還本金

35、，貸款利息隨本金減少逐月遞減直至結(jié)清貸款。即每月歸還本金的數(shù)額相等，利息=當期剩余本金日利率當期日歷天數(shù)，每月的還款額并不固定，而是隨著每月本金的減少而遞減，隨著還款次數(shù)的增多，利息由多逐漸減少。例：同樣以貸款20萬元20年還清為例，按年利率7.47%算，第一個月還款為2078.33元，以后每月遞減，最后一個月還清時還款833.52元。支付總利息為150022.5元，還貸總額為350022.5元。計算公式：計劃月還款額=(貸款本金還款月數(shù))+(貸款本金-累計已還本金)月利率累計已還本金=已經(jīng)歸還貸款的月數(shù)貸款本金/還款月數(shù)等額本金、等額本息的區(qū)別還款方式等額本息等額本金貸款額20萬20萬貸款年

36、限20年20年貸款年利率7.47%7.47%貸款月利率6.225%6.225%第一個月還款額（元）1607.51962078.33最后一個月還款額（元）1607.5196833.52還款總額（元）385804.7350022.5還清時支付總利息（元）185804.7150022.5差額（元）35782.2模擬解答PART 4房地產(chǎn)建筑板式、塔式、蝶式、退臺式1、建筑形態(tài)：板式建筑：指建筑平面外廓基本成矩形，其長邊與短邊之比大于或等于2的建筑，并且短邊長度小于或等于16米。板樓四大優(yōu)點： 南北通透，便于采光通風 板樓均好性強 管理成本不高 面積使用率很高板樓的兩項缺點： 建筑密度低，房價高 戶型

37、格局不宜改造戶型平面圖塔式高層：住宅是指以共用樓梯、電梯為核心，布置多套住房的高層住宅。塔樓的三大優(yōu)勢： 節(jié)約土地資源，房價較低 空間結(jié)構(gòu)靈活，宜于改造 結(jié)構(gòu)強度高，抗震性好塔樓的兩項缺點：均好性差，居住密度高面積使用率不高，存在灰色空間戶型平面圖蝶式高層：準確地講蝶式住宅應被稱為改良型的塔樓，因其橫斷面形狀像蝴蝶而得名。新派蝶式住宅的三大優(yōu)點： 解決了通風和采光的問題（優(yōu)于塔樓）。 減小公共面積（少于板房）。 戶型方正。蝶式建筑也有自身的不足： 位于蝶頭位置的房間無法做到南北通風，而位于蝶翅位置的南向房間受蝶頭位置的影響，采光和私密性會受到一定的影響。戶型平面圖退臺式 花園洋房：有大型的空中

38、花園的露臺，層層退臺；露臺頂上是沒有遮掩，上可看天、下可看地；行列式、圍合式、點陣式、混合式2、建筑布局：1、行列式布局：住宅樓之間呈平行排列，多為南北向重復排列，使每戶都有最佳的朝向。南方住宅多為此布局，以避免西曬。2、圍合式布局：就是將多棟住宅樓布置形成一個圍合的空間，造就一個盡可能大的中庭廣場，類似于北京傳統(tǒng)的四合院布局。圍合式布局又分為全圍合（四面圍合）和半圍合（三面圍合）兩種形式。3、點陣式：自由布局，房屋采光、景觀、通風好，多用于別墅。4、混合式：由兩種或者以上的不同布置方式。平層、錯層、復式、躍層式、LOFT3、建筑結(jié)構(gòu)：1、平層：一個單位內(nèi)僅有一個平層，所有標高均相同（廚房、衛(wèi)

39、生間、陽臺除外）2、錯層：一個單位內(nèi)有2個或多個不同標高的地面，高差約300MM600MM。3、復式：一個單位有上下兩層，各種功能用層分層布置，通過室內(nèi)獨立樓梯相連。（客廳掏空，夾層在底層的投影面積只占底層面積的一部分）4、躍層式：躍層房屋的上下兩層之間完全由樓板分隔，只通過樓梯聯(lián)系5、LOFT：loft戶型通常是小戶型，高舉架，面積在30-50平米，層高在3.6-5.2米左右。 雖然銷售時按一層的建筑面積計算，但實際使用面積卻可達到銷售面積的近1倍復式錯層躍式躍復式歐式風格（法式、英倫、西班牙、德國、意大利）、北美風格、東南亞風格、中式風格等4、建筑風格：1、法國風格：典雅、貴族特征：1、布

40、局上突出軸線的對稱，恢宏的氣勢，豪華舒適的居住空間。2、效果貴族風格，高貴典雅。3、細節(jié)處理上運用了法式廊柱、雕花、線條，制作工藝精細考究。4 建筑多采用對稱造型，屋頂上多有精致的老虎窗盧浮原著2、英國風格：比例和諧、典雅特征： 英國位于歐洲北部，由于地理氣候的影響，住宅的坡屋頂坡度較陡。 主要建筑結(jié)構(gòu)墻體為混凝土砌塊，屋頂為木構(gòu)架，外墻材料多為紅磚石材及涂料等，屋頂以石板瓦為主。 正立面常有古典門廊；廊檐下有長方形團排列，屋檐上有齒飾； 窗戶上下成對，分割成許多小網(wǎng)格（9到12個），通常窗戶。 大門常有長方形雕花組成排列圖案，門梁上有豎向排列的長方形花紋。山水英倫3、意大利風格：貴氣、奢華特

41、征： 四方形塔樓，低坡度四坡屋頂，多半是兩到三層； 細長的窗戶配以拱形裝飾上楣（倒U字型）； 寬長的屋檐下均等排列裝飾托座； 大門上有許多雕花，門框的雕刻也盡顯繁雜。托斯卡納4、德國風格：簡潔、大氣特征：一、是外形簡練、現(xiàn)代，充滿活力，色彩大膽而時尚，屬于現(xiàn)代簡約派。二、是功能講求實用。三、是材料品質(zhì)精良，注重新材料和新技術(shù)的運用，關(guān)注環(huán)保與可持續(xù)性發(fā)展；四、是注重細節(jié)設(shè)計，如北京印象的窗臺下沿采用特別配置的“披水板”，也是德國住宅所特有的，在混凝土上加了一層不生銹的鋁制金屬板，能擋住雨水污染墻面； 博林金谷5、西班牙風格：浪漫、高貴特征： 西班牙風格造型優(yōu)美，白墻、紅瓦，層次鮮明。 低坡屋頂

42、，并以亮淺色拉毛處理涂料為主，典型為“紅瓦白墻”； 門廊和窗則運用拱形進行修飾。屋沿朝兩側(cè)外伸，戶內(nèi)有庭院。 拱開廊柱是西班牙風格建筑造型的主要特征，給建筑物外部增添了立體感和個性感。幸?？祭?、北美風格：簡約、融合特征： 歐式建筑風格的融合，在其中我們能發(fā)現(xiàn)歐洲文藝復興建筑的影子。 到了近代，北美別墅發(fā)展成為既簡約又大氣，又集各種建筑精華與一身的獨特風格。 與英式別墅相比，美式別墅的建筑體量普遍比英式別墅大；美式別墅多木結(jié)構(gòu)，而英式別墅主要建筑結(jié)構(gòu)墻體為混凝土砌塊；美洲故事7、中式風格：人性、私密流派：北方四合院、南方園林特征： 明確表達著鄰里、街坊的半私密空間。 頗高的圍墻完全將私家院落領(lǐng)

43、地與半私密空間、公共空間剝離，使得私家院落真正成為戶外起居空間。 制式門樓、帶有傳統(tǒng)花窗的圍墻、傳統(tǒng)民居屋頂、略帶弧度的屋脊、灰色為主的墻面等傳統(tǒng)住宅的經(jīng)典符號，明確體現(xiàn)著中式宅院的風格馨香雅苑PART 5房地產(chǎn)戶型解析客戶認可的戶型,應是什么樣子？(僅針對平層普通住宅)合理的布局和功能具有創(chuàng)新性（高贈送面積等）;沒有風水問題;住宅的“八大”使用功能起居、就餐、廚衛(wèi)、就寢、儲藏、工作、學習、休閑。住宅的“三類”空間公共空間：起居室、餐廳、陽臺。私密空間：臥室、書房、衣帽間、主臥衛(wèi)生間。服務空間：廚房、公共衛(wèi)生間、工人房、儲藏室、工作陽臺。起居空間書房客衛(wèi)入口玄關(guān)廚房餐廳儲藏空間完整的起居空間臥

44、室主衛(wèi)1、戶型合理布局和功能完備功能分區(qū)布局合理、結(jié)構(gòu)合理1、各功能空間合理尺度、合理位置布局；“四明”設(shè)計（廳房廚衛(wèi)）；2、動靜分區(qū)、干濕分區(qū)：動區(qū)應靠近入戶門設(shè)置；靜區(qū)位置應比較深入；室內(nèi)交通應盡可能便捷/短；濕區(qū)動區(qū)113空間尺度(面積）、結(jié)構(gòu)合理戶型設(shè)計總則：客廳：最小面寬米，寬深比應為1：1-1：；并且應有兩面完整的墻。主臥：開間應不小于3米；餐廳：與客廳既相對獨立，又有聯(lián)系；并且至少要有兩面墻夾一個角衛(wèi)生間：面寬不小于米，凈寬應不小于米陽臺：一定要保證廳出陽臺（不管戶型的大小）案例：餐廳至少有2個面墻夾一個角；如果實在做不到，則應設(shè)置玄關(guān)位以彌補設(shè)置了玄關(guān)的位置案例：餐廳：（一正一反）餐廳雖然與客廳形成了明顯的分區(qū)，但是餐廳不占一角，周邊開口過多，使得餐廳幾乎成為過道，不方便使用。餐廳獨立，又能通風采光；其優(yōu)點不言而喻。廚房應靠近餐廳，離大門不要太遠直接對外通風采光；盡量應做到有一個生活陽臺水火不同線、水火不相鄰（洗、切、燒的順序或者L型）廚廁不相鄰廚房生活陽臺