沈陽特步綜合體項目@整體定位物業(yè)發(fā)展建議

1、本報告是嚴格保密的。2022-7-5沈陽特步綜合體項目沈陽特步綜合體項目整體定位與物業(yè)發(fā)展建議整體定位與物業(yè)發(fā)展建議謹呈：沈陽市特步房地產(chǎn)開發(fā)有限公司謹呈：沈陽市特步房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 ：2007GW-056版權聲明：本文僅供客戶內(nèi)部使用，版權歸世聯(lián)地產(chǎn)顧問（中國）有限公司所有，未經(jīng)世聯(lián)地產(chǎn)顧問（中國）有限公司書面許可，不得擅自向其它任何機構和個人傳閱、引用、復制和發(fā)布報告中的部分或全部內(nèi)容。本報告是嚴格保密的。2報告提綱報告提綱1. 1. 項目開發(fā)背景分析項目開發(fā)背景分析2. 2. 市場環(huán)境分析市場環(huán)境分析3. 3. 項目發(fā)展策略與產(chǎn)品體系項目發(fā)展策略與產(chǎn)品體系4. 4. 項目形象定位項目形

2、象定位5. 5. 項目經(jīng)濟評價項目經(jīng)濟評價 本報告是嚴格保密的。3項目開發(fā)背景項目開發(fā)背景分析分析1項目概況項目概況開發(fā)目標開發(fā)目標本報告是嚴格保密的。4區(qū)位與交通條件：本項目位于沈陽市渾南新區(qū)位與交通條件：本項目位于沈陽市渾南新區(qū)的中心區(qū)域，緊鄰渾河南岸區(qū)的中心區(qū)域，緊鄰渾河南岸 u項目位置：項目位于渾南新區(qū)中心區(qū)D6-1地塊，即規(guī)劃中的南堤路以南（臨渾河），天成街以西，東臨金水花苑；u交通條件：由市中心過渾河橋向南至渾南中路，向東至天成街由南向北進入項目地塊東邊界。本項目本項目本報告是嚴格保密的。5項目系政府規(guī)劃的中心區(qū)商務辦公用地東部項目系政府規(guī)劃的中心區(qū)商務辦公用地東部D6-1D6-1

3、地塊，依托渾南地塊，依托渾南新區(qū)建設與奧體場館輻射力，目前周邊同期開發(fā)項目較為集中新區(qū)建設與奧體場館輻射力，目前周邊同期開發(fā)項目較為集中u本項目屬于渾南中心區(qū)商務辦公區(qū)的東部，目前已啟動的項目包括新華社、女人街、清華同方，以公寓、商住公寓及商業(yè)為主，未來大規(guī)模項目只有保利達項目，90萬平米綜合體項目，其中商業(yè)配套17萬平米；u從現(xiàn)有項目規(guī)劃來看，本區(qū)域的大型商業(yè)集中在青年大街兩側，主要是保利達、女人街、泛華、億豐幾個項目。女人街女人街商業(yè)、公寓商業(yè)、公寓香港保利達香港保利達住宅、商業(yè)、住宅、商業(yè)、酒店酒店新華社、公寓新華社、公寓清華同方清華同方金水花城金水花城住宅住宅金水花城金水花城D6-1億

4、豐億豐商業(yè)商業(yè) 億豐億豐住宅住宅SR新城新城浦浦江江苑苑天水天水e城城會展中心會展中心會展中心會展中心住宅住宅住宅住宅泛泛華華沈陽海關沈陽海關中壹中壹集團集團藝術城藝術城住宅住宅住宅住宅東北東北電網(wǎng)電網(wǎng)富港富港大廈大廈本報告是嚴格保密的。6D6D6地塊是政府規(guī)劃的綜合性總部基地項目，除商務辦公功能外，地塊是政府規(guī)劃的綜合性總部基地項目，除商務辦公功能外，D6-1D6-1也集中承擔整個園區(qū)的商業(yè)、會所等配套功能也集中承擔整個園區(qū)的商業(yè)、會所等配套功能uD6總用地指標u占地面積：66,827.1平米u建筑面積：540,693平米uR=5.33容積率建面(平米)A曙光大廈6.59113,394B現(xiàn)代

5、體育中心7.69112,159C浙商總部大廈6.798,4541D渾南供電局辦公樓2.2534,603E遼寧高科新能源大廈3.2442954F東電財大廈4.3256,544（原規(guī)劃方案）D6-1本報告是嚴格保密的。7D6-1D6-1（本項目）地塊現(xiàn)狀及四至（本項目）地塊現(xiàn)狀及四至u西至用地界，目前項目西北方向為空地，西南方向是海關、新華社等幾個項目u北至30米規(guī)劃路北邊界，目前項目規(guī)劃路北、渾河南岸是市政府規(guī)劃建設的酒吧街，未開始招商u南至用地界，目前項目南面為空地，可遙望至奧體場館u東至40米規(guī)劃路中心線，緊鄰已建成的金水花苑大型居住社區(qū)u規(guī)劃建設用地面積12392.1平米u西邊界南北長13

6、8.83米u南邊界東西長92.61米u形狀較為規(guī)整、地塊平整、東側、北側為市政路本報告是嚴格保密的。8D6-1D6-1地塊指標與規(guī)劃限制條件：地塊指標與規(guī)劃限制條件：小規(guī)模、高小規(guī)模、高容積率、政府要求超高層建筑容積率、政府要求超高層建筑u占地面積：12,392.1平方米u容積率6-7u最新一輪規(guī)劃設計指標u建筑面積：112,159平方米u其中，地下建筑面積16,844平方米地上建筑面積95,315平方米商業(yè)建筑面積23,395平方米辦公建筑面積42,520平方米公寓建筑面積26,400平方米u容積率：7.69規(guī)劃限制條件規(guī)劃限制條件地塊基本指標地塊基本指標u從地塊指標來看：從地塊指標來看：項

7、目為高容積率小規(guī)模項目，建筑形式有一定局限性。u從目前政府規(guī)劃來看：從目前政府規(guī)劃來看：以商務辦公為主，寫字樓建筑體量達42,520平米；超高層建筑形式，規(guī)劃部分建筑立面成不規(guī)則形式；建筑裙樓5層，共23,395平米商業(yè)。u開發(fā)背景：開發(fā)背景：項目為渾南中心區(qū)政府招商引資項目，即現(xiàn)代體育中心；政府要求項目盡快啟動，D6地塊6個項目地下空間互相打通，開工時間定于2008年4月1日；本項目寫字樓部分面積由特步公司自用。u建筑高度120米u政府規(guī)劃超高層標志性建筑，希望達到140-150米本報告是嚴格保密的。9項目開發(fā)目標項目開發(fā)目標盡快回收成本盡快回收成本收益形式以變現(xiàn)為主，可以考慮少部分商業(yè)物業(yè)

8、持有經(jīng)收益形式以變現(xiàn)為主，可以考慮少部分商業(yè)物業(yè)持有經(jīng)營；營；爭取在建設期末回收項目全部開發(fā)成本，要求項目主力爭取在建設期末回收項目全部開發(fā)成本，要求項目主力物業(yè)有較好的市場變現(xiàn)能力。物業(yè)有較好的市場變現(xiàn)能力。本報告是嚴格保密的。10市場環(huán)境分析市場環(huán)境分析2渾南區(qū)域價值研究渾南區(qū)域價值研究分物業(yè)市場分物業(yè)市場環(huán)境環(huán)境分析分析本報告是嚴格保密的。11市場環(huán)境分析市場環(huán)境分析市場環(huán)境市場環(huán)境1234區(qū)域價值分析區(qū)域價值分析寫字樓市場分析寫字樓市場分析商業(yè)市場分析商業(yè)市場分析公寓市場分析公寓市場分析 基于本項目的開發(fā)目標，我們對于市場環(huán)境的分析將重基于本項目的開發(fā)目標，我們對于市場環(huán)境的分析將重點

9、關注各物業(yè)類型的點關注各物業(yè)類型的變現(xiàn)能力變現(xiàn)能力及及市場價值市場價值，從市場，從市場的角度，為本項目的發(fā)展策略提供依據(jù)。的角度，為本項目的發(fā)展策略提供依據(jù)。本報告是嚴格保密的。12本報告是嚴格保密的。13按照大沈陽的城市發(fā)展戰(zhàn)略，渾南新區(qū)位于沈陽市重點發(fā)展方按照大沈陽的城市發(fā)展戰(zhàn)略，渾南新區(qū)位于沈陽市重點發(fā)展方向，城市空間擴展的首要區(qū)域，定位為現(xiàn)代科技新城區(qū)向，城市空間擴展的首要區(qū)域，定位為現(xiàn)代科技新城區(qū)沈陽四大空間發(fā)展戰(zhàn)略 ： “東優(yōu)、西進、南拓、北統(tǒng)”向東突出生態(tài)環(huán)境，將東部地區(qū)規(guī)劃為生態(tài)旅游度假區(qū) 向北規(guī)劃以農(nóng)產(chǎn)品深加工為主導，以高效都市型農(nóng)業(yè)為依托的城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展區(qū)域。向南跨渾河發(fā)展，

10、使金廊向南延伸，建設“新城區(qū)、高新區(qū)、物流區(qū)”向西打造百里工業(yè)長廊，建設先進裝備制造業(yè)和重化工產(chǎn)業(yè)區(qū)規(guī)劃發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃發(fā)展戰(zhàn)略大沈陽戰(zhàn)略大沈陽戰(zhàn)略：拓展區(qū)域空間，推進遼寧中部城市群建設。北聯(lián)鐵嶺，東（南）聯(lián)撫順、本溪，南聯(lián)遼陽、鞍山、營口，西聯(lián)阜新。沈陽市空間發(fā)展戰(zhàn)略：沈陽市空間發(fā)展戰(zhàn)略：“東優(yōu)、西進、南拓、東優(yōu)、西進、南拓、北統(tǒng)北統(tǒng)”“東優(yōu)”：向東突出生態(tài)環(huán)境，將東部地區(qū)規(guī)劃為生態(tài)旅游度假區(qū)；“西進”：向西打造百里工業(yè)長廊，建設先進裝備制造業(yè)和重化工產(chǎn)業(yè)區(qū)；“南拓”：向南跨渾河發(fā)展，使金廊向南延伸，向南跨渾河發(fā)展，使金廊向南延伸，建設建設“新城區(qū)、高新區(qū)、物流區(qū)新城區(qū)、高新區(qū)、物流區(qū)”；“北統(tǒng)

11、”：向北規(guī)劃以農(nóng)產(chǎn)品深加工為主導，以高效都市型農(nóng)業(yè)為依托的城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展區(qū)域。本報告是嚴格保密的。14商貿(mào)、金融、政務等城市核心功能向商貿(mào)、金融、政務等城市核心功能向“金廊金廊”和老城區(qū)聚集，和老城區(qū)聚集，渾南新區(qū)成為承接城市功能的首要區(qū)域渾南新區(qū)成為承接城市功能的首要區(qū)域“金廊金廊”大道和渾南地區(qū)為金融保險、商務信息、大道和渾南地區(qū)為金融保險、商務信息、文化會展業(yè)集聚區(qū)，是發(fā)展總部經(jīng)濟的主要載體，文化會展業(yè)集聚區(qū)，是發(fā)展總部經(jīng)濟的主要載體，集中發(fā)展北站中央商務區(qū)、五里河文化商貿(mào)區(qū)和集中發(fā)展北站中央商務區(qū)、五里河文化商貿(mào)區(qū)和渾南文體會展區(qū)三個核心區(qū)渾南文體會展區(qū)三個核心區(qū)。五里河文化商貿(mào)區(qū)、渾南

12、文體會展區(qū)與北站中央商務區(qū)形成功能互補。沈陽十一五規(guī)劃綱要老城區(qū)（現(xiàn)二環(huán)路內(nèi)）：繼續(xù)堅持優(yōu)化城市功能、改善環(huán)境質(zhì)量、保護歷史文化遺產(chǎn)的原則，進一步形成以金融、商貿(mào)、文化、教育為核心的功能聚集區(qū)。沈陽城市建設“十一五”規(guī)劃北站中央商務區(qū)五里河文化商貿(mào)區(qū)渾南文體會展區(qū)在空間布局上，金廊和老城區(qū)承擔了東三在空間布局上，金廊和老城區(qū)承擔了東三省、遼中城市群商貿(mào)金融中心，遼寧省及省、遼中城市群商貿(mào)金融中心，遼寧省及沈陽市政務、商務、教育、文化等城市核沈陽市政務、商務、教育、文化等城市核心功能。心功能。本報告是嚴格保密的。15作為老城區(qū)向外延伸的現(xiàn)代化新城，渾南新區(qū)已逐漸成為沈城熱作為老城區(qū)向外延伸的現(xiàn)代

13、化新城，渾南新區(qū)已逐漸成為沈城熱點區(qū)域，建立了中高檔居住區(qū)的市場認知點區(qū)域，建立了中高檔居住區(qū)的市場認知u渾南新區(qū)由渾河沈陽城市段及渾南地區(qū)兩部分組成，總面積120.9平方公里。u渾南新區(qū)是重點發(fā)展高新重點發(fā)展高新技術的國家級產(chǎn)業(yè)基地技術的國家級產(chǎn)業(yè)基地，以電子信息和先進制造產(chǎn)業(yè)為主導產(chǎn)業(yè)，是老城區(qū)老城區(qū)延伸的新城區(qū)，定位為延伸的新城區(qū)，定位為“現(xiàn)代服務業(yè)的中心、研現(xiàn)代服務業(yè)的中心、研發(fā)創(chuàng)新的基地、新興產(chǎn)業(yè)發(fā)創(chuàng)新的基地、新興產(chǎn)業(yè)的制高點和展示形象的窗的制高點和展示形象的窗口口” u十五期間渾南新區(qū)累計實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值469.3億元，年均增長25.8。渾南新區(qū)發(fā)展規(guī)劃渾南新區(qū)發(fā)展規(guī)劃渾南新區(qū)的總

14、體定位：依托國家級高新技術開發(fā)區(qū)，以高新技術產(chǎn)業(yè)為支持，集教育科研、金融商貿(mào)、生活居住、觀光旅游為一體的現(xiàn)代化科技新城區(qū)?？臻g結構：“三區(qū)一城一帶”，即高新技術產(chǎn)業(yè)區(qū)、高檔次商務中心區(qū)、高品質(zhì)居住區(qū)、高等級大學城和渾河觀光旅游帶。十一五規(guī)劃到2010年，實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值350億元，年均增長20%。本報告是嚴格保密的。16渾河規(guī)劃建設國內(nèi)最長的水岸生態(tài)景觀區(qū)，本項目位于渾河規(guī)劃建設國內(nèi)最長的水岸生態(tài)景觀區(qū)，本項目位于“渾河渾河城市新都心城市新都心”規(guī)劃范圍內(nèi)規(guī)劃范圍內(nèi)ABCDE功能分區(qū)功能分區(qū)規(guī)劃功能規(guī)劃功能A渾河東三環(huán)橋以東3公里歷史文化生態(tài)景觀區(qū)。歷史文化生態(tài)景觀區(qū)。以清福陵為龍頭，建設東湖

15、水上公園、雕塑公園、體育休閑設施，結合灘地綠化、沙洲和島嶼，形成以清文化為核心的龍水文化景觀。形成以清文化為核心的龍水文化景觀。B渾河東三環(huán)橋至長青橋10公里東部智慧城和居住區(qū)。東部智慧城和居住區(qū)。結合優(yōu)美的灘地景觀和開敞水面，建設中低密度住宅區(qū)和大學高教園，提升周邊土地價值，集聚人氣，提升區(qū)域生活質(zhì)量和整體居住品質(zhì)。C長青橋至大鐵路橋11.5公里渾河城市新都心。渾河城市新都心。構筑南北金廊與東西銀帶重要交匯點，規(guī)劃建設商業(yè)零售、休閑娛樂、行政辦公、文化科研、科技會展、金融保險、賓館公寓等多功能于一體的沈陽未來新都心。D大鐵路橋至西三環(huán)7.5公里西部生態(tài)居住區(qū)。西部生態(tài)居住區(qū)。結合于洪新城和曹

16、仲地區(qū)改造，建設中低密度住宅及相關產(chǎn)業(yè)，形成城市邊緣生態(tài)新居住區(qū)和生態(tài)產(chǎn)業(yè)園。形成城市邊緣生態(tài)新居住區(qū)和生態(tài)產(chǎn)業(yè)園。E西三環(huán)至松遼運河10公里沈陽開發(fā)區(qū)南區(qū)。沈陽開發(fā)區(qū)南區(qū)。打造以裝備創(chuàng)造業(yè)為主旨的集汽車及零部件、輕工、化工、機加、研發(fā)、生活居住等多功能于一體的現(xiàn)現(xiàn)代化民營工業(yè)城。代化民營工業(yè)城。以奧體中心為核心的體育產(chǎn)業(yè)集群和中央商業(yè)區(qū)。中部板塊位于渾河橋東、富民橋西側。依據(jù)規(guī)劃，該板塊為渾南新區(qū)的中央商務區(qū)。奧體中心的建設提升了板塊的商業(yè)價值，而近期不斷涌現(xiàn)的商業(yè)項目，也使該板塊具有較強的商業(yè)氛圍。本報告是嚴格保密的。17奧體中心的設立，帶動了渾南基礎設施建設的加快，以及城市奧體中心的設立

17、，帶動了渾南基礎設施建設的加快，以及城市面貌的改善，促進區(qū)域商業(yè)價值與居住價值的不斷提升面貌的改善，促進區(qū)域商業(yè)價值與居住價值的不斷提升沈陽作為奧運分賽場承辦2008年8月16日至26日共八場奧運會男女足球比賽。項目名稱項目名稱商業(yè)形式商業(yè)形式規(guī)模規(guī)模預計開預計開業(yè)時間業(yè)時間1.女人街賽特百貨、B&Q、集中商鋪、住宅等32萬08年年底2.億豐廣場SHOPPINGMALL、酒店、寫字樓、住宅60萬_3.泛華商業(yè)廣場SHOPPINGMALL、瑞寶五星級酒店、寫字樓、公寓50萬未啟動4.保利達項目大型超市、社區(qū)配套、商業(yè)街區(qū)90萬2號線1號線時間計劃：1號線：2009年12月底通車2號線：2010年

18、建成通車4號線：2010年底前開工奧體中心我們認為，奧體中心對本項目而言，能夠帶來區(qū)域面貌的改我們認為，奧體中心對本項目而言，能夠帶來區(qū)域面貌的改善、基礎設施的完善，有利于商業(yè)價值與居住價值的提升；善、基礎設施的完善，有利于商業(yè)價值與居住價值的提升；但對于商務辦公市場的帶動與促進作用不明顯。但對于商務辦公市場的帶動與促進作用不明顯。本報告是嚴格保密的。18奧運會對于城市的效應將主要體現(xiàn)在城市知名度上升、基礎設奧運會對于城市的效應將主要體現(xiàn)在城市知名度上升、基礎設施建設及旅游等服務業(yè)的發(fā)展上施建設及旅游等服務業(yè)的發(fā)展上奧運會對主辦城市房地產(chǎn)市場的影響主要體現(xiàn)在以下三個方面：奧運會促進城市基礎設施

19、建設和城市環(huán)境的改善，為房地產(chǎn)開發(fā)提供了良好的基礎；奧運會帶來激增的旅游人口，構成對旅游房地產(chǎn)及酒店業(yè)的巨大需求 ；奧運會創(chuàng)造的就業(yè)機會促進了城市人口的擴張，增加了對房地產(chǎn)的需求；奧運會對國外入境旅游的影響奧運會增加的城市就業(yè)機會（萬）（萬）本報告是嚴格保密的。19根據(jù)沈陽市的地鐵規(guī)劃，隨著城市交通網(wǎng)絡的進一步完善，渾根據(jù)沈陽市的地鐵規(guī)劃，隨著城市交通網(wǎng)絡的進一步完善，渾南新區(qū)將逐漸成為城市的一部分，區(qū)域價值將不斷提升南新區(qū)將逐漸成為城市的一部分，區(qū)域價值將不斷提升時間計劃：1號線：2009年12月底通車2號線：2010年建成通車4號線：2010年底前開工 目前，沈陽地鐵一號線一期及目前，沈陽

20、地鐵一號線一期及延伸線工程的延伸線工程的2222座車站已全部開工座車站已全部開工建設，二號線一期工程也在進行主建設，二號線一期工程也在進行主體結構的施工，預計可以在年內(nèi)實體結構的施工，預計可以在年內(nèi)實現(xiàn)全線施工，于現(xiàn)全線施工，于20102010年建成通車。年建成通車?？傞L37.8公里的地鐵二號線，由于主體部分與沈陽的城市金廊走向基本一致，因此也被地稱為“金廊線”。這條貫通城市南北的金線，北起道義組團，南達桃仙航空港，穿越了渾河，串起了沈陽市最具發(fā)展?jié)摿Φ狞S金地段，為城市未來的發(fā)展預留下了極為寬廣的發(fā)展空間。二號線一期工程線路全長18.8公里，計劃設車站16座。計劃建設總工期48個月，工程總投資

21、需要77億元，平均每公里造價4.1億元。1號線號線2號線號線1.3km本報告是嚴格保密的。20區(qū)域價值分析小結：區(qū)域價值分析小結：q渾南新區(qū)受政府規(guī)劃利好，及奧體中心的帶動作用，區(qū)域面貌得到不渾南新區(qū)受政府規(guī)劃利好，及奧體中心的帶動作用，區(qū)域面貌得到不斷改善，基礎設施配套不斷完善，區(qū)域斷改善，基礎設施配套不斷完善，區(qū)域與與已已經(jīng)成為了渾南新區(qū)的核心價值；經(jīng)成為了渾南新區(qū)的核心價值；q同時，隨著區(qū)域價值的不斷提升，與城市聯(lián)系更加緊密，未來將會帶同時，隨著區(qū)域價值的不斷提升，與城市聯(lián)系更加緊密，未來將會帶來商務市場的發(fā)展，但從目前區(qū)域現(xiàn)狀來看，來商務市場的發(fā)展，但從目前區(qū)域現(xiàn)狀來看，。本報告是嚴格

22、保密的。21本報告是嚴格保密的。22沈陽十一五規(guī)劃明確了沈陽十一五規(guī)劃明確了產(chǎn)業(yè)升級產(chǎn)業(yè)升級與與城市升級城市升級的發(fā)展戰(zhàn)略，沈陽的發(fā)展戰(zhàn)略，沈陽城市發(fā)展將以第二產(chǎn)業(yè)的升級發(fā)展為主，發(fā)展城市發(fā)展將以第二產(chǎn)業(yè)的升級發(fā)展為主，發(fā)展新型工業(yè)城市新型工業(yè)城市第二產(chǎn)業(yè)重點發(fā)展高新技術產(chǎn)高新技術產(chǎn)業(yè)和高技術含量的傳統(tǒng)制造業(yè)和高技術含量的傳統(tǒng)制造業(yè)業(yè)，包括汽車及零部件、裝備制造、醫(yī)藥化工、電子信息、鋼鐵及有色金屬加工、農(nóng)產(chǎn)品及食品加工、航空制造等：第三產(chǎn)業(yè)重點發(fā)展現(xiàn)代和新興現(xiàn)代和新興服務業(yè)服務業(yè)（占服務業(yè)的比重提高到53%），包括現(xiàn)代物流、金融保險、商務服務、商貿(mào)、旅游、信息服務、房地產(chǎn)與社區(qū)服務八大主導產(chǎn)業(yè)

23、；沈陽沈陽“十一五十一五”時期發(fā)展的總體目標：時期發(fā)展的總體目標：1.一是逐步把沈陽建成新型工業(yè)城市、法治誠信城市、先進文化城市、模范生態(tài)城市“四位一體”的和諧沈陽；2.二是成為全國先進裝備制造、區(qū)域性商貿(mào)物流和金融三大中心；3.三是實現(xiàn)老工業(yè)基地全面振興及全面建設小康社會，加快建設東北地區(qū)中心城市和經(jīng)濟總量力爭進入全國副省級城市“第一集團”；產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)城市城市全國新型工業(yè)中心東北商貿(mào)物流、金融中心遼中城市群核心本報告是嚴格保密的。2310.412.0816.522.724.226.8327.928.642.652.505101520253035402000年2001年2002年2003年200

24、4年0102030405060實際利用外資（億美元）進出口總額（億美元）1.自2000年以來，沈陽市實際利用外資和進出口總額連年增長，對外開放程度日益提高；2.2003年5月22日，德國寶馬集團與華晨汽車公司合資組建的華晨寶馬汽車有限公司（寶馬沈陽工廠）宣告成立；3.大量國際知名工業(yè)產(chǎn)品制造商在沈陽設立生產(chǎn)中心或東北銷售中心，例如著名傳輸帶生產(chǎn)商西伯靈，閥門制造商斯派薩克等；4.每天往返于沈陽和北京之間的航班上約有20%的外籍人士。20052005年入駐沈陽的世界年入駐沈陽的世界500500強企業(yè)共強企業(yè)共4444家家：通用、百事、豐田、西門子、SK、百安居、寶馬、米其林、佳能、可口可樂、飛利

25、浦、麥德龍、GE、阿特拉斯科普柯、三菱、三井物產(chǎn)、三菱商事、三菱電機、松下、東芝、阿爾派電子、浦項制鐵、惠普、施耐德電氣、中國糧油、巴斯夫、羅娜、道達爾、BOC、?？松?、輝瑞、杜邦、固特異、SKF、三菱、三洋、日野、三井物產(chǎn)、鮮京、現(xiàn)代電子、東方紡織、沃爾瑪、歐倍德、大洋百貨。甲骨文、艾默生等在05年之后也相繼進入沈陽市場 作為東三省的經(jīng)濟中心，沈陽的國際化程度日漸提高，大量外作為東三省的經(jīng)濟中心，沈陽的國際化程度日漸提高，大量外資、外地企業(yè)的進駐產(chǎn)生了大量的高檔寫字樓租賃需求資、外地企業(yè)的進駐產(chǎn)生了大量的高檔寫字樓租賃需求本報告是嚴格保密的。24同時，隨著經(jīng)濟體制改革的不斷深化，私營企業(yè)數(shù)量

26、大幅增長，同時，隨著經(jīng)濟體制改革的不斷深化，私營企業(yè)數(shù)量大幅增長，成長中的中小型企業(yè)也產(chǎn)生了大量的中低端商務辦公需求成長中的中小型企業(yè)也產(chǎn)生了大量的中低端商務辦公需求u自2003年以來，沈陽市私營企業(yè)數(shù)量和從業(yè)人員都呈現(xiàn)迅速增長的趨勢；u根據(jù)政府提出的“做好項目年，創(chuàng)造北方最佳投資與發(fā)展環(huán)境”的要求，通過放寬企業(yè)市場準入條件、降低企業(yè)登記注冊門檻、實施信用監(jiān)管與服務等措施促進了非公有經(jīng)濟的發(fā)展。經(jīng)濟發(fā)展和政府推動促進了非經(jīng)濟發(fā)展和政府推動促進了非公有經(jīng)濟的發(fā)展，私營企業(yè)數(shù)公有經(jīng)濟的發(fā)展，私營企業(yè)數(shù)量大幅增長，對辦公物業(yè)的需量大幅增長，對辦公物業(yè)的需求日益增長求日益增長本報告是嚴格保密的。25位

27、于北站附近的沈陽金融貿(mào)易開發(fā)區(qū)，定位為位于北站附近的沈陽金融貿(mào)易開發(fā)區(qū)，定位為“東北地區(qū)金融東北地區(qū)金融中心中心”，帶動了沈陽乃至東三省的辦公商務需求，帶動了沈陽乃至東三省的辦公商務需求u沈陽金融貿(mào)易開發(fā)區(qū)1991年成立，以北站為中心，以金融為產(chǎn)業(yè)定位。區(qū)位臨近省政府。一期1.12平方公里，二期規(guī)劃2.96平方公里。u2006年，入?yún)^(qū)企業(yè)1506家（其中外資企業(yè)133家），地區(qū)生產(chǎn)總值達到24億元，固定資產(chǎn)投資13億元，財政收入2.28億元。u稅收貢獻在1000萬元以上的產(chǎn)業(yè)有7個，依次為金融業(yè)；房地產(chǎn)；批發(fā)零售；交通運輸、倉儲與郵政；建筑；租賃與商務服務；住宿和餐飲業(yè)。金融業(yè)占比近1/4，初

28、步形成金融為主導產(chǎn)業(yè)的功能區(qū)。沈陽北站沈陽北站北站路北站路友好街友好街20052005年，沈陽金融貿(mào)易開發(fā)區(qū)被省政府明確定位為年，沈陽金融貿(mào)易開發(fā)區(qū)被省政府明確定位為“建設東北地區(qū)的金融中建設東北地區(qū)的金融中心心”。目前已形成銀行、保險、投資三大產(chǎn)業(yè)集群。一行三局。目前已形成銀行、保險、投資三大產(chǎn)業(yè)集群。一行三局4 4大專業(yè)監(jiān)管大專業(yè)監(jiān)管機構機構3 3家在區(qū)內(nèi)；入沈家在區(qū)內(nèi)；入沈1616家中資銀行全部在開發(fā)區(qū)設立了分支機構；四大國家中資銀行全部在開發(fā)區(qū)設立了分支機構；四大國有銀行總部位于區(qū)內(nèi)；入沈有銀行總部位于區(qū)內(nèi)；入沈9 9家外資銀行家外資銀行8 8家集中在區(qū)內(nèi)。入?yún)^(qū)保險公司達家集中在區(qū)內(nèi)。

29、入?yún)^(qū)保險公司達1717家。家。本報告是嚴格保密的。26目前沈陽市寫字樓供應主要集中在金廊沿線，以北站片區(qū)集中目前沈陽市寫字樓供應主要集中在金廊沿線，以北站片區(qū)集中度最高；而渾河南岸幾乎沒有寫字樓供應度最高；而渾河南岸幾乎沒有寫字樓供應光達大廈財富中心方圓大廈東北世貿(mào)廣場總統(tǒng)大廈中韓大廈匯寶國際廣場希爾斯聯(lián)邦領先國際城昌鑫置地廣場新華國際大廈中韓大廈沈陽華府天地新華國際金融中心北方國際傳媒中心沈陽北站片區(qū)沈陽北站片區(qū)市政府廣場片區(qū)市政府廣場片區(qū)和平北大街片區(qū)和平北大街片區(qū)五里河片區(qū)五里河片區(qū)u沈陽目前寫字樓基本分布在四個片區(qū)：北站片區(qū)、市府廣場片區(qū)、和平北大街片區(qū)，五里河片區(qū)。其余的較零散地分布

30、于各區(qū)域。u北站區(qū)域分布較多寫字樓，這與其沈陽金融商貿(mào)開發(fā)區(qū)有關系。u五里河片區(qū)：由于區(qū)域好，認知度高，又有萬豪等五星級酒店坐落于此，成為新的寫字樓聚集區(qū)。u渾南新區(qū)：新城區(qū)，以現(xiàn)代加工制造企業(yè)為主，且多位于渾南開發(fā)區(qū)范圍內(nèi)，金融、保險、服務行業(yè)等第三產(chǎn)業(yè)企業(yè)較少，尚未形成明顯的商務氛圍。本報告是嚴格保密的。27目前沈陽寫字樓市場主要表現(xiàn)為以銷售型與目前沈陽寫字樓市場主要表現(xiàn)為以銷售型與出租型出租型2 2種操作模式：種操作模式：銷售型寫字樓銷售型寫字樓出租型寫字樓出租型寫字樓沈陽寫字樓沈陽寫字樓操作模式分類操作模式分類中高檔寫字樓定位，通常位于商務區(qū)范圍內(nèi)，以出售為主銷售情況不理想，消化量小，

31、項目建設進程較緩慢代表項目：代表項目：華府天地、奉天銀座2期、希爾斯聯(lián)邦、德郡7號以高檔寫字樓為主，位于商務區(qū)核心位置，一般為只租不售經(jīng)營情況良好，入住率高，客戶以大企業(yè)駐沈辦事處為主，對形象要求較高代表項目：代表項目：城市廣場、方圓大廈、總統(tǒng)大廈、華新國際大廈、新華科技大廈本報告是嚴格保密的。28寫字樓租賃市場表現(xiàn)良好，出租型中高檔寫字寫字樓租賃市場表現(xiàn)良好，出租型中高檔寫字樓項目均保持著較高的入住率樓項目均保持著較高的入住率沈陽寫字樓市租賃市場整體表現(xiàn)良好；租金在1400-1600元/平年的頂級寫字樓表現(xiàn)最佳，入住率均在90%以上；租金在700-1000元/平年的中擋寫字樓入住率在60-7

32、0%左右。租金租金（元（元/ /年年平米）平米）入住率入住率（% %）本報告是嚴格保密的。29目前沈陽在售寫字樓以目前沈陽在售寫字樓以0606年入市項目為主，新增項目較年入市項目為主，新增項目較少，平均售價約為少，平均售價約為7000-75007000-7500元元/ /平米，個盤銷售量約為平米，個盤銷售量約為700-800700-800平米平米/ /月月項目名稱項目名稱商圈商圈上市時上市時間間入住時間入住時間規(guī)模規(guī)模均價均價銷售狀況銷售狀況華府天地北站CBD07年4月08年初8000平米10000元/平米月均消化量1000平米左右至07年12月底基本售磬希爾斯聯(lián)邦北站CBD06年4月08年初

33、交房2.4萬平米7500元/平米月均銷售量800平米左右至07年12月，售出80-85%德郡7號北站CBD06年5月08年3月交房1.5萬平米6500-7500元/平米月均銷售量700平米左右至07年12月，售出85%-90%奉天銀座2期北站CBD07年5月08年底3萬平米6800-7300元/平方米月均銷售量600-700平米至07年12月售出14-17層的80%萬達新天地太原街未正式銷售08年底2萬平米未正式銷售；公司內(nèi)部售出約2000平米在售寫字樓項目均價（元在售寫字樓項目均價（元/平米）平米）在售寫字樓項目銷售速度（平米在售寫字樓項目銷售速度（平米/月）月）平均售價：7000-7500

34、元/平米平均速度：700-800平米月目前沈陽市場在售寫字樓，多為06年入市的早期項目，新增項目較少；除個別項目外，價格基本在7000-7500元/平米，目前市場月均銷售速度為700-800平米。本報告是嚴格保密的。30同時，由于寫字樓項目需封頂后才具備銷售條件，故此類項目同時，由于寫字樓項目需封頂后才具備銷售條件，故此類項目的銷售周期較長，回款相對較慢的銷售周期較長，回款相對較慢沈陽的寫字樓市場需求很大，但能滿足需要的產(chǎn)品少，很多沈陽當?shù)氐墓径歼x擇在公寓或住宅里辦公主要是由于資金實力不足，同時對于辦公形象的要求并不是特備嚴格，所以商住公寓這種產(chǎn)品更適合本地的中小型企業(yè) -某業(yè)內(nèi)經(jīng)理通常寫字

35、樓在項目封頂后才進入正式的銷售期，雖然有的項目封頂之前已經(jīng)開始銷售，但通常銷售情況不太好寫字樓這種產(chǎn)品的回現(xiàn)速度比較慢，現(xiàn)在沈陽的高檔寫字樓多以租賃為主，一般投資客戶和中小企業(yè)愿意購買辦公物業(yè)，但由于支付能力有限，所以對商住公寓的需求相對純寫字樓更強-某寫字樓項目銷售經(jīng)理希爾斯聯(lián)邦華府天地本報告是嚴格保密的。31商務客戶分析：商務客戶分析：對形象要求較高，偏好高檔寫字樓，多以租賃形式對形象要求較高，偏好高檔寫字樓，多以租賃形式為主為主客戶類型客戶類型關注點關注點租售形式租售形式需求產(chǎn)品檔次需求產(chǎn)品檔次外資、外地、大型企外資、外地、大型企業(yè)業(yè)地段、形象建筑配置、配套設施服務水平租賃為主中高檔寫字

36、樓本地成長型中小企業(yè)本地成長型中小企業(yè)價格、地段租賃購買自用低檔寫字樓公寓SOHO商務投資客戶商務投資客戶地段、投資回報率購買后出租外資、外地、大型企業(yè)外資、外地、大型企業(yè)本地成長型中小企業(yè)本地成長型中小企業(yè)商務投資客戶商務投資客戶由于資金實力的限制，更傾向于租賃低檔寫字樓或由于資金實力的限制，更傾向于租賃低檔寫字樓或購買商務公寓類項目購買商務公寓類項目現(xiàn)狀沈陽市房地產(chǎn)投資的熱點為住宅、公寓類產(chǎn)品，現(xiàn)狀沈陽市房地產(chǎn)投資的熱點為住宅、公寓類產(chǎn)品，而商務寫字樓市場仍未引起投資者關注而商務寫字樓市場仍未引起投資者關注本報告是嚴格保密的。32方圓大廈入住企業(yè)方圓大廈入住企業(yè)方圓大廈入住企業(yè)性質(zhì)35%7

37、%2%2%2%2%7%32%11%本地企業(yè)本省企業(yè)辦事處大使館聯(lián)絡處管委會會所俱樂部涉外經(jīng)濟組織外企辦事處外省企業(yè)辦事處方圓大廈內(nèi)入住的企業(yè)有61%為外資企業(yè)、外省公司、遼寧省其他城市公司駐沈陽的辦事處或者分公司方圓大廈內(nèi)入住的企業(yè)以金融行業(yè)為主，與大廈的定位相符，依托金融商貿(mào)開發(fā)區(qū)的規(guī)劃本報告是嚴格保密的。33總統(tǒng)大廈入住企業(yè)總統(tǒng)大廈入住企業(yè)總統(tǒng)大廈入住企業(yè)性質(zhì)本地企業(yè)35%本省企業(yè)辦事處、分公司1%外企辦事處、分公司23%外省企業(yè)辦事處、分公司41%總統(tǒng)大廈入住企業(yè)行業(yè)分布19%15%9%8%6%5%4%4%4%3%3%3%3%3%2%3%2%2% 1%1%1% 1% 1%1%電器、設備信

38、息科技金融房地產(chǎn)商貿(mào)建材、裝飾咨詢廣告物流文化傳媒電子通訊化工生活用品事務所煙草醫(yī)藥服裝食品航空服務能源教育旅行社化妝品中介總統(tǒng)大廈入住企業(yè)面積分布200300平方米56%300500平方米32%5001000平方米3%1000平方米以上4%100200平方米5%總統(tǒng)大廈入住企業(yè)以外資企業(yè)、外省企業(yè)在沈陽的分公司、辦事為主，比例為64%;行業(yè)上主要是電氣設備、信息科技、金融、房地產(chǎn)等;面積需求總體不大，主要集中在200300平方米。但是不乏大單客戶，如紅塔集團為2個整層，生命人壽為3個整層.本報告是嚴格保密的。34中小成長型企業(yè)偏好租用低檔寫字樓，或購買中小成長型企業(yè)偏好租用低檔寫字樓，或購買

39、公寓項目公寓項目中低檔寫字樓代表中低檔寫字樓代表名稱名稱奉天硅谷位置位置和平區(qū)三好街79號租金租金350-400元/平方米面積區(qū)間面積區(qū)間135、147平方米其他費用其他費用水2.9元/噸電0.7元/度特點特點房間內(nèi)有洗手間，精裝修客戶群客戶群IT IT業(yè)相關公司，中小服務業(yè)相關公司，中小服務型企業(yè)等型企業(yè)等公寓代表公寓代表項目項目海潤國際（已售完）項目位置項目位置南京北街266號，中山廣場附近，臨近太原街商圈物業(yè)管理物業(yè)管理海潤物業(yè)價格價格均價8000，總價40-90萬。戶型戶型51-56平米占40%78-116平米占60%客戶客戶投資和自用兼有，使用目的投資和自用兼有，使用目的多作辦公用途

40、多作辦公用途本報告是嚴格保密的。35寫字樓市場小結：寫字樓市場小結：對本項目而言，應盡量壓縮對本項目而言，應盡量壓縮寫字樓規(guī)模或考慮彈性使用功能寫字樓規(guī)?；蚩紤]彈性使用功能q沈陽市發(fā)展規(guī)劃將以第二產(chǎn)業(yè)為核心，建立新型工業(yè)城市，從城市沈陽市發(fā)展規(guī)劃將以第二產(chǎn)業(yè)為核心，建立新型工業(yè)城市，從城市屬性定位上看，屬性定位上看，；q本項目所在的渾南區(qū)域，以現(xiàn)代化加工制造業(yè)為支撐產(chǎn)業(yè)，本項目所在的渾南區(qū)域，以現(xiàn)代化加工制造業(yè)為支撐產(chǎn)業(yè)，；q高端寫字樓租賃市場比較穩(wěn)定，但出售型寫字樓的市場變現(xiàn)不佳，高端寫字樓租賃市場比較穩(wěn)定，但出售型寫字樓的市場變現(xiàn)不佳，此類產(chǎn)品的此類產(chǎn)品的，現(xiàn)階段，現(xiàn)階段。本報告是嚴格保密

41、的。36本報告是嚴格保密的。37近年來，沈陽市人民收入及消費水平持續(xù)快速近年來，沈陽市人民收入及消費水平持續(xù)快速增長，消費需求逐漸升級增長，消費需求逐漸升級u自2000年以來，沈陽市城市居民收入水平連年增長，平均增長率達9%，居民消費明顯增加。2006年人均可支配收入達11209元。u隨著收入的增加和市場商品供應的豐富，城鄉(xiāng)居民消費領域不斷擴展，人們越來越追求生活品位和檔次；u社會消費品零售總額亦逐年增長，消費熱點集中在：旅游消費、住房及帶動的裝飾、裝修、家電等相關消費、通訊電子產(chǎn)品消費等；u據(jù)相關市場研究機構估算，沈陽高端消費者大約有8-10萬人左右，加上鞍山、盤錦、撫順等周邊城市的高檔消費

42、人群，每年遼寧地區(qū)到沈陽消費的高端消費者大約有30萬人。本報告是嚴格保密的。38收入增長及人口結構變化帶來消費力的釋放與收入增長及人口結構變化帶來消費力的釋放與消費結構的轉變，新興的消費方式受到追捧消費結構的轉變，新興的消費方式受到追捧沈陽社會消費品零售總額及年增長率沈陽社會消費品零售總額及年增長率隨著經(jīng)濟的發(fā)展及沈陽城市地位的中心化，城市中高端消隨著經(jīng)濟的發(fā)展及沈陽城市地位的中心化，城市中高端消費市場被普遍看好；費市場被普遍看好；沈陽中間階層擴大，傳統(tǒng)的消費觀念正在改變，外來的新沈陽中間階層擴大，傳統(tǒng)的消費觀念正在改變，外來的新興消費潮流受到追捧。興消費潮流受到追捧。u桃仙機場2006年運輸

43、飛機起降4.8萬架次，增長13.6%;平均上座率79%以上；機場旅客吞吐量5 3 4 萬人次 ， 增 長17.2%；u2006年末私人汽車保有量28萬輛增長增長48%48%， 05年沈陽18.9萬輛，大連15.6萬輛；2006年武漢65萬、南京24萬u外來商家蜂擁入沈：西武、星巴克、宜家、恒隆、華潤萬象城本報告是嚴格保密的。39城市經(jīng)濟尤其是商貿(mào)行業(yè)的發(fā)展使城市中高端城市經(jīng)濟尤其是商貿(mào)行業(yè)的發(fā)展使城市中高端收入階層逐漸擴大，社會平均購買力增強收入階層逐漸擴大，社會平均購買力增強u五愛市場是東北亞經(jīng)濟圈和環(huán)渤海經(jīng)濟圈最大的流轉型輕工產(chǎn)品交易中心，也是中國最著名的批發(fā)市場之一 ?，F(xiàn)有經(jīng)營業(yè)戶117

44、22個，總代理、總經(jīng)銷3000余家。u目前年度交易額超過30億美元，每平方米年平均銷售額接近1萬美元；u每戶的年平均經(jīng)營額為19萬美元。五愛市場五愛市場三好街三好街u三好街是東北地區(qū)最大的IT產(chǎn)品集散地，臨街網(wǎng)點460余家，總建筑面積達55萬平方米，IT賣場面積近6萬平方米。u三好街軟件城內(nèi)現(xiàn)有注冊工商業(yè)戶6000余戶，其中民營企業(yè)5400余戶，電子信息類產(chǎn)品研發(fā)、經(jīng)營的企業(yè)近4000家，從業(yè)人員近4萬人；u小型軟件公司的合伙人年收入在20-30萬元之間。電力設備電力設備u由于地理位置和工業(yè)傳統(tǒng)，沈陽市成為諸多電力設備代理商的必爭之地，培育了大量從事該行業(yè)的私營企業(yè)主。u電力設備代理商的年收入

45、額在100萬元以上。u每天進出沈陽桃仙機場航班達150架次，平均上座率在79%以上。航班指標航班指標私家車指標私家車指標u每天在車管所注冊增加的私家車70輛左右，主要是15-25萬元之間的中檔車。星巴克指標星巴克指標u自2005年以來星巴克在沈陽已經(jīng)開設2家分店，并正在陸續(xù)開設分店。本報告是嚴格保密的。403215467中街商圈中街商圈太原街商圈太原街商圈五里河商圈五里河商圈北站商圈北站商圈北行商圈北行商圈鐵西興華商圈鐵西興華商圈渾南商圈渾南商圈u中街、太原街已經(jīng)成為沈陽市最主要的兩大核心，集中了全市50%以上大型商業(yè)及80%以上的經(jīng)營面積；u五愛街、三好街為后起的專業(yè)市場：五愛街以服裝、輕紡

46、等產(chǎn)品的物流商貿(mào)為主。三好街為沈陽乃至東北地區(qū)最大的電子、數(shù)碼產(chǎn)品集散地；u未來沈陽市商業(yè)發(fā)展將以金廊沿線、北站商圈及五里河為重心；u本項目位于渾南新區(qū)規(guī)劃的CBD商圈，但受到渾河天然阻隔及五里河商圈影響，較難形成城市級商圈，未來渾南商圈將發(fā)展成為區(qū)域級商業(yè)中心。l城市級核心商圈城市級核心商圈l未來城市級商業(yè)區(qū)未來城市級商業(yè)區(qū)l區(qū)域商業(yè)中心區(qū)域商業(yè)中心沈陽市商圈分布：由于渾河形成的天然阻隔，以及距離五里河沈陽市商圈分布：由于渾河形成的天然阻隔，以及距離五里河商圈較近，渾南商圈較難形成新的城市級商圈，未來發(fā)展趨勢商圈較近，渾南商圈較難形成新的城市級商圈，未來發(fā)展趨勢為區(qū)域級商業(yè)中心為區(qū)域級商業(yè)中

47、心本報告是嚴格保密的。41各主要商圈的典型物業(yè)及區(qū)域特征各主要商圈的典型物業(yè)及區(qū)域特征商圈商圈現(xiàn)有商業(yè)物業(yè)現(xiàn)有商業(yè)物業(yè)未來潛在供應未來潛在供應特征特征1太原街商圈太原街商圈中興商業(yè)大廈、新世界百貨、百盛、東舜等伊勢丹（即將開業(yè)）傳統(tǒng)城市級商圈，以中高端大型百貨為主2中街商圈中街商圈沈陽商業(yè)城、新瑪特、興隆大家庭等恒隆、美美傳統(tǒng)城市級商圈，以時尚的休閑服飾旗艦店為特色3五里河商圈五里河商圈西武百貨、萬豪及喜來登百貨部世茂購物中心、茂業(yè)百貨新興城市級高端商圈，依托五星級酒店和高檔住區(qū)形成4北站商圈北站商圈卓展購物中心、華府天地購物中心恒隆市府廣場新興城市級高端商圈，依托CBD濃厚商務氛圍形成5北行

48、商圈北行商圈千盛百貨、北京華聯(lián)、北行商場中興北行店、鵬達時尚商城傳統(tǒng)區(qū)域性商圈，服務于皇姑、于洪的大型居住社區(qū)6鐵西興華大街鐵西興華大街鐵百大廈、新瑪特、中興休閑廣場傳統(tǒng)區(qū)域性商圈，服務于鐵西為主的大型居住社區(qū)7 7渾南商圈渾南商圈無無泛華商業(yè)廣場、女人街、泛華商業(yè)廣場、女人街、億豐廣場等億豐廣場等新興區(qū)域性商圈，服務于渾南新區(qū)新興區(qū)域性商圈，服務于渾南新區(qū)大量新興社區(qū)大量新興社區(qū)本報告是嚴格保密的。42項目名稱項目名稱商業(yè)形式商業(yè)形式規(guī)模規(guī)模渾河北現(xiàn)狀商業(yè)設施1家樂福文化路店大賣場、KFC、快餐廳、專賣店等2萬2大福源大賣場、KFC、永和、專賣店等2萬3中興超市長青店大賣場、快餐、小店鋪等1

49、.5萬4 西武百貨高檔百貨1.5萬渾河南部規(guī)劃商業(yè)項目5女人街賽特百貨、B&Q、集中商鋪、住宅等32萬6泛華商業(yè)廣場購物中心、五星級酒店、住宅等50萬7 億豐廣場購物中心、酒店、寫字樓、住宅等60萬8酒吧街南堤中路北側，酒吧一條街1.8公里長9保利達項目住宅為主，酒店、超市等商業(yè)設施商業(yè)約17萬576312三好街中國鞋城南塔南塔渾南新區(qū)未來商業(yè)核心區(qū)將位于奧體中心西側，本項目位于核渾南新區(qū)未來商業(yè)核心區(qū)將位于奧體中心西側，本項目位于核心商圈的外圍區(qū)位，發(fā)展城市主流商業(yè)設施的競爭壓力大心商圈的外圍區(qū)位，發(fā)展城市主流商業(yè)設施的競爭壓力大奧體中心4五里五里河河89渾南商圈渾南商圈核心核心本報告是嚴格

50、保密的。43根據(jù)渾南新區(qū)政府規(guī)劃，本項目周邊將重點打造特色街區(qū)，同根據(jù)渾南新區(qū)政府規(guī)劃，本項目周邊將重點打造特色街區(qū)，同時借助渾河水岸休閑資源，具備一定的休閑娛樂氛圍時借助渾河水岸休閑資源，具備一定的休閑娛樂氛圍女人街女人街億豐億豐泛華泛華奧體中心奧體中心酒吧街酒吧街現(xiàn)代生活服務型設施現(xiàn)代生活服務型設施酒店、大型超市、百貨店、購物酒店、大型超市、百貨店、購物中心為主中心為主體育用品街區(qū)體育用品街區(qū)精品店一條街精品店一條街風味小吃一條街風味小吃一條街保利達保利達五里河五里河未來將發(fā)展為城市級商業(yè)中心未來將發(fā)展為城市級商業(yè)中心本報告是嚴格保密的。44女人街女人街0404年上市，目前處于停滯狀態(tài)，年

51、上市，目前處于停滯狀態(tài)，存在一定的經(jīng)營風險存在一定的經(jīng)營風險u產(chǎn)品形式：產(chǎn)品形式：集中商業(yè)內(nèi)部自營商鋪；u商鋪面積：商鋪面積：20平米左右；u總價區(qū)間：總價區(qū)間： 1層50萬；2層30萬；3層20萬左右；u開業(yè)時間：開業(yè)時間：未定u該項目與2004年即開始銷售，后期受到政府規(guī)劃調(diào)整，銷售狀況一般，截至目前已售出80%左右。u受到政府規(guī)劃調(diào)整及項目自身原因，目前該項目處于停滯狀態(tài)，由于其二期產(chǎn)品全部為產(chǎn)權式商鋪，存在一定的招商及經(jīng)營風險。規(guī)模規(guī)?？傉嫉?萬平，建面32萬平分期分期一期高層公寓，10萬平米；二期集中商業(yè)10萬平米；三期商住辦公及底層商業(yè)12萬平米商業(yè)物業(yè)類型商業(yè)物業(yè)類型一期：一、二

52、樓為餐飲美食街；二期：主力百貨（賽特）5萬平米，獨立產(chǎn)權商鋪5萬平米；三期：底商為百安居、大型超市、家具賣場、電器連鎖商場商鋪面積商鋪面積二期集中商業(yè)產(chǎn)權商鋪單位面積約20平米左右價格價格二期產(chǎn)權商鋪F1：2.5萬元/平米，F(xiàn)2：1.5萬元/平米，F(xiàn)3：1萬元/平米（注：以上價格為使用面積）銷售銷售二期商鋪于04年開始銷售，商鋪已售完80左右客戶客戶投資客戶為主，外地生意人，經(jīng)商人士，占80；其他基本為本地工作的客戶，東電、海關、新華社等本報告是嚴格保密的。45億豐廣場億豐廣場超大規(guī)模綜合性購物中心，受規(guī)超大規(guī)模綜合性購物中心，受規(guī)劃調(diào)整，項目已停滯劃調(diào)整，項目已停滯u商業(yè)定位：商業(yè)定位：綜合

53、性大型購物中心u商業(yè)操作模式：商業(yè)操作模式：40%出售，60%自營u上市時間：上市時間：待定（受政府影響，項目規(guī)劃將有所變動）u上海億豐企業(yè)投資22億資本打造60萬平米綜合體項目。融合商業(yè)、五星級酒店、甲級寫字樓、商住公寓、高端住宅五物業(yè)類型；u目前受到政府規(guī)劃調(diào)整，該項目處于停滯階段，具體啟動時間待定。規(guī)模規(guī)?？傉嫉?6萬平，建面60萬平物業(yè)類型物業(yè)類型集商業(yè)、酒店、寫字樓、住宅于一體的綜合項目商業(yè)地上三層，局部五層，地下一層商業(yè)規(guī)劃商業(yè)規(guī)劃Shoppingmall18萬平，自營60，出售40；商業(yè)價格商業(yè)價格價格未定銷售銷售受政府規(guī)劃變動，上市時間未定賣點賣點引入國際主流RBD主題，即“休

54、閑商業(yè)區(qū)”，綜合體 項目，多種物業(yè)類型本報告是嚴格保密的。46泛華商業(yè)廣場泛華商業(yè)廣場綜合型購物中心，以大型超綜合型購物中心，以大型超市、賣場等現(xiàn)代零售業(yè)為主，只租不售市、賣場等現(xiàn)代零售業(yè)為主，只租不售u商業(yè)定位：商業(yè)定位：綜合性大型購物中心u商業(yè)操作模式：商業(yè)操作模式：只租不售u開業(yè)時間：開業(yè)時間：09年底u泛華商業(yè)廣場由泛華建設集團投資建設。該項目總投資約20億元；u該項目前期已與眾多國內(nèi)外知名零售企業(yè)進行過洽談；目前已知的進駐企業(yè)有瑞寶5星級酒店、沃爾瑪超市，麥當勞得來速餐廳等。規(guī)模規(guī)?？偨?0萬平米；購物中心總規(guī)模33萬平米，住宅16萬平米分期分期共分2期，一期為購物中心及住宅，二期

55、為商業(yè)物業(yè)類型物業(yè)類型綜合性大型購物中心高層住宅及配套商業(yè)設施瑞寶國際酒店商業(yè)模式商業(yè)模式只租不售備注備注此項目以商業(yè)為主，前期訂單式開發(fā)已與多家知名企業(yè)進行過洽談，已經(jīng)確定沃爾瑪、麥當勞等商家。住宅與商業(yè)均于09年底交房本報告是嚴格保密的。47保利達商務廣場保利達商務廣場住宅為主，同時設置酒店、住宅為主，同時設置酒店、大型超市等商業(yè)設施大型超市等商業(yè)設施u項目建筑指標：項目建筑指標：占地：20萬平米總建面：90萬平米容積率：5.5住宅建面：37萬平米公寓建面：20萬平米酒店：8萬平米商業(yè)裙房：10萬平米超市：7萬平米車庫：10萬平米上市時間：上市時間：預計2008年年中本報告是嚴格保密的。4

56、8目前區(qū)域內(nèi)銷售型商業(yè)以目前區(qū)域內(nèi)銷售型商業(yè)以社區(qū)配套社區(qū)配套為主，一托二或一托三的產(chǎn)為主，一托二或一托三的產(chǎn)品結構，平均價格為品結構，平均價格為1 1萬元萬元/ /平米左右平米左右項目項目銷售部分規(guī)模銷售部分規(guī)模商業(yè)定位商業(yè)定位單位產(chǎn)品面積單位產(chǎn)品面積（平米）（平米）形式形式價格價格( (元元/ /平米平米) )銷售速度銷售速度( (平米平米/ /月月) )備注備注女人街女人街一期底商：1.2萬平米社區(qū)配套200-1000一拖二F1 ：1.5萬F2：1.2萬一期已售完二期集中商業(yè)：5萬平米集中商業(yè)10-80產(chǎn)權式商鋪F1：2.5萬F2：1.5萬F3：1萬900-1000二期集中商業(yè)04年5月

57、上市，截至07年12月，已售出80%泛美華庭泛美華庭住宅底商：約2萬平米社區(qū)配套280一拖二1萬未開盤清華同方清華同方1.5萬平米社區(qū)配套300-400一拖三1.5萬600-700社區(qū)配套，F(xiàn)1-3層整體銷售新華國際新華國際公寓公寓8000平米社區(qū)配套500-1700一拖三8000300-40007年6月第一次開盤，截至07年12月售出90%u目前區(qū)域內(nèi)銷售商業(yè)多為社區(qū)配套形式，提供社區(qū)居民的日常生活型商業(yè)；目前區(qū)域內(nèi)銷售商業(yè)多為社區(qū)配套形式，提供社區(qū)居民的日常生活型商業(yè)；u建筑形式為地上建筑形式為地上2 2或或3 3層，單位面積以層，單位面積以200-1000200-1000平米為主，商業(yè)平

58、均價格為平米為主，商業(yè)平均價格為1-1.51-1.5萬元萬元/ /平米，社區(qū)配套商業(yè)銷售速度在平米，社區(qū)配套商業(yè)銷售速度在400-700400-700平米平米/ /月之間；而集中商業(yè)的銷售速度可達月之間；而集中商業(yè)的銷售速度可達900-1000900-1000平米平米/ /月。月。本報告是嚴格保密的。49商業(yè)市場小結：商業(yè)市場小結：充分利用優(yōu)勢資源，打造主題充分利用優(yōu)勢資源，打造主題商業(yè)，建立核心競爭力商業(yè)，建立核心競爭力q項目地處渾南區(qū)域級商圈的輻射范圍之內(nèi)，具備較高的商業(yè)價值，項目地處渾南區(qū)域級商圈的輻射范圍之內(nèi)，具備較高的商業(yè)價值，商業(yè)物業(yè)具備一定的變現(xiàn)能力；商業(yè)物業(yè)具備一定的變現(xiàn)能力；

59、q本項目位于渾南商業(yè)核心區(qū)的邊緣地帶，本項目位于渾南商業(yè)核心區(qū)的邊緣地帶，；q憑借渾河資源及休閑商務氛圍，建立憑借渾河資源及休閑商務氛圍，建立，以目的地型，以目的地型消費為主，建立消費為主，建立將是本項目商業(yè)的發(fā)展方向。將是本項目商業(yè)的發(fā)展方向。本報告是嚴格保密的。50公寓市場分析公寓市場分析本報告是嚴格保密的。51目前沈陽公寓市場呈現(xiàn)出兩種公寓產(chǎn)品類型：目前沈陽公寓市場呈現(xiàn)出兩種公寓產(chǎn)品類型：小戶型公寓、服務式公寓小戶型公寓、服務式公寓小戶型公寓小戶型公寓服務式服務式公寓公寓稀缺產(chǎn)品稀缺產(chǎn)品代表項目：代表項目：地王國際俱樂部使用功能：使用功能：純居住產(chǎn)品特征：產(chǎn)品特征：稀缺景觀資源增值服務身

60、份標簽（注：此類產(chǎn)品以地王國際俱樂部為代表，現(xiàn)已售完，無新增項目）主流產(chǎn)品主流產(chǎn)品代表項目：代表項目：華府天地、萬達新天地等使用功能：使用功能：投資升值、辦公、居住產(chǎn)品特征：產(chǎn)品特征：繁華區(qū)域小戶型低總價精裝修本報告是嚴格保密的。52目前沈陽在售公寓項目主要分布在城市中心區(qū)目前沈陽在售公寓項目主要分布在城市中心區(qū)域及商務區(qū)，地段條件優(yōu)越域及商務區(qū)，地段條件優(yōu)越片區(qū)片區(qū)項目名稱項目名稱上市時上市時間間入住時入住時間間公寓規(guī)模公寓規(guī)模套數(shù)套數(shù)太原街萬達新天地07年5月08年底8萬平米2000套亞洲時尚中心08年初08年底北站華府天地07年4月08年初10萬平米1400套希爾斯聯(lián)邦 06年5月08年