創(chuàng)業(yè)孵化園項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

1、創(chuàng)業(yè)孵化園項(xiàng)目可行性研究報(bào)告創(chuàng)業(yè)孵化園項(xiàng)目可行性研究報(bào)告（本文檔為 word格式，下載后可修改編輯?。?TOC o 1-5 h z 第一章前言-1 -第二章項(xiàng)目概況-3 -一、項(xiàng)目簡述 -3 -二、項(xiàng)目用地描述 -4 -1、 土地規(guī)劃使用性質(zhì) -4 -2、 項(xiàng)目用地進(jìn)展情況 -4 -三、項(xiàng)目選址合理性分析 -4 -四、 項(xiàng)目投資單位簡介 -4 -五、 項(xiàng)目 合作單位簡介 -5 -第三章 項(xiàng)目建設(shè)背景及必要性分析 -7-一、項(xiàng)目背景 -7 -二、項(xiàng)目建設(shè)必要性分析 -7 -1、 加快某某國家高新區(qū)建設(shè)的需要 -7 -2、 完善區(qū)域科技創(chuàng)新系統(tǒng)建設(shè)的需要 -8 -3、 支持中小高科技企業(yè)發(fā)展的需要

2、 -9 -4、 推進(jìn)孵化器產(chǎn)業(yè)化進(jìn)程的需要 -9 -4、 保護(hù)創(chuàng)新精神、營造創(chuàng)業(yè)余圍的需要 -10 -5、 土地集約化利用的需要 -10 -第四章項(xiàng)目SWOT析-12 -一、 優(yōu)勢（Strength - 12 -1、 某某市工業(yè)園區(qū)發(fā)展核心地帶圈 -12 -2、 國家級(jí)開發(fā)區(qū)優(yōu)勢 -12 -3、 孵化中心優(yōu)勢 -12 -4、 豐富招商經(jīng)驗(yàn) -12 -5、 經(jīng)營理念優(yōu)勢 -13 -6、 地塊優(yōu)勢 -13 -二、 劣勢（VEaknesS - 13 -1、 企業(yè)孵化能力弱 -13 -2、 相關(guān)優(yōu)惠政策缺乏 -13 -3、 融資難的矛盾突出 -14 -4、 配套服務(wù)設(shè)施不完善 -14 -三、 機(jī)遇（O

3、pportunity - 14 -四、 挑戰(zhàn)（Threat - 15 -五、SWOT析結(jié)論（Conclusion - 15 -第五章 項(xiàng)目前景分析 -16 -一、 市場分析及預(yù)測 -16 -1、 科技企業(yè)孵化中心 -16 -2、 創(chuàng)業(yè)的集聚效應(yīng) -17 -3、 創(chuàng)業(yè)的經(jīng)濟(jì)效應(yīng) -17 -4、 創(chuàng)業(yè)的示范效應(yīng) -18 -二、 風(fēng)險(xiǎn)及對(duì)策 -18 -1、 政策及經(jīng)營環(huán)境風(fēng)險(xiǎn) -18 -2、 經(jīng)營管理風(fēng)險(xiǎn) -18 -3、 投資風(fēng)險(xiǎn) -19 -4、 招商引資風(fēng)險(xiǎn) -19 -第六章 項(xiàng)目實(shí)施方案 -20 -一、項(xiàng)目實(shí)施內(nèi)容 -20 -二、項(xiàng)目開發(fā)目標(biāo)及策略 -20 -1、 項(xiàng)目開發(fā)總體目標(biāo) -20 -2

4、、 項(xiàng)目開發(fā)策略 -20 -三、 項(xiàng)目定位 -21 -1、 功能定位 -21 -2、 市場定位 -21 -3、 目標(biāo)客戶定位 -22 -四、項(xiàng)目方案設(shè)計(jì) -22 -1、 孵化商務(wù)區(qū)（中心管理區(qū)） -22 -2、 產(chǎn)業(yè)孵化區(qū) -23 -3、 生活配套區(qū) -24 -五、組織機(jī)構(gòu)設(shè)計(jì) -24 -1、 技術(shù)服務(wù)中心 -24 -2、 企業(yè)孵化服務(wù)中心 -24 -3、 園區(qū)服務(wù)中心 -24 -六、建設(shè)宗旨 -24 -七、 運(yùn)營模式 -25 -1、 創(chuàng)立民營企業(yè)孵化中心有限公司 -25 -2、 政府、孵化中心和風(fēng)險(xiǎn)投資三位一體的經(jīng)營模式 -25 -3、 政府的職能 -26 -4、 民營企業(yè)的職能 -27 -

5、5、經(jīng)營收入模式 -27 -八、 建設(shè)地址與條件 -27 -1、 地理位置 -27 -2、 拆遷安置 -27 -3、 供電條件 -28 -4、 供水條件 -28 -5、 通訊條件 -28 -6、 雨、污水排放條件 -28 -九、 創(chuàng)業(yè)孵化園（智創(chuàng)天地）項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo) -28 -1、 創(chuàng)業(yè)孵化園（智創(chuàng)天地）項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表 -28 -2、 配套工程說明 -28 -第七章 環(huán)境影響評(píng)價(jià)和保護(hù) -31 -一、項(xiàng)目環(huán)境現(xiàn)狀 -31 -1、 空氣環(huán)境 -31 -2、 水質(zhì)達(dá)標(biāo)情況 -31 -3、 噪聲環(huán)境質(zhì)量狀況 -32 -二、項(xiàng)目實(shí)施期間對(duì)環(huán)境的影響與對(duì)策 -32 -1、 對(duì)環(huán)境影響 -32

6、-2、 項(xiàng)目實(shí)施中環(huán)境影響的對(duì)策 -33 -二、項(xiàng)目建成后的環(huán)境保護(hù) -34 -四、環(huán)境影響評(píng)價(jià) -34 -五、 節(jié)能措施 -35 -第八章 投資估算及效益分析 -36 -一、投資估算依據(jù) -36 -二、 投資分析 -36 -三、效益分析 -37 -第九章結(jié)論-38 -第一章 前舌當(dāng)今世界，全球性科技革命蓬勃發(fā)展，高新技術(shù)成果向現(xiàn)實(shí)生 產(chǎn)力的轉(zhuǎn)化越來越快，高新技術(shù)越來越成為經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的決定性 力量，成為國家綜合國力得以形成和發(fā)揮的重要基礎(chǔ)和關(guān)鍵。企業(yè) 孵化器是以促進(jìn)最活躍的技術(shù)創(chuàng)新主體一一科技型中小企業(yè)的成長 為使命。企業(yè)孵化器作為科技成果商品化和產(chǎn)業(yè)化的基礎(chǔ)性服務(wù)機(jī)構(gòu)， 面臨著巨大的社會(huì)需

7、求，肩負(fù)著重要的歷史責(zé)任。目前，我國擁有 各類科技企業(yè)孵化中心 500多家，隨著環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈的崛起和經(jīng)濟(jì) 全球化的發(fā)展，科技企業(yè)孵化中心正面臨著一個(gè)快迅發(fā)展的良好時(shí) 機(jī)。孵化器對(duì)促進(jìn)相關(guān)技術(shù)領(lǐng)域的技術(shù)轉(zhuǎn)移、成果轉(zhuǎn)化、企業(yè)培育、 產(chǎn)業(yè)發(fā)展發(fā)揮了重要作用，因而建立市場化運(yùn)行的專業(yè)企業(yè)孵化器 是符合孵化器行業(yè)發(fā)展趨勢的，有良好的市場前景和社會(huì)效益。某某高新區(qū)作為高新技術(shù)產(chǎn)來的聚集區(qū)，區(qū)內(nèi)集聚了某某星辰 公司、某某廣陸數(shù)字測控公司、某某福達(dá)集團(tuán)、昊華橡膠集團(tuán)等一 批有實(shí)力的科技企業(yè)，隨著一批科技企業(yè)紛紛入駐相應(yīng)園區(qū)及孵化 樓，并發(fā)揮相應(yīng)的產(chǎn)業(yè)集聚和輻射作用，某某高新區(qū)正面臨著前所 未有的發(fā)展機(jī)遇，為創(chuàng)

8、建創(chuàng)業(yè)孵化園（智創(chuàng)天地）創(chuàng)造了條件。而在某某建立創(chuàng)業(yè)孵化園（智創(chuàng)天地）項(xiàng)目是推動(dòng)高新技術(shù)產(chǎn) 業(yè)開發(fā)區(qū)科技產(chǎn)業(yè)化發(fā)展的重要舉措。某某在技術(shù)、人才等方面有著獨(dú)特資源優(yōu)勢，創(chuàng)業(yè)孵化園（智創(chuàng)天地）項(xiàng)目在某某建設(shè)正逢其時(shí)。因此，加快創(chuàng)業(yè)孵化園（智創(chuàng) 天地）項(xiàng)目的建設(shè)不僅能夠產(chǎn)出足夠多的成長性的企業(yè)，形成良好 的產(chǎn)業(yè)發(fā)展的鏈條，為創(chuàng)業(yè)人員提供良好創(chuàng)業(yè)環(huán)境，還為培育創(chuàng)新 人才創(chuàng)造了條件，而且每年可以為當(dāng)?shù)靥峁?000多個(gè)的就業(yè)機(jī)會(huì)，每年交納各種稅收將達(dá)到1.5億元，有利于推動(dòng)當(dāng)?shù)厣鐣?huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展， 它的建設(shè)必將為全市經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供支撐。因此，為能使創(chuàng)業(yè)孵化園（智創(chuàng)天地）項(xiàng)目能夠快速發(fā)揮社會(huì) 經(jīng)濟(jì)效益，政府就要有超

9、前思維，全力推進(jìn)項(xiàng)目建設(shè)，就要制定或 出臺(tái)符合本項(xiàng)目發(fā)展一系列優(yōu)惠政策。如根據(jù)本項(xiàng)目建設(shè)需要，就 要改變項(xiàng)目地塊的土地用途（本項(xiàng)目擬建地址為某某英才科技園 A-16號(hào)地塊），對(duì)項(xiàng)目地塊規(guī)劃做出相應(yīng)的調(diào)整，并對(duì)入住的企業(yè)實(shí)行稅收獎(jiǎng)勵(lì)扶持政策，政府為孵化中心出臺(tái)一系列配套扶持政策， 以加快項(xiàng)目開發(fā)。第二章項(xiàng)目概況一、項(xiàng)目簡述1、項(xiàng)目名稱：某某創(chuàng)業(yè)孵化園（智創(chuàng)天地）項(xiàng)目2、項(xiàng)目性質(zhì)：作為企業(yè)創(chuàng)業(yè)孵化器項(xiàng)目， 并為創(chuàng)業(yè)者和中小科 技企業(yè)提供的商住配套服務(wù)設(shè)施。3、規(guī)劃用地總面積：34325平方米（約51.48畝）4、建筑用地總面積：25812平方米5、項(xiàng)目投資單位：某某置業(yè)有限公司6、項(xiàng)目地點(diǎn):某某高

10、新區(qū)英才科技園 A-16號(hào)地塊7、投資總額：2.28億元人民幣8、資金來源：企業(yè)自籌9、建設(shè)周期：24個(gè)月（ 2009年-2011年）10、主要功能：以集聚中小型科技企業(yè)人才、技術(shù)等為主要手 段，作為科研企業(yè)的孵化基地，為中小企業(yè)提供更低成本的營運(yùn)環(huán) 境、產(chǎn)學(xué)研結(jié)合的共享平臺(tái)及以交流培訓(xùn)機(jī)會(huì)為主要目的孵化中心。主要是致力服務(wù)于科技創(chuàng)業(yè)者、科技型中小企業(yè)、青年微小創(chuàng) 業(yè)企業(yè)孵化培育，通過為創(chuàng)業(yè)者和創(chuàng)業(yè)企業(yè)提供物理空間、配套設(shè) 施和創(chuàng)業(yè)扶持，降低創(chuàng)業(yè)者的創(chuàng)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)和創(chuàng)業(yè)成本，提高創(chuàng)業(yè)成功 率，加快科技成果轉(zhuǎn)化，培育科技型企業(yè)和企業(yè)家。二、項(xiàng)目用地描述1、土地規(guī)劃使用性質(zhì)用地規(guī)劃使用性質(zhì)為工業(yè)用地。主

11、要用于建設(shè)工業(yè)廠房、孵化 樓及園區(qū)配套設(shè)施（食堂、宿舍）等。2、項(xiàng)目用地進(jìn)展情況目前土地已交付英才科技園，原用地內(nèi)溝渠已改，場平部分工 作已完成，已具備開發(fā)建設(shè)條件。三、項(xiàng)目選址合理性分析選址某某局新區(qū)，是因?yàn)槟壳霸搮^(qū)發(fā)展?jié)摿ψ畲螅?受選率最局 區(qū)域正處于經(jīng)濟(jì)、文化快速發(fā)展上升期并面臨著無限商機(jī)。由于項(xiàng)目位于英才科技園區(qū)內(nèi)，因此，園區(qū)內(nèi)科技創(chuàng)新效應(yīng)和 極易形成人才、項(xiàng)目、資金的聚集效應(yīng)使其成為發(fā)展的新亮點(diǎn)。交 通方便、水電供應(yīng)充足、通訊設(shè)施先進(jìn)、金融保險(xiǎn)單位齊全，各項(xiàng) 基礎(chǔ)設(shè)施也逐步完善。作為某某市唯一的創(chuàng)新科技走廊正以它朝氣 蓬勃的發(fā)展趨勢吸引入孵企業(yè)和教育產(chǎn)業(yè)的進(jìn)駐。逐漸向著集“產(chǎn)、 學(xué)、

12、研、資”于一體的高科技產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)穩(wěn)步快速地發(fā)展。四、項(xiàng)目投資單位簡介某某投資發(fā)展集團(tuán)有限公司（以下簡稱“某某集團(tuán)”）。某某集團(tuán)是由自然人股東發(fā)起組成的浙商民營股份制企業(yè)，中 國高層經(jīng)濟(jì)論壇成員單位，集團(tuán)下轄十余家全資和控股企業(yè)。遵循“產(chǎn)業(yè)投資聯(lián)盟”的經(jīng)營理念，在某某集團(tuán)周圍已經(jīng)形成了一批由 江浙企業(yè)組成的聯(lián)合投資開發(fā)的企業(yè)團(tuán)隊(duì)。某某集團(tuán)是我國較早以“城鎮(zhèn)運(yùn)營商”身份，將經(jīng)營城市理念 用于城鎮(zhèn)成片土地綜合建設(shè)開發(fā)實(shí)踐的民營企業(yè)集團(tuán)，致力于中國 城鎮(zhèn)化發(fā)展模式的理論探索與實(shí)踐，整合、優(yōu)化和提升城市資源。 某某集團(tuán)正是依靠了自己的戰(zhàn)略膽識(shí)及資源整合和市場運(yùn)作能力， 在國內(nèi)開發(fā)建設(shè)了包括某某高新區(qū)英才

13、科技園項(xiàng)目、江西資溪新城、湖南桑植新城、某某平樂縣“桂江二橋”建設(shè)及南洲開發(fā)項(xiàng)目等。某某集團(tuán)正逐步建立和完善“城鎮(zhèn)運(yùn)營”的理論體系、運(yùn)作模式和 組織形式。取得了一定的經(jīng)驗(yàn)，并形成了某某特色，開始受到社會(huì) 各界的關(guān)注。五、項(xiàng)目合作單位簡介某某新技術(shù)創(chuàng)業(yè)中心（以下簡稱“某某創(chuàng)業(yè)中心”）某某創(chuàng)業(yè)中心是中國第一家企業(yè)孵化中心，也是中國孵化中心 事業(yè)的發(fā)源地。某某新技術(shù)創(chuàng)業(yè)中心成立二十年來，一直致力于尋 求符合中國國情的企業(yè)孵化中心發(fā)展之路，累計(jì)孵化企業(yè)近900家（其中上市公司5家），畢業(yè)企業(yè)500余家，累計(jì)提供就業(yè)機(jī)會(huì) 80000 余人/次，為區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展做出了貢獻(xiàn)。目前某某創(chuàng)業(yè)中心擁有孵化場地超過

14、250000平方米，在孵科技企業(yè)近400家，某某創(chuàng)業(yè)中心依托自主開發(fā)的孵化企業(yè)評(píng)價(jià)系統(tǒng)和 孵化企業(yè)產(chǎn)權(quán)交易系統(tǒng)，廣泛吸引社會(huì)資源搭建了孵化中心投融資 平臺(tái)，目前孵化園區(qū)內(nèi)建有孵化基金規(guī)模（含已進(jìn)行的投資）已逾 3000萬元，并且形成了大學(xué)生創(chuàng)業(yè)、初創(chuàng)期企業(yè)投資、風(fēng)險(xiǎn)投資、 擔(dān)保融資、銀行信貸相互結(jié)合的綜合融資扶持體系。目前創(chuàng)業(yè)中心將重點(diǎn)完善現(xiàn)有的商業(yè)服務(wù)、投融資服務(wù)、培訓(xùn) 教育、中介服務(wù)等不同業(yè)態(tài)的服務(wù)平臺(tái)，針對(duì)孵化企業(yè)需求制定服 務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，為在孵企業(yè)引進(jìn)高品質(zhì)的服務(wù)機(jī)構(gòu)。在2004年的國際企業(yè)孵化中心年會(huì)上，全國 48家創(chuàng)業(yè)服務(wù)中心共同發(fā)表某某宣言， 倡議在全國范圍內(nèi)建立聯(lián)盟孵化網(wǎng)絡(luò)，為孵化企

15、業(yè)在全國的發(fā)展提 供同一標(biāo)準(zhǔn)的孵化服務(wù)。某某新技術(shù)創(chuàng)業(yè)中心作為一個(gè)綜合性的企業(yè)孵化中心，近年來 特別重視專業(yè)孵化功能的建設(shè)和完善。某某創(chuàng)業(yè)中心在現(xiàn)有的商業(yè) 服務(wù)、投融資服務(wù)、培訓(xùn)教育、中介服務(wù)等不同業(yè)態(tài)的服務(wù)平臺(tái)的 基礎(chǔ)上，將逐步建設(shè)、完善光機(jī)電、生物醫(yī)藥、新能源、汽車、移 動(dòng)通訊、環(huán)保、新材料、軟件信息等面向?qū)I(yè)企業(yè)的技術(shù)服務(wù)平臺(tái)， 實(shí)現(xiàn)對(duì)各類企業(yè)的分類服務(wù)、集約孵化。第三章 項(xiàng)目建設(shè)背景及必要性分析一、項(xiàng)目背景某某市政府高度重視該項(xiàng)目建設(shè)，把它作為全市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整 和優(yōu)化的公共平臺(tái)來建設(shè)。經(jīng)過改革開放 30年來的持續(xù)發(fā)展，某某 市區(qū)域經(jīng)濟(jì)實(shí)力明顯增強(qiáng)，奠定了發(fā)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。利用

16、當(dāng)前國家促進(jìn)中部崛起和支持資源型城市轉(zhuǎn)型的契機(jī)，在 當(dāng)前經(jīng)濟(jì)體制轉(zhuǎn)軌和增長方式轉(zhuǎn)型的關(guān)鍵時(shí)期，建設(shè)創(chuàng)業(yè)孵化園（智創(chuàng)天地）項(xiàng)目可作為培育和狀大某某市高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)。在信息化帶 動(dòng)工業(yè)化的前提下，為創(chuàng)業(yè)園區(qū)孵化中心項(xiàng)目和入孵企業(yè)的選擇提 供了較寬的范圍，有利于孵化效益的顯現(xiàn)。目前，某某市為扶持青年創(chuàng)業(yè)，解決青年創(chuàng)業(yè)過程中遇到的場 地、資金、管理等難題，也建設(shè)了少部分孵化器，如大學(xué)生創(chuàng)業(yè)園。 幫助青年創(chuàng)業(yè)、中小科技企業(yè)成長發(fā)展，起到了一定作用，但是這 些孵化器孵化規(guī)模小而不全，孵化場地面積不足，孵化能力有限， 遠(yuǎn)不能趕上發(fā)展需要，因此有必要在某某創(chuàng)建創(chuàng)業(yè)孵化園（智創(chuàng)天 地），這對(duì)于促進(jìn)某某市區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)

17、展是非常必要的。二、項(xiàng)目建設(shè)必要性分析1、加快某某國家高新區(qū)建設(shè)的需要某某國家高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)是國務(wù)院批準(zhǔn)建立的第一批國家 級(jí)高新區(qū)之一，也是全國五個(gè)少數(shù)民族自治區(qū)中的第一個(gè)國家級(jí)高 新區(qū)，在某某的經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展中具有獨(dú)特地位和重要作用。經(jīng)過十 余年的建設(shè)發(fā)展，高新區(qū)規(guī)模企業(yè)工業(yè)總產(chǎn)值已占某某市的四分之 一，每年實(shí)際利用外資占某某市的三分之一，興辦的三資企業(yè)數(shù)占 全市的一半。但由于受區(qū)位、土地資源、投資強(qiáng)度等諸多條件的限制，高新區(qū)的規(guī)模和經(jīng)濟(jì)總量在全國 53個(gè)國家級(jí)高新區(qū)中始終排名靠后。為了加快某某高新區(qū)的發(fā)展，某某市委、市政府明確指示：旅游業(yè)和 高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)是某某市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的兩個(gè)重點(diǎn)，“一城

18、兩翼”是某某城市發(fā)展的總體布局，無論從哪個(gè)方面來講，某某高新區(qū)都具有舉足 輕重的地位；高新區(qū)是某某市的一張“王牌”，一定要快速發(fā)展高新 區(qū)。并給予了積極的政策推動(dòng)和扶持，促進(jìn)某某高新區(qū)整體造血和 服務(wù)功能的提升。創(chuàng)業(yè)孵化園（智創(chuàng)天地）項(xiàng)目作為一項(xiàng)高科技項(xiàng) 目，將為會(huì)吸引一大批高新科技人才進(jìn)駐，進(jìn)而增加相關(guān)高新技術(shù) 企業(yè)的儲(chǔ)備，將對(duì)某某高新區(qū)的長期發(fā)展帶來積極而深遠(yuǎn)的影響。2、完善區(qū)域科技創(chuàng)新系統(tǒng)建設(shè)的需要一個(gè)國家、一個(gè)地區(qū)乃至一個(gè)城市的經(jīng)濟(jì)競爭，在很大程度上 是軟環(huán)境的競爭，良好的軟環(huán)境是吸引各種生產(chǎn)要素向區(qū)域內(nèi)集聚 的先決條件。創(chuàng)業(yè)孵化園（智創(chuàng)天地）項(xiàng)目作為一個(gè)大型企業(yè)孵化 中心項(xiàng)目，旨在構(gòu)

19、建支持創(chuàng)新與創(chuàng)業(yè)的發(fā)展空間和環(huán)境，完善某某 的城市創(chuàng)新系統(tǒng)，滿足各類創(chuàng)業(yè)人士研發(fā)、生產(chǎn)、生活和服務(wù)的需 求，提高城市的自主創(chuàng)新能力，實(shí)現(xiàn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略。3、支持中小高科技企業(yè)發(fā)展的需要某某高新區(qū)是廣西最大的信息產(chǎn)業(yè)基地，匯聚了廣西師范大學(xué)、某某電子工業(yè)學(xué)院等14所高等院校，區(qū)內(nèi)有某某激光通信研究所、 某某電器科學(xué)研究所等 8個(gè)國家和省級(jí)科研院所和 8個(gè)國家級(jí)產(chǎn)品 檢測中心，數(shù)百家高新技術(shù)企業(yè)，每8個(gè)城市居民中就有一名在校大學(xué)生，可以說是中國智力最密集的地區(qū)之一，具有創(chuàng)建“規(guī)模大、 功能全、環(huán)境優(yōu)、服務(wù)好”的全國一流創(chuàng)業(yè)中心的基本條件。大量 的中小高新技術(shù)企業(yè)和才智人才，需要一系列量身

20、定制的創(chuàng)業(yè)服務(wù) 體系。包括孵化管理服務(wù)、創(chuàng)業(yè)管理咨詢、創(chuàng)業(yè)投資服務(wù)、信息網(wǎng) 絡(luò)服務(wù)等等，形成一個(gè)適宜創(chuàng)新與創(chuàng)業(yè)活動(dòng)的共享環(huán)境和空間。4、推進(jìn)孵化器產(chǎn)業(yè)化進(jìn)程的需要某某高新區(qū)創(chuàng)業(yè)中心從 1989年成立至今，企業(yè)孵化器面積不足 10萬平方米，無論從規(guī)模、機(jī)制，還是創(chuàng)業(yè)服務(wù)都已經(jīng)無法滿足入 孵企業(yè)的要求。隨著各種投資主體、各種類型的孵化器興建，入孵企業(yè)對(duì)孵化 器的服務(wù)水平、服務(wù)內(nèi)容要求越來越高，過去那種簡單的物業(yè)管理 加初級(jí)服務(wù)的功能已遠(yuǎn)不能滿足要求。產(chǎn)權(quán)式科技企業(yè)孵化器（SBI） 是一種新型的支持區(qū)域性創(chuàng)新和創(chuàng)業(yè)活動(dòng)的孵化系統(tǒng)，該系統(tǒng)通過 對(duì)孵化器投資結(jié)構(gòu)的重新設(shè)計(jì)，吸引社會(huì)資本參與孵化器建設(shè)，全

21、 面提升孵化器的孵化能力與管理水平，加速孵化企業(yè)成長，使投資 者分享孵化器服務(wù)和孵化企業(yè)成長之收益。4、保護(hù)創(chuàng)新精神、營造創(chuàng)業(yè)氛圍的需要?jiǎng)?chuàng)新是一個(gè)民族進(jìn)步的靈魂，是國家興旺發(fā)達(dá)的不竭動(dòng)力。創(chuàng) 業(yè)孵化園（智創(chuàng)天地）項(xiàng)目的建立可以極大地激發(fā)人們的創(chuàng)新和創(chuàng) 業(yè)熱情；在富有現(xiàn)代氣息的設(shè)施完備的共享空間里，上萬名前途無 量的年輕創(chuàng)業(yè)者共同擁有一個(gè)家，將營造出濃烈的創(chuàng)業(yè)氛圍；由此 而形成的充足的智力資源和“人氣”的集聚，將最終成為某某高新 區(qū)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的持久動(dòng)力。同時(shí)，全方位的孵化管理服務(wù)支持， 使創(chuàng)業(yè)者可低成本獲得所必需的各項(xiàng)創(chuàng)業(yè)資源，有利于創(chuàng)新的思想 與意識(shí)切實(shí)地轉(zhuǎn)化為行動(dòng)和實(shí)業(yè)。5、土地集約化利用

22、的需要土地是不可再生資源。從某某這樣著名的山水旅游城市和特殊 的地形地貌，以及某某高新區(qū)的土地儲(chǔ)備現(xiàn)狀來看，合理地規(guī)劃高 新技術(shù)企業(yè)的布局，最大限度地集約化利用有限的土地資源，最終 實(shí)現(xiàn)城市土地增值，是始終必須遵循的土地開發(fā)原則。創(chuàng)業(yè)孵化園 （智創(chuàng)天地）項(xiàng)目的建設(shè)與土地集約化利用異曲同工。某某要以建設(shè)“國家知識(shí)產(chǎn)權(quán)試點(diǎn)城市”和爭創(chuàng)“國家科技進(jìn) 步示范市”為契機(jī)，全面實(shí)施“科教興市”戰(zhàn)略，建設(shè)創(chuàng)新型某某 充分發(fā)揮我市國家高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)在自主創(chuàng)新中的作用，以項(xiàng) 目為載體，推動(dòng)自主創(chuàng)新成果產(chǎn)業(yè)化。而在知識(shí)經(jīng)濟(jì)時(shí)代，人才是 決定性因素。要想增強(qiáng)行業(yè)的創(chuàng)新能力，實(shí)現(xiàn)行業(yè)跨越式發(fā)展，就 必須加快科技創(chuàng)

23、新，加速培養(yǎng)和集聚創(chuàng)新人才。因此某某要大力培 育、引進(jìn)更多的高新技術(shù)人才和企業(yè)，強(qiáng)化高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)創(chuàng)業(yè)服務(wù)中心、研發(fā)機(jī)構(gòu)、留學(xué)人員創(chuàng)業(yè)園、博士后科研工作站和企業(yè)孵化器”的建設(shè)。力爭把某某建成東盟科技產(chǎn)業(yè)基地，打造廣西重要的人 力資源開發(fā)中心、科技人才小高地和科技研發(fā)中心。在如此背景下，某某需要科技創(chuàng)新，需要?jiǎng)?chuàng)業(yè)家園。然而縱觀 某某市域，目前某某的創(chuàng)業(yè)環(huán)境不活躍，也沒有一個(gè)良好的科技企 業(yè)孵化中心，因此在某某建設(shè)一個(gè)科技孵化器必要性十分必要。第四章項(xiàng)目swot析一、優(yōu)勢(Strength )1、某某市工業(yè)園區(qū)發(fā)展核心地帶圈項(xiàng)目位置某某高新區(qū)是某某市城市的第二層次地帶和經(jīng)濟(jì)發(fā)展 的第一產(chǎn)業(yè)圈。某某高

24、新區(qū)是某某市工業(yè)經(jīng)濟(jì)的增長，是全市發(fā)展 電子、生物制藥、信息產(chǎn)業(yè)的重要基地，在發(fā)展工業(yè)上區(qū)域優(yōu)勢突 出。2、國家級(jí)開發(fā)區(qū)優(yōu)勢入駐企業(yè)可旱受國家級(jí)開發(fā)區(qū)旱有的政策、稅收優(yōu)惠等，可旱 受開發(fā)區(qū)工業(yè)基礎(chǔ)配套、生活配套、管理配套及人力資源和科研支 持等諸多優(yōu)勢。3、孵化中心優(yōu)勢創(chuàng)業(yè)孵化園(智創(chuàng)天地)項(xiàng)目實(shí)際是開發(fā)區(qū)的“園中園” ，入駐 企業(yè)不僅享受開發(fā)區(qū)的資源優(yōu)勢同時(shí)可享受科技園獨(dú)特的孵化中心 功能優(yōu)勢。拿地成本低，可辦理產(chǎn)權(quán)證。4、豐富招商經(jīng)驗(yàn)?zāi)衬臣瘓F(tuán)及某某具有成功招商的經(jīng)驗(yàn)，有一定的招商網(wǎng)絡(luò)和渠 道。5、經(jīng)營理念優(yōu)勢某某集團(tuán)與某某實(shí)力雄厚，有著強(qiáng)勁項(xiàng)目整合能力和項(xiàng)目操作 經(jīng)驗(yàn)。6、地塊優(yōu)勢地理位置

25、上地處于高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園核心地帶（英才科技園區(qū) 內(nèi)），高新區(qū)政府新行政中心；多家大中學(xué)校遍布周圍；周邊道路路 網(wǎng)科學(xué)合理，寬廣開闊，到達(dá)市區(qū)不超過十分鐘；地塊周邊環(huán)境污 染少，空氣清新；孵化中心新的生活配套設(shè)施便于規(guī)劃與管理。二、劣勢（Weakness）1、企業(yè)孵化能力弱從園區(qū)內(nèi)部來看，孵化中心建設(shè)的規(guī)模已經(jīng)成為衡量高新區(qū)科 技創(chuàng)新能力的重要標(biāo)志，目前國內(nèi)一些高新區(qū)孵化中心面積一般都 在10萬平方米以上，南京、某某、無錫、常州四市孵化中心面積正 在以每年50%-100%勺速度遞增，而某某高新區(qū)的孵化中心面積僅為 2.7萬平方米，孵化面積非常有限。2、相關(guān)優(yōu)惠政策缺乏整個(gè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)政策環(huán)境、投資氛圍

26、及相應(yīng)配套存在缺一定優(yōu)越 性，企業(yè)進(jìn)駐造成障礙。項(xiàng)目的建設(shè)需要出臺(tái)和制定一系列配套的 優(yōu)惠政策，如稅收獎(jiǎng)勵(lì)優(yōu)惠政策，支持入駐企業(yè)發(fā)展。3、融資難的矛盾突出高新區(qū)投融資體系尚未建立，投資擔(dān)?；稹⒅行⌒涂萍计髽I(yè) 創(chuàng)新基金和風(fēng)險(xiǎn)投資基金均未健全，多數(shù)中小企業(yè)自有資金不足， 許多中小型科技企業(yè)無法籌措到發(fā)展的資金，嚴(yán)重制約了技術(shù)創(chuàng)新 和高新技術(shù)的產(chǎn)業(yè)化。另一方面，在社會(huì)上有不少的投資資金閑置。4、配套服務(wù)設(shè)施不完善項(xiàng)目地塊周邊人氣缺乏；在整個(gè)某某市高新區(qū)內(nèi)，一種集辦公、 商業(yè)、文化、社區(qū)服務(wù)、公益服務(wù)于一體，為社區(qū)居民提供綜合性、 全方位、多功能、更加便捷的生活服務(wù)商業(yè)業(yè)態(tài)還未真正形成。如 周邊公共

27、交通配套不完善。三、機(jī)遇(Opportunity )1、為科技創(chuàng)業(yè)者、科技型中小企業(yè)、青年微小創(chuàng)業(yè)企業(yè)量身打 造，建設(shè)專業(yè)性孵化中心。2、大量科技人員加入?yún)^(qū)域，如果在項(xiàng)目地塊中加強(qiáng)科技感，對(duì) 科技人員將增強(qiáng)吸引力。3、英才科技園入駐企業(yè)數(shù)量、規(guī)模發(fā)展勢頭好，對(duì)本項(xiàng)目的招 商工作有帶動(dòng)效應(yīng)。4、市區(qū)及周邊郊縣定位于中小企業(yè)孵化中心的不多，市場對(duì)人 性化、生態(tài)化辦公模式的需求。5、高新區(qū)政府未來新的行政中心，政府對(duì)區(qū)域的支持力度比較 大；項(xiàng)目用地位置優(yōu)越，將成為園區(qū)內(nèi)的形象工程之一，開發(fā)區(qū)管 委會(huì)可能為園區(qū)招商提供幫助。四、挑戰(zhàn)（Threat ）1、開發(fā)區(qū)內(nèi)的孵化中心、區(qū)外其他各類孵化器構(gòu)成競爭。

28、2、各類工業(yè)園區(qū)，競爭激烈，尤其是鐵山工業(yè)園、信息產(chǎn)業(yè)園 的開發(fā)帶來一定挑戰(zhàn)。五、SWO分析結(jié)論（Conclusion ）1、面對(duì)競爭，明確定位，專為創(chuàng)業(yè)才和中小企業(yè)量身定作。2本項(xiàng)目的內(nèi)優(yōu)外機(jī)形勢良好， 應(yīng)充分把握并細(xì)化落實(shí)到位， 加 快進(jìn)度，進(jìn)一步擴(kuò)大利基，搶占時(shí)間優(yōu)勢，以便將項(xiàng)目做強(qiáng)做精， 盡可能避免同類競爭對(duì)手進(jìn)入。3、項(xiàng)目具有良好發(fā)展前景，而項(xiàng)目能否成功運(yùn)作，政府重視、 政策扶持是關(guān)鍵，需要政府盡快出臺(tái)有關(guān)扶植創(chuàng)業(yè)孵化園（智創(chuàng)天 地）項(xiàng)目建設(shè)政策及科技企業(yè)孵化器健康發(fā)展相關(guān)政策。4、創(chuàng)新開發(fā)模式，招商先行，以招商帶動(dòng)開發(fā)。5、利用孵化中心功能，打造科技概念。第五章項(xiàng)目前景分析一、市場

29、分析及預(yù)測1、科技企業(yè)孵化中心本項(xiàng)目建成后將和目前在建成的英才科技園、某某大學(xué)生創(chuàng)業(yè) 園、信息產(chǎn)業(yè)園、在建的鐵山工業(yè)園區(qū)連一起，各成一體，各有特 色，相互呼應(yīng)，為科技創(chuàng)業(yè)者提供一個(gè)施展才華和創(chuàng)業(yè)的新天地。創(chuàng)業(yè)孵化園（智創(chuàng)天地）項(xiàng)目地處某某高新區(qū)腹地，擁有交通 便利、高校云集、中外知名企業(yè)比肩的優(yōu)勢區(qū)位，周圍是已經(jīng)形成 和正在建設(shè)的大型工業(yè)園區(qū)，距離某某老城區(qū)僅10分鐘車程，接受城市輻射能力較強(qiáng)。越來越多的外界資本、科技專家、創(chuàng)業(yè)者、海 外留學(xué)生、優(yōu)秀的大學(xué)畢業(yè)生以及某某本地的人才會(huì)源源不斷地涌 入。特別值得指出的是，項(xiàng)目合作單位一一某某創(chuàng)業(yè)股份有限公司， 在創(chuàng)業(yè)服務(wù)方面具有非常豐富的經(jīng)驗(yàn)、豐富

30、的企業(yè)資源（畢業(yè)企業(yè)、 在孵企業(yè)，其他孵化中心企業(yè)，社會(huì)企業(yè)）及強(qiáng)大的創(chuàng)業(yè)服務(wù)能力。 中國孵化中，L、600多家，孵化企業(yè)40000多家，從業(yè)人數(shù)超過 60萬 人。如果能將這些企業(yè)資源真正整合起來，并結(jié)合一些社會(huì)企業(yè)資 源，能提供大量的就業(yè)崗位和創(chuàng)業(yè)機(jī)會(huì)。并已形成一整套的項(xiàng)目管 理軟件，擁有一支專業(yè)化、職業(yè)化的孵化中心管理及物業(yè)服務(wù)團(tuán)隊(duì)。2、創(chuàng)業(yè)的集聚效應(yīng)通過建立孵化器和優(yōu)厚的創(chuàng)業(yè)扶持條件，吸引更多青年投身創(chuàng) 業(yè)，集聚更多的創(chuàng)業(yè)項(xiàng)目入駐孵化器，營造更濃厚的創(chuàng)業(yè)氛圍；集 聚于園區(qū)的創(chuàng)業(yè)團(tuán)隊(duì)和創(chuàng)業(yè)項(xiàng)目可以在更大程度上實(shí)現(xiàn)規(guī)范、有序 的微小企業(yè)培育過程；實(shí)現(xiàn)優(yōu)勢互補(bǔ)和資源的充分利用；實(shí)現(xiàn)創(chuàng)業(yè) 信息溝

31、通和共享。創(chuàng)業(yè)孵化園（智創(chuàng)天地）項(xiàng)目將充分利用自身的各類的政策資 源、資金和人才優(yōu)勢，通過孵化中心這個(gè)平臺(tái)營造一個(gè)良好的創(chuàng)業(yè) 氛圍產(chǎn)生技術(shù)資金人才的聚集效應(yīng)，從而吸引各類中介服務(wù)機(jī)構(gòu)、 優(yōu)質(zhì)企業(yè)、風(fēng)險(xiǎn)投資機(jī)構(gòu)入駐，并在有租金收入和稅費(fèi)返還穩(wěn)定現(xiàn) 金流的支撐下，利用自身投資管理和風(fēng)險(xiǎn)投資運(yùn)作的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)對(duì)高 成長性企業(yè)進(jìn)行投資，創(chuàng)造孵化中心項(xiàng)目與風(fēng)險(xiǎn)投資的“雙贏”效 應(yīng)，風(fēng)險(xiǎn)資本在本孵化中心增值的效應(yīng)將發(fā)揮得淋漓盡致，從而可 以運(yùn)用投資收益的一部分用于擴(kuò)大投資及完善服務(wù)，由此而打造科 技企業(yè)發(fā)展的一條產(chǎn)業(yè)鏈，并通過此條產(chǎn)業(yè)鏈培育本孵化中心項(xiàng)目 的核心競爭力，并通過核心競爭力使本項(xiàng)目孵化中心在競爭中

32、處于 市場領(lǐng)先者的位置。3、創(chuàng)業(yè)的經(jīng)濟(jì)效應(yīng)經(jīng)過孵化器內(nèi)規(guī)范、完善、專業(yè)的創(chuàng)業(yè)服務(wù)，優(yōu)秀創(chuàng)業(yè)項(xiàng)目不 斷成長和成熟，為地方經(jīng)濟(jì)帶來更大的經(jīng)濟(jì)效應(yīng)，成為推進(jìn)城鄉(xiāng)統(tǒng) 籌，實(shí)現(xiàn)城鄉(xiāng)充分就業(yè)的發(fā)展助推器；一批批青年創(chuàng)業(yè)者和微小企 業(yè)從走進(jìn)園區(qū)到成功孵化，必將為成都產(chǎn)業(yè)發(fā)展注入一股新的活力4、創(chuàng)業(yè)的示范效應(yīng)成功孵化的微小企業(yè)和青年企業(yè)家將成為效仿的創(chuàng)業(yè)者榜樣和 典型，在創(chuàng)業(yè)者中起到積極的典型示范效應(yīng)和帶動(dòng)作用，對(duì)于挖掘 創(chuàng)業(yè)者創(chuàng)業(yè)的潛力，打造更多的優(yōu)秀企業(yè)、培育優(yōu)秀青年創(chuàng)業(yè)者具 有強(qiáng)大的典型示范作用。綜上所述，創(chuàng)業(yè)孵化園（智創(chuàng)天地）項(xiàng)目市場潛力巨大，運(yùn)作 模式成熟，競爭優(yōu)勢明顯。通過合作各方引入市場化的運(yùn)作

33、機(jī)制， 實(shí)現(xiàn)資源的最佳整合，將會(huì)贏得最大的利潤空間。二、風(fēng)險(xiǎn)及對(duì)策1、政策及經(jīng)營環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)就國家目前的政策而言，國家制訂了一系列優(yōu)惠政策以促進(jìn)高 新技術(shù)產(chǎn)業(yè)化的發(fā)展和創(chuàng)業(yè)服務(wù)中心的建立，創(chuàng)業(yè)服務(wù)中心將會(huì)有 一個(gè)更加有利的政策環(huán)境。但是，在競爭日益激烈的情況下，企業(yè) 孵化區(qū)能否真正享受到這樣的待遇仍存在一定的變數(shù)。2、經(jīng)營管理風(fēng)險(xiǎn)園區(qū)服務(wù)機(jī)構(gòu)作為第三產(chǎn)業(yè)，其經(jīng)營水平的高低直接影響企業(yè) 的經(jīng)營業(yè)績。項(xiàng)目投資主體要擴(kuò)大收益，增加入孵企業(yè)的數(shù)量和質(zhì)量必須加 強(qiáng)經(jīng)營管理，宣傳力度的到位、孵化設(shè)施的完善和孵化服務(wù)水平的 提高、經(jīng)營機(jī)制的靈活有效性、提高員工素質(zhì)都可以對(duì)項(xiàng)目日后收 入帶來影響。因此，經(jīng)營管理的

34、好壞對(duì)該項(xiàng)目今后的經(jīng)濟(jì)效益產(chǎn)生一定的影響。3、投資風(fēng)險(xiǎn)任何投資都存在風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)投資而言，風(fēng)險(xiǎn)與收益共存。雖然通 過孵化中心這個(gè)平臺(tái)，投資資金比較容易在這個(gè)平臺(tái)以低成本找到 創(chuàng)新源頭和投資目標(biāo)，并能夠投入資本得到資本的提升。在本孵化中心內(nèi)部，孵化中心和風(fēng)險(xiǎn)投資的融合也可以使本孵 化中心投資達(dá)到空間集聚的結(jié)點(diǎn)，而且孵化中心本身也可以得到空 間價(jià)值的提升，營造出一種集聚的效應(yīng)，但是鑒于目前風(fēng)險(xiǎn)投資退 出途徑較之狹隘，投資變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)依舊存在。4、招冏引資風(fēng)險(xiǎn)因建設(shè)孵化中心項(xiàng)目一些配套服務(wù)政策不完善，給招商工作帶 來一定風(fēng)險(xiǎn)。第六章 項(xiàng)目實(shí)施方案一、項(xiàng)目實(shí)施內(nèi)容項(xiàng)目實(shí)施內(nèi)容包括創(chuàng)業(yè)孵化園（智創(chuàng)天地）整體規(guī)劃

35、設(shè)計(jì)；項(xiàng) 目工程建設(shè)施工；項(xiàng)目市場營銷策劃；各項(xiàng)配套服務(wù)設(shè)施建設(shè)。二、項(xiàng)目開發(fā)目標(biāo)及策略1、項(xiàng)目開發(fā)總體目標(biāo)以英才科技園項(xiàng)目為契機(jī)，實(shí)施“工業(yè)園區(qū)規(guī)?；睉?zhàn)略。以項(xiàng)目樹形象，亮品牌。兼顧效益的基礎(chǔ)上，追求開發(fā)速度，探索開發(fā)新模式，建立 和鞏固招商網(wǎng)絡(luò)。2、項(xiàng)目開發(fā)策略本項(xiàng)目建設(shè)，由某某某某投資發(fā)展集團(tuán)有限公司 與某某創(chuàng)業(yè)股 份有限公司 在某某組建新公司進(jìn)行聯(lián)合開發(fā),實(shí)行強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合。因?yàn)槟衬硠?chuàng)業(yè)股份有限公司 在建設(shè)孵化中心項(xiàng)目具有豐富經(jīng) 驗(yàn)，另一方面資金實(shí)力強(qiáng)，現(xiàn)金流量充足，再者有較成熟的招商網(wǎng) 絡(luò)和渠道可以共享。引入后即可對(duì)園區(qū)進(jìn)行整體啟動(dòng)，整個(gè)園區(qū)的 設(shè)計(jì)和規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)也可以有所提高。而 某某某某

36、投資發(fā)展集團(tuán)有限公 亙L在資源整合、項(xiàng)目操作具有豐富實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)。進(jìn)行強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合開發(fā)，有利于資源進(jìn)行合理配置，使開發(fā)周期縮短、投資風(fēng)險(xiǎn)分散，加快 項(xiàng)目建設(shè)步伐。三、項(xiàng)目定位1、功能定位集科研、教育培訓(xùn)、孵化、商務(wù)配套、信息服務(wù)、銷售、創(chuàng)業(yè) 者生活配套于一體的綜合性的孵化中心。2、市場定位創(chuàng)業(yè)孵化園（智創(chuàng)天地）項(xiàng)目市場定位：集聚中小企業(yè)進(jìn)駐園區(qū)，為中小型高科技企業(yè)、投資機(jī)構(gòu)、金融機(jī)構(gòu)、中介機(jī)構(gòu)服務(wù)和 投資人士搭建企業(yè)技術(shù)共享平臺(tái)。創(chuàng)業(yè)孵化園（智創(chuàng)天地）項(xiàng)目是高新技術(shù)研發(fā)實(shí)驗(yàn)室，是科研 成果商品化、產(chǎn)業(yè)化平臺(tái)；是鼓勵(lì)創(chuàng)新、鼓勵(lì)發(fā)展的生產(chǎn)力促進(jìn)中 心；是中小品牌產(chǎn)生、發(fā)展、壯大的孵化基地；是信息、資金、人

37、 才匯集的創(chuàng)業(yè)天堂。本案開發(fā)將中小型高科技企業(yè)、企業(yè)孵化中心、投資者、科技 中介服務(wù)機(jī)構(gòu)的功能有機(jī)結(jié)合起來，利用某某高新區(qū)已經(jīng)形成的電 子與信息、生物醫(yī)藥、機(jī)電一體化、新材料、環(huán)保等五大支柱產(chǎn)業(yè) 輻射和集聚能力，通過市場化運(yùn)作與合理的價(jià)格策略實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目各參 與方的最大利益。3、目標(biāo)客戶定位某某市區(qū)及周邊種子型高科技企業(yè)和中小型企業(yè)；廣西區(qū)內(nèi)外企業(yè)在企業(yè)、子（分）公司。四、項(xiàng)目方案設(shè)計(jì)項(xiàng)目將分三個(gè)區(qū)：1、孵化商務(wù)區(qū)（中心管理區(qū)）孵化商務(wù)區(qū)是孵化中心的核心和亮點(diǎn)部分，以創(chuàng)業(yè)服務(wù)中心為 機(jī)構(gòu)載體，提供諸如教育培訓(xùn)、科研設(shè)備與技術(shù)輔導(dǎo)、注冊代理服 務(wù)、創(chuàng)投咨詢和融資服務(wù)、法律和會(huì)計(jì)咨詢、市場研究與推廣、

38、政 策等綜合信息服務(wù)、招商指導(dǎo)服務(wù)、貿(mào)易信息服務(wù)、商務(wù)談判咨詢、 電子商務(wù)平臺(tái)、媒體宣傳、企業(yè)管理咨詢、物業(yè)管理等功能服務(wù)， 以及產(chǎn)品展示、廣告投放、大型會(huì)議展覽、多媒體室等輔助服務(wù)。包括設(shè)置計(jì)算機(jī)及網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)（數(shù)據(jù)庫系統(tǒng)、共享與管理）、商務(wù)辦公、培訓(xùn)機(jī)構(gòu)（提供政策、法規(guī)、管理、技術(shù)、營銷、企業(yè)管理 等方面的培訓(xùn)）、國際交流與會(huì)議區(qū)（可用于各種規(guī)模的會(huì)議、展覽 演示、交流洽談會(huì)等用途），同時(shí)設(shè)置開放的實(shí)驗(yàn)室（公用實(shí)驗(yàn)設(shè)施， 可以包括現(xiàn)有儀器設(shè)備的開放與共享）、不同發(fā)展方向?qū)I(yè)實(shí)驗(yàn)室， 為企業(yè)提供研發(fā)場所。主要職能是以科技金融、信息等各種形式的服務(wù)，孵化高新技 術(shù)企業(yè)，培育高新技術(shù)企業(yè)家完善創(chuàng)業(yè)服

39、務(wù)體系，促進(jìn)官、產(chǎn)、學(xué)、 研、資、介、貿(mào)在高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)化方面的結(jié)合，促進(jìn)人才、技術(shù)、 資金、信息及其它資源的合理流動(dòng)，為高新技術(shù)企業(yè)的創(chuàng)業(yè)和成長 創(chuàng)造必要的局部優(yōu)化環(huán)境。負(fù)責(zé)高新技術(shù)項(xiàng)目的收集、中介和實(shí)施。 為項(xiàng)目的論證、中試做好組織、協(xié)調(diào)和規(guī)劃工作。為高新技術(shù)成果 專利申請(qǐng)、專利實(shí)施、專利檢索提供服務(wù)。為高新技術(shù)的科研、中 試、開發(fā)提供所需的工作場地、辦公場地。提供創(chuàng)辦高新技術(shù)企業(yè) 的各項(xiàng)政策咨詢。協(xié)助人才交流部門，為提供進(jìn)駐單位辦理招聘， 借調(diào)和短期聘用各類專業(yè)技術(shù)人才的事宜。完成高新開發(fā)區(qū)工、管 委下達(dá)的各項(xiàng)任務(wù)。2、產(chǎn)業(yè)孵化區(qū)該區(qū)作為企業(yè)集聚區(qū)，以集聚各類中小科科技企業(yè)為主。主要 為創(chuàng)

40、業(yè)企業(yè)提供孵化場所（進(jìn)駐辦公、生產(chǎn)場地），并對(duì)進(jìn)駐企業(yè)按相應(yīng)區(qū)域進(jìn)行功能設(shè)置，并分期進(jìn)行建設(shè)。產(chǎn)業(yè)孵化區(qū)分為旅游服務(wù)企業(yè)孵化區(qū)、電子信息企業(yè)孵化區(qū)、 文化創(chuàng)業(yè)企業(yè)孵化區(qū)、生物醫(yī)藥企業(yè)孵化區(qū)、機(jī)械設(shè)備企業(yè)孵化區(qū)、 環(huán)保企業(yè)孵化區(qū)、新材料新能源企業(yè)孵化區(qū)等七大專業(yè)孵化區(qū)，共 同圍繞孵化商務(wù)區(qū)駐扎。孵化區(qū)任務(wù)是在孵化商務(wù)區(qū)的孵化下實(shí)現(xiàn) 一家家產(chǎn)業(yè)上下聯(lián)動(dòng)企業(yè)、行業(yè)技術(shù)類似企業(yè)的成立，并培育扶持 其成長、經(jīng)營、管理、生產(chǎn)、銷售等一系列企業(yè)運(yùn)作，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)值、 利潤、繳稅，從而在孵化區(qū)內(nèi)形成企業(yè)集群、產(chǎn)業(yè)聯(lián)動(dòng)規(guī)模，而成 功畢業(yè)后的一批批企業(yè)則依次推向社會(huì)，為整個(gè)某某形成高新技術(shù) 產(chǎn)業(yè)群和產(chǎn)業(yè)鏈打下基礎(chǔ)，給某

41、某帶來無窮的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)效益。產(chǎn) 業(yè)孵化區(qū)七大專業(yè)孵化區(qū)都是在各自行業(yè)中培育成長起的有產(chǎn)業(yè)聯(lián) 動(dòng)關(guān)系和集群關(guān)系的企業(yè)族群。3、生活配套區(qū)配套區(qū)主要設(shè)施有住宿、酒店、食堂、物業(yè)管理、健身場所等, 為整個(gè)園區(qū)居住居民、企業(yè)提供一個(gè)購物、餐飲、娛樂、休閑場所。五、組織機(jī)構(gòu)設(shè)計(jì)1、技術(shù)服務(wù)中心為進(jìn)駐企業(yè)提供必要技術(shù)支持，供企業(yè)提供技術(shù)咨詢、查詢等, 設(shè)立項(xiàng)目庫及設(shè)備庫，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目與投資雙方的互動(dòng)，為供需方牽線 搭橋。并組織參加各種類型的產(chǎn)品技術(shù)交易會(huì)，產(chǎn)品推廣會(huì)，經(jīng)貿(mào) 洽談會(huì)。2、企業(yè)孵化服務(wù)中心建立創(chuàng)業(yè)服務(wù)信息網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)，供企業(yè)建立網(wǎng)頁，發(fā)布產(chǎn)品供求 信息。為進(jìn)駐企業(yè)提供商業(yè)咨詢、資金、人才、市場和專業(yè)機(jī)

42、構(gòu)服 務(wù)。3、園區(qū)服務(wù)中心主要是為園區(qū)提供物流、后勤、物業(yè)等方面的服務(wù)。六、建設(shè)宗旨本項(xiàng)目以創(chuàng)新服務(wù)為核心，將逐步建立起了一套比較完整、規(guī) 范的服務(wù)體制，為創(chuàng)業(yè)者和科技企業(yè)提供孵化場地、政策扶持、資 金籌措、項(xiàng)目申報(bào)、中介咨詢、人才培訓(xùn)等綜合服務(wù)，同時(shí)，不斷 增強(qiáng)孵化功能，延伸服務(wù)內(nèi)涵。因此，本項(xiàng)目將依靠科技進(jìn)步，通過精心規(guī)劃，精心設(shè)計(jì)，精 心施工和科學(xué)管理。建成以環(huán)境整治為先導(dǎo)，以生態(tài)園林城市為理 念，規(guī)劃合理，設(shè)計(jì)新穎，功能合理，設(shè)施齊全，質(zhì)量優(yōu)良，環(huán)境 優(yōu)美的高新區(qū)科技產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目。七、運(yùn)營模式1、創(chuàng)立民營企業(yè)孵化中心有限公司1987年中國創(chuàng)立第一家企業(yè)孵化中心，經(jīng)過近20年的發(fā)展，到目前為

43、止，具有一定規(guī)模的各類孵化中心已近500家。其中絕大部分都具有政府背景，以地方財(cái)政作為唯一的投資主體；體制上也多 是作為地方政府的一個(gè)事業(yè)單位，依托高新區(qū)的各項(xiàng)優(yōu)惠政策逐步 發(fā)展壯大。毋庸置疑，企業(yè)孵化中心對(duì)推動(dòng)我國高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展、完善 國家和區(qū)域創(chuàng)新體系、繁榮經(jīng)濟(jì)發(fā)揮著重要作用，具有重大的社會(huì) 經(jīng)濟(jì)意義。但同時(shí)也暴露出綜合孵化能力不足、功能定位模糊、孵 化成功率不高等突出問題，其根本原因在于現(xiàn)行孵化中心的體制與 機(jī)制已經(jīng)不能適應(yīng)市場經(jīng)濟(jì)的要求，引進(jìn)新的市場機(jī)制、打破原有 管理體制、創(chuàng)新經(jīng)營模式是我國孵化中心發(fā)展的必然趨勢。因此，在某某創(chuàng)立民營企業(yè)孵化中心有限公司實(shí)現(xiàn)企業(yè)化運(yùn)作 是值得大膽探

44、索的一條思路。2、政府、孵化中心和風(fēng)險(xiǎn)投資三位一體的經(jīng)營模式在政府的參與和推動(dòng)下，以民營資本為主體把風(fēng)險(xiǎn)投資機(jī)制引 入到企業(yè)孵化中心，將徹底改變孵化中心與入孵企業(yè)的關(guān)系，突破 以往孵化中心作為政府一個(gè)事業(yè)單位的大多數(shù)限制，大大擴(kuò)展孵化 中心的職能。這種模式組成了由創(chuàng)業(yè)者主導(dǎo)，具備了強(qiáng)大的經(jīng)營管 理團(tuán)隊(duì)的一種新型經(jīng)濟(jì)組織，它融合了孵化中心、風(fēng)險(xiǎn)投資公司和 多元化經(jīng)營控股公司的特點(diǎn)，使創(chuàng)意、技術(shù)、管理和投資在孵化中 心內(nèi)實(shí)現(xiàn)一體化。它解決了孵化中心的兩個(gè)基本問題：一是具備了獨(dú)立的投資功能，實(shí)行強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合（某某某某與某某創(chuàng)業(yè)中心）；二是解決了孵化中 心難于吸引高素質(zhì)人才的問題。而對(duì)創(chuàng)業(yè)企業(yè)來說，對(duì)其成

45、長壯大 影響最大的管理和資金問題便會(huì)迎刃而解，成功的機(jī)率會(huì)大大增加。作為投資方的政府和民營資本，則通過創(chuàng)業(yè)型企業(yè)的培育壯大，來 實(shí)現(xiàn)資本的增值。無疑這是一種“多贏互利”的戰(zhàn)略關(guān)系。3、政府的職能針對(duì)孵化企業(yè)規(guī)模較小，商住臺(tái)一的特點(diǎn)，對(duì)項(xiàng)目建設(shè)土地用途給予改變，并對(duì)項(xiàng)目地塊規(guī)劃指標(biāo)做出相應(yīng)調(diào)整。孵化中心內(nèi)企業(yè)從生產(chǎn)經(jīng)營之日起5年內(nèi)上繳的流轉(zhuǎn)稅和所得稅的高新區(qū)留成部分獎(jiǎng)勵(lì)給孵化中心，由孵化中心制定制度扶持 孵化企業(yè)的發(fā)展。設(shè)立孵化專項(xiàng)資金，用于支持孵化中心的建設(shè)和運(yùn)作，支持 在孵企業(yè)。幫助孵化企業(yè)申請(qǐng)銀行貸款，提供貼息優(yōu)惠。為在孵企業(yè)申請(qǐng)國家和地方政府專項(xiàng)科技扶持基金提供幫 助。4、民營企業(yè)的職能

46、以企業(yè)法人或自然人的身份現(xiàn)金出資，成為孵化中心有限公 司控股股東并參與企業(yè)經(jīng)營。按多樣化、多元化、網(wǎng)絡(luò)化、專業(yè)化和集群化發(fā)展的要求， 自籌資金建設(shè)高標(biāo)準(zhǔn)的孵化場地和相關(guān)配套設(shè)施。建立知人善用、人盡其才的用人制度和激勵(lì)機(jī)制，創(chuàng)造條件 吸引一流專業(yè)管理人才。5、經(jīng)營收入模式某某創(chuàng)業(yè)孵化園（智創(chuàng)天地）項(xiàng)目經(jīng)營收入主要表現(xiàn)為兩種形式：物業(yè)租賃、出售收入，這是本項(xiàng)目最有保證的基本收益。咨詢中介性質(zhì)的服務(wù)性收入以及對(duì)進(jìn)駐的企業(yè)進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)投資 以及金融中介活動(dòng)產(chǎn)生收入。八、建設(shè)地址與條件1、地理位置創(chuàng)業(yè)孵化園（智創(chuàng)天地）項(xiàng)目擬建于某某市高新區(qū)英才科技園 A 一16地塊（另附圖），排洪渠北側(cè)，英才路西側(cè)。這里地

47、勢平坦，交 通方便，生活便利；視野開闊，開發(fā)建設(shè)條件具備。2、拆遷安置無拆遷安置。3、供電條件英才科技園臨時(shí)變10/0.4KV,已通至建址地下。4、供水條件各引一根400毫米給水管，已通至建址地下。5、通訊條件光纖電話基站，100M高速寬帶網(wǎng)，已通。6、雨、污水排放條件地埋式污水處理器，已接通可用。九、創(chuàng)業(yè)孵化園（智創(chuàng)天地）項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)1、創(chuàng)業(yè)孵化園（智創(chuàng)天地）項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表表1:創(chuàng)業(yè)孵化園（智創(chuàng)天地）項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)序號(hào)名稱指標(biāo)1規(guī)劃用地總面積34325平方米2建筑用地總面積25812平方米3總建筑面積68500平方米(1)辦公樓20500平方米(2)產(chǎn)業(yè)孵化樓35400平方

48、米(3)園區(qū)配套用房12600平方米4建筑層數(shù)/高度11層/34米5容積率2.06建筑密度34%7綠化率31%8室外停車數(shù)839地下停車數(shù)922、配套工程說明道路交通及綠化該項(xiàng)目地處高新區(qū)，交通便利，各種基礎(chǔ)設(shè)施完善，車流、人 流順暢。為保障創(chuàng)業(yè)孵化園（智創(chuàng)天地）項(xiàng)目的車流、人流、消防 和安全保衛(wèi)工作，提高小區(qū)的物業(yè)水準(zhǔn)，項(xiàng)目的住宅區(qū)和商業(yè)區(qū)分 區(qū)管理。住宅區(qū)與原有英才科技園英才三咱連為一體，形成消防循 環(huán)車道。賓館餐飲區(qū)、標(biāo)準(zhǔn)辦公區(qū)的后院設(shè)多個(gè)停車位，設(shè)計(jì)循環(huán) 車道。能很好的解決項(xiàng)目的道路交通問題。供電及通訊系統(tǒng)供電設(shè)施并入某某市電網(wǎng)，用電負(fù)荷、設(shè)備配置按設(shè)計(jì)規(guī)范要 求。電信系統(tǒng)、有線電視從

49、市網(wǎng)干線電纜網(wǎng)入網(wǎng)孔引入。給排水系統(tǒng)用水標(biāo)準(zhǔn)、用水量按某某市規(guī)定。排水采用雨水、污水分流排 水制，排入市政雨水、污水管道。(4)建筑風(fēng)格在建筑設(shè)計(jì)方面，要求與高新區(qū)英才科技園整體布局協(xié)調(diào)一致, 通過建筑物的造型語言，以超前和創(chuàng)新的手法塑造出一種全新的、 強(qiáng)有力的、令人印象深刻的高科技建筑物形象，具有鮮明的科技意 識(shí)，體現(xiàn)科技創(chuàng)業(yè)天地的內(nèi)涵，某某國家高新區(qū)的地標(biāo)性建筑，使 漓東成為某某新城區(qū)的標(biāo)志。第七章環(huán)境影響評(píng)價(jià)和保護(hù)本項(xiàng)目施工要加強(qiáng)對(duì)周圍環(huán)境的管理。在施工期間應(yīng)按有關(guān)建 筑施工管理有關(guān)規(guī)定，采取切實(shí)有效的措施加以控制及管理，減少 對(duì)環(huán)境的危害。一、項(xiàng)目環(huán)境現(xiàn)狀1、空氣環(huán)境經(jīng)環(huán)保部門設(shè)點(diǎn)監(jiān)測

50、，數(shù)據(jù)如下：市區(qū)環(huán)境空氣中二氧化硫、二氧化碳基本達(dá)到國家環(huán)境空氣質(zhì) 量一級(jí)標(biāo)準(zhǔn)；可吸入顆粒物達(dá)到國家環(huán)境空氣質(zhì)量二級(jí)標(biāo)準(zhǔn)；市區(qū) 降水酸雨頻率為18.3%;降水的PH年平均值為5.58。2、水質(zhì)達(dá)標(biāo)情況生活飲用水和生產(chǎn)用水由某某市自來水公司提供，其飲用水質(zhì)全年平均達(dá)標(biāo)率97.20%,飲用水質(zhì)的監(jiān)測項(xiàng)目全部達(dá)到國家地表 水環(huán)境質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)（GHZB1-1999 II類水標(biāo)準(zhǔn)。廢水主要是餐飲廢水、洗滌淋浴廢水和公共洗手間廢水，為可 生化有機(jī)無毒水，通過現(xiàn)已建成的地埋式污水處理裝置處理后，臺(tái) 乎排放標(biāo)準(zhǔn)排入城市廢水排放系統(tǒng)。3、噪聲環(huán)境質(zhì)量狀況項(xiàng)目區(qū)進(jìn)行噪聲功能區(qū)定期監(jiān)測顯示：區(qū)域噪聲控制達(dá)到國家 (GB

51、3096-93)城市區(qū)域環(huán)境噪聲標(biāo)準(zhǔn) 2類標(biāo)準(zhǔn)。二、項(xiàng)目實(shí)施期間對(duì)環(huán)境的影響與對(duì)策1、對(duì)環(huán)境影響本項(xiàng)目在實(shí)施過程中會(huì)對(duì)環(huán)境產(chǎn)生一定的影響，主要是交通、 噪聲、揚(yáng)塵、固體廢物等。污染噪音主要來自機(jī)電設(shè)備運(yùn)轉(zhuǎn)時(shí)發(fā)出 的機(jī)械噪音，在設(shè)備選型時(shí)應(yīng)采用低噪音設(shè)備，并配減震裝置。必 要時(shí)采用隔音建筑材料。對(duì)交通的影響項(xiàng)目工程建設(shè)期間，由于鋪設(shè)管道、土方、材料運(yùn)輸?shù)?，可?使道路產(chǎn)生暫時(shí)的間接性的擁擠。揚(yáng)塵、噪聲影響施工期運(yùn)輸?shù)哪嗤?、沙石，遇到刮風(fēng)天氣及汽車本身運(yùn)行時(shí)揚(yáng) 起的灰塵等，使空氣中懸浮顆粒物增加而影響大氣環(huán)境。施工期對(duì)聲環(huán)境影響較大的是挖掘機(jī)、打樁機(jī)、攪拌機(jī)、振搗 機(jī)及各種運(yùn)輸工具等發(fā)出的噪聲。固

52、體廢物的影響施工期間，在場地上必然要產(chǎn)生一些生活垃圾和其他固體廢棄 物，這些廢棄物若不及時(shí)處理，必將影響周圍環(huán)境。廢水排放的影響建設(shè)期間，施工過程中排出的污水會(huì)影響到周圍的環(huán)境。該項(xiàng)目緊靠靈川水泥廠，該廠屬重點(diǎn)污染源。因此，建議政 府關(guān)閉該廠或異地搬遷。2、項(xiàng)目實(shí)施中環(huán)境影響的對(duì)策交通影響的對(duì)策為了緩解施工期對(duì)項(xiàng)目區(qū)旁交通的壓力，可與某某市交通管理 和運(yùn)輸部門聯(lián)系，申請(qǐng)相關(guān)的運(yùn)輸路線和時(shí)間，按規(guī)定的路線運(yùn)輸, 并將運(yùn)輸時(shí)間盡量避開交通高峰期，如采用夜間運(yùn)輸，保證白天暢 通。揚(yáng)塵、噪聲影響的對(duì)策機(jī)械燃油產(chǎn)生的廢氣含鉛、二氧化硫、一氧化碳、氮氧化物等 化學(xué)成分，對(duì)大氣夠成污染。但項(xiàng)目施工因場地原因

53、，燃油機(jī)械的 使用量有所局限，且是暫時(shí)的，應(yīng)注意盡可能在有風(fēng)時(shí)使用，減少 在空氣濕悶的時(shí)候使用，以減少對(duì)大氣的污染。對(duì)揚(yáng)塵的對(duì)策就是在遇到持續(xù)的晴天和起風(fēng)天氣時(shí)在堆土表面 和土路上灑水，防止揚(yáng)塵，同時(shí)在工地實(shí)行保潔。施工期進(jìn)行土石 方開挖，將產(chǎn)生一定的揚(yáng)塵，使大氣懸浮物污染局部增高。施工機(jī) 械應(yīng)采用除塵裝置，施工操作時(shí)注意風(fēng)力風(fēng)向，建筑垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)時(shí)盡 量使用加蓋斗車，易揚(yáng)塵的粉狀垃圾無蓋運(yùn)輸時(shí)可用水淋濕。為加強(qiáng)對(duì)施工的環(huán)境管理，保護(hù)區(qū)域的環(huán)境質(zhì)量，確保施工場 地盡量少產(chǎn)生噪聲污染，施工單位須嚴(yán)格遵守中華人民共和國環(huán) 境噪聲污染防治法中關(guān)于建筑施工噪聲污染防治的有關(guān)規(guī)定和 GB12523-90 建筑施工場地界噪聲限制的要求，在項(xiàng)目開工前十 五天及時(shí)向有關(guān)環(huán)保部門進(jìn)