中國房地產(chǎn)發(fā)展歷程(基礎(chǔ)知識)

1、1金鵬置業(yè)行政部中 國 房 地 產(chǎn) 發(fā) 展 歷 程房地產(chǎn)市場基礎(chǔ)培訓(xùn)課程2回首改革開放30年中國老百姓的住房變遷，就會發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)記載的既是一部中國30年的建設(shè)史，又是一部濃縮了我國社會主義建設(shè)的改革開放史。3目 錄中國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展模式中國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展所經(jīng)歷的階段與特點中國房地產(chǎn)發(fā)展數(shù)據(jù)播報4中國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展模式l發(fā)展模式l開發(fā)模式l盈利模式51980年4月，鄧小平同志提出了“出售公房，調(diào)整租金，提倡個人建房買房”的設(shè)想，拉開了住房制度改革的序幕。6當(dāng)中國房地產(chǎn)起步之時，其他國家地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)發(fā)展成熟，是借鑒成功模式還是摸索新的模式？中國房地產(chǎn)應(yīng)該以何種模式開始發(fā)展？借鑒創(chuàng)新7成功不能復(fù)制

2、但可以借鑒香港深圳中國大陸中國房地產(chǎn)發(fā)展史從于香港、起源于深圳、傳播于大陸內(nèi)地8香港模式在過去20多年中，影響中國內(nèi)地房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的模式是香港模式本質(zhì)特征：是房地產(chǎn)開發(fā)商以相對廉價取得土地為經(jīng)營導(dǎo)向 ；這主要源于香港土地資源嚴(yán)重稀缺，土地高度壟斷，商品住宅產(chǎn)品供不應(yīng)求。 9近幾年，中國房地產(chǎn)企業(yè)逐步看重美國模式，并以美國房企為標(biāo)桿，借鑒與學(xué)習(xí)。美國模式興起美國模式本質(zhì)特征，是以實際研究消費群的購買力及需求細(xì)分為經(jīng)營導(dǎo)向。其原因是美國的土地資源幾乎無限供應(yīng)。 10香港模式美國模式中國模式VS長江實業(yè)Pulte Homes 萬科中國政府對土地用途的規(guī)定、超過閑置年限強制回收政策，以及對商業(yè)住宅采

3、取的宏觀調(diào)控，都對土地投機起到了有效的抑制作用。 美國模式VS兼容11發(fā)展模式的根源：土地 12中國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展模式l發(fā)展模式l開發(fā)模式l盈利模式131.市場條件判斷2.項目位置選擇1.確定開發(fā)方案2.編制可行性研究報告1.辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可證2.領(lǐng)取國有土地使用證1.領(lǐng)取建設(shè)工程規(guī)劃許可證2.領(lǐng)取建設(shè)工程施工許可證1.招標(biāo):尋找施工單位3.開工建設(shè)1.領(lǐng)取商品房銷售許可證選 址立 項取得土地規(guī)劃設(shè)計開工建設(shè)竣工驗收開發(fā)流程14建設(shè)用地規(guī)劃許可證房地產(chǎn)開發(fā)流程可以用“五證”的取得來貫穿商品房銷售許可證建筑工程施工許可證建設(shè)工程規(guī)劃許可證國有土地使用證一二三四五15中國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展模式l發(fā)

4、展模式l開發(fā)模式l盈利模式16房地產(chǎn)企業(yè)的贏利模式，具體而言，根據(jù)房地產(chǎn)整個項目全生命周期（項目論證、項目定位、規(guī)劃設(shè)計、工程建造、營銷策劃、客戶服務(wù)、物業(yè)管理）七大環(huán)節(jié)，專業(yè)化房企的贏利模式大致可以分為六大類。 17盈利模式之一投資運作投資經(jīng)營模式（資本溢價能力）地產(chǎn)經(jīng)營模式（政府公關(guān)能力）盈利模式之三開發(fā)經(jīng)營模式（項目運作能力）盈利模式之二土地開發(fā)房產(chǎn)開發(fā)18盈利模式之四物業(yè)持有物業(yè)持有模式（資產(chǎn)管理能力）盈利模式之五營銷策劃整合營銷模式（策劃銷售能力）盈利模式之六綜合開發(fā)綜合開發(fā)能力（資源整合能力）19中國房地產(chǎn)行業(yè)仍然在學(xué)習(xí)， 如何有自己獨特的發(fā)展模式？首先，看看中國房地產(chǎn)發(fā)展歷程與特

5、點。無論是發(fā)展模式、開發(fā)模式還是盈利模式。20中國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展所經(jīng)歷的階段與特點2119781991199920072010第一階段：中國房地產(chǎn)市場萌芽階段22重點發(fā)展重工業(yè)，還不存在完全意義上的房地產(chǎn)市場。新中國成立戰(zhàn)爭摧殘 一窮二白19791980198619881958從1958年開始，房地產(chǎn)收歸國有，中國房地產(chǎn)從此消失。19912319791980198619881958契機1979年開始經(jīng)濟體制改革1980年4月 鄧小平提出“出售公房，調(diào)整租金，提倡個人建房買房”的設(shè)想拉開了住房制度改革的序幕。1991241986年1月，國務(wù)院召開城鎮(zhèn)住房制度改革問題座談會住房制度改革正式啟動19

6、88年4月，中華人民共和國憲法規(guī)定，土地使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓。19791980198619881958199125新中國土地拍賣“第一槌”。 1988年4月26創(chuàng)下三天一層樓的“深圳速度”的深圳國貿(mào)大廈最早一批被改革開放之風(fēng)洗禮的城市南國土壤：八十年代中期的廣州、深圳等27197919801986198819581991真正意義上走上了市場化的發(fā)展之路供求關(guān)系不合理虛假繁榮可以說，海南房地產(chǎn)泡沫破裂之后，中國的房地產(chǎn)才在陣痛中。1989年以“海南”房地產(chǎn)泡沫破裂為標(biāo)志的中國房地產(chǎn)嚴(yán)冬如期而至。28”海南“地產(chǎn)泡沫王石、潘石屹、馮侖。29探索階段：炒作與調(diào)整19781991199920072010

7、第二階段：30199319941997199819911999炒作期繁榮調(diào)整期蕭條1992年鄧小平同志的南巡講話房地產(chǎn)開始迅速發(fā)展起來掀起了房地產(chǎn)開發(fā)的高潮炒作最嚴(yán)重區(qū)域：北海、大亞灣、海南等地31199319941997199819911999炒作期繁榮調(diào)整期蕭條負(fù)增長亞洲金融危機32199319941997199819911999炒作期繁榮調(diào)整期蕭條1998年中國的福利分房制度終止，貨幣化分房方案正式啟動。暴風(fēng)雨來臨前的沉寂期33房地產(chǎn)快速發(fā)展階段19781991199920072010第三階段：34200020012002200319992007200520042006市場回暖宏觀經(jīng)濟穩(wěn)

8、定發(fā)展 房地產(chǎn)泡沫已得到控制 房地產(chǎn)市場明顯轉(zhuǎn)暖中國房地產(chǎn)市場進入新一輪的發(fā)展時期352000200120022003199920072005200420062001年，投資投機狂潮開始出現(xiàn)關(guān)鍵詞：北京申奧成功溫州炒房團911事件正式成為WTO成員漲幅迅速36溫州炒房團從2000年開始溫州人開始在上海、杭州、蘇州、廈門、北京、寧波、金華等地置業(yè)?！皽刂莸姆康禺a(chǎn)開發(fā)規(guī)模相當(dāng)于江西一個省的總量，而溫州市區(qū)的人口不過100萬多一點。”在炒透本地樓市后，溫州人開始大規(guī)模向外擴張，這就有了“溫州購房團”?；疖嚦捶繄F飛機炒房團372001年福布斯中國富豪榜中開發(fā)商占28人38200020012002200

9、319992007200520042006全面恢復(fù)2002年，土地市場規(guī)范化政策出臺 招拍掛2003年關(guān)鍵詞：地王別墅供地SARS392003年，地王現(xiàn)象出現(xiàn)402003年3月，SARS爆發(fā)，短暫”寒冬“出現(xiàn)2003年2月，國土資源部叫停別墅供地，低密度住宅成”搶手貨“41200020012002200319992007200520042006繁榮景象2004年，房價大漲2004年關(guān)鍵詞：土地拍賣加息（9年來第一次加息）個人集資建房房地產(chǎn)熱潮從北京上海一線城市向內(nèi)陸轉(zhuǎn)移42200020012002200319992007200520042006繁榮景象2005年，走低回落 短暫低迷期2005年

10、關(guān)鍵詞：調(diào)控一季度房價上漲19.1%3.26 國八條4.27 新八條 調(diào)控文件密度加大，但房價一直堅挺43200020012002200319992007200520042006繁榮景象2006年，一個字“漲”2006年關(guān)鍵詞：加息 國六條 金融業(yè)開放 442006年4月27日深圳市民鄒濤發(fā)起“不買房”運動452006年4月28日再次加息 抑制需求2006年5月17日國六條462006年12月 中國金融業(yè)全面開放外資、熱錢涌入472006年，房地產(chǎn)行業(yè)“多事之秋”，密集的調(diào)控政策難以撼動房價高攀482000200120022003199920072005200420062007年，瘋狂地暴漲2

11、007年關(guān)鍵詞：地王頻出 上市籌資 宏觀調(diào)控 492007年，地王頻現(xiàn) 面粉比面包貴50 2007年房地產(chǎn)市場熱潮推動土地市場的火爆，珠三角區(qū)域土地價格上漲迅猛，頻頻出現(xiàn)地價標(biāo)王和搶地現(xiàn)象，土地價格在房地產(chǎn)商品價格中的結(jié)構(gòu)比重越來越大，并呈現(xiàn)加速提升趨勢。 但到年末，受到國家政策和樓市成交量萎縮等原因影響。土地流標(biāo)現(xiàn)在屢次上演。512007年4月20日碧桂園在港上市 締造了中國內(nèi)地房地產(chǎn)企業(yè)在港最大籌資額 25歲的楊惠妍因此躍升為內(nèi)地女首富522007年 上海湯臣一品 天價11萬/平米2007年 北京商品房預(yù)售均價首次突破萬元，達12436.2元/平米532007年是瘋狂的一年。 房價完成了在

12、這一輪中國經(jīng)濟景氣周期中的沖頂表演，各大房地產(chǎn)商競相圈地和上市籌資。 但到下半年，此前屢屢收獲甚微的宏觀調(diào)控終于讓這只停步下來的舞鞋放慢了節(jié)奏，市場觀望情緒濃厚，房價企穩(wěn)。 給予房地產(chǎn)開發(fā)商更沉重打擊的是，資本市場的機會窗基本關(guān)閉，被大量的土地儲備吸干了現(xiàn)金的一些開發(fā)商面臨資金鏈斷裂的局面。54房地產(chǎn)行業(yè)全面調(diào)整階段19781991199920072010第四階段：552008201020092008年，寒流 下跌 低谷2008年關(guān)鍵詞：全球金融危機土地市場降溫中介倒閉上市“流產(chǎn)”銷量萎縮 降價促銷持幣待購562008年1月 房市轉(zhuǎn)淡中天置業(yè)、長河地產(chǎn)、創(chuàng)輝租售等一批房地產(chǎn)中介倒閉572008年3月 因認(rèn)購不足 恒大地產(chǎn)被迫放棄在港IPO計劃 是中國房地產(chǎn)業(yè)面臨命運轉(zhuǎn)折的具標(biāo)志性事件582008201020092009年，需求重新釋放 樓市火爆2009年關(guān)鍵詞：救市效果初顯成交量回升 全面回暖房價普漲經(jīng)濟復(fù)蘇投資客592009年，房市百態(tài)之一樓脆脆 2009年6月27日6時左右，上海閔行區(qū)蓮花南路羅陽路口一幢13層在建商品樓發(fā)生倒塌事故，造成一名工人死亡 602009年，房市百態(tài)之二樓歪歪 第一個樓歪歪指的是2009年7月中旬的一場大雨后，四川成都“校園春天”小區(qū)原來距離