稅收基本知識(shí)講解

1、房地產(chǎn)企業(yè)稅收講解（財(cái)務(wù)管理部財(cái)務(wù)管理部 ）2012.02總則中華人民共和國(guó)稅收征收管理法稅權(quán)法定第三條稅收的開(kāi)征、停征以及減稅、免稅、退稅、補(bǔ)稅，依照法律的規(guī)定執(zhí)行；法律授權(quán)國(guó)務(wù)院規(guī)定的，依照國(guó)務(wù)院制定的行政法規(guī)的規(guī)定執(zhí)行。任何機(jī)關(guān)、單位和個(gè)人不得違反法律、行政法規(guī)的規(guī)定，擅自作出稅收開(kāi)征、停征以及減稅、免稅、退稅、補(bǔ)稅和其他同稅收法律、行政法規(guī)相抵觸的決定。立法法第七條第二款“全國(guó)人民代表大會(huì)制定和修改刑事、民事、國(guó)家機(jī)構(gòu)的和其他的基本法律”，以及第三款“全國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)制定和修改除應(yīng)當(dāng)由全國(guó)人民代表大會(huì)制定的法律以外的其他法律”之規(guī)定，只有全國(guó)人大及其常委會(huì)依照法律程序頒布的法

2、令，才屬于“法律” 地方政府與稅權(quán)第五條國(guó)務(wù)院稅務(wù)主管部門(mén)主管全國(guó)稅收征收管理工作。各地國(guó)家稅務(wù)局和地方稅務(wù)局應(yīng)當(dāng)按照國(guó)務(wù)院規(guī)定的稅收征收管理范圍分別進(jìn)行征收管理。地方各級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)依法加強(qiáng)對(duì)本行政區(qū)域內(nèi)稅收征收管理工作的領(lǐng)導(dǎo)或者協(xié)調(diào)，支持稅務(wù)機(jī)關(guān)依法執(zhí)行職務(wù)，依照法定稅率計(jì)算稅額，依法征收稅款。地方政府只有執(zhí)行權(quán)，沒(méi)有立法權(quán)立法法第十條第三款“被授權(quán)機(jī)關(guān)不得將該項(xiàng)權(quán)力轉(zhuǎn)授給其他機(jī)關(guān)”之規(guī)定，國(guó)務(wù)院取得的稅收立法權(quán)本身是基于授權(quán)而產(chǎn)生的，因此，任何地方政府部門(mén)不能通過(guò)國(guó)務(wù)院轉(zhuǎn)授權(quán)方式獲得稅收立法權(quán)。 第一部分房地產(chǎn)企業(yè)涉及的主要稅項(xiàng)營(yíng)業(yè)稅中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例（國(guó)務(wù)院令2008540號(hào)

3、）中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則（國(guó)務(wù)院令200852號(hào)）新條例及實(shí)施細(xì)則自2009年1月1日實(shí)施注意點(diǎn)：關(guān)于視同發(fā)生應(yīng)稅行為，新細(xì)則第五條規(guī)定：納稅人有下列情形之一的，視同發(fā)生應(yīng)稅行為：（1）單位或者個(gè)人將不動(dòng)產(chǎn)或者土地使用權(quán)無(wú)償贈(zèng)送其他單位或者個(gè)人；（2）單位或者個(gè)人自己新建(以下簡(jiǎn)稱(chēng)自建)建筑物后銷(xiāo)售，其所發(fā)生的自建行為；（3）財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局規(guī)定的其他情形。 價(jià)外費(fèi)用的細(xì)則規(guī)定：第十三條條例第五條所稱(chēng)價(jià)外費(fèi)用，包括收取的手續(xù)費(fèi)、補(bǔ)貼、基金、集資費(fèi)、返還利潤(rùn)、獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)、違約金、滯納金、延期付款利息、賠償金、代收款項(xiàng)、代墊款項(xiàng)、罰息及其他各種性質(zhì)的價(jià)外收費(fèi)，但不包括同時(shí)符合以下條件

4、代為收取的政府性基金或者行政事業(yè)性收費(fèi)：（1）由國(guó)務(wù)院或者財(cái)政部批準(zhǔn)設(shè)立的政府性基金，由國(guó)務(wù)院或者省級(jí)人民政府及其財(cái)政、價(jià)格主管部門(mén)批準(zhǔn)設(shè)立的行政事業(yè)性收費(fèi)；（2）收取時(shí)開(kāi)具省級(jí)以上財(cái)政部門(mén)印制的財(cái)政票據(jù)；（3）所收款項(xiàng)全額上繳財(cái)政。 關(guān)于退款和折扣的細(xì)則規(guī)定：第十四條納稅人的營(yíng)業(yè)額計(jì)算繳納營(yíng)業(yè)稅后因發(fā)生退款減除營(yíng)業(yè)額的，應(yīng)當(dāng)退還已繳納營(yíng)業(yè)稅稅款或者從納稅人以后的應(yīng)繳納營(yíng)業(yè)稅稅額中減除。第十五條納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為，如果將價(jià)款與折扣額在同一張發(fā)票上注明的，以折扣后的價(jià)款為營(yíng)業(yè)額；如果將折扣額另開(kāi)發(fā)票的，不論其在財(cái)務(wù)上如何處理，均不得從營(yíng)業(yè)額中扣除。關(guān)于甲供設(shè)備的細(xì)則規(guī)定：第十六條除本細(xì)則第七條（

5、混合銷(xiāo)售業(yè)務(wù)）規(guī)定外，納稅人提供建筑業(yè)勞務(wù)(不含裝飾勞務(wù))的，其營(yíng)業(yè)額應(yīng)當(dāng)包括工程所用原材料、設(shè)備及其他物資和動(dòng)力價(jià)款在內(nèi)，但不包括建設(shè)方提供的設(shè)備的價(jià)款。 企業(yè)所得稅房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法（國(guó)稅發(fā)200931號(hào)）關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品完工標(biāo)準(zhǔn)稅務(wù)確認(rèn)條件的批復(fù)國(guó)稅函2009342號(hào)關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品完工條件確認(rèn)問(wèn)題的通知國(guó)稅函2010201號(hào)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)范圍及開(kāi)發(fā)產(chǎn)品（一）房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)范圍：土地開(kāi)發(fā)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的建造、銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品包括：住宅商業(yè)用房其他建筑物、附著物、配套設(shè)施 （二）開(kāi)發(fā)產(chǎn)品完工確認(rèn)條件（符合條件之一）：1、竣工證明材料已報(bào)房地產(chǎn)管理部門(mén)備案。2、已開(kāi)始

6、投入使用。3、已取得了初始產(chǎn)權(quán)證明。開(kāi)始投入使用是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)始辦理開(kāi)發(fā)產(chǎn)品交付手續(xù)（含入住手續(xù)）或已開(kāi)始實(shí)際投入使用。國(guó)稅函（2009）342號(hào)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)建造、開(kāi)發(fā)的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品，無(wú)論工程質(zhì)量是否通過(guò)驗(yàn)收合格，或是否辦理完工（竣工）備案手續(xù)以及會(huì)計(jì)決算手續(xù)，當(dāng)企業(yè)1、開(kāi)始辦理開(kāi)發(fā)產(chǎn)品交付手續(xù)（包括入住手續(xù)）、2、或已開(kāi)始實(shí)際投入使用時(shí)，為開(kāi)發(fā)產(chǎn)品開(kāi)始投入使用，應(yīng)視為開(kāi)發(fā)產(chǎn)品已經(jīng)完工。國(guó)稅函(2010)201號(hào) 1、收入確認(rèn)的原則1、通過(guò)正式簽訂房地產(chǎn)銷(xiāo)售合同或房地產(chǎn)預(yù)售合同所取得的收入。31號(hào)文對(duì)收入的確認(rèn)發(fā)生了變化，將預(yù)售收入確認(rèn)為收入，由此帶來(lái)計(jì)算費(fèi)用扣除限額的基數(shù)的調(diào)整 2、銷(xiāo)售

7、方式及其收入確認(rèn)時(shí)點(diǎn)（第六條） 銷(xiāo)售方式收入額確定收入實(shí)現(xiàn)時(shí)點(diǎn)一次性全額收款實(shí)際收訖價(jià)款或取得索取價(jià)款憑據(jù)實(shí)際收訖價(jià)款或取得索取價(jià)款憑據(jù)（權(quán)利）之日 分期收款銷(xiāo)售合同約定價(jià)款合同約定付款日銀行按揭銷(xiāo)售合同約定價(jià)首付款：實(shí)際收到日； 余款：銀行按揭貸款辦理轉(zhuǎn)賬之日 委托方式根據(jù)合同簽訂方式及約定價(jià)款收到受托方已銷(xiāo)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品清單之日3、視同銷(xiāo)售處理（第七條）（1）視同銷(xiāo)售行為：用于捐贈(zèng)、贊助、職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股股東或投資人、抵債、換取非貨幣性資產(chǎn)等（2）確認(rèn)收入時(shí)點(diǎn)：所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移之日，或?qū)嶋H取得利益權(quán)利之日（3）確定收入額的方法和順序：A.按本企業(yè)最近時(shí)同類(lèi)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品市場(chǎng)銷(xiāo)售價(jià)B

8、.參照當(dāng)?shù)赝?lèi)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品市場(chǎng)公允價(jià)值C.按成本利潤(rùn)率確定，成本利潤(rùn)率不得低于15%。 4、銷(xiāo)售未完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品處理（第八至第九條）（1）計(jì)算確定預(yù)計(jì)毛利額，計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。公式：預(yù)計(jì)毛利額=銷(xiāo)售未完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品收入預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率申報(bào)要求：1、期間費(fèi)用、營(yíng)業(yè)稅金及附加、土地增值稅應(yīng)扣除（特別注意）2、開(kāi)發(fā)產(chǎn)品完工、結(jié)算計(jì)稅成本后按照實(shí)際利潤(rùn)再行調(diào)整（2）計(jì)稅毛利率:A.一般商品房不得低于：15%(省會(huì)、直轄市、計(jì)劃單列市城區(qū)和郊區(qū)）10%（地級(jí)市城區(qū)和郊區(qū)）5%（其他地區(qū)）B.經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房和危改房，不得低于3% （一）成本、費(fèi)用核算與扣除要求正確區(qū)分：期間費(fèi)用開(kāi)發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本已銷(xiāo)和未銷(xiāo)開(kāi)發(fā)

9、產(chǎn)品計(jì)稅成本（第十一條） （二）稅前扣除項(xiàng)目（第十二條）（1）期間費(fèi)用；（2）已銷(xiāo)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本；（3）已銷(xiāo)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品營(yíng)業(yè)稅金及附加、土地增值稅。 （三）已銷(xiāo)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本的扣除（第十四條）計(jì)算公式:已銷(xiāo)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本=已實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售的可售面積可售面積單位工程成本可售面積單位工程成本=成本對(duì)象總成本成本對(duì)象總可售面積 （四）維修費(fèi)用的扣除（第十五條）維修對(duì)象：未售的完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品；已售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品（含共用部位、共用設(shè)施設(shè)備），（限制條件：法律或合同規(guī)定應(yīng)承擔(dān)維修職責(zé)維修費(fèi)用的扣除）維修形式：維護(hù)、保養(yǎng)、修理等實(shí)際發(fā)生部分，據(jù)實(shí)扣除。 （五）維修基金的扣除（第十六條）對(duì)已計(jì)入銷(xiāo)售收入的共用部位、共用

10、設(shè)施設(shè)備維修基金按規(guī)定移交給有關(guān)部門(mén)、單位的，應(yīng)于移交時(shí)扣除。 （六）配套實(shí)施的處理（第十七、十八條）（1）在開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)建造的會(huì)所、物業(yè)管理場(chǎng)所、電站、熱力站、水廠、文體場(chǎng)館、幼兒園。（2）開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)建造的郵電通訊、學(xué)校、醫(yī)療設(shè)施（七）銀行按揭保證金的扣除（第十九條）為購(gòu)買(mǎi)方的按揭貸款提供擔(dān)保而支付的保證金，不得從銷(xiāo)售收入中減除，也不得作為費(fèi)用在當(dāng)期稅前扣除，但實(shí)際發(fā)生損失時(shí)可據(jù)實(shí)扣除。支付時(shí)，不得扣除實(shí)際損失時(shí)，可據(jù)實(shí)扣除（八）境外銷(xiāo)售傭金（手續(xù)費(fèi)）的扣除（第二十條）境外傭金支出：委托境外機(jī)構(gòu)銷(xiāo)售的傭金或手續(xù)費(fèi)，在委托銷(xiāo)售收入10%內(nèi)據(jù)實(shí)扣除境內(nèi)傭金支出：應(yīng)符合財(cái)稅200929號(hào)文件下列規(guī)定：支

11、付對(duì)象：合法經(jīng)營(yíng)資格的中介機(jī)構(gòu)或個(gè)人扣除限額：所簽訂服務(wù)協(xié)議或合同確認(rèn)的收入金額的5% （九）利息支出的處理（第二十一條）扣除范圍：企業(yè)為建造開(kāi)發(fā)產(chǎn)品借入資金而發(fā)生的符合稅收規(guī)定的借款費(fèi)用核算要求：按企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的規(guī)定進(jìn)行歸集和分配完工前計(jì)入開(kāi)發(fā)成本；完工后計(jì)入期間費(fèi)用；扣除標(biāo)準(zhǔn)：分別金融企業(yè)、非金融企業(yè)借款處理金融企業(yè)借款按借款合同規(guī)定的利息支出扣除；由企業(yè)集團(tuán)或其成員企業(yè)統(tǒng)一借款，集團(tuán)內(nèi)部其他成員企業(yè)分配使用，符合條件的利息支出準(zhǔn)予扣除條件：能出具從金融機(jī)構(gòu)取得借款的證明文件；無(wú)利率差。延伸：統(tǒng)借統(tǒng)還（營(yíng)業(yè)稅）對(duì)企業(yè)主管部門(mén)或企業(yè)集團(tuán)中的核心企業(yè)等單位（以下簡(jiǎn)稱(chēng)統(tǒng)借方）向金融機(jī)構(gòu)借款后，將

12、所借資金分撥給下屬單位（包括獨(dú)立核算單位和非獨(dú)立核算單位），并按支付給金融機(jī)構(gòu)的借款利率水平向下屬單位收取用于歸還金融機(jī)構(gòu)的利息不征收營(yíng)業(yè)稅。 非金融企業(yè)（含自然人）借款，按金融企業(yè)同期同類(lèi)貸款利率計(jì)算部分：1、借貸業(yè)務(wù)應(yīng)真實(shí)、合法、有效，且不具有非法集資目的或其他違法行為；2、判別企業(yè)與借款人是否存在關(guān)聯(lián)關(guān)系；3、存在關(guān)聯(lián)關(guān)系的，按財(cái)稅【2008】121號(hào)文件確定利息扣除金額；企業(yè)實(shí)際支付給關(guān)聯(lián)方的利息支出，除符合本通知第二條規(guī)定外，其接受關(guān)聯(lián)方債權(quán)性投資與其權(quán)益性投資比例為：（一）金融企業(yè)，為5：1；（二）其他企業(yè)，為2：1。企業(yè)如果能夠按照稅法及其實(shí)施條例的有關(guān)規(guī)定提供相關(guān)資料，并證明相

13、關(guān)交易活動(dòng)符合獨(dú)立交易原則的；或者該企業(yè)的實(shí)際稅負(fù)不高于境內(nèi)關(guān)聯(lián)方的，其實(shí)際支付給境內(nèi)關(guān)聯(lián)方的利息支出，在計(jì)算應(yīng)納稅所得額時(shí)準(zhǔn)予扣除4、金融企業(yè)同期同類(lèi)貸款利率的掌握：參照本企業(yè)年度內(nèi)向商業(yè)銀行貸款的同期同類(lèi)利率確定。 利息扣除憑證：金融企業(yè)借款：金融企業(yè)結(jié)息憑證；適用集團(tuán)統(tǒng)一銀行借款的:從金融機(jī)構(gòu)取得借款的證明文件；地稅部門(mén)提供的利息發(fā)票（通用發(fā)票）；非金融企業(yè)（含自然人）借款：地稅部門(mén)提供的利息發(fā)票（通用發(fā)票）借款合同資金入帳證明（十）資產(chǎn)損失的扣除（第二十二、二十三條）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)特有的財(cái)產(chǎn)損失項(xiàng)目：（1）國(guó)家無(wú)償收回土地使用權(quán)而形成的損失（2）開(kāi)發(fā)產(chǎn)品整體報(bào)廢或毀損的凈損失“整體”：

14、以成本對(duì)象為計(jì)量單位延伸：未批準(zhǔn)項(xiàng)目的報(bào)損（十一）轉(zhuǎn)為自用開(kāi)發(fā)產(chǎn)品折舊的扣除（第二十四條）可扣除折舊實(shí)際使用累計(jì)超過(guò)12個(gè)月不得扣除折舊實(shí)際使用累計(jì)未超過(guò)12個(gè)月又銷(xiāo)售 （十二）業(yè)務(wù)招待費(fèi)、廣告費(fèi)、業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)的扣除銷(xiāo)售未完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品取得的收入，可以作為計(jì)提業(yè)務(wù)招待費(fèi)、廣告費(fèi)和業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)的基數(shù)。開(kāi)發(fā)產(chǎn)品完工會(huì)計(jì)核算轉(zhuǎn)銷(xiāo)售收入時(shí)，已作為計(jì)提基數(shù)的未完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的銷(xiāo)售收入不得重復(fù)計(jì)提業(yè)務(wù)招待費(fèi)、廣告費(fèi)和業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)。 五、計(jì)稅成本的扣除（一）計(jì)稅成本的含義（第二十五條）計(jì)稅成本是指在開(kāi)發(fā)、建造開(kāi)發(fā)產(chǎn)品過(guò)程中所發(fā)生的按照稅收規(guī)定進(jìn)行核算與計(jì)量的應(yīng)歸入某項(xiàng)成本對(duì)象的各項(xiàng)費(fèi)用。與開(kāi)發(fā)成本的區(qū)別 （二）計(jì)稅成

15、本對(duì)象的確定（1）含義：指為歸集和分配開(kāi)發(fā)產(chǎn)品開(kāi)發(fā)、建造過(guò)程中的各項(xiàng)耗費(fèi)而確定的費(fèi)用承擔(dān)項(xiàng)目。 3、計(jì)稅成本項(xiàng)目（第二十七條）（1）土地征用費(fèi)及拆遷補(bǔ)償費(fèi)指為取得土地開(kāi)發(fā)使用權(quán)而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，主要包括土地買(mǎi)價(jià)或出讓金、大市政配套費(fèi)、契稅、耕地占用稅、土地使用費(fèi)、土地閑置費(fèi)、土地變更用途和超面積補(bǔ)交的地價(jià)及相關(guān)稅費(fèi)、拆遷補(bǔ)償支出、安置及動(dòng)遷支出、回遷房建造支出、農(nóng)作物補(bǔ)償費(fèi)、危房補(bǔ)償費(fèi)等。（2）前期工程費(fèi)指項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前期發(fā)生的水文地質(zhì)勘察、測(cè)繪、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究、籌建、場(chǎng)地通平等前期費(fèi)用。（3）建筑安裝工程費(fèi)指開(kāi)發(fā)過(guò)程中發(fā)生的各項(xiàng)建筑安裝費(fèi)用。主要包括開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建筑工程費(fèi)和開(kāi)發(fā)項(xiàng)目安裝工程費(fèi)

16、等。關(guān)注土地閑置費(fèi)問(wèn)題，土地增值稅不得扣除（4）基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)指開(kāi)發(fā)過(guò)程中所發(fā)生的各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施支出，主要包括開(kāi)發(fā)項(xiàng)目?jī)?nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明等社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)和環(huán)境衛(wèi)生、園林綠化等園林環(huán)境工程費(fèi)。（5）公共配套設(shè)施費(fèi)指開(kāi)發(fā)項(xiàng)目?jī)?nèi)發(fā)生的、獨(dú)立的、非營(yíng)利性的，且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，或無(wú)償贈(zèng)與地方政府、政府公用事業(yè)單位的公共配套設(shè)施支出。（6）開(kāi)發(fā)間接費(fèi)指企業(yè)為直接組織和管理開(kāi)發(fā)項(xiàng)目所發(fā)生的，且不能將其歸屬于特定成本對(duì)象的成本費(fèi)用性支出。主要包括管理人員工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、工程管理費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷(xiāo)以及項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)設(shè)施建造費(fèi)等。 （四）計(jì)稅成本

17、核算的一般程序（第二十八條）1、合理確定計(jì)稅成本對(duì)象2、嚴(yán)格按照計(jì)稅成本項(xiàng)目的內(nèi)容核算3、正確歸集計(jì)稅成本4、預(yù)提計(jì)稅成本5、分配共同成本、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用6、分配已完工成本對(duì)象的計(jì)稅成本7、計(jì)算并結(jié)轉(zhuǎn)已銷(xiāo)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本（五）計(jì)稅成本核算要求（第二十九條）（1）核算方法：制造成本法，非完全成本法制造成本法在計(jì)算產(chǎn)品成本時(shí),將全部成本費(fèi)用劃分為“制造成本”和“期間費(fèi)用”兩個(gè)部分.把與生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)沒(méi)有直接聯(lián)系的“期間費(fèi)用”直接在當(dāng)期收入中扣除（2）核算要求：屬于直接成本和能夠分清成本對(duì)象的間接成本直接計(jì)入成本對(duì)象共同成本和不能分清負(fù)擔(dān)對(duì)象的間接成本按受益、配比原則分配（六）預(yù)提費(fèi)用的處理（第三十二條）

18、1、出包工程結(jié)算款2、公共配套設(shè)施成本3、報(bào)批報(bào)建費(fèi)、物業(yè)完善費(fèi)4、預(yù)提費(fèi)用的申報(bào)結(jié)算要求 （七）總部管理費(fèi)及服務(wù)費(fèi)的問(wèn)題國(guó)稅發(fā)200886200886號(hào)1 1、管理費(fèi)子公司支付給母公司的管理費(fèi)不得在稅前扣除2 2、服務(wù)費(fèi)母公司為子公司提供服務(wù)，可按獨(dú)立企業(yè)之間公平交易原則收取服務(wù)費(fèi)雙方應(yīng)簽訂協(xié)議申報(bào)服務(wù)費(fèi)的稅前扣除應(yīng)向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)提供相關(guān)材料向多個(gè)子公司提供同類(lèi)服務(wù)，可分項(xiàng)簽訂合同/ /協(xié)議，也可用服務(wù)分?jǐn)倕f(xié)議方式服務(wù)分?jǐn)倕f(xié)議方式母公司先歸結(jié)實(shí)際費(fèi)用并附加利潤(rùn)作為總服務(wù)費(fèi)將總服務(wù)費(fèi)在各收益子公司間合理分?jǐn)?（八）停車(chē)場(chǎng)所的處理（第三十三條）企業(yè)單獨(dú)建造的停車(chē)場(chǎng)所，應(yīng)作為成本對(duì)象單獨(dú)核算。利用

19、地下基礎(chǔ)設(shè)施形成的停車(chē)場(chǎng)所，作為公共配套設(shè)施進(jìn)行處理（攤?cè)腴_(kāi)發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本）新辦法對(duì)停車(chē)場(chǎng)所的處理采取了簡(jiǎn)化方法對(duì)第二種情形將停車(chē)場(chǎng)所作為公共配套設(shè)施的簡(jiǎn)化處理后，地下停車(chē)位的銷(xiāo)售以及出租取得的收入屬于凈收入，沒(méi)有成本配比了（這種理解有利于企業(yè)）。 （九）結(jié)算計(jì)稅成本的憑證要求（第三十四條）實(shí)際發(fā)生的支出應(yīng)當(dāng)取得但未取得合法憑據(jù)的，不得計(jì)入計(jì)稅成本，待實(shí)際取得合法憑據(jù)時(shí)，再按規(guī)定計(jì)入計(jì)稅成本。 土地增值稅土地增值稅一般知識(shí)點(diǎn)土地增值稅是對(duì)在我國(guó)境內(nèi)有償轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物產(chǎn)權(quán)、取得增值性收入的單位和個(gè)人征收的一種稅。扣除項(xiàng)目包括：1、取得土地使用權(quán)所支付的金額。2、開(kāi)發(fā)土

20、地、新建房及配套設(shè)施的成本和費(fèi)用。3、已使用過(guò)的舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格。4、與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金，包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)繳納的營(yíng)業(yè)稅、印花稅、城建稅以及教育費(fèi)附加。5、財(cái)政部確定的其他扣除項(xiàng)目，目前規(guī)定對(duì)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)納稅人允許按取得土地使用權(quán)時(shí)所支付的金額和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本之和的20%加計(jì)扣除。 土地增值稅要點(diǎn)兩種情形免征土地增值稅1.納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20%的；如果增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20%的，應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定納稅。2.因國(guó)家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)。土地增值稅的清算單位1.土地增值稅以國(guó)家有關(guān)部門(mén)審批的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算，對(duì)于分期開(kāi)發(fā)的

21、項(xiàng)目，以分期項(xiàng)目為單位清算。2.開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中同時(shí)包含普通住宅和非普通住宅的，應(yīng)分別計(jì)算增值額。 土地增值稅的清算條件(一)符合下列情形之一的，納稅人應(yīng)進(jìn)行土地增值稅的清算：1.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷(xiāo)售的；2.整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的；3.直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。(二)符合下列情形之一的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算：1.已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過(guò)85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；2.取得銷(xiāo)售(預(yù)售)許可證滿三年仍未銷(xiāo)售完畢的；3.納稅人申請(qǐng)注銷(xiāo)稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算

22、手續(xù)的；4.省稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的其他情況。 國(guó)稅函2010220號(hào)國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅有關(guān)問(wèn)題的通知一、關(guān)于土地增值稅清算時(shí)收入確認(rèn)的問(wèn)題國(guó)家稅務(wù)總局第一次對(duì)土地增值稅清算時(shí)的收入做了具體的界定：已全額開(kāi)具商品房銷(xiāo)售發(fā)票的，按照發(fā)票所載金額確認(rèn)收入；未開(kāi)具發(fā)票或未全額開(kāi)具發(fā)票的，以交易雙方簽訂的銷(xiāo)售合同所載的售房金額及其他收益確認(rèn)收入。銷(xiāo)售合同所載商品房面積與有關(guān)部門(mén)實(shí)際測(cè)量面積不一致，在清算前已發(fā)生補(bǔ)、退房款的，應(yīng)在計(jì)算土地增值稅時(shí)予以調(diào)整。注意：充分體現(xiàn)了了銷(xiāo)售合同在確認(rèn)收入中的重要性。 國(guó)稅函2010220號(hào)國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅有關(guān)問(wèn)題的通知二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)未支付的質(zhì)量保證金，

23、其扣除項(xiàng)目金額的確定問(wèn)題國(guó)稅函2010220號(hào)文：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在工程竣工驗(yàn)收后，根據(jù)合同約定，扣留建筑安裝施工企業(yè)一定比例的工程款，作為開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)量保證金，在計(jì)算土地增值稅時(shí)，建筑安裝施工企業(yè)就質(zhì)量保證金對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)具發(fā)票的，按發(fā)票所載金額予以扣除；未開(kāi)具發(fā)票的，扣留的質(zhì)保金不得計(jì)算扣除。注意：實(shí)際此條就是要表述：建筑安裝成本未取得發(fā)票部分不得扣除。 三、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用的扣除問(wèn)題國(guó)稅函2010220號(hào)文第（一）款、第（二）款規(guī)定 四、房地產(chǎn)企業(yè)逾期開(kāi)發(fā)繳納的土地閑置費(fèi)的扣除問(wèn)題房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)逾期開(kāi)發(fā)繳納的土地閑置費(fèi)不得扣除。五、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)取得土地使用權(quán)時(shí)支付的契稅的扣除問(wèn)題房地產(chǎn)

24、開(kāi)發(fā)企業(yè)為取得土地使用權(quán)所支付的契稅，應(yīng)視同“按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用”，計(jì)入“取得土地使用權(quán)所支付的金額”中扣除。 六、關(guān)于拆遷安置土地增值稅計(jì)算問(wèn)題（一）房地產(chǎn)企業(yè)用建造的本項(xiàng)目房地產(chǎn)安置回遷戶的，安置用房視同銷(xiāo)售處理，按國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知（國(guó)稅發(fā)2006187號(hào)）第三條第（一）款規(guī)定確認(rèn)收入（即按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷(xiāo)售的同類(lèi)房地產(chǎn)的平均價(jià)格確定），同時(shí)將此確認(rèn)為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的拆遷補(bǔ)償費(fèi)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)支付給回遷戶的補(bǔ)差價(jià)款，計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi)；回遷戶支付給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的補(bǔ)差價(jià)款，應(yīng)抵減本項(xiàng)目拆遷補(bǔ)償費(fèi)。（二）開(kāi)發(fā)企業(yè)采取異地安置，異

25、地安置的房屋屬于自行開(kāi)發(fā)建造的，房屋價(jià)值按國(guó)稅發(fā)2006187號(hào)第三條第（一）款（即按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷(xiāo)售的同類(lèi)房地產(chǎn)的平均價(jià)格確定）的規(guī)定計(jì)算，計(jì)入本項(xiàng)目的拆遷補(bǔ)償費(fèi)；異地安置的房屋屬于購(gòu)入的，以實(shí)際支付的購(gòu)房支出計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi)。（三）貨幣安置拆遷的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)憑合法有效憑據(jù)計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi)。 七、關(guān)于轉(zhuǎn)讓舊房準(zhǔn)予扣除項(xiàng)目的加計(jì)問(wèn)題 印花稅一、企業(yè)成立階段企業(yè)在工商局領(lǐng)取工商營(yíng)業(yè)執(zhí)照時(shí)需要在工商營(yíng)業(yè)執(zhí)照的正本的左下角花邊框內(nèi)貼花5元。 二、取得項(xiàng)目階段 三、施工開(kāi)發(fā)階段房地產(chǎn)企業(yè)需要對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行勘察、設(shè)計(jì)，招聘施工、監(jiān)理單位，籌集項(xiàng)目資金，購(gòu)買(mǎi)自供的建筑材料。因此房地產(chǎn)企業(yè)簽訂的建筑安裝工程承包合同、商品購(gòu)銷(xiāo)合同應(yīng)當(dāng)按照萬(wàn)分之三稅率貼花；簽訂的建設(shè)工程勘察設(shè)計(jì)合同按照萬(wàn)分之五稅率貼花；簽訂的銀行借款合同按照萬(wàn)分之零點(diǎn)五稅率貼花。 四、銷(xiāo)售租賃階段房地產(chǎn)企業(yè)為了促進(jìn)銷(xiāo)售需要對(duì)樓盤(pán)進(jìn)行廣告宣傳，此外為了給業(yè)主辦理房產(chǎn)證，還需要聘請(qǐng)測(cè)繪單位對(duì)銷(xiāo)售的每套房屋進(jìn)行測(cè)繪。因此房地產(chǎn)企業(yè)簽訂的廣告合同和測(cè)繪合同需要注意按照加