房地產(chǎn)估價(jià)總復(fù)習(xí)2011.6.10（沐風(fēng)書屋）

1、房地產(chǎn)估價(jià)總復(fù)習(xí)1 1、從估價(jià)的角度對土地的基本認(rèn)識（P10）土地位置（坐落）面積四至形狀地形、地勢周圍環(huán)境、景觀利用現(xiàn)狀產(chǎn)權(quán)狀況地質(zhì)條件基礎(chǔ)設(shè)施完備程度和土地平整程度土地使用管制其他對于待開發(fā)或再開發(fā)土地，還需了解以下三項(xiàng)復(fù)習(xí)要點(diǎn)2建筑物坐落面積層數(shù)和高度結(jié)構(gòu)設(shè)備裝修公共配套設(shè)施完備程度平面格局外觀建成年月維修保養(yǎng)情況及完損程度利用現(xiàn)狀產(chǎn)權(quán)狀況其他2、從估價(jià)的角度對建筑物的基本認(rèn)識（P12） 復(fù)習(xí)要點(diǎn)3復(fù)習(xí)要點(diǎn) 3、房地產(chǎn)價(jià)格的類型（P25-35） 投資價(jià)值 市場價(jià)值 ：主觀 個(gè)人：客觀 非個(gè)人 比準(zhǔn)價(jià)格積算價(jià)格收益價(jià)格比較法成本法收益法 評估價(jià)格4在什么情形下需要補(bǔ)地價(jià)？（P35）增加原土

2、地使用權(quán)出讓時(shí)規(guī)定的容積率；改變原土地使用權(quán)出讓時(shí)規(guī)定的用途；轉(zhuǎn)讓、出租、抵押劃撥土地使用權(quán)的房地產(chǎn)出讓土地使用權(quán)期滿后續(xù)期。補(bǔ)地價(jià)5 1、對于單純增加容積率補(bǔ)地價(jià)的確定方法（P35）P35 例題2-1假定樓面地價(jià)保持不變62、對于單純改變用途的補(bǔ)地價(jià)改變用途后的地價(jià)一改變用途前的地價(jià) 例2-2:某項(xiàng)目總建筑面積50000M2，出讓取得時(shí)規(guī)定的用途為辦公、樓地面價(jià)3000元/M2，現(xiàn)經(jīng)批準(zhǔn)將用途改為商業(yè)，樓地面地價(jià)增加到3200元/M2，其應(yīng)補(bǔ)多少地價(jià)？ 補(bǔ)地價(jià)的確定方法（P35）7 4、房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素（P48） 實(shí)物因素權(quán)益因素一般因素個(gè)別因素影響因素區(qū)域因素行政因素經(jīng)濟(jì)因素一般社會因

3、素人口因素國際因素區(qū)域社會因素商業(yè)繁華程度心里因素交通條件基本設(shè)施區(qū)域環(huán)境條件復(fù)習(xí)要點(diǎn)8影響因素影響程度影響關(guān)系定性分析影響房地產(chǎn)價(jià)格因素需把握3點(diǎn)9復(fù)習(xí)要點(diǎn) 5、房地產(chǎn)估價(jià)含義（P60） 房地產(chǎn)估價(jià)是指專業(yè)估價(jià)人員，根據(jù)估價(jià)目的，遵循估價(jià)原則，按照估價(jià)程序，選用適宜的估價(jià)方法，并在綜合分析影響房地產(chǎn)價(jià)格因素的基礎(chǔ)上，對房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的客觀合理價(jià)格或價(jià)值進(jìn)行估算和判定的活動。 房地產(chǎn)估價(jià)=科學(xué) +藝術(shù)+經(jīng)驗(yàn)10房地產(chǎn)估價(jià)原則最高最佳使用原則 公平合理原則替代原則估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則合法原則合法產(chǎn)權(quán)合法使用合法處分 5、房地產(chǎn)估價(jià)原則（P72）復(fù)習(xí)要點(diǎn)能根據(jù)估價(jià)對象特性判斷估價(jià)時(shí)點(diǎn)、估價(jià)對象狀況等11

4、 6、市場比較法的概念、理論依據(jù)、適用范圍 （1）市場比較法的概念（P86） 指將估價(jià)對象與同一供應(yīng)圈內(nèi)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的近期發(fā)生過交易的類似房地產(chǎn)進(jìn)行比較，對這些類似房地產(chǎn)的成交價(jià)格作適當(dāng)?shù)男拚?，以此估算估價(jià)對象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。是房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范中要求首選的評估方法。 用市場比較法評估的測算出來的價(jià)格，通常稱為比準(zhǔn)價(jià)格。復(fù)習(xí)要點(diǎn)12替代原理 （2）理論依據(jù)（P86）復(fù)習(xí)要點(diǎn)13（3） 適用條件（P87） 1）房地產(chǎn)市場發(fā)達(dá)、活躍和完善的國家和地區(qū) 2）具備充足的市場交易資料數(shù)量充足：要求掌握10個(gè)以上交易實(shí)例資料，其中至少3個(gè)具有較高可比性的交易實(shí)例。資料可靠：需對交易實(shí)例資料的完整性和

5、準(zhǔn)確性進(jìn)行審核質(zhì)量保證：交易實(shí)例具有可比性和替代性 3） 具備豐富估價(jià)經(jīng)驗(yàn)的估價(jià)人員復(fù)習(xí)要點(diǎn)14 （4）適用對象（P87） 市場比較法適合哪幾類房地產(chǎn)？古建筑、寺廟、機(jī)場、醫(yī)院、學(xué)校博物館、在建工程等房地產(chǎn)開發(fā)用地、普通商品住宅、高檔公寓、別墅、寫字樓、商場、標(biāo)準(zhǔn)工業(yè)廠房 不適合使用該方法的房地產(chǎn)有哪些？復(fù)習(xí)要點(diǎn)15市場比較法估價(jià)步驟進(jìn)行各項(xiàng)修正建立價(jià)格可比基礎(chǔ)選取可比實(shí)例搜集交易實(shí)例求出比準(zhǔn)價(jià)格16與估價(jià)對象類似的房地產(chǎn)與估價(jià)對象價(jià)格類型相同成交價(jià)格為正常價(jià)格或可修正為正常價(jià)格可比實(shí)例應(yīng)具備的條件成交日期與估價(jià)時(shí)點(diǎn)相近7、 選取可比實(shí)例（P90）0.5 2.0用途相同規(guī)模相當(dāng)建筑結(jié)構(gòu)相同權(quán)利

6、性質(zhì)相同同一供應(yīng)圈或同一地段一般1年之內(nèi)最多可在2年之內(nèi)選擇310個(gè)可比實(shí)例復(fù)習(xí)要點(diǎn)178、 建立價(jià)格可比基礎(chǔ) （P93）統(tǒng)一付款方式12統(tǒng)一采用單價(jià)3統(tǒng)一幣種和貨幣單位4統(tǒng)一付款方式應(yīng)統(tǒng)一為在成交日期時(shí)一次總付清；見例4-1（P93）統(tǒng)一面積內(nèi)涵幣種的換算，應(yīng)按中國人民銀行公布的成交日期時(shí)的市場匯率中間價(jià)計(jì)算。 ；五統(tǒng)一建筑面積下的價(jià)格=使用面積的價(jià)格使用面積占建筑面積的比率 套內(nèi)建筑面積下的價(jià)格=使用面積的價(jià)格使用面積占套內(nèi)建筑面積的比率 5統(tǒng)一面積單位建筑面積下的價(jià)格=套內(nèi)建筑面積的價(jià)格套內(nèi)建筑面積占建筑面積的比率 復(fù)習(xí)要點(diǎn)18 A為分期付款，即：于成交日首付15萬元，時(shí)隔半年再付15萬

7、元，余款于1年后付清，利率以5%計(jì)； B為一次性付款，即于成交日一次性付清全款； C為抵押貸款，即：于成交日首付30%，余款向銀行申請15年期的抵押貸款，抵押貸款利率為5.05%。 該類房地產(chǎn)以人民幣為基準(zhǔn)的市場價(jià)格2010年上半年間逐月上漲1.5%；下半年以來逐月上漲0.8%。 美元與人民幣的市場匯價(jià)2010年4月1日為1：8.28；2010年2月1日為1：8.30；2010年8月1日為1：8.27，2010年10月30日為1：8.26。 評估某房地產(chǎn)于2010年10月30日的價(jià)格。 市場比較法19（1）建立價(jià)格可比基礎(chǔ)將可比實(shí)例價(jià)格統(tǒng)一到一次性付款并以人民幣表示的單價(jià)20（2）計(jì)算比準(zhǔn)價(jià)格

8、比準(zhǔn)價(jià)格=實(shí)例價(jià)格 交易情況修正系數(shù)交易日期修正系數(shù) 區(qū)域因素修正系數(shù)個(gè)別因素修正系數(shù)21復(fù)習(xí)要點(diǎn) 9、修正的內(nèi)容（P97）交易情況修正交易日期修正交易狀況修正22比準(zhǔn)價(jià)格求取方法（1）直接比較修正公式（P107） 交易情況和房地產(chǎn)狀況調(diào)整幅度在分母，交易日期調(diào)整幅度在分子估價(jià)對象價(jià)格=可比實(shí)例的價(jià)格交易情況修正系數(shù) 交易日期修正系數(shù)房地產(chǎn)狀況修正系數(shù)復(fù)習(xí)要點(diǎn)23（2）間接比較修正公式（P65）修正可比實(shí)例價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)化個(gè)別因素修正區(qū)域因素修正標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)價(jià)格待估對象價(jià)格估價(jià)對象價(jià)格=可比實(shí)例的價(jià)格交易情況修正系數(shù) 交易日期修正系數(shù)房地產(chǎn)狀況修正系數(shù)復(fù)習(xí)要點(diǎn)24 為評估某住宅樓的價(jià)格，估價(jià)人員在該住

9、宅樓附近地區(qū)調(diào)查選取了A、B、C、D、 E共5個(gè)類似住宅樓的交易實(shí)例，其有關(guān)資料如下表： 實(shí) 例 A實(shí) 例 B實(shí) 例 C實(shí) 例 D實(shí) 例 E成交價(jià)格(元平方米)51004800520053005000成交日期2009.11.302010.6.302010.1.312008.7.312010.5.31交易情況+2-700-3房地產(chǎn)狀況區(qū)位狀況 0-11%+3%+10權(quán)益狀況-20+2-1-1實(shí)物狀況-4%-8-2+2+1例 題25 上表中，交易情況、房地產(chǎn)狀況中的各正、負(fù)值都是按直接比較所得結(jié)果。其中，房地產(chǎn)狀況中的三方面因素產(chǎn)生的作用程度相同。另據(jù)調(diào)查得知：從2008年7月1日至2009年1月

10、1日該類住宅樓市場價(jià)格每月遞增1.5，其后至2009年11月1日則每月遞減0.5，而從2009年11月1日至2010年4月30日的市場價(jià)格基本不變，以后每月遞增1。試?yán)蒙鲜鲑Y料根據(jù)估價(jià)相關(guān)要求選取最合適的3個(gè)交易實(shí)例作為可比實(shí)例，并估算該住宅樓2010年8月31日的正常單價(jià)(如需計(jì)算平均值，請采用簡單算術(shù)平均法)。例 題269、收益法及其理論依據(jù)、適用對象和條件（P125） 收益還原法是求取估價(jià)對象未來的正常凈收益，選用恰當(dāng)?shù)馁Y本化率將其折現(xiàn)到估價(jià)時(shí)間后累加，以此估算估價(jià)對象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。 采用收益還原法測算出來的價(jià)格，通常稱為收益價(jià)格。 （1）理論依據(jù)預(yù)期原則復(fù)習(xí)要點(diǎn)27 （

11、2） 適用范圍 適用于有收益或有潛在收益的房地產(chǎn)，并且收益和風(fēng)險(xiǎn)都能夠量化的房地產(chǎn)。 商業(yè)、旅館、餐飲、寫字樓、公寓、游樂場、廠房、農(nóng)地等 但不適用于收益難以量化的房地產(chǎn)，如政府辦公樓、學(xué)校、公園、圖書館、博物館等。 復(fù)習(xí)要點(diǎn)280 1 2 3 4 t n-1 n a1 a2 a3 a4 at an通常以年為單位V價(jià)格 ai凈收益 n收益期限 r還原利率10、收益法的計(jì)算方式（P127）（1）最一般的情形復(fù)習(xí)要點(diǎn)29（2）凈收益和收益率每年不變a1=a2=a3=an=a， r1=r2=r3=rn=rn= r=0有限年有限年公式無限年公式0 1 2 3 4 t1 t t+1 n-1 n a a

12、a a a a第五章 收益法30沒有特殊說明，收益均假設(shè)發(fā)生在期末注 意復(fù)習(xí)要點(diǎn)31 已知VN和KN，求Vn該公式應(yīng)滿足的條件？參數(shù)： VNN年時(shí)房地產(chǎn)的價(jià)格；同一房地產(chǎn)不同年限價(jià)格之間的換算 復(fù)習(xí)要點(diǎn)32（3）凈收益在前若干年有變化的公式0 1 2 3 t t+1 t+2 na1a2a3ataaa(n-t)ar1有限年公式n= 無限年公式330 1 2 3 ta1a2a3atVr1（4）預(yù)知若干年以前的凈收益和若干年后的房地產(chǎn)價(jià)格 34純收益、還原利率及收益年限的確定 房地產(chǎn)價(jià)格的高低取決于3個(gè)因素： 1、可獲凈收益的大小，即ai的大小；2、獲得該凈收益的可靠性，即r的大?。?、可獲得凈收益

13、期限的長短，即n的大小。 復(fù)習(xí)要點(diǎn)35強(qiáng)調(diào)使用客觀收益作為估價(jià)的依據(jù) 有租約的房地產(chǎn)在租約期內(nèi)應(yīng)以租約內(nèi)容作為估價(jià)依據(jù) 11、計(jì)算凈收益注意事項(xiàng)費(fèi)用中還應(yīng)包括非房地產(chǎn)本身創(chuàng)造的收益否含有動產(chǎn)的租金收入取決于評估價(jià)值是否包含此部分收益包括有形收益和無形收益 需扣除空置、拖欠租金等原因造成的收入損失復(fù)習(xí)要點(diǎn)3612、資本化率的求取方式復(fù)習(xí)要點(diǎn)市場提取法（P144）安全利率加上風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值法（P145）復(fù)合投資收益率法（P146）投資收益率排序插入法（P146）收益風(fēng)險(xiǎn)倍數(shù)法（P147）371單獨(dú)土地和單獨(dú)建筑物估價(jià) 土地：土地使用權(quán)年限建筑物：經(jīng)濟(jì)壽命13、收益年限的確定復(fù)習(xí)要點(diǎn)38a、土地使用權(quán)年

14、限經(jīng)濟(jì)壽命 先根據(jù)剩余經(jīng)濟(jì)壽命確定收益年限，再加上土地使用年限超出建筑物經(jīng)濟(jì)壽命的土地剩余使用年限價(jià)值的折現(xiàn)值。2土地和建筑物結(jié)合體 復(fù)習(xí)要點(diǎn)39a、建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命早于土地使用權(quán)年限而結(jié)束 以t50545計(jì)算價(jià)格V0 求取t年剩余土地價(jià)值VL 土地70年建2年用5年建筑物50年 VO VL 0 t復(fù)習(xí)要點(diǎn)40b、建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命晚于或與土地使用權(quán)年限一起結(jié)束 根據(jù)土地使用權(quán)年限確定未來可獲收益的年限 n40（35）32年 0 n土地40年建3年建筑物50年已用5年復(fù)習(xí)要點(diǎn)41 某商店的土地使用權(quán)年限為40年，從2007年5月1日起計(jì)。該商店共兩層，每層可出租面積各為200平方米。一層于200

15、8年5月1日租出，租期為5年，可出租面積的月租金為180元/平方米，且每年不變；二層現(xiàn)暫空置。附近類似商場一、二層可出租面積的正常月租金分別為200元/平方米和120元/平方米，運(yùn)營費(fèi)用率為25%。該類房地產(chǎn)的還原利率為9%。試估算該商場2011年5月1日帶租約出售時(shí)的正常價(jià)格。 解：（1）商店一層價(jià)格計(jì)算 a內(nèi)=200180（1-25%）12=32.40（萬元）a外=200200（1-25%）12=36.00（萬元） 練一練42（2）二層價(jià)格計(jì)算 a=200120（1-25%）12=21.60（萬元） V=V1+V2=375.69+229.21=604.90（萬元） 練一練43復(fù)習(xí)要點(diǎn)14、

16、成本法及其理論依據(jù)、適用對象和條件（P158） (1)成本法的概念（P158） 成本法是求取估價(jià)對象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的重新購建價(jià)格，再扣除折舊，以此估算估價(jià)對象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。 積算價(jià)格=重新購建價(jià)格建筑物折舊44（2）理論依據(jù)（P158）替代原理從買方的角度生產(chǎn)費(fèi)用價(jià)值論從賣方的角度復(fù)習(xí)要點(diǎn)45 （3）適用對象（P159） 理論上可以適用任何房地產(chǎn)價(jià)格評估，但主要用于以下幾種情況:學(xué)校、圖書館、體育館、醫(yī)院、政府辦公樓、軍隊(duì)營房、公園等哪些類型的房地產(chǎn)符合上述情形？1既無收益又很少發(fā)生交易的房地產(chǎn)復(fù)習(xí)要點(diǎn)462有獨(dú)特設(shè)計(jì)或只針對個(gè)別用于的特殊服務(wù)體系而建的房地產(chǎn)。如油庫、發(fā)電站 3單獨(dú)

17、的建筑物或裝飾裝修部分 4市場不完善或狹小市場上無法運(yùn)用市場法估價(jià)5一些特殊目的房地產(chǎn)估價(jià)，如征稅、保險(xiǎn)、賠償復(fù)習(xí)要點(diǎn)47 15、重新構(gòu)建價(jià)格（P160） 重新購格建價(jià)是假設(shè)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)重新取得或者重新開發(fā)建設(shè)全新狀況的估價(jià)對象所需要的一切合理、必要的費(fèi)用、稅金和應(yīng)得的利潤之和。1在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格 32全新狀況下的價(jià)格客觀的價(jià)格復(fù)習(xí)要點(diǎn)48（1）土地重新構(gòu)建價(jià)格 (P167) 假設(shè)該土地上沒有建筑物，用市場法、基準(zhǔn)地價(jià)修正法、成本法等方法來求取該土地的重新購置價(jià)格。復(fù)習(xí)要點(diǎn)49重新構(gòu)建價(jià)格表達(dá)形式重置價(jià)格重建價(jià)格采用估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的建筑材料、技術(shù)等具有同等效用的新建筑物的正常價(jià)格。 采用與估價(jià)對象相

18、同的（原有）的建筑材料、技術(shù)完全相同的新建筑物的正常價(jià)格。 重置價(jià)格重建價(jià)格哪種價(jià)格低？重新建造重新建造估價(jià)時(shí)點(diǎn)價(jià)格按照按照（2） 建筑物重置價(jià)格(P167-168)復(fù)習(xí)要點(diǎn)50（3）重新構(gòu)建價(jià)格構(gòu)成（P161） 土地取得費(fèi)用開發(fā)成本管理費(fèi)用投資利息銷售稅費(fèi)開發(fā)利潤價(jià)格構(gòu)成開發(fā)費(fèi)用銷售費(fèi)用復(fù)習(xí)要點(diǎn)51投資利息基數(shù)為土地取得費(fèi)用 計(jì)息期通常為整個(gè)開發(fā)期 2、開發(fā)費(fèi)用、管理費(fèi)用和銷售費(fèi)用的利息 基數(shù)為開發(fā)費(fèi)用、管理費(fèi)用和銷售費(fèi)用 通常視為均勻投入,即期中投入 1、土地取得費(fèi)用的利息計(jì)息 計(jì)息期:從投入到開發(fā)期結(jié)束 52測算開發(fā)利潤，要注意三個(gè)方面1、是稅前利潤2、是在正常條件下開發(fā)商所能獲得的平均

19、利潤3、是按一定基數(shù)乘以同一市場上類似房地產(chǎn)開 發(fā)項(xiàng)目的平均利潤率來計(jì)算。1直接成本利潤率2投資利潤率3成本利潤率4銷售利潤率開發(fā)利潤53 =開發(fā)利潤/（土地取得成本+開發(fā)成本）1直接成本利潤率2投資利潤率 =開發(fā)利潤/（土地取得成本+開發(fā)成本+管理費(fèi)用 +銷售費(fèi)用）開發(fā)利潤54 =開發(fā)利潤/（土地取得成本+開發(fā)成本+管理費(fèi)用 +銷售費(fèi)用+投資利息）3成本利潤率4銷售利潤率 =開發(fā)利潤/開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值開發(fā)利潤55 16、 建筑物折舊的含義和原因(P169) （1）含義 折舊指由各種原因所造成的建筑物價(jià)值損失，其數(shù)額為建筑物在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的市場價(jià)值與其重新購建價(jià)格之間的差額。 注意與會計(jì)折

20、舊的區(qū)別建筑物折舊重新購建價(jià)格-建筑物在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的市場價(jià)值思考：土地有沒有折舊？沒有復(fù)習(xí)要點(diǎn)56物質(zhì)折舊經(jīng)濟(jì)折舊自然經(jīng)過的老朽 意外的破壞損毀 正常使用的磨損 折舊類型功能折舊延遲維修的損壞殘存 自然力的作用引起的，與建筑物的實(shí)際經(jīng)過年數(shù)正相關(guān)由人工使用引起的，與使用性質(zhì)、使用強(qiáng)度和使用年數(shù)正相關(guān)因突發(fā)性的天災(zāi)人禍引起的 （2）原因(P170) 例6-4 P171復(fù)習(xí)要點(diǎn)5717、 建筑物折舊年限法的求取方法（P171） 經(jīng)濟(jì)壽命自然壽命實(shí)際年齡有效年齡求取折舊中，應(yīng)采用的壽命和年齡剩余經(jīng)濟(jì)壽命=經(jīng)濟(jì)壽命-有效年齡復(fù)習(xí)要點(diǎn)581直線折舊法（P172）經(jīng)濟(jì)壽命重新構(gòu)建價(jià)格殘值率年折舊總折舊Et

21、=D 有效年齡建筑物現(xiàn)值=C-Et 例6-5 P173復(fù)習(xí)要點(diǎn)59例題 某建筑物，總建筑面積為200平方米，于8年前建成，重置價(jià)格為1000元/，耐用年限40年，殘值率為2%，試用直線法計(jì)算該建筑物的年折舊額、折舊總額和現(xiàn)值。 已知：C=1000200=200000元，R=2%，N=40，t=8 第六章 成本法60成新率建筑物現(xiàn)值2成新折扣法（P173） 例6-6 P174復(fù)習(xí)要點(diǎn)61建設(shè)期2年建筑物經(jīng)濟(jì)壽命50年18年土地使用年限70年估價(jià)時(shí)的采用的經(jīng)濟(jì)壽命是50年 18、土地使用年限對建筑物經(jīng)濟(jì)壽命的影響 （1）建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命應(yīng)從建筑物竣工驗(yàn)收合格之日起計(jì)，建造期不應(yīng)計(jì)入。 復(fù)習(xí)要點(diǎn)62

22、 （2）建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命早于土地使用年限而結(jié)束的，應(yīng)按建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命計(jì)算建筑物折舊。10年后出讓建筑物經(jīng)濟(jì)壽命55年15年土地使用年限60年估價(jià)時(shí)的采用的經(jīng)濟(jì)壽命是55年復(fù)習(xí)要點(diǎn)63 （3）建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命晚于土地使用年限而結(jié)束 若土地出讓合同中約定可續(xù)期，應(yīng)按照建筑物經(jīng)濟(jì)壽命計(jì)算建筑物折舊 建設(shè)期3年建筑物經(jīng)濟(jì)壽命60年23年土地使用年限40年估價(jià)時(shí)的采用的經(jīng)濟(jì)壽命是60年復(fù)習(xí)要點(diǎn)64 （3）建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命晚于土地使用年限而結(jié)束 若土地出讓合同中約定不可續(xù)期，應(yīng)按照建筑物經(jīng)濟(jì)壽命減去晚于土地使用期限的那部分壽命后的壽命計(jì)算建筑物折舊 建設(shè)期3年建筑物經(jīng)濟(jì)壽命60年23年土地使用年限40年

23、估價(jià)時(shí)的采用的經(jīng)濟(jì)壽命是37年復(fù)習(xí)要點(diǎn)655年后出讓建筑物經(jīng)濟(jì)壽命60年15年土地使用年限40年估價(jià)時(shí)的采用的經(jīng)濟(jì)壽命是45年 約定不可續(xù)期復(fù)習(xí)要點(diǎn)66例 題 某新建房地產(chǎn)，土地面積20000平方米，建筑面積50000平方米?，F(xiàn)時(shí)土地重新取得價(jià)格為3000元/。建筑物建造的建安成本為1800元/，管理費(fèi)用為建安成本的3%。該房地產(chǎn)開發(fā)周期為2.5年，其中半年準(zhǔn)備期，2年建設(shè)期，土地費(fèi)用在準(zhǔn)備期內(nèi)均勻投入；建安成本及管理費(fèi)用在建設(shè)期內(nèi)第一年均勻投入40%，第二年均勻投入60%，年利率為6%。銷售稅費(fèi)為房地產(chǎn)價(jià)格的7%，開發(fā)利潤為房地產(chǎn)價(jià)值的20%。試評估該房地產(chǎn)的總價(jià)與單價(jià)。 67 某新建房地產(chǎn)

24、，土地面積20000平方米，建筑面積50000平方米?，F(xiàn)時(shí)土地重新取得價(jià)格為3000元/。建筑物建造的建安成本為1800元/，管理費(fèi)用為建安成本的3%。該房地產(chǎn)開發(fā)周期為2.5年，其中半年準(zhǔn)備期，2年建設(shè)期，土地費(fèi)用在準(zhǔn)備期內(nèi)均勻投入；建安成本及管理費(fèi)用在建設(shè)期內(nèi)第一年均勻投入40%，第二年均勻投入60%，年利率為6%。銷售稅費(fèi)為房地產(chǎn)價(jià)格的7%，開發(fā)利潤為房地產(chǎn)價(jià)值的20%。試評估該房地產(chǎn)的總價(jià)與單價(jià)。 房地價(jià)格V總=土地成本A+建安成本B+管理費(fèi)用C+利息D+銷售稅費(fèi)E+開發(fā)利潤F例 題68 假設(shè)開發(fā)法是指將預(yù)測的估價(jià)對象未來開發(fā)完成后的價(jià)值，扣除未來開發(fā)建設(shè)中投入的開發(fā)成本、稅費(fèi)和利潤等來求取估算估價(jià)對象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。形式上是成本法的倒算19、假設(shè)開發(fā)法及其理論依據(jù)和適用范圍復(fù)習(xí)要點(diǎn)69（2）適用的估價(jià)對象具有開發(fā)或再開發(fā)潛力并且其開發(fā)完成價(jià)值可以用市場法、收益法等方面求取的房地產(chǎn)預(yù)期原理（1）理論依據(jù)可供開發(fā)建設(shè)的土地、在建工程、可重新裝飾裝改造、可以用途的舊有房地產(chǎn)復(fù)習(xí)要點(diǎn)70（3）假設(shè)開發(fā)法的使用要點(diǎn)正確分析未來市場行情或供求狀況，預(yù)測開發(fā)完成后的價(jià)值。重點(diǎn)根據(jù)合法原則和最高最佳適用原則，正確判斷房地產(chǎn)的最佳開發(fā)利用方式。復(fù)習(xí)要點(diǎn)應(yīng)扣除所有未來將要發(fā)生的正常的、合理的費(fèi)用，不應(yīng)扣除