中原廣州番禺市橋祈潤(rùn)廣場(chǎng)項(xiàng)目商業(yè)部分整合運(yùn)營(yíng)策略報(bào)告p年室內(nèi)天幕步行街銷售策劃

1、Code of this report | 1 Copyright Centaline Group, 2010Code of this report | 1 Copyright Centaline Group, 2010本報(bào)告僅供客戶內(nèi)部使用。在獲得中原地產(chǎn)書(shū)面許可之前，本報(bào)告的任何部分都不可被擅自引用、復(fù)制和傳播。廣東中原地產(chǎn)代理有限公司項(xiàng)目一部 營(yíng)銷策劃組 Guangzhou 2012.07番禺市橋祈潤(rùn)廣場(chǎng)項(xiàng)目番禺市橋祈潤(rùn)廣場(chǎng)項(xiàng)目商業(yè)部分整合運(yùn)營(yíng)策略報(bào)告商業(yè)部分整合運(yùn)營(yíng)策略報(bào)告Code of this report | 2 Copyright Centaline Group, 2010項(xiàng)目

2、商業(yè)規(guī)劃調(diào)整建議項(xiàng)目商業(yè)規(guī)劃調(diào)整建議PART1項(xiàng)目商業(yè)細(xì)部業(yè)態(tài)規(guī)劃項(xiàng)目商業(yè)細(xì)部業(yè)態(tài)規(guī)劃PART2項(xiàng)目租售資金回籠預(yù)測(cè)項(xiàng)目租售資金回籠預(yù)測(cè)PART3Code of this report | 3 Copyright Centaline Group, 2010項(xiàng)目商業(yè)規(guī)劃調(diào)整建議項(xiàng)目商業(yè)規(guī)劃調(diào)整建議PART1Code of this report | 4 Copyright Centaline Group, 20101、原商業(yè)規(guī)劃圖紙存在問(wèn)題、原商業(yè)規(guī)劃圖紙存在問(wèn)題p 存在問(wèn)題存在問(wèn)題1：將項(xiàng)目原規(guī)劃的每層層高已較難滿足目前很多商業(yè)業(yè)態(tài)需求，必須調(diào)整p 調(diào)整方向調(diào)整方向1：一樓層高二三樓應(yīng)達(dá)到5.

3、0-5.5m層高（滿足超市及百貨），四五樓層高為5m，同時(shí)電影院所在位置的四五樓局部打通，層高10m（滿足五星級(jí)電影院進(jìn)駐要求）。層高層高3.3m無(wú)法滿足任何商業(yè)使用需求，必須打掉無(wú)法滿足任何商業(yè)使用需求，必須打掉電影院電影院6.6m層高，達(dá)不到五星級(jí)影院招商要求層高，達(dá)不到五星級(jí)影院招商要求4.8m6.6m4.8m4.8m6m超市及百貨要求層高在超市及百貨要求層高在5.5m，4.8m難以滿足難以滿足Code of this report | 5 Copyright Centaline Group, 2010p 存在問(wèn)題存在問(wèn)題2：項(xiàng)目原商業(yè)規(guī)劃的柱距大多4-7米，較難滿足超市經(jīng)營(yíng)需求p 調(diào)整

4、方向調(diào)整方向2：項(xiàng)目的結(jié)構(gòu)部分需要結(jié)合主力商家的需求全部重新調(diào)整Code of this report | 6 Copyright Centaline Group, 2010p 調(diào)整方向調(diào)整方向3：商場(chǎng)改為兩個(gè)垂直中庭位（一小一大），形成良好的南北垂直人流動(dòng)線p 存在問(wèn)題存在問(wèn)題3：中庭面積過(guò)大過(guò)于集中，不利于人流導(dǎo)向Code of this report | 7 Copyright Centaline Group, 2010較多電梯入口設(shè)在繁華路上，犧牲了黃金商業(yè)面積較多電梯入口設(shè)在繁華路上，犧牲了黃金商業(yè)面積過(guò)多過(guò)散消防梯，浪費(fèi)商業(yè)面積且阻斷人流動(dòng)線過(guò)多過(guò)散消防梯，浪費(fèi)商業(yè)面積且阻斷人流動(dòng)

5、線沿繁華路設(shè)超長(zhǎng)沿繁華路設(shè)超長(zhǎng)消防梯，住宅入消防梯，住宅入口過(guò)大，不合理口過(guò)大，不合理且浪費(fèi)商業(yè)面積且浪費(fèi)商業(yè)面積p 存在問(wèn)題存在問(wèn)題4：項(xiàng)目原商業(yè)規(guī)劃的交通人流動(dòng)線較為混亂，電梯配置浪費(fèi)商業(yè)面積p 調(diào)整方向調(diào)整方向4：項(xiàng)目商業(yè)人流動(dòng)線須重新調(diào)整Code of this report | 8 Copyright Centaline Group, 2010p 存在問(wèn)題存在問(wèn)題5：項(xiàng)目原商業(yè)規(guī)劃穿插多個(gè)入戶大堂較為混亂，占用商業(yè)面積且難以管理p 調(diào)整方向調(diào)整方向5：設(shè)立轉(zhuǎn)換層，首層設(shè)一較大入戶大堂，在架空層轉(zhuǎn)換，再進(jìn)入住宅住宅有住宅有6個(gè)入戶位置，浪費(fèi)商業(yè)面積，管理難度增加個(gè)入戶位置，浪費(fèi)商業(yè)面積

6、，管理難度增加Code of this report | 9 Copyright Centaline Group, 2010規(guī)劃思路規(guī)劃思路：p 以垂直交通垂直交通作為主人流動(dòng)線貫穿南北打造三條主商業(yè)步行街通道；p 以景觀節(jié)點(diǎn)景觀節(jié)點(diǎn)作為商業(yè)人流吸引點(diǎn)， 打造兩大入口廣場(chǎng)、兩大中庭廣場(chǎng) 、三條步行街區(qū)景觀；p 以主力商家主力商家?guī)?dòng)商業(yè)步行街整體人流及商業(yè)價(jià)值提升。2、全新規(guī)劃調(diào)整建議、全新規(guī)劃調(diào)整建議首層業(yè)態(tài)布局首層業(yè)態(tài)布局Code of this report | 10 Copyright Centaline Group, 2010規(guī)劃策略：規(guī)劃策略：u 二樓圍繞中庭及天幕步行街，并通過(guò)主

7、力店帶動(dòng)再打造一條步行街區(qū)。二樓業(yè)態(tài)布局二樓業(yè)態(tài)布局Code of this report | 11 Copyright Centaline Group, 2010打造年輕主題商場(chǎng)打造年輕主題商場(chǎng)匯聚時(shí)尚、潮流、美食、娛樂(lè)、休閑的新一城匯聚時(shí)尚、潮流、美食、娛樂(lè)、休閑的新一城廣州首席室內(nèi)天幕步行街NewPark 在廣州，每一個(gè)區(qū)都有屬于自己的潮流前線，越秀區(qū)的動(dòng)漫新城，東山區(qū)的地王廣場(chǎng)，天河區(qū)的正佳廣場(chǎng)等，番禺，一個(gè)由我們創(chuàng)建的新潮流基地正在誕生！2、全新規(guī)劃調(diào)整建議、全新規(guī)劃調(diào)整建議根據(jù)之前溝通全新主題定為調(diào)整根據(jù)之前溝通全新主題定為調(diào)整Code of this report | 12 Co

8、pyright Centaline Group, 2010首層規(guī)劃后形態(tài)展示首層規(guī)劃后形態(tài)展示p 禺山大道主入口禺山大道主入口打造音樂(lè)噴泉或其他國(guó)際時(shí)尚雕塑等形成話題打造音樂(lè)噴泉或其他國(guó)際時(shí)尚雕塑等形成話題Code of this report | 13 Copyright Centaline Group, 2010p 中庭廣場(chǎng)中庭廣場(chǎng)在較大的中庭廣場(chǎng)二三樓位置樹(shù)一塊較大的在較大的中庭廣場(chǎng)二三樓位置樹(shù)一塊較大的LED屏，在周末及節(jié)日舉行盛大活動(dòng)時(shí)吸引人氣！屏，在周末及節(jié)日舉行盛大活動(dòng)時(shí)吸引人氣！首層規(guī)劃后形態(tài)展示首層規(guī)劃后形態(tài)展示Code of this report | 14 Copyrig

9、ht Centaline Group, 2010首層規(guī)劃后形態(tài)展示首層規(guī)劃后形態(tài)展示p 天幕園林商業(yè)街天幕園林商業(yè)街天幕商業(yè)街（特色造型頂部及地面形成呼應(yīng)）配合沿途的園林及小品點(diǎn)綴天幕商業(yè)街（特色造型頂部及地面形成呼應(yīng)）配合沿途的園林及小品點(diǎn)綴Code of this report | 15 Copyright Centaline Group, 2010p 天幕園林商業(yè)街天幕園林商業(yè)街天幕商業(yè)街（特色造型頂部及地面形成呼應(yīng)）配合沿途的園林及小品點(diǎn)綴天幕商業(yè)街（特色造型頂部及地面形成呼應(yīng)）配合沿途的園林及小品點(diǎn)綴首層規(guī)劃后形態(tài)展示首層規(guī)劃后形態(tài)展示Code of this report | 16

10、 Copyright Centaline Group, 2010項(xiàng)目商業(yè)細(xì)部業(yè)態(tài)規(guī)劃項(xiàng)目商業(yè)細(xì)部業(yè)態(tài)規(guī)劃PART2Code of this report | 17 Copyright Centaline Group, 2010首層業(yè)態(tài)規(guī)劃首層業(yè)態(tài)規(guī)劃規(guī)劃策略：規(guī)劃策略：圍繞天幕商業(yè)街形成人流動(dòng)線，圍繞天幕商業(yè)街形成人流動(dòng)線，以局部主力店帶動(dòng)整個(gè)一樓人氣；以局部主力店帶動(dòng)整個(gè)一樓人氣；對(duì)主力店進(jìn)行打包招商的操作策略，對(duì)主力店進(jìn)行打包招商的操作策略，降低后期經(jīng)營(yíng)的難度。降低后期經(jīng)營(yíng)的難度。首層業(yè)態(tài)布局首層業(yè)態(tài)布局Code of this report | 18 Copyright Centalin

11、e Group, 2010首層主力店首層主力店化妝主力店：化妝主力店：SASA（500方）千色店（1000方）零食主力店：零食主力店：春之花（500方）憂之良品（150方）甜言物語(yǔ)（100方）運(yùn)動(dòng)主力店：運(yùn)動(dòng)主力店：YY sport 時(shí)道（2000方）餐飲主力店：餐飲主力店：M記，KFC，必勝客星巴克，哈根達(dá)斯等Code of this report | 19 Copyright Centaline Group, 2010首層主力店首層主力店酒吧街形態(tài)：酒吧街形態(tài)：由星巴克、格調(diào)咖啡廳引入禺山大道形成格調(diào)酒吧街；靠河沿路做酒吧及燒烤街；動(dòng)漫主力店：動(dòng)漫主力店：引入以動(dòng)漫元素為主體以及較有格調(diào)的

12、小店（類似鼓浪嶼風(fēng)格）形成項(xiàng)目特色區(qū)域；Code of this report | 20 Copyright Centaline Group, 2010二層業(yè)態(tài)規(guī)劃二層業(yè)態(tài)規(guī)劃規(guī)劃策略：規(guī)劃策略：u 圍繞天幕商業(yè)街形成局部人流動(dòng)線，以超市及數(shù)碼帶動(dòng)二樓人氣；u 對(duì)主力店進(jìn)行打包招商的操作策略，沿天幕步行街打造二層步行街，提升商業(yè)價(jià)值；二樓業(yè)態(tài)布局二樓業(yè)態(tài)布局Code of this report | 21 Copyright Centaline Group, 2010二樓主力店二樓主力店超市主力店：超市主力店：吉之島、家樂(lè)福、沃爾瑪?shù)刃枨竺娣e在10000-30000平米數(shù)碼主力店：數(shù)碼主力店：

13、蘇寧3C店Apple、HTC、魅族旗艦店餐飲主力店：餐飲主力店：真功夫、東方既白、自助餐等Code of this report | 22 Copyright Centaline Group, 2010三樓業(yè)態(tài)布局三樓業(yè)態(tài)布局三樓業(yè)態(tài)規(guī)劃三樓業(yè)態(tài)規(guī)劃規(guī)劃策略：規(guī)劃策略：以超市為主力，同時(shí)布局幼兒玩樂(lè)場(chǎng)以超市為主力，同時(shí)布局幼兒玩樂(lè)場(chǎng)所及母嬰購(gòu)物場(chǎng)；所及母嬰購(gòu)物場(chǎng)；將整個(gè)三樓打包經(jīng)營(yíng)，降低開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)。將整個(gè)三樓打包經(jīng)營(yíng)，降低開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)。Code of this report | 23 Copyright Centaline Group, 2010三樓主力店三樓主力店兒童百貨主力店：兒童百貨主力店：愛(ài)

14、嬰島兒童百貨卓容兒童世界嬰幼兒早教兒童娛樂(lè)城兒童娛樂(lè)城餐飲主力店：餐飲主力店：周記涮涮鍋等Code of this report | 24 Copyright Centaline Group, 2010四樓業(yè)態(tài)布局四樓業(yè)態(tài)布局四樓業(yè)態(tài)規(guī)劃四樓業(yè)態(tài)規(guī)劃規(guī)劃策略：規(guī)劃策略：以青少年娛樂(lè)及餐飲為主題，打造特以青少年娛樂(lè)及餐飲為主題，打造特色餐飲系列吸引人氣；色餐飲系列吸引人氣；將整個(gè)四樓打包經(jīng)營(yíng)，降低開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)。將整個(gè)四樓打包經(jīng)營(yíng)，降低開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)。Code of this report | 25 Copyright Centaline Group, 2010四樓主力店四樓主力店青少年娛樂(lè)主力店：青少年娛

15、樂(lè)主力店：城市英雄大玩家等特色美食主力店：特色美食主力店：美食美刻餐飲主力店：餐飲主力店：各類型快速餐飲Code of this report | 26 Copyright Centaline Group, 2010五樓業(yè)態(tài)布局五樓業(yè)態(tài)布局五樓業(yè)態(tài)規(guī)劃五樓業(yè)態(tài)規(guī)劃規(guī)劃策略：規(guī)劃策略：以休閑娛樂(lè)為主題，引入以休閑娛樂(lè)為主題，引入KTV、美容、美容休閑、電影院等；休閑、電影院等；將整個(gè)五樓打包經(jīng)營(yíng)，降低開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)。將整個(gè)五樓打包經(jīng)營(yíng)，降低開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)。Code of this report | 27 Copyright Centaline Group, 2010五樓主力店五樓主力店電影院主力店：電影院主

16、力店：金逸國(guó)際影城飛揚(yáng)影城KTV主力店：主力店：堂會(huì)PTV美容美發(fā)美容美發(fā) 休閑主力店：休閑主力店：八佰伴A380Code of this report | 28 Copyright Centaline Group, 2010圻潤(rùn)項(xiàng)目整體業(yè)態(tài)以?shī)蕵?lè)休閑餐飲為主，購(gòu)物其他為輔作為補(bǔ)充圻潤(rùn)項(xiàng)目整體業(yè)態(tài)以?shī)蕵?lè)休閑餐飲為主，購(gòu)物其他為輔作為補(bǔ)充業(yè)態(tài)樓層1F2F3F4F5F總計(jì)購(gòu)物 10500 60003500-20000餐飲4000250020005000-13500超市- 60007000-13000娛樂(lè)-30006000 1450023500Code of this report | 29 Cop

17、yright Centaline Group, 2010備選方案：備選方案：經(jīng)我司專案組與吉之島溝通，吉之島對(duì)本案興趣較大，可考慮引入永旺（綜合百貨加超經(jīng)我司專案組與吉之島溝通，吉之島對(duì)本案興趣較大，可考慮引入永旺（綜合百貨加超市），永旺需求面積通常在市），永旺需求面積通常在30000-40000方之間，如引入永旺則考慮改變方之間，如引入永旺則考慮改變1-3F業(yè)態(tài)，業(yè)態(tài)，1F局部給永旺作為局部給永旺作為入口，入口，2F除天幕旁商業(yè)街外均給永旺，除天幕旁商業(yè)街外均給永旺，3F整層給永旺，共約整層給永旺，共約30000方。方。4F5F保留原業(yè)態(tài)以?shī)蕵?lè)休閑為主。保留原業(yè)態(tài)以?shī)蕵?lè)休閑為主。Code o

18、f this report | 30 Copyright Centaline Group, 2010項(xiàng)目租售資金回籠預(yù)測(cè)項(xiàng)目租售資金回籠預(yù)測(cè)PART3Code of this report | 31 Copyright Centaline Group, 2010一、商業(yè)出售部分示意及收益預(yù)計(jì)一、商業(yè)出售部分示意及收益預(yù)計(jì)Code of this report | 32 Copyright Centaline Group, 2010預(yù)期預(yù)期1 1樓出售部分示意圖樓出售部分示意圖臨街鋪面每間30-100平米，總面積約13500平米，目標(biāo)均價(jià)10萬(wàn)元/平米；（示意圖粉色標(biāo)注部分）商業(yè)街鋪面約每間15

19、-50平米，總面積約8500平米，預(yù)計(jì)售價(jià)8萬(wàn)元/平米； 東面臨河商鋪建議全部出售，不會(huì)影響商業(yè)整體經(jīng)營(yíng)和形象；繁華路街鋪可出售街鋪及主通道兩邊小區(qū)域鋪面，但必須由開(kāi)發(fā)商統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理；Code of this report | 33 Copyright Centaline Group, 2010商業(yè)商業(yè)2 2樓出售部分示意圖樓出售部分示意圖二樓鋪面，每間15-40平米，總面積約1800平米，目標(biāo)均價(jià)5萬(wàn)元/平米； 二樓天幕主通道兩邊一線鋪面，借助超市及主力店人流，商業(yè)價(jià)值也較高；Code of this report | 34 Copyright Centaline Group, 2010預(yù)期

20、商業(yè)出售部分收益測(cè)算預(yù)期商業(yè)出售部分收益測(cè)算出售出售位置位置主力銷售主力銷售面積段面積段預(yù)計(jì)銷售預(yù)計(jì)銷售總面積總面積目標(biāo)目標(biāo)均價(jià)均價(jià)目標(biāo)成交總額目標(biāo)成交總額1F（臨街鋪）30-100135010萬(wàn)約約1.351.35億億1F（室內(nèi)步行街 ）15-5085008萬(wàn)約約6.86.8億億2F15-3018005萬(wàn)約約0.90.9億億合計(jì)合計(jì)1165011650平米平米約約9.059.05億億Code of this report | 35 Copyright Centaline Group, 2010二、住宅部分整體收益預(yù)計(jì)二、住宅部分整體收益預(yù)計(jì)Code of this report | 36 C

21、opyright Centaline Group, 2010住宅住宅面積面積推售推售面積面積目標(biāo)目標(biāo)均價(jià)均價(jià)目標(biāo)成交總額目標(biāo)成交總額605036050318000（帶裝修）約約10.8910.89億億合計(jì)合計(jì)約約10.8910.89億億Code of this report | 37 Copyright Centaline Group, 2010三、商業(yè)整體租賃收益預(yù)計(jì)三、商業(yè)整體租賃收益預(yù)計(jì)Code of this report | 38 Copyright Centaline Group, 2010商業(yè)項(xiàng)目的租金主要由以下幾個(gè)方面構(gòu)成：商業(yè)項(xiàng)目的租金主要由以下幾個(gè)方面構(gòu)成： 主力店租金（超

22、市、電器），但大型主力店的租金水平相對(duì)便宜； 自持招租（百貨、餐飲、娛樂(lè)），租金水平由周邊市場(chǎng)來(lái)決定，大型 的特色商業(yè)租金普片高于周邊市場(chǎng)水平； 自營(yíng)或加盟（電影院）；租賃策略：犧牲主力店前期的租金收益，拔高商業(yè)的檔次，帶旺整租賃策略：犧牲主力店前期的租金收益，拔高商業(yè)的檔次，帶旺整個(gè)商業(yè)后再通過(guò)高收益來(lái)填補(bǔ)主力店所損失的收益；個(gè)商業(yè)后再通過(guò)高收益來(lái)填補(bǔ)主力店所損失的收益；預(yù)期商業(yè)租賃部分收益測(cè)算預(yù)期商業(yè)租賃部分收益測(cè)算Code of this report | 39 Copyright Centaline Group, 2010不同業(yè)態(tài)、樓層租金預(yù)測(cè)，預(yù)計(jì)營(yíng)業(yè)后第三年開(kāi)始，每年回籠資金維持在7000萬(wàn)以上。出租出租總面積總面積售價(jià)售價(jià)/ /租金租金元/月?tīng)I(yíng)業(yè)后第一年?duì)I業(yè)后第一年?duì)I業(yè)后第二年?duì)I業(yè)后第二年?duì)I業(yè)后第