稅收政策和風(fēng)險控制

1、房地產(chǎn)稅收政策和風(fēng)險控制 房地產(chǎn)企業(yè)聯(lián)誼會Page 2 天津市有關(guān)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)稅收政策關(guān)于土地增值稅 利息 分期 印花稅 售樓處及樣板間 臨水臨電 物業(yè)費(fèi) 地下車庫 公共維修基金 合法憑證 售價偏低 審核中發(fā)現(xiàn)的問題 稅企矛盾的焦點(diǎn)Page 3 天津市有關(guān)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)稅收政策關(guān)于企業(yè)所得稅 地下車庫 延期取得的發(fā)票 股權(quán)轉(zhuǎn)讓 審核中發(fā)現(xiàn)的問題 稅企矛盾的焦點(diǎn)Page 4 天津市有關(guān)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)稅收政策關(guān)于土地增值稅 天津市地方稅務(wù)局天津市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理辦法天津市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理辦法津地稅地201049號Page 5 天津市有關(guān)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)稅收政策關(guān)于土地增值稅 利息利

2、息 津地稅地201049號第二十一條 開發(fā)費(fèi)用的確認(rèn) （一）財務(wù)費(fèi)用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利商業(yè)銀行同類同期貸款利率率計算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，在按照“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本”金額之和的5%以內(nèi)計算扣除； （二）凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用在按“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本”金額之和的10%以內(nèi)計算扣除；（三）全部使用自有資金，沒有利息支出的，全部使用自有資金，沒有利息支出的，按照“取得土地使用權(quán)所支付的

3、金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本”金額之和的5%以內(nèi)計算扣除；Page 6 天津市有關(guān)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)稅收政策關(guān)于土地增值稅 印花稅印花稅 津地稅地201049號 第二十五條：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為取得土地使用權(quán)所支付的契稅及簽訂土地出讓合同所繳納的印花稅，應(yīng)視同“按國家統(tǒng)一規(guī)按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用定交納的有關(guān)費(fèi)用”，計入“取得土地使用權(quán)所支付的金額取得土地使用權(quán)所支付的金額”中扣除。Page 7 天津市有關(guān)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)稅收政策關(guān)于土地增值稅 項目分期依據(jù)項目分期依據(jù) 以發(fā)展和改革委員會發(fā)展和改革委員會批準(zhǔn)的立項批復(fù)文件、企業(yè)投資項目核準(zhǔn)或企業(yè)投資項目備案Page 8 天津市有關(guān)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)稅收政策關(guān)于土地增

4、值稅 售樓處及樣板間售樓處及樣板間 售樓處、樣板房進(jìn)行裝修裝潢而發(fā)生的費(fèi)用應(yīng)計入銷售費(fèi)用銷售費(fèi)用，而不應(yīng)在開發(fā)成本中列支，且不允許加計扣除，Page 9 天津市有關(guān)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)稅收政策關(guān)于土地增值稅 代墊的臨水臨電代墊的臨水臨電 在房地產(chǎn)開發(fā)過程中施工方發(fā)生的臨時水電費(fèi)（俗稱“臨水、臨電”）通常是由開發(fā)企業(yè)先行代墊，再由開發(fā)公司向施工企業(yè)收取。這部分費(fèi)用不允許不允許作為扣除項目申報扣除。Page 10 天津市有關(guān)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)稅收政策關(guān)于土地增值稅 物業(yè)費(fèi)、產(chǎn)權(quán)交易費(fèi)、售樓處的水電費(fèi)物業(yè)費(fèi)、產(chǎn)權(quán)交易費(fèi)、售樓處的水電費(fèi) 在部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在“開發(fā)間接費(fèi)”科目中列支已建未售房屋的物業(yè)費(fèi)、產(chǎn)權(quán)交易費(fèi)和售

5、樓處的水電費(fèi)等費(fèi)用，按照規(guī)定以上各項費(fèi)用支出應(yīng)在銷售費(fèi)用銷售費(fèi)用科目歸集，列入開發(fā)費(fèi)用開發(fā)費(fèi)用而不是在開發(fā)成本中列支。Page 11 天津市有關(guān)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)稅收政策關(guān)于土地增值稅 地下車庫地下車庫 按以下三種情形分別處理： （1）對外銷售的車庫 ，有產(chǎn)權(quán)有產(chǎn)權(quán)對外銷售的車庫，其收入應(yīng)并入房地產(chǎn)銷售收入，相應(yīng)的車庫開發(fā)成本應(yīng)準(zhǔn)予扣除，并加計扣除； （2）業(yè)主共有的車庫，屬于公共配套設(shè)施公共配套設(shè)施，相應(yīng)的車庫開發(fā)成本應(yīng)準(zhǔn)予扣除，并加計扣除； （3）開發(fā)商自留的車庫，因其產(chǎn)權(quán)歸屬于開發(fā)商自有開發(fā)商自有，因此相應(yīng)的開發(fā)成本不允許列支。Page 12 天津市有關(guān)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)稅收政策關(guān)于土地增值稅 公共維修

6、基金公共維修基金 維修基金是政府部門向售賣雙方收取的一種房屋維修費(fèi)用，可計入對應(yīng)的開發(fā)成本中，但不允許做為加計扣除不允許做為加計扣除基數(shù)。 Page 13 天津市有關(guān)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)稅收政策關(guān)于土地增值稅 合法憑證合法憑證 （1）土地 以轉(zhuǎn)讓方式獲得的土地，以稅務(wù)機(jī)稅務(wù)機(jī)關(guān)關(guān)監(jiān)制監(jiān)制的發(fā)票、以出讓方式獲得的土地，合法憑證是土地出讓專用收據(jù)土地出讓專用收據(jù)、對于軍隊轉(zhuǎn)讓土地的行為，必須開具稅務(wù)機(jī)必須開具稅務(wù)機(jī)關(guān)關(guān)監(jiān)制監(jiān)制的發(fā)票、地稅局開具的契稅完稅憑證等 （2）建安等費(fèi)用 開票方是經(jīng)營性企業(yè)，必須提供稅務(wù)部門監(jiān)制的發(fā)票； 如果開票方是行政機(jī)關(guān)或政府管理機(jī)構(gòu)，如是非應(yīng)稅行為時，可以是行政事業(yè)性收據(jù)，如是

7、應(yīng)稅行為時，需提供發(fā)票。 特別提示：特別提示： 除及時獲得相應(yīng)的發(fā)票外，對項目已完工、部分工程未結(jié)算的，依據(jù)施工雙方簽訂 的施工合同，經(jīng)雙方蓋章確認(rèn)的“結(jié)算件結(jié)算件”，做為未取得相應(yīng)發(fā)票的扣除項目依據(jù)。Page 14 天津市有關(guān)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)稅收政策關(guān)于土地增值稅 售價明顯偏低售價明顯偏低 房地產(chǎn)的成交價格低于平均銷售價格30%（含30%）以上的且無正當(dāng)理由，有評估價格的按評估價格確定調(diào)整，沒有評估價格的，按下列順序確定： 按本幢建筑物平均銷售價格確定； 按本企業(yè)當(dāng)期的銷售平均價格確定； 按同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價格確定。Page 15 天津市有關(guān)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)稅收政策關(guān)于土地增值稅

8、 我所審計中發(fā)現(xiàn)的一些問題：我所審計中發(fā)現(xiàn)的一些問題： 收入：收入： （1）銷售臺帳與賬面的預(yù)收及收入金額相差較大； （2）成交單價非正常偏低； 扣除項目：扣除項目： （1）以假發(fā)票做為列支依據(jù)，以白條入賬； （2）將期間費(fèi)用做為開發(fā)間接費(fèi)用； （3）大額成本支付缺乏合理性，存在虛列成本嫌疑； （4）取得異地或異區(qū)開具的建安發(fā)票； （5）將售樓處費(fèi)用計入開發(fā)成本； （6）成本分配方法不合理。 Page 16 天津市有關(guān)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)稅收政策關(guān)于土地增值稅 稅企矛盾的焦點(diǎn)問題：稅企矛盾的焦點(diǎn)問題： 1、關(guān)于地下車庫是否需要分配土地成本，如何分配？ 2、前期工程費(fèi)、公共設(shè)施費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)是

9、否需要在地下車庫成本中分配？ 3、向銀行支付的延期利息和罰息的處理； 4、純項目公司的開發(fā)間接費(fèi)用界定。 Page 17 天津市有關(guān)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)稅收政策關(guān)于企業(yè)所得稅（國稅） 地下車庫地下車庫 （1）單獨(dú)建造的地下停車場所，成本對象單獨(dú)核算，按照稅法規(guī)定的年限提取折舊，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得的出售地下停車場所收入、無論是一次性收取，或采取收取租金方式收取，按照配比原則，分期計算收入 （2）地下停車場所屬于利用地下基礎(chǔ)設(shè)施形成的，并且作為公共配套設(shè)施已計入計稅成本的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得的出售地下停車場所收入、無論是一次性收取、或采取收取租金方式收取，均應(yīng)按照合同協(xié)議約定的收取當(dāng)日確認(rèn)收入。 Page

10、18 天津市有關(guān)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)稅收政策關(guān)于企業(yè)所得稅 延期取得的發(fā)票：延期取得的發(fā)票： 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在結(jié)算計稅成本時，其實際發(fā)生的支出應(yīng)當(dāng)取得但未取得合法憑證的，不得計稅成本，待實際取得合法憑證時，再按規(guī)定計入所屬納稅年度的計稅成本。 Page 19 天津市有關(guān)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)稅收政策關(guān)于企業(yè)所得稅 資本項下股權(quán)轉(zhuǎn)讓的稅收處理資本項下股權(quán)轉(zhuǎn)讓的稅收處理天津市地方稅務(wù)局 天津市國家稅務(wù)局關(guān)于企業(yè)股權(quán)變更稅源監(jiān)控登記工作有關(guān)問題的通知關(guān)于企業(yè)股權(quán)變更稅源監(jiān)控登記工作有關(guān)問題的通知津地稅企所20114號（一）計稅依據(jù)明顯偏低的情形：（一）計稅依據(jù)明顯偏低的情形： 1. 申報的股權(quán)轉(zhuǎn)讓價格低于初始投資成本或低

11、于取得該股權(quán)所支付的價款及相關(guān)稅費(fèi)的； 2. 申報的股權(quán)轉(zhuǎn)讓價格低于對應(yīng)的凈資產(chǎn)份額的； 3. 申報的股權(quán)轉(zhuǎn)讓價格低于相同或類似條件下同一企業(yè)同一股東或其他股東股權(quán)轉(zhuǎn)讓價格的； Page 20 天津市有關(guān)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)稅收政策關(guān)于企業(yè)所得稅 4. 申報的股權(quán)轉(zhuǎn)讓價格低于相同或類似條件下同類行業(yè)的企業(yè)股權(quán)轉(zhuǎn)讓價格的； 5. 經(jīng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)定的其他情形。 （二）正當(dāng)理由的情形：（二）正當(dāng)理由的情形： 1. 所投資企業(yè)連續(xù)三年以上（含三年）虧損； 2. 因國家政策調(diào)整的原因而低價轉(zhuǎn)讓股權(quán)； 3. 將股權(quán)轉(zhuǎn)讓給配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹以及對轉(zhuǎn)讓人承擔(dān)直接撫養(yǎng)或者贍養(yǎng)

12、義務(wù)的撫養(yǎng)人或者贍養(yǎng)人； 4. 經(jīng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)定的其他合理情形。 （三）核定方法：（三）核定方法： 1. 參照每股凈資產(chǎn)或納稅人享有的股權(quán)比例所對應(yīng)的凈資產(chǎn)份額核定股權(quán)轉(zhuǎn)讓收入。其中，凈資產(chǎn)額須經(jīng)中介機(jī)構(gòu)評估核實。2. 參照相同或類似條件下同一企業(yè)同一股東或其他股東股權(quán)轉(zhuǎn)讓價格核定股權(quán)轉(zhuǎn)讓收入。 3. 參照相同或類似條件下同類行業(yè)的企業(yè)股權(quán)轉(zhuǎn)讓價格核定股權(quán)轉(zhuǎn)讓收入。 4. 納稅人對主管稅務(wù)機(jī)關(guān)采取的上述核定方法有異議的，應(yīng)當(dāng)提供相關(guān)證據(jù)，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)定屬實后，可采取其他合理的核定方法 Page 21 天津市有關(guān)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)稅收政策關(guān)于企業(yè)所得稅 我所審計中發(fā)現(xiàn)的一些問題：我所審計中發(fā)現(xiàn)的一些問題： 收入：收入： （1）未按規(guī)定及時確認(rèn)完工產(chǎn)品收入，年度申報有誤、年度申報中的會計數(shù)據(jù)與年度會計決算報告不一致； （2）未按規(guī)定及時確認(rèn)完工產(chǎn)品計稅毛利率； 扣除項目：扣除項目： （1）成本對象劃分混亂、隨意性較強(qiáng)； （2）白條或未取得合法憑證入賬； （3）年終以超過稅法規(guī)定的限額，暫估或預(yù)提