工程經(jīng)濟(jì)學(xué)課程設(shè)計(jì)

1、重慶科技學(xué)院工程管理2010級(jí)建筑技術(shù)經(jīng)濟(jì)學(xué)課程設(shè)計(jì)釣魚嘴公租房項(xiàng)目可行性研究重慶釣魚嘴公租房項(xiàng)目可行性研究報(bào)告目錄 1總論31.1項(xiàng)目基本情況31.2主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)42建設(shè)規(guī)模及內(nèi)容53建設(shè)地址及建設(shè)條件53.1建設(shè)地址53.2建設(shè)條件84建設(shè)方案94.1規(guī)劃設(shè)計(jì)95項(xiàng)目實(shí)施計(jì)劃115.1工程工期及實(shí)施進(jìn)度116投資估算及資金籌措126.1投資估算136.2資金籌措217財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)217.1財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的依據(jù)、原則及方法217.2基礎(chǔ)數(shù)據(jù)217.3經(jīng)營(yíng)收入及稅金估算227.4成本估算237.5財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)報(bào)表及指標(biāo)237.6財(cái)務(wù)分析238結(jié)論24附表1 投資計(jì)劃與資金籌措表25附表2 收入估算表26

2、附表3 銷售稅金及附加估算27附表4 項(xiàng)目總成本費(fèi)用28附表5 銀行貸款償還計(jì)劃表29重慶市大渡口區(qū)釣魚嘴公共租賃房項(xiàng)目可行性研究報(bào)告1.總論1.1項(xiàng)目基本情況項(xiàng)目名稱：釣魚嘴公租房項(xiàng)目建設(shè)性質(zhì)： 新建項(xiàng)目業(yè)主：重慶市公共租賃房管理局建設(shè)地址：重慶市大渡口區(qū)西南部八橋鎮(zhèn)公民村，局里大度口區(qū)中心直線距離約5公里。位于釣魚嘴半島的中心腹地部位，距解放碑28公里建設(shè)規(guī)模及建設(shè)內(nèi)容：本項(xiàng)目為現(xiàn)代高層電梯房小區(qū)，共23幢住宅，建筑面積約68萬(wàn)平方米，住宅9900余套，戶型有單配、一居室、二居室，建筑面積在35-70平方米之間，其中50平方米以下約占93.76%， 65-70平方米約占6.23%；公建配套

3、有幼兒園1所（面積約5000平方米）、社區(qū)服務(wù)設(shè)施（面積約1.3萬(wàn)平方米）、商業(yè)用房（面積約12.4萬(wàn)平方米）、休閑廣場(chǎng)、體育設(shè)施等，停車位2200余個(gè)。項(xiàng)目總投資：項(xiàng)目總投資205941萬(wàn)元，其中建安工程費(fèi)用119026萬(wàn)元，占總投資的57.8%；工程建設(shè)其他費(fèi)用64938萬(wàn)元，占總投資的31。5%；預(yù)備費(fèi)14717萬(wàn)元，占總投資7.1%的；建設(shè)期利息7260萬(wàn)元，占總投資的3.53%。平均單位綜合造價(jià)3006 元/平方米。資金籌措：本項(xiàng)目總投資為205941萬(wàn)元，資金來(lái)源為：1. 銀行貸款資金123565萬(wàn)元，占總投資的60%；2. 財(cái)政專項(xiàng)資金82376萬(wàn)元，占總投資的40%。建設(shè)年限建

4、設(shè)時(shí)間為2011年9月2013年10月，全部工期為25個(gè)月。1.2主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)表1-1 主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)表釣魚嘴公租房工程建設(shè)項(xiàng)目綜合技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)一覽表總指標(biāo)項(xiàng)目計(jì)算單位數(shù)值備注總用地面積M2164203總占地面積M247926.02居住戶(套)數(shù)戶9946居住人數(shù)人24865總建筑面積M2685155.68其中地上面積604027.55M2一、按功能性質(zhì)劃分1)住宅建筑面積M2466137.162)商業(yè)建筑面積M2134391.383)配套用房建筑面積M213499.01其中物管用房建筑面積M22145.21社區(qū)服務(wù)中心建筑面積M21523.96幼兒園建筑面積M25311.04文化活動(dòng)站

5、建筑面積M21103.23消防控制室建筑面積M2153.96公廁建筑面積M2403.29綜合市場(chǎng)建筑面積M2949.80設(shè)備用房M2808.66衛(wèi)生所建筑面積M21099.86地下車庫(kù)建筑面積M281128.13不計(jì)入容積率二、按地上地下劃分(1)地上建筑面積M2604027.55(2)地下建筑面積M281128.13不計(jì)入容積率容積率3.68建筑密度29.19%綠地率30.07%總停車位個(gè)2247地面停車個(gè)2125地下停車個(gè)122總投資萬(wàn)元其中：建安工程費(fèi)萬(wàn)元工程建設(shè)其它費(fèi)用萬(wàn)元基本預(yù)備費(fèi)萬(wàn)元建設(shè)期利息萬(wàn)元資金籌措萬(wàn)元財(cái)政專項(xiàng)資金萬(wàn)元銀行貸款萬(wàn)元2.建設(shè)規(guī)模及內(nèi)容項(xiàng)目總占地16.42公頃，總

6、建筑面積68.52萬(wàn)平方米，地上建筑面積60.4萬(wàn)平方米，地下建筑面積8.12萬(wàn)平方米，住宅面積46.6萬(wàn)平方米，商業(yè)面積12.44萬(wàn)平方米，幼兒園及其它配套面積9.48萬(wàn)平方米。除以上建設(shè)內(nèi)容外，還包括如場(chǎng)地平整、道路（含市政）、綠化等室外工程，以及給排水、供電、供氣、供熱、環(huán)保、消防等公用輔助工程和市政工程。3建設(shè)地址及建設(shè)條件3.1建設(shè)地址釣魚嘴公租房項(xiàng)目位于重慶市大渡口區(qū)釣魚嘴地塊，位于陳庹路西側(cè)，用地臨近內(nèi)環(huán)快速路，輕軌2號(hào)線與5號(hào)線均從用地附近經(jīng)過(guò)。 圖2-1 釣魚嘴項(xiàng)目地理位置圖 圖2-2釣魚嘴項(xiàng)目區(qū)位圖3.2建設(shè)條件3.2.1自然條件項(xiàng)目所在地冬暖春早，夏多伏旱。春季升溫較快，

7、夏季雨量豐沛而分布不均，5、9兩月為雨量高峰期，8月相對(duì)少雨，累年連晴高溫，蒸發(fā)及蒸騰量大，伏旱頻繁，有“十年九旱”之稱。冬季平均氣溫6.5攝氏度，1月溫度最低，極低溫度為零下2.6攝氏度。（1）溫度：全區(qū)年平均溫度為17.1攝氏度，年總積溫平均6264.4攝氏度。年平均最高氣溫為17.7攝氏度，最低16.4攝氏度。年極端最高氣溫為39.8攝氏度，極端最低氣溫為零下2.6攝氏度。（2）降水：全區(qū)多年平均降雨量為1099.8毫米，降水量最多年1532.3毫米，最少年495.3毫米。95%的年份在1000毫米以上。常年年際變化較小，月際變化較大。夏季（49月）雨量集中，多雷陣雨，并多為大雨或暴雨，

8、季平均降水量446.2毫米，占年平均降水量的39.00%；冬季降水量最少，平均68.00毫米，僅占平均量的6%。5月到7月上旬，為初夏雨季和梅雨天氣過(guò)程，5到9月汛期內(nèi)的一日降水量，可達(dá)100200毫米mm。（3）日照：日照時(shí)數(shù)周年變化顯著，盛夏7、8兩月光照最充足，8月份日照時(shí)數(shù)最多，多年平均值238.2小時(shí)；初春和秋冬二季日照均偏少，10月到次年3月，各月多年平均日照時(shí)數(shù)均在100小時(shí)以下。各月平均日照百分率最高為8月75%，其變化幅度為3079%；最低為12月13%，其變化幅度為132%。（4）風(fēng)、云：年平均風(fēng)速為每秒2.0米，以東北風(fēng)、西北風(fēng)和東風(fēng)三個(gè)風(fēng)向較多，風(fēng)速也較大。年均云量7.

9、28.0。冬春兩季多高于地面1500米以上的高積云和層積云；夏季多高于地面500800米的雷雨云。（5）水文條件：用地南臨石河清水庫(kù),用地地坪均高于水平面。項(xiàng)目地水文地質(zhì)條件簡(jiǎn)單。3.2.2交通條件釣魚嘴公租房項(xiàng)目位于重慶市大渡口區(qū)釣魚嘴地塊，位于陳庹路西側(cè)，用地臨近內(nèi)環(huán)快速路，輕軌2號(hào)線與5號(hào)線均從用地附近經(jīng)過(guò)?，F(xiàn)用地周邊已有多條市政道路，交通便利。3.2.3其他配套條件項(xiàng)目建設(shè)所需供水、供氣、通信、天然氣管線均可由市政設(shè)施引入，作為建設(shè)期間和生產(chǎn)運(yùn)營(yíng)期間必備的條件已具備。附近即有中學(xué)和小學(xué)和醫(yī)院。4建設(shè)方案4.1規(guī)劃設(shè)計(jì)4.1.1規(guī)劃原則在規(guī)劃中貫穿“以人為本”的指導(dǎo)思想，處處關(guān)愛(ài)居民生活

10、，充分考慮居民的行為特征和需求。充分考慮公租房的特點(diǎn)，創(chuàng)造多個(gè)開放空間，形成小社會(huì)，相成特色住宅區(qū)設(shè)計(jì)。充分考慮住宅的朝向和通風(fēng)，使之符合當(dāng)?shù)貧夂蛱攸c(diǎn)。充分利用小區(qū)內(nèi)部地形，形成有特色的景觀空間，創(chuàng)造最舒適健康的居住環(huán)境。設(shè)計(jì)應(yīng)用先進(jìn)技術(shù)手段，建立全方位智能化社區(qū)管理服務(wù)系統(tǒng)。積極應(yīng)用新材料、新技術(shù)，提高住宅科技含量，倡導(dǎo)節(jié)能及無(wú)障礙設(shè)計(jì)，創(chuàng)造人性化的居住空間。積極合理采用新材料、新技術(shù)，以達(dá)到先進(jìn)合理、經(jīng)濟(jì)安全、衛(wèi)生的要求。4.1.2規(guī)劃布局充分解讀總體規(guī)劃關(guān)于“以人為本”的設(shè)計(jì)思想，“人居與自然和諧共生，科技與人文交相輝映”的設(shè)計(jì)宗旨，“開放、人文、健康、運(yùn)動(dòng)”的設(shè)計(jì)主題。在總體布局上注重

11、生態(tài)環(huán)境質(zhì)量、利用山水園林綠化系統(tǒng)為住戶提供休閑、活動(dòng)交往的生活空間。小區(qū)結(jié)構(gòu)清晰、功能分區(qū)明確。小區(qū)合理組織人流、物流、內(nèi)外交通簡(jiǎn)捷、通暢互不干擾。小區(qū)道路組織分級(jí)明確，適當(dāng)設(shè)置主次出入口，使之符合城市人流方向、滿足通行、消防、救護(hù)的要求。本著“人居與自然和諧共生，科技與人文交相輝映”的設(shè)計(jì)理念，充分利用地理?xiàng)l件和自然環(huán)境資源，注重生態(tài)環(huán)境的保護(hù)和社區(qū)環(huán)境景觀的設(shè)計(jì)，努力創(chuàng)造與自然環(huán)境有機(jī)協(xié)調(diào)的人居環(huán)境，形成具有地域特色的多層次的建筑空間效果。建筑布置及道路和豎向規(guī)劃充分考慮住區(qū)和商業(yè)的關(guān)系，在適度挖方的情況下，獲得最佳的生活場(chǎng)地和商業(yè)關(guān)系。社區(qū)整體布局以高層塔樓為主，以現(xiàn)有場(chǎng)地的地形地貌為

12、出發(fā)點(diǎn)，營(yíng)造特色環(huán)境，建立生態(tài)式園林社區(qū)。建筑空間在大圍合的空間尺度內(nèi)營(yíng)造宜人的小尺度空間。4.1.3道路交通規(guī)劃道路交通規(guī)劃的原則是：以人為本，確保人們的出行便捷、舒適、安全。道路規(guī)劃充分利用場(chǎng)地地形變化，以保證住戶的安寧進(jìn)行布置，以達(dá)到通達(dá)性、安全性、方便性、一體性、多層次性的要求。商業(yè)中心同時(shí)設(shè)有兩個(gè)地下車庫(kù)入口，更加便利了人們的購(gòu)物娛樂(lè)生活。住宅入口結(jié)合城市空間關(guān)系，有機(jī)設(shè)置。4.1.4綠地規(guī)劃讓建筑融入環(huán)境，以顯山露水作為環(huán)境和景觀設(shè)計(jì)的理念，更能顯示建筑與環(huán)境共生，人與自然和諧共存的意境。在大庭院中構(gòu)筑小環(huán)境，既保證小區(qū)整體空間與城市環(huán)境的協(xié)調(diào)，又關(guān)注人的主觀感受對(duì)小環(huán)境的精神需求

13、。根據(jù)本項(xiàng)目用地地形、植被、景觀現(xiàn)狀、注重生態(tài)保護(hù)，結(jié)合總平面設(shè)計(jì)和建筑單體設(shè)計(jì)的設(shè)計(jì)情況，綠地率30.07。4.1.5公建配套規(guī)劃由于四號(hào)地塊成丘陵?duì)?，高差較大，考慮為社區(qū)商業(yè)街，滿足社區(qū)居住者的基本生活需求為主，前期開發(fā)。項(xiàng)目在三號(hào)地塊的地勢(shì)較平，考慮為購(gòu)物、餐飲、休閑、娛樂(lè)中心，后期開發(fā)，與社區(qū)商業(yè)街形成大社區(qū)商業(yè)中心，以集中式生活中心及主題商業(yè)為主。三、四圖4-1釣魚嘴項(xiàng)目配套規(guī)劃圖 號(hào)地塊形成整個(gè)社區(qū)的主要商業(yè)配套中心。在其他地塊所建社區(qū)的每個(gè)主團(tuán)，分別設(shè)計(jì)有一所幼兒園、社區(qū)服務(wù)設(shè)施、商業(yè)用房、休閑廣場(chǎng)、體育活動(dòng)設(shè)施等配套嚴(yán)格按控規(guī)的要求及居住區(qū)規(guī)范設(shè)計(jì)。并設(shè)有停車位2200余個(gè)。

14、圖4-2 釣魚嘴項(xiàng)目配套分析圖1 圖4-2 釣魚嘴項(xiàng)目配套分析圖1 用地高差較大，垂直高差約18米，地塊內(nèi)及周邊是大片丘陵地帶，屬構(gòu)造剝蝕淺丘地貌。設(shè)計(jì)中充分利用現(xiàn)狀地形，適度挖方，解決車庫(kù)與建筑高差關(guān)系，滿足商業(yè)與住宅高差關(guān)系。以達(dá)到項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)性、合理性和可行性。在豎向設(shè)計(jì)上，在充分踏勘現(xiàn)場(chǎng)的基礎(chǔ)上，熟悉地形地貌，掌握地塊及周邊現(xiàn)狀道路與城市規(guī)劃道路的設(shè)置情況，通過(guò)確定合理的各棟建筑的首層標(biāo)高，減少土石方工程量，利用地形高差解決車庫(kù)和用房，以及社區(qū)活動(dòng)用房和物業(yè)管理用房。5 項(xiàng)目實(shí)施計(jì)劃5.1 工程工期及實(shí)施進(jìn)度5.1.1工程工期建設(shè)時(shí)間為2011年9月2013年10月，全部工期為25個(gè)月。

15、5.1.2實(shí)施進(jìn)度2011年9月，完成項(xiàng)目概念性規(guī)劃方案、方案設(shè)計(jì)、立項(xiàng)等前期策劃論證工作，以及初步設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)、土地取得、工程招標(biāo)、項(xiàng)目融資、開工準(zhǔn)備等工作。2011年9月2013年5月，主體工程。2013年5月2013年10月，完成設(shè)備安裝、裝飾工程以及道路、綠化工程，對(duì)工程進(jìn)行竣工驗(yàn)收。6 投資估算及資金籌措6.1 投資估算估算范圍：本項(xiàng)目投資估算范圍包括項(xiàng)目建筑工程、設(shè)備及其安裝工程費(fèi)用以及其他公用工程建設(shè)費(fèi)用，工程建設(shè)其他費(fèi)用、基本預(yù)備費(fèi)、建設(shè)期利息等。估算依據(jù)：1. 根據(jù)項(xiàng)目工程初步方案估算的工程量；2. 定額依據(jù)：（1）重慶市建筑工程計(jì)價(jià)定額，2008年（2）重慶市市政工程計(jì)

16、價(jià)定額，2008年；（3）重慶市安裝工程計(jì)價(jià)定額，2008年；（4）重慶市建設(shè)工程費(fèi)用定額，2008年；（5）重慶工程造價(jià)信息，2011年4月；（6）國(guó)家及重慶市頒布的文件；（7）類似工程經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。3. 工程建設(shè)其他費(fèi)用（1）土地征用費(fèi)按450元/平方米；（2）前期咨詢費(fèi)按渝價(jià)2000352號(hào)文計(jì)??；（3）工程勘察費(fèi)按240萬(wàn)元控制；（4）工程設(shè)計(jì)費(fèi)按12元/平方米計(jì)取；（5）施工圖審查費(fèi)按渝價(jià)2009100號(hào)文計(jì)??；（6）環(huán)境影響評(píng)價(jià)費(fèi)參考計(jì)價(jià)格2002125號(hào)文計(jì)??；（7）招標(biāo)代理服務(wù)收費(fèi)按計(jì)價(jià)格20021980號(hào)招標(biāo)代理服務(wù)收費(fèi)管理暫行辦法；（8）工程造價(jià)咨詢服務(wù)費(fèi)按渝價(jià)201069號(hào)文

17、計(jì)取；（9）工程監(jiān)理費(fèi)按發(fā)改價(jià)格2007670號(hào)計(jì)取；（10）城市建設(shè)配套費(fèi)按按照渝府發(fā)2009110號(hào)文計(jì)取，幼兒園與小學(xué)建筑面積不計(jì)入；（11）建設(shè)單位管理費(fèi)按渝財(cái)建2002247號(hào)文件計(jì)以?。唬?2）建設(shè)工程規(guī)劃綜合費(fèi)按照渝辦發(fā)200548號(hào)測(cè)算，幼兒園與小學(xué)建筑面積不計(jì)入；（13）建設(shè)工程綜合服務(wù)費(fèi)按建安工程費(fèi)的0.075%計(jì)取；（14）人防易地建設(shè)費(fèi)按照渝價(jià)2007654號(hào)計(jì)取，幼兒園與小學(xué)建筑面積不計(jì)入；（15）白蟻防治費(fèi)按渝價(jià)2007662號(hào)文計(jì)取；（16）地質(zhì)災(zāi)害危險(xiǎn)性評(píng)估費(fèi)按渝價(jià)2002257號(hào)計(jì)??；（17）防雷工程設(shè)計(jì)審核、施工監(jiān)審費(fèi)按渝價(jià)200142號(hào)計(jì)取；（18）工程保

18、險(xiǎn)費(fèi)按工程費(fèi)用的3計(jì)取。4. 基本預(yù)備費(fèi)：按第一、二部分費(fèi)用之和的8%計(jì)算。5. 建設(shè)期利息：按貸款利率6%計(jì)。估算結(jié)果：項(xiàng)目總投資205941萬(wàn)元，其中建安工程費(fèi)用119026萬(wàn)元，占總投資的57.8%；工程建設(shè)其他費(fèi)用64938萬(wàn)元，占總投資的31。5%；預(yù)備費(fèi)14717萬(wàn)元，占總投資7.1%的；建設(shè)期利息7260萬(wàn)元，占總投資的3.53%。平均單位綜合造價(jià)3006 元/平方米。投資估算詳見表6-1。其中，建設(shè)期貸款利息估算見表6-2。釣魚嘴公共租賃房建設(shè)項(xiàng)目投資估算表 表6-1序號(hào)項(xiàng)目或費(fèi)用名稱估算價(jià)值(萬(wàn)元)技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)占總投資額比例(%)備注建筑工程費(fèi)安裝工程及設(shè)備購(gòu)置費(fèi)其它費(fèi)合計(jì)單

19、位數(shù)量指標(biāo) (元/單位量)一工程性費(fèi)用119026.5818709.06146623.32m2685155.68214070.7(一)住宅樓86235.3712119.5698354.94m2466137.1621101土建工程60597.8360597.83m2466137.1613002室內(nèi)裝飾工程25637.5425637.54m2466137.16550含廚房及衛(wèi)生間配套設(shè)施3水電安裝工程7458.197458.19m2466137.161604通風(fēng)及燃?xì)夤こ?32.27932.27m2466137.16205電梯工程3729.13729.1m2466137.1680(二)商業(yè)配套17

20、470.883494.1820965.06m2134391.3815601土建工程17470.8817470.88m2134391.3813002安裝工程3494.183494.18m2134391.38260(三)教育設(shè)施1805.76116.841019.72m25311.041920序號(hào)項(xiàng)目或費(fèi)用名稱估算價(jià)值(萬(wàn)元)技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)占總投資額比例(%)備注建筑工程費(fèi)安裝工程及設(shè)備購(gòu)置費(fèi)其他費(fèi)合計(jì)建筑工程費(fèi)安裝工程及設(shè)備購(gòu)置費(fèi)指標(biāo) (元/單位量)1幼兒園902.88116.841019.72m25311.041920-1土建工程690.44690.44m25311.041300-2室內(nèi)裝飾工程

21、212.44212.44m25311.04400-3安裝工程116.84116.84m25311.04220(四)車庫(kù)及設(shè)備用房9832.412867.7912700.2m281936.7915501土建工程9832.419832.41m281936.7912002安裝工程2867.792867.79m281936.79350(五)其它配套用房1005.11110.691143.79m27379.3115501土建工程861.52861.52m27379.3112002室內(nèi)裝飾工程143.59143.59m27379.312003安裝工程110.69110.69m27379.31150(六)體

22、育設(shè)施2142141200米風(fēng)雨操場(chǎng)100100個(gè)110000002羽毛球場(chǎng)2424個(gè)2620000160m2/個(gè)3籃球場(chǎng)3030個(gè)2.5100000670m2/個(gè)序號(hào)項(xiàng)目或費(fèi)用名稱估算價(jià)值(萬(wàn)元)技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)占總投資額比例(%)備注建筑工程費(fèi)安裝工程及設(shè)備購(gòu)置費(fèi)其他費(fèi)合計(jì)建筑工程費(fèi)安裝工程及設(shè)備購(gòu)置費(fèi)指標(biāo) (元/單位量)(七)總圖工程2463.052463.051環(huán)境及綠化工程2463.052463.05m2164203150二工程建設(shè)其他費(fèi)用37340.9837340.98m2685155.6854518(一)征地費(fèi)用及拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)7389.147389.14m2164203450(二)

23、技術(shù)咨詢費(fèi)3087.33087.31前期咨詢費(fèi)115.28115.28渝價(jià)2000352號(hào)文2勘查費(fèi)240240控制3設(shè)計(jì)費(fèi)822.19822.1912元/平方米4施工圖審查費(fèi)109.62109.62渝價(jià)2009100號(hào)文5招投標(biāo)代理費(fèi)72.372.3計(jì)價(jià)格20021980號(hào)文序號(hào)項(xiàng)目或費(fèi)用名稱估算價(jià)值(萬(wàn)元)技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)占總投資額比例(%)備注建筑工程費(fèi)安裝工程及設(shè)備購(gòu)置費(fèi)其他費(fèi)合計(jì)建筑工程費(fèi)安裝工程及設(shè)備購(gòu)置費(fèi)指標(biāo) (元/單位量)6工程造價(jià)咨詢服務(wù)費(fèi)217.55217.55渝價(jià)201069號(hào)7工程監(jiān)理費(fèi)1449.411449.41發(fā)改價(jià)2007670號(hào)文8環(huán)境影響評(píng)價(jià)費(fèi)48.9548.95

24、計(jì)價(jià)格2002125號(hào)文9地質(zhì)災(zāi)害危險(xiǎn)性評(píng)估費(fèi)1212渝價(jià)2002257號(hào)文(三)工程相關(guān)費(fèi)用22967.3122967.311城市建設(shè)配套費(fèi)19869.5119869.51渝府發(fā)2009110號(hào)文2人防異地建設(shè)費(fèi)3083.23083.2渝價(jià)2007654號(hào)文序號(hào)項(xiàng)目或費(fèi)用名稱估算價(jià)值(萬(wàn)元)技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)占總投資額比例(%)備注建筑工程費(fèi)安裝工程及設(shè)備購(gòu)置費(fèi)其他費(fèi)合計(jì)建筑工程費(fèi)安裝工程及設(shè)備購(gòu)置費(fèi)指標(biāo) (元/單位量)3防雷工程設(shè)計(jì)審核、施工監(jiān)審費(fèi)14.614.6渝價(jià)2001402號(hào)文(四)工程建設(shè)管理費(fèi)1134.211134.211建設(shè)單位管理費(fèi)799799渝財(cái)建200371號(hào)文2建設(shè)工程規(guī)劃

25、綜合費(fèi)149.21149.21渝辦發(fā)200548號(hào)文3建設(shè)工程綜合服務(wù)費(fèi)186186渝價(jià)200937號(hào)文(五)其他費(fèi)用500.72500.721白蟻防治收費(fèi)82.2282.22渝價(jià)2002662號(hào)文2工程保險(xiǎn)費(fèi)418.5418.5按工程費(fèi)用的3計(jì)算序號(hào)項(xiàng)目或費(fèi)用名稱估算價(jià)值(萬(wàn)元)技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)占總投資額比例(%)備注建筑工程費(fèi)安裝工程及設(shè)備購(gòu)置費(fèi)其他費(fèi)合計(jì)建筑工程費(fèi)安裝工程及設(shè)備購(gòu)置費(fèi)指標(biāo) (元/單位量)一+二119026.5818709.0637340.98183964.3三基本預(yù)備費(fèi)14717.1414717.147.1按第一.二部分費(fèi)用的8%計(jì)四建設(shè)期貸款利息726072604.2工程總

26、投資119026.5818709.0659318.12205941.44m2685155.683027建設(shè)期貸款利息估算表 表6-2單位:萬(wàn)元序號(hào)科目名稱合計(jì)201120121借款1.1建設(shè)期利息7260178854721.1.1期初借款余額1.1.2當(dāng)期借款額11921059605596051.1.3當(dāng)期應(yīng)計(jì)利息7260178854721.1.4期末借款余額596051192101.2當(dāng)期融資費(fèi)用1.3小計(jì)（1.1+1.2）7260178854722建設(shè)期利息及融資費(fèi)用合計(jì)7260178854726.2 資金籌措本項(xiàng)目總投資為205941萬(wàn)元，資金來(lái)源為：1. 銀行貸款資金119210萬(wàn)元，

27、占總投資的60%；2. 財(cái)政專項(xiàng)資金86731萬(wàn)元，占總投資的40%。7 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)7.1 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的依據(jù)、原則及方法評(píng)價(jià)依據(jù)1.建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)（第三版）；2. 國(guó)家頒布的有關(guān)稅收及費(fèi)用計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)；3. 重慶市人民政府關(guān)于印發(fā)重慶市公共租賃房管理暫行辦法的通知（渝府發(fā)2010 61號(hào)）；4. 關(guān)于落實(shí)兌現(xiàn)主城公共租賃住房?jī)?yōu)惠政策有關(guān)事宜的通知（渝財(cái)建2010 483號(hào)）； 重慶市國(guó)土房管局關(guān)于印發(fā)重慶市公共租賃住房管理實(shí)施細(xì)則的通知（渝國(guó)土房管局2011 9號(hào)）； 項(xiàng)目業(yè)主提供的有關(guān)資料。評(píng)價(jià)原則1. 遵循效益與費(fèi)用計(jì)算口徑一致的原則，在計(jì)算期內(nèi)服務(wù)價(jià)格及成本均不考慮通貨膨脹因素；2.

28、 遵循穩(wěn)妥可靠的原則，打足各項(xiàng)費(fèi)用，保守計(jì)算各項(xiàng)收入。假設(shè)條件假設(shè)項(xiàng)目在兩年建設(shè)期內(nèi)能順利實(shí)施，并在預(yù)定時(shí)間內(nèi)實(shí)現(xiàn)預(yù)期收益，投資和市場(chǎng)價(jià)格與預(yù)測(cè)一致，市場(chǎng)良好，國(guó)家宏觀政策保持相對(duì)穩(wěn)定。7.2基礎(chǔ)數(shù)據(jù)項(xiàng)目計(jì)算期本項(xiàng)目采用的計(jì)算期10年（含建設(shè)期2年，運(yùn)營(yíng)期8年）?；鶞?zhǔn)收益率鑒于公租房項(xiàng)目是為廣大老百姓服務(wù)的非盈利性項(xiàng)目，因此本報(bào)告財(cái)務(wù)分析的基準(zhǔn)收益率選取為8%。7.3經(jīng)營(yíng)收入及稅金估算7.3.1經(jīng)營(yíng)收入公租房出租：本項(xiàng)目公租房住宅355304平方米，建成后將滿足7558戶人的住房需求，建設(shè)規(guī)模很大?？紤]到公租房建設(shè)是解決當(dāng)前亟須解決的老百姓住房問(wèn)題，需求量極大，本項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)期出租率均按100%計(jì)

29、算。經(jīng)營(yíng)期前五年的出租面積為住宅總面積，五年后公租房開始銷售后，每年出租面積為扣除當(dāng)年銷售面積的公租房面積。租賃費(fèi)用在租賃期前四年按10元/平方米，后四年按12.5元/平方米，根據(jù)相關(guān)規(guī)定，按建筑面積收取。配套商業(yè)出租：鑒于項(xiàng)目建設(shè)特殊性，本項(xiàng)目商業(yè)用房48887平方米均不考慮出售。此部分收入為出租收入，預(yù)計(jì)運(yùn)營(yíng)期前兩年出租率分別為60%。80%，從第三年開始達(dá)到完全出租，租賃價(jià)格按600元/平方米·年收取。車位出租 :公租房受益人群的特殊性，本項(xiàng)目對(duì)商業(yè)車位出租部分的測(cè)算僅針對(duì)本項(xiàng)目車位1120個(gè)進(jìn)行。經(jīng)營(yíng)期前五年出租率分別為50%、60%、70%、80%、90%，之后完全出租。租

30、金在租賃期前四年按2400元/個(gè)·年，后四年按3000元/個(gè)·年收取，低于市場(chǎng)價(jià)格，與項(xiàng)目非盈利特性相吻合。公租房出售：按照公租房要求，居住滿5后可進(jìn)行購(gòu)買。因此，本項(xiàng)目出售收入自2018年第一期租賃房出租滿5年算起。銷售率為當(dāng)年在售房源的50%，銷售價(jià)格按照3500元/平方米的成本價(jià)格進(jìn)行測(cè)算。測(cè)算結(jié)果:項(xiàng)目在計(jì)算期內(nèi)運(yùn)營(yíng)總收入260189萬(wàn)元。(經(jīng)營(yíng)收入估算詳見附表2)7.3.2銷售稅金及附加本項(xiàng)目為保障性公共租賃房，根據(jù)重慶市公共租賃住房管理暫行辦法，項(xiàng)目稅費(fèi)取費(fèi)基礎(chǔ)只考慮銷售收入。1、銷售稅金及附加(詳見附表3)2、土地增值稅由于本項(xiàng)目為非盈利項(xiàng)目，銷售費(fèi)用均按計(jì)息

31、后成本價(jià)收取，因此土地增值率小于20%，按照相關(guān)文件規(guī)定，不計(jì)列。7.4成本估算7.4.1經(jīng)營(yíng)成本(1)維護(hù)費(fèi)用：由于小區(qū)將利用物管費(fèi)對(duì)環(huán)境、安全等方面進(jìn)行維護(hù)，直接銷售的房產(chǎn)維護(hù)將由物業(yè)及大修基金承擔(dān)，因此維護(hù)費(fèi)用不納入本報(bào)告成本估算中；(2)保險(xiǎn)費(fèi)用：按實(shí)際經(jīng)營(yíng)房產(chǎn)固定資產(chǎn)原值的0.1估算；(3)管理費(fèi)用：主要為建設(shè)單位在公租房出租、出售過(guò)程中的管理費(fèi)用，按項(xiàng)目總收入的0.5估算；(4)銷售費(fèi)用：主要為住宅及商業(yè)用房銷售過(guò)程中所產(chǎn)生的各項(xiàng)費(fèi)用，商業(yè)部分按銷售收入的1估算，公租房按銷售收入的0.5估算。7.4.2利息支出按照6%的貸款利率進(jìn)行測(cè)算。7.4.3折舊費(fèi)用按照相關(guān)會(huì)計(jì)規(guī)定，對(duì)項(xiàng)目固

32、定資產(chǎn)計(jì)提折舊，殘值率為5%，折舊年限30年。項(xiàng)目總成本費(fèi)用詳見附表4。7.5財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)報(bào)表及指標(biāo)附表1 投資計(jì)劃與資金籌措表附表2 收入估算表附表3 銷售稅金及附加估算附表4 項(xiàng)目總成本費(fèi)用附表5 銀行貸款償還計(jì)劃表7.6財(cái)務(wù)分析作為非盈利性項(xiàng)目，本項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)收入主要用于維持運(yùn)營(yíng)費(fèi)用以及償還本息。因此本項(xiàng)目在10年計(jì)算期內(nèi)財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為負(fù)，內(nèi)部收益率較低，這與本項(xiàng)目非盈利性的性質(zhì)有關(guān)，但若本項(xiàng)目所得稅有所減免，可取得較為均衡的財(cái)務(wù)分析結(jié)果，因此，建議相關(guān)部門加大對(duì)公租房的優(yōu)惠政策，以滿足項(xiàng)目財(cái)務(wù)生存能力的需求。8.結(jié)論本項(xiàng)目的實(shí)施是為推進(jìn)我市公租房建設(shè)，改善被本地中低收入群體的住房條件，進(jìn)一步推動(dòng)

33、城市化進(jìn)程，構(gòu)建和諧社會(huì)，促進(jìn)城鄉(xiāng)統(tǒng)籌建設(shè)等有著積極的意義。項(xiàng)目對(duì)社會(huì)的正面影響明顯，與所在地區(qū)相互適應(yīng)，社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)小，社會(huì)可行性較好。附表1資金籌措表 單位：萬(wàn)元序號(hào)年份 項(xiàng)目合 計(jì)12比重1資金應(yīng)用1.1征地與建設(shè)投資1986811030359564696%1.1.1征地費(fèi)用738973891.1.2建設(shè)投資19129295646956461.2建設(shè)期銀行貸款利息7578186657114%合 計(jì)206259104902101357100%2資金籌措2.1項(xiàng)目資本金87049478773917240%2.2銀行貸款119210596055960560%合 計(jì)20625910748298777

34、100%附表2 經(jīng)營(yíng)收入測(cè)算表單位：萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng)目年份小計(jì)123456789101公租房租賃36234.71 005593.655593.655593.655593.656992.063496.032498.01874.01租賃價(jià)格（元/平方米·年）120120120120150150150150出租率100%100%100%100%100%100%100%100%出租面積（平方米）466137.1466137.1466137.1466137.1466137.1233068.5166534.258267.142配套商業(yè)租賃59669.76 004838.096450.798063.48

35、8063.488063.488063.488063.488063.48租賃價(jià)格（元/平方米·年）600600600600600600600600出租率60%80%100%100%100%100%100%100%出租面積（平方米）80634.8107513.1134391.4134391.4134391.4134391.4134391.4134391.43車位租賃4030.66 00269.52323.52377.52431.52606.6674.1674.1674.1租賃價(jià)格（元/個(gè)·年）24002400240024003000300030003000出租率50%60%70

36、%80%90%100%100%100%出租數(shù)量（個(gè)）112313481573179820222247224722474公租房出售160254.5 000000081574.0058287.0020393.50出售價(jià)格（元/平方米）350035003500銷售率（在售房源）50%50%50%出售面積（平方米）457870.02 233068.5166534.258267.145合計(jì)260189.63 0010701.2612367.9614034.6514088.6515662.1493807.6169472.5930005.09附表3 營(yíng)業(yè)收入、稅金及附加估算表 單位：萬(wàn)元序號(hào)年份項(xiàng)目合 計(jì)開發(fā)周期備注123456789101經(jīng)營(yíng)收入260189.63-10701.2612367.9614034.6514088.6515662.1493807.6169522.5930005.091.1租賃收入99935.13-10701.2612367.9614034.6514088.6515662.1412233.6111235.599611.591.1.1公租房租賃36234.715593.655593.655593.655593.656992.063496.032498.01874.011.1.2商鋪?zhàn)赓U59669.764838.096450.798063.488063.488063.