武漢市CBD畝公共設(shè)施項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)專題調(diào)研報(bào)告

1、調(diào)研目的調(diào)研目的從摸清公共設(shè)施的定義、分類及政策規(guī)定入手，廓清公從摸清公共設(shè)施的定義、分類及政策規(guī)定入手，廓清公共設(shè)施開(kāi)發(fā)的基本特征、一般模式和工作流程。共設(shè)施開(kāi)發(fā)的基本特征、一般模式和工作流程。著眼武漢公共設(shè)施投資開(kāi)發(fā)實(shí)際，結(jié)合典型案例和項(xiàng)著眼武漢公共設(shè)施投資開(kāi)發(fā)實(shí)際，結(jié)合典型案例和項(xiàng)目特點(diǎn)，對(duì)目特點(diǎn)，對(duì)CBD公共設(shè)施規(guī)劃分布、經(jīng)營(yíng)分類、經(jīng)營(yíng)公共設(shè)施規(guī)劃分布、經(jīng)營(yíng)分類、經(jīng)營(yíng)原則、開(kāi)發(fā)時(shí)序等具體分析。原則、開(kāi)發(fā)時(shí)序等具體分析。結(jié)合對(duì)結(jié)合對(duì)CBDCBD各類公共設(shè)施項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)可行性、優(yōu)劣勢(shì)的分各類公共設(shè)施項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)可行性、優(yōu)劣勢(shì)的分析，提出析，提出山、湖、廣場(chǎng)等公共設(shè)施開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)山、湖、廣場(chǎng)等公共設(shè)施開(kāi)

2、發(fā)經(jīng)營(yíng)具體具體策略，策略，投資建設(shè)管理模式以及下一步開(kāi)展工作的建議。投資建設(shè)管理模式以及下一步開(kāi)展工作的建議。前前 言言針對(duì)各公共設(shè)施項(xiàng)針對(duì)各公共設(shè)施項(xiàng)目的審批程序、管目的審批程序、管理模式、建設(shè)要求、理模式、建設(shè)要求、經(jīng)營(yíng)性質(zhì)等關(guān)鍵問(wèn)經(jīng)營(yíng)性質(zhì)等關(guān)鍵問(wèn)題展開(kāi)調(diào)研。題展開(kāi)調(diào)研。在研究在研究40004000畝內(nèi)畝內(nèi)公共設(shè)施項(xiàng)目規(guī)公共設(shè)施項(xiàng)目規(guī)劃基礎(chǔ)上，重點(diǎn)劃基礎(chǔ)上，重點(diǎn)從案例出發(fā)分析從案例出發(fā)分析可經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目的特可經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目的特點(diǎn)和規(guī)律。點(diǎn)和規(guī)律。提出提出40004000畝公共畝公共設(shè)施項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)設(shè)施項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)及經(jīng)營(yíng)建議。及經(jīng)營(yíng)建議。工作思路工作思路從公共設(shè)施項(xiàng)目的分類及是否具有可經(jīng)營(yíng)性分析出發(fā)，結(jié)合

3、從公共設(shè)施項(xiàng)目的分類及是否具有可經(jīng)營(yíng)性分析出發(fā)，結(jié)合CBDCBD項(xiàng)項(xiàng)目特點(diǎn)和規(guī)劃，剖析國(guó)內(nèi)和武漢市公共設(shè)施項(xiàng)目典型案例，研究目特點(diǎn)和規(guī)劃，剖析國(guó)內(nèi)和武漢市公共設(shè)施項(xiàng)目典型案例，研究40004000畝公共設(shè)施項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)模式。畝公共設(shè)施項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)模式。工作方法工作方法前前 言言前前 言言 2006 2006年年1111月至月至1212月，先后對(duì)武漢市、區(qū)政府部門、有關(guān)單位及國(guó)內(nèi)相關(guān)月，先后對(duì)武漢市、區(qū)政府部門、有關(guān)單位及國(guó)內(nèi)相關(guān)城市進(jìn)行走訪，考察學(xué)習(xí)了相關(guān)公建項(xiàng)目，回顧總結(jié)公司近年來(lái)外出調(diào)研項(xiàng)城市進(jìn)行走訪，考察學(xué)習(xí)了相關(guān)公建項(xiàng)目，回顧總結(jié)公司近年來(lái)外出調(diào)研項(xiàng)目情況。目情況。 開(kāi)開(kāi) 發(fā)發(fā) 區(qū)：武漢經(jīng)

4、濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)、武漢東湖高新區(qū)、武漢新區(qū)。區(qū)：武漢經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)、武漢東湖高新區(qū)、武漢新區(qū)。 政府部門：武漢市區(qū)兩級(jí)規(guī)劃、建委、園林、教育、城管、水務(wù)、體育政府部門：武漢市區(qū)兩級(jí)規(guī)劃、建委、園林、教育、城管、水務(wù)、體育 等局委辦以及相關(guān)企事業(yè)單位等局委辦以及相關(guān)企事業(yè)單位2020余家單位。余家單位。 具體項(xiàng)目：上海羅店項(xiàng)目、上海新天地、上海人民廣場(chǎng)、世博園項(xiàng)目、具體項(xiàng)目：上海羅店項(xiàng)目、上海新天地、上海人民廣場(chǎng)、世博園項(xiàng)目、 常青花園、武漢國(guó)展中心、龍王廟國(guó)際廣場(chǎng)、解放公園、常青花園、武漢國(guó)展中心、龍王廟國(guó)際廣場(chǎng)、解放公園、 洪山廣場(chǎng)、西北湖廣場(chǎng)、漢口火車站廣場(chǎng)、沌口體育中心、洪山廣場(chǎng)、西北湖廣場(chǎng)

5、、漢口火車站廣場(chǎng)、沌口體育中心、 武漢江灘公園等。武漢江灘公園等。參照的國(guó)家政策及法律法規(guī)參照的國(guó)家政策及法律法規(guī)公共設(shè)施法律法規(guī)依據(jù)總類：公共設(shè)施法律法規(guī)依據(jù)總類：中華人民共和國(guó)土地管理法中華人民共和國(guó)土地管理法中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法城市用地分類與規(guī)劃建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)城市用地分類與規(guī)劃建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)（GB137-90）城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范（GB50180-93）武漢市房地產(chǎn)管理?xiàng)l例武漢市房地產(chǎn)管理?xiàng)l例各單項(xiàng)法律法規(guī)依據(jù)分類：各單項(xiàng)法律法規(guī)依據(jù)分類：城市地下空間開(kāi)發(fā)利用管理規(guī)定（中華人民共和國(guó)建設(shè)部令第城市地下空間開(kāi)發(fā)利用管理規(guī)定（中華人

6、民共和國(guó)建設(shè)部令第108108號(hào)）號(hào)）武漢市城市綠化管理?xiàng)l例武漢市城市綠化管理?xiàng)l例武漢市城市公園管理?xiàng)l例武漢市城市公園管理?xiàng)l例武漢市湖泊保護(hù)條例武漢市湖泊保護(hù)條例武漢市人民政府辦公廳關(guān)于落實(shí)城市新建住宅居民委員會(huì)及社區(qū)服務(wù)設(shè)施用房的通知武漢市人民政府辦公廳關(guān)于落實(shí)城市新建住宅居民委員會(huì)及社區(qū)服務(wù)設(shè)施用房的通知（武政辦（武政辦200293200293號(hào)文）號(hào)文）湖北省機(jī)動(dòng)車停放服務(wù)收費(fèi)管理實(shí)施細(xì)則湖北省機(jī)動(dòng)車停放服務(wù)收費(fèi)管理實(shí)施細(xì)則市物價(jià)局關(guān)于貫徹實(shí)施市物價(jià)局關(guān)于貫徹實(shí)施湖北省機(jī)動(dòng)車停放服務(wù)收費(fèi)管理實(shí)施細(xì)則湖北省機(jī)動(dòng)車停放服務(wù)收費(fèi)管理實(shí)施細(xì)則的通知武價(jià)服字的通知武價(jià)服字 200695200695

7、號(hào)號(hào)電影制片、發(fā)行、放映經(jīng)營(yíng)資格準(zhǔn)入暫行規(guī)定電影制片、發(fā)行、放映經(jīng)營(yíng)資格準(zhǔn)入暫行規(guī)定國(guó)家廣播電影電視總局令第國(guó)家廣播電影電視總局令第2020號(hào)號(hào)武漢市體育場(chǎng)所管理辦法武漢市體育場(chǎng)所管理辦法戶外廣告登記管理規(guī)定戶外廣告登記管理規(guī)定 （中華人民共和國(guó)國(guó)家工商行政管理總局令（中華人民共和國(guó)國(guó)家工商行政管理總局令 第第2525號(hào)）號(hào)）1公共設(shè)施項(xiàng)目概況公共設(shè)施項(xiàng)目概況2公共設(shè)施項(xiàng)目一般開(kāi)發(fā)特點(diǎn)及流程公共設(shè)施項(xiàng)目一般開(kāi)發(fā)特點(diǎn)及流程 34目目 錄錄40004000畝公共設(shè)施項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)模式分析畝公共設(shè)施項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)模式分析 重點(diǎn)案例分析重點(diǎn)案例分析 5下一步工作建議下一步工作建議 公共設(shè)施的定義公共設(shè)施的定義公共

8、設(shè)施即社會(huì)性基礎(chǔ)設(shè)施，是指城市區(qū)域內(nèi)服務(wù)于大眾的文化、體育、公園、公共設(shè)施即社會(huì)性基礎(chǔ)設(shè)施，是指城市區(qū)域內(nèi)服務(wù)于大眾的文化、體育、公園、廣場(chǎng)、教育、醫(yī)療、行政、福利等公共設(shè)施，廣義的公共設(shè)施還包括商業(yè)服務(wù)、廣場(chǎng)、教育、醫(yī)療、行政、福利等公共設(shè)施，廣義的公共設(shè)施還包括商業(yè)服務(wù)、金融保險(xiǎn)、大眾住房、宗教設(shè)施等。金融保險(xiǎn)、大眾住房、宗教設(shè)施等。公共設(shè)施分類公共設(shè)施分類行政管理行政管理金融保險(xiǎn)金融保險(xiǎn)商業(yè)服務(wù)商業(yè)服務(wù)文化娛樂(lè)文化娛樂(lè)大眾住房大眾住房體育運(yùn)動(dòng)體育運(yùn)動(dòng)教育教育宗教宗教科研科研社會(huì)福利社會(huì)福利綠地、公園、綠地、公園、廣場(chǎng)廣場(chǎng)公共設(shè)施的特點(diǎn)公共設(shè)施的特點(diǎn)公公共共設(shè)設(shè)施施的的特特點(diǎn)點(diǎn)土地接收土地

9、接收從提供的公共產(chǎn)品形態(tài)看，這些設(shè)施提供的從提供的公共產(chǎn)品形態(tài)看，這些設(shè)施提供的“公共產(chǎn)品公共產(chǎn)品”更多的是無(wú)形的服務(wù)，如：教育、醫(yī)療等。更多的是無(wú)形的服務(wù)，如：教育、醫(yī)療等。產(chǎn)品無(wú)形性產(chǎn)品無(wú)形性從設(shè)施形態(tài)上看，不同于市政基礎(chǔ)設(shè)網(wǎng)絡(luò)覆蓋的布局方從設(shè)施形態(tài)上看，不同于市政基礎(chǔ)設(shè)網(wǎng)絡(luò)覆蓋的布局方式，而更多的是以點(diǎn)狀分布為主。式，而更多的是以點(diǎn)狀分布為主。相對(duì)于市政設(shè)施而言，這些設(shè)施的生活必需性和迫切性相對(duì)于市政設(shè)施而言，這些設(shè)施的生活必需性和迫切性相對(duì)要低一些，但這些設(shè)施同時(shí)具有更廣泛的社會(huì)認(rèn)同性。相對(duì)要低一些，但這些設(shè)施同時(shí)具有更廣泛的社會(huì)認(rèn)同性。點(diǎn)狀分布性點(diǎn)狀分布性非迫切性非迫切性土地接收土地

10、接收隨著人們對(duì)環(huán)境的要求越來(lái)越高，對(duì)公共設(shè)施的數(shù)量和品隨著人們對(duì)環(huán)境的要求越來(lái)越高，對(duì)公共設(shè)施的數(shù)量和品質(zhì)的要求也趨高，如：山、湖、廣場(chǎng)等人文環(huán)境的建設(shè)。質(zhì)的要求也趨高，如：山、湖、廣場(chǎng)等人文環(huán)境的建設(shè)。環(huán)境品質(zhì)性環(huán)境品質(zhì)性公共設(shè)施的分類公共設(shè)施的分類公公共共設(shè)設(shè)施施的的分分類類土地接收土地接收文化、體育、教育、醫(yī)療文化、體育、教育、醫(yī)療等服務(wù)設(shè)施等服務(wù)設(shè)施公益性公共設(shè)施公益性公共設(shè)施大型公園、綠地等環(huán)境設(shè)施大型公園、綠地等環(huán)境設(shè)施主要由市場(chǎng)配給的提供生活、生產(chǎn)和旅主要由市場(chǎng)配給的提供生活、生產(chǎn)和旅游等活動(dòng)服務(wù)的設(shè)施，如：經(jīng)營(yíng)性教育設(shè)游等活動(dòng)服務(wù)的設(shè)施，如：經(jīng)營(yíng)性教育設(shè)施、經(jīng)營(yíng)性文化體育設(shè)施等

11、。這類公共設(shè)施、經(jīng)營(yíng)性文化體育設(shè)施等。這類公共設(shè)施政府一般只做宏觀控制和引導(dǎo)，不直接施政府一般只做宏觀控制和引導(dǎo)，不直接投資。投資。經(jīng)營(yíng)性公共設(shè)施經(jīng)營(yíng)性公共設(shè)施這類設(shè)施與居民生活這類設(shè)施與居民生活關(guān)系密切，涉及城市整關(guān)系密切，涉及城市整體功能和公共利益。一體功能和公共利益。一般由政府投資，很難由般由政府投資，很難由市場(chǎng)運(yùn)作。市場(chǎng)運(yùn)作。1公共設(shè)施項(xiàng)目概況公共設(shè)施項(xiàng)目概況2公共設(shè)施項(xiàng)目一般開(kāi)發(fā)特點(diǎn)及流程公共設(shè)施項(xiàng)目一般開(kāi)發(fā)特點(diǎn)及流程 34目目 錄錄40004000畝公共設(shè)施項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)模式分析畝公共設(shè)施項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)模式分析 重點(diǎn)案例分析重點(diǎn)案例分析 5下一步工作建議下一步工作建議 公公共共設(shè)設(shè)施施項(xiàng)項(xiàng)目目

12、開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)模模式式土地接收土地接收政府完全主導(dǎo)型模式政府完全主導(dǎo)型模式-政府公共部門負(fù)責(zé)從方案設(shè)計(jì)、資金籌措到建造、維護(hù)、管理等系列，并擁有設(shè)施的所有權(quán)。目前我國(guó)大型公共設(shè)施項(xiàng)目基本采取這種模式。大型公共設(shè)施大型公共設(shè)施（城市級(jí)或地區(qū)級(jí)）（城市級(jí)或地區(qū)級(jí)）居住區(qū)配套居住區(qū)配套公共設(shè)施公共設(shè)施BOT模式模式-政府公共部門保留設(shè)施的所有權(quán)并為之負(fù)責(zé)，民營(yíng)企業(yè)通過(guò)特許經(jīng)營(yíng)、代建制等方式，協(xié)同參與設(shè)施的建設(shè)、經(jīng)營(yíng)和管理。體育、醫(yī)療等設(shè)施PPP模式模式-政府部門與民營(yíng)企業(yè)合作模式。PPP模式是公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)中發(fā)展起來(lái)的一種優(yōu)化的項(xiàng)目融資與實(shí)施模式，是一種以各參與方的“雙贏”、“多贏”為合作理念的現(xiàn)代融資

13、模式。如軌道建設(shè)中采用模式市財(cái)政統(tǒng)一支付市財(cái)政統(tǒng)一支付-政府不收任何費(fèi)用，由市財(cái)政統(tǒng)一支付，建設(shè)方、產(chǎn)權(quán)、管理者均是政府。在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代，這是目前我國(guó)的主要的模式。從土地出讓金中提取建設(shè)資金從土地出讓金中提取建設(shè)資金-土地出讓金中包括居住配套公共設(shè)施中純公共產(chǎn)品的建設(shè)資金，政府建立專項(xiàng)帳戶，專款專用。實(shí)踐過(guò)程中由于實(shí)施方案有可能變化，導(dǎo)致真正能夠到位的專項(xiàng)資金比實(shí)際費(fèi)用少。單獨(dú)收取居住區(qū)配套公共設(shè)施建設(shè)費(fèi)單獨(dú)收取居住區(qū)配套公共設(shè)施建設(shè)費(fèi)-按照一定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和建設(shè)用地上居住建筑面積，單獨(dú)收取居住配套公共設(shè)施建設(shè)費(fèi)，政府建立專項(xiàng)帳戶，專款專用。 一般由政府以招投標(biāo)形式來(lái)控制工期和費(fèi)用。（上海做法）

14、政府要求開(kāi)發(fā)商無(wú)償代建政府要求開(kāi)發(fā)商無(wú)償代建-政府要求開(kāi)發(fā)商無(wú)償配建居住區(qū)公共設(shè)施，然后交給政府。（北京做法）國(guó)內(nèi)公共設(shè)施項(xiàng)目投資管理的一般模式國(guó)內(nèi)公共設(shè)施項(xiàng)目投資管理的一般模式一般大型公園、廣場(chǎng)由政府投資建設(shè)及后期運(yùn)營(yíng)管理；小區(qū)配套公園、廣場(chǎng)由一般大型公園、廣場(chǎng)由政府投資建設(shè)及后期運(yùn)營(yíng)管理；小區(qū)配套公園、廣場(chǎng)由開(kāi)發(fā)商投資建設(shè)及管理。開(kāi)發(fā)商投資建設(shè)及管理。公園、廣場(chǎng)公園、廣場(chǎng)政府政策政府政策政府興建或鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)商建設(shè)公園、廣場(chǎng)政府興建或鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)商建設(shè)公園、廣場(chǎng)項(xiàng)目，改善城市環(huán)境，提升城市品質(zhì)。項(xiàng)目，改善城市環(huán)境，提升城市品質(zhì)。規(guī)劃要求規(guī)劃要求綠化、設(shè)施、功能、商業(yè)配套等統(tǒng)一進(jìn)綠化、設(shè)施、功能、商

15、業(yè)配套等統(tǒng)一進(jìn)行全面規(guī)劃。行全面規(guī)劃。建設(shè)時(shí)序建設(shè)時(shí)序一般先解決集中人群居住，社區(qū)達(dá)到一一般先解決集中人群居住，社區(qū)達(dá)到一定規(guī)模后修建。定規(guī)模后修建。規(guī)劃局規(guī)劃局論證、審批論證、審批 開(kāi)發(fā)流程：開(kāi)發(fā)流程：規(guī)劃方案規(guī)劃方案 設(shè)計(jì)設(shè)計(jì)建委報(bào)建建委報(bào)建 申報(bào)申報(bào) 立項(xiàng)立項(xiàng)編寫(xiě)編寫(xiě) 可研可研武漢市目前已有的人工湖主要功能由防洪泄洪逐步轉(zhuǎn)變?yōu)樘嵘鞘械撵n麗形象。武漢市目前已有的人工湖主要功能由防洪泄洪逐步轉(zhuǎn)變?yōu)樘嵘鞘械撵n麗形象。一般的開(kāi)發(fā)特征為政府相關(guān)部門自籌資金整治、改造、維護(hù)并運(yùn)營(yíng)。一般的開(kāi)發(fā)特征為政府相關(guān)部門自籌資金整治、改造、維護(hù)并運(yùn)營(yíng)。人工湖人工湖政府政策政府政策還沒(méi)有形成政府部門統(tǒng)一管理格

16、局。還沒(méi)有形成政府部門統(tǒng)一管理格局。規(guī)劃要求規(guī)劃要求根據(jù)其主要功能不同，進(jìn)行不同規(guī)模的規(guī)劃根據(jù)其主要功能不同，進(jìn)行不同規(guī)模的規(guī)劃設(shè)計(jì)。設(shè)計(jì)。建設(shè)時(shí)序建設(shè)時(shí)序一般根據(jù)城市及城市區(qū)域功能要求，確定其一般根據(jù)城市及城市區(qū)域功能要求，確定其建設(shè)時(shí)序。建設(shè)時(shí)序。規(guī)劃方案規(guī)劃方案設(shè)計(jì)及審批設(shè)計(jì)及審批 開(kāi)發(fā)流程：開(kāi)發(fā)流程：建委報(bào)建建委報(bào)建 申報(bào)立項(xiàng)申報(bào)立項(xiàng) 編寫(xiě)可研編寫(xiě)可研 建成后建成后管理運(yùn)營(yíng)管理運(yùn)營(yíng) 九年義務(wù)教育學(xué)校九年義務(wù)教育學(xué)校作為九年義務(wù)教育學(xué)校，開(kāi)發(fā)商一般留出教育控規(guī)用地，繳納教育配套費(fèi)，作為九年義務(wù)教育學(xué)校，開(kāi)發(fā)商一般留出教育控規(guī)用地，繳納教育配套費(fèi)，或者開(kāi)發(fā)商建成學(xué)校后移交政府?；蛘唛_(kāi)發(fā)商建

17、成學(xué)校后移交政府。政府政策政府政策政府強(qiáng)制義務(wù)教育配套用地，開(kāi)發(fā)商不政府強(qiáng)制義務(wù)教育配套用地，開(kāi)發(fā)商不得隨意更改義務(wù)教育用地性質(zhì)。得隨意更改義務(wù)教育用地性質(zhì)。規(guī)劃要求規(guī)劃要求根據(jù)預(yù)計(jì)商務(wù)區(qū)內(nèi)未來(lái)常駐人口量、居住人根據(jù)預(yù)計(jì)商務(wù)區(qū)內(nèi)未來(lái)常駐人口量、居住人口組團(tuán)和學(xué)校服務(wù)半徑確定配置中小學(xué)?？诮M團(tuán)和學(xué)校服務(wù)半徑確定配置中小學(xué)。建設(shè)時(shí)序建設(shè)時(shí)序一般當(dāng)區(qū)域人口達(dá)到一定數(shù)量規(guī)模后建設(shè)學(xué)一般當(dāng)區(qū)域人口達(dá)到一定數(shù)量規(guī)模后建設(shè)學(xué)校。校。預(yù)留教育預(yù)留教育配套用地配套用地 開(kāi)發(fā)流程：開(kāi)發(fā)流程：繳納教繳納教育配套費(fèi)育配套費(fèi) 或者開(kāi)發(fā)商或者開(kāi)發(fā)商建設(shè)學(xué)校設(shè)施建設(shè)學(xué)校設(shè)施 移交教育移交教育 部門管理部門管理 工程建設(shè)工程

18、建設(shè) 根據(jù)城市功能提升、完善的需要，規(guī)劃建設(shè)體育館。一般為政府單獨(dú)投資建設(shè)或根據(jù)城市功能提升、完善的需要，規(guī)劃建設(shè)體育館。一般為政府單獨(dú)投資建設(shè)或政府與企業(yè)共同投資建設(shè)。政府與企業(yè)共同投資建設(shè)。體育場(chǎng)體育場(chǎng)政府政策政府政策政府鼓勵(lì)企業(yè)采取政府鼓勵(lì)企業(yè)采取BOT模式參與體育場(chǎng)模式參與體育場(chǎng)建設(shè)運(yùn)營(yíng)。建設(shè)運(yùn)營(yíng)。規(guī)劃要求規(guī)劃要求根據(jù)其主要功能不同，進(jìn)行不同規(guī)模的規(guī)劃根據(jù)其主要功能不同，進(jìn)行不同規(guī)模的規(guī)劃設(shè)計(jì)。設(shè)計(jì)。建設(shè)時(shí)序建設(shè)時(shí)序一般根據(jù)城市及城市區(qū)域功能要求，確定其一般根據(jù)城市及城市區(qū)域功能要求，確定其建設(shè)時(shí)序。建設(shè)時(shí)序。規(guī)劃方案規(guī)劃方案設(shè)計(jì)設(shè)計(jì) 及審批及審批開(kāi)發(fā)流程：開(kāi)發(fā)流程：建委報(bào)建建委報(bào)建

19、申報(bào)申報(bào) 立項(xiàng)立項(xiàng)編寫(xiě)編寫(xiě) 可研可研建成后建成后運(yùn)營(yíng)運(yùn)營(yíng) 及移交及移交作為公共服務(wù)設(shè)施，在開(kāi)發(fā)區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目一般由開(kāi)發(fā)商預(yù)留出開(kāi)發(fā)作為公共服務(wù)設(shè)施，在開(kāi)發(fā)區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目一般由開(kāi)發(fā)商預(yù)留出開(kāi)發(fā)用地，或者建成地面建筑后，無(wú)償移交給相關(guān)管理部門使用。用地，或者建成地面建筑后，無(wú)償移交給相關(guān)管理部門使用。公交停車場(chǎng)、公安派出所、居委會(huì)、變電站、公廁公交停車場(chǎng)、公安派出所、居委會(huì)、變電站、公廁政府政策政府政策區(qū)域開(kāi)發(fā)以上公共設(shè)施項(xiàng)目，政府雖未區(qū)域開(kāi)發(fā)以上公共設(shè)施項(xiàng)目，政府雖未有強(qiáng)制性要求，但一般的開(kāi)發(fā)模式為有強(qiáng)制性要求，但一般的開(kāi)發(fā)模式為“建設(shè)移交建設(shè)移交”的方式。的方式。規(guī)劃要求規(guī)劃要求根據(jù)區(qū)域內(nèi)的規(guī)劃的建筑

20、規(guī)模、人口數(shù)量，根據(jù)區(qū)域內(nèi)的規(guī)劃的建筑規(guī)模、人口數(shù)量，按照相關(guān)規(guī)定調(diào)整布點(diǎn)。按照相關(guān)規(guī)定調(diào)整布點(diǎn)。建設(shè)時(shí)序建設(shè)時(shí)序一般根據(jù)區(qū)域功能要求，確定其建設(shè)時(shí)序。一般根據(jù)區(qū)域功能要求，確定其建設(shè)時(shí)序。預(yù)留用地預(yù)留用地或建筑設(shè)施或建筑設(shè)施 開(kāi)發(fā)流程：開(kāi)發(fā)流程：爭(zhēng)取相關(guān)政策爭(zhēng)取相關(guān)政策 確定規(guī)劃布點(diǎn)確定規(guī)劃布點(diǎn) 建成后移交建成后移交 一般作為經(jīng)營(yíng)性土地進(jìn)入公開(kāi)招、拍、掛程序，由具備油品經(jīng)營(yíng)資質(zhì)的開(kāi)發(fā)商一般作為經(jīng)營(yíng)性土地進(jìn)入公開(kāi)招、拍、掛程序，由具備油品經(jīng)營(yíng)資質(zhì)的開(kāi)發(fā)商取得土地后進(jìn)行建設(shè)和運(yùn)營(yíng)。目前國(guó)內(nèi)中石化和中石油所占市場(chǎng)份額最大，外取得土地后進(jìn)行建設(shè)和運(yùn)營(yíng)。目前國(guó)內(nèi)中石化和中石油所占市場(chǎng)份額最大，外資企業(yè)

21、如道達(dá)爾已進(jìn)駐國(guó)內(nèi)市場(chǎng)。資企業(yè)如道達(dá)爾已進(jìn)駐國(guó)內(nèi)市場(chǎng)。加油站加油站政府政策政府政策政府能源政策較為保守，雖未禁止企業(yè)政府能源政策較為保守，雖未禁止企業(yè)經(jīng)營(yíng)加油站，但極少通過(guò)審批。經(jīng)營(yíng)加油站，但極少通過(guò)審批。規(guī)劃要求規(guī)劃要求根據(jù)城市道路或區(qū)域車流要求，對(duì)數(shù)量及規(guī)根據(jù)城市道路或區(qū)域車流要求，對(duì)數(shù)量及規(guī)模進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)。模進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)。建設(shè)時(shí)序建設(shè)時(shí)序一般在區(qū)域性開(kāi)發(fā)時(shí)序中比較靠前。一般在區(qū)域性開(kāi)發(fā)時(shí)序中比較靠前。選擇經(jīng)營(yíng)主體選擇經(jīng)營(yíng)主體 開(kāi)發(fā)流程：開(kāi)發(fā)流程：土地土地出租或轉(zhuǎn)讓出租或轉(zhuǎn)讓 確定規(guī)劃用地確定規(guī)劃用地 建設(shè)運(yùn)營(yíng)建設(shè)運(yùn)營(yíng) 目前國(guó)內(nèi)地下空間一般作為地上建筑的配套組成部分在利用，如：地鐵站地下通

22、目前國(guó)內(nèi)地下空間一般作為地上建筑的配套組成部分在利用，如：地鐵站地下通道，人行過(guò)街通道，商業(yè)、住宅、寫(xiě)字樓等項(xiàng)目配套地下停車場(chǎng)，人防工程等，道，人行過(guò)街通道，商業(yè)、住宅、寫(xiě)字樓等項(xiàng)目配套地下停車場(chǎng)，人防工程等，單獨(dú)進(jìn)行地下空間開(kāi)發(fā)的極少。因此，地下空間與開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的有機(jī)結(jié)合是關(guān)鍵。單獨(dú)進(jìn)行地下空間開(kāi)發(fā)的極少。因此，地下空間與開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的有機(jī)結(jié)合是關(guān)鍵。 地下空間地下空間政府政策政府政策目前，我國(guó)關(guān)于地下空間利用方面的專門目前，我國(guó)關(guān)于地下空間利用方面的專門立法尚屬空白，僅存在相關(guān)的單行法及一立法尚屬空白，僅存在相關(guān)的單行法及一些地方性法規(guī)。些地方性法規(guī)。 規(guī)劃要求規(guī)劃要求地下空間的開(kāi)發(fā)缺乏統(tǒng)一規(guī)劃

23、，各行業(yè)按照地下空間的開(kāi)發(fā)缺乏統(tǒng)一規(guī)劃，各行業(yè)按照各自的發(fā)展需要自行開(kāi)發(fā)，不能形成整體、各自的發(fā)展需要自行開(kāi)發(fā)，不能形成整體、系統(tǒng)體系。系統(tǒng)體系。建設(shè)時(shí)序建設(shè)時(shí)序地上建筑完全成熟后或地鐵站建成通車后開(kāi)地上建筑完全成熟后或地鐵站建成通車后開(kāi)發(fā)發(fā)規(guī)劃方案規(guī)劃方案設(shè)計(jì)及審批設(shè)計(jì)及審批 開(kāi)發(fā)流程：開(kāi)發(fā)流程：建委報(bào)建建委報(bào)建 申報(bào)立項(xiàng)申報(bào)立項(xiàng) 編寫(xiě)可研編寫(xiě)可研 建成后建成后管理運(yùn)營(yíng)管理運(yùn)營(yíng) 作為一種相對(duì)獨(dú)立的媒介資源，一般由政府控制，由廣告公司等運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)采取承包作為一種相對(duì)獨(dú)立的媒介資源，一般由政府控制，由廣告公司等運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)采取承包方式買斷一定年限的使用權(quán)進(jìn)行經(jīng)營(yíng)。戶外廣告具有低成本、全天候、視覺(jué)沖擊力

24、方式買斷一定年限的使用權(quán)進(jìn)行經(jīng)營(yíng)。戶外廣告具有低成本、全天候、視覺(jué)沖擊力強(qiáng)勁、地理方位可選擇、傳播信息持久直觀、等特性。強(qiáng)勁、地理方位可選擇、傳播信息持久直觀、等特性。戶外廣告戶外廣告政府政策政府政策政府沒(méi)有統(tǒng)一的協(xié)調(diào)機(jī)構(gòu)，呈現(xiàn)多頭管理的政府沒(méi)有統(tǒng)一的協(xié)調(diào)機(jī)構(gòu)，呈現(xiàn)多頭管理的局面，相關(guān)的政策缺乏確定性和一致性。局面，相關(guān)的政策缺乏確定性和一致性。 規(guī)劃要求規(guī)劃要求要求符合城市規(guī)劃的整體、協(xié)調(diào)性。要求符合城市規(guī)劃的整體、協(xié)調(diào)性。建設(shè)時(shí)序建設(shè)時(shí)序區(qū)域建設(shè)達(dá)到一定規(guī)模后出現(xiàn)。區(qū)域建設(shè)達(dá)到一定規(guī)模后出現(xiàn)。城管部門授予城管部門授予廣告設(shè)置許可權(quán)廣告設(shè)置許可權(quán) 開(kāi)發(fā)流程：開(kāi)發(fā)流程：工商部門授予工商部門授予

25、廣告經(jīng)營(yíng)權(quán)廣告經(jīng)營(yíng)權(quán) 城管、規(guī)劃部門城管、規(guī)劃部門完成專項(xiàng)規(guī)劃完成專項(xiàng)規(guī)劃廣告公司廣告公司開(kāi)展經(jīng)營(yíng)活動(dòng)開(kāi)展經(jīng)營(yíng)活動(dòng) 單單 位位建建 議議規(guī)劃院規(guī)劃院湖、山、廣場(chǎng)等大型公共設(shè)施，規(guī)劃只是作技術(shù)設(shè)計(jì)，沒(méi)有明確湖、山、廣場(chǎng)等大型公共設(shè)施，規(guī)劃只是作技術(shù)設(shè)計(jì)，沒(méi)有明確建設(shè)主體，遇到類似城市級(jí)公建項(xiàng)目由政府投資建設(shè)。建設(shè)主體，遇到類似城市級(jí)公建項(xiàng)目由政府投資建設(shè)。園林部門園林部門城管部門城管部門從個(gè)別交談了解，按照從個(gè)別交談了解，按照“誰(shuí)建設(shè)、誰(shuí)經(jīng)營(yíng)、誰(shuí)管理誰(shuí)建設(shè)、誰(shuí)經(jīng)營(yíng)、誰(shuí)管理”原則，希望原則，希望公司自行建設(shè)并維護(hù)管理山體公園、人工湖以及廣場(chǎng)等。公司自行建設(shè)并維護(hù)管理山體公園、人工湖以及廣場(chǎng)等。開(kāi)發(fā)

26、區(qū)管委會(huì)開(kāi)發(fā)區(qū)管委會(huì)從前期開(kāi)發(fā)區(qū)經(jīng)驗(yàn)看，大型公建項(xiàng)目一定有市政府投入和支持，從前期開(kāi)發(fā)區(qū)經(jīng)驗(yàn)看，大型公建項(xiàng)目一定有市政府投入和支持，后期管理要移交給政府部門，否則企業(yè)的包袱會(huì)很重。后期管理要移交給政府部門，否則企業(yè)的包袱會(huì)很重。開(kāi)發(fā)區(qū)公司開(kāi)發(fā)區(qū)公司公共設(shè)施一般是劃撥用地，如將土地拿到公司名下，增加各種相公共設(shè)施一般是劃撥用地，如將土地拿到公司名下，增加各種相關(guān)稅費(fèi)，不利于經(jīng)營(yíng)。關(guān)稅費(fèi)，不利于經(jīng)營(yíng)。開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)商人工山、湖造景工程對(duì)物業(yè)、土地價(jià)值提升巨大，但后期一定要人工山、湖造景工程對(duì)物業(yè)、土地價(jià)值提升巨大，但后期一定要移交給政府，否則長(zhǎng)期管理風(fēng)險(xiǎn)太大、經(jīng)營(yíng)難于平衡，移交給政府，否則長(zhǎng)期管理風(fēng)險(xiǎn)

27、太大、經(jīng)營(yíng)難于平衡，運(yùn)營(yíng)商運(yùn)營(yíng)商一般公共設(shè)施運(yùn)營(yíng)都有優(yōu)惠政策和補(bǔ)貼，商務(wù)區(qū)的公共設(shè)施建設(shè)一般公共設(shè)施運(yùn)營(yíng)都有優(yōu)惠政策和補(bǔ)貼，商務(wù)區(qū)的公共設(shè)施建設(shè)管理的標(biāo)準(zhǔn)和要求更高，政府給予政策稅收優(yōu)惠。管理的標(biāo)準(zhǔn)和要求更高，政府給予政策稅收優(yōu)惠。走訪單位的建議走訪單位的建議1公共設(shè)施項(xiàng)目概況公共設(shè)施項(xiàng)目概況2公共設(shè)施項(xiàng)目一般開(kāi)發(fā)特點(diǎn)及流程公共設(shè)施項(xiàng)目一般開(kāi)發(fā)特點(diǎn)及流程 34目目 錄錄40004000畝公共設(shè)施項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)模式分析畝公共設(shè)施項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)模式分析 重點(diǎn)案例分析重點(diǎn)案例分析 5下一步工作建議下一步工作建議 公共設(shè)施建設(shè)是城市區(qū)域開(kāi)發(fā)和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成功的一個(gè)至關(guān)重要因公共設(shè)施建設(shè)是城市區(qū)域開(kāi)發(fā)和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成功

28、的一個(gè)至關(guān)重要因素。不同于市政基礎(chǔ)設(shè)施，一般大型公共設(shè)施建設(shè)均由政府直接投素。不同于市政基礎(chǔ)設(shè)施，一般大型公共設(shè)施建設(shè)均由政府直接投資建設(shè)和維護(hù)管理，其對(duì)區(qū)域、物業(yè)和土地價(jià)值的帶動(dòng)效應(yīng)顯著。資建設(shè)和維護(hù)管理，其對(duì)區(qū)域、物業(yè)和土地價(jià)值的帶動(dòng)效應(yīng)顯著。v 營(yíng)造生態(tài)、人文的核心景觀，成為區(qū)域和項(xiàng)目標(biāo)志。營(yíng)造生態(tài)、人文的核心景觀，成為區(qū)域和項(xiàng)目標(biāo)志。 v 增強(qiáng)周邊區(qū)域和項(xiàng)目的品牌知名度和魅力。增強(qiáng)周邊區(qū)域和項(xiàng)目的品牌知名度和魅力。v 滿足服務(wù)區(qū)域內(nèi)客戶對(duì)各種公共設(shè)施的需求。滿足服務(wù)區(qū)域內(nèi)客戶對(duì)各種公共設(shè)施的需求。v 極大地提升周邊土地和物業(yè)的價(jià)值。極大地提升周邊土地和物業(yè)的價(jià)值。v 與相關(guān)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)連動(dòng)

29、，獲取更多的商機(jī)和效應(yīng)。與相關(guān)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)連動(dòng)，獲取更多的商機(jī)和效應(yīng)。案例研究表明：案例研究表明：公共設(shè)施投資建設(shè)與管理：公共設(shè)施投資建設(shè)與管理：1、前期依賴于市政府投入，通過(guò)協(xié)調(diào)有關(guān)部門負(fù)責(zé)、前期依賴于市政府投入，通過(guò)協(xié)調(diào)有關(guān)部門負(fù)責(zé) 投資建設(shè)；投資建設(shè)；2、建設(shè)時(shí)序步驟：規(guī)劃編制、建設(shè)時(shí)序步驟：規(guī)劃編制市政基礎(chǔ)設(shè)施市政基礎(chǔ)設(shè)施公共公共 設(shè)施建設(shè)設(shè)施建設(shè)工業(yè)項(xiàng)目工業(yè)項(xiàng)目配套房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。配套房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。3、規(guī)劃落實(shí)上，為減少資金壓力，對(duì)規(guī)劃的公園、規(guī)劃落實(shí)上，為減少資金壓力，對(duì)規(guī)劃的公園、 綠地等公共設(shè)施，采取暫不征地、緩建等辦法。綠地等公共設(shè)施，采取暫不征地、緩建等辦法。4、目前公共設(shè)施已改為開(kāi)

30、發(fā)區(qū)自主建設(shè)，每年維護(hù)、目前公共設(shè)施已改為開(kāi)發(fā)區(qū)自主建設(shè)，每年維護(hù) 管理包袱很重，不包括綠化植樹(shù)，每年維護(hù)管理管理包袱很重，不包括綠化植樹(shù)，每年維護(hù)管理 約約6000萬(wàn)（含武漢體育中心）。萬(wàn)（含武漢體育中心）。從改善開(kāi)發(fā)區(qū)投資環(huán)境入手，在加強(qiáng)基礎(chǔ)設(shè)施同時(shí)，高度重視公共設(shè)施投入，前期采取了市政府統(tǒng)一協(xié)調(diào)，相關(guān)部門負(fù)責(zé)投資建設(shè)的措施，迅速形成了開(kāi)發(fā)區(qū)良性運(yùn)轉(zhuǎn)的硬件設(shè)施環(huán)境，成為武漢吸引外資一個(gè)窗口。調(diào)研案例一：武漢經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)調(diào)研案例一：武漢經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)作為一個(gè)國(guó)家級(jí)高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)，一開(kāi)始就注重環(huán)境營(yíng)造和建設(shè)，在市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)同時(shí)，市政府先后支持建設(shè)了光谷廣場(chǎng)、森林公園、科技會(huì)展等公共設(shè)施。

31、近年來(lái)，部分規(guī)模較小的公共設(shè)施采取了市場(chǎng)運(yùn)作，主要是由開(kāi)發(fā)區(qū)成立專門公司進(jìn)行商運(yùn)作。公共設(shè)施投資建設(shè)與管理：公共設(shè)施投資建設(shè)與管理：1、總體開(kāi)發(fā)程序：土地規(guī)劃、總體開(kāi)發(fā)程序：土地規(guī)劃市政基礎(chǔ)市政基礎(chǔ)住住 宅建設(shè)宅建設(shè)公建環(huán)境設(shè)施。公建環(huán)境設(shè)施。 2、為改善環(huán)境和提升土地價(jià)值，開(kāi)發(fā)區(qū)將綠地、為改善環(huán)境和提升土地價(jià)值，開(kāi)發(fā)區(qū)將綠地、 廣場(chǎng)等作為出讓代征廣場(chǎng)等作為出讓代征 土地，與項(xiàng)目打包建設(shè)。土地，與項(xiàng)目打包建設(shè)。3、將公共設(shè)施與開(kāi)發(fā)區(qū)發(fā)展結(jié)合，如學(xué)校建設(shè)一、將公共設(shè)施與開(kāi)發(fā)區(qū)發(fā)展結(jié)合，如學(xué)校建設(shè)一 般等入住人口達(dá)到一定數(shù)量后，政府投資建般等入住人口達(dá)到一定數(shù)量后，政府投資建 設(shè)基礎(chǔ)教育設(shè)施；商業(yè)

32、化運(yùn)作學(xué)校采取誰(shuí)投資設(shè)基礎(chǔ)教育設(shè)施；商業(yè)化運(yùn)作學(xué)校采取誰(shuí)投資 誰(shuí)運(yùn)營(yíng)的方式。誰(shuí)運(yùn)營(yíng)的方式。4、有關(guān)停車場(chǎng)等公建設(shè)施，一般與大型工業(yè)園區(qū)、有關(guān)停車場(chǎng)等公建設(shè)施，一般與大型工業(yè)園區(qū) 配套建設(shè)及生活社區(qū)配套建設(shè)。配套建設(shè)及生活社區(qū)配套建設(shè)。調(diào)研案例二：東湖高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)調(diào)研案例二：東湖高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)新區(qū)在公共設(shè)施建設(shè)上，主要采取政府投入與市場(chǎng)運(yùn)作結(jié)合方式，一方面，政府集中投資建設(shè)市政道路、琴臺(tái)藝術(shù)中心、六湖連通生態(tài)工程等設(shè)施項(xiàng)目；另一方面，引入開(kāi)發(fā)商進(jìn)行國(guó)際博覽城項(xiàng)目等公建設(shè)施建設(shè)。公共設(shè)施投資建設(shè)與管理：公共設(shè)施投資建設(shè)與管理：1、總體項(xiàng)目開(kāi)發(fā)時(shí)序：市政工程、總體項(xiàng)目開(kāi)發(fā)時(shí)序：市政工程還建房建還建

33、房建 設(shè)、征地設(shè)、征地公共設(shè)施公共設(shè)施項(xiàng)目開(kāi)發(fā)。項(xiàng)目開(kāi)發(fā)。2、新城博覽城項(xiàng)目應(yīng)從規(guī)劃開(kāi)始，也遇到了公、新城博覽城項(xiàng)目應(yīng)從規(guī)劃開(kāi)始，也遇到了公 共設(shè)施經(jīng)營(yíng)模式以及移交問(wèn)題，目前也正在共設(shè)施經(jīng)營(yíng)模式以及移交問(wèn)題，目前也正在 與政府協(xié)商。與政府協(xié)商。3、道路等市政基礎(chǔ)設(shè)施由政府建設(shè)。、道路等市政基礎(chǔ)設(shè)施由政府建設(shè)。4、所有公共設(shè)施項(xiàng)目都要立項(xiàng)，相關(guān)手續(xù)要到、所有公共設(shè)施項(xiàng)目都要立項(xiàng)，相關(guān)手續(xù)要到 位，城建檔案要完善。位，城建檔案要完善。調(diào)研案例三：武漢新區(qū)調(diào)研案例三：武漢新區(qū)羅店北歐新鎮(zhèn)位于上海市寶山區(qū)，規(guī)劃面積羅店北歐新鎮(zhèn)位于上海市寶山區(qū)，規(guī)劃面積6.8平方公平方公里，規(guī)劃建筑面積里，規(guī)劃建筑面積

34、180萬(wàn)平方米，萬(wàn)平方米，總投資總投資5555億元，億元，項(xiàng)項(xiàng)目由上海置業(yè)、創(chuàng)富集團(tuán)及羅店資產(chǎn)投資公司三方組目由上海置業(yè)、創(chuàng)富集團(tuán)及羅店資產(chǎn)投資公司三方組建公司負(fù)責(zé)運(yùn)作。公建項(xiàng)目運(yùn)作特點(diǎn)：建公司負(fù)責(zé)運(yùn)作。公建項(xiàng)目運(yùn)作特點(diǎn)：1、總體開(kāi)發(fā)時(shí)序：市政工程、總體開(kāi)發(fā)時(shí)序：市政工程公共設(shè)施公共設(shè)施項(xiàng)目項(xiàng)目 開(kāi)發(fā)開(kāi)發(fā)土地交政府土地交政府“招牌掛招牌掛”。2、會(huì)議中心（、會(huì)議中心（3萬(wàn)方）、酒店、北歐商業(yè)街、高爾夫萬(wàn)方）、酒店、北歐商業(yè)街、高爾夫 球場(chǎng)（規(guī)劃綠地、未取得土地使用權(quán)）等設(shè)施取得球場(chǎng)（規(guī)劃綠地、未取得土地使用權(quán)）等設(shè)施取得 土地使用權(quán)，持有物業(yè)經(jīng)營(yíng)。土地使用權(quán)，持有物業(yè)經(jīng)營(yíng)。3、所有移交公共設(shè)施

35、投資通過(guò)出售區(qū)內(nèi)經(jīng)營(yíng)性土地、所有移交公共設(shè)施投資通過(guò)出售區(qū)內(nèi)經(jīng)營(yíng)性土地 的收益予以償還。的收益予以償還。調(diào)研案例四：上海羅店調(diào)研案例四：上海羅店“北歐新鎮(zhèn)北歐新鎮(zhèn)”采取”政府參與，公司運(yùn)營(yíng)“方式，其公共設(shè)施包括市政道路（10條）、美蘭湖（300畝）、廣場(chǎng)、公園、學(xué)校、醫(yī)院、政府辦公設(shè)施等由企業(yè)投資建設(shè)，然后全部移交政府管理。香港瑞安集團(tuán)運(yùn)營(yíng)的太平橋項(xiàng)目占地香港瑞安集團(tuán)運(yùn)營(yíng)的太平橋項(xiàng)目占地52公頃，包括商公頃，包括商業(yè)、娛樂(lè)、寫(xiě)字樓、住宅、大型公園等項(xiàng)目，業(yè)、娛樂(lè)、寫(xiě)字樓、住宅、大型公園等項(xiàng)目， 2001年年9月對(duì)外營(yíng)業(yè)。其中包括月對(duì)外營(yíng)業(yè)。其中包括4.4萬(wàn)平方面的綠地、廣場(chǎng)、萬(wàn)平方面的綠地、廣

36、場(chǎng)、人工湖（人工湖（ 1.2萬(wàn)平方米）、太平橋公園、地下車庫(kù)萬(wàn)平方米）、太平橋公園、地下車庫(kù)（200位）等公共設(shè)施，總投資約位）等公共設(shè)施，總投資約10億元。其特點(diǎn)：億元。其特點(diǎn)：1、開(kāi)發(fā)時(shí)序：新天地項(xiàng)目、開(kāi)發(fā)時(shí)序：新天地項(xiàng)目公園等公共設(shè)施公園等公共設(shè)施住住 宅宅寫(xiě)字樓。寫(xiě)字樓。2、人工湖、廣場(chǎng)、公園等公共設(shè)施與商業(yè)街區(qū)構(gòu)成一、人工湖、廣場(chǎng)、公園等公共設(shè)施與商業(yè)街區(qū)構(gòu)成一 體，相得益彰營(yíng)造體，相得益彰營(yíng)造“上海新天上海新天”物業(yè)形態(tài)。物業(yè)形態(tài)。3、將公共設(shè)施項(xiàng)目與商業(yè)項(xiàng)目有機(jī)結(jié)合，建成后極大、將公共設(shè)施項(xiàng)目與商業(yè)項(xiàng)目有機(jī)結(jié)合，建成后極大 地促進(jìn)了周邊房地產(chǎn)價(jià)值提升，周邊住宅價(jià)格從開(kāi)地促進(jìn)了周邊

37、房地產(chǎn)價(jià)值提升，周邊住宅價(jià)格從開(kāi) 始的每平方米始的每平方米8000元一路攀升至元一路攀升至25000元（含上海元（含上海 住宅市場(chǎng)自然升值部分）。住宅市場(chǎng)自然升值部分）。調(diào)研案例五：上海新天地調(diào)研案例五：上海新天地上海太平橋項(xiàng)目完全采取市場(chǎng)化運(yùn)作方式，包括公共設(shè)施項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)、投資建設(shè)以及后期的運(yùn)營(yíng)管理全部由開(kāi)發(fā)公司進(jìn)行運(yùn)作。1公共設(shè)施項(xiàng)目概況公共設(shè)施項(xiàng)目概況2公共設(shè)施項(xiàng)目一般開(kāi)發(fā)特點(diǎn)及流程公共設(shè)施項(xiàng)目一般開(kāi)發(fā)特點(diǎn)及流程 34目目 錄錄40004000畝公共設(shè)施項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)模式分析畝公共設(shè)施項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)模式分析 重點(diǎn)案例分析重點(diǎn)案例分析 5下一步工作建議下一步工作建議 項(xiàng)目建設(shè)成本控制原則項(xiàng)目建設(shè)成

38、本控制原則提升提升周邊土地、物業(yè)價(jià)值周邊土地、物業(yè)價(jià)值原則原則與配套經(jīng)營(yíng)設(shè)施整體運(yùn)營(yíng)與配套經(jīng)營(yíng)設(shè)施整體運(yùn)營(yíng)原則原則實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)平衡可持續(xù)發(fā)展原則實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)平衡可持續(xù)發(fā)展原則公共設(shè)施項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)的原則公共設(shè)施項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)的原則4000畝公共設(shè)施類別及分布畝公共設(shè)施類別及分布義務(wù)教育學(xué)校義務(wù)教育學(xué)校6 6個(gè)個(gè) 山體公園山體公園1 1個(gè)、廣場(chǎng)個(gè)、廣場(chǎng)2 2個(gè)個(gè)公共停車場(chǎng)公共停車場(chǎng)12個(gè)個(gè)人工湖公園人工湖公園1個(gè)個(gè)體育場(chǎng)體育場(chǎng)1個(gè)個(gè)加油站加油站1個(gè)個(gè)公交停車場(chǎng)、公安派公交停車場(chǎng)、公安派出所、居委會(huì)、變電出所、居委會(huì)、變電站、公廁站、公廁G11G12G11E1G4油4000畝公共設(shè)施所在地塊畝公共設(shè)施所在地塊公益性顯

39、著，屬城市級(jí)公益性顯著，屬城市級(jí)公共設(shè)施，建議與政府公共設(shè)施，建議與政府合作建設(shè)移交政府管理合作建設(shè)移交政府管理具有可經(jīng)營(yíng)屬性，或與具有可經(jīng)營(yíng)屬性，或與周邊物業(yè)結(jié)合經(jīng)營(yíng)，建議周邊物業(yè)結(jié)合經(jīng)營(yíng)，建議自主建設(shè)并持有經(jīng)營(yíng)管理自主建設(shè)并持有經(jīng)營(yíng)管理需開(kāi)發(fā)商代建并移交需開(kāi)發(fā)商代建并移交的設(shè)施，建議與政府的設(shè)施，建議與政府合作建設(shè)并移交管理合作建設(shè)并移交管理40004000畝公共設(shè)施項(xiàng)目分類畝公共設(shè)施項(xiàng)目分類 定位與功能：定位與功能：CBDCBD規(guī)劃的山體公園、核心區(qū)廣場(chǎng)、人工湖，是規(guī)劃的山體公園、核心區(qū)廣場(chǎng)、人工湖，是“山南水北山南水北”城市經(jīng)典意向和商務(wù)城市經(jīng)典意向和商務(wù)“金十字金十字”軸的核心景觀，

40、為商務(wù)、工作、休閑、觀光、軸的核心景觀，為商務(wù)、工作、休閑、觀光、旅游服務(wù)的開(kāi)放式公共性場(chǎng)所，對(duì)提升旅游服務(wù)的開(kāi)放式公共性場(chǎng)所，對(duì)提升CBDCBD整體功能、形成聚集輻射效應(yīng)，帶整體功能、形成聚集輻射效應(yīng)，帶動(dòng)周邊物業(yè)土地價(jià)值作用巨大。動(dòng)周邊物業(yè)土地價(jià)值作用巨大。 經(jīng)營(yíng)的特征：其價(jià)值在于帶動(dòng)武漢經(jīng)營(yíng)的特征：其價(jià)值在于帶動(dòng)武漢CBDCBD區(qū)域的整體形象提升，營(yíng)造周邊環(huán)區(qū)域的整體形象提升，營(yíng)造周邊環(huán)境作用巨大，但其自身項(xiàng)目不具有盈利特點(diǎn)。境作用巨大，但其自身項(xiàng)目不具有盈利特點(diǎn)。第一類：公益性顯著，屬城市級(jí)公共設(shè)施，建議與政府合作建設(shè)第一類：公益性顯著，屬城市級(jí)公共設(shè)施，建議與政府合作建設(shè) 并移交政府

41、管理并移交政府管理山體公園、核心區(qū)廣場(chǎng)、人工湖山體公園、核心區(qū)廣場(chǎng)、人工湖 40004000畝公共設(shè)施經(jīng)營(yíng)管理模式畝公共設(shè)施經(jīng)營(yíng)管理模式模式模式優(yōu)點(diǎn)優(yōu)點(diǎn)缺點(diǎn)缺點(diǎn)建成后移交政府部建成后移交政府部門管理門管理1 1、符合大型公共設(shè)施政府持有，及、符合大型公共設(shè)施政府持有，及服務(wù)于城市居民的公益目標(biāo)一致；服務(wù)于城市居民的公益目標(biāo)一致； 2 2、與政府合作建設(shè)，約定移交。、與政府合作建設(shè)，約定移交。減少公司土地資產(chǎn)數(shù)量及公共減少公司土地資產(chǎn)數(shù)量及公共設(shè)施未來(lái)價(jià)值利用空間；設(shè)施未來(lái)價(jià)值利用空間；建成后長(zhǎng)期持有經(jīng)建成后長(zhǎng)期持有經(jīng)營(yíng)管理營(yíng)管理1.1.持續(xù)提升周邊物業(yè)和土地價(jià)值；持續(xù)提升周邊物業(yè)和土地價(jià)值；2

42、 2、增加公司公共資產(chǎn)的積淀，為挖、增加公司公共資產(chǎn)的積淀，為挖掘公共設(shè)施潛在價(jià)值留下空間；掘公共設(shè)施潛在價(jià)值留下空間；3 3、作為城市運(yùn)營(yíng)商，有利于形成長(zhǎng)、作為城市運(yùn)營(yíng)商，有利于形成長(zhǎng)期整體的期整體的CBDCBD品牌效應(yīng)。品牌效應(yīng)。1 1、自身不具備經(jīng)營(yíng)性，考慮、自身不具備經(jīng)營(yíng)性，考慮經(jīng)營(yíng)平衡，需加大經(jīng)營(yíng)物業(yè)的經(jīng)營(yíng)平衡，需加大經(jīng)營(yíng)物業(yè)的建設(shè)成本投入；建設(shè)成本投入；2 2、增加后期維護(hù)管理每年約、增加后期維護(hù)管理每年約200200萬(wàn)費(fèi)用投入；萬(wàn)費(fèi)用投入；3 3、增加社會(huì)管理風(fēng)險(xiǎn)。、增加社會(huì)管理風(fēng)險(xiǎn)。 建議模式：與政府合作建成后，移交政府管理建議模式：與政府合作建成后，移交政府管理山體公園山體公

43、園人工湖公園人工湖公園模式模式優(yōu)點(diǎn)優(yōu)點(diǎn)缺點(diǎn)缺點(diǎn)建成后移交政府部建成后移交政府部門管理門管理1 1、符合大型公共設(shè)施政府持有，與服、符合大型公共設(shè)施政府持有，與服務(wù)于城市及周邊居民的公益目標(biāo)一致；務(wù)于城市及周邊居民的公益目標(biāo)一致；2 2、與政府合作建設(shè)，約定移交政府。、與政府合作建設(shè)，約定移交政府。1 1、減少公司土地資產(chǎn)數(shù)量及、減少公司土地資產(chǎn)數(shù)量及公共設(shè)施未來(lái)價(jià)值利用空間；公共設(shè)施未來(lái)價(jià)值利用空間；2 2、自身不具有經(jīng)營(yíng)性，維護(hù)、自身不具有經(jīng)營(yíng)性，維護(hù)管理費(fèi)用平衡，需增加投資至管理費(fèi)用平衡，需增加投資至少少2.52.5萬(wàn)方物業(yè)用于租賃。萬(wàn)方物業(yè)用于租賃。建成后長(zhǎng)期持有經(jīng)建成后長(zhǎng)期持有經(jīng)營(yíng)管理

44、營(yíng)管理1 1、持續(xù)提升、持續(xù)提升CBDCBD價(jià)值及周邊酒店、寫(xiě)字價(jià)值及周邊酒店、寫(xiě)字樓物業(yè)價(jià)值；樓物業(yè)價(jià)值；2 2、增加公司公共資產(chǎn)的積淀，為挖掘、增加公司公共資產(chǎn)的積淀，為挖掘潛在價(jià)值留下空間；潛在價(jià)值留下空間；3 3、作為城市運(yùn)營(yíng)商，有利于形成長(zhǎng)期、作為城市運(yùn)營(yíng)商，有利于形成長(zhǎng)期整體的整體的CBDCBD品牌效應(yīng)。品牌效應(yīng)。 1 1、根據(jù)規(guī)劃，實(shí)際享用湖岸、根據(jù)規(guī)劃，實(shí)際享用湖岸線物業(yè)約占湖的線物業(yè)約占湖的1/31/3；2 2、增加后期維護(hù)管理每年約、增加后期維護(hù)管理每年約600600萬(wàn)費(fèi)用投入；萬(wàn)費(fèi)用投入；3 3、增加公司物業(yè)管理外其他、增加公司物業(yè)管理外其他風(fēng)險(xiǎn)。風(fēng)險(xiǎn)。 建議模式：與政府

45、合作建成后，移交政府管理建議模式：與政府合作建成后，移交政府管理核心區(qū)廣場(chǎng)核心區(qū)廣場(chǎng)模式模式優(yōu)點(diǎn)優(yōu)點(diǎn)缺點(diǎn)缺點(diǎn)建成后移交政府部建成后移交政府部門管理門管理1 1、強(qiáng)化維護(hù)公共設(shè)施秩序行政管理職能；、強(qiáng)化維護(hù)公共設(shè)施秩序行政管理職能；2 2、與服務(wù)城市及周邊居民的公益目標(biāo)一致、與服務(wù)城市及周邊居民的公益目標(biāo)一致3 3、操作簡(jiǎn)單，合同約定移交；、操作簡(jiǎn)單，合同約定移交；1 1、不能凸現(xiàn)商務(wù)區(qū)統(tǒng)一、不能凸現(xiàn)商務(wù)區(qū)統(tǒng)一品牌物業(yè)管理國(guó)際水準(zhǔn)；品牌物業(yè)管理國(guó)際水準(zhǔn)；2 2、未來(lái)廣場(chǎng)周邊物業(yè)挖、未來(lái)廣場(chǎng)周邊物業(yè)挖掘經(jīng)營(yíng)潛力受制約。掘經(jīng)營(yíng)潛力受制約。建成后長(zhǎng)期持有經(jīng)建成后長(zhǎng)期持有經(jīng)營(yíng)管理營(yíng)管理1 1、體現(xiàn)商務(wù)區(qū)

46、國(guó)際化物業(yè)管理，持續(xù)提升、體現(xiàn)商務(wù)區(qū)國(guó)際化物業(yè)管理，持續(xù)提升CBDCBD寫(xiě)字樓物業(yè)價(jià)值；寫(xiě)字樓物業(yè)價(jià)值；2 2、增加公司公共資產(chǎn)的積淀，為挖掘潛在、增加公司公共資產(chǎn)的積淀，為挖掘潛在價(jià)值留下空間；價(jià)值留下空間；3 3、作為城市運(yùn)營(yíng)商，有利于形成長(zhǎng)期整體、作為城市運(yùn)營(yíng)商，有利于形成長(zhǎng)期整體的的CBDCBD品牌效應(yīng)。品牌效應(yīng)。1 1、增加廣場(chǎng)公共行政管、增加廣場(chǎng)公共行政管理風(fēng)險(xiǎn)；理風(fēng)險(xiǎn)；2 2、增加后期維護(hù)管理以、增加后期維護(hù)管理以及引入政府職能費(fèi)用投入及引入政府職能費(fèi)用投入，如漢口火車站廣場(chǎng)，如漢口火車站廣場(chǎng)300300人管理隊(duì)伍；人管理隊(duì)伍；3 3、增加社會(huì)管理風(fēng)險(xiǎn)。、增加社會(huì)管理風(fēng)險(xiǎn)。建議模

47、式：與政府合作建成后，移交政府管理建議模式：與政府合作建成后，移交政府管理武漢龍王廟公園武漢龍王廟公園該公園前身是江漢公園，由江漢區(qū)園林局管理。該公園前身是江漢公園，由江漢區(qū)園林局管理。2004年武漢年武漢盛唐房地產(chǎn)發(fā)展有限公司開(kāi)發(fā)龍王廟廣場(chǎng)，投資盛唐房地產(chǎn)發(fā)展有限公司開(kāi)發(fā)龍王廟廣場(chǎng)，投資1.2億對(duì)江億對(duì)江漢公園進(jìn)行改造，建成后移交江漢區(qū)園林局進(jìn)行管理。漢公園進(jìn)行改造，建成后移交江漢區(qū)園林局進(jìn)行管理。公園周邊一期商業(yè)面積公園周邊一期商業(yè)面積1.45萬(wàn)平方米，月租金平均每平方米萬(wàn)平方米，月租金平均每平方米130元左右。公園相鄰成熟商業(yè)地帶月租金平均每平方米元左右。公園相鄰成熟商業(yè)地帶月租金平均每

48、平方米100元左右。元左右。上海羅店上海羅店“北歐新鎮(zhèn)北歐新鎮(zhèn)”羅店北歐新鎮(zhèn)，占地羅店北歐新鎮(zhèn)，占地6.8平方公里，規(guī)劃建筑面積平方公里，規(guī)劃建筑面積180萬(wàn)平方萬(wàn)平方米，分為特色住宅區(qū)、旅游生態(tài)區(qū)、文化教育區(qū)和風(fēng)情商務(wù)米，分為特色住宅區(qū)、旅游生態(tài)區(qū)、文化教育區(qū)和風(fēng)情商務(wù)區(qū)等，其核心風(fēng)貌區(qū)占地區(qū)等，其核心風(fēng)貌區(qū)占地1.2平方公里，包括美蘭湖公園平方公里，包括美蘭湖公園（300畝）、諾貝爾科技公園、美蘭湖會(huì)議中心、北歐風(fēng)情畝）、諾貝爾科技公園、美蘭湖會(huì)議中心、北歐風(fēng)情街、街、36洞國(guó)際洞國(guó)際PGA高爾夫球場(chǎng)以及文化廣場(chǎng)等。從高爾夫球場(chǎng)以及文化廣場(chǎng)等。從2002年年10月至今已初具規(guī)模月至今已初具

49、規(guī)模 。 相關(guān)案例相關(guān)案例啟動(dòng)區(qū)廣場(chǎng)啟動(dòng)區(qū)廣場(chǎng) 定位與功能：定位與功能： “ “歐洲之門歐洲之門”國(guó)際會(huì)展中心的重要部分，以連接國(guó)際友好城市國(guó)際會(huì)展中心的重要部分，以連接國(guó)際友好城市為理念，通過(guò)廣場(chǎng)與連接會(huì)展、酒店、商業(yè)等項(xiàng)目營(yíng)造商業(yè)氛圍，對(duì)提升啟動(dòng)區(qū)為理念，通過(guò)廣場(chǎng)與連接會(huì)展、酒店、商業(yè)等項(xiàng)目營(yíng)造商業(yè)氛圍，對(duì)提升啟動(dòng)區(qū)整體功能作用顯著，是周邊商業(yè)、酒店等物業(yè)的賣點(diǎn)。整體功能作用顯著，是周邊商業(yè)、酒店等物業(yè)的賣點(diǎn)。 經(jīng)營(yíng)性分析：空間上與周邊物業(yè)不可分割且相對(duì)圍合聚集，通過(guò)與會(huì)展、商業(yè)、經(jīng)營(yíng)性分析：空間上與周邊物業(yè)不可分割且相對(duì)圍合聚集，通過(guò)與會(huì)展、商業(yè)、酒店物業(yè)一道經(jīng)營(yíng)管理，可以提升周邊物業(yè)價(jià)

50、值品味、檔次，樹(shù)立商務(wù)區(qū)高端形酒店物業(yè)一道經(jīng)營(yíng)管理，可以提升周邊物業(yè)價(jià)值品味、檔次，樹(shù)立商務(wù)區(qū)高端形象，經(jīng)營(yíng)上可以通過(guò)周邊物業(yè)經(jīng)營(yíng)以及配套服務(wù)經(jīng)營(yíng)，以彌補(bǔ)日常廣場(chǎng)管理費(fèi)用象，經(jīng)營(yíng)上可以通過(guò)周邊物業(yè)經(jīng)營(yíng)以及配套服務(wù)經(jīng)營(yíng)，以彌補(bǔ)日常廣場(chǎng)管理費(fèi)用支出。支出。第二類、具有可經(jīng)營(yíng)屬性，或與周邊物業(yè)結(jié)合經(jīng)營(yíng)，建議自主建設(shè)并持第二類、具有可經(jīng)營(yíng)屬性，或與周邊物業(yè)結(jié)合經(jīng)營(yíng)，建議自主建設(shè)并持有物業(yè)長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)管理有物業(yè)長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)管理40004000畝公共設(shè)施經(jīng)營(yíng)管理模式畝公共設(shè)施經(jīng)營(yíng)管理模式啟動(dòng)區(qū)廣場(chǎng)啟動(dòng)區(qū)廣場(chǎng)模式模式優(yōu)點(diǎn)優(yōu)點(diǎn)缺點(diǎn)缺點(diǎn)建成后移交政府建成后移交政府1 1、與服務(wù)于城市及周邊居民的公益目、與服務(wù)于城市及周

51、邊居民的公益目標(biāo)一致；標(biāo)一致；3 3、操作簡(jiǎn)單，合同約定移交；、操作簡(jiǎn)單，合同約定移交；1 1、會(huì)展、酒店、商業(yè)等物、會(huì)展、酒店、商業(yè)等物業(yè)與廣場(chǎng)成一體難于分割管業(yè)與廣場(chǎng)成一體難于分割管理；理；2 2、不能凸現(xiàn)友城廣場(chǎng)與歐、不能凸現(xiàn)友城廣場(chǎng)與歐洲之門主題特色。洲之門主題特色。建成后長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)建成后長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)1 1、體現(xiàn)啟動(dòng)區(qū)友城廣場(chǎng)與歐洲之門主、體現(xiàn)啟動(dòng)區(qū)友城廣場(chǎng)與歐洲之門主體，持續(xù)提升周邊土地物業(yè)價(jià)值。體，持續(xù)提升周邊土地物業(yè)價(jià)值。2 2、作為城市運(yùn)營(yíng)商，有利于形成長(zhǎng)期、作為城市運(yùn)營(yíng)商，有利于形成長(zhǎng)期整體的整體的CBDCBD品牌效應(yīng)。品牌效應(yīng)。3 3、廣場(chǎng)相對(duì)封閉圍合的持有物業(yè)經(jīng)營(yíng)、廣場(chǎng)相對(duì)封閉

52、圍合的持有物業(yè)經(jīng)營(yíng)與廣場(chǎng)一體經(jīng)營(yíng)可以平衡管理費(fèi)用。與廣場(chǎng)一體經(jīng)營(yíng)可以平衡管理費(fèi)用。1 1、增加廣場(chǎng)公共行政管理、增加廣場(chǎng)公共行政管理壓力。壓力。2 2、如何引入政府管理職能、如何引入政府管理職能，并形成協(xié)作工作的要求較，并形成協(xié)作工作的要求較高。高。建議模式：建成后保留自己經(jīng)營(yíng)管理建議模式：建成后保留自己經(jīng)營(yíng)管理上海新天地上海新天地該項(xiàng)目占地該項(xiàng)目占地52公頃，由香港瑞安集團(tuán)開(kāi)發(fā)，包括商業(yè)、娛樂(lè)、公頃，由香港瑞安集團(tuán)開(kāi)發(fā)，包括商業(yè)、娛樂(lè)、寫(xiě)字樓、住宅、大型公園等項(xiàng)目。其中新天地項(xiàng)目占地面積寫(xiě)字樓、住宅、大型公園等項(xiàng)目。其中新天地項(xiàng)目占地面積3萬(wàn)方，建筑面積萬(wàn)方，建筑面積6萬(wàn)方，萬(wàn)方，2001年

53、年9月對(duì)外營(yíng)業(yè)。太平橋公園綠月對(duì)外營(yíng)業(yè)。太平橋公園綠地占地地占地4.4萬(wàn)平方米，位于整個(gè)太平橋項(xiàng)目的中央地帶。園中萬(wàn)平方米，位于整個(gè)太平橋項(xiàng)目的中央地帶。園中心興建了上海市中心最大的人工湖，占地心興建了上海市中心最大的人工湖，占地1.2萬(wàn)平方米，新天萬(wàn)平方米，新天地項(xiàng)目（含太平橋公園）總投資約地項(xiàng)目（含太平橋公園）總投資約1.5億美元。億美元。相關(guān)案例相關(guān)案例寧波天一廣場(chǎng)寧波天一廣場(chǎng)寧波天一廣場(chǎng)占地面積寧波天一廣場(chǎng)占地面積2020萬(wàn)平方米，總建筑面積萬(wàn)平方米，總建筑面積2222萬(wàn)平方米。萬(wàn)平方米。主體建筑有主體建筑有2222座歐陸風(fēng)情濃郁的現(xiàn)代建筑群組成，是目前國(guó)內(nèi)座歐陸風(fēng)情濃郁的現(xiàn)代建筑群組

54、成，是目前國(guó)內(nèi)規(guī)模最大的規(guī)模最大的“一站式一站式”購(gòu)物休閑廣場(chǎng)。工程總投資購(gòu)物休閑廣場(chǎng)。工程總投資1414億元。于億元。于20022002年年1010月月1 1日開(kāi)業(yè)。日開(kāi)業(yè)。 公共停車場(chǎng)公共停車場(chǎng) 定位與功能：公園、廣場(chǎng)等項(xiàng)目配建地下停車場(chǎng)（不包括小區(qū)及單體項(xiàng)目配定位與功能：公園、廣場(chǎng)等項(xiàng)目配建地下停車場(chǎng)（不包括小區(qū)及單體項(xiàng)目配套停車場(chǎng)）該類型公共停車場(chǎng)具有其經(jīng)營(yíng)的獨(dú)立性，可作為專業(yè)停車場(chǎng)開(kāi)發(fā)經(jīng)套停車場(chǎng)）該類型公共停車場(chǎng)具有其經(jīng)營(yíng)的獨(dú)立性，可作為專業(yè)停車場(chǎng)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)。營(yíng)。 經(jīng)營(yíng)性分析：一是武漢市經(jīng)營(yíng)性分析：一是武漢市20052005年土地公開(kāi)市場(chǎng)曾成功交易兩塊停車場(chǎng)用地，年土地公開(kāi)市場(chǎng)曾成功交

55、易兩塊停車場(chǎng)用地，交易價(jià)格達(dá)交易價(jià)格達(dá)789.87789.87萬(wàn)元萬(wàn)元/ /畝和畝和415.04415.04萬(wàn)元萬(wàn)元/ /畝，地塊規(guī)劃停車場(chǎng)用地具可經(jīng)營(yíng)性。畝，地塊規(guī)劃停車場(chǎng)用地具可經(jīng)營(yíng)性。二是估算建議一個(gè)二是估算建議一個(gè)200200車位的地下停車場(chǎng)，根據(jù)武漢目前地下停車場(chǎng)市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)車位的地下停車場(chǎng)，根據(jù)武漢目前地下停車場(chǎng)市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)收費(fèi)一般為每車收費(fèi)一般為每車5 5元元/ /小時(shí)，平均每天每車位停車小時(shí)，平均每天每車位停車8 8小時(shí)，停車率小時(shí)，停車率80%,80%,管理費(fèi)用及管理費(fèi)用及稅費(fèi)占收入稅費(fèi)占收入10%10%，每年估算收益：，每年估算收益：210.24210.24萬(wàn)元萬(wàn)元/ /年。年

56、。40004000畝公共設(shè)施經(jīng)營(yíng)管理模式畝公共設(shè)施經(jīng)營(yíng)管理模式模式模式優(yōu)點(diǎn)優(yōu)點(diǎn)缺點(diǎn)缺點(diǎn)作為單獨(dú)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)作為單獨(dú)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)1 1、通過(guò)統(tǒng)一管理提升、通過(guò)統(tǒng)一管理提升CBDCBD品質(zhì)；品質(zhì)；2 2、能夠形成穩(wěn)定的現(xiàn)金流；、能夠形成穩(wěn)定的現(xiàn)金流；3 3、經(jīng)營(yíng)方式靈活，可租可售。、經(jīng)營(yíng)方式靈活，可租可售。1 1、公司對(duì)該類項(xiàng)目不熟悉；、公司對(duì)該類項(xiàng)目不熟悉；2 2、公司必須配備相關(guān)人員；、公司必須配備相關(guān)人員；3 3、有可能不符合其它開(kāi)發(fā)商、有可能不符合其它開(kāi)發(fā)商對(duì)項(xiàng)目的投資要求。對(duì)項(xiàng)目的投資要求。與其它項(xiàng)目配套經(jīng)營(yíng)與其它項(xiàng)目配套經(jīng)營(yíng)1 1、提高了其它經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目的整體性；、提高了其它經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目的整體性；2

57、2、公司比較省心；、公司比較省心；3 3、有利于精簡(jiǎn)公司下設(shè)機(jī)構(gòu)。、有利于精簡(jiǎn)公司下設(shè)機(jī)構(gòu)。1 1、由于不同開(kāi)發(fā)商運(yùn)營(yíng)水平、由于不同開(kāi)發(fā)商運(yùn)營(yíng)水平的差異導(dǎo)致的差異導(dǎo)致CBDCBD配套服務(wù)參差配套服務(wù)參差不齊。不齊。2 2、公司損失了后續(xù)經(jīng)營(yíng)收益。、公司損失了后續(xù)經(jīng)營(yíng)收益。公共停車場(chǎng)公共停車場(chǎng)建議模式：核心區(qū)、啟動(dòng)區(qū)停車場(chǎng)單獨(dú)經(jīng)營(yíng)，住宅、山體附近停車場(chǎng)與周邊項(xiàng)目打包經(jīng)營(yíng)建議模式：核心區(qū)、啟動(dòng)區(qū)停車場(chǎng)單獨(dú)經(jīng)營(yíng)，住宅、山體附近停車場(chǎng)與周邊項(xiàng)目打包經(jīng)營(yíng)體體 育育 場(chǎng)場(chǎng) 館館 定位與功能：一般分為競(jìng)賽需求和全民健身需求，根據(jù)規(guī)劃，武漢定位與功能：一般分為競(jìng)賽需求和全民健身需求，根據(jù)規(guī)劃，武漢CBDCBD

58、體體育場(chǎng)應(yīng)為配套服務(wù)型體育設(shè)施，沒(méi)有列入正式城市設(shè)施建設(shè)規(guī)劃。育場(chǎng)應(yīng)為配套服務(wù)型體育設(shè)施，沒(méi)有列入正式城市設(shè)施建設(shè)規(guī)劃。 經(jīng)營(yíng)性分析：一是鼓勵(lì)引用體育產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營(yíng)，與商業(yè)服務(wù)經(jīng)營(yíng)結(jié)合，經(jīng)營(yíng)性分析：一是鼓勵(lì)引用體育產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營(yíng)，與商業(yè)服務(wù)經(jīng)營(yíng)結(jié)合，“以以商養(yǎng)體商養(yǎng)體”是目前國(guó)內(nèi)眾多體育場(chǎng)館的經(jīng)營(yíng)方式。二是從武漢市體育設(shè)施經(jīng)營(yíng)是目前國(guó)內(nèi)眾多體育場(chǎng)館的經(jīng)營(yíng)方式。二是從武漢市體育設(shè)施經(jīng)營(yíng)看，江漢區(qū)體育場(chǎng)每年?duì)I業(yè)收入看，江漢區(qū)體育場(chǎng)每年?duì)I業(yè)收入600600萬(wàn)元左右，主要靠商業(yè)門面租賃支撐運(yùn)營(yíng)；萬(wàn)元左右，主要靠商業(yè)門面租賃支撐運(yùn)營(yíng)；洪山體育館會(huì)員、門票等營(yíng)業(yè)收入每年洪山體育館會(huì)員、門票等營(yíng)業(yè)收入每年70070

59、0萬(wàn)元左右，基本滿足自身運(yùn)營(yíng)需要。萬(wàn)元左右，基本滿足自身運(yùn)營(yíng)需要。40004000畝公共設(shè)施經(jīng)營(yíng)管理模式畝公共設(shè)施經(jīng)營(yíng)管理模式模式模式優(yōu)點(diǎn)優(yōu)點(diǎn)缺點(diǎn)缺點(diǎn)建成后自行經(jīng)營(yíng)管理建成后自行經(jīng)營(yíng)管理1 1、能夠與周邊項(xiàng)目同步建設(shè)；、能夠與周邊項(xiàng)目同步建設(shè)；2 2、能夠根據(jù)公司需求引入項(xiàng)目；、能夠根據(jù)公司需求引入項(xiàng)目；3 3、能夠控制建設(shè)成本。、能夠控制建設(shè)成本。1 1、公司對(duì)該類項(xiàng)目不熟悉；、公司對(duì)該類項(xiàng)目不熟悉；2 2、不利于與專業(yè)體育競(jìng)賽溝通。、不利于與專業(yè)體育競(jìng)賽溝通。建成后委托經(jīng)營(yíng)管理建成后委托經(jīng)營(yíng)管理1 1、提高體育設(shè)施管理效率，并通、提高體育設(shè)施管理效率，并通過(guò)周邊租賃物業(yè)獲得效益；過(guò)周邊租賃

60、物業(yè)獲得效益；2 2、走專業(yè)化管理，有利于引入體、走專業(yè)化管理，有利于引入體育賽事組織。育賽事組織。 體育場(chǎng)館體育場(chǎng)館建議：建議：1 1、公司下一步對(duì)該項(xiàng)目進(jìn)行詳細(xì)市場(chǎng)分析和經(jīng)營(yíng)測(cè)算、公司下一步對(duì)該項(xiàng)目進(jìn)行詳細(xì)市場(chǎng)分析和經(jīng)營(yíng)測(cè)算 2 2、將該地塊作為調(diào)節(jié)用地，部分調(diào)整規(guī)劃。、將該地塊作為調(diào)節(jié)用地，部分調(diào)整規(guī)劃。相關(guān)案例相關(guān)案例國(guó)家體育場(chǎng)項(xiàng)目：占地面積占地面積20.4萬(wàn)平米，建筑面積萬(wàn)平米，建筑面積25.8萬(wàn)平米，建設(shè)總投資約萬(wàn)平米，建設(shè)總投資約20多億美元。多億美元。 投資主體：北京市國(guó)有資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)有限責(zé)任公司和投資主體：北京市國(guó)有資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)有限責(zé)任公司和中信集團(tuán)聯(lián)合體共同組建的國(guó)家體育場(chǎng)有限責(zé)任