ae1208XX服裝城項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)策劃書

1、第14頁(yè) 共14頁(yè)ae 1208XX服裝城工程經(jīng)營(yíng)籌劃書ae_1208_ 服裝城工程經(jīng)營(yíng)籌劃書一、前言該工程編制的根據(jù)：1、 盛世集團(tuán)提供的工程資料；2、 進(jìn)展市場(chǎng)調(diào)研獲得的第一手資料；3、 沈陽(yáng)市統(tǒng)計(jì)局 1998 年、1999 年國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)進(jìn)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)；4、 沈陽(yáng)市商業(yè)結(jié)合會(huì)、沈陽(yáng)市商業(yè)經(jīng)濟(jì)學(xué)會(huì)編輯的內(nèi)部資料laquo;商業(yè)參考raquo;。二、工程概況1、 工程名稱：盛世服裝城。2、 工程選址：位于沈陽(yáng)市皇姑區(qū)北行商業(yè)中心區(qū)，即原沈陽(yáng)市石棉廠廠址內(nèi)。南接岐山路、三和百貨；北依中國(guó)城，距銀泰百貨 1000 米，與皇姑副食隔街相望；相鄰長(zhǎng)江街，與太原街相接。3、 工程規(guī)模及投資：1 該工程

2、占地面積 1.53 萬(wàn)平方米，建筑面積 4 萬(wàn)平方米，分地上三層，營(yíng)業(yè)面積3 萬(wàn)平方米。2 工程總投資：2800 萬(wàn)元，由盛世集團(tuán)投資。4、 工程經(jīng)營(yíng)者：5、 工程經(jīng)營(yíng)方式：采取租憑經(jīng)營(yíng)方式，即由盛世集團(tuán)投資，其子公司租賃經(jīng)營(yíng)。三、工程經(jīng)營(yíng)環(huán)境分析p 1、工程所在都市-沈陽(yáng)市是東北地區(qū)政治、經(jīng)濟(jì)、文化和商貿(mào)中心，是東北地區(qū)的交通樞紐，有著豐富的人口和人才資及雄厚的經(jīng)濟(jì)實(shí)力和工業(yè)根底。1999 年全市經(jīng)濟(jì)穩(wěn)中有進(jìn)，經(jīng)濟(jì)程度逐步進(jìn)步，國(guó)民經(jīng)濟(jì)的財(cái)政政策作用下，經(jīng)濟(jì)運(yùn)行明顯加快，總體經(jīng)濟(jì)形勢(shì)出現(xiàn)出安康向上的進(jìn)展態(tài)勢(shì)。目前宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行已進(jìn)入;適度;的綠燈區(qū)，總體經(jīng)濟(jì)進(jìn)展已進(jìn)入;景氣;狀態(tài)。2、沈陽(yáng)市第

3、三產(chǎn)業(yè)進(jìn)展迅速，每年都以較大力度支持全市經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)。1999 年第三產(chǎn)業(yè)增加值總量達(dá) 506.7 億元，比 1993 年增長(zhǎng) 65.3%，平均增速達(dá) 9.9%，第三產(chǎn)業(yè)對(duì)GDP 的奉獻(xiàn)率穩(wěn)步增加。從行業(yè)構(gòu)成看，批零貿(mào)易餐飲業(yè)、運(yùn)輸郵電倉(cāng)儲(chǔ)業(yè)及金融保險(xiǎn)業(yè)是推動(dòng)我市第三產(chǎn)業(yè)進(jìn)展的支柱產(chǎn)業(yè)。其中，批零貿(mào)易餐飲業(yè)作為第三產(chǎn)業(yè)進(jìn)展的傳統(tǒng)行業(yè)，1999 年增加值總量達(dá) 180 億元，在第三產(chǎn)業(yè)中高居榜首，以批零貿(mào)易為主的第三產(chǎn)業(yè)的連續(xù)進(jìn)展既有利于推動(dòng)居民消費(fèi)程度的進(jìn)步，同時(shí)也預(yù)示了盛世服裝城在沈陽(yáng)市地區(qū)的行業(yè)潛力。3、工程符合沈陽(yáng)市、皇姑區(qū)政府進(jìn)展商貿(mào)的總體思路和差不多原那么，符合市、區(qū)政府關(guān)于;規(guī)劃、

4、標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)那么市場(chǎng);的差不多思路，同時(shí)能對(duì)皇姑區(qū)的;商業(yè)街區(qū)改造;起到示范作用。市區(qū)政府開拓市場(chǎng)的宗指差不多思路是：加快流通體制改革步伐，加快流通業(yè)從末端行業(yè)向先導(dǎo)行業(yè)轉(zhuǎn)化的過(guò)程。按照;三改一加強(qiáng);的原那么，以建立現(xiàn)代流通企業(yè)制度為目的，建立多元化、產(chǎn)權(quán)明晰的流通主體；連續(xù)推進(jìn)新型營(yíng)銷方式的進(jìn)展，按照大市場(chǎng)、大貿(mào)易、大流通的方向構(gòu)造商品流通體制；加強(qiáng)對(duì)市場(chǎng)載體的標(biāo)準(zhǔn)與治理，做到規(guī)劃合理、標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)展、規(guī)那么交易。重點(diǎn)改造和建立我市全國(guó)性和區(qū)域性批發(fā)市場(chǎng)，通過(guò)技術(shù)改造，使之進(jìn)步現(xiàn)代物流技術(shù)交流程度和治理程度，逐步形成交易功能強(qiáng)、幅射面廣的商品集散中心和信息中心。工程的建立目的完全符合市區(qū)政府上述需求，

5、因此將會(huì)得到各級(jí)政府的大力支持。綜上所述，沈陽(yáng)市社會(huì)經(jīng)濟(jì)進(jìn)展和運(yùn)行勢(shì)態(tài)良好，第三產(chǎn)業(yè)連續(xù)增長(zhǎng)，工程經(jīng)營(yíng)方針與各級(jí)政府關(guān)于進(jìn)展大市場(chǎng)的思路相符，該工程將得到政府確實(shí)信和大力扶持。這些因素為工程的運(yùn)作提供了可靠的經(jīng)濟(jì)及社會(huì)政策保證。四、市場(chǎng)及競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析p 1 1 市場(chǎng)分析p 1 1 社會(huì)購(gòu)置力分析p 。沈陽(yáng)市國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)穩(wěn)中加快，經(jīng)濟(jì)效益趨向好轉(zhuǎn)，人民生活進(jìn)步改善。1999年全年實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額263.2億，同比增長(zhǎng) 10.1%。城鄉(xiāng)市場(chǎng)分別實(shí)現(xiàn)不同程度的進(jìn)展，市區(qū)實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額 230.1 億元，增長(zhǎng) 11.2%; 縣及縣以下實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額 13.1 億元，增長(zhǎng) 4.5%

6、; 吃、穿、用商品銷售分別增長(zhǎng) 9.6%、11.7%和 9.6%.人民生活得以改善，估量都市居民人均可支配收入達(dá) 4950 元，增長(zhǎng) 61%；全市農(nóng)民人均純收入可達(dá) 2870 元，增長(zhǎng) 19.7%。2 2 消費(fèi)傾向分析p 按照沈陽(yáng)市的統(tǒng)計(jì)資料，從 1997 年以來(lái)，沈陽(yáng)市城鄉(xiāng)居民吃穿消費(fèi)全面增長(zhǎng)，恩格爾系數(shù)下降。隨著城鄉(xiāng)人民生活程度的不斷進(jìn)步，消費(fèi)觀念發(fā)生了全然性的變化，消費(fèi)出現(xiàn)快速、安康、簡(jiǎn)便、多樣、專業(yè)化的趨勢(shì)。人們對(duì)服裝消費(fèi)的需求，專門是對(duì)高檔次、專業(yè)效勞、文雅的購(gòu)物環(huán)境的需求越來(lái)越高。1998 年投向穿著類的零售額為 106.8 億元，比1997 年增長(zhǎng) 11.3%，1999 年為 1

7、32.8 億元, 比上年增長(zhǎng)12.6%，占社會(huì)消費(fèi)品的零售總額確實(shí) 22.6%。3 3 市場(chǎng)容量分析p 我市各類商品市場(chǎng)交易活潑，截止 1998 年，全市各類市場(chǎng)達(dá) 533 個(gè)，其中消費(fèi)資料市場(chǎng) 71 個(gè)，消費(fèi)市場(chǎng) 462 個(gè)。全市各類市場(chǎng)成交額 556 億元，同比增長(zhǎng) 4.2%。超億元市場(chǎng)55 個(gè), 其中消費(fèi)品市場(chǎng) 46 個(gè); 超 10 億元市場(chǎng) 8 個(gè)，其中多數(shù)為消費(fèi)品市場(chǎng)，例如，五愛市場(chǎng)交易額已達(dá) 110 億元以上。總之，各類市場(chǎng)差不多成為城鄉(xiāng)居民消費(fèi)和生活購(gòu)物的要緊場(chǎng)所和空間，也培養(yǎng)了;盛世服裝城;潛在客戶群體。2 2 、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析p ;盛世服裝城;的差不多定位為全國(guó)一流的實(shí)行標(biāo)準(zhǔn)化

8、統(tǒng)一治理和高水準(zhǔn)效勞的服裝成衣批零、布料輔料批零、服裝降服加工訂制的商業(yè)中心?；诖?，該工程構(gòu)成市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)接觸點(diǎn)的有如此幾個(gè)目的。1沈陽(yáng)春天-從事服裝成衣零售。所經(jīng)營(yíng)的品牌知名度較高，與;盛世服裝城;競(jìng)爭(zhēng)承租業(yè)戶； 2五愛市場(chǎng)-服裝本錢、布料輔料批零，所經(jīng)營(yíng)的服裝、布料檔次混雜且要緊對(duì)外埠具有較強(qiáng)的輔射力，與;盛世服裝城;競(jìng)爭(zhēng)的也是承租業(yè)戶； 3遼展-服裝成衣以休閑裝、運(yùn)動(dòng)裝為主打，多數(shù)業(yè)戶經(jīng)營(yíng)的是東南沿海;三來(lái)一補(bǔ);企業(yè)為消費(fèi)外單而余下的尾貨，進(jìn)貨本錢較低，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力較強(qiáng)，與;盛世服裝城;競(jìng)爭(zhēng)的是最終的消費(fèi)者。盡管存在競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，但盛世服裝城仍舊有足夠的優(yōu)勢(shì)立于不敗之地。其一，沈陽(yáng)春天和五愛市場(chǎng)

9、雖有規(guī)模和地利優(yōu)勢(shì)，但五愛市場(chǎng)不是服裝專營(yíng)市場(chǎng)，缺乏專業(yè)優(yōu)勢(shì)；它們只經(jīng)營(yíng)服裝、布料批零、缺乏服裝訂做業(yè)務(wù)，功能單一，品種檔次不一；個(gè)別攤主以次充好，損害了市場(chǎng)形象；其二，二者離盛世服裝城較遠(yuǎn)，商圈可不能重疊；其三，遼展等其它小市場(chǎng)雖有價(jià)格優(yōu)勢(shì)，但存在品種少、規(guī)模小等缺陷，難以構(gòu)成;盛世服裝城的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。鑒于此，;盛世服裝城;工程在功能規(guī)劃上只要與上述競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手進(jìn)展錯(cuò)位設(shè)計(jì)，不進(jìn)展迎頭競(jìng)爭(zhēng)，以現(xiàn)代化治理、高檔次、高質(zhì)量和良好的效勞贏得顧客，就要減低競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)，加大投資回報(bào)，獵取行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。五、工程立地條件分析p 1 1 、地理位置;盛世服裝城;處在沈陽(yáng)市三大商業(yè)區(qū)之一的北行商業(yè)區(qū)，該商業(yè)區(qū)域是沈陽(yáng)

10、市按照進(jìn)展區(qū)域經(jīng)濟(jì)思路建立東北地區(qū)商貿(mào)中心的要求，加大市場(chǎng)體系力度建立，于 1998 年重點(diǎn)改造完成的。該位置享有最正確商業(yè)位置和最旺商業(yè)傳統(tǒng)，交通四通八達(dá)，有 215 路、210 路、228 路、329 路、242路、232 路、231 路公交車通行市區(qū)五區(qū)及新城子、于洪區(qū)，車程短，運(yùn)力強(qiáng)，具有較強(qiáng)的輔射才能。從西鄰的長(zhǎng)江街至沈陽(yáng)市最大的商業(yè)中心太原街僅十幾分鐘路程，如今為一片棚戶區(qū)所阻隔。目前，區(qū)委、區(qū)政府正致力于這一棚戶區(qū)的改造，工程一旦施行，那么北行地區(qū)的商業(yè)將與太原街、西塔街的商業(yè)中心聯(lián)成一體，其商業(yè)時(shí)機(jī)將更為寬闊。因此，該工程具有優(yōu)于五愛市場(chǎng)、沈陽(yáng)春天或遼展中心的地利之便。例如，五

11、愛市場(chǎng)由于市場(chǎng)占地過(guò)于龐大、設(shè)施陳舊、治理滯后，往往交易最活潑時(shí)亦是交通堵塞最嚴(yán)峻的時(shí)刻，從而阻礙其今后的進(jìn)展后勁。2 2 、合配套設(shè)置除;盛世服裝城;工程本身具有的配套設(shè)置外，該工程所處位置周邊環(huán)境已形成的自然配置功能也非常完備。如北側(cè)距該工程 1000 米有大型綜合百貨店銀泰市場(chǎng)；南側(cè)有中型店三和百貨，具有十幾年傳統(tǒng)和良好社會(huì)口碑的北行農(nóng)貿(mào)大廳，北行皇姑副食，西式快餐店麥當(dāng)勞、肯得基，中式快餐店;小土豆;老四季面條;，許家雞味抻面；金龍建筑裝飾市場(chǎng)、家具大賣場(chǎng)距此也僅 20_0 米；建行、交行、工商行、招商行、農(nóng)行都有專門的營(yíng)業(yè)網(wǎng)點(diǎn)密布左右?？傊?，已形成了良好的社會(huì)商業(yè)環(huán)境和氣氛，這是其他

12、競(jìng)爭(zhēng)者所不具備或不完全具備的優(yōu)勢(shì)。3、客流量分析p 總之，按照皇姑區(qū)人口數(shù)、人員構(gòu)造及客流量已大大超過(guò)同時(shí)段的其他競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手來(lái)看，北行作為商業(yè)中心的位置是不容置疑的，說(shuō)明該工程所處的地理位置非常優(yōu)越，具有商業(yè)旺鋪具備的差不多條件。盛世服裝城工程鄰近客流量圖例車流不計(jì) 測(cè)算地點(diǎn) 與盛氏工程間隔 測(cè)算時(shí)刻 客流量次/分鐘 銀泰百貨 1000 米20_0 年 10 月 13日 14：00 98 北行輕工500 米 20_0 年 10 月 13日 15：00 122 北行書店 500 米20_0 年 10 月 14日 10：00 120 北行商場(chǎng) 800 米 20_0 年 10 月 14日 11：00

13、133 麥當(dāng)勞快餐店 800 米 20_0 年 10 月 14日 10：00 92 六、工程經(jīng)營(yíng)治理1 1 、功能規(guī)劃全國(guó)一流的實(shí)行標(biāo)準(zhǔn)化統(tǒng)一治理和高水準(zhǔn)效勞的服裝成衣批零、布料輔料批零、服裝降服加工訂制的商業(yè)中心。攤位設(shè)置：按 9 平米/攤位的國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)，設(shè)置攤位 3000 個(gè)。F1地上一層：進(jìn)口、國(guó)產(chǎn)布料批零銷售及服裝降服 加工訂制：F2地上二層：服裝成衣批零銷售； F3地上三層：服裝成衣批零銷售； 2 2 、工程硬環(huán)境 1該工程從設(shè)計(jì)的主導(dǎo)思想上注重空間流暢的行為學(xué)理念?？傮w布局具有較強(qiáng)的前瞻性，內(nèi)部通行便利，有三個(gè)主通行口，另設(shè)物資進(jìn)出口一處，設(shè)置滾梯四部、客梯三部、貨梯三部；2在地上二

14、層設(shè)有 11000 平方米的共享大廳，設(shè)置側(cè)面采光窗，空間通透； 3每層設(shè)置衛(wèi)生間兩處、休息椅多處； 4 各層將按防火分區(qū)要求，設(shè)置防火卷簾及相應(yīng)的中央監(jiān)控系統(tǒng)和自動(dòng)報(bào)警、噴淋設(shè)施； 5 設(shè)置集中供溫順冷氣設(shè)備； 6 采納雙回路供電； 7 設(shè)置電子保安系統(tǒng)； 8 設(shè)置行政用房和工商、稅務(wù)、銀行、郵政、民航、鐵路客貨運(yùn)代辦； 9 裝修標(biāo)準(zhǔn)； 外部：鋁合金飾面板、塑鋼窗、玻璃板門； 內(nèi)部：花崗巖地面、吊頂、中央燈帶； 衛(wèi)生間：三星級(jí)酒店標(biāo)準(zhǔn)。3 3 、工程經(jīng)營(yíng)治理 1 經(jīng)營(yíng)治理策略：借助于盛世集團(tuán)的綜合功能，將牧業(yè)治理與商業(yè)效勞嚴(yán)密結(jié)合，采納國(guó)際化的商業(yè)效勞標(biāo)準(zhǔn)，并按國(guó)際慣例組織經(jīng)營(yíng)，重點(diǎn)宣傳顧客

15、承租業(yè)戶中意。2經(jīng)營(yíng)治理形式：對(duì)經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)實(shí)行目的治理，把;企業(yè)目的;、;部門目的;和;個(gè)人目的;嚴(yán)密聯(lián)絡(luò)起來(lái)，到達(dá)同徑成效，使下接目的能保證上位目的的完成。也確實(shí)是說(shuō)形成開發(fā)投資者、目的治理者、詳細(xì)承租戶之間三位一體的利益鏈，建立市場(chǎng)規(guī)那么下的;一榮俱榮、一損俱損;利益關(guān)系。見以下列圖：總之，;盛世服裝城;工程須在投資者對(duì)整個(gè)工程進(jìn)展充分掌控的前提下通過(guò)具有較高程度的經(jīng)營(yíng)治理機(jī)構(gòu)，充分發(fā)揮領(lǐng)導(dǎo)統(tǒng)御技巧和溝通和諧才能在運(yùn)營(yíng)上對(duì)差不多業(yè)績(jī)、商品定位、招商會(huì)談、銷售促進(jìn)、人員治理的方面制定非常理性和連續(xù)進(jìn)展的打算；確立具有操作性的流程和規(guī)那么使各項(xiàng)業(yè)務(wù)有章可循，從而使人事、財(cái)務(wù)、商品和賣場(chǎng)治理按既定

16、流程規(guī)那么推動(dòng)和進(jìn)展。七、工程市場(chǎng)策略1 1 招商渠道 F1地上一層的租用者應(yīng)該是：1原南二市場(chǎng)布料市場(chǎng)業(yè)戶；2五愛市場(chǎng)、西柳市場(chǎng)業(yè)戶；3北行輕工大廳二樓服裝加工戶、大南酒店用品市場(chǎng)從事服裝加工業(yè)戶；4原在市內(nèi)各大型市場(chǎng)商業(yè)城、中興-沈陽(yáng)商業(yè)大廈從事服裝加工業(yè)戶；5沈陽(yáng)、大連品牌廠家黎富、富田洋服、賽詩(shī)哲服裝廠、派羽服飾、榮仕、惠英旗袍等；6散落于市內(nèi)各區(qū)從事洋裁的服裝業(yè)戶。F2、F3地上二、三層的租用者應(yīng)是：1在沈陽(yáng)春天中從事下等品牌經(jīng)營(yíng)，由于無(wú)法起到領(lǐng)導(dǎo)品牌的作用而效益不理想的業(yè)戶；2在五愛市場(chǎng)中從事較高檔次品牌，但由于五愛市場(chǎng)整體定位較低而無(wú)法吸引較高層次購(gòu)置力的業(yè)戶；3在北行輕工市場(chǎng)、

17、北行市場(chǎng)中經(jīng)營(yíng)，但因整體治理程度過(guò)低而無(wú)法獲得較高業(yè)績(jī)的業(yè)戶；4在市內(nèi)各大型商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)的品牌，打算進(jìn)駐皇姑北行商業(yè)區(qū)，但因銀泰百貨和三和百貨的結(jié)款程序繁瑣、結(jié)款周期過(guò)長(zhǎng)而無(wú)法進(jìn)駐的業(yè)戶；5其客觀存在新生品牌，極具擴(kuò)張性，打算在較短時(shí)刻內(nèi)占據(jù)較大市場(chǎng)份額的業(yè)戶。2 2 、招商方式：租賃形式 按照沈陽(yáng)春天每個(gè)單位-9 平方米 6000 元/月、五愛市場(chǎng)每個(gè)單位-9 平方米 4500 元/月，建議檔口費(fèi)為每個(gè)單位-9 平方米 3000 元-3500 元/月，押金 10000 元。合作形式：關(guān)于可以一次性租賃 3000-5000 平方米的業(yè)戶，可以洽談合作。專賣代理：針對(duì)國(guó)內(nèi)或國(guó)際品牌，可以洽談專賣代理和合作分銷； 從而創(chuàng)立盛氏春天工程的自營(yíng)品牌。3 3 、市場(chǎng)推廣 按照盛世服裝城工程的目的客戶，以如下手段予以市場(chǎng)推廣