肥西項目投資建議書

1、肥西項目投資建議書投資發(fā)展部2013年5月一 主要結(jié)論及建議1 結(jié)論1） 投資環(huán)境方面合肥作為中部地區(qū)的大型省會城市，房地產(chǎn)市場尚屬健康，市場供需兩旺。隨著土地資源的日益稀缺，和房地產(chǎn)開發(fā)重回一、二線城市的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)變，合肥都具有良好的投資價值。肥西作為合肥市下屬縣城之一，已被納入大合肥框架之中，未來的房產(chǎn)市場形勢將會受到合肥市的影響，且肥西作為經(jīng)濟強縣，消費能力和集聚能力都能夠?qū)Ψ慨a(chǎn)市場帶來一定的保障，項目的獲取和開發(fā)具有可行性。2） 市場環(huán)境方面肥西縣的房地產(chǎn)市場比較穩(wěn)定，市場泡沫成份較少，供需比結(jié)構(gòu)比較合理。且通過對周邊項目的調(diào)查和了解，一般住宅項目的開發(fā)風險較小，產(chǎn)品的去化率和去化周期都在

2、合理范圍之內(nèi)。因此，項目住宅部分的開發(fā)風險可控，具有可行性。3） 規(guī)劃指標方面項目住宅部分的規(guī)劃指標沒有太大問題，高層住宅已為當?shù)叵M者所接受，市場抗性小，3.0的容積率雖然要犧牲小區(qū)環(huán)境和品質(zhì)的營造，但可以帶來更多的項目收益。作為縣城的一般性房產(chǎn)項目，項目住宅產(chǎn)品走中端路線，以“短、平、快”為主要操盤思路，確保項目資金的合理使用和快速流動。相比之下，項目商業(yè)部分的規(guī)劃指標存在較多的不合理，寫字樓產(chǎn)品不適合在縣城進行開發(fā)，且商業(yè)4.5的容積率設(shè)定過高，會導致商業(yè)部分開發(fā)的投資強度和風險增加。4） 投資收益方面方案一：當土地價格為250萬元/畝的情況下，項目稅后利潤為13245萬元，利潤率為5.

3、0%，投資收益水平較差，存在一定的市場風險。項目操作對于成本的控制和營銷推廣要求較高。在該成本下，項目在6億元短融及2億元項目貸款到位的前提下，至項目開盤前的資金缺口約為2.5億元，需通過集團借款予以解決，項目財務(wù)費用約為1.68億元。方案二：當土地價格為200萬元/畝的情況下，項目稅后利潤為26375萬元，利潤率為10.6%，項目投資收益水平較好，財務(wù)上具備可行性。在該成本下，項目在6億元短融及2億元項目貸款到位的情況下，至項目開盤前的資金缺口約為1億元，需通過集團借款予以解決，項目財務(wù)費用為1.35億元。項目的投資收益和開發(fā)風險主要還是取決于土地成本，通過運作降低實際土地成本支出是項目成功

4、開發(fā)的關(guān)鍵，200萬元/畝的土地價格下，項目財務(wù)上才具有可行性。2 建議1） 規(guī)劃方面與當?shù)赜嘘P(guān)負責人進行深入溝通，調(diào)整項目商業(yè)部分的規(guī)劃指標，將現(xiàn)有商業(yè)用地變更為商住用地，將商業(yè)比例控制到10%左右，容積率控制在3.0以下。2） 土地方面通過與當?shù)刎撠熑藚f(xié)商，爭取將土地成本在250萬元/畝的基礎(chǔ)上，給予10%-20%的地價優(yōu)惠，并能夠給予項目建設(shè)用地的分期獲取和土地價款的分期支付。3） 項目開發(fā)該項目開發(fā)如能實現(xiàn)土地分期獲取和價款分期支付，建議采用分期開發(fā)的方式，降低初期土地成本的支出，通過分期開發(fā)來滾動利用資金，以緩解項目初期的資金投入壓力，降低項目的財務(wù)成本支出。二 項目投資背景1 縣城

5、簡介肥西縣位于合肥市西南，是中國百強縣，中部十強縣，是安徽省經(jīng)濟強縣之一?？h域下轄10個鎮(zhèn)、4個鄉(xiāng)，其中上派鎮(zhèn)為縣政府所在地，縣域總?cè)丝?8.9萬。肥西縣定位為合肥市域次中心城市，西南組團的中心、縣域政治、經(jīng)濟和文化中心。與合肥高新區(qū)、經(jīng)開區(qū)、科技創(chuàng)新示范區(qū)和政務(wù)文化新區(qū)和正在建設(shè)中的濱湖新城連為一體?？h城交通便利，金寨路直達合肥市區(qū)，距離合肥市中心約17公里路程，新建的新橋機場就坐落在肥西高劉鎮(zhèn)。2 縣城規(guī)劃近期（2015年）城市用地規(guī)模50平方公里，人口為47萬，人均建設(shè)用地106平方米；遠期（2030年）城市用地規(guī)模81平方公里，人口為78萬，人均建設(shè)用地104平方米。規(guī)劃城市空間呈“一

6、心、一軸、兩翼”格局，其中“一心”為縣城城區(qū)，“一軸”以金寨路為主軸，兩側(cè)發(fā)展，“兩翼”為老城區(qū)向西北和西南兩個方向拓展，西北建設(shè)新型工業(yè)示范園，西南積極與經(jīng)開區(qū)合作，打造區(qū)縣合作區(qū)。從規(guī)劃上看，項目建設(shè)用地位于“一心”、“一軸”兩個規(guī)劃區(qū)域內(nèi)，受合肥城市西南拓展輻射，未來區(qū)位優(yōu)勢較好。3 經(jīng)濟運行（注：肥西縣2012年相關(guān)經(jīng)濟統(tǒng)計數(shù)據(jù)尚未出具，以下參考數(shù)據(jù)為2011年。）2011全年實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值（GDP）344.4億元，比上年增長17.3%。全年財政總收入41.85億元，比上年增長44.2%。全年社會消費品零售總額44.7億元，比上年增長21.4。全年城鎮(zhèn)在崗職工平均工資39088元，增

7、長16.9%。全年農(nóng)民人均純收入8464元，增長19.3%。按年末戶籍人口計算，人均地區(qū)生產(chǎn)總值為38221元，比上年凈增7693元。從經(jīng)濟發(fā)展水平看，肥西經(jīng)濟實力明顯優(yōu)于同級的肥東，整體消費能力較強，是合肥西南各縣市進去合肥市的第一站。三 項目分析1 土地市場分析肥西縣近幾年出讓土地主要集中于金寨路兩側(cè)，2010年-2013年間縣城中心上派鎮(zhèn)共計成交了4宗商業(yè)建設(shè)用地，共計335.671畝。從成交價格來看，預(yù)計新推出縣城中心，上派鎮(zhèn)土地價格市場價約在350萬元/畝。從近幾年的土地供應(yīng)情況看，縣城城區(qū)范圍內(nèi)可供出讓的土地較少，土地資源相對比較緊張。項目參考土地出讓信息表年 份宗地位置競得單位面

8、積（畝）用地性質(zhì)成交單價（萬元/畝）2013年肥西縣桃花鎮(zhèn)金寨南路東側(cè)安徽永禾置業(yè)有限公司6.9225居住5382012年上派鎮(zhèn)站前路與潭沖路交口西北側(cè)安徽名邦置業(yè)（集團）有限公司96.831居住3362012年桃花鎮(zhèn)紫云路以東、翡翠路以南合肥禹洲房地產(chǎn)開發(fā)有限公司144居住3512011年上派鎮(zhèn)人民西路與合銅路交口安徽瑞泰置業(yè)有限公司120.1居住2962012年上派鎮(zhèn)青龍路與E5路交口東北側(cè)安徽和潤置業(yè)有限公司24.52居住3942 市場供需分析1） 供應(yīng)分析據(jù)當?shù)胤抗芫纸y(tǒng)計數(shù)據(jù)截至2013年4月底，可售套數(shù)11039套，可售面積約115萬平方米。2010年至2013年肥西縣成功出讓成交約

9、1039畝商業(yè)用地，按照平均商住比2：8，平均容積率2.8來計算，未來三年內(nèi)可轉(zhuǎn)化為住宅市場總量約有155萬平方米。按以上兩項數(shù)據(jù)統(tǒng)計，未來三年市場供應(yīng)總量約為270萬平方米，年均市場住宅商品房供應(yīng)量約為90萬平方米。2） 需求分析肥西商品房銷售統(tǒng)計表2009年2010年2011年商品房銷售面積84.7萬平方米76.7萬平方米82.8萬平方米住宅銷售面積77.54萬平方米69.8萬平方米82.8萬平方米肥西縣近三年的成交量基本平穩(wěn)，共計銷售商品房244.2萬平方米，期中住宅商品房銷售總面積約為230.14萬平方米。年均商品房需求面積為81.4萬平方米，期中住宅商品房需求約為76.7萬平方米。3

10、） 結(jié)論肥西縣的供需比約為1:0.85，市場供應(yīng)略大于需求，市場供需結(jié)構(gòu)比較合理，這也是肥西縣房價緩慢攀升的一個主要因素，房地產(chǎn)市場相對比較穩(wěn)定，整體樓市尚屬健康。3 樓市及個案分析1） 樓市概況目前，肥西縣域在售樓盤50余個，在建及在售樓盤主要集中在金寨路兩側(cè)。近幾年肥西縣房地產(chǎn)迅猛發(fā)展，房產(chǎn)價格漲幅較快，但整體房地產(chǎn)市場還處于起步階段。產(chǎn)品類型以高層為主，當?shù)叵M者也都接受高層產(chǎn)品。由于沒有大型品牌開發(fā)商進駐，雖然不乏大型綜合性房產(chǎn)項目開發(fā)，但縣城內(nèi)樓盤的整體品質(zhì)一般，缺乏具有號召力和帶動物業(yè)價值進一步提升的領(lǐng)袖項目。上派鎮(zhèn)主要在售樓盤一覽表樓盤名稱總建面積（萬）容積率物業(yè)類型均 價（元/

11、）百大拓基廣場153高層5300科創(chuàng)和諧盛世二期21.32多層、高層4800藍城麗景灣4.32.4多層、高層、小高層高層5000、多層6000金宇天地城四期603高層5200名邦西城國際502.9高層5000中街水晶城502.5多層、高層、小高層5100金云國際133多層、高層高層4800、多層5800春景花園262.8多層、高層未售上派鎮(zhèn)金寨路沿線項目，住宅銷售均價在48005300元/平方米，年均增幅約為300元/平方米。兩層商業(yè)銷售均價在1200013000元/平方米，單層商業(yè)銷售均價約為19000元/平方米左右。2） 個案分析項目開發(fā)具有參考意義的項目，為在售的金云國際項目，該項目目前

12、已處于尾房銷售階段，項目總建筑面積約13萬平方米，物業(yè)類型為多層、高層組合，沿街二至三層底商及一幢綜合商務(wù)寫字樓（未售）。產(chǎn)品設(shè)計方面：項目首次開盤于2011年上半年，總套數(shù)約800余戶，主力產(chǎn)品為85-94平方米經(jīng)濟型中小戶型。這部分主力產(chǎn)品基本售罄，然而119平方米以上的戶型在銷售中遇阻，產(chǎn)品去化不理想。由此可見，中小戶型比較符合當?shù)叵M者的置業(yè)需求，同時也說明肥西縣的房產(chǎn)市場還是以剛性需求為主，對于產(chǎn)品總價比較敏感，大戶型產(chǎn)品由于總價高，市場接受度一般。產(chǎn)品定價方面：物業(yè)定價方面，該項目開盤初期定價約在4000元/平方米左右，經(jīng)過兩年半的市場銷售，目前高層產(chǎn)品的市場均價為4800元/平方

13、米，年均房價增長約300元/平方米，價格增長幅度比較理性，尚未出現(xiàn)房價暴漲的局面。商鋪的銷售價格分三種類型，一、二兩層商鋪價格為12000元/平方米，單層商鋪售價為1800019000元/平方米，第三層商鋪售價為5000元/平方米。以肥西縣的經(jīng)濟發(fā)展狀況，及大合肥框架的延伸，未來肥西逐漸納入合肥市區(qū)板塊，房價還有一定的增長空間。從今年的合肥土地出讓的形勢看，未來兩三年內(nèi)，合肥市的商品住房價格將會出現(xiàn)比較明顯的增長，預(yù)計在合肥市房價快速增長的拉動下，肥西縣的商品住房價格也將會有所突破。預(yù)計該項目進去銷售周期時，房價可以達到52005400元/平方米，整盤銷售的整體均價可以達到5600元/平方米或

14、以上水平，考慮到項目的經(jīng)濟測算的嚴謹性，參考肥西歷史房價增長水平，本報告中的住宅商品房銷售均價按5400元/平方米計算，沿街商業(yè)規(guī)劃為一層底商，銷售均價按20000元/平方米計算。產(chǎn)品去化方面：目前，該樓盤已開盤住宅產(chǎn)品基本售罄，整體銷售率約90%左右，滯銷產(chǎn)品主要為前述的119平方米以上戶型。經(jīng)調(diào)查，該項目開盤當天的銷售去化率約為60%左右，由于該項目在整體營銷推廣上比較中規(guī)中矩，沒有突出的賣點和包裝，從其產(chǎn)品銷售去化周期看，兩年半左右的銷售周期，也符合同規(guī)模房地產(chǎn)項目的標準。因此，從產(chǎn)品去化情況看，只要符合當?shù)叵M者需求的產(chǎn)品，其市場接受度和產(chǎn)品去化都能夠有所保證，在正常的銷售周期內(nèi)可以實

15、現(xiàn)90%以上的產(chǎn)品率，如市場營銷推廣方面、小區(qū)環(huán)境及產(chǎn)品品質(zhì)能夠有所提升，可以進一步提升產(chǎn)品的去化速度，縮短銷售周期，實現(xiàn)資金的快速回籠，降低投入成本。3） 產(chǎn)品分析根據(jù)對當?shù)胤慨a(chǎn)市場的初步調(diào)查和判斷，在物業(yè)類型方面，高層產(chǎn)品已為當?shù)叵M者所接收，市場抗性小。在戶型方面消費者對85-95平方米的兩房、三房戶型接受度比較高，建議主力戶型設(shè)計在該區(qū)間內(nèi)，可占到產(chǎn)品比重的80%左右，適當?shù)脑O(shè)計部分100120平米戶型，滿足改善性需求的消費者。4） 客群分析肥西縣房產(chǎn)市場的消費者比較單一，主要為肥西縣域及周邊縣市的投資者，以剛性需求為絕對主力，是合肥下屬城鄉(xiāng)進入合肥城市生活的第一站。另外，還有部分縣域

16、改善性需求及市區(qū)中低收入群體購房需求，構(gòu)成肥西縣房產(chǎn)市場客群的補充。4 基地分析1） 項目區(qū)位該項目建設(shè)用地隸屬于肥西縣上派鎮(zhèn)，金寨路南路與天海路交叉口，處于肥西縣入口位置，北接合肥市經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)，距離肥西縣城中心約3公里路程。2） 基地現(xiàn)狀項目建設(shè)用地呈“U”字型，由三宗建設(shè)用地構(gòu)成，總用地面積為359.657畝，東西兩側(cè)為住宅用地，面積為267.32畝，東側(cè)住宅用地約100畝，西側(cè)住宅用地約167畝，中間沿街為商業(yè)用地，面積為92.337畝。項目地塊為凈地，但地形不規(guī)整，地塊內(nèi)側(cè)及西側(cè)為已建住宅小區(qū)，地塊內(nèi)有一定的建筑土方堆放，無拆遷民房及公建設(shè)施，各項手續(xù)齊全即可進場施工。3） 周邊配

17、套項目周邊各項配套設(shè)施齊全，有肥光小學、高級實驗中學、肥西縣人民醫(yī)院，規(guī)劃的農(nóng)貿(mào)市場（金云國際項目西側(cè)），在建的拓基商業(yè)廣場（綜合性商業(yè)）等，項目緊鄰金寨路，交通便捷。4） 項目主要規(guī)劃指標類 型面 積用 途容積率住宅267.32畝住宅3.0商業(yè)92.337畝酒店、寫字樓及裙房4.55） 存在的主要問題該項目主要問題集中在商業(yè)地塊上，該商業(yè)地塊位于金寨路沿線，是三宗用地中最為規(guī)整的，有利于規(guī)劃設(shè)計。但首先從其規(guī)劃用途看，縣城內(nèi)建設(shè)寫字樓不符合市場需求，項目銷售變現(xiàn)存在較大問題；其次，容積率指標偏高，對應(yīng)的投資強度也相應(yīng)增加，總建面積近28萬平方米，經(jīng)濟效益難有保障。因此，建議要求對商業(yè)地塊進行

18、用地性質(zhì)的規(guī)劃調(diào)整，調(diào)整為商住用地，商業(yè)比例控制在10%左右，容積率控制在3.0以下，以小區(qū)配套商業(yè)為主。5 SWOT1） 優(yōu)勢 項目位于肥西縣上派鎮(zhèn)，屬縣城城區(qū)范圍內(nèi)，與合肥市接近，可享受經(jīng)開區(qū)的輻射； 項目可采用定掛的形式獲取，能夠規(guī)避直接上市拍地流程，降低獲取成本； 項目周邊各項配套比較成熟，距離縣城中心距離不遠，交通便利； 學校資源豐富，學區(qū)概念有助于產(chǎn)品的去化和價值的提升。2） 劣勢 項目地塊形狀不規(guī)整，為項目規(guī)劃設(shè)計帶來一定的困難； 受金寨路（快速路）規(guī)劃的影響，項目商業(yè)氛圍交差，商業(yè)部分操作困難； 規(guī)劃中的商業(yè)地塊，在規(guī)劃用途和容積率方面都不太合理，造成項目商業(yè)的不可行； 公司房

19、地產(chǎn)開發(fā)成本控制不理想，各項費用集中于單一項目，會帶來一定的開發(fā)風險。3） 機會 大合肥框架的構(gòu)建，將肥西并入合肥市域范圍，區(qū)域未來發(fā)展前景較好； 中部地區(qū)一、二線城市是規(guī)避房地產(chǎn)風險的主要區(qū)域，項目投資風險可控； 合肥土地市場火爆，可帶來近幾年的土地價值和房產(chǎn)價值的迅速提升，低價土地資源稀缺； 合肥市人口集聚效應(yīng)的顯現(xiàn)，帶來大量外來人口的進城置業(yè)，剛性需求保證了房產(chǎn)市場的健康發(fā)展； 肥西縣經(jīng)濟水平較高，消費者的消費、投資能力及意愿較強，提供了有利的市場保證。4） 威脅 項目區(qū)位相對較偏，投資成本隨土地、原材料價格迅速上漲，物業(yè)價值提升幅度有限，投資收益水平一般； 合肥及周邊區(qū)域土地資源稀缺，

20、開發(fā)商紛紛尋找土地投資，會給項目帶來較強的市場競爭。四 項目投資概算1） 項目測算對象及依據(jù)由于項目商業(yè)部分存在較多的不合理，需要通過與規(guī)劃部門的協(xié)調(diào)，調(diào)整規(guī)劃指標，故不在本報告中予以測算，本報告測算對象為兩宗住宅建設(shè)用地，總用地面積為267.32畝，容積率3.0。1、 項目物業(yè)銷售周期設(shè)計為三年半，銷售均價為住宅5400元/平方米，商鋪設(shè)計為一層沿街商業(yè)，銷售均價為20000元/平方米；2、 項目土地成本暫定為250萬元/畝，實際土地成本還需與當?shù)卣畢f(xié)商確定，本報告按250萬元/畝及200萬元/畝兩種方案，測算不同成本對應(yīng)的收益；3、 地下車位計入建筑安裝成本內(nèi)，但不計入銷售收入內(nèi)，測算結(jié)

21、果為不含車位銷售的投資收益；4、 財務(wù)費用按實際資金籌措所產(chǎn)生的利息計算。2） 項目主要設(shè)計指標項目主要設(shè)計指標一覽表可用地面積178214平方米（約267.32畝）建筑密度不大于22%綠地面積不小于40%商業(yè)配比3%容積率3.0總建筑面積624995平方米* 地上建筑面積534643平方米* 地下建筑面積90352平方米可售建筑面積530900平方米* 住宅可售面積514861平方米* 商業(yè)可售面積16039平方米3） 項目靜態(tài)投資收益測算方案一：250萬元/畝序號項 目單位價格總價（萬元）備注I 總銷售310287 1高層銷售收入5402278128 2沿街商鋪銷售收入2005032159

22、 II 項目總投資4280 267493 一、工程投資3860 241232 不含期間費用（一）土地費用1112 69503 1、土地出讓金1069 66830 2502、契稅43 2673 土地款4（二）前期開發(fā)費用122 7625 （三）規(guī)費805000 （四）建安工程費2067 129196 1、高層2000103721 2、地下室250022588 含樁基、基坑圍護3、商鋪成本18002887 含裝飾工程（五）配套費用27517187 1、智能化301875 2、道路及管線綠化1257812 3、供電供水煤氣有線電信1207500 （六）不可預(yù)見費、預(yù)備費204 12721 以上二四項

23、總和的4%+4%（七）期間費用420 26261 1、管理費用77 4825 以上二六項之和的2%2、銷售費用74 4654 銷售總額的1.53、財務(wù)費用269 16783 營業(yè)稅278 17376 銷售總額的5.6土地增值稅124 7757 按銷售總額的2.5預(yù)繳III 稅前利潤283 17660 所得稅71 4415 按25%計算IV 稅后利潤212 13245 投資利潤率（稅后）5.0%方案二：200萬元/畝序號項 目單位價格總價（萬元）備注I 總銷售310287 1高層銷售收入5402278128 2沿街商鋪銷售收入2005032159 II 項目總投資4000 249986 一、工程

24、投資3637 227331 不含期間費用（一）土地費用890 55603 1、土地出讓金855 53464 2002、契稅34 2139 土地款4（二）前期開發(fā)費用122 7625 （三）規(guī)費805000 （四）建安工程費2067 129196 1、高層2000103721 2、地下室250022588 含樁基、基坑圍護3、商鋪成本18002887 含裝飾工程（五）配套費用27517187 1、智能化301875 2、道路及管線綠化1257812 3、供電供水煤氣有線電信1207500 （六）不可預(yù)見費、預(yù)備費204 12721 以上二四項總和的4%+4%（七）期間費用362 22655 1、

25、管理費用73 4547 以上二六項之和的2%2、銷售費用74 4654 銷售總額的1.53、財務(wù)費用215 13454 營業(yè)稅278 17376 銷售總額的5.6土地增值稅124 7757 按銷售總額的2.5預(yù)繳III 稅前利潤563 35167 所得稅141 8792 按25%計算IV 稅后利潤422 26375 投資利潤率（稅后）10.6%五 結(jié)論與建議1） 結(jié)論從投資環(huán)境看：合肥作為中部地區(qū)的大型省會城市，房地產(chǎn)市場尚屬健康，市場供需兩旺。隨著土地資源的日益稀缺，和房地產(chǎn)開發(fā)重回一、二線城市的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)變，合肥都具有良好的投資價值。肥西作為合肥市下屬縣城之一，已被納入大合肥框架之中，未來的房產(chǎn)市場形勢將會受到合肥市的影響，且肥西作為經(jīng)濟強縣，消費能力和集聚能力都能夠?qū)Ψ慨a(chǎn)市場帶來一定的保障，項目的獲取和開發(fā)具有可行性。從市場環(huán)境看：肥西縣的房地產(chǎn)市場比較穩(wěn)定，市場泡沫成份較少，供需比結(jié)構(gòu)比較合理。且通過對周邊項目的調(diào)查和了解，一般住宅項目的開發(fā)風險較小，產(chǎn)品的去化率和去化周期都在合理范圍之內(nèi)。因此，項目住宅部分的開發(fā)風險可控，具有可行性