重慶合川尚信國際廣場(chǎng)前期策劃報(bào)告(英威斯特)頁

1、IBC合川尚信國際廣場(chǎng)合川尚信國際廣場(chǎng)前期策劃報(bào)告前期策劃報(bào)告致：重慶尚信置業(yè)有限公司致：重慶尚信置業(yè)有限公司2011年8月IBC前前 言言 每個(gè)城市都有自己的標(biāo)志性建筑，亦如重慶的解放碑、上海的東方明珠塔、北京的紫禁城，合川的標(biāo)志性建筑是什么？文峰古街、希望城或是中奧城,也許都不是。在你我心中有一個(gè)更清晰的名字- 尚信國際廣場(chǎng)，22萬方熱土新生，以國際化視野構(gòu)筑合川城市封面。以國際化視野構(gòu)筑合川城市封面。 基于對(duì)項(xiàng)目的調(diào)研，以及對(duì)尚信國際項(xiàng)目的價(jià)值認(rèn)同，我司將對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行評(píng)估定位，通過科學(xué)分析、創(chuàng)意策劃，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目?jī)r(jià)值最大化。IBC第一部分：市場(chǎng)調(diào)研第一部分：市場(chǎng)調(diào)研宏觀背景分析區(qū)域市場(chǎng)調(diào)研區(qū)域

2、競(jìng)爭(zhēng)格局及主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析地塊環(huán)境調(diào)研第二部分：項(xiàng)目策劃定位第二部分：項(xiàng)目策劃定位項(xiàng)目定位建議商業(yè)業(yè)態(tài)布局建議項(xiàng)目商業(yè)運(yùn)營經(jīng)濟(jì)效益分析第三部分：項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)建議第三部分：項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)建議第四部分：招商、推廣建議第四部分：招商、推廣建議目目 錄錄IBC城市區(qū)域概況城市區(qū)域概況IBC區(qū)域概況區(qū)域概況合川地處重慶西北部，距重慶主城核心區(qū)僅半小時(shí)車程，是重慶市規(guī)劃建設(shè)的區(qū)域性中心城市。幅員面積2343平方公里，轄23個(gè)鎮(zhèn)，7個(gè)街道辦事處，總?cè)丝?55萬。是重慶通往陜西、甘肅等地的交通要道和川東北、渝西北的交通樞紐。區(qū)位屬性IBC重慶北部重慶北部交通樞紐交通樞紐合川擁三江通航之利，有212國道和渝合、渝

3、武高速公路及遂渝快速鐵路交匯。目前，合川正以全力打造重慶北部交通樞紐，鐵路、水路、公路齊頭并進(jìn)，最終形成重慶通向川北、陜甘等地的水陸交通樞紐。區(qū)域概況區(qū)域概況IBC重慶能源基地重慶能源基地水資源、煤炭資源豐富，雙槐火電廠、草街航電樞紐、富金壩航電樞紐、利澤航電樞紐、三匯坑口電站等一批電站建成投產(chǎn)后，合川直接新增加的工業(yè)總產(chǎn)值預(yù)計(jì)可達(dá)到100億左右，將成為重慶名副其實(shí)的能源工業(yè)“老大”。區(qū)域概況區(qū)域概況IBC重慶旅游新興城市重慶旅游新興城市上游釣魚城，下看小山峽，合川歷史悠久、風(fēng)光旖旎，旅游景點(diǎn)眾多。淶灘二佛寺、雙龍湖、水波洞、云門山野營度假村等是領(lǐng)略自然風(fēng)光、休閑、度假的好去處。近年來，合川以

4、開發(fā)釣魚城為重點(diǎn)，以雙龍湖、二佛寺等景點(diǎn)為配套，形成重慶市獨(dú)具特色的旅游產(chǎn)業(yè)，開發(fā)潛力巨大。區(qū)域概況區(qū)域概況IBC宜居城市宜居城市秉承“富強(qiáng)合川、美麗合川、平安合川、德潤合川”的發(fā)展戰(zhàn)略，積極推進(jìn)城市化建設(shè)，在抓工業(yè)增漲的背景下，積極進(jìn)行居住環(huán)境改造，改善生態(tài)環(huán)境，打造綠色人文宜居城市。區(qū)域概況區(qū)域概況IBC人文社會(huì)環(huán)境人文社會(huì)環(huán)境“東方麥加城東方麥加城”-釣魚城釣魚城佛教禪宗文化勝地佛教禪宗文化勝地淶灘鎮(zhèn)古甕城遺址、二佛寺淶灘鎮(zhèn)古甕城遺址、二佛寺IBC紅色文化底蘊(yùn)深厚紅色文化底蘊(yùn)深厚無產(chǎn)階級(jí)革命家趙君陶曾在土場(chǎng)創(chuàng)辦戰(zhàn)時(shí)兒童保育院；新中國第一位少年英雄劉文學(xué)為維護(hù)集體財(cái)產(chǎn)而英勇獻(xiàn)身，成為一代楷

5、模。周恩來、陳毅等無產(chǎn)階級(jí)革命家也曾在合川留下了光輝足跡。人文社會(huì)環(huán)境人文社會(huì)環(huán)境IBC區(qū)域人口狀況區(qū)域人口狀況合川作為人口達(dá)到152萬的城市，城鎮(zhèn)常駐人口達(dá)37.1萬，消費(fèi)群體重在城鎮(zhèn)居民，但其所轄23個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)也有為數(shù)不少的消費(fèi)個(gè)體。IBC區(qū)域人口狀況區(qū)域人口狀況城鎮(zhèn)人口結(jié)構(gòu)城鎮(zhèn)人口結(jié)構(gòu)合川人口結(jié)構(gòu)以中青年為主體，該部分人群有較強(qiáng)的消費(fèi)能力，使商業(yè)消費(fèi)有基本的人口基數(shù)保障。IBC區(qū)域交通環(huán)境區(qū)域交通環(huán)境重慶北部交通樞紐重慶北部交通樞紐合川地處三江交匯處，水路、陸路交通發(fā)達(dá)，地處大重慶北部交通要道，目前正形成以“一縱四橫八條干線”公路為骨架，鐵路、水路、公路的齊頭并進(jìn)，最終形成重慶通向川北、陜甘

6、等地的水陸交通樞紐，打造和提升重慶的對(duì)外輻射力。IBC合川城區(qū)道路建設(shè)改造如火如荼，現(xiàn)有區(qū)內(nèi)公交線路19條，136條村鎮(zhèn)公交線，基本覆蓋合川，市區(qū)出行便利。逐步構(gòu)建和完善城市外環(huán)，合川至銅梁、潼南、遂寧、南充、廣安、渝北、北碚和重慶主城八個(gè)方向的對(duì)外通道。公交公交-城市化發(fā)展先決條件城市化發(fā)展先決條件區(qū)域交通環(huán)境區(qū)域交通環(huán)境IBC2010年末，建成巴渝新居2837戶，改造農(nóng)村危舊房5232戶，棚戶區(qū)改造、社區(qū)公園等項(xiàng)目快速推進(jìn)。新建城區(qū)道路110公里，城區(qū)主干道完成“白改黑”，改建、新建市政供水管網(wǎng)22公里，建成高壓輸變電站4個(gè)，改造城區(qū)電網(wǎng)130公里，城市基礎(chǔ)設(shè)施逐步完善。城市基礎(chǔ)配套完善城

7、市基礎(chǔ)配套完善城市配套城市配套IBC區(qū)域概況小結(jié)區(qū)域概況小結(jié)大重慶未來發(fā)展重點(diǎn)區(qū)域之一，十二五期間，城市人口將增長(zhǎng)至60萬，城市化率80%以上，屆時(shí)，合川城市建設(shè)速度將有一個(gè)飛躍；作為重慶的衛(wèi)星城市，合川水路、陸路交通發(fā)達(dá)，是重慶北部交通樞紐，是重慶連接遂寧、廣元、成都、蘭州等地的咽喉要道，交通優(yōu)勢(shì)明顯；合川未來定位于成遂渝發(fā)展帶上中部中心城市，由于出色的交通區(qū)位優(yōu)勢(shì)，合川在重慶未來交通以及居住方面將成為重慶主城區(qū)的有力補(bǔ)充，發(fā)展?jié)摿春?；城市化進(jìn)程的加快，城市人口的增漲，將促進(jìn)合川舊城改造以及擴(kuò)城運(yùn)動(dòng)加速；合川具有豐富的歷史文化底蘊(yùn)，目前的城市文化還未將其展示充分，未來城市的建設(shè)如何與地域歷

8、史文化相融合，為合川的城市建設(shè)者帶來了新的思考；IBC宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境IBC宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo)宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo)2010年全區(qū)生產(chǎn)總值達(dá)到244.5億元，高于“十五”平均增速4.1個(gè)百分點(diǎn)。合川區(qū)生產(chǎn)總值合川區(qū)生產(chǎn)總值IBC財(cái)政收入2010年達(dá)到40.7億元，增長(zhǎng)57.5%，年均增長(zhǎng)49.6%。宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo)宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo)IBC2010年人均地區(qū)生產(chǎn)總值達(dá)到2900美元，年均增長(zhǎng)15.8%。宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo)宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo)IBC2010年全區(qū)三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)由2005年的23.1：37.2:39.7調(diào)整為15.2：45.7：39.1，第一產(chǎn)業(yè)比重下降7.9個(gè)百分點(diǎn)，二產(chǎn)上升8.5個(gè)百分點(diǎn)，三產(chǎn)下降0.6個(gè)百分點(diǎn)宏

9、觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo)宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo)IBC2010年全部工業(yè)總產(chǎn)值達(dá)到300億元，同比增長(zhǎng)29.3%，總量是2005年增長(zhǎng)4.6倍，年均增長(zhǎng)35.7%。宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo)宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo)IBC“十一五”全社會(huì)固定資產(chǎn)投資5年累計(jì)完成813.1億元，是“十五”期間投資總量的4倍，年均增長(zhǎng)32%。全社會(huì)固定資產(chǎn)投資全社會(huì)固定資產(chǎn)投資宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo)宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo)IBC2010年實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額102億元，同比增長(zhǎng)21.4%，總量是2005年增長(zhǎng)2.6倍，年均增長(zhǎng)21.1%。社會(huì)消費(fèi)品總額社會(huì)消費(fèi)品總額宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo)宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo)IBC2010年農(nóng)民人均純收入達(dá)到6641元，比2005年增加3103元，年均增長(zhǎng)13.4%。宏觀

10、經(jīng)濟(jì)指標(biāo)宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo)IBC城鎮(zhèn)居民人均可支配收入城鎮(zhèn)居民人均可支配收入2010年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達(dá)到16663元，比2005年增加8562元，年均增長(zhǎng)15.5%。宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo)宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo)IBC產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀：產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀：第一產(chǎn)業(yè)以農(nóng)業(yè)為主導(dǎo)，產(chǎn)業(yè)化不斷提升，農(nóng)民人均純收入6641元，增漲近2倍；第二產(chǎn)業(yè)以工業(yè)為主導(dǎo)，形成基礎(chǔ)版塊中，以能源產(chǎn)業(yè)為重點(diǎn)，建材、化工產(chǎn)業(yè)并舉；成長(zhǎng)板塊中裝備制造業(yè)、服裝加工業(yè)、食品加工業(yè)均有重點(diǎn)項(xiàng)目推進(jìn)建設(shè)；未來板塊中，制藥工業(yè)園建設(shè)有序推進(jìn)，三大板塊，九大產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展。第三產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代商貿(mào)體系形成，專業(yè)市場(chǎng)培育初見成效，形成義烏小商品市場(chǎng)、茂田建材市場(chǎng)等專業(yè)市場(chǎng)；房地產(chǎn)開

11、發(fā)勢(shì)頭強(qiáng)勁，“十一五”五年期間，完成商品房建設(shè)388萬方，開工在建項(xiàng)目146.5萬方。旅游接待650萬人次，旅游接待設(shè)施逐步完善中，旅游業(yè)也逐漸成為支柱產(chǎn)業(yè)之一。就目前合川的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)來看，處于第三產(chǎn)業(yè)的商貿(mào)體系整體還處于發(fā)展的初級(jí)階段，未就目前合川的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)來看，處于第三產(chǎn)業(yè)的商貿(mào)體系整體還處于發(fā)展的初級(jí)階段，未來發(fā)展空間較大。來發(fā)展空間較大。產(chǎn)業(yè)構(gòu)成產(chǎn)業(yè)構(gòu)成IBC消費(fèi)構(gòu)成消費(fèi)構(gòu)成在消費(fèi)構(gòu)成中，以吃、穿、住、行基本生活必需為主，對(duì)高在消費(fèi)構(gòu)成中，以吃、穿、住、行基本生活必需為主，對(duì)高檔消費(fèi)需求處于成長(zhǎng)期檔消費(fèi)需求處于成長(zhǎng)期批發(fā)零售仍然是社會(huì)消費(fèi)品零售總額增長(zhǎng)的主導(dǎo)力量，2009年，合川批發(fā)零售

12、業(yè)實(shí)現(xiàn)零售額66.92億元，比上年增長(zhǎng)21.3%，占零售總額的79.7%，拉動(dòng)全區(qū)社會(huì)消費(fèi)品零售總額增長(zhǎng)17個(gè)百分點(diǎn)，而2010年實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額102億元，同比增長(zhǎng)21.4%，總量是2005年增長(zhǎng)2.6倍，年均增長(zhǎng)21.1%。IBC消費(fèi)品市場(chǎng)結(jié)構(gòu)特點(diǎn)消費(fèi)品市場(chǎng)結(jié)構(gòu)特點(diǎn)批發(fā)零售業(yè)增長(zhǎng)勢(shì)頭強(qiáng)勁，以吃穿用為主導(dǎo)；全區(qū)住宿和餐飲業(yè)實(shí)現(xiàn)零售額17.03億元，比上年增長(zhǎng)23.7%，高于同期批發(fā)零售業(yè)增幅2.4個(gè)百分點(diǎn)，也高于社會(huì)消費(fèi)品零售總額增幅1.9個(gè)百分點(diǎn)，充分說明餐飲業(yè)增長(zhǎng)迅速，居民對(duì)餐飲消費(fèi)的觀念已經(jīng)徹底改變；農(nóng)村市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售額37.77億元，比上年增長(zhǎng)20.9%，城鄉(xiāng)市場(chǎng)的增幅

13、差距逐年縮小，農(nóng)村市場(chǎng)處于快速增長(zhǎng)期；從企業(yè)零售業(yè)態(tài)的銷售情況統(tǒng)計(jì)來看，銷售增幅居首的是網(wǎng)上商店，其次是：食雜店、專賣店、家居建材商店。銷售規(guī)模居首的是專業(yè)店，占零售額的30%以上；其次是：超市占零售額的10%以上，有力證明了各種業(yè)態(tài)共同發(fā)展；惠農(nóng)政策“家電下鄉(xiāng)”和“汽摩下鄉(xiāng)”截止2010年一月實(shí)現(xiàn)銷售金額2.42億元，家電、汽車的銷售消費(fèi)政策有效刺激消費(fèi)。消費(fèi)特征消費(fèi)特征IBC消費(fèi)特征消費(fèi)特征汽車消費(fèi)持續(xù)升溫汽車消費(fèi)持續(xù)升溫企業(yè)汽車實(shí)現(xiàn)零售額3.02億元，比上年增長(zhǎng)46.8%，增幅高于上年11.5個(gè)百分點(diǎn)，高于全區(qū)社會(huì)消費(fèi)品零售額增幅25個(gè)百分點(diǎn)；生活必需品銷售穩(wěn)定持續(xù)增長(zhǎng)生活必需品銷售穩(wěn)定

14、持續(xù)增長(zhǎng)批發(fā)和零售企業(yè)中，糧油、食品、飲料、煙酒類和服裝鞋帽、針、紡織品類分別實(shí)現(xiàn)零售額11.54億元和3.3億元，比上年分別增長(zhǎng)20.1%和21.5%，呈穩(wěn)步增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)；醫(yī)藥保健品增長(zhǎng)快速醫(yī)藥保健品增長(zhǎng)快速隨著生活的充實(shí)和富裕，人們?cè)絹碓街匾暯】?，昂貴的保健品、家庭醫(yī)療衛(wèi)生用品逐漸走俏。在限額以上批發(fā)和零售企業(yè)中，中西藥品類實(shí)現(xiàn)零售2.27億元，比上年增長(zhǎng)47.4%奢侈商品化妝品及金銀珠寶成趨勢(shì)奢侈商品化妝品及金銀珠寶成趨勢(shì)化妝品及金銀珠寶類分別實(shí)現(xiàn)零售額0.2億元和0.3億元，比上年分別增長(zhǎng)34.4%和27.2%，銷售形勢(shì)較好，值得關(guān)注。IBC小結(jié)小結(jié) “十一五”期間合川經(jīng)濟(jì)保持了較快的增長(zhǎng)

15、速度，年增速在15%以上，未來地區(qū)發(fā)展?jié)摿薮螅?居民收入水平增長(zhǎng)為擴(kuò)大消費(fèi)增添了后勁； 財(cái)政支出更多的投向社會(huì)保障、社會(huì)公益事業(yè)、轉(zhuǎn)移支付等，解決改善民生需要，社會(huì)保障力度進(jìn)一步加大，降低了居民未來預(yù)期的壓力，相應(yīng)增加了當(dāng)前消費(fèi)的增長(zhǎng)，擴(kuò)大消費(fèi)的宏觀環(huán)境日益趨好； 固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)較快，為經(jīng)濟(jì)快速增漲奠定了良好基礎(chǔ)，但固定資產(chǎn)的高速增長(zhǎng)也面臨去化問題； 消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí)換代，隨著城鄉(xiāng)居民收入的增長(zhǎng)和文化素養(yǎng)的提高，人們的消費(fèi)觀念逐步轉(zhuǎn)變，消費(fèi)檔次不斷提高，消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí)加快； “十一五”期間，重點(diǎn)進(jìn)行商圈打造規(guī)劃，將舊城改造、特色餐飲娛樂開發(fā)、旅游接待能力提成等與城市規(guī)劃發(fā)展相結(jié)合，為城市未來發(fā)展

16、描繪藍(lán)圖。IBC城市總體規(guī)劃城市總體規(guī)劃IBC城市規(guī)劃現(xiàn)狀城市規(guī)劃現(xiàn)狀城區(qū)建成面積35.9平方公里；城區(qū)道路總面積267.7萬平方米；城區(qū)綠化面積868.4萬平方米。IBC合川依山傍水而建，由嘉陵江、渠江、涪江依走勢(shì)分割成城南、城北、城東三個(gè)片區(qū)。老城區(qū)以塔爾門廣場(chǎng)為核心，是合川目前商業(yè)最為繁華的商業(yè)中心，是城市商業(yè)功能區(qū)；城北是合川重點(diǎn)交通樞紐，以客運(yùn)站為中心，商業(yè)較城南相對(duì)落后，基礎(chǔ)配套設(shè)計(jì)相對(duì)完善，以居住功能為主；城南屬于新開發(fā)區(qū)域，以新政府片區(qū)發(fā)展的商業(yè)、住宅為主，是未來的城市核心。城東是近兩年城市開拓區(qū)域，以釣魚城旅游接待、集散為主，房地產(chǎn)開發(fā)節(jié)奏相對(duì)緩慢。城市發(fā)展向北、向南、向東三

17、面延伸，在三個(gè)延伸段上形成工業(yè)園區(qū)定位、交通物流定位、旅游接待定位三個(gè)主要功能。城市規(guī)劃現(xiàn)狀城市規(guī)劃現(xiàn)狀I(lǐng)BC“十二五十二五”規(guī)劃方向規(guī)劃方向“十二五十二五”目標(biāo)目標(biāo)-百平方公里、百萬人口區(qū)域中心大城市百平方公里、百萬人口區(qū)域中心大城市奠定大城市框架，完善大城市功能IBC城市發(fā)展定位城市發(fā)展定位中國知名旅游城市中國知名旅游城市整合旅游資源，形成以釣魚城及東城半島開發(fā)為核心的旅游經(jīng)濟(jì)定位發(fā)展方向；重慶市區(qū)域性中心大城市重慶市區(qū)域性中心大城市利用合川重慶衛(wèi)星城市的交通、地理位置優(yōu)勢(shì)，大力推進(jìn)城市化建設(shè)、構(gòu)筑現(xiàn)代商貿(mào)體系、完善基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，打造重慶北部千億級(jí)工業(yè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)；重慶最美麗城市重慶最美麗城市

18、充分挖掘文化底蘊(yùn)，構(gòu)筑合川特色城市風(fēng)格，無論是城市建設(shè)還是工業(yè)發(fā)展，都將注重合川地方特色，突出綠色、低碳、人文的發(fā)展理念，將合川打造成重慶宜居后花園。IBC城區(qū)綜合經(jīng)濟(jì)發(fā)展圈功能布局城區(qū)綜合經(jīng)濟(jì)發(fā)展圈功能布局城區(qū)綜合經(jīng)濟(jì)發(fā)展圈由9個(gè)鎮(zhèn)街組成，重點(diǎn)發(fā)展二、三產(chǎn)業(yè)。重點(diǎn)發(fā)展旅游、房地產(chǎn)、商貿(mào)流通、現(xiàn)代物流以及其它現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，對(duì)區(qū)內(nèi)及周邊地區(qū)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展產(chǎn)生帶動(dòng)和輻射作用。銅溪重點(diǎn)發(fā)展高檔住宅和生態(tài)休閑產(chǎn)業(yè)。合川工業(yè)園區(qū)合川工業(yè)園區(qū)城北工業(yè)拓展區(qū)城北工業(yè)拓展區(qū)旅游發(fā)展區(qū)旅游發(fā)展區(qū)商貿(mào)流通發(fā)展區(qū)商貿(mào)流通發(fā)展區(qū)物流集散區(qū)物流集散區(qū)城市發(fā)展定位城市發(fā)展定位IBC 老城區(qū)將依托現(xiàn)有商貿(mào)中心地緣優(yōu)勢(shì)大力進(jìn)行舊

19、城改造，以涼亭片區(qū)商業(yè)開發(fā)為核心，以久長(zhǎng)路步行街、兆甲合陽新城為支撐，突出購物、商業(yè)辦公、商務(wù)酒店和餐飲娛樂功能，成為合川最大的消費(fèi)購物集聚區(qū)； 城南以建設(shè)星級(jí)酒店、會(huì)展中心等商業(yè)配套設(shè)施為基礎(chǔ)，將培育新興商業(yè)金融聚集區(qū)、總部經(jīng)濟(jì)基地，成為合川大型購物中心，同時(shí)濱江路段將對(duì)接?xùn)|城半島旅游經(jīng)濟(jì)，形成大型娛樂餐飲特色消費(fèi)。 以釣魚城旅游項(xiàng)目開發(fā)為重點(diǎn)，將東城半島打造成旅游接待集散地及宜居區(qū)域。規(guī)劃發(fā)展方向預(yù)估規(guī)劃發(fā)展方向預(yù)估IBC小結(jié)小結(jié) 在合川“十二五”規(guī)劃中，旅游開發(fā)以及旅游經(jīng)濟(jì)將作為城市未來發(fā)展重點(diǎn)； 由于合川城北老城商業(yè)中心區(qū)域急需升級(jí)換代，舊城改造將成為城北規(guī)劃發(fā)展主旋律； 在政府規(guī)劃引

20、導(dǎo)下，濱江商業(yè)將在整個(gè)城市發(fā)展中扮演越來越重要的角色濱江商業(yè)將在整個(gè)城市發(fā)展中扮演越來越重要的角色； 城南由于區(qū)政府以及區(qū)委行政辦公地點(diǎn)的搬遷，將迎來一個(gè)飛速發(fā)展； 在目前，合川城市化進(jìn)程雖然有飛速增漲，但整個(gè)城市建筑以及商業(yè)物業(yè)均較城市建筑以及商業(yè)物業(yè)均較陳舊，需要大批新興建筑物業(yè)樹立城市形象陳舊，需要大批新興建筑物業(yè)樹立城市形象； 在“十二五”規(guī)劃中，以政府為主導(dǎo)，將有大批酒店、會(huì)展、寫字樓等興建，將會(huì)使區(qū)域商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)加劇，商業(yè)物業(yè)去化率低的問題將會(huì)出現(xiàn)區(qū)域商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)加劇，商業(yè)物業(yè)去化率低的問題將會(huì)出現(xiàn)。IBC 從近五年的經(jīng)濟(jì)發(fā)展數(shù)據(jù)看，合川近五年來，經(jīng)濟(jì)高速平穩(wěn)增漲，在重慶區(qū)縣級(jí)城市發(fā)展中處

21、于中上水平，未來發(fā)展具備良好的基礎(chǔ)未來發(fā)展具備良好的基礎(chǔ)； 在重慶“十二五”規(guī)劃中，合川將僅次于萬州，成為重慶區(qū)域型中心城市，城市人口預(yù)計(jì)增漲至60萬，城市化率將達(dá)到70%以上，這必將使合川在城市建設(shè)方面加快速度，以形成對(duì)主城居住、工業(yè)發(fā)展的補(bǔ)充，同時(shí)，帶動(dòng)銅梁、北碚等周邊區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展，相應(yīng)也將極大促進(jìn)城市商業(yè)配套建設(shè)的發(fā)展相應(yīng)也將極大促進(jìn)城市商業(yè)配套建設(shè)的發(fā)展； 在合川未來發(fā)展中，旅游、能源、建材、餐飲、裝備制造、藥研、物流等將是合川經(jīng)濟(jì)發(fā)展的方向，同時(shí)也促進(jìn)城市商貿(mào)業(yè)必須升級(jí)換代同時(shí)也促進(jìn)城市商貿(mào)業(yè)必須升級(jí)換代； 在合川的擴(kuò)城運(yùn)動(dòng)中，舊城區(qū)改造、新型商貿(mào)中心的建立舊城區(qū)改造、新型商貿(mào)中心的

22、建立、旅游接待能力的完善將是城市規(guī)劃中的重點(diǎn)； 合川做為重慶的重要衛(wèi)星城市之一，城市輔助功能定位將進(jìn)一步體現(xiàn)，需要分擔(dān)主城部分功能建設(shè)； 合川目前的人口基數(shù)以及城鎮(zhèn)居民可支配收入的大力增長(zhǎng)，城市消費(fèi)需求相應(yīng)增加，對(duì)城市商業(yè)體系提出了更高要求城市商業(yè)體系提出了更高要求。宏觀背景總結(jié)宏觀背景總結(jié)IBC第一部分：市場(chǎng)調(diào)研第一部分：市場(chǎng)調(diào)研宏觀背景分析區(qū)域市場(chǎng)調(diào)研區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)格局及主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析地塊環(huán)境調(diào)研第二部分：項(xiàng)目策劃定位第二部分：項(xiàng)目策劃定位項(xiàng)目定位建議商業(yè)業(yè)態(tài)布局建議項(xiàng)目商業(yè)運(yùn)營經(jīng)濟(jì)效益分析第三部分：項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)建議第三部分：項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)建議第四部分：招商、推廣建議第四部分：招商、推廣建議目目

23、 錄錄IBC合川作為國務(wù)院確立的重慶北部地區(qū)中心城市，在舊城改造和新區(qū)開發(fā)上取得了巨大成就。近年來先后實(shí)施了城區(qū)九大片區(qū)改造，正逐步建設(shè)和完善南屏開發(fā)區(qū)、東城新區(qū)；重點(diǎn)建設(shè)完成了城區(qū)主干道路、久長(zhǎng)路、塔耳門文化廣場(chǎng)、合州大橋、合陽嘉陵江大橋、濱江路防洪堤等大批行目。合川已成為一座水、電、氣、通訊設(shè)施齊備，初具現(xiàn)代化中等城市。瑞山西路、世紀(jì)大道、劉文學(xué)廣場(chǎng)、盧作孚廣場(chǎng)、海翔廣場(chǎng)、大眾花園、世紀(jì)花園、金馬假日休閑廣場(chǎng)、合川影業(yè)大廈、三鑫錦城及東城新區(qū)開發(fā)等，這些工程為合川房地產(chǎn)的騰飛打下堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)?；A(chǔ)設(shè)施配套完備基礎(chǔ)設(shè)施配套完備區(qū)域市場(chǎng)概況區(qū)域市場(chǎng)概況IBC合川市房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)過多年的發(fā)展，合川市可

24、供開發(fā)的地塊較多，從早期的單位供房時(shí)代過渡到商品房時(shí)代，部分開發(fā)商已經(jīng)捷足先登，搶占了合川地產(chǎn)的先機(jī)，但其所開發(fā)產(chǎn)品比較滯后，無法緊跟時(shí)代步伐。有意識(shí)地調(diào)整房地產(chǎn)市場(chǎng)上的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)已經(jīng)成為眾多開發(fā)商案頭的當(dāng)務(wù)之急?，F(xiàn)目前，合川已引進(jìn)一批優(yōu)質(zhì)的開發(fā)企業(yè)如：寶龍、兆甲、中奧、希望等，這些企業(yè)均在房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)實(shí)力不俗，在國內(nèi)其他地區(qū)有大型項(xiàng)目成功開發(fā)運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)和實(shí)力。其中部分企業(yè)更是以商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)及運(yùn)營見長(zhǎng)，他們的到來勢(shì)必加快城市化建設(shè)的進(jìn)程，同時(shí)對(duì)本土企業(yè)形成市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。大批優(yōu)質(zhì)開發(fā)企業(yè)進(jìn)入，帶動(dòng)行業(yè)升級(jí)大批優(yōu)質(zhì)開發(fā)企業(yè)進(jìn)入，帶動(dòng)行業(yè)升級(jí)區(qū)域市場(chǎng)概況區(qū)域市場(chǎng)概況IBC區(qū)域市場(chǎng)板塊劃分區(qū)域市場(chǎng)板塊劃分根

25、據(jù)區(qū)位劃分，可分為老城、城南、城東三個(gè)板塊根據(jù)區(qū)位劃分，可分為老城、城南、城東三個(gè)板塊老城板塊老城板塊（中央商業(yè)區(qū)）（中央商業(yè)區(qū)）城南板塊城南板塊（中央商務(wù)區(qū)）（中央商務(wù)區(qū)）城東板塊城東板塊（旅游居住區(qū)）（旅游居住區(qū)）IBC老城區(qū)是合川舊有商貿(mào)中心區(qū)域，未來定位也是商貿(mào)流通中心區(qū)域，該區(qū)域目前以塔爾門合州市場(chǎng)為主體進(jìn)行大規(guī)模舊城改造，在城北新車站投入運(yùn)營后，區(qū)域的物流交通功能也得到體現(xiàn)，同時(shí)，寶龍地產(chǎn)65萬方城市綜合體，也將使商貿(mào)流通功能區(qū)得作用更加凸顯；城南是合川市政府所在地，由于行政中心等政府機(jī)關(guān)的搬遷，該區(qū)域商務(wù)功能大大增強(qiáng)，使該區(qū)域會(huì)議、商務(wù)接待功能需求凸顯，同時(shí)由于政府城市形象工程需

26、要，該區(qū)域?qū)⒊蔀楦叨司幼?、商?wù)辦公、特色商業(yè)集中區(qū)，是合川市未來幾年重點(diǎn)建設(shè)區(qū)域。城東近幾年由于釣魚城旅游經(jīng)濟(jì)的帶動(dòng)，其旅游功能定位日益明朗，但由于交通環(huán)境正在改造、基礎(chǔ)設(shè)施尚不完備，其開發(fā)價(jià)值目前尚不及城北、城南片區(qū)，是合川市未來發(fā)展方向之一。區(qū)域市場(chǎng)板塊劃分區(qū)域市場(chǎng)板塊劃分IBC區(qū)域商業(yè)市場(chǎng)分析區(qū)域商業(yè)市場(chǎng)分析合川作為重慶北部中心城市，最近幾年經(jīng)濟(jì)取得了長(zhǎng)足的發(fā)展，隨著經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)步發(fā)展、城市化的進(jìn)程加劇、城市改造步伐的加快，整個(gè)城市的規(guī)模擴(kuò)大，城市功能結(jié)構(gòu)也發(fā)生了變化。在城市發(fā)展和消費(fèi)需求的影響下，形成了今日合川的商業(yè)格局，都市級(jí)商圈全面提升，區(qū)域商圈初步形成。 半小時(shí)主城生活圈，凸顯合川未

27、來承接中高端人口的競(jìng)爭(zhēng)力； 城市升級(jí)、區(qū)域中心城市發(fā)展及門戶地位給未來合川產(chǎn)業(yè)升級(jí)帶來機(jī)會(huì)； 目前合川影響力和消費(fèi)力有限，低價(jià)競(jìng)爭(zhēng)和增值空間為區(qū)域樓盤贏得市場(chǎng)，這種競(jìng)爭(zhēng)模式在未來至少持續(xù)3年； 合川目前商業(yè)物業(yè)兩級(jí)分化，新興項(xiàng)目以大、全、高檔次競(jìng)爭(zhēng)，老商業(yè)物業(yè)零星分布且較為陳舊；IBC區(qū)域現(xiàn)有商業(yè)格局區(qū)域現(xiàn)有商業(yè)格局老城中央商業(yè)區(qū)：升級(jí)傳統(tǒng)商業(yè)中心，老城中央商業(yè)區(qū)：升級(jí)傳統(tǒng)商業(yè)中心，以大型綜合購物中心（街區(qū)）輔以傳以大型綜合購物中心（街區(qū)）輔以傳統(tǒng)臨街商鋪形態(tài)呈現(xiàn)統(tǒng)臨街商鋪形態(tài)呈現(xiàn)代表物業(yè)：兆甲合陽新城、中奧城新城中央商務(wù)區(qū)：以購物中心、超市新城中央商務(wù)區(qū)：以購物中心、超市零售主，輔以星級(jí)酒店

28、配套，呈現(xiàn)商零售主，輔以星級(jí)酒店配套，呈現(xiàn)商務(wù)配套功能。務(wù)配套功能。代表物業(yè)：希望城城北片區(qū)：優(yōu)質(zhì)的交通體系規(guī)劃，承城北片區(qū)：優(yōu)質(zhì)的交通體系規(guī)劃，承載專業(yè)市場(chǎng)及物流配套功能，未來集載專業(yè)市場(chǎng)及物流配套功能，未來集聚的住宅開發(fā)產(chǎn)生的人氣，與老城的聚的住宅開發(fā)產(chǎn)生的人氣，與老城的商業(yè)區(qū)互為兩個(gè)商業(yè)中心，增加商業(yè)商業(yè)區(qū)互為兩個(gè)商業(yè)中心，增加商業(yè)層次感。層次感。代表物業(yè)：寶龍城市廣場(chǎng)大學(xué)城片區(qū)：以小商品批發(fā)、專業(yè)市大學(xué)城片區(qū)：以小商品批發(fā)、專業(yè)市場(chǎng)、社區(qū)配套等為主。場(chǎng)、社區(qū)配套等為主。代表物業(yè)：義烏小商品城濱江商業(yè)帶：以餐飲、休閑、娛樂為濱江商業(yè)帶：以餐飲、休閑、娛樂為主，少量社區(qū)配套。主，少量社區(qū)配

29、套。代表物業(yè)：文峰古街本項(xiàng)目IBC主要大型商業(yè)分布主要大型商業(yè)分布1 12 23 35 5 6 64 47 78 8編號(hào)編號(hào)主要在建在售項(xiàng)目名稱主要在建在售項(xiàng)目名稱1兆甲合陽新城2中奧城3寶龍城市廣場(chǎng)4文峰古街5希望城6華地王朝酒店7尚信國際廣場(chǎng)8 義烏小商品城IBC 在合川目前已有商業(yè)物業(yè)中，多數(shù)以住宅底商、小區(qū)配套方式存在，除重百、新世紀(jì)外暫無其它大型集中式商業(yè)，并且除久長(zhǎng)步行街外，其它地方商鋪空置率較高； 合川目前除新世紀(jì)及重百以外暫無無大型集中式商業(yè)，新建商業(yè)物業(yè)中則大多為購物中心類集中型商業(yè)物業(yè)； 多數(shù)建筑較陳舊，無城市標(biāo)志型建筑物； 合川，目前雖有專業(yè)市場(chǎng)，但仍然以建材、家居等低附

30、加值經(jīng)營為主，專業(yè)市場(chǎng)具有較大上升空間；商業(yè)市場(chǎng)小結(jié)商業(yè)市場(chǎng)小結(jié)IBC在合川區(qū)商業(yè)領(lǐng)域，聚集大量私營企業(yè)主、企業(yè)家，再加上眾多商貿(mào)企業(yè)中的管理人員以及白領(lǐng)階層，組成合川帶動(dòng)商業(yè)發(fā)展的消費(fèi)主流。區(qū)域消費(fèi)市場(chǎng)區(qū)域消費(fèi)市場(chǎng)IBC城市的發(fā)展，帶動(dòng)了政府公務(wù)員待遇的提高，相應(yīng)此部分人群的消費(fèi)需求也隨之逐漸增加，對(duì)城市商業(yè)功能的完善提出了更高的要求。區(qū)域消費(fèi)市場(chǎng)區(qū)域消費(fèi)市場(chǎng)IBC合川所轄23個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)中，一部分具有較高收入的居民，開始追求城市生活，渴望在城市中獲得自己日益增長(zhǎng)的消費(fèi)需求。區(qū)域消費(fèi)市場(chǎng)區(qū)域消費(fèi)市場(chǎng)IBC區(qū)域消費(fèi)市場(chǎng)調(diào)研區(qū)域消費(fèi)市場(chǎng)調(diào)研 在所調(diào)查的人群中，大多數(shù)認(rèn)為合川目前餐飲行業(yè)缺乏特色（32%

31、），其次服務(wù)較為不足（21%），同時(shí)檔次不高、規(guī)模小、不集中也是合川餐飲行業(yè)較為欠缺的地方。 調(diào)查中，外出就餐費(fèi)用支出占總收入較大，支出10-20%的占40%，20-50%的占40%，反應(yīng)合川消費(fèi)者對(duì)于餐飲的消費(fèi)力較強(qiáng)。 消費(fèi)者的就餐習(xí)慣也較為傳統(tǒng)，喜歡火鍋的占38%，江湖菜19%，小吃13%，其它快餐、咖啡、海鮮等所占比例較小。 消費(fèi)者就餐最喜歡去的場(chǎng)所為知名的特色店（31%）及大排檔（25%），其次為美食城（17%）及環(huán)境好的餐廳（15%），高檔酒樓稍次（5%）。 調(diào)查顯示合川消費(fèi)者對(duì)于餐飲消費(fèi)力較強(qiáng)，并且雖然以傳統(tǒng)的就餐習(xí)慣為主，但隨著調(diào)查顯示合川消費(fèi)者對(duì)于餐飲消費(fèi)力較強(qiáng)，并且雖然以傳統(tǒng)

32、的就餐習(xí)慣為主，但隨著收入的增加，消費(fèi)需求也有一定提高。收入的增加，消費(fèi)需求也有一定提高。消費(fèi)市場(chǎng)調(diào)查：餐飲類IBC區(qū)域消費(fèi)市場(chǎng)調(diào)研區(qū)域消費(fèi)市場(chǎng)調(diào)研 在所調(diào)查的人群中，個(gè)人休閑的方式主要為朋友聚會(huì)（32%）、購物逛街（23%）以及外出旅游（22%），其它較少。 在朋友聚會(huì)時(shí)，最主要的休閑娛樂方式為打牌/茶樓（21%）、K歌/蹦迪（17%）、聚餐/咖啡（15%）以及上網(wǎng)/游戲（12%）。 消費(fèi)者認(rèn)為合川休閑娛樂行業(yè)較為缺乏特色（27%）、服務(wù)（20%）、檔次（14%）、規(guī)模（13%）以及不夠集中（15%）。 調(diào)查顯示合川消費(fèi)者對(duì)于休閑娛樂行業(yè)的要求不斷提高，希望增加具有特色、服務(wù)好、調(diào)查顯示合川

33、消費(fèi)者對(duì)于休閑娛樂行業(yè)的要求不斷提高，希望增加具有特色、服務(wù)好、檔次及規(guī)模均較高的商業(yè)，并且希望能夠?qū)崿F(xiàn)一站式集中消費(fèi)。檔次及規(guī)模均較高的商業(yè)，并且希望能夠?qū)崿F(xiàn)一站式集中消費(fèi)。消費(fèi)市場(chǎng)調(diào)查：休閑娛樂類IBC區(qū)域市場(chǎng)分析區(qū)域市場(chǎng)分析 合川商業(yè)正處于升級(jí)換代時(shí)期，多數(shù)以住宅底商、小區(qū)配套方式存在，除新世紀(jì)、重百外暫無其它大型集中式商業(yè)，現(xiàn)有商業(yè)物業(yè)已不能滿足日益增長(zhǎng)的消費(fèi)需求。 消費(fèi)群體的消費(fèi)占比依次為餐飲、娛樂、購物、休閑，且具備較強(qiáng)的消費(fèi)能力，其消費(fèi)支出占收入比例50%以下的人群比例超過70%； 隨著合川城市不斷發(fā)展，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)加快，中高端收入群體不斷增加，對(duì)合川商業(yè)結(jié)構(gòu)、經(jīng)營業(yè)態(tài)、服務(wù)水平以及

34、經(jīng)營檔次均提出了更高的要求；IBC第一部分：市場(chǎng)調(diào)研第一部分：市場(chǎng)調(diào)研宏觀背景分析區(qū)域市場(chǎng)調(diào)研區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)格局及主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析地塊環(huán)境調(diào)研第二部分：項(xiàng)目策劃定位第二部分：項(xiàng)目策劃定位項(xiàng)目定位建議商業(yè)業(yè)態(tài)布局建議項(xiàng)目商業(yè)運(yùn)營經(jīng)濟(jì)效益分析第三部分：項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)建議第三部分：項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)建議第四部分：招商、推廣建議第四部分：招商、推廣建議目目 錄錄IBC競(jìng)爭(zhēng)格局競(jìng)爭(zhēng)格局1 12 23 35 56 64 47 78 8編號(hào)編號(hào)主要在建在售項(xiàng)目名稱主要在建在售項(xiàng)目名稱1兆甲合陽新城2中奧城3寶龍城市廣場(chǎng)4文峰古街5希望城6華地王朝酒店7尚信國際廣場(chǎng)8 義烏小商品城IBC項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱商業(yè)體量商業(yè)體量物業(yè)

35、類型物業(yè)類型項(xiàng)目周期項(xiàng)目周期中奧城中奧城12萬方底商、購物中心、商務(wù)公寓2013年、2014年兆甲兆甲合陽新城合陽新城30萬方底商、購物中心2013年、2014年寶龍城市廣場(chǎng)寶龍城市廣場(chǎng)12萬方城市綜合體2013年、2014年希望城希望城16萬方五星級(jí)酒店、購物中心、餐飲一條街、商務(wù)公寓、寫字樓2013年、2014年文峰古街文峰古街5萬方特色餐飲文化風(fēng)情街2012年華地王朝酒店華地王朝酒店4.6萬方五星級(jí)酒店2011年義烏小商品城義烏小商品城35萬方綜合大型商業(yè)物業(yè)、商業(yè)街2010年、2013年合計(jì)合計(jì)114.6萬方u以上為合川目前在建在售的較有代表性項(xiàng)目，商業(yè)體量大，物業(yè)形態(tài)或所處地段與本項(xiàng)

36、目類似，初步估計(jì)僅這幾個(gè)項(xiàng)目未來三至五年商業(yè)物業(yè)的供應(yīng)量即達(dá)114.6114.6萬方萬方，尚不計(jì)其余相對(duì)較小的項(xiàng)目及零售商鋪。u除華地王朝酒店及義烏小商品城外，其它除華地王朝酒店及義烏小商品城外，其它5 5個(gè)項(xiàng)目的物業(yè)形態(tài)、商業(yè)體量或商業(yè)定位方面對(duì)本項(xiàng)目構(gòu)成個(gè)項(xiàng)目的物業(yè)形態(tài)、商業(yè)體量或商業(yè)定位方面對(duì)本項(xiàng)目構(gòu)成一定競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系，下面將分區(qū)域?qū)@幾個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行描述。一定競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系，下面將分區(qū)域?qū)@幾個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行描述。主要新推商業(yè)物業(yè)主要新推商業(yè)物業(yè)IBC競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手列表競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手列表老城區(qū)老城區(qū)1 12 2編號(hào)編號(hào)主要競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目名稱主要競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目名稱1兆甲合陽新城2中奧城此兩個(gè)項(xiàng)目位于合川傳統(tǒng)商業(yè)中心，商業(yè)體量較大，

37、定位于購物中心類業(yè)態(tài)，市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)較為明顯，是項(xiàng)目重要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。IBC項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱兆甲兆甲合陽新城合陽新城項(xiàng)目地址項(xiàng)目地址重慶市合川區(qū)城北大道占地面積占地面積規(guī)劃用地557.4畝，占地面積38萬總建筑面積總建筑面積150萬商業(yè)面積商業(yè)面積30萬 平面布局平面布局 項(xiàng)目由兩個(gè)城市公園，四個(gè)城市廣場(chǎng)，兩個(gè)城市綜合體組成；整體分為A1.A2，B,C,D,E1.E2,F組團(tuán)（現(xiàn)C,D組團(tuán)已整體轉(zhuǎn)讓給中奧公司，其打造塔耳門中奧城），其中以E1.E2組團(tuán)為商業(yè)核心區(qū)，A1組團(tuán)另有一獨(dú)立仿古商業(yè)建筑。 商業(yè)部分業(yè)態(tài)規(guī)劃商業(yè)部分業(yè)態(tài)規(guī)劃 項(xiàng)目性質(zhì)為合川舊城改造項(xiàng)目，住宅與商業(yè)多以裙樓（臨街商業(yè)）加單體（或多棟

38、）住宅組合，（其中F組團(tuán)龍湖美岸以住宅為主）以E1.E2組團(tuán)為核心商業(yè)。項(xiàng)目配套描述項(xiàng)目配套描述項(xiàng)目本身具備升級(jí)傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)功能，加之其核心的區(qū)域位置，其住宅、商務(wù)、消費(fèi)及其它城市綜合配套都較為完善，未來日趨成熟。工程進(jìn)度工程進(jìn)度開發(fā)周期三年，現(xiàn)F組團(tuán)龍湖美岸銷售良好在推期數(shù)在推期數(shù)F組團(tuán)龍湖美岸（部分）周邊商業(yè)物業(yè)周邊商業(yè)物業(yè)租金水平區(qū)間租金水平區(qū)間以久長(zhǎng)街步行街為核心，瑞山街、蘇家街、交通街、營盤街貫穿形成商業(yè)帶，其平均租金水平，步行街臨街租金： 500550元；二層200250元；業(yè)態(tài)以專賣店、品牌連鎖賣場(chǎng)（商場(chǎng)）、傳統(tǒng)小百貨市場(chǎng)為主，經(jīng)營穩(wěn)定。沿街商鋪?zhàn)饨穑?50450元，二層,1502

39、00元，業(yè)態(tài)分布有傳統(tǒng)百貨店、專賣店、連鎖店、銀行、特色小吃、快餐店等，經(jīng)營較穩(wěn)定，不足10%的轉(zhuǎn)讓比例。兆甲兆甲合陽新城基本情況合陽新城基本情況競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手列表競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手列表IBC兆甲兆甲合陽新城項(xiàng)目分析合陽新城項(xiàng)目分析項(xiàng)目商業(yè)體量較大，雖然其具備諸多優(yōu)勢(shì)，但合川未來三至五年市場(chǎng)商業(yè)開發(fā)體量巨大，且與該項(xiàng)目商業(yè)定位有諸多重疊，形成直面競(jìng)爭(zhēng)。從該項(xiàng)目所處地塊來看，屬舊城改造，地塊成本較高，而項(xiàng)目整體住宅與商業(yè)的開發(fā)比例與傳統(tǒng)開發(fā)項(xiàng)目來對(duì)比，商業(yè)開發(fā)體量明顯偏重，開發(fā)商盈利點(diǎn)將體現(xiàn)在商業(yè)項(xiàng)目的運(yùn)作上，與住宅項(xiàng)目相比具備一定的風(fēng)險(xiǎn)。IBC項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱中奧城中奧城售樓電話售樓電話02342666699

40、 項(xiàng)目地址項(xiàng)目地址重慶市合川區(qū)交通街占地面積占地面積約110畝總建筑面積總建筑面積42萬商業(yè)面積商業(yè)面積12萬 平面布局平面布局 項(xiàng)目由城市干道瑞山路分為CD兩個(gè)組團(tuán)，C組團(tuán)（建筑主體）以4棟高層住宅加1棟135米超高層商務(wù)樓和4萬方商業(yè)復(fù)合體組成；D組團(tuán)（建筑主體）以4棟高層住宅加1棟31層商務(wù)綜合樓和4萬方集中商業(yè)體組成 商業(yè)部分業(yè)態(tài)規(guī)劃及各業(yè)態(tài)所占面積商業(yè)部分業(yè)態(tài)規(guī)劃及各業(yè)態(tài)所占面積 項(xiàng)目C組團(tuán)商務(wù)樓規(guī)劃酒店、寫字樓、酒店式公寓，約3.7萬方；集中商業(yè)規(guī)劃百貨賣場(chǎng)、專業(yè)賣場(chǎng)，約2.3萬方（5F）；風(fēng)情商業(yè)街規(guī)劃百貨精品店、餐飲、休閑娛樂，約1.7萬方（23F）項(xiàng)目配套描述項(xiàng)目配套描述項(xiàng)目

41、本身具備升級(jí)傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)功能，加之其核心的區(qū)域位置，其住宅、商務(wù)、消費(fèi)及其它城市綜合配套都較為完善，未來日趨成熟。工程進(jìn)度工程進(jìn)度項(xiàng)目推廣期，暫未發(fā)售在推期數(shù)在推期數(shù)項(xiàng)目推廣期，暫未發(fā)售商業(yè)銷售商業(yè)銷售價(jià)格及面積區(qū)間價(jià)格及面積區(qū)間暫未發(fā)售付款方式及優(yōu)惠政策付款方式及優(yōu)惠政策暫未發(fā)售項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位城市商住綜合體主題推廣語主題推廣語重慶合川第一商圈 不可復(fù)制的商業(yè)投資機(jī)會(huì)；標(biāo)注城市的高度締造商業(yè)的傳奇廣告投放方式廣告投放方式DM單/戶外廣告項(xiàng)目開發(fā)商項(xiàng)目開發(fā)商中奧聯(lián)合置業(yè)有限公司中奧城基本情況中奧城基本情況主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手列表主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手列表IBC中奧城項(xiàng)目分析中奧城項(xiàng)目分析項(xiàng)目基本屬于純商業(yè)項(xiàng)目，商

42、業(yè)體量較大，業(yè)態(tài)規(guī)劃不清晰，就目前的市場(chǎng)信息來分析，除寫字樓、公寓、酒店的業(yè)態(tài)規(guī)劃體系為主力業(yè)態(tài)，裙樓的業(yè)態(tài)定位及規(guī)劃變數(shù)大。以其他項(xiàng)目整體對(duì)比來看，該項(xiàng)目的處境比較尷尬。IBC競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手列表競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手列表城北城北1 1編號(hào)編號(hào)主要在建在售項(xiàng)目名稱主要在建在售項(xiàng)目名稱1寶龍城市廣場(chǎng)此項(xiàng)目位于合川城北汽車站附近，不在合川傳統(tǒng)商業(yè)中心內(nèi)，但其周邊區(qū)域已較為成熟，同時(shí)項(xiàng)目定位于全能商業(yè)MALL，重點(diǎn)偏向于購物中心類商業(yè)模式，城北將會(huì)以此項(xiàng)目為商業(yè)核心，帶動(dòng)合川城北方向乃至老城中心內(nèi)部分消費(fèi)群體。IBC項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱寶龍城市廣場(chǎng)寶龍城市廣場(chǎng)售樓電話售樓電話02342699888項(xiàng)目地址項(xiàng)目地址重慶市合川

43、區(qū)城北大道總建筑面積總建筑面積65萬 商業(yè)部分業(yè)態(tài)規(guī)劃及各業(yè)態(tài)所占面積商業(yè)部分業(yè)態(tài)規(guī)劃及各業(yè)態(tài)所占面積項(xiàng)目性質(zhì)為合川全能城市綜合體，超大商業(yè)MALL、時(shí)尚步行街、星級(jí)酒店、高檔寫字樓、住宅為一體。項(xiàng)目配套描述項(xiàng)目配套描述項(xiàng)目本身具備升級(jí)傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)功能，加之其核心的區(qū)域位置，其住宅、商務(wù)、消費(fèi)及其它城市綜合配套都較為完善，未來日趨成熟。工程進(jìn)度工程進(jìn)度開發(fā)周期三年，目前進(jìn)行基礎(chǔ)土建項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位城市綜合體項(xiàng)目在所處區(qū)域項(xiàng)目在所處區(qū)域內(nèi)地位內(nèi)地位項(xiàng)目城北拓展區(qū)域，距新車站較近，與久長(zhǎng)步行街遙相呼應(yīng)（傳統(tǒng)商業(yè)核心區(qū)域），將形成城北新的商業(yè)中心，是提升城市商業(yè)的載體，項(xiàng)目的規(guī)劃實(shí)施對(duì)城市未來商業(yè)規(guī)劃

44、及發(fā)展舉足輕重。主題推廣語主題推廣語寶龍就是城中心賣點(diǎn)賣點(diǎn)65萬方首席全能城市綜合體廣告投放方式廣告投放方式DM單/外場(chǎng)展示/戶外廣告項(xiàng)目開發(fā)商項(xiàng)目開發(fā)商重慶寶龍長(zhǎng)潤置業(yè)發(fā)展有限公司寶龍城市廣場(chǎng)基本情況寶龍城市廣場(chǎng)基本情況主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手列表主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手列表IBC寶龍城市廣場(chǎng)項(xiàng)目分析寶龍城市廣場(chǎng)項(xiàng)目分析項(xiàng)目商業(yè)體量較大，依托開發(fā)企業(yè)的商業(yè)資源，未來發(fā)展前景看好，寶龍是一家專業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，無論是資金實(shí)力還是商業(yè)運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)均具備一定優(yōu)勢(shì)。項(xiàng)目本身以商業(yè)MALL、時(shí)尚步行街、星級(jí)酒店、高檔寫字樓、國際品質(zhì)住區(qū)為產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，涵蓋居住、生活、辦公，有再造一個(gè)城中心的發(fā)展趨勢(shì)。 IBC競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手列表競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手

45、列表城南城南2 21 1編號(hào)編號(hào)主要在建在售項(xiàng)目名稱主要在建在售項(xiàng)目名稱1文峰古街2希望城u文峰古街以餐飲、休閑、娛樂為主要定位，其獨(dú)特的建筑形態(tài)以及濱江景觀資源容易極大的分流項(xiàng)目此部分消費(fèi)客源。u希望城位于城南片區(qū)中心，定位為購物中心，容易截留來自城南成熟片區(qū)的消費(fèi)者。IBC項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱文峰古街文峰古街售樓電話售樓電話85181122所在地所在地合川南屏片區(qū)北部濱江帶/涪江一橋橋頭商業(yè)面積商業(yè)面積5萬平米 平面布局平面布局 1.5公里沿江布局，分三個(gè)平面，沿江以美食餐飲娛樂商業(yè)/聯(lián)排別墅分布，中層次為花園洋房，后部為5棟高層電梯房車位數(shù)車位數(shù)13000平米停車位 商業(yè)部分業(yè)態(tài)規(guī)劃及各業(yè)態(tài)

46、所占面積商業(yè)部分業(yè)態(tài)規(guī)劃及各業(yè)態(tài)所占面積3500平米主力餐飲店/ 3個(gè)1000平米餐飲店，其他分割為500-800平米店面，主營餐飲/茶樓/特色飲食。工程進(jìn)度工程進(jìn)度住宅已銷售80%，商業(yè)已封頂,主力店招商已完成建筑風(fēng)格建筑風(fēng)格仿古街區(qū)外立面色彩外立面色彩白墻紅瓦,中國古建筑色調(diào) 商業(yè)面積區(qū)間商業(yè)面積區(qū)間500-3500平米面積，多數(shù)為500800平米品牌店面積商業(yè)銷售價(jià)格區(qū)間商業(yè)銷售價(jià)格區(qū)間只招商不銷售，租金50-80元/平米/月之間周邊商業(yè)物業(yè)租金水平區(qū)間周邊商業(yè)物業(yè)租金水平區(qū)間暫無參照付款方式及優(yōu)惠政策付款方式及優(yōu)惠政策26個(gè)月免租期，租金季付客群構(gòu)成客群構(gòu)成重慶以及成都/昆明等西南地區(qū)

47、餐飲娛樂品牌商家項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位巴渝文化仿古風(fēng)情餐飲娛樂街區(qū)項(xiàng)目在所處區(qū)域內(nèi)地位項(xiàng)目在所處區(qū)域內(nèi)地位區(qū)域內(nèi)唯一以餐飲/娛樂/旅游為主題的大型商業(yè)街區(qū)主題推廣語主題推廣語一街傳世，古韻復(fù)興 賣點(diǎn)賣點(diǎn) 1/百年文峰塔文化底蘊(yùn)2/1.5公里江岸風(fēng)景線3/150畝文峰塔公園景觀4/園林設(shè)計(jì)古色古香廣告投放方式廣告投放方式DM單/外場(chǎng)展示/房交會(huì)形象展示/文化宣傳手冊(cè)/車體廣告/戶外廣告/項(xiàng)目開發(fā)商項(xiàng)目開發(fā)商重慶澤天物業(yè)項(xiàng)目代理商項(xiàng)目代理商重慶澤天物業(yè)文峰古街基本情況文峰古街基本情況主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手列表主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手列表IBC文峰古街項(xiàng)目分析文峰古街項(xiàng)目分析項(xiàng)目依托江景資源，打造仿古商業(yè)街，主體住宅，物業(yè)類型

48、有高層/洋房/聯(lián)排別墅，商業(yè)部分5萬平米，最高4層（加負(fù)一層），有四合院/多層/平層等建筑結(jié)構(gòu)，其緊鄰希望城，與希望城構(gòu)成城南濱江商業(yè)帶，該區(qū)域由于行政中心等政府辦公機(jī)構(gòu)的遷入，據(jù)較高的商業(yè)價(jià)值。且項(xiàng)目有助于合川旅游經(jīng)濟(jì)的發(fā)展與完善，獲得較多的政府政策支持。未來隨著嘉陵江大橋的貫通，兩個(gè)五星級(jí)酒店的建設(shè)，此區(qū)域?qū)⒊蔀楹洗ㄎ磥砺糜谓哟⒅行?。目前該?xiàng)目招商率已達(dá)到60%。IBC項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱希望城希望城售樓電話售樓電話02342609888項(xiàng)目地址項(xiàng)目地址重慶市合川區(qū)南津街499號(hào)總建筑面積總建筑面積47萬商業(yè)面積商業(yè)面積20萬 商業(yè)平面布局商業(yè)平面布局 項(xiàng)目位于濕地公園旁由江亭路、南濱大道

49、、南津街、中南路圍合而成，南濱大道段為300米濱江美食街和1座星級(jí)酒店，中南路部分為商業(yè)步行街由商務(wù)公寓3棟、寫字樓1棟、大型購物娛樂中心兩棟構(gòu)成，江亭路段為小區(qū)商業(yè)配套。商業(yè)總體量20萬方。項(xiàng)目配套描述項(xiàng)目配套描述項(xiàng)目本身處于南城核心的區(qū)域位置，毗鄰區(qū)政府辦公區(qū)、濕地公園、人民廣場(chǎng)，其住宅、商務(wù)、消費(fèi)及其它城市綜合配套都較為完善，未來升值潛力無限。工程進(jìn)度工程進(jìn)度住宅部分基本已封頂，商業(yè)部分正施工中在推期數(shù)在推期數(shù)住宅已銷售完畢，商業(yè)體正招商中商業(yè)銷售價(jià)格及面積區(qū)間商業(yè)銷售價(jià)格及面積區(qū)間 價(jià)格未定付款方式及優(yōu)惠政策付款方式及優(yōu)惠政策暫未發(fā)售項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位城市新興商業(yè)核心主題推廣語主題推廣語

50、升級(jí)合川，繁華一城廣告投放方式廣告投放方式DM單/戶外廣告項(xiàng)目開發(fā)商項(xiàng)目開發(fā)商華西希望集團(tuán)、希望玫瑰園地產(chǎn)希望城基本情況希望城基本情況主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手列表主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手列表IBC希望城項(xiàng)目分析希望城項(xiàng)目分析項(xiàng)目與文峰古街形成首尾相接的區(qū)域開發(fā)布局，對(duì)接釣魚城未來旅游開發(fā)，其旅游接待功能突出。同時(shí)，由于處于南城未來發(fā)展核心，與區(qū)政府、行政辦公區(qū)一路之隔，未來會(huì)展接待功能也將是其作用之一，在政府未來規(guī)劃中南津街片區(qū)將做為高端住宅區(qū)域，而目前南城片區(qū)無集中式商業(yè)中心，其商業(yè)購物中心的規(guī)劃有力補(bǔ)充了城南這一空白，同時(shí)，商務(wù)公寓和寫字樓，對(duì)中小企業(yè)將有極大吸引力。開發(fā)周期2012年、2013年，與尚信國際開發(fā)

51、周期、業(yè)態(tài)有多處重合，是未來尚是未來尚信國際直接的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手信國際直接的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。IBC競(jìng)爭(zhēng)格局分析競(jìng)爭(zhēng)格局分析未來3-5年內(nèi)，合川城區(qū)內(nèi)商業(yè)物業(yè)放量巨大，至少有百余萬方體量的大型商業(yè)物業(yè)進(jìn)入市場(chǎng)，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境將極度惡劣。競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目除文峰古街及寶龍城市廣場(chǎng)外，其它項(xiàng)目均位于合川老城區(qū)及城南新區(qū)傳統(tǒng)商業(yè)中心內(nèi)，地段優(yōu)勢(shì)明顯，相比之下本項(xiàng)目處于成熟區(qū)域外，處于競(jìng)爭(zhēng)劣勢(shì)。競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目中除文峰古街定位于餐飲為主外，其余項(xiàng)目均為大多為購物類綜合性商業(yè)物其余項(xiàng)目均為大多為購物類綜合性商業(yè)物業(yè)，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈業(yè)，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈。面對(duì)如此巨大的競(jìng)爭(zhēng)壓力，本項(xiàng)目需認(rèn)真審視自身優(yōu)勢(shì)與不足之處，考慮新的定位方面對(duì)如此巨大的競(jìng)爭(zhēng)

52、壓力，本項(xiàng)目需認(rèn)真審視自身優(yōu)勢(shì)與不足之處，考慮新的定位方向，避開直接的慘烈競(jìng)爭(zhēng)，尋求差異化市場(chǎng)，求得生存空間。向，避開直接的慘烈競(jìng)爭(zhēng)，尋求差異化市場(chǎng)，求得生存空間。競(jìng)爭(zhēng)分析競(jìng)爭(zhēng)分析IBC第一部分：市場(chǎng)調(diào)研第一部分：市場(chǎng)調(diào)研宏觀背景分析區(qū)域市場(chǎng)調(diào)研區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)格局及主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析地塊環(huán)境調(diào)研第二部分：項(xiàng)目策劃定位第二部分：項(xiàng)目策劃定位項(xiàng)目定位建議商業(yè)業(yè)態(tài)布局建議項(xiàng)目商業(yè)運(yùn)營經(jīng)濟(jì)效益分析第三部分：項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)建議第三部分：項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)建議第四部分：招商、推廣建議第四部分：招商、推廣建議目目 錄錄IBC地塊環(huán)境調(diào)研地塊環(huán)境調(diào)研地塊性質(zhì)調(diào)查地塊性質(zhì)調(diào)查本項(xiàng)目項(xiàng)目位于合川市區(qū)內(nèi)涪江二橋南橋頭，合川城南新城

53、西部邊緣地段。項(xiàng)目占地2.1萬方，總建面約26萬方，容積率7.5。其中商業(yè)約6.6萬方（含地下2層商業(yè)面積）、寫字樓約4萬方、酒店約8.3萬方（喜達(dá)屋酒店），屬合川目前最高端的城市綜合體項(xiàng)目。本項(xiàng)目IBC地塊環(huán)境調(diào)查地塊環(huán)境調(diào)查項(xiàng) 目 地 塊 東臨將軍路及金萬科公司開發(fā)樓盤本項(xiàng)目項(xiàng) 目 地 塊 南接新區(qū)未來規(guī)劃高端樓盤項(xiàng) 目 地 塊 西接新區(qū)未來規(guī)劃高端樓盤項(xiàng)目地塊北臨濱江路（部分為其它項(xiàng)目地塊）地塊四至范圍地塊四至范圍IBC地塊環(huán)境調(diào)研地塊環(huán)境調(diào)研項(xiàng)目地塊原始地貌未丘陵地形，地塊內(nèi)高差大，土石方開挖量龐大。項(xiàng)目地塊旁為規(guī)劃道路，目前市政工程隊(duì)已完成土石方開挖，準(zhǔn)備開始施工路面。IBC地塊環(huán)境

54、調(diào)查地塊環(huán)境調(diào)查地塊周邊資源及景觀地塊周邊資源及景觀項(xiàng)目地塊北面緊臨濱江路，擁有良好濱江景觀資源以及開闊的觀江面。項(xiàng)目地塊其它景觀及資源較少，僅南面有一小山坡。IBC交通條件調(diào)查交通條件調(diào)查地塊周邊交通狀況地塊周邊交通狀況項(xiàng)目東面緊臨涪江二橋，老城區(qū)可通過涪江二橋迅速到達(dá)項(xiàng)目地塊。項(xiàng)目距渝武高速僅3分鐘車程，通過將軍路相接，從主城區(qū)至項(xiàng)目地僅需不到一小時(shí)車程，且本項(xiàng)目是下高速后進(jìn)入合川市區(qū)必經(jīng)之地，交通優(yōu)勢(shì)明顯。項(xiàng)目與合川新城區(qū)除通過上什字西路相連外，未來還將通過濱江路與新城區(qū)及項(xiàng)目西側(cè)未開發(fā)區(qū)域相連。涪江二橋渝武高速濱江路（尚未建成）項(xiàng)目地處交通要道，交通便利，通達(dá)項(xiàng)目地處交通要道，交通便利

55、，通達(dá)性好，各區(qū)域到達(dá)項(xiàng)目均十分方便。性好，各區(qū)域到達(dá)項(xiàng)目均十分方便。至新城區(qū)至老城區(qū)IBC基礎(chǔ)配套調(diào)查基礎(chǔ)配套調(diào)查配套設(shè)施情況配套設(shè)施情況目前項(xiàng)目地塊所處區(qū)域正處于開發(fā)初期，尚在建設(shè)區(qū)域道路系統(tǒng)，市政配套設(shè)施較為缺乏。在新區(qū)規(guī)劃建設(shè)完成之前，項(xiàng)目所在區(qū)域主要需要依靠周邊社區(qū)配套乃至于新城區(qū)商業(yè)中心以及老城區(qū)商業(yè)中心的大環(huán)境配套。項(xiàng)目周邊目前配套設(shè)施較為缺乏，建項(xiàng)目周邊目前配套設(shè)施較為缺乏，建成后自身將形成周邊區(qū)域主要商業(yè)配成后自身將形成周邊區(qū)域主要商業(yè)配套。套。老城商業(yè)中心配套新城區(qū)商業(yè)中心配套周邊社區(qū)配套IBC區(qū)域未來規(guī)劃區(qū)域未來規(guī)劃周邊規(guī)劃周邊規(guī)劃本項(xiàng)目高檔居住、商業(yè)用地，未開發(fā)高端商業(yè)

56、、居住用地，尚未開發(fā)普通居住用地，大多已建成項(xiàng)目東側(cè)為已建成普通居住區(qū)，含少量社區(qū)商業(yè)及配套。項(xiàng)目南側(cè)規(guī)劃為居住及商業(yè)用地，已出讓但尚未開發(fā)。項(xiàng)目西側(cè)為合川區(qū)規(guī)劃中未來高檔次居住、商業(yè)板塊，目前區(qū)域道路尚未形成，未達(dá)到開發(fā)條件。根據(jù)規(guī)劃，未來項(xiàng)目南側(cè)及西側(cè)地塊的開發(fā)將為本項(xiàng)目商業(yè)帶來優(yōu)質(zhì)的潛在消費(fèi)者。根據(jù)規(guī)劃，未來項(xiàng)目南側(cè)及西側(cè)地塊的開發(fā)將為本項(xiàng)目商業(yè)帶來優(yōu)質(zhì)的潛在消費(fèi)者。IBC地塊分析地塊分析地塊地塊SWOT分析分析優(yōu)勢(shì)：（優(yōu)勢(shì)：（S S）區(qū)位優(yōu)勢(shì)：項(xiàng)目所在區(qū)域?yàn)楹洗▍^(qū)規(guī)劃未來的高檔居住區(qū)域，建成后將成為合川中高收入人群的聚居地，將為項(xiàng)目提供大量符合項(xiàng)目目標(biāo)客群定位的優(yōu)質(zhì)潛在消費(fèi)者，是項(xiàng)目潛

57、在客群的聚集地。景觀優(yōu)勢(shì)：項(xiàng)目緊鄰濱江路，視線基本毫無遮擋，擁有優(yōu)秀的一線濱江景觀資源。交通優(yōu)勢(shì)：緊鄰渝武高速出口以及涪江二橋，數(shù)條城市交通干道交匯，擁有優(yōu)秀的交通到達(dá)率，極大地拓寬項(xiàng)目輻射范圍。IBC地塊分析地塊分析地塊地塊SWOT分析分析劣勢(shì)：（劣勢(shì)：（W W）地段劣勢(shì)：項(xiàng)目地段不屬于傳統(tǒng)城市中心范圍，周邊地塊尚未進(jìn)行開發(fā)，人氣稀少，短期內(nèi)人氣聚集十分困難，難以與合川城區(qū)內(nèi)其它地段類似物業(yè)進(jìn)行同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)，必須尋求差異化的市場(chǎng)空白點(diǎn)?，F(xiàn)狀劣勢(shì)：地塊內(nèi)高差大，要達(dá)到項(xiàng)目規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)需進(jìn)行大量的土石方開挖，前期整治成本高。交通劣勢(shì)：項(xiàng)目四周均為快速干道，隨機(jī)人流不易聚集，對(duì)于需大量隨機(jī)人流支撐的購物

58、類商業(yè)物業(yè)的生存帶來較大難度。IBC地塊分析地塊分析地塊地塊SWOT分析分析機(jī)遇：（機(jī)遇：（O O）項(xiàng)目聘請(qǐng)知名設(shè)計(jì)公司進(jìn)行設(shè)計(jì)，是合川市最高的建筑，同時(shí)其物業(yè)設(shè)計(jì)檔次較高，突出的建筑外觀表現(xiàn)及先進(jìn)的物業(yè)結(jié)構(gòu)，在一定程度上能夠吸引消費(fèi)者的關(guān)注，有助于項(xiàng)目規(guī)避地段劣勢(shì)所帶來的不利因素。項(xiàng)目緊鄰高速公路，到達(dá)重慶主城及周邊地區(qū)均十分方便，如配合適當(dāng)?shù)臉I(yè)態(tài)規(guī)劃，未來項(xiàng)目有機(jī)會(huì)吸引合川周邊區(qū)域及主城部分區(qū)域消費(fèi)者。IBC地塊分析地塊分析地塊地塊SWOT分析分析威脅：（威脅：（T T）未來3-5年內(nèi)，合川城區(qū)內(nèi)將有近兩百萬方的商業(yè)物業(yè)面市，且多為購物中心類物業(yè)，如此大體量的及雷同業(yè)態(tài)的商業(yè)集中進(jìn)入市場(chǎng)，

59、將帶來極大的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。項(xiàng)目所在區(qū)域?yàn)楹洗ǔ悄掀瑓^(qū)的新開發(fā)區(qū)域，區(qū)域成熟的時(shí)間節(jié)奏是否與本項(xiàng)目的開發(fā)節(jié)奏合拍，將對(duì)項(xiàng)目產(chǎn)生較大影響。目前全球新一輪金融危機(jī)的預(yù)兆，已經(jīng)影響到各個(gè)國家的投資者及消費(fèi)者對(duì)整體經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)前景的預(yù)期，本項(xiàng)目作為合川最高端的商業(yè)物業(yè)，投入巨大，也將會(huì)受此影響而產(chǎn)生不可預(yù)知的風(fēng)險(xiǎn)。IBC地塊分析地塊分析小結(jié)小結(jié)項(xiàng)目地塊所處區(qū)域不夠成熟，決定了項(xiàng)目短期內(nèi)不適宜做需要大量人流支撐項(xiàng)目短期內(nèi)不適宜做需要大量人流支撐的隨機(jī)消費(fèi)型商業(yè)的隨機(jī)消費(fèi)型商業(yè)。項(xiàng)目地塊規(guī)劃檔次高，未來屬于合川區(qū)高檔居住及商業(yè)區(qū)，項(xiàng)目未來建成后項(xiàng)目未來建成后擁有充足的高端消費(fèi)群體擁有充足的高端消費(fèi)群體。項(xiàng)目自身地標(biāo)

60、性明顯，且交通通達(dá)性十分優(yōu)秀，能夠輻射的范圍廣能夠輻射的范圍廣，可大大拓寬項(xiàng)目潛在消費(fèi)群體，降低項(xiàng)目營運(yùn)風(fēng)險(xiǎn)。IBC第一部分：市場(chǎng)調(diào)研第一部分：市場(chǎng)調(diào)研宏觀背景分析區(qū)域市場(chǎng)調(diào)研區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)格局及主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析地塊環(huán)境調(diào)研第二部分：項(xiàng)目策劃定位第二部分：項(xiàng)目策劃定位項(xiàng)目定位建議商業(yè)業(yè)態(tài)布局建議項(xiàng)目商業(yè)運(yùn)營經(jīng)濟(jì)效益分析第三部分：項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)建議第三部分：項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)建議第四部分：招商、推廣建議第四部分：招商、推廣建議IBC項(xiàng)目定位思考項(xiàng)目定位思考從社會(huì)發(fā)展角度審視商業(yè)定位機(jī)遇從社會(huì)發(fā)展角度審視商業(yè)定位機(jī)遇10003000500010000貧困階段貧困階段工業(yè)化工業(yè)化初期初期工業(yè)化工業(yè)化中期中期工業(yè)化