第8章 抵押貸款評(píng)估

1、2121世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材房地產(chǎn)估價(jià)（第二版）房地產(chǎn)估價(jià)（第二版） 曲衛(wèi)東曲衛(wèi)東 葉劍平葉劍平 編著編著房地產(chǎn)估價(jià)房地產(chǎn)估價(jià) （第二版）（第二版）2121世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材第八章第八章抵押貸款評(píng)估抵押貸款評(píng)估v學(xué)習(xí)指導(dǎo)學(xué)習(xí)指導(dǎo)重點(diǎn)掌握抵押貸款評(píng)估的概念、內(nèi)涵、評(píng)估特點(diǎn)、重點(diǎn)掌握抵押貸款評(píng)估的概念、內(nèi)涵、評(píng)估特點(diǎn)、方法和流程，并理解市場(chǎng)法、成本法和收益法在方法和流程，并理解市場(chǎng)法、成本法和收益法在抵押貸款中的具體應(yīng)用，領(lǐng)會(huì)在抵押貸款評(píng)估中抵押貸款中的具體應(yīng)用，領(lǐng)會(huì)在抵押貸款評(píng)估中如何把握價(jià)值風(fēng)險(xiǎn)因素。如何把握價(jià)值風(fēng)險(xiǎn)因素。 房地產(chǎn)估價(jià)房地產(chǎn)估價(jià) （第二版）（第

2、二版）2121世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材資產(chǎn)價(jià)格泡沫中銀行與房地產(chǎn)部門的相互影響資產(chǎn)價(jià)格泡沫中銀行與房地產(chǎn)部門的相互影響v圖圖房地產(chǎn)估價(jià)房地產(chǎn)估價(jià) （第二版）（第二版）2121世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材8.18.1評(píng)估的價(jià)值類型與目的評(píng)估的價(jià)值類型與目的v 8.1.1抵押貸款評(píng)估的價(jià)值類型抵押貸款評(píng)估的價(jià)值類型1. 市場(chǎng)價(jià)值市場(chǎng)價(jià)值針對(duì)市場(chǎng)價(jià)值概念內(nèi)涵的爭(zhēng)論焦點(diǎn)：針對(duì)市場(chǎng)價(jià)值概念內(nèi)涵的爭(zhēng)論焦點(diǎn)：以現(xiàn)金或可折算為現(xiàn)金的方式計(jì)量還是以非現(xiàn)金方式計(jì)量；以現(xiàn)金或可折算為現(xiàn)金的方式計(jì)量還是以非現(xiàn)金方式計(jì)量；房地產(chǎn)權(quán)益還是房地產(chǎn)實(shí)體；房地產(chǎn)權(quán)益還是房地產(chǎn)實(shí)體；價(jià)格還是最高價(jià)格；價(jià)格還是

3、最高價(jià)格；最可能價(jià)格還是最高價(jià)格；最可能價(jià)格還是最高價(jià)格；均衡價(jià)格還是市場(chǎng)價(jià)值。均衡價(jià)格還是市場(chǎng)價(jià)值。 市場(chǎng)價(jià)值是在自愿買方與自愿賣方都精明、謹(jǐn)慎行事市場(chǎng)價(jià)值是在自愿買方與自愿賣方都精明、謹(jǐn)慎行事且不受任何強(qiáng)迫的情況下，對(duì)雙方在一定范圍的交易且不受任何強(qiáng)迫的情況下，對(duì)雙方在一定范圍的交易活動(dòng)中通過適當(dāng)?shù)氖袌?chǎng)行銷方式所成交的一宗房地產(chǎn)活動(dòng)中通過適當(dāng)?shù)氖袌?chǎng)行銷方式所成交的一宗房地產(chǎn)在估價(jià)期日的估計(jì)數(shù)額。在估價(jià)期日的估計(jì)數(shù)額。 房地產(chǎn)估價(jià)房地產(chǎn)估價(jià) （第二版）（第二版）2121世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材8.18.1評(píng)估的價(jià)值類型與目的評(píng)估的價(jià)值類型與目的v 8.1.1抵押貸款評(píng)估的價(jià)值類型

4、抵押貸款評(píng)估的價(jià)值類型1. 市場(chǎng)價(jià)值市場(chǎng)價(jià)值市場(chǎng)價(jià)值的特性市場(chǎng)價(jià)值的特性1. 市場(chǎng)價(jià)值是客觀價(jià)值，不是主觀價(jià)值。市場(chǎng)價(jià)值是客觀價(jià)值，不是主觀價(jià)值。2. 市場(chǎng)價(jià)值是價(jià)值范圍，不是價(jià)值點(diǎn)。市場(chǎng)價(jià)值是價(jià)值范圍，不是價(jià)值點(diǎn)。3. 市場(chǎng)價(jià)值是時(shí)點(diǎn)價(jià)值，不是持續(xù)價(jià)值。市場(chǎng)價(jià)值是時(shí)點(diǎn)價(jià)值，不是持續(xù)價(jià)值。房地產(chǎn)估價(jià)房地產(chǎn)估價(jià) （第二版）（第二版）2121世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材8.18.1評(píng)估的價(jià)值類型與目的評(píng)估的價(jià)值類型與目的v 8.1.1抵押貸款評(píng)估的價(jià)值類型抵押貸款評(píng)估的價(jià)值類型2. 抵押貸款價(jià)值抵押貸款價(jià)值新巴塞爾資本協(xié)議補(bǔ)充文件：新巴塞爾資本協(xié)議補(bǔ)充文件：抵押貸款價(jià)值是通過銀行所聘請(qǐng)的不

5、直接涉及銀行貸款抵押貸款價(jià)值是通過銀行所聘請(qǐng)的不直接涉及銀行貸款決定的外部或內(nèi)部估價(jià)師，采取保守和謹(jǐn)慎的方式，在決定的外部或內(nèi)部估價(jià)師，采取保守和謹(jǐn)慎的方式，在考慮到待評(píng)估房地產(chǎn)未來出售的可能性，顧及房地產(chǎn)長(zhǎng)考慮到待評(píng)估房地產(chǎn)未來出售的可能性，顧及房地產(chǎn)長(zhǎng)期的和持續(xù)的特征、正常的和當(dāng)?shù)氐氖袌?chǎng)情況、房地產(chǎn)期的和持續(xù)的特征、正常的和當(dāng)?shù)氐氖袌?chǎng)情況、房地產(chǎn)的當(dāng)前用途和可能的用途改變等條件下，評(píng)估出來的房的當(dāng)前用途和可能的用途改變等條件下，評(píng)估出來的房地產(chǎn)的客觀價(jià)值。投機(jī)性因素不予以考慮。抵押貸款價(jià)地產(chǎn)的客觀價(jià)值。投機(jī)性因素不予以考慮。抵押貸款價(jià)值應(yīng)以透明、清楚的方式表達(dá)。值應(yīng)以透明、清楚的方式表達(dá)。

6、 國(guó)際評(píng)估準(zhǔn)則：國(guó)際評(píng)估準(zhǔn)則：強(qiáng)調(diào)：抵押貸款價(jià)值是非市場(chǎng)價(jià)值，是風(fēng)險(xiǎn)估價(jià)中的概強(qiáng)調(diào)：抵押貸款價(jià)值是非市場(chǎng)價(jià)值，是風(fēng)險(xiǎn)估價(jià)中的概念，在估價(jià)過程中一定要明確區(qū)分市場(chǎng)價(jià)值和抵押貸款念，在估價(jià)過程中一定要明確區(qū)分市場(chǎng)價(jià)值和抵押貸款價(jià)值。價(jià)值。 房地產(chǎn)估價(jià)房地產(chǎn)估價(jià) （第二版）（第二版）2121世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材8.18.1評(píng)估的價(jià)值類型與目的評(píng)估的價(jià)值類型與目的v 8.1.1抵押貸款評(píng)估的價(jià)值類型抵押貸款評(píng)估的價(jià)值類型2. 抵押貸款價(jià)值抵押貸款價(jià)值抵押貸款價(jià)值不同于市場(chǎng)價(jià)值的三個(gè)顯著特征：抵押貸款價(jià)值不同于市場(chǎng)價(jià)值的三個(gè)顯著特征：安全性。安全性。保守性。保守性。持續(xù)性。持續(xù)性。房地產(chǎn)

7、估價(jià)房地產(chǎn)估價(jià) （第二版）（第二版）2121世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材8.18.1評(píng)估的價(jià)值類型與目的評(píng)估的價(jià)值類型與目的v 8.1.1抵押貸款評(píng)估的價(jià)值類型抵押貸款評(píng)估的價(jià)值類型2. 抵押貸款價(jià)值抵押貸款價(jià)值抵押貸款價(jià)值和市場(chǎng)價(jià)值的比較抵押貸款價(jià)值和市場(chǎng)價(jià)值的比較房地產(chǎn)估價(jià)房地產(chǎn)估價(jià) （第二版）（第二版）2121世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材8.18.1評(píng)估的價(jià)值類型與目的評(píng)估的價(jià)值類型與目的v 8.1.1抵押貸款評(píng)估的價(jià)值類型抵押貸款評(píng)估的價(jià)值類型3. 對(duì)市場(chǎng)價(jià)值和抵押貸款價(jià)值作用的認(rèn)識(shí)對(duì)市場(chǎng)價(jià)值和抵押貸款價(jià)值作用的認(rèn)識(shí)市場(chǎng)價(jià)值是一個(gè)時(shí)點(diǎn)價(jià)值的概念，其暫時(shí)性與抵押貸款市場(chǎng)價(jià)

8、值是一個(gè)時(shí)點(diǎn)價(jià)值的概念，其暫時(shí)性與抵押貸款所需要的持續(xù)性之間構(gòu)成了一組矛盾，因此可引入抵押所需要的持續(xù)性之間構(gòu)成了一組矛盾，因此可引入抵押貸款價(jià)值作為持續(xù)價(jià)值類型貸款價(jià)值作為持續(xù)價(jià)值類型市場(chǎng)價(jià)值主要是根據(jù)估價(jià)期日以前的市場(chǎng)狀況來進(jìn)行評(píng)市場(chǎng)價(jià)值主要是根據(jù)估價(jià)期日以前的市場(chǎng)狀況來進(jìn)行評(píng)估的，這一點(diǎn)也不符合銀行所期望的綜合考慮在貸款期估的，這一點(diǎn)也不符合銀行所期望的綜合考慮在貸款期間內(nèi)的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)和發(fā)展趨勢(shì)對(duì)抵押房地產(chǎn)的將來價(jià)值的間內(nèi)的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)和發(fā)展趨勢(shì)對(duì)抵押房地產(chǎn)的將來價(jià)值的評(píng)估要求。而這些目標(biāo)在抵押貸款價(jià)值定義中則有清晰評(píng)估要求。而這些目標(biāo)在抵押貸款價(jià)值定義中則有清晰的表述。的表述。 房地產(chǎn)估價(jià)房

9、地產(chǎn)估價(jià) （第二版）（第二版）2121世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材8.18.1評(píng)估的價(jià)值類型與目的評(píng)估的價(jià)值類型與目的v 8.1.1抵押貸款評(píng)估的價(jià)值類型抵押貸款評(píng)估的價(jià)值類型3. 對(duì)市場(chǎng)價(jià)值和抵押貸款價(jià)值作用的認(rèn)識(shí)對(duì)市場(chǎng)價(jià)值和抵押貸款價(jià)值作用的認(rèn)識(shí)認(rèn)識(shí)市場(chǎng)價(jià)值和抵押貸款價(jià)值在抵押貸款評(píng)估中的作用：認(rèn)識(shí)市場(chǎng)價(jià)值和抵押貸款價(jià)值在抵押貸款評(píng)估中的作用： 1. 市場(chǎng)價(jià)值反映了銀行的資產(chǎn)賬面價(jià)值，為同一時(shí)期銀行抵押貸市場(chǎng)價(jià)值反映了銀行的資產(chǎn)賬面價(jià)值，為同一時(shí)期銀行抵押貸款業(yè)務(wù)與房地產(chǎn)領(lǐng)域的橫向比較提供了基礎(chǔ)?？顦I(yè)務(wù)與房地產(chǎn)領(lǐng)域的橫向比較提供了基礎(chǔ)。2. 市場(chǎng)價(jià)值是抵押房地產(chǎn)于估價(jià)時(shí)點(diǎn)上在市場(chǎng)中

10、可能實(shí)現(xiàn)的交換市場(chǎng)價(jià)值是抵押房地產(chǎn)于估價(jià)時(shí)點(diǎn)上在市場(chǎng)中可能實(shí)現(xiàn)的交換價(jià)值。價(jià)值。3. 抵押貸款價(jià)值可以作為銀行會(huì)計(jì)計(jì)量的參考，有利于增強(qiáng)銀行抵押貸款價(jià)值可以作為銀行會(huì)計(jì)計(jì)量的參考，有利于增強(qiáng)銀行的財(cái)務(wù)安全性。的財(cái)務(wù)安全性。4. 抵押貸款價(jià)值可以作為銀行審計(jì)的參考，便于銀行加強(qiáng)對(duì)抵押抵押貸款價(jià)值可以作為銀行審計(jì)的參考，便于銀行加強(qiáng)對(duì)抵押貸款的監(jiān)控和管理。貸款的監(jiān)控和管理。5. 抵押貸款價(jià)值可以作為銀行進(jìn)行貸款風(fēng)險(xiǎn)評(píng)級(jí)的基礎(chǔ)，有利于抵押貸款價(jià)值可以作為銀行進(jìn)行貸款風(fēng)險(xiǎn)評(píng)級(jí)的基礎(chǔ)，有利于量化風(fēng)險(xiǎn)，建立銀行內(nèi)部的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制。量化風(fēng)險(xiǎn)，建立銀行內(nèi)部的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制。 房地產(chǎn)估價(jià)房地產(chǎn)估價(jià) （第二版）（第

11、二版）2121世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材8.18.1評(píng)估的價(jià)值類型與目的評(píng)估的價(jià)值類型與目的v 8.1.2抵押貸款價(jià)值評(píng)估的目的抵押貸款價(jià)值評(píng)估的目的房地產(chǎn)抵押是出于為債務(wù)人如期履行債務(wù)提供物質(zhì)擔(dān)房地產(chǎn)抵押是出于為債務(wù)人如期履行債務(wù)提供物質(zhì)擔(dān)保的需要。對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估的目的在于為抵押行為雙方保的需要。對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估的目的在于為抵押行為雙方提供房地產(chǎn)的抵押貸款價(jià)值。抵押貸款價(jià)值對(duì)抵押人來說，提供房地產(chǎn)的抵押貸款價(jià)值。抵押貸款價(jià)值對(duì)抵押人來說，代表他能夠取得的貸款額度。對(duì)于抵押權(quán)人來說，則反映代表他能夠取得的貸款額度。對(duì)于抵押權(quán)人來說，則反映了作為抵押擔(dān)保物的房地產(chǎn)所起到的債務(wù)履行擔(dān)保

12、的程度。了作為抵押擔(dān)保物的房地產(chǎn)所起到的債務(wù)履行擔(dān)保的程度。因此，抵押貸款價(jià)值代表了房地產(chǎn)抵押權(quán)益價(jià)值，它不是因此，抵押貸款價(jià)值代表了房地產(chǎn)抵押權(quán)益價(jià)值，它不是市場(chǎng)價(jià)值或清算價(jià)值。抵押貸款價(jià)值與市場(chǎng)價(jià)值之比，可市場(chǎng)價(jià)值或清算價(jià)值。抵押貸款價(jià)值與市場(chǎng)價(jià)值之比，可以反映作為抵押擔(dān)保物的房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)的大小。這一點(diǎn)對(duì)于以反映作為抵押擔(dān)保物的房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)的大小。這一點(diǎn)對(duì)于銀行信貸部門量化研究信貸風(fēng)險(xiǎn)具有很好的啟示意義。銀行信貸部門量化研究信貸風(fēng)險(xiǎn)具有很好的啟示意義。房地產(chǎn)估價(jià)房地產(chǎn)估價(jià) （第二版）（第二版）2121世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材8.28.2抵押貸款評(píng)估中的收益法抵押貸款評(píng)估中的收益法v

13、 8.2.1評(píng)估原則評(píng)估原則1. 預(yù)期原則預(yù)期原則2. 變動(dòng)原則變動(dòng)原則房地產(chǎn)估價(jià)房地產(chǎn)估價(jià) （第二版）（第二版）2121世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材8.2.28.2.2適用和限制條件適用和限制條件v直接資本化法和報(bào)酬資本化法的優(yōu)劣直接資本化法和報(bào)酬資本化法的優(yōu)劣 對(duì)收益方法的選取主要取決于可獲得市場(chǎng)數(shù)據(jù)的充足性對(duì)收益方法的選取主要取決于可獲得市場(chǎng)數(shù)據(jù)的充足性和可靠性。在市場(chǎng)數(shù)據(jù)充分的情況下，上述兩種方法都和可靠性。在市場(chǎng)數(shù)據(jù)充分的情況下，上述兩種方法都是可行的。在能夠從市場(chǎng)上獲得具有相似預(yù)期收益的大是可行的。在能夠從市場(chǎng)上獲得具有相似預(yù)期收益的大量可比實(shí)例的情況下，運(yùn)用直接資本化法更

14、為有效；而量可比實(shí)例的情況下，運(yùn)用直接資本化法更為有效；而在市場(chǎng)上缺乏足夠數(shù)量的可比實(shí)例的情況下，評(píng)估人員在市場(chǎng)上缺乏足夠數(shù)量的可比實(shí)例的情況下，評(píng)估人員有可能通過確定合適的報(bào)酬率而提供一個(gè)更為準(zhǔn)確的評(píng)有可能通過確定合適的報(bào)酬率而提供一個(gè)更為準(zhǔn)確的評(píng)估結(jié)果，因此報(bào)酬資本化法可能會(huì)更為可靠。估結(jié)果，因此報(bào)酬資本化法可能會(huì)更為可靠。 房地產(chǎn)估價(jià)房地產(chǎn)估價(jià) （第二版）（第二版）2121世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材8.2.38.2.3評(píng)估方法和程序評(píng)估方法和程序1. 直接資本化法直接資本化法1. 單軌制的直接資本化法單軌制的直接資本化法2. 圖圖房地產(chǎn)估價(jià)房地產(chǎn)估價(jià) （第二版）（第二版）212

15、1世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材8.2.38.2.3評(píng)估方法和程序評(píng)估方法和程序1. 直接資本化法直接資本化法2. 雙軌制的直接資本化法雙軌制的直接資本化法3. 圖圖房地產(chǎn)估價(jià)房地產(chǎn)估價(jià) （第二版）（第二版）2121世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材8.2.38.2.3評(píng)估方法和程序評(píng)估方法和程序2. 報(bào)酬資本化法報(bào)酬資本化法又稱現(xiàn)金流量分析法，即又稱現(xiàn)金流量分析法，即DCF法，是通過預(yù)測(cè)房地產(chǎn)法，是通過預(yù)測(cè)房地產(chǎn)在典型持有期內(nèi)（一般為在典型持有期內(nèi)（一般為515年）的預(yù)期收益和現(xiàn)金年）的預(yù)期收益和現(xiàn)金流量，通過適當(dāng)?shù)馁Y本報(bào)酬率將持有期內(nèi)的現(xiàn)金流轉(zhuǎn)流量，通過適當(dāng)?shù)馁Y本報(bào)酬率將持有期內(nèi)的

16、現(xiàn)金流轉(zhuǎn)化為評(píng)估現(xiàn)值的收益估價(jià)方法和技術(shù)。化為評(píng)估現(xiàn)值的收益估價(jià)方法和技術(shù)。計(jì)算思路：根據(jù)待評(píng)估房地產(chǎn)的歷史收益情況和市場(chǎng)計(jì)算思路：根據(jù)待評(píng)估房地產(chǎn)的歷史收益情況和市場(chǎng)上類似房地產(chǎn)的收益變動(dòng)情況，預(yù)測(cè)房地產(chǎn)在持有期上類似房地產(chǎn)的收益變動(dòng)情況，預(yù)測(cè)房地產(chǎn)在持有期間（一般為間（一般為515年）的收益現(xiàn)金流量，選取適當(dāng)?shù)膱?bào)年）的收益現(xiàn)金流量，選取適當(dāng)?shù)膱?bào)酬率。報(bào)酬率反映了投資人在持有房地產(chǎn)期間所要求酬率。報(bào)酬率反映了投資人在持有房地產(chǎn)期間所要求的利潤(rùn)率，而收益率代表的是某一年收益與其房地產(chǎn)的利潤(rùn)率，而收益率代表的是某一年收益與其房地產(chǎn)價(jià)值的關(guān)系。報(bào)酬率與收益率雖然在量上有可能一致，價(jià)值的關(guān)系。報(bào)酬率

17、與收益率雖然在量上有可能一致，但兩者的內(nèi)涵卻是截然不同的。但兩者的內(nèi)涵卻是截然不同的。 房地產(chǎn)估價(jià)房地產(chǎn)估價(jià) （第二版）（第二版）2121世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材8.2.48.2.4評(píng)估中主要參數(shù)設(shè)定原則分析評(píng)估中主要參數(shù)設(shè)定原則分析1. 運(yùn)營(yíng)收益（以租金為代表形式）運(yùn)營(yíng)收益（以租金為代表形式）1. 對(duì)租金的界定對(duì)租金的界定v 租金是出租人和承租人就房地產(chǎn)租賃事項(xiàng)達(dá)成協(xié)議，租金是出租人和承租人就房地產(chǎn)租賃事項(xiàng)達(dá)成協(xié)議，并在租約中體現(xiàn)出的反映出租人權(quán)益或承租人義務(wù)的并在租約中體現(xiàn)出的反映出租人權(quán)益或承租人義務(wù)的貨幣化度量。貨幣化度量。v 按照出租人和承租人的約定不同，租約合同又可以分

18、按照出租人和承租人的約定不同，租約合同又可以分為總租約、凈租約和絕對(duì)凈租約。為總租約、凈租約和絕對(duì)凈租約。v 租金面積一般可以分為凈使用面積、凈出租面積和總租金面積一般可以分為凈使用面積、凈出租面積和總建筑面積。建筑面積。 v 對(duì)估價(jià)而言，租金可分為合同租金和市場(chǎng)租金。對(duì)估價(jià)而言，租金可分為合同租金和市場(chǎng)租金。 房地產(chǎn)估價(jià)房地產(chǎn)估價(jià) （第二版）（第二版）2121世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材8.2.48.2.4評(píng)估中主要參數(shù)設(shè)定原則分析評(píng)估中主要參數(shù)設(shè)定原則分析1. 運(yùn)營(yíng)收益（以租金為代表形式）運(yùn)營(yíng)收益（以租金為代表形式）2. 運(yùn)營(yíng)收益的求取原則運(yùn)營(yíng)收益的求取原則房地產(chǎn)年收益應(yīng)是產(chǎn)生于房

19、地產(chǎn)或由房地產(chǎn)本身所帶來的房地產(chǎn)年收益應(yīng)是產(chǎn)生于房地產(chǎn)或由房地產(chǎn)本身所帶來的現(xiàn)金流入，而不包括由動(dòng)產(chǎn)、無形資產(chǎn)等非房地產(chǎn)權(quán)利或現(xiàn)金流入，而不包括由動(dòng)產(chǎn)、無形資產(chǎn)等非房地產(chǎn)權(quán)利或其他特殊經(jīng)營(yíng)管理優(yōu)勢(shì)所帶來的收益。其他特殊經(jīng)營(yíng)管理優(yōu)勢(shì)所帶來的收益。房地產(chǎn)收益可以分為各種類型，如毛收益、凈收益、稅前房地產(chǎn)收益可以分為各種類型，如毛收益、凈收益、稅前收益、稅后收益等。這些要根據(jù)所收集的有關(guān)房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)收益、稅后收益等。這些要根據(jù)所收集的有關(guān)房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)成本與費(fèi)用、資本化率等資料情況，選取適宜的收益類型成本與費(fèi)用、資本化率等資料情況，選取適宜的收益類型和相應(yīng)的資本化率進(jìn)行計(jì)算。和相應(yīng)的資本化率進(jìn)行計(jì)算。房地

20、產(chǎn)收益應(yīng)著眼于未來收益。對(duì)歷史資料的研究和當(dāng)前房地產(chǎn)收益應(yīng)著眼于未來收益。對(duì)歷史資料的研究和當(dāng)前市場(chǎng)租金的借鑒，只是提供了對(duì)收益進(jìn)行合理預(yù)測(cè)的依據(jù)，市場(chǎng)租金的借鑒，只是提供了對(duì)收益進(jìn)行合理預(yù)測(cè)的依據(jù)，這也是市場(chǎng)分析預(yù)測(cè)存在的主要原因之一這也是市場(chǎng)分析預(yù)測(cè)存在的主要原因之一。房地產(chǎn)估價(jià)房地產(chǎn)估價(jià) （第二版）（第二版）2121世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材8.2.48.2.4評(píng)估中主要參數(shù)設(shè)定原則分析評(píng)估中主要參數(shù)設(shè)定原則分析1. 運(yùn)營(yíng)收益（以租金為代表形式）運(yùn)營(yíng)收益（以租金為代表形式）2. 運(yùn)營(yíng)收益的求取原則運(yùn)營(yíng)收益的求取原則針對(duì)房地產(chǎn)抵押貸款評(píng)估針對(duì)房地產(chǎn)抵押貸款評(píng)估投資型物業(yè)投資型物業(yè)

21、自用型物業(yè)自用型物業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)房地產(chǎn)估價(jià) （第二版）（第二版）2121世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材8.2.48.2.4評(píng)估中主要參數(shù)設(shè)定原則分析評(píng)估中主要參數(shù)設(shè)定原則分析2. 運(yùn)營(yíng)成本運(yùn)營(yíng)成本房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)成本根據(jù)是否隨房地產(chǎn)一般可分為固定成本和房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)成本根據(jù)是否隨房地產(chǎn)一般可分為固定成本和可變成本兩類可變成本兩類（以寫字樓物業(yè)為例）（以寫字樓物業(yè)為例）表表房地產(chǎn)估價(jià)房地產(chǎn)估價(jià) （第二版）（第二版）2121世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材8.2.48.2.4評(píng)估中主要參數(shù)設(shè)定原則分析評(píng)估中主要參數(shù)設(shè)定原則分析3. 現(xiàn)代化風(fēng)險(xiǎn)現(xiàn)代化風(fēng)險(xiǎn)現(xiàn)代化風(fēng)險(xiǎn)是指為了保證現(xiàn)有租金水平，必須時(shí)刻保持

22、建現(xiàn)代化風(fēng)險(xiǎn)是指為了保證現(xiàn)有租金水平，必須時(shí)刻保持建筑物在物理上和功能上的使用狀況，例如實(shí)施比較大的維筑物在物理上和功能上的使用狀況，例如實(shí)施比較大的維修和改造等。修和改造等。通常而言，現(xiàn)代化風(fēng)險(xiǎn)主要受三大因素的影響，即裝修時(shí)通常而言，現(xiàn)代化風(fēng)險(xiǎn)主要受三大因素的影響，即裝修時(shí)尚程度、建筑物陳舊狀況和建筑物集聚程度。尚程度、建筑物陳舊狀況和建筑物集聚程度。表表房地產(chǎn)估價(jià)房地產(chǎn)估價(jià) （第二版）（第二版）2121世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材8.2.48.2.4評(píng)估中主要參數(shù)設(shè)定原則分析評(píng)估中主要參數(shù)設(shè)定原則分析4. 資本化率資本化率v 單軌制評(píng)估中的綜合資本化率（單軌制評(píng)估中的綜合資本化率（

23、R0）v 雙軌制評(píng)估中的土地資本化率（雙軌制評(píng)估中的土地資本化率（R1）和建筑物資本化）和建筑物資本化率（率（RB）房地產(chǎn)估價(jià)房地產(chǎn)估價(jià) （第二版）（第二版）2121世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材8.2.58.2.5案例分析案例分析v 【例例8 81 1】某人以一棟寫字樓作為抵押物，向銀行提出貸某人以一棟寫字樓作為抵押物，向銀行提出貸款申請(qǐng)。根據(jù)需要對(duì)該寫字樓進(jìn)行抵押貸款評(píng)估，評(píng)估基款申請(qǐng)。根據(jù)需要對(duì)該寫字樓進(jìn)行抵押貸款評(píng)估，評(píng)估基準(zhǔn)日為準(zhǔn)日為20032003年年1 1月月1 1日。該寫字樓的出租情況和成本數(shù)據(jù)為：日。該寫字樓的出租情況和成本數(shù)據(jù)為：出租面積為出租面積為6 800m6 8

24、00m2 2，剩余使用年限為，剩余使用年限為4040年，市場(chǎng)租金為年，市場(chǎng)租金為1010元元/m/m2 2月。租約關(guān)系如下：月。租約關(guān)系如下：v 表表 房地產(chǎn)估價(jià)房地產(chǎn)估價(jià) （第二版）（第二版）2121世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材8.2.58.2.5案例分析案例分析v 【例例8 81 1】v 其他數(shù)據(jù)如下：其他數(shù)據(jù)如下：管理成本為管理成本為2.52.5元元/m/m2 2月，維護(hù)成本為月，維護(hù)成本為6 6元元/m/m2 2月，租金損失月，租金損失風(fēng)險(xiǎn)取凈冷租金的風(fēng)險(xiǎn)取凈冷租金的3 3，房地產(chǎn)資本化率為，房地產(chǎn)資本化率為6 6。v 評(píng)估思路：運(yùn)用直接資本化法對(duì)該寫字樓的市場(chǎng)價(jià)值和抵評(píng)估思路

25、：運(yùn)用直接資本化法對(duì)該寫字樓的市場(chǎng)價(jià)值和抵押貸款價(jià)值進(jìn)行評(píng)估。押貸款價(jià)值進(jìn)行評(píng)估。 房地產(chǎn)估價(jià)房地產(chǎn)估價(jià) （第二版）（第二版）2121世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材8.38.3抵押貸款評(píng)估中的成本法抵押貸款評(píng)估中的成本法v 8.3.1評(píng)估原則評(píng)估原則1. 替代原則替代原則2. 均衡原則均衡原則3. 外部性原則外部性原則房地產(chǎn)估價(jià)房地產(chǎn)估價(jià) （第二版）（第二版）2121世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材8.3.28.3.2適用和限制條件適用和限制條件v 成本法適用于對(duì)土地價(jià)值穩(wěn)定且能夠達(dá)到最高最佳使用的成本法適用于對(duì)土地價(jià)值穩(wěn)定且能夠達(dá)到最高最佳使用的抵押房地產(chǎn)進(jìn)行價(jià)值評(píng)估。抵押房地產(chǎn)進(jìn)

26、行價(jià)值評(píng)估。v 同時(shí)成本法也適用于對(duì)較為特殊并在市場(chǎng)上較少交易的抵同時(shí)成本法也適用于對(duì)較為特殊并在市場(chǎng)上較少交易的抵押房地產(chǎn)進(jìn)行價(jià)值評(píng)估。押房地產(chǎn)進(jìn)行價(jià)值評(píng)估。由于成本法以兩條線為原則，土地價(jià)值和建筑物價(jià)值的由于成本法以兩條線為原則，土地價(jià)值和建筑物價(jià)值的確定都很重要。確定都很重要。房地產(chǎn)估價(jià)房地產(chǎn)估價(jià) （第二版）（第二版）2121世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材8.3.38.3.3評(píng)估方法和程序評(píng)估方法和程序1. “兩條線兩條線”評(píng)估思路和方法評(píng)估思路和方法成本法以兩條線的方式，分別計(jì)算土地和附屬建筑物成本法以兩條線的方式，分別計(jì)算土地和附屬建筑物的價(jià)值，兩者價(jià)值之和即為待評(píng)估房地產(chǎn)的市

27、場(chǎng)價(jià)值。的價(jià)值，兩者價(jià)值之和即為待評(píng)估房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值。 v 對(duì)土地市場(chǎng)價(jià)值的求取需要在假設(shè)為空地情況下確定對(duì)土地市場(chǎng)價(jià)值的求取需要在假設(shè)為空地情況下確定最高最佳使用：市場(chǎng)比較法、收益資本化法、基準(zhǔn)地最高最佳使用：市場(chǎng)比較法、收益資本化法、基準(zhǔn)地價(jià)修正法及其他衍生方法。價(jià)修正法及其他衍生方法。v 對(duì)建筑物成本的測(cè)算：首先確定采用重建成本還是重對(duì)建筑物成本的測(cè)算：首先確定采用重建成本還是重置成本，再選取測(cè)算方法置成本，再選取測(cè)算方法v 1、測(cè)算建筑物總成本扣減從實(shí)體、功能、經(jīng)濟(jì)三方面估算的測(cè)算建筑物總成本扣減從實(shí)體、功能、經(jīng)濟(jì)三方面估算的建筑物折舊，再經(jīng)過考慮其他價(jià)值增減因素的調(diào)整，最終得到建筑

28、物折舊，再經(jīng)過考慮其他價(jià)值增減因素的調(diào)整，最終得到建筑物的價(jià)值；建筑物的價(jià)值；v 2、測(cè)算建筑物的單位成本，用建筑面積乘以重置單價(jià)求取建測(cè)算建筑物的單位成本，用建筑面積乘以重置單價(jià)求取建筑物價(jià)值。筑物價(jià)值。 房地產(chǎn)估價(jià)房地產(chǎn)估價(jià) （第二版）（第二版）2121世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材8.3.38.3.3評(píng)估方法和程序評(píng)估方法和程序2. 評(píng)估程序評(píng)估程序1. 總成本法總成本法房地產(chǎn)估價(jià)房地產(chǎn)估價(jià) （第二版）（第二版）2121世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材8.3.38.3.3評(píng)估方法和程序評(píng)估方法和程序2. 評(píng)估程序評(píng)估程序2. 單位成本法單位成本法房地產(chǎn)估價(jià)房地產(chǎn)估價(jià) （第二版）

29、（第二版）2121世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材8.3.48.3.4評(píng)估中主要參數(shù)設(shè)定原則分析評(píng)估中主要參數(shù)設(shè)定原則分析1. 重置單價(jià)重置單價(jià)建筑物重置單價(jià)為按估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格水平，采用估價(jià)時(shí)點(diǎn)建筑物重置單價(jià)為按估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格水平，采用估價(jià)時(shí)點(diǎn)的建筑材料和現(xiàn)行的建筑技術(shù)、設(shè)計(jì)和布局，建造與估價(jià)的建筑材料和現(xiàn)行的建筑技術(shù)、設(shè)計(jì)和布局，建造與估價(jià)對(duì)象具有相同效用的全新狀態(tài)的建筑物每單位面積（通常對(duì)象具有相同效用的全新狀態(tài)的建筑物每單位面積（通常為平方米）的正常價(jià)格。為平方米）的正常價(jià)格。 重置單價(jià)是通過選取市場(chǎng)相似建筑物作為可比實(shí)例，然后重置單價(jià)是通過選取市場(chǎng)相似建筑物作為可比實(shí)例，然后進(jìn)行各

30、項(xiàng)價(jià)值修正而獲得的。選取可比實(shí)例的標(biāo)準(zhǔn)：進(jìn)行各項(xiàng)價(jià)值修正而獲得的。選取可比實(shí)例的標(biāo)準(zhǔn)：（1）建筑物反映了地基的最高最佳使用狀態(tài)；）建筑物反映了地基的最高最佳使用狀態(tài)；（2）最近完工的新建建筑物；）最近完工的新建建筑物； （3）市場(chǎng)供求基本均衡；）市場(chǎng)供求基本均衡；（4）土地價(jià)值穩(wěn)定且相對(duì)容易測(cè)算；）土地價(jià)值穩(wěn)定且相對(duì)容易測(cè)算；（5）建筑用途和類型一致。）建筑用途和類型一致。房地產(chǎn)估價(jià)房地產(chǎn)估價(jià) （第二版）（第二版）2121世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材8.3.48.3.4評(píng)估中主要參數(shù)設(shè)定原則分析評(píng)估中主要參數(shù)設(shè)定原則分析1. 重置單價(jià)重置單價(jià)在抵押房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值評(píng)估中，建筑物重置單價(jià)

31、對(duì)可比在抵押房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值評(píng)估中，建筑物重置單價(jià)對(duì)可比實(shí)例成本單價(jià)的修正因素通?？梢詮囊韵聨讉€(gè)方面進(jìn)行考實(shí)例成本單價(jià)的修正因素通常可以從以下幾個(gè)方面進(jìn)行考慮：慮： 市場(chǎng)條件修正。市場(chǎng)條件修正。實(shí)體差異修正。實(shí)體差異修正。區(qū)位條件修正。區(qū)位條件修正。間接成本和經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)修正。間接成本和經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)修正。房地產(chǎn)估價(jià)房地產(chǎn)估價(jià) （第二版）（第二版）2121世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材8.3.48.3.4評(píng)估中主要參數(shù)設(shè)定原則分析評(píng)估中主要參數(shù)設(shè)定原則分析1. 重置單價(jià)重置單價(jià)在抵押貸款評(píng)估中，建筑物重置單價(jià)修正因素需要注意的在抵押貸款評(píng)估中，建筑物重置單價(jià)修正因素需要注意的方面主要有：方面主要有

32、：1.對(duì)可能影響建筑物價(jià)值的當(dāng)前和長(zhǎng)期風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行全面分析、預(yù)測(cè)。對(duì)可能影響建筑物價(jià)值的當(dāng)前和長(zhǎng)期風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行全面分析、預(yù)測(cè)。2.結(jié)合金融政策和貨幣價(jià)值波動(dòng)等的影響，以及經(jīng)濟(jì)周期和房地產(chǎn)結(jié)合金融政策和貨幣價(jià)值波動(dòng)等的影響，以及經(jīng)濟(jì)周期和房地產(chǎn)周期變動(dòng)預(yù)測(cè)，對(duì)未來的市場(chǎng)情況進(jìn)行預(yù)測(cè)。周期變動(dòng)預(yù)測(cè)，對(duì)未來的市場(chǎng)情況進(jìn)行預(yù)測(cè)。3.房地產(chǎn)權(quán)益價(jià)值修正。房地產(chǎn)權(quán)益價(jià)值修正。4.對(duì)建筑物價(jià)值應(yīng)適當(dāng)并審慎地以按照較低標(biāo)準(zhǔn)確定的建筑成本為對(duì)建筑物價(jià)值應(yīng)適當(dāng)并審慎地以按照較低標(biāo)準(zhǔn)確定的建筑成本為基礎(chǔ)進(jìn)行?；A(chǔ)進(jìn)行。5.特殊的建筑物組成部分（如電梯、空調(diào)設(shè)備、汽車入口坡道等）特殊的建筑物組成部分（如電梯、空調(diào)設(shè)備、汽車入

33、口坡道等）以及外部設(shè)施（如鑲嵌材料、庭院加固所鋪石塊、綠化設(shè)施等）以及外部設(shè)施（如鑲嵌材料、庭院加固所鋪石塊、綠化設(shè)施等）應(yīng)另外進(jìn)行評(píng)估，其前提條件是全部所有者和租客都使用這些設(shè)應(yīng)另外進(jìn)行評(píng)估，其前提條件是全部所有者和租客都使用這些設(shè)施。施。房地產(chǎn)估價(jià)房地產(chǎn)估價(jià) （第二版）（第二版）2121世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材8.3.48.3.4評(píng)估中主要參數(shù)設(shè)定原則分析評(píng)估中主要參數(shù)設(shè)定原則分析2. 建筑物安全折扣建筑物安全折扣建筑物安全折扣是在抵押貸款評(píng)估中，用于測(cè)算待評(píng)建筑物安全折扣是在抵押貸款評(píng)估中，用于測(cè)算待評(píng)估房地產(chǎn)總折舊率的一個(gè)重要參數(shù)。估房地產(chǎn)總折舊率的一個(gè)重要參數(shù)。求取思路和

34、過程：求取思路和過程：估計(jì)折舊；估計(jì)折舊；建筑物折舊后價(jià)值；建筑物折舊后價(jià)值；建筑物總折舊額；建筑物總折舊額；建筑物總折舊比率；建筑物總折舊比率；建筑物年折舊比率；建筑物年折舊比率；通過對(duì)市場(chǎng)情況分析，修正年折舊百分比的范圍，將通過對(duì)市場(chǎng)情況分析，修正年折舊百分比的范圍，將修正后年折舊比率乘以建筑物已使用年限，最終就得修正后年折舊比率乘以建筑物已使用年限，最終就得到了建筑物安全折扣。到了建筑物安全折扣。 房地產(chǎn)估價(jià)房地產(chǎn)估價(jià) （第二版）（第二版）2121世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材8.3.48.3.4評(píng)估中主要參數(shù)設(shè)定原則分析評(píng)估中主要參數(shù)設(shè)定原則分析3. 土地單價(jià)土地單價(jià)評(píng)估土地價(jià)值

35、確定土地單價(jià)時(shí)應(yīng)遵守下列原則：評(píng)估土地價(jià)值確定土地單價(jià)時(shí)應(yīng)遵守下列原則： 土地價(jià)值的評(píng)估以位于同一區(qū)域內(nèi)且用途相同的土地土地價(jià)值的評(píng)估以位于同一區(qū)域內(nèi)且用途相同的土地可持續(xù)實(shí)現(xiàn)價(jià)格為基礎(chǔ)。可持續(xù)實(shí)現(xiàn)價(jià)格為基礎(chǔ)。應(yīng)將沒有包含在比較價(jià)格里的項(xiàng)目開發(fā)費(fèi)加到土地價(jià)應(yīng)將沒有包含在比較價(jià)格里的項(xiàng)目開發(fā)費(fèi)加到土地價(jià)值中，其前提條件是開發(fā)費(fèi)實(shí)際發(fā)生，或者與抵押房值中，其前提條件是開發(fā)費(fèi)實(shí)際發(fā)生，或者與抵押房地產(chǎn)共同產(chǎn)生。地產(chǎn)共同產(chǎn)生。對(duì)于預(yù)計(jì)將被分割的土地部分必須進(jìn)行特殊評(píng)估。對(duì)于預(yù)計(jì)將被分割的土地部分必須進(jìn)行特殊評(píng)估。房地產(chǎn)估價(jià)房地產(chǎn)估價(jià) （第二版）（第二版）2121世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材8.

36、3.58.3.5案例分析案例分析v 【例例8 82 2】評(píng)估的抵押標(biāo)的物是一幢平均裝修程度、帶有評(píng)估的抵押標(biāo)的物是一幢平均裝修程度、帶有地下室和車庫(kù)的排房，竣工日期為地下室和車庫(kù)的排房，竣工日期為19951995年年6 6月月3030日。該抵押日。該抵押物位于一個(gè)一般性的新建居住小區(qū)，該地塊面積為物位于一個(gè)一般性的新建居住小區(qū)，該地塊面積為400m400m2 2，基準(zhǔn)地價(jià)為基準(zhǔn)地價(jià)為1 0001 000元元/m/m2 2（基準(zhǔn)日期為（基準(zhǔn)日期為20002000年年1212月月3131日），日），根據(jù)最近對(duì)近期建設(shè)排房的土地售價(jià)評(píng)估，得出平均價(jià)格根據(jù)最近對(duì)近期建設(shè)排房的土地售價(jià)評(píng)估，得出平均價(jià)格

37、為為1 5001 500元元/m/m2 2。評(píng)估基準(zhǔn)日為。評(píng)估基準(zhǔn)日為20022002年年1 1月月2 2日。日。 v 其他數(shù)據(jù)如下：其他數(shù)據(jù)如下：建筑物建筑面積建筑物建筑面積352m352m2 2車庫(kù)面積車庫(kù)面積 20m20m2 2排房重置單價(jià)排房重置單價(jià) 1 8001 800元元/m/m2 2車庫(kù)重置單價(jià)車庫(kù)重置單價(jià) 1 0801 080元元/m/m2 2采用直線折舊模型采用直線折舊模型v 評(píng)估思路：運(yùn)用總成本法對(duì)該排房的市場(chǎng)價(jià)值和抵押貸款價(jià)值進(jìn)行評(píng)評(píng)估思路：運(yùn)用總成本法對(duì)該排房的市場(chǎng)價(jià)值和抵押貸款價(jià)值進(jìn)行評(píng)估。估。房地產(chǎn)估價(jià)房地產(chǎn)估價(jià) （第二版）（第二版）2121世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材世紀(jì)房

38、地產(chǎn)系列教材8.48.4抵押貸款評(píng)估中的市場(chǎng)法抵押貸款評(píng)估中的市場(chǎng)法v 8.4.1評(píng)估原則評(píng)估原則1. 供求原則供求原則2. 變動(dòng)原則變動(dòng)原則3. 外部性原則外部性原則房地產(chǎn)估價(jià)房地產(chǎn)估價(jià) （第二版）（第二版）2121世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材8.4.28.4.2適用和限制條件適用和限制條件v 市場(chǎng)資料與可比實(shí)例的多寡影響市場(chǎng)法的適用范市場(chǎng)資料與可比實(shí)例的多寡影響市場(chǎng)法的適用范圍。圍。v 市場(chǎng)價(jià)值是一種市場(chǎng)價(jià)值是一種“回顧型回顧型”價(jià)值，而非價(jià)值，而非“前瞻型前瞻型”價(jià)值限制市場(chǎng)法的使用。價(jià)值限制市場(chǎng)法的使用。房地產(chǎn)估價(jià)房地產(chǎn)估價(jià) （第二版）（第二版）2121世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材世紀(jì)房

39、地產(chǎn)系列教材8.4.38.4.3評(píng)價(jià)方法和程序評(píng)價(jià)方法和程序1. 評(píng)估思路和方法評(píng)估思路和方法v在對(duì)抵押房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值的評(píng)估中，估價(jià)師應(yīng)通過收集可在對(duì)抵押房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值的評(píng)估中，估價(jià)師應(yīng)通過收集可以作為可比實(shí)例的替代房地產(chǎn)的市場(chǎng)銷售資料，結(jié)合每個(gè)以作為可比實(shí)例的替代房地產(chǎn)的市場(chǎng)銷售資料，結(jié)合每個(gè)比較房地產(chǎn)的區(qū)位、物理、功能和經(jīng)濟(jì)特性，透徹地研究比較房地產(chǎn)的區(qū)位、物理、功能和經(jīng)濟(jì)特性，透徹地研究每個(gè)交易案例的銷售價(jià)格、產(chǎn)權(quán)交易類型、融資條件、交每個(gè)交易案例的銷售價(jià)格、產(chǎn)權(quán)交易類型、融資條件、交易條件、交易日期、市場(chǎng)條件等資料；運(yùn)用經(jīng)驗(yàn)的或數(shù)學(xué)易條件、交易日期、市場(chǎng)條件等資料；運(yùn)用經(jīng)驗(yàn)的或數(shù)學(xué)統(tǒng)計(jì)

40、的方法，確定對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值影響較大的因素；根統(tǒng)計(jì)的方法，確定對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值影響較大的因素；根據(jù)待評(píng)估房地產(chǎn)的具體情況，逐項(xiàng)對(duì)可比實(shí)例進(jìn)行定量、據(jù)待評(píng)估房地產(chǎn)的具體情況，逐項(xiàng)對(duì)可比實(shí)例進(jìn)行定量、定性分析修正；在各交易案例修正價(jià)值基礎(chǔ)上，綜合考慮定性分析修正；在各交易案例修正價(jià)值基礎(chǔ)上，綜合考慮其他價(jià)值影響因素，確定待評(píng)估房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值。其他價(jià)值影響因素，確定待評(píng)估房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值。v抵押貸款評(píng)估要求估價(jià)師通過全面的市場(chǎng)分析和風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)，抵押貸款評(píng)估要求估價(jià)師通過全面的市場(chǎng)分析和風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)，根據(jù)影響房地產(chǎn)價(jià)值的短期和長(zhǎng)期風(fēng)險(xiǎn)因素對(duì)可比房地產(chǎn)根據(jù)影響房地產(chǎn)價(jià)值的短期和長(zhǎng)期風(fēng)險(xiǎn)因素對(duì)可比房地產(chǎn)價(jià)值進(jìn)

41、行風(fēng)險(xiǎn)因素修正。這些風(fēng)險(xiǎn)因素中包含了市場(chǎng)價(jià)值價(jià)值進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)因素修正。這些風(fēng)險(xiǎn)因素中包含了市場(chǎng)價(jià)值中進(jìn)行的各項(xiàng)修正，同時(shí)還要對(duì)可能對(duì)價(jià)值有重大影響的中進(jìn)行的各項(xiàng)修正，同時(shí)還要對(duì)可能對(duì)價(jià)值有重大影響的潛在風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行評(píng)估。潛在風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行評(píng)估。房地產(chǎn)估價(jià)房地產(chǎn)估價(jià) （第二版）（第二版）2121世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材8.4.38.4.3評(píng)估方法和程序評(píng)估方法和程序2. 評(píng)估程序評(píng)估程序運(yùn)用市場(chǎng)法進(jìn)行抵押房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值評(píng)估：運(yùn)用市場(chǎng)法進(jìn)行抵押房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值評(píng)估：1.進(jìn)行市場(chǎng)供求研究和最高最佳使用分析。進(jìn)行市場(chǎng)供求研究和最高最佳使用分析。2.確定比較案例選取標(biāo)準(zhǔn)，如物業(yè)類型、交易日期、用途、區(qū)位等。

42、確定比較案例選取標(biāo)準(zhǔn)，如物業(yè)類型、交易日期、用途、區(qū)位等。3.從市場(chǎng)中篩選比較案例，運(yùn)用信息項(xiàng)檢查表收集相關(guān)市場(chǎng)資料。從市場(chǎng)中篩選比較案例，運(yùn)用信息項(xiàng)檢查表收集相關(guān)市場(chǎng)資料。4.對(duì)獲取的市場(chǎng)資料進(jìn)行復(fù)核，保證資料的真實(shí)準(zhǔn)確。在確保比較對(duì)獲取的市場(chǎng)資料進(jìn)行復(fù)核，保證資料的真實(shí)準(zhǔn)確。在確保比較案例數(shù)量充足的前提下，對(duì)不適合的比較案例進(jìn)行剔除。案例數(shù)量充足的前提下，對(duì)不適合的比較案例進(jìn)行剔除。5.選擇合適的比較單位，建立單位比準(zhǔn)價(jià)格。選擇合適的比較單位，建立單位比準(zhǔn)價(jià)格。6.確定價(jià)值影響因素，對(duì)待評(píng)估房地產(chǎn)和可比案例房地產(chǎn)進(jìn)行價(jià)值確定價(jià)值影響因素，對(duì)待評(píng)估房地產(chǎn)和可比案例房地產(chǎn)進(jìn)行價(jià)值影響因素修正。

43、影響因素修正。7.對(duì)上述得到的多個(gè)比準(zhǔn)價(jià)格進(jìn)行調(diào)整，得到待評(píng)估房地產(chǎn)的市場(chǎng)對(duì)上述得到的多個(gè)比準(zhǔn)價(jià)格進(jìn)行調(diào)整，得到待評(píng)估房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值或價(jià)值范圍。價(jià)值或價(jià)值范圍。 運(yùn)用市場(chǎng)法評(píng)估抵押貸款價(jià)值，與進(jìn)行市場(chǎng)價(jià)值評(píng)估的程序大運(yùn)用市場(chǎng)法評(píng)估抵押貸款價(jià)值，與進(jìn)行市場(chǎng)價(jià)值評(píng)估的程序大致相當(dāng)，其主要區(qū)別在于抵押貸款評(píng)估中貫穿了風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估的理致相當(dāng)，其主要區(qū)別在于抵押貸款評(píng)估中貫穿了風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估的理念。念。 房地產(chǎn)估價(jià)房地產(chǎn)估價(jià) （第二版）（第二版）2121世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材8.4.48.4.4評(píng)估應(yīng)用探討評(píng)估應(yīng)用探討1.比較案例的選取標(biāo)準(zhǔn)比較案例的選取標(biāo)準(zhǔn)2.表格表格房地產(chǎn)估價(jià)房地產(chǎn)估價(jià) （第二版）（第二版）2121世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材8.4.48.4.4評(píng)估應(yīng)用探討評(píng)估應(yīng)用探討2.價(jià)值影響因素的判斷價(jià)值影響因素的判斷市場(chǎng)法中對(duì)價(jià)值影響因素的判斷實(shí)際上就是確定比較因市場(chǎng)法中對(duì)價(jià)值影響因素的判斷實(shí)際上就是確定比較因素的過程?，F(xiàn)在對(duì)市場(chǎng)價(jià)值評(píng)估中比較因素的判斷有多素的過程。