商業(yè)地產(chǎn)營銷策劃 寧波金匯大廈整合營銷推廣方案

1、?房地產(chǎn)籌劃大全商業(yè)地產(chǎn)營銷籌劃? 團圓網(wǎng) 房產(chǎn)庫房地產(chǎn)思想庫市場篇寫字樓市場況狀分析2005年是寧波住宅供給的一個頂峰年，作為房地產(chǎn)開發(fā)的另一大類產(chǎn)品寫字樓，在2005年也即將迎來一個群雄逐鹿的時期。據(jù)不完全統(tǒng)計，2005年寧波市老三區(qū)及鄞州有將近十多個寫字樓工程開盤，總開盤量超過50萬平方米。今年的寫字樓不光是在市三區(qū)唱主角，鄞州中心區(qū)和科技園區(qū)也將出現(xiàn)它們身影。鄞州的萬達廣場、麒麟大廈，科技園區(qū)的國際廣場等一些開發(fā)工程都有寫字樓產(chǎn)品上市。隨著鄞州中心區(qū)的慢慢成熟和入住率的逐漸提高，一些住宅配套已經(jīng)在慢慢完善，而今年一些寫字樓工程的開發(fā)，將使鄞州中心區(qū)的各項功能更加完善。 自2004年4月

2、底受國家宏觀調(diào)控影響以來，呈現(xiàn)期房銷售緩慢的態(tài)勢，房地產(chǎn)置業(yè)者的投資目光開始理性的轉(zhuǎn)向保值保增值功能強的生產(chǎn)資料型物業(yè)如：商鋪、廠房、辦公樓等。因此相對于住宅而言，2004年的寫字樓銷售還是比較樂觀的。而后市房源不斷涌現(xiàn)，大量辦公用房的面世，使得寫字樓市場空前火爆，短期內(nèi)將造成供過于求，同時由于競爭的加激將帶來辦公房投資利潤的減縮。 進入2005年，房地產(chǎn)市場的形勢變的更加嚴峻，七部委聯(lián)合出臺一系列抑制房價上漲的新政，投資客迅速撤離市場，拋盤現(xiàn)象大量涌現(xiàn)，接盤者渺渺無幾。受觀望心理的影響，雖然商業(yè)地產(chǎn)不在房產(chǎn)新政的打擊之中，但也將受到一定的影響。 2005年兩會過后，國家加強了對房地產(chǎn)市場的調(diào)

3、控力度，目前銀行提高了對房地產(chǎn)的貸款利率，同時有可能提高首付款門檻，開征房產(chǎn)稅也已箭在弦上蓄勢待發(fā)。二手房市場上已經(jīng)限制了對寫字樓和商鋪的貸款，因此投資客在不斷的減少。特別是進入5月份以來，國家七部委共同出臺了抑制房價的相關(guān)政策，除了使眼下房市出現(xiàn)交易及投資冷清、市場觀望氣氛濃厚外，還將在中期對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生降溫影響。與此同時大量寫字樓的交付，有一大批屬于投資的寫字樓將在市場上流通，對現(xiàn)有的寫字樓市場造成一定的沖擊。2005年新開發(fā)已開盤的寫字樓體量也較大，約30萬平方米的開發(fā)量，據(jù)不完全統(tǒng)計，加上一些二手交易的的寫字樓如彩江大廈、華聯(lián)寫字樓等，寧波市05年目前放量寫字樓已到達約50萬平方米，

4、今年總體開發(fā)體量將達90萬平方，可以這么說寧波市的寫字樓市場已經(jīng)呈現(xiàn)供大于求的趨勢。以下是目前寧波市場在銷售的寫字樓情況：世紀金貿(mào)大廈現(xiàn)房:杉杉置業(yè)開發(fā)，位于百丈東路，2005年5月底開盤，均價8700元/平方米除14層挑高新天地:新恒德開發(fā)，位于民安路1066號，2004年7月1日開盤，2至4號樓均價7950元/平方米，目前銷售態(tài)勢一般，優(yōu)惠幅度較大。望悠大廈尚未開盤：寧波望悠房產(chǎn)開發(fā)開發(fā)，位于長春路以西，火車南站東側(cè)，月湖景區(qū)對面，預(yù)計10月份開盤，預(yù)計均價9500元/平方米左右開豐大廈現(xiàn)房：寧波銀億房地產(chǎn)代建，中興路開元大酒店對面，作為二手房對外銷售，開盤時間為6月18日，實際成交均價為

5、8550元/平方彩江大廈現(xiàn)房：寧波銀億房地產(chǎn)代建，彩虹南路與賀承路交叉口，作為二手房對外銷售，開盤時間為6月18日，實際成交均價為9050元/平方華聯(lián)寫字樓現(xiàn)房：華聯(lián)房產(chǎn)開發(fā)，中山東路與東渡路交叉口，作為二手房對外銷售，開盤時間在7月8日，單價范圍在7700元11800元/平方，均價在91009500元/平方日月銀座現(xiàn)房：寧興房產(chǎn)開發(fā)，江東南路日月星城西大門，作為二手房對外銷售，開盤時間在8月2日，單價范圍在5780元8100元/平方，均價在6800元/平方。日月星城江景商務(wù)公寓現(xiàn)房挑高米：寧興房產(chǎn)開發(fā)，興寧橋東，江東南路旁，作為二手房對外銷售，開盤時間在7月20日，單價范圍在9300元115

6、00元/平方，均價在10300元/平方，如按單層折算，均價應(yīng)在7000元/平方上東國際：寧波迪賽開發(fā)，百丈東路與滄海路交界處，占地3萬多平方米，總建11萬多平方米，由3棟高層辦公及一歐尚超市組成。大堂面積有500平方，層高在至8米之間，裝修標準為5000元/平方。車位約在690只左右，地下為機械立體車位，每棟配有5部高速電梯。估計在9月中旬至月底開盤，預(yù)計均價73007500元/平方米左右，據(jù)悉將在開盤時有較大優(yōu)惠。 以下是目前寧波二手房市場上銷售的寫字樓情況：華宏國際：位于中興路開元大酒店旁，目前二手房在市場上的實際成交價格在8400元至9500元/平方左右，均價在8900元/平方左右柳汀星

7、座：位于柳汀街，柳汀立交橋旁，目前二手房在市場上的實際成交價格在6500元至7000元/平方左右，挑高米價格在8500元至9300元/平方左右，均價在6750元/平方左右，挑高均價在8900元/平方左右世貿(mào)中心：位于東渡路天一廣場旁，目前二手房在市場上的實際成交價格在8200元至8600元/平方左右，均價在8400元/平方左右平安大廈：位于中山西路新華書店旁，目前二手房在市場上的實際成交價格在7000元至8900元/平方左右，均價在7950元/平方左右彩虹大廈：位于百丈路與彩虹路交叉口，目前二手房在市場上的實際成交價格在6800元至8500元/平方左右，均價在7700元/平方左右黃金水岸：位于

8、槐樹路，目前二手房在市場上的實際成交價格在6500元至8000元/平方左右，均價在7100元/平方左右世紀廣場：位于中山東路與解放南路交叉口，目前二手房在市場上的實際成交價格在7800元至8600元/平方左右，均價在8200元/平方左右世紀龍騰：位于中興路與民安路交叉口，目前二手房在市場上的實際成交價格在5500元至6500元/平方左右，均價在6000元/平方左右產(chǎn)品篇一、工程概況金匯大廈位于江東興寧路以南，日月賓館旁，地處目前寧波三類地段。整幢大樓由4層裙樓及一幢22層主樓構(gòu)成，地下一層為車庫，工程北面沿興寧路，西面為興寧路支路42弄，朝南為前塘河。工程用地面積約為6570平方米，地上建筑面

9、積約為22865平方米，其中裙樓面積約為3334平方米，主樓面積約為19531平方米，地下車庫面積約為3550平方米。 二、本工程綜合分析A 位置本案位于江東興寧路以南，日月賓館旁，地處目前寧波三類地段。B 周邊配套酒店、娛樂、休閑場所配套齊全；本地塊屬于市區(qū)交通中轉(zhuǎn)站，公交線路豐富，且與外省交通便利；工程南面為自然河道，提高了工程的辦公環(huán)境；C SWOT分析優(yōu)勢：1.地段優(yōu)勢明顯；2. 交通線路豐富且方便；3.外立面設(shè)計新穎具有現(xiàn)代感，檔次較高；4.開發(fā)商知名度較高；5.加之本地段屬于交通中轉(zhuǎn)站，人流量極大；6.地下及地上車位充足且設(shè)計新穎機械升降式； 劣勢：1.無法在工地現(xiàn)場設(shè)置售樓處，影

10、響看房動線；2.周邊無明顯辦公氣氛，難以顯示此區(qū)域?qū)懽謽堑臍夥眨?.沿主干道興寧路，人車較雜，進出不便；4.周邊較為陳舊，且有蔬菜市場及水果市場的存在，難以提高物業(yè)本身的檔次，有待政府進行改造，但時間未知； 威脅：1、宏觀調(diào)控：05年政府的宏觀調(diào)控政策啟動后，對于房地產(chǎn)市場的影響很明顯，雖然商業(yè)地產(chǎn)不在房產(chǎn)新政的打擊之中，但也將受到較大的影響。因此在宏觀形勢尚未明朗之前，此威脅始終存在，樓市的不確定因素應(yīng)予充分考慮。2、競爭樓盤威脅：6月18日開盤的開豐大廈現(xiàn)房，中興路開元大酒店對面，現(xiàn)房對外出售，均價為8550元/平方；2005年5月底開盤世紀金貿(mào)大廈現(xiàn)房，位于百丈東路，地段優(yōu)勢明顯，均價8

11、700元/平方米；05年7月8日開盤的華聯(lián)寫字樓二期現(xiàn)房，在地段優(yōu)勢上的突出，均價在9400元/平方米左右；大致在9月中旬至月底開盤的上東國際，產(chǎn)品品質(zhì)、規(guī)模及配套設(shè)施上占有絕對優(yōu)勢，預(yù)計均價在73007500元/平方米左右；3、產(chǎn)品的配置及品質(zhì)：05年將要推出的鄞州的萬達廣場、麒麟大廈，科技園區(qū)的國際廣場、上東國際等眾多寫字樓都以高品質(zhì)寫字樓的標準出現(xiàn)，在規(guī)模及設(shè)施上都將勝過以往，是一種理念更是一種趨勢。因此，在這種理念及趨勢下，對工程內(nèi)外部配套設(shè)施、裝修標準上的進一步提高將是至關(guān)重要；SWOT結(jié)論：本工程最大的優(yōu)勢在于本區(qū)域辦公房源緊缺變不利為有利，工程相關(guān)的配套及設(shè)施、地段優(yōu)勢上來突出該

12、大樓的品質(zhì)。 銷售篇一、目標群體定位1.中小型外貿(mào)企業(yè)較多： 以這部份群體占多，作為企業(yè)窗口形象，只要樓盤品質(zhì)和價位上能吸引他們，完全可能購置。2.投資客較少：在今年房產(chǎn)新政的影響下，這部份群體在撤離市場的同時，已把投資目光轉(zhuǎn)移至別的領(lǐng)域或轉(zhuǎn)向異地投資，只有在價格及投資回報上來吸引這部份投資客。3.企業(yè)辦事處較少：他們更講究形象，會與眾多高品質(zhì)樓盤作比較，同樣會在樓盤品質(zhì)和價位上作出選擇。4.娛樂、餐飲經(jīng)營戶：作為商業(yè)用房，一層沿街商業(yè)用房將成為這部份群體的商業(yè)目標，只要在合理的投資回報根底上，才能吸引這部份群體。二、銷售方案1、銷售指導(dǎo)思想以宏觀市場狀況為導(dǎo)向，綜合考慮同檔次競爭工程的價格與

13、產(chǎn)品品質(zhì)，制定出符合實際的銷售價格和策略，以協(xié)助開發(fā)商取得穩(wěn)定投資回報率的根底上盡量獲取最大市場利潤。 2、價格策略低開高走，以盡快回籠資金為主。3、銷售根本策略1根據(jù)目前房產(chǎn)市場銷售形勢及本工程產(chǎn)品的特性，在銷售前期，應(yīng)盡快制作相關(guān)工程樓書、海報等，在工地現(xiàn)場增設(shè)戶外廣告及圍墻廣告；2在現(xiàn)場日月賓館大堂及江廈銀座，設(shè)置本工程售樓處；3根據(jù)目前的銷售態(tài)勢，開盤時間易早不易遲，建議在10月中旬對外開盤較為適宜； 4、銷售進度在適宜的價格的根底上，根據(jù)目前的銷售態(tài)勢及積累有效客戶時間上的有限性，預(yù)計該工程的銷售周期控制在18個月，具體開盤時間宜早不宜遲，三個月之內(nèi)銷售率應(yīng)到達25%；六個月內(nèi)應(yīng)到達

14、45%，9個月內(nèi)銷售率應(yīng)到達60%，12個月內(nèi)銷售率應(yīng)到達75%，15個月內(nèi)銷售率應(yīng)到達85%，18個月內(nèi)銷售率應(yīng)到達95%三、價格建議定價依據(jù)：1高品質(zhì)配套及地段成為衡量房價的重要標準之一。從地段到品質(zhì)，是理性消費的表現(xiàn)。以04年熱銷的大盤來看，大都是規(guī)模、規(guī)劃、景觀、配套都有出色表現(xiàn)的樓盤，如中寧大廈、波特曼中心、新天地、華宏國際等樓盤的熱賣。消費者對于品牌要求的同時也重視地段的要求。2宏觀政策的調(diào)控，使投資回報降低，游離了相當一局部投資客銀行兩度加息，首付款額度的提高，營業(yè)稅的加增，交付二年內(nèi)不得交易，房地產(chǎn)稅即將開征等等，同時從3月17日開始，寧波市加強了對二手房店鋪和寫字樓的貸款限制

15、，因此投資客的投資利潤大大降低，所以要讓投資客有合理的利潤空間，以擴大該工程的客戶群，促進銷售。3房產(chǎn)新政的出臺，大大削弱了住宅投資者的熱情和信心七部委共同出臺的房產(chǎn)新政，打擊了相當部份投資者的信心，不少投資客選擇退出市場，一些投資客已將目光轉(zhuǎn)移到其他領(lǐng)域，寧波樓市進入了自1998年以來的低迷期，但因為商業(yè)地產(chǎn)辦公房不在房產(chǎn)新政的打擊之中，受到的影響相對較小，但對于目前的房產(chǎn)市場來說，對于這部份投資型客戶只有在合理價格及回報的根底上，擴大購房群體。4同品質(zhì)樓盤的價格對本案定價的參考。開豐大廈現(xiàn)房：銷售均價為8550元/平方(目前銷售形勢較好)彩江大廈現(xiàn)房：銷售均價為9050元/平方(目前銷售形

16、勢不佳)世紀金貿(mào)大廈現(xiàn)房：銷售均價8700元/平方米(目前銷售形勢一般)新天地準現(xiàn)房：1至4號樓銷售均價7900/平方米左右上東國際尚未開盤：預(yù)計銷售價格73007500/平方米左右充分考慮以上因素，及本工程所在區(qū)位條件及其優(yōu)劣勢，如本工程在今年10月份開盤，建議本案寫字樓的價格定在8300-8500元/平方米的均價入市較為合理，一層商鋪考慮到與彩江大廈較為相似，目前彩江一層店鋪價格在31500元/平方左右，且目前無去化趨勢，從地理位置上看，彩江大廈來的更佳，故本案一層店鋪價格建議32000元/平方米左右有綠化及車位隔離，本案視今后銷售去化情況及市場行情，再作價格上的調(diào)整，以穩(wěn)妥性為原那么，實

17、現(xiàn)低開高走的態(tài)勢，在確保去化的前提下，實現(xiàn)利益的最大化。企劃篇整 合 推 廣 方 案推 廣 步 驟 分 解 市場分析 工程分析客戶群分析 品牌分析 工程定位 定 位 語 品牌戰(zhàn)略 工程包裝 推廣組合 定位思考主題廣告語 企劃建議 推廣分期市場分析一大環(huán)境分析：*今年“5.11之后，一個地產(chǎn)時代已經(jīng)過去，新的地產(chǎn)時代已經(jīng)來臨，消費者對購房的理性思考更多。*5月后寧波房市進入淡季，今年淡季較去年的銷售量明顯下降，許多樓盤銷售緩慢甚至一度停滯。由于銀行利率的調(diào)整，使購房投資客減少，消費者持幣觀望。7月底8月初后，房市開始出現(xiàn)回暖。*較住宅市場而言，寫字樓市場的銷售相對穩(wěn)定得多。特別是隨著7月底房市的

18、回暖，市民對寫字樓的熱度看漲。其熱的主要原因是投資客從短期投資轉(zhuǎn)為中長期投資，住宅投資轉(zhuǎn)為商業(yè)投資。*寧波寫字樓區(qū)域分布相對集中。據(jù)統(tǒng)計，寧波寫字樓80左右分布在中山路、藥行街及百丈路兩側(cè)。*寧波企業(yè)數(shù)量的不斷上漲，對寫字樓的需求有所增加。*無論是住宅市場還是寫字樓市場，消費者對開發(fā)商的綜合實力越來越看重。對于品質(zhì)與檔次相差不多的樓盤而言，今后將是開發(fā)商品牌品質(zhì)、營銷籌劃、資金實力等大比拼，誰的綜合實力強，誰就占有先機。*寫字樓市場目標客戶定位趨于明確。一個明確的市場和產(chǎn)品定位，對于樓盤的銷售猶為重要。如現(xiàn)在銷售形勢良好的華聯(lián)寫字樓、彩江大廈、開豐大廈均有各自不同的定位。定位的準確與否將更直接

19、影響到樓盤的銷售速度與進度。市場分析二競爭樓盤剖析：案名辦公面積均價定位客戶群優(yōu)勢劣勢波特曼中心90-1000平方16000元/平方高端甲級大型企業(yè)或辦事處檔次高地段好品質(zhì)優(yōu)價高案名辦公面積均價定位客戶群優(yōu)勢劣勢華聯(lián)寫字樓2期70-80平方為主9000-10000元/平方過去的高檔，現(xiàn)在的中檔中型企業(yè)及投資客地段好帶租銷售名氣大得房率低使用年限短車位少案名辦公面積均價定位客戶群優(yōu)勢劣勢世紀金貿(mào)大廈90-172平方為主9000元/平方中低檔外貿(mào)公司地段好帶一年租銷售得房率高交付早舊房改造檔次不高案名辦公面積均價定位客戶群優(yōu)勢劣勢彩江大廈124-188平方9000元/平方中檔中型企業(yè)及投資客地段較

20、好現(xiàn)房銷售天然水景生態(tài)辦公無中央空調(diào)案名辦公面積均價定位客戶群優(yōu)勢劣勢開豐大廈43-320平方8700元/平方中低檔中小型企業(yè)及投資客地段較好現(xiàn)房銷售無中央空調(diào)市場分析三市場分析總結(jié)：*市場的需求量在增加，而產(chǎn)品的量也在增加。*產(chǎn)品的分類走向細化，高檔次樓盤頻繁登陸。*對市場細分越來越重要，必須從市場細分中尋找突破口，尋找屬于自己的一份特殊領(lǐng)域。目前市場上的辦公產(chǎn)品，主要定位匹配圖：辦公檔次 戶型 企業(yè)規(guī)模高檔辦公 大戶型 大型企業(yè)中檔辦公 中戶型 中型企業(yè)低檔辦公 小戶型 小型企業(yè) 就目前市場而言，適合中 小企業(yè)的中小戶型中高檔辦公空間相對較少。工程優(yōu)勢：*高貴血統(tǒng)，系知名門，強勢品牌開發(fā)商

21、傾力打造。*地段優(yōu)越，興寧路上辦公新地標。*時尚外立面，像風帆，既表現(xiàn)了寧波作為一個港口城市的特色，又很大程度上減少了受風的阻力，現(xiàn)代感、科學(xué)性都強。*戶型可變度大，選擇性強。主力戶型在100平方左右，可針對中小型企業(yè)；另外又可進行戶型自由彈性組合出售，作為大中型集團公司的基地型辦公場所。*亮麗沿河景觀綠化帶，坐在辦公室內(nèi)便可賞心悅目，一覽無余。*別致空中花園，匠心獨具。*交通便利，人流量大。*智能科技引入辦公模式，創(chuàng)造高效率、精品辦公氣氛。*智能安保，包括電子巡防、數(shù)據(jù)監(jiān)控、IC卡停車系統(tǒng)等，提升樓盤的智能化形象。工程分析一工程分析二工程阻力：*本產(chǎn)品市場存量大，與彩江大廈、開豐大廈、世紀金

22、貿(mào)大廈等在地段、戶型、價格上都有重疊，如不能在產(chǎn)品定位上加以有力區(qū)分，將受到的市場阻力大。*本工程交付日期晚，與市場上許多即將交付或是已是現(xiàn)房的產(chǎn)品相比無優(yōu)勢。*目前工程周邊較破舊，辦公氣氛不夠濃厚。*本工程的宣傳開始較晚，因此在短期知名度上無法與麗園尚都和上東國際等同期開盤的樓盤相比。工程與局部競爭樓盤直接比照后的優(yōu)勢：*與開豐大廈比照優(yōu)勢一：車位配比高優(yōu)勢二：景觀系數(shù)好優(yōu)勢三：可裝置中央空調(diào)*與彩江大廈比照優(yōu)勢一：車位配比高優(yōu)勢二：有小戶型可供選擇優(yōu)勢三：可裝置中央空調(diào)*與上東國際比照優(yōu)勢一：離市中心更近優(yōu)勢二：開發(fā)商實力強工程分析三工程分析總結(jié)：通過工程分析，我們更好地了解到自身的優(yōu)勢和

23、缺乏。與地段好的在市中心的寫字樓相比如華聯(lián)寫字樓，我們的優(yōu)勢在于新，這包括外立面、內(nèi)部配置、智能化等，還有停車位也占優(yōu)勢。與市區(qū)4、5類地段的寫字樓或者鄞州區(qū)的寫字樓如上東國際，我們的優(yōu)勢主要在于地段。在以后推廣過程中有以下幾個問題：*如何揚長避短？*如何強化優(yōu)勢，弱化劣勢？*如何結(jié)合市場現(xiàn)狀和產(chǎn)品特色進行產(chǎn)品差異化定位，尋找市場突破口？定位思考通過市場狀況、競爭樓盤、工程特色等方面分析后，我們發(fā)現(xiàn)： 市場產(chǎn)品同質(zhì)化現(xiàn)象嚴重，和本工程產(chǎn)品的重疊更 是讓本產(chǎn)品面臨很大的市場壓力。本工程與其他工程在地段、配套、辦公氣氛、工程特色等方面的微弱不同，并不能真正幫助本工程很好的區(qū)別于其他工程，不具有很強

24、的說服力。因此我們需要給本工程的市場進行強化細分，確立明確的定位點，以明辨市場。那么本工程的核心價值是什么？辦公樓的主要賣點無非是地段、交通、配套、車位等，通過市場比照，本工程在以上各方面的優(yōu)勢并不大，那么我們所能夠提供給客戶的價值到底在哪里？歸納起來應(yīng)該是享受一種品牌辦公。我們的核心價值是： 品牌辦公快樂享受在寧波寫字樓迅速開展的今天，寫字樓匹配著公司形象，也代表著地位。越來越多開展勢頭旺盛的企業(yè)在事業(yè)進步的同時，希望享受到品牌辦公的獨特味道。而這種享受是無時無刻都能在辦公的細節(jié)中體會到的，比方放眼望窗外，有綠意濃濃于是，在核心價值的根底上，我們給工程進行了如下定位。工程定位地理定位：城市核

25、心區(qū)市場定位做中小型特別是知識密集型企業(yè)市場產(chǎn)品定位中小戶型中高檔辦公空間群體定位處于事業(yè)開展中頂峰的時尚先鋒人士品牌定位強勢品牌，精致辦公引領(lǐng)者總定位概述適合中小型企業(yè)開展的現(xiàn)代化、中高檔品牌辦公區(qū)域 定 位 語城市風標精英特區(qū)定位詮釋：城市風標：對本工程地位和形象的一個概述，既處于城市的核心區(qū)位，又可以代表一個城市的建筑標識。精英特區(qū) ：表現(xiàn)了本工程的檔次，是精英分子聚集之地，很好的把人性和檔次結(jié)合到了一起。主題廣告 語 高人一等，勝人一籌方案一：詮釋：第一層意思：并非單指建筑之高，更表現(xiàn)了工程所提供的檔次和品質(zhì)之高，從而給客戶的地位和形象也是高人一等的。第二層意思：在高人一等的品牌辦公氣

26、氛里，我們的客戶也就取得了先機，就像是站在巨人的肩膀上掌控著世界，也就勝人一籌了。主題廣告 語方案二： 城市風標上的財富特區(qū)客戶群分析一消費者圈定：市場決定了必須給本工程一個明確的市場細分，本工程的產(chǎn)品特色決定了細分的方向，因此我們可歸納出對潛在消費群體的圈定范圍：區(qū)域范疇：大寧波區(qū)域，主要為市區(qū)，包括江東、海曙、江北，同時也包括局部外地投資客。企業(yè)類型：中型和小型知識密集型企業(yè)，如IT業(yè)、外貿(mào)業(yè)、律師行、廣告業(yè)、金融業(yè)等。企業(yè)模式：知識密集、人才密集。年齡階層：25-40歲之間的處于事業(yè)中頂峰的人士?？蛻羧悍治龆M者描述：地段觀：位置一定要好，起碼離市區(qū)近，周邊配套也好。交通觀：上下班一定

27、不可以擁擠，紅綠燈不可以太多。車位觀：車位要足， 停車要方便。配套觀：周邊配套要好，要有與商務(wù)辦公相配套的餐飲、休閑、娛樂等場所。實用觀：精明的商人，考慮最多的是實用，每一分錢都要花在刀口上。時尚觀：時尚的外觀，時尚的空間，能夠給工作帶來更多的遐想，也迎合自己對時尚的追求。品質(zhì)觀：作為一個以知識換金錢的企業(yè)，對辦公效率的要求更高。辦公智能化、辦公氣氛、物業(yè)等是他們不斷追求的一個方面。投資觀：辦公空間同樣是一筆大投入，他們同樣希望這份投入能給自己帶來不小的回報。提升觀：一個更好的辦公空間是企業(yè)形象的一個象征。那些原先聚集在小型破舊辦公室內(nèi)的企業(yè)正正在尋找一個綜合價值更高、形象更好的辦公地點。享受

28、觀：工作也是享受，而不是壓力，在工作中享受成就，在工作中享受美好的工作氣氛。企劃建議為配合中高檔寫字樓這一市場定位，我們對工程有以下幾條建議：*對公共部位進行裝修，特別是大堂、走道、公共洗手間，把現(xiàn)代感、時尚感、氣派感融為一體，更好地表達產(chǎn)品品質(zhì)的優(yōu)越性。*安裝中央空調(diào)，拉開和彩江大廈、開豐大廈在品質(zhì)上的差距。*增強智能化建設(shè)，更好地滿足時代精英分子對高效辦公的需求。*引進強勢物業(yè)管理，使每個公司都有自己的“貼心管家。*可把一層和二層作為商鋪進行招商，以增強本工程在商業(yè)配套配套上的優(yōu)勢。品牌分析*消費者對品牌的重視度越來越強，品牌優(yōu)勢就是產(chǎn)品優(yōu)勢。*銀億房產(chǎn)作為寧波家喻戶曉的品牌開發(fā)商之一，其

29、品牌優(yōu)勢非同小可。如何把開發(fā)商品牌優(yōu)勢轉(zhuǎn)嫁到產(chǎn)品上，從而打響產(chǎn)品品牌將是推廣的重要一步。*不僅僅是做產(chǎn)品，更是做品牌，如何開創(chuàng)一種新的辦公模式、打造新的辦公空間，從而成為新模式、新空間的引領(lǐng)者。*品牌給客戶以價值，要讓客戶有“站在巨人的肩膀上開創(chuàng)事業(yè)開展的顛峰的感受。品牌戰(zhàn)略工程推廣階段品牌規(guī)劃：以品牌帶品牌開發(fā)商品牌強勢介入產(chǎn)品品牌確立精致辦公精英特區(qū)引入產(chǎn)品品牌充實對精致辦公闡述工程包裝產(chǎn)品概念：中高檔品牌辦公區(qū)地段概念：興寧路辦公新風標建筑概念：折射港口城市的現(xiàn)代化美學(xué)建筑和城市經(jīng)典影象景觀概念：河岸綠化、空中花園鑄就休閑景觀辦公智能概念：智能化呼吸，高效率辦公物業(yè)概念：貼心的公司管家推

30、廣組合報紙廣告專輯：報紙作為寧波樓盤的最主要也是最直接的宣傳媒體，其宣傳力度是顯而易見的。開盤前期主要利用?寧波日報?版面做形象宣傳，從而確定強勢品牌定位效應(yīng)，讓市民認識、認知、認同。開盤以后可結(jié)合?寧波日報?和?寧波晚報?進行產(chǎn)品細化宣傳，充實產(chǎn)品的形象定位。戶外媒體專輯：主要依托戶外大型廣告牌、燈箱、工地圍墻等，覆蓋面主要在市三區(qū)，前期主要以確立工程的整體形象為主。海報中郵專輯：不定期制作海報、中郵進行派發(fā)，主要手段有：海報主要是現(xiàn)場派發(fā)，并可在各類房展會上派發(fā)；中郵那么可選擇定向派發(fā)，郵寄至目標客戶群手中；也可兩項捆綁進行郵寄。另外，可聯(lián)合一些商務(wù)休閑場所，如咖啡吧、茶室等地方，放置我們

31、的宣傳資料，供客戶翻閱。樣板辦公專輯：選擇典型套型，制作樣板辦公空間展示區(qū)建議包含樣板景觀展示、智能化展示等方面，此展示并非單一的戶型展示，而應(yīng)該是我們所倡導(dǎo)的“城市風標精英特區(qū)的展示，以從直接視覺上充實本工程的定位，在心理上感動參觀者。立體活動專輯：舉辦活動的渲染力，不在于活動本身的受歡送程度，更重要的是如何“以活動帶銷售。在開盤前期打形象階段，可組織對高新產(chǎn)業(yè)方面的研討會，如“寧波IT產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)在和未來專題研討會，主要針對的是本工程的潛在客戶群。在強銷期，可選擇特定戶型舉辦展銷活動，帶動銷售旺勢。促銷活動專輯：隨著買方市場期的來臨，以及供大于求的形勢出現(xiàn)，促銷將成為常用市場手段之一。我們應(yīng)在

32、不同的階段，如開盤期，尾盤期，展銷期推出特別優(yōu)惠活動，如開盤前一周倒數(shù)式折扣手法98、99折等手法，尾盤期的入伙大禮包、清貨價等，既對銷售產(chǎn)生促進作用,亦可增強廣告的果。比方說一些汽車掛飾、辦公室裝飾品都是不錯的禮品。 付款方式專輯：考慮到行業(yè)的特殊性，針對那些知識產(chǎn)業(yè)、技術(shù)產(chǎn)業(yè)型企業(yè)，在擁有公司執(zhí)照的情況下，可適當放寬首付門檻，這在一定程度上將增加工程的客戶群。其他媒體專輯：在寧波，除了最普遍的宣傳媒體報紙外，還有電臺廣告和新近崛起的寫字樓內(nèi)電梯處的液晶顯示廣告。根據(jù)本樓盤作為寫字樓的特殊性，可建議采用以上兩種廣告形式。一是請專業(yè)廣告公司制作三維動畫作為寫字樓液晶廣告，并可制作成電子宣傳品發(fā)

33、放客戶和在售樓處內(nèi)播放；二是請電臺制作錄音在交通之聲或經(jīng)濟電臺播出。推廣分期根據(jù)整合營銷推廣的循序漸進策略，結(jié)合本工程的實際進程，我們對整個工程的市場推廣采取遞進式營銷策略，并把整個過程劃分為三個階段： 第一階段：樹立形象高度1個月在這一階段的任務(wù)是將樓盤形象闡釋清楚，將樓盤產(chǎn)品信息充分傳達給目標消費群。通過現(xiàn)場包裝、戶外廣揭發(fā)布、海報、中郵等一系列策略運作推出樓盤，進行客戶累積。第二階段： 強銷期2個月這一階段主要利用前期造勢所積蓄的能量以及目標市場對工程的反響信息，對生活氣氛加以營造和描繪、對產(chǎn)品內(nèi)容進行全方位詮釋。第三階段：保持旺銷期至結(jié)案對前面推廣和市場反響進行總結(jié)，根據(jù)實際銷售進程和

34、價格策略來調(diào)整推廣側(cè)重點和廣告頻率。同時著重進行工程和開發(fā)商品牌形象包裝，形成持續(xù)影響、控制節(jié)奏的市場局面。VI系統(tǒng)內(nèi)容簡介：一、包含六大版塊內(nèi)容：研究報告、規(guī)劃設(shè)計、工程工程、營銷籌劃、商業(yè)地產(chǎn)、管理綜合全套容量：600GB，海量二、41個細分欄目全部在內(nèi)：市調(diào)、前期、景觀、戶型、土地、施工、營銷、物業(yè)、商業(yè)、企業(yè)三、企業(yè)實戰(zhàn)開發(fā)商、代理商、廣告公司：世聯(lián)、萬科、中原、中海、博思堂、黑狐、風火四、熱點城市覆蓋全國絕大局部地區(qū)：北京、上海、大連、成都、廣州、南京、重慶、青島五、內(nèi)容格式：Word、PPT、PDF、Excel、JPG、PSD、CDR、AI、DWG鄭重承諾：如發(fā)現(xiàn)資料內(nèi)容與本站所列

35、目錄嚴重不符，無條件退貨！全國范圍送貨上門！貨到付款！由于篇幅所限，以下僅列出2021年更新的局部資料如對目錄有疑問，可從下面的目錄中隨機抽取假設(shè)干資料，聯(lián)系客服驗證！更多詳情介紹請登陸： 聯(lián)系QQ：1323556639?2021年中國房地產(chǎn)宏觀調(diào)控走向分析?-41頁 pdf?2021年上半年全國房地產(chǎn)市場研究報告?-163頁 pdf?2021年上半年北京別墅銷售排行?-2頁 pdf?2021年8月上海房地產(chǎn)市場月度報告?-38頁 ppt?2021年8月南通房地產(chǎn)市場成交分析?-6頁 word?2021年8月哈爾濱房地產(chǎn)市場月報?-18頁 word?2021年8月成都房地產(chǎn)住宅市場成交分析?-

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