連云港東?？h項(xiàng)目提報(bào)講述

1、東?？h原東海縣原“福爾多福爾多”項(xiàng)目市場(chǎng)預(yù)判報(bào)告項(xiàng)目市場(chǎng)預(yù)判報(bào)告洛德邦（中國(guó)）機(jī)構(gòu)洛德邦（中國(guó)）機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)實(shí)戰(zhàn)運(yùn)營(yíng)服務(wù)商房地產(chǎn)實(shí)戰(zhàn)運(yùn)營(yíng)服務(wù)商1本次報(bào)告的市場(chǎng)研究工作，我們圍繞以下三大核心問題展開：1、項(xiàng)目地塊目前的現(xiàn)狀，、項(xiàng)目地塊目前的現(xiàn)狀，項(xiàng)目本體分析；項(xiàng)目本體分析；本本體體研研判判2、東海樓市研判，市場(chǎng)樓盤、東海樓市研判，市場(chǎng)樓盤表現(xiàn)，重點(diǎn)案例解析，項(xiàng)目表現(xiàn)，重點(diǎn)案例解析，項(xiàng)目在市場(chǎng)上面臨的問題；在市場(chǎng)上面臨的問題；市市場(chǎng)場(chǎng)研研判判3、本案客群定位是哪些？、本案客群定位是哪些？現(xiàn)階段本案的市場(chǎng)價(jià)格？現(xiàn)階段本案的市場(chǎng)價(jià)格？項(xiàng)項(xiàng)目目定定位位Q1Q1Q2Q2Q3Q33本次提報(bào)的目的為項(xiàng)目尋找穩(wěn)定

2、的開發(fā)戰(zhàn)略，尋找目標(biāo)消費(fèi)群體4p5月全國(guó)100個(gè)城市（新建）住宅平均價(jià)格為10180元/平方米，環(huán)比4月上漲0.81%；p全國(guó)100個(gè)城市住宅均價(jià)與2012年5月相比上漲6.90%p近幾年的全國(guó)商品房，整體需求處于穩(wěn)定階段，尚未出現(xiàn)明顯的成交量下滑趨勢(shì)，未來市場(chǎng)依然可期待。中國(guó)的商品房市場(chǎng)整體需求處于相對(duì)穩(wěn)定階段，尚未出現(xiàn)明顯的成交量下滑趨勢(shì)，未來市中國(guó)的商品房市場(chǎng)整體需求處于相對(duì)穩(wěn)定階段，尚未出現(xiàn)明顯的成交量下滑趨勢(shì)，未來市場(chǎng)依然可期待。場(chǎng)依然可期待。全國(guó)商品房銷售面積走勢(shì)數(shù)據(jù)來源：中國(guó)房產(chǎn)網(wǎng)數(shù)據(jù)來源：中國(guó)房產(chǎn)網(wǎng)前言前言/ /全國(guó)房地產(chǎn)整體走勢(shì)全國(guó)房地產(chǎn)整體走勢(shì)2010年（年（1.83億）億

3、）一線代表城市：一線代表城市：3221萬平米萬平米二線代表城市：二線代表城市：9980萬平米萬平米三四線代表城市：三四線代表城市：5113萬平米萬平米2012年（年（1.95億平米，億平米，+19%）一線代表城市：一線代表城市：3998萬平米萬平米 +37%二線代表城市：二線代表城市：10397萬平米萬平米 +23%三四線代表城市：三四線代表城市：5694萬平米萬平米 +4%2011年（年（1.64億平米，億平米，-10%）一線代表城市：一線代表城市：2472萬平米萬平米 -23%二線代表城市：二線代表城市：10397萬平米萬平米 -15%三四線代表城市：三四線代表城市：5694萬平米萬平米

4、+7%前言前言/ /全國(guó)房地產(chǎn)整體走勢(shì)全國(guó)房地產(chǎn)整體走勢(shì)一二線城市具有較強(qiáng)的抗跌性和吸引力，然而現(xiàn)階段三四線城市由于多數(shù)供應(yīng)過大，一二線城市具有較強(qiáng)的抗跌性和吸引力，然而現(xiàn)階段三四線城市由于多數(shù)供應(yīng)過大，庫存量增多，抗風(fēng)險(xiǎn)能力減弱，開發(fā)銷售周期普遍較長(zhǎng)。庫存量增多，抗風(fēng)險(xiǎn)能力減弱，開發(fā)銷售周期普遍較長(zhǎng)。6前言前言/ /政策走勢(shì)政策走勢(shì)2月底新國(guó)五條出爐1-12月堅(jiān)持樓市調(diào)控不動(dòng)搖抑制任何反彈跡象和地方政府小動(dòng)作1月底新國(guó)八條限購、限貸二套首付提升至60%增加房產(chǎn)稅試點(diǎn)城市4月，閑置土地清理12月，限購到期的城市將延續(xù)201120122013新一輪調(diào)控醞釀?wù){(diào)控密集期再次按捺不住20112011年

5、是政策調(diào)控的密集期，年是政策調(diào)控的密集期，20122012年恐其市場(chǎng)反彈，調(diào)控力度一直未動(dòng)搖，年恐其市場(chǎng)反彈，調(diào)控力度一直未動(dòng)搖，20132013年，期待中年，期待中的新國(guó)五條以失敗告終，市場(chǎng)再度反彈，未來市場(chǎng)，政策仍將成為常態(tài)，形成的新國(guó)五條以失敗告終，市場(chǎng)再度反彈，未來市場(chǎng)，政策仍將成為常態(tài)，形成“此漲彼伏此漲彼伏”態(tài)勢(shì)，房?jī)r(jià)仍有向上趨勢(shì)。態(tài)勢(shì)，房?jī)r(jià)仍有向上趨勢(shì)。2010初見成效，恐反彈數(shù)據(jù)來源：中國(guó)房產(chǎn)網(wǎng)，監(jiān)測(cè)的百個(gè)城市房?jī)r(jià)指數(shù)走勢(shì)7項(xiàng)目位于項(xiàng)目位于“水晶之都水晶之都”資源城市資源城市-東海東海城市介紹 東海水晶之都，東?？h水晶儲(chǔ)量達(dá)到580萬噸，占全國(guó)水晶總儲(chǔ)量的一半還多，石英儲(chǔ)量3億

6、噸，占全國(guó)總儲(chǔ)量的75%。東海縣的水晶，含硅量高，雜質(zhì)少，性軟，易溶化，其質(zhì)量亦居全國(guó)之首，年均開采量1000多噸。2012年工業(yè)經(jīng)濟(jì)在調(diào)整優(yōu)化中發(fā)展壯大。產(chǎn)品加工業(yè)、農(nóng)副產(chǎn)品加工業(yè)、新型建材制造業(yè)和機(jī)械設(shè)備制造業(yè)四大產(chǎn)業(yè)板塊支柱效應(yīng)凸顯，全年規(guī)模以上“四大板塊”工業(yè)總產(chǎn)值占規(guī)模以上工業(yè)產(chǎn)值的80.6%。全市贛榆東海灌云灌南2012GDP1603.42331.36277.3220.29210.47增長(zhǎng)率12.7%14.7%12.9%12.8%12.6%東?？hGDP前幾年增長(zhǎng)迅速，增速在20%左右，但在2012年增速明顯放緩，且當(dāng)年GDP增長(zhǎng)低于贛榆縣，在四縣中排名第二；東海GDP經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)穩(wěn)定，

7、處于縣級(jí)城市中上水平；三產(chǎn)中，第二產(chǎn)業(yè)為主；城市開發(fā)與工業(yè)建設(shè)力度大；東海經(jīng)濟(jì)小結(jié)：在人均可支配收入方面，東海城市人均自2006年后進(jìn)入快速發(fā)展趨勢(shì)，由2006年的人均7320元到2011年的人均17380元，保持年增長(zhǎng)2000元；近幾年東海縣城鄉(xiāng)人均可支配收入都呈上漲趨勢(shì)，具有一定的購買力。近年人口總量平穩(wěn)上漲，人均收入上漲迅速，個(gè)體商戶體系發(fā)達(dá)具有一定的購買力；東海經(jīng)濟(jì)項(xiàng)目位于245省道東側(cè)，連霍高速（連徐）出入口，臨近張莊；地塊早期為福爾多物流地塊，目前已經(jīng)轉(zhuǎn)為住宅開發(fā)用地；項(xiàng)目地塊共分為兩宗，地塊共315畝，總建38萬方；本體介紹 城中心S245城市干道晶都大道連霍高速（連徐）本案項(xiàng)目

8、地塊項(xiàng)目四至現(xiàn)狀與環(huán)境，現(xiàn)階段項(xiàng)目基本達(dá)到開發(fā)條件，凈用地；項(xiàng)目四至現(xiàn)狀與環(huán)境，現(xiàn)階段項(xiàng)目基本達(dá)到開發(fā)條件，凈用地；u項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)為毛地，土地荒廢或種植農(nóng)田和樹木u緊鄰245省道，靠近縣城出入口u土地平整工作未進(jìn)行，還未開發(fā)本體介紹-地塊現(xiàn)狀245省道項(xiàng)目地塊位于東側(cè)沙土運(yùn)輸廠沙土運(yùn)輸廠高速口高速口毛地毛地項(xiàng)目四至周邊項(xiàng)目四至周邊- -南側(cè)為縣城出入口，北側(cè)為連霍高速（連徐）出入口南側(cè)為縣城出入口，北側(cè)為連霍高速（連徐）出入口 ，西，西側(cè)為省道側(cè)為省道245245，東側(cè)為在建公路，臨近張莊；，東側(cè)為在建公路，臨近張莊；項(xiàng)目四至省道綠化省道綠化綠化綠化大轉(zhuǎn)盤大轉(zhuǎn)盤項(xiàng)目地塊項(xiàng)目地塊新城區(qū)開發(fā)區(qū)城西東海

9、縣以晶都大道為行政文化軸，牛山路為商業(yè)商貿(mào)軸，確立了“西擴(kuò)、北進(jìn)、東延”的城市發(fā)展方向新行政中心、西雙湖周邊規(guī)劃了較大體量的住宅和商業(yè)，對(duì)城市人口吸引力較大本案與東海城市規(guī)劃相反，不屬于重點(diǎn)打造區(qū)域；從城市發(fā)展角度本案未來值不高 城市規(guī)劃本案老城老城新城新城開發(fā)區(qū)開發(fā)區(qū)本體介紹-交通從區(qū)位來看，本案位于縣城南邊；距離老城區(qū)約4.1km，開發(fā)區(qū)3.6km，新城區(qū)6.3km；項(xiàng)目偏離新老縣城區(qū)域，缺少配套設(shè)施，生活不方便僅1支公交線路；公交9路：柘塘總站首末時(shí)間：6：0018：00站點(diǎn)：柘塘村 張莊村 汽車總站大部分東海人都喜歡以鐵軌劃分縣城與郊區(qū)，他們普遍認(rèn)為鐵軌以南是郊區(qū)；16本體認(rèn)知現(xiàn)階段問

10、題小結(jié)：項(xiàng)目所在區(qū)域形象差，周邊基本沒有配套附加值，項(xiàng)目偏遠(yuǎn)區(qū)，域認(rèn)知陌生，且片區(qū)城市規(guī)劃定位起點(diǎn)不高；項(xiàng)目地塊平整，已基本達(dá)到開發(fā)條件；形象差、配套少形象差、配套少地區(qū)偏遠(yuǎn)、認(rèn)知陌生地區(qū)偏遠(yuǎn)、認(rèn)知陌生片區(qū)規(guī)劃定位起點(diǎn)低片區(qū)規(guī)劃定位起點(diǎn)低n沿途僅有一條公交路線，且本體距離縣城較遠(yuǎn)，出行不方便；n項(xiàng)目位于縣城南邊，城市確定“西擴(kuò)、北進(jìn)、東延”的城市發(fā)展方向，本體不在規(guī)劃發(fā)展板塊n在城市功能定位上本案周邊的具體規(guī)劃尚未確定，周邊沒有同期開發(fā)項(xiàng)目難以形成片區(qū)； n項(xiàng)目距縣城4.1km，距開發(fā)區(qū)3.6km，距開發(fā)區(qū)6.3km，地區(qū)偏遠(yuǎn)；n當(dāng)?shù)厝苏J(rèn)為火車道以北是他們購房選擇區(qū)域，而火車道以南對(duì)他們來說認(rèn)

11、為地區(qū)偏遠(yuǎn)；n項(xiàng)目周邊沒有基本的生活配套設(shè)施，也沒有大型的公建設(shè)施；n地塊周邊均為空曠農(nóng)田，居住環(huán)境一般，缺少人文底蘊(yùn)，附近居民多為農(nóng)民村莊；17東?？h樓市行情：在連云港四縣中成交量最高，僅低于市區(qū)成交量，而且在房?jī)r(jià)以及去化速率上也明顯高于連云港其余縣城；樓市開發(fā)活躍程度在四縣中最高，連云港整體樓市在2012年的市場(chǎng)下滑期與市場(chǎng)疲軟期東海表現(xiàn)最短，東海樓市有一定的剛需支撐，且活躍的個(gè)體經(jīng)濟(jì)也是其最有力的助力；東海樓市回顧19遠(yuǎn)洲國(guó)際廣場(chǎng)華駿伊頓印象金陵新天地東方體育城沃漫方景園牡丹園8號(hào)甌龍圣芭芭拉晶都瑞嘉花園魅力晶都.現(xiàn)代城華納綠城美麟湖畔風(fēng)景西雙湖壹號(hào)美麟城市麗景晶御中央御府天地錦程佳園晶

12、府人家玉景園晶都華府聚龍公館福豐繽海新城兆豐園東方明珠城本案19樓市版圖共篩選20個(gè)樓盤調(diào)研作分析，這些樓盤分布與東海各個(gè)板塊，我們可以更充分的知道東海客戶關(guān)心的產(chǎn)品是什么樣，各個(gè)板塊之間的價(jià)格差距；開發(fā)區(qū)老城區(qū)項(xiàng)目不多，區(qū)域價(jià)格在東海所有板塊中最高價(jià)格保持住宅46004800元/，核心區(qū)域住宅或公寓6000元左右/；供不應(yīng)求，老城開發(fā)現(xiàn)階段基本沒有太多的項(xiàng)目地塊可以繼續(xù)開發(fā)；區(qū)域特征客群特征地段要求較高的客群，購買力強(qiáng)，以縣城客戶為主；中高收入群體；產(chǎn)品形式現(xiàn)以綜合商住高層樓盤為主，住宅多集中于100-120為主力價(jià)格范圍多層價(jià)格均價(jià)4900-5300元/；小高層價(jià)格范圍4600-4800元

13、/；高層價(jià)格范圍4400-4600。區(qū)域項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱體量（）體量（）產(chǎn)品形式產(chǎn)品形式主力戶型主力戶型（）（）平均價(jià)格平均價(jià)格（元（元/）上市日期上市日期合計(jì)已推體合計(jì)已推體量（）量（）去化率去化率月均去化體月均去化體量（）量（）遠(yuǎn)洲國(guó)際廣場(chǎng)遠(yuǎn)洲國(guó)際廣場(chǎng)公寓2.6萬高層53-60公寓61002012.10.28公寓1萬38.46%0.09萬伊頓印象伊頓印象住宅5.75萬高層93-1434600-47002012.9.234.7萬82.13%0.39萬金陵金陵新天地新天地公寓2.4萬高層51-56公寓66002012.9.26公寓1.8萬68.75%0.15萬樓市調(diào)研-老城區(qū)新規(guī)劃城區(qū)，新的行

14、政中心以及配套設(shè)施都再次新建，為未來東海新城區(qū)規(guī)劃；區(qū)域特征購房群體新城區(qū)規(guī)劃設(shè)施齊全，購房群體輻射整個(gè)東海城區(qū)與鄉(xiāng)鎮(zhèn)，包含改善型與剛需客戶群體；產(chǎn)品形式小高層、高層為主，主力戶型為90-110，110-120三室；價(jià)格范圍小高層價(jià)格范圍4600-4800元/；高層價(jià)格范圍4400-4600元/；新城區(qū)項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱體量（）體量（）產(chǎn)品形式產(chǎn)品形式主力戶型主力戶型（）（）平均價(jià)格平均價(jià)格（元（元/）上市日期上市日期合計(jì)已推體量合計(jì)已推體量（）（）去化率去化率月均去化體月均去化體量（）量（）東方體育城東方體育城41萬高層 小高層100-115小高4500多層48002009年6月到現(xiàn)在共分8批

15、推出，平均6個(gè)月加推一次已推18萬69.89%0.32萬已售12.6萬天地錦程佳園天地錦程佳園共14萬多層 小高層95-110小高43002009年10月到現(xiàn)在共分6批推出，平均8個(gè)月加推一次推出11萬84.23%0.25萬已售9.27萬甌龍甌龍圣芭芭圣芭芭拉拉共10萬多層 小高層100-115130-145多層5700小高43002011年3月到現(xiàn)在共分8批推出，平均3個(gè)月加推一次全部推完86.65%0.27萬已售8.67萬樓市調(diào)研-新城區(qū)新城區(qū)為東海開發(fā)投資主力區(qū)，也是去化量最高的區(qū)域，價(jià)格與老城區(qū)基本持平，價(jià)格區(qū)間跨度大41005700元/，產(chǎn)品類型最豐富的區(qū)域；項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱體量體量

16、（）（）產(chǎn)品形產(chǎn)品形式式主力戶型主力戶型（）（）平均價(jià)格平均價(jià)格（元（元/）上市日期上市日期合計(jì)已推體量合計(jì)已推體量（）（）去化率去化率月均去化體月均去化體量（）量（）晶御中晶御中央央御府御府共24萬高層 小高層100-115小高4400高層42002013年6月已推2.24萬52.5%0.39萬已售1.18萬美麟美麟城市麗景城市麗景共14萬高層 小高層 多層115-130多層5300高層4700第一批2013-1-25第二批2013-6-13第三批2013-9-17已推5.98萬68.32%0.51萬已售4.09萬 西雙湖壹西雙湖壹號(hào)號(hào)共23萬高層 小高層 多層55，125-141高層440

17、02011年1月到現(xiàn)在共分10批推出，平均3個(gè)月加推一次已推11.43萬60.01%0.21萬已售6.86萬美麟美麟湖畔風(fēng)景湖畔風(fēng)景共13.7萬高層 小高層 多層100-120多層5300高層47002011年4月到現(xiàn)在共分6批推出，平均4個(gè)月加推一次已推10.74萬62.59%0.24萬已售6.73萬華納華納綠城綠城共20萬高層 別墅100-120250-280高層45002010年10月到現(xiàn)在共分8批推出，平均5個(gè)月加推一次已推17.6萬67.64%0.42萬已售12.25萬魅力晶都魅力晶都.現(xiàn)代城現(xiàn)代城共40萬高層 小高層 多層100-115120-140高層4300小高46002009

18、年1月到現(xiàn)在共分20批推出，平均2個(gè)月加推一次已推32萬59.84%0.43萬已售19.15萬晶都瑞嘉晶都瑞嘉花園花園共12萬住宅7.2萬高層105-120高層4200第一批2011-9-28第二批2012-2-14已推3.9萬51.24%0.08萬已售2萬晶府人家晶府人家共10萬高層 小高層 多層別墅100-120小高層4100高層3500小高43002010年12月到現(xiàn)在共分4批推出，平均6個(gè)月加推一次全部推完91.36%0.26萬已售9萬2022-7-5地域上城西與老城接壤，地段好，價(jià)格46504800元/，銷售去化速度尚可，客群基本為老城及周邊客群，或者城西方向的鄉(xiāng)鎮(zhèn)客群；城西與老城接

19、壤，客戶對(duì)此區(qū)域樓盤認(rèn)知度高，配套也基本完善；區(qū)域特征購房群體大部分為老城與城西鄉(xiāng)鎮(zhèn)的地緣性客戶；早期的改善型客戶多；產(chǎn)品形式小高層、高層為主，主力戶型為90-110，110-120三室；價(jià)格范圍高層價(jià)格范圍4600-4700元/；小高層價(jià)格范圍4700-4800元/；城西樓市調(diào)研-城西項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱體量體量（）（）產(chǎn)品形式產(chǎn)品形式主力戶型主力戶型（）（）平均價(jià)格平均價(jià)格（元（元/）上市日期上市日期合計(jì)已推體量合計(jì)已推體量（）（）去化率去化率月均去化體量月均去化體量（）（）晶都華府晶都華府20萬高層 小高層 別墅110-115121-135多層4800小高46502013-2-5已推5.63

20、萬44.73%0.35萬已售2.51萬聚龍公館聚龍公館14.8萬高層 多層115-135預(yù)計(jì)49002011-9-2已推4.55萬96.81%0.18萬已售4.4萬玉景園玉景園約6萬小高層 高層100-120未出2013年年底未推0%/2022-7-5開發(fā)區(qū)板塊價(jià)格在所有板塊中價(jià)格最低，基本都在4000以內(nèi)；在銷售速度上也低于新城區(qū)以及城西板塊，購房客群周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)為主配套與環(huán)境一般，工業(yè)工廠以及集散貿(mào)易的專業(yè)市場(chǎng)都集中于此；區(qū)域規(guī)劃優(yōu)勢(shì)與配套較少；區(qū)域特征購房群體普通住宅產(chǎn)品客戶以首次置業(yè)需求為主，年輕人居多，注重性價(jià)比，來自周邊大型批發(fā)市場(chǎng)、及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)產(chǎn)品形式多層、小高層、高層為主，主力戶型為

21、90-110，110-120三室價(jià)格范圍高層均價(jià)3500-3600元/；別墅均價(jià)3600元/左右開發(fā)區(qū)項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱體量體量（）（）產(chǎn)品形式產(chǎn)品形式主力戶型主力戶型（）（）平均價(jià)格平均價(jià)格（元（元/）上市日期上市日期合計(jì)已推體量合計(jì)已推體量（）（）去化率去化率月均去化體月均去化體量（）量（）牡丹園牡丹園8號(hào)號(hào)64萬高層 小高層 別墅177-200高層36952013-6-25已推3.58萬2.64%0.03萬已售0.09萬沃漫方景園15萬高層 小高層 95-1053288起預(yù)計(jì)10月開盤/福豐繽海新城住宅8.6萬高層 小高層 多層110-120高層44002013-9已推2.51萬55.78

22、%1.4萬已售1.4萬兆豐園住宅1.49萬高層 多層91-103高層4000預(yù)計(jì)10月后開盤 預(yù)約中，交5萬抵6萬東方明珠城開盤日期未定樓市調(diào)研-開發(fā)區(qū)2022-7-5老城區(qū)新城區(qū)城西開發(fā)區(qū)小結(jié)：從城市未來發(fā)展與建設(shè)力度看，未來23年內(nèi)市場(chǎng)供應(yīng)主力方向仍舊是新城輻射區(qū)域；而開發(fā)區(qū)北部在未來23年供應(yīng)量也將逐步增加； 依托資源：未來良好的生活氛圍/成熟的配套/較好的區(qū)域認(rèn)知； 價(jià)格平臺(tái)：高層均價(jià)4400元/；小高層4600元/； 未來發(fā)展：23片區(qū)趨于成熟，后續(xù)開發(fā)量有限； 依托資源：良好的生活氛圍/成熟的配套/較好的區(qū)域認(rèn)知； 價(jià)格平臺(tái)：高層均價(jià)4400元/；小高層4600元/；多層5200元

23、/ 未來發(fā)展：隨著城市功能的飽和，未來供應(yīng)量有限。 依托資源：城市核心地段/齊備的設(shè)施/濃厚的商業(yè)及商務(wù)氛圍/通達(dá)的交通條件； 價(jià)格平臺(tái)：高層公寓均價(jià)5600元/ 未來發(fā)展：隨著城市功能的飽和，未來供應(yīng)量有限。 依托資源：城市規(guī)劃/政府投入/外地品牌開發(fā)商托市； 價(jià)格平臺(tái)：高層3800元/；小高層3900元/ 未來發(fā)展：未來區(qū)域影響力將逐步提高。樓市調(diào)研老城板塊3個(gè)樓盤價(jià)格：高層4600-4800元/，公寓6000-6300元/客群特征：投資客+對(duì)地段要求較高的客戶，銷售速度：較快產(chǎn)品：高層新城區(qū)共11個(gè)樓盤價(jià)格：高層4300-4600元/；小高層4600-4800元/多層5300-5600元

24、/客群特征：購房熱區(qū)，鄉(xiāng)鎮(zhèn)客群，縣城客戶都涵蓋；銷售速度：快產(chǎn)品：主力小高層、高層城西片區(qū)3個(gè)樓盤價(jià)格：高層4500-4700元/，小高層4650-4900元/多層5000-5300元/客群特征：改善型客群+地緣周邊居民與城西方向的鄉(xiāng)鎮(zhèn)客群銷售速度：較快產(chǎn)品：主力小高層、高層開發(fā)區(qū)板塊5個(gè)樓盤價(jià)格：高層3600-4000元/小高層4000-4200元/客群特征：周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)剛需，購房資金壓力較大的客群；銷售速度：慢產(chǎn)品：多數(shù)小高層、高層本案給予本案啟迪：東海老城、新城、城西方向的城區(qū)內(nèi)房?jī)r(jià)基本保持在4000元以上/開發(fā)區(qū)板塊，逐步受到購房者關(guān)注，區(qū)域影響力在逐步提升，或?qū)?dòng)本案；本案擁有低價(jià)策略

25、價(jià)格優(yōu)勢(shì)及制造都市稀缺產(chǎn)品的先天優(yōu)勢(shì)；東海樓市總結(jié)遠(yuǎn)洲國(guó)際廣場(chǎng)華駿伊頓印象金陵新天地東方體育城沃漫方景園牡丹園8號(hào)甌龍圣芭芭拉晶都瑞嘉花園魅力晶都.現(xiàn)代城華納綠城美麟湖畔風(fēng)景西雙湖壹號(hào)美麟城市麗景晶御中央御府天地錦程佳園晶府人家玉景園晶都華府聚龍公館福豐繽海新城兆豐園東方明珠城本案樓盤分布圖從同方向的鄉(xiāng)鎮(zhèn)客群和以及距離來說我們以開發(fā)區(qū)的樓盤作為價(jià)格參照， 選取已在售樓盤牡丹園8號(hào)與福豐濱海新城作為主要競(jìng)品參考；2022-7-5Slogan：詩意棲居心靈福豐項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱 福豐福豐繽海新城繽海新城地地 址址 東海縣牛山鎮(zhèn)海陵東東?？h牛山鎮(zhèn)海陵東路路305號(hào)號(hào)發(fā)展商 連云港福豐房地產(chǎn)發(fā)展有限公司

26、當(dāng)批房源 95-120占地面積46畝建筑面積9.8萬方容積率 2.836綠化率 36%戶數(shù)760戶建筑形式高層 小高層 多層項(xiàng)目一期于2013年9月開盤，推出6棟多層，均價(jià)為4400元/福豐繽海新城項(xiàng)目一期于2013年9月8號(hào)開盤，推出6棟多層均價(jià)為4400元/，開盤至今目前去化率約55.78%；項(xiàng)目二期預(yù)推出小高層樓棟，具體時(shí)間未定；競(jìng)品個(gè)案29推盤戶型小結(jié)：蓄水3個(gè)月開盤，預(yù)約客戶流失部分，客戶認(rèn)為價(jià)格過高購買不值得；戶型受到客戶認(rèn)同，尤其是110多層小三房，其次是本次推出多層產(chǎn)品客戶接受度高。與售樓處業(yè)務(wù)員了解溝通，小高層原計(jì)劃推盤但是客戶接受預(yù)約很少；116.559887110推出時(shí)間

27、推出時(shí)間推出樓棟推出樓棟面積面積總套數(shù)總套數(shù)（套）（套）已售套數(shù)已售套數(shù)（套）（套）剩余套數(shù)剩余套數(shù)（套）（套）去化率去化率2013.9.81、2、3、4、5、6#.多層多層83-8748212743.75%9836221461.11%110-112132775558.33%11624131154.17%合計(jì)合計(jì)24013310755.42%SloganSlogan：國(guó)色天香花俏東海項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱 牡丹園牡丹園8號(hào)號(hào)地地 址址 晶都大道東路晶都大道東路1039號(hào)號(hào)發(fā)展商 連云港牡丹園置業(yè)有限公司當(dāng)批房源 199-200占地面積21.9萬方建筑面積64萬方容積率 2.39綠化率 37%戶數(shù)28

28、18戶建筑形式高層 小高層 別墅一期第一批2013年6月30號(hào)開盤，高層均價(jià)3695元/，一期二批預(yù)計(jì)明年推出，目前項(xiàng)目停工牡丹園8號(hào)項(xiàng)目一期第一批于項(xiàng)目一期第一批于2013年年6月月25號(hào)開盤，平均價(jià)格為號(hào)開盤，平均價(jià)格為3695元元/，因?yàn)轫?xiàng)目處于開發(fā)區(qū)偏遠(yuǎn)地段，開盤銷量差，目前項(xiàng)目處于停工因?yàn)轫?xiàng)目處于開發(fā)區(qū)偏遠(yuǎn)地段，開盤銷量差，目前項(xiàng)目處于停工狀態(tài)，下一批次推出預(yù)計(jì)在明年。狀態(tài)，下一批次推出預(yù)計(jì)在明年。競(jìng)品個(gè)案31推出時(shí)間推出時(shí)間推出樓棟推出樓棟面積面積總套數(shù)總套數(shù)（套）（套）已推套數(shù)已推套數(shù)（套）（套）未推套數(shù)未推套數(shù)（套）（套）去化率去化率20136.2513、15、18、19、22

29、、23、24#123-125444409.09%128440440%139442424.55%199-200960960%合計(jì)合計(jì)22862222.63%小結(jié)：推出的高層產(chǎn)品，戶型面積偏大，項(xiàng)目所屬客戶購買力不足以支撐；前期銷售的節(jié)奏把控不準(zhǔn)確，單價(jià)過高，客戶沒有接受；形象差，口碑不好，客戶傳言項(xiàng)目地塊的煤氣，電，水都未能確定是否落戶；工程質(zhì)量和工程進(jìn)度不是很好，工程商與開發(fā)商發(fā)生矛盾；競(jìng)品個(gè)案32項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱體量體量（）（）產(chǎn)品形式產(chǎn)品形式主力戶型主力戶型（）（）平均價(jià)格（元平均價(jià)格（元/）上市日期上市日期沃漫方景園15萬高層 小高層 95-1053288起預(yù)計(jì)10月開盤兆豐園住宅1.4

30、9萬高層 多層91-103高層4000預(yù)約中，交5萬抵6萬東方明珠城一期6.35萬高層項(xiàng)目尚未公開競(jìng)品個(gè)案未開盤競(jìng)品尚未開盤的沃漫方景園、兆豐園等他們的戶型產(chǎn)品都是小三房與兩房產(chǎn)品，戶型實(shí)用性高，總價(jià)低；是開發(fā)區(qū)客戶熱衷的面積段；目前尚未開盤;33個(gè)案總結(jié)產(chǎn)品需求客戶大部分為剛需，購買剛需產(chǎn)品為主；價(jià)格段基本在36004200元/之間，價(jià)格與本案不足以參考；客戶群體大部分都來自周邊與鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶，縣城客戶較少；本區(qū)域周邊的客戶群體對(duì)學(xué)區(qū)房，目前并沒有很強(qiáng)的意識(shí)；玫瑰園8號(hào)的口碑以及產(chǎn)品定位是本案需要避免的工作；給予本案啟迪：項(xiàng)目產(chǎn)品面積控制與戶型控制要保持以剛需為主；首期推盤前必須推出具有競(jìng)爭(zhēng)力的

31、價(jià)格；1.項(xiàng)目要注重質(zhì)量及口碑工作；S優(yōu)勢(shì)O機(jī)會(huì)T威脅項(xiàng)目周邊生活應(yīng)用設(shè)施配套缺損。缺少公建配套支撐；項(xiàng)目所在區(qū)域較為偏僻，至老城區(qū)與新城區(qū)都較遠(yuǎn)；公司在東海并沒有開發(fā)過其余項(xiàng)目，所以在品牌力度上有所欠缺。項(xiàng)目附近可開發(fā)拍賣土地較多，與本案同期銷售競(jìng)爭(zhēng)樓盤多，未來市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈。樓市調(diào)控將持續(xù)，尚未有放松跡象，新政策不明朗。項(xiàng)目片區(qū)沒有開發(fā)，或能引臨本片區(qū)項(xiàng)目周邊樓盤缺少以實(shí)景綠化試點(diǎn)及精裝修樣板間，為體驗(yàn)的樓盤。周邊同類競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目銷售思路一般，產(chǎn)品理念與銷售理念上較差，缺少創(chuàng)意與包裝。項(xiàng)目現(xiàn)在已經(jīng)為凈用地。規(guī)劃指標(biāo)為低密度產(chǎn)品項(xiàng)目規(guī)劃有多層產(chǎn)品，在市場(chǎng)上多層產(chǎn)品較少，后期易于銷售。W劣勢(shì)項(xiàng)目SW

32、OT分析35項(xiàng)目以為低密度住宅建設(shè)為主；規(guī)劃83棟住宅樓，其中51棟多層、7棟高層、19棟小高層和6棟別墅；項(xiàng)目住宅規(guī)劃83棟住宅樓占地：21.04萬 總建筑面積：381560（其中地上 286771，地下94799）總戶數(shù)：2379戶住宅建筑面積：256761其中：洋房51棟，127502，共1158戶，小高層19棟及高層7棟，123417，共1192 戶，別墅6棟，5841，共29戶； 項(xiàng)目產(chǎn)品分析37物業(yè)類型物業(yè)類型面積區(qū)間（）面積區(qū)間（）戶型戶型（套）（套）套數(shù)比套數(shù)比洋房洋房80-10080-10025625611%11%100-115100-11555255223%23%115-1

33、25115-12535035015%15%小高層及高層小高層及高層80-10080-10037437416%16%100-110100-11027227211%11%110-120110-12054654623%23%別墅別墅29291%1%合計(jì)合計(jì)23792379100%100%建議早期開發(fā)多層，高層小高層在項(xiàng)目中后期開發(fā)，現(xiàn)階段開發(fā)高層小高客戶抗性較高項(xiàng)目規(guī)劃產(chǎn)品質(zhì)以為剛需為主力，洋房主力產(chǎn)品為110115三房，高層小高層為110120三房；核心客群核心客群偶得客群偶得客群輔助客群輔助客群本案客群預(yù)判，后續(xù)將與開發(fā)區(qū)樓盤將形成直接的競(jìng)爭(zhēng)，較多同方向鄉(xiāng)鎮(zhèn)客群；建議在價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)上加大力度；地緣周

34、邊客群，東?？h北部下屬鄉(xiāng)鎮(zhèn)客群；縣城，剛需低收入購房者在東海房?jī)r(jià)上漲的背景下，剛需客群，但是對(duì)房?jī)r(jià)的支付能力有限客群。標(biāo)簽：剛需購房群體，對(duì)房?jī)r(jià)支付能力有限；抗拒高層產(chǎn)品，改善型客群，享受生活注重品質(zhì)；標(biāo)簽：看重項(xiàng)目品質(zhì)、特色主題及環(huán)境綠化；項(xiàng)目附近村莊及鄉(xiāng)村房山鎮(zhèn)，東海農(nóng)場(chǎng)，曲陽鄉(xiāng)，安峰鎮(zhèn)等剛需標(biāo)簽：就近置業(yè)客群，認(rèn)同項(xiàng)目理念剛需購房群體喜愛低密度的生活氛圍39遠(yuǎn)洲國(guó)際廣場(chǎng)公寓6100元/華駿伊頓印象高層4600元/金陵新天地公寓6600元/東方體育城小高4500元/多層4800元/沃漫方景園3288元/起牡丹園8號(hào)高層3650元/甌龍圣芭芭拉多層5700元/；小高4300元/晶都瑞嘉花園高層4200元/魅力晶都.現(xiàn)代城高層4300元/；小高4600元/華納綠城高層4500元/美麟湖畔風(fēng)景多層5300元/；高層4700元/西雙湖壹號(hào)高層4400元/美麟城市麗景多層5300元/、高層4700元/晶御中央御府小高層4400元/；高層4200元/天地錦程佳園小高層4300元/晶府人家高層4100元/玉景園晶都華府多層4800元/；小高4650元/聚龍公館高層4900元/福豐繽海新城高層4400元/兆豐園高