《房地產(chǎn)估價》第一章2007

1、l陳陳 常常 優(yōu)優(yōu)03783881862l河南大學(xué)環(huán)境與規(guī)劃學(xué)院河南大學(xué)環(huán)境與規(guī)劃學(xué)院l2007.03l1.課程性質(zhì)課程性質(zhì) l專業(yè)必修課與專業(yè)選修課（任選課），學(xué)分專業(yè)必修課與專業(yè)選修課（任選課），學(xué)分3分。分。l2.課程特點課程特點l實踐應(yīng)用性較強。實踐應(yīng)用性較強。l3.使用教材使用教材l房地產(chǎn)估價房地產(chǎn)估價中國房地產(chǎn)估價師資格考試指定教材。中國房地產(chǎn)估價師資格考試指定教材。l4.教學(xué)安排教學(xué)安排l教學(xué)時數(shù)一般為教學(xué)時數(shù)一般為72學(xué)時，其中課堂講授學(xué)時，其中課堂講授60學(xué)時，課堂學(xué)時，課堂討論討論4學(xué)時，作業(yè)實習(xí)學(xué)時，作業(yè)實習(xí)8學(xué)時。學(xué)時。l5.學(xué)習(xí)成績學(xué)習(xí)成績l

2、考試成績一般占考試成績一般占70%，平時成績一般占，平時成績一般占30%。平時成。平時成績包括作業(yè)、實習(xí)、筆記、課堂討論、科研習(xí)作等?？儼ㄗ鳂I(yè)、實習(xí)、筆記、課堂討論、科研習(xí)作等。l6.教學(xué)內(nèi)容教學(xué)內(nèi)容l第一章 房地產(chǎn)與房地產(chǎn)估價l第二章 房地產(chǎn)價格l第三章 房地產(chǎn)估價原則l第四章 房地產(chǎn)估價程序l第五章 市場比較法l第六章 成本法l第七章 收益法l第八章 假設(shè)開發(fā)法l第九章 路線價法l第十章 長期趨勢法l第十一章 地價評估l7.教學(xué)要求教學(xué)要求l要求掌握房地產(chǎn)估價的基本概念、理論與方法要求掌握房地產(chǎn)估價的基本概念、理論與方法l要求能夠獨立從事房地產(chǎn)估價的有關(guān)業(yè)務(wù)，包括調(diào)查收集資料、評要求能夠

3、獨立從事房地產(chǎn)估價的有關(guān)業(yè)務(wù)，包括調(diào)查收集資料、評估、撰寫評估報告等。估、撰寫評估報告等。l如果有機會參加有關(guān)資格考試，希望有很好的基礎(chǔ)，并通過考試。如果有機會參加有關(guān)資格考試，希望有很好的基礎(chǔ)，并通過考試。l當(dāng)前有關(guān)考試有：土地估價師、房地產(chǎn)估價師、資產(chǎn)評估師資格考試。當(dāng)前有關(guān)考試有：土地估價師、房地產(chǎn)估價師、資產(chǎn)評估師資格考試。l房地產(chǎn)估價師考試有：房地產(chǎn)基本制度與政策、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管房地產(chǎn)估價師考試有：房地產(chǎn)基本制度與政策、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理、房地產(chǎn)估價理論與方法、房地產(chǎn)案例與分析、房地產(chǎn)估價相關(guān)知理、房地產(chǎn)估價理論與方法、房地產(chǎn)案例與分析、房地產(chǎn)估價相關(guān)知識；每年一次。識；每年一

4、次。l土地評估師考試內(nèi)容土地評估師考試內(nèi)容:土地管理基礎(chǔ)知識、土地管理相關(guān)法規(guī)、土地土地管理基礎(chǔ)知識、土地管理相關(guān)法規(guī)、土地估價理論與方法、土地估價實務(wù)、土地估價相關(guān)知識；一年一次。估價理論與方法、土地估價實務(wù)、土地估價相關(guān)知識；一年一次。l資產(chǎn)估價師考試內(nèi)容：資產(chǎn)評估學(xué)、經(jīng)濟法、財務(wù)會計學(xué)、機電設(shè)備資產(chǎn)估價師考試內(nèi)容：資產(chǎn)評估學(xué)、經(jīng)濟法、財務(wù)會計學(xué)、機電設(shè)備評估基礎(chǔ)、建筑工程評估基礎(chǔ)；每年一次。評估基礎(chǔ)、建筑工程評估基礎(chǔ)；每年一次。l人們對于各類資源研究方向主要有：資源方向、資產(chǎn)方向、生態(tài)方向。人們對于各類資源研究方向主要有：資源方向、資產(chǎn)方向、生態(tài)方向。l資產(chǎn)估價是中國市場經(jīng)濟發(fā)展的需要資

5、產(chǎn)估價是中國市場經(jīng)濟發(fā)展的需要,當(dāng)前房地產(chǎn)估價情況介紹。當(dāng)前房地產(chǎn)估價情況介紹。 l8.房地產(chǎn)估價主要參考書房地產(chǎn)估價主要參考書l中國房地產(chǎn)估價師學(xué)會中國房地產(chǎn)估價師學(xué)會.房地產(chǎn)估價理論與方法房地產(chǎn)估價理論與方法.中國物價出版社，中國物價出版社，2001年年4月月l國土資源部土地估價師資格考試委員會國土資源部土地估價師資格考試委員會.土地估價的理論與方法土地估價的理論與方法.地質(zhì)出版社，地質(zhì)出版社，2000年年9月月l全國注冊資產(chǎn)評估師考試輔導(dǎo)教材編寫組全國注冊資產(chǎn)評估師考試輔導(dǎo)教材編寫組.資產(chǎn)評估學(xué)資產(chǎn)評估學(xué).中國財政中國財政經(jīng)濟出版社經(jīng)濟出版社,2001年年3月月l不動產(chǎn)估價不動產(chǎn)估價.艾

6、建國、吳群主編，農(nóng)業(yè)出版社，艾建國、吳群主編，農(nóng)業(yè)出版社，2002年年9月月l房地產(chǎn)估價房地產(chǎn)估價.柴強，北京經(jīng)濟學(xué)院出版社，柴強，北京經(jīng)濟學(xué)院出版社，1993年年2月月l城鎮(zhèn)土地定級估價理論與實踐城鎮(zhèn)土地定級估價理論與實踐.陳常優(yōu)、余明全陳常優(yōu)、余明全.河南大學(xué)出版河南大學(xué)出版社社,1997年年8月月l現(xiàn)代房地產(chǎn)估價理論與方法現(xiàn)代房地產(chǎn)估價理論與方法.曹軍建編著曹軍建編著.中山大學(xué)出版社，中山大學(xué)出版社，1997年年3月月l房地產(chǎn)估價理論與方法房地產(chǎn)估價理論與方法.王克忠等王克忠等.高等教育出版社，高等教育出版社，1998年年7月月 l 一、房地產(chǎn)估價的學(xué)科性質(zhì)、內(nèi)容與任務(wù)一、房地產(chǎn)估價的學(xué)

7、科性質(zhì)、內(nèi)容與任務(wù)l （一）學(xué)科性質(zhì)一）學(xué)科性質(zhì)l 房地產(chǎn)估價屬于房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)的分支學(xué)科，從房地產(chǎn)估價屬于房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)的分支學(xué)科，從學(xué)科性質(zhì)上為社會學(xué)科。學(xué)科性質(zhì)上為社會學(xué)科。l （二）內(nèi)容（二）內(nèi)容l 房地產(chǎn)估價的基本理論、基本方法與估價實務(wù)房地產(chǎn)估價的基本理論、基本方法與估價實務(wù).。l （三）任務(wù)（三）任務(wù)l 1、認識房地產(chǎn)價格的形成機制。、認識房地產(chǎn)價格的形成機制。l 2、科學(xué)評估房地產(chǎn)價格，為社會實踐服務(wù)。、科學(xué)評估房地產(chǎn)價格，為社會實踐服務(wù)。l 3、形成房地產(chǎn)估價學(xué)的方法理論體系。、形成房地產(chǎn)估價學(xué)的方法理論體系。l二、房地產(chǎn)的概念二、房地產(chǎn)的概念l（一）房地產(chǎn)的外延與內(nèi)涵（一）房地

8、產(chǎn)的外延與內(nèi)涵l1、房地產(chǎn)概念的外延、房地產(chǎn)概念的外延l房地產(chǎn)是指土地、建筑物及其他地上定著物。房地產(chǎn)是指土地、建筑物及其他地上定著物。l土地是指地球表面及其上下一定空間；土地是指地球表面及其上下一定空間；l建筑物是指人工建筑而成，有建筑材料、建筑購配件和設(shè)建筑物是指人工建筑而成，有建筑材料、建筑購配件和設(shè)備等組成的整體物；備等組成的整體物；l其他定著物是指固定在土地及建筑物以上，與土地及建筑其他定著物是指固定在土地及建筑物以上，與土地及建筑物不能分離的、或者可以分離但會破壞土地及建筑物的完物不能分離的、或者可以分離但會破壞土地及建筑物的完整性和價值。因此，從房地產(chǎn)外延上講，房地產(chǎn)形態(tài)有土整性

9、和價值。因此，從房地產(chǎn)外延上講，房地產(chǎn)形態(tài)有土地、建筑物及房地。地、建筑物及房地。l（1）土地）土地l（2）建筑物）建筑物l（3）土地與建筑物合成一體的）土地與建筑物合成一體的“房地房地”l l2、房地產(chǎn)概念的內(nèi)涵、房地產(chǎn)概念的內(nèi)涵l房地產(chǎn)為實物、權(quán)益和區(qū)位的結(jié)合。房地產(chǎn)為實物、權(quán)益和區(qū)位的結(jié)合。l實物是能看見、可觸摸到的實物是能看見、可觸摸到的“東西東西”；l權(quán)益包括權(quán)利、利益和收益，它是無形的、不可觸摸的；權(quán)益包括權(quán)利、利益和收益，它是無形的、不可觸摸的；l區(qū)位是指以事物與其他事物在空間方位和距離上的關(guān)系。區(qū)位是指以事物與其他事物在空間方位和距離上的關(guān)系。l房地產(chǎn)由于位置固定、不可移動，通

10、常又被稱之為不動產(chǎn)。房地產(chǎn)由于位置固定、不可移動，通常又被稱之為不動產(chǎn)。l所謂不動產(chǎn)，按羅馬法對動產(chǎn)與不動的劃分是：凡是能用外力推所謂不動產(chǎn)，按羅馬法對動產(chǎn)與不動的劃分是：凡是能用外力推動或自行能夠移動、且不改變其性質(zhì)和價值的物，像牲畜、家禽動或自行能夠移動、且不改變其性質(zhì)和價值的物，像牲畜、家禽和家具器皿之類，稱之為動產(chǎn)；反之，像土地、房屋等物為不動和家具器皿之類，稱之為動產(chǎn)；反之，像土地、房屋等物為不動產(chǎn)。產(chǎn)。l在英語中，不動產(chǎn)的名稱為在英語中，不動產(chǎn)的名稱為real estate和和real property。Land是指是指地球表面及下達地心、上達無限天空的空間，包括永久固著在地地球表

11、面及下達地心、上達無限天空的空間，包括永久固著在地球表面之中、之上、之下的自然物；球表面之中、之上、之下的自然物；real estate是指是指Land加上永加上永久固著在其中、其上、其下的人工改良物久固著在其中、其上、其下的人工改良物(man-made improvements )，如構(gòu)筑物和房屋；，如構(gòu)筑物和房屋；real property是指是指real estate加上與其有關(guān)的各種權(quán)益，包括權(quán)利（加上與其有關(guān)的各種權(quán)益，包括權(quán)利（rights）、利益（）、利益（interests）和收益（和收益（benefits）。）。 l（二）土地的概念（二）土地的概念l1、新舊概念、新舊概念l舊

12、：天下之地、有土之地；新：地域綜合體、土地系統(tǒng)。表明了人們對土地利舊：天下之地、有土之地；新：地域綜合體、土地系統(tǒng)。表明了人們對土地利用與研究領(lǐng)域的不斷擴大和深化。用與研究領(lǐng)域的不斷擴大和深化。l2、學(xué)科概念、學(xué)科概念l由于生產(chǎn)、生活需要以及研究的目的和學(xué)科不同，人們把地看成不同的客體。由于生產(chǎn)、生活需要以及研究的目的和學(xué)科不同，人們把地看成不同的客體。l地學(xué)工作者可以把土地當(dāng)作自然綜合體；地學(xué)工作者可以把土地當(dāng)作自然綜合體；l經(jīng)濟學(xué)家可以用土地去概括一切區(qū)別于勞動和資本的自然物；經(jīng)濟學(xué)家可以用土地去概括一切區(qū)別于勞動和資本的自然物；l農(nóng)民往往把土地作為耕作的田地；城市居民則看成是棲息、娛樂的

13、場所。農(nóng)民往往把土地作為耕作的田地；城市居民則看成是棲息、娛樂的場所。l3、空間分布、空間分布l（1）在橫的方面，土地為一定范圍內(nèi)的面積。）在橫的方面，土地為一定范圍內(nèi)的面積。狹義僅指地表陸地；廣義不僅狹義僅指地表陸地；廣義不僅指地表陸地，還包括地表水域、大陸架。指地表陸地，還包括地表水域、大陸架。l（2）在縱的方面，土地可以分為下列）在縱的方面，土地可以分為下列3層：層：l地面。地面。l地面以上的空間。地面以上的空間。l地面以下的空間。地面以下的空間。l4、土地類型、土地類型l用地類型：農(nóng)用地、工業(yè)用地、住宅用地、商業(yè)用地等；用地類型：農(nóng)用地、工業(yè)用地、住宅用地、商業(yè)用地等；l成熟程度：生地

14、、熟地、毛地；三通一平、五通一平、七通一平等。成熟程度：生地、熟地、毛地；三通一平、五通一平、七通一平等。l5、土地條件、土地條件l從房地產(chǎn)估價的角度來看，對一塊土地的基本認識歸納起來至少包從房地產(chǎn)估價的角度來看，對一塊土地的基本認識歸納起來至少包括下列方面：括下列方面：l(1)坐落位置。包括對其所處的區(qū)域和具體地點的認識。坐落位置。包括對其所處的區(qū)域和具體地點的認識。l(2)面積大小。面積大小。l(3)形狀。通常用圖（如宗地圖）來說明。形狀。通常用圖（如宗地圖）來說明。l(4)四至。注意掌握四至描述。四至。注意掌握四至描述。l(5)土地權(quán)利狀況。土地權(quán)利狀況。l(6)利用現(xiàn)狀。利用現(xiàn)狀。l(

15、7)規(guī)劃設(shè)計要求。這實際上是對土地開發(fā)利用的管制，主要包括：規(guī)劃設(shè)計要求。這實際上是對土地開發(fā)利用的管制，主要包括：用地性質(zhì)；建筑容積率；建筑覆蓋率；建筑高度；綠地率；建筑后用地性質(zhì)；建筑容積率；建筑覆蓋率；建筑高度；綠地率；建筑后退要求；建筑藝術(shù)；出入口方位；停車場建設(shè)要求；地面標(biāo)高。退要求；建筑藝術(shù)；出入口方位；停車場建設(shè)要求；地面標(biāo)高。l(8)生熟程度生熟程度l(9)地質(zhì)、水文和氣象條件。地質(zhì)、水文和氣象條件。l(10)其他。如臨街商業(yè)土地還要了解臨街寬度和深度。其他。如臨街商業(yè)土地還要了解臨街寬度和深度。l2、建筑物的類型、建筑物的類型l（1）用途分）用途分l（2）結(jié)構(gòu)分。）結(jié)構(gòu)分。l

16、對建筑結(jié)構(gòu)的分類通常是按建筑物的主要承重構(gòu)件所用的主要材料對建筑結(jié)構(gòu)的分類通常是按建筑物的主要承重構(gòu)件所用的主要材料進行劃分的，一般可分為下列進行劃分的，一般可分為下列5類：類：l鋼結(jié)構(gòu)：主要承重構(gòu)件是由鋼板和型鋼等鋼材。鋼結(jié)構(gòu)：主要承重構(gòu)件是由鋼板和型鋼等鋼材。l鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)：主要承重構(gòu)件是由鋼筋和混凝土制成的結(jié)構(gòu)。鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)：主要承重構(gòu)件是由鋼筋和混凝土制成的結(jié)構(gòu)。鋼筋主要承受拉力，混凝土主要承受壓力。內(nèi)又可依結(jié)構(gòu)布置情況鋼筋主要承受拉力，混凝土主要承受壓力。內(nèi)又可依結(jié)構(gòu)布置情況分為排架結(jié)構(gòu)、框架結(jié)構(gòu)、剪力墻結(jié)構(gòu)、框架分為排架結(jié)構(gòu)、框架結(jié)構(gòu)、剪力墻結(jié)構(gòu)、框架-剪力墻結(jié)構(gòu)、筒體結(jié)剪力墻

17、結(jié)構(gòu)、筒體結(jié)構(gòu)等。構(gòu)等。l磚混結(jié)構(gòu)：主要是磚墻承重，部分是鋼筋混凝土屋面板和梁承重磚混結(jié)構(gòu)：主要是磚墻承重，部分是鋼筋混凝土屋面板和梁承重的結(jié)構(gòu)。的結(jié)構(gòu)。l磚木結(jié)構(gòu)：主要承重構(gòu)件是用磚和木兩種材料制成的結(jié)構(gòu)。磚木結(jié)構(gòu)：主要承重構(gòu)件是用磚和木兩種材料制成的結(jié)構(gòu)。l其他結(jié)構(gòu)：凡不屬于上述結(jié)構(gòu)的建筑物都歸此類，如竹結(jié)構(gòu)、石其他結(jié)構(gòu)：凡不屬于上述結(jié)構(gòu)的建筑物都歸此類，如竹結(jié)構(gòu)、石結(jié)構(gòu)、磚拱結(jié)構(gòu)、窯洞、木板房、土草房等。結(jié)構(gòu)、磚拱結(jié)構(gòu)、窯洞、木板房、土草房等。l3、建筑物條件、建筑物條件l從房地產(chǎn)估價的角度來看，對建筑物的基本認識歸納起來至少包括下列從房地產(chǎn)估價的角度來看，對建筑物的基本認識歸納起來至少

18、包括下列方面：方面：l(1)坐落位置。坐落位置。l(2)面積大小。包括基地面積；建筑面積；使用面積；其他面積。面積大小。包括基地面積；建筑面積；使用面積；其他面積。l(3)建筑層數(shù)和高度。房屋建筑按層數(shù)和高度分為低層建筑、多層建筑和建筑層數(shù)和高度。房屋建筑按層數(shù)和高度分為低層建筑、多層建筑和高層建筑。住宅：高層建筑。住宅：1-3層為低層，層為低層，4-6層為多層，層為多層，7-9層為中高層，層為中高層，10層以層以上為高層，上為高層，30層以上為超高層。公共建筑大于層以上為超高層。公共建筑大于24米為高層，大于米為高層，大于100米為米為超高層。超高層。l(4)用途。包括不同用途的面積分配和樓

19、層分布。用途。包括不同用途的面積分配和樓層分布。l(5)建筑結(jié)構(gòu)。建筑結(jié)構(gòu)。l(6)建筑裝修。分為內(nèi)裝修和外裝修。了解裝修的標(biāo)準(zhǔn)和程度，所用材料建筑裝修。分為內(nèi)裝修和外裝修。了解裝修的標(biāo)準(zhǔn)和程度，所用材料品質(zhì)以及裝修質(zhì)量。品質(zhì)以及裝修質(zhì)量。l(7)附屬設(shè)備。包括給排水設(shè)備、照明設(shè)備、衛(wèi)生設(shè)備、通風(fēng)設(shè)備、供暖附屬設(shè)備。包括給排水設(shè)備、照明設(shè)備、衛(wèi)生設(shè)備、通風(fēng)設(shè)備、供暖設(shè)備、供氣設(shè)備、空調(diào)設(shè)備、電梯設(shè)備、消防設(shè)備、通訊設(shè)備等。設(shè)備、供氣設(shè)備、空調(diào)設(shè)備、電梯設(shè)備、消防設(shè)備、通訊設(shè)備等。l(8)建成年月、維修保養(yǎng)情況及完損程度。建成年月、維修保養(yǎng)情況及完損程度。l(9)外觀。包括外觀圖片等。外觀。包括

20、外觀圖片等。l(10)平面格局。包括平面圖等。平面格局。包括平面圖等。l(11)產(chǎn)權(quán)狀況。產(chǎn)權(quán)狀況。l(12)其他。如采光、通風(fēng)、隔音、隔熱；新建的房屋要了解其施工質(zhì)量。其他。如采光、通風(fēng)、隔音、隔熱；新建的房屋要了解其施工質(zhì)量。 l (一一)土地的特性土地的特性l土地的特性，可分為自然特性和人文特性兩個方面。所謂土地的土地的特性，可分為自然特性和人文特性兩個方面。所謂土地的自然特性，是指自然物體的土地其本身所具有的特殊性質(zhì)；土地自然特性，是指自然物體的土地其本身所具有的特殊性質(zhì)；土地在人文方面的特性，是土地與人類發(fā)生某種關(guān)系時才會表現(xiàn)出的。在人文方面的特性，是土地與人類發(fā)生某種關(guān)系時才會表現(xiàn)

21、出的。l1、土地的自然特性、土地的自然特性l（1）土地承載力）土地承載力l（2）土地肥力）土地肥力l（3）位置固定性）位置固定性l（4）數(shù)量有限性）數(shù)量有限性l（5）利用永續(xù)性）利用永續(xù)性l（6）個別性）個別性l2、土地的人文特性、土地的人文特性l（1）用途的多樣性）用途的多樣性l（2）社會經(jīng)濟位置的可變性）社會經(jīng)濟位置的可變性l（3）合并及分割的可能性）合并及分割的可能性l（二）房地產(chǎn)的特性（二）房地產(chǎn)的特性l1、位置固定性（包括不可移動性）、位置固定性（包括不可移動性）l2、獨一無二性、獨一無二性l3、壽命長久性、壽命長久性l4、數(shù)量有限性、數(shù)量有限性l5、用途多樣性、用途多樣性l6、相互

22、影響性、相互影響性l7、易受限制性、易受限制性l8、價值高大性、價值高大性l9、難以變現(xiàn)性、難以變現(xiàn)性l10、保值增值性、保值增值性l（一）按用途劃分（一）按用途劃分l1、居住房地產(chǎn)。包括普通住宅、高級公寓、別墅等。、居住房地產(chǎn)。包括普通住宅、高級公寓、別墅等。l2、商業(yè)房地產(chǎn)。包括商務(wù)辦公樓（寫字樓）、旅館、商業(yè)房地產(chǎn)。包括商務(wù)辦公樓（寫字樓）、旅館（賓館、飯店、酒店、招待所、旅店等）、商店（商（賓館、飯店、酒店、招待所、旅店等）、商店（商場、購物中心、商業(yè)鋪面等）、餐館、影劇院等。場、購物中心、商業(yè)鋪面等）、餐館、影劇院等。l3、旅游房地產(chǎn)。包括公園、風(fēng)景名勝、歷史古跡、沙、旅游房地產(chǎn)。包

23、括公園、風(fēng)景名勝、歷史古跡、沙灘等休閑場所。灘等休閑場所。l4、工業(yè)房地產(chǎn)。包括廠房、倉庫等。、工業(yè)房地產(chǎn)。包括廠房、倉庫等。l5、農(nóng)業(yè)房地產(chǎn)。包括農(nóng)場、林場、牧場、果園等。、農(nóng)業(yè)房地產(chǎn)。包括農(nóng)場、林場、牧場、果園等。l6、其他房地產(chǎn)。一些特殊目的房地產(chǎn)（、其他房地產(chǎn)。一些特殊目的房地產(chǎn)（special-purpose）。包括政府機關(guān)辦公樓、學(xué)校、教堂、寺廟、）。包括政府機關(guān)辦公樓、學(xué)校、教堂、寺廟、墓地等。墓地等。l（二）按收益性劃分（二）按收益性劃分l1、收益性房地產(chǎn)。、收益性房地產(chǎn)。l2、非收益性房地產(chǎn)。、非收益性房地產(chǎn)。l（三）按市場性劃分（三）按市場性劃分l1、出售性房地產(chǎn)。、出售性

24、房地產(chǎn)。l2、出租性房地產(chǎn)。、出租性房地產(chǎn)。l3、營業(yè)性房地產(chǎn)。、營業(yè)性房地產(chǎn)。l4、自用性房地產(chǎn)。、自用性房地產(chǎn)。（一）房地產(chǎn)估價定義（一）房地產(chǎn)估價定義房地產(chǎn)估價，英文為房地產(chǎn)估價，英文為real estate appraisal 或或real property valuation；日本和韓國稱為不動產(chǎn)鑒定評價，簡稱不；日本和韓國稱為不動產(chǎn)鑒定評價，簡稱不動產(chǎn)鑒定；臺灣大多數(shù)稱為不動產(chǎn)估價，也有稱為不動產(chǎn)鑒定；臺灣大多數(shù)稱為不動產(chǎn)估價，也有稱為不動產(chǎn)鑒定的；香港常稱為物業(yè)估價。動產(chǎn)鑒定的；香港常稱為物業(yè)估價。簡明定義：為特定目的評估房地產(chǎn)的特定權(quán)益于特定時簡明定義：為特定目的評估房地產(chǎn)的特

25、定權(quán)益于特定時間的價值的科學(xué)與藝術(shù)。間的價值的科學(xué)與藝術(shù)。具體定義：以房地產(chǎn)為對象，由專業(yè)估價人員，根據(jù)估具體定義：以房地產(chǎn)為對象，由專業(yè)估價人員，根據(jù)估價目的，遵循估價原則，按照估價程序，運用估價方價目的，遵循估價原則，按照估價程序，運用估價方法，結(jié)合估價經(jīng)驗，并在綜合分析影響房地產(chǎn)價格因法，結(jié)合估價經(jīng)驗，并在綜合分析影響房地產(chǎn)價格因素的基礎(chǔ)上，對房地產(chǎn)客觀合理價格的估計、推測或素的基礎(chǔ)上，對房地產(chǎn)客觀合理價格的估計、推測或判斷。判斷。l（1）專業(yè)估價人員）專業(yè)估價人員l有扎實的理論基礎(chǔ)；有扎實的理論基礎(chǔ)；l有豐富的估價經(jīng)驗；有豐富的估價經(jīng)驗；l有良好的職業(yè)道德。公平、公正、公開l（2）估價

26、目的）估價目的l（3）估價原則）估價原則l（4）估價程序）估價程序l（5）估價方法）估價方法l（6）影響房地產(chǎn)價格的因素）影響房地產(chǎn)價格的因素l（7）客觀合理價格的估計、推測或判斷估算）客觀合理價格的估計、推測或判斷估算l（二）房地產(chǎn)估價特點（二）房地產(chǎn)估價特點l房地產(chǎn)估價主要特點是：房地產(chǎn)估價主要特點是：l1、房地產(chǎn)估價是對房地產(chǎn)客觀實在價值、房地產(chǎn)估價是對房地產(chǎn)客觀實在價值的正確反映的正確反映l2、房地產(chǎn)估價是科學(xué)、藝術(shù)和經(jīng)驗三者、房地產(chǎn)估價是科學(xué)、藝術(shù)和經(jīng)驗三者的結(jié)合的結(jié)合l（一）理論上的必要性（一）理論上的必要性l1、房地產(chǎn)市場是不完全的市場、房地產(chǎn)市場是不完全的市場l2、房地產(chǎn)價格形

27、成復(fù)雜、房地產(chǎn)價格形成復(fù)雜l3、房地產(chǎn)市場競爭不充分、信息不透明、房地產(chǎn)市場競爭不充分、信息不透明l在經(jīng)濟學(xué)上，完全市場是指必須同時具備下述在經(jīng)濟學(xué)上，完全市場是指必須同時具備下述8個條件者：個條件者：l （1）同質(zhì)產(chǎn)品；）同質(zhì)產(chǎn)品；l（2）眾多的買者與賣者；）眾多的買者與賣者；l（3）買者與賣者有進入市場的自由；）買者與賣者有進入市場的自由；l（4）所有買者與賣者都掌握當(dāng)前物價的完全的信息，并能預(yù)測未來的物）所有買者與賣者都掌握當(dāng)前物價的完全的信息，并能預(yù)測未來的物價；價；l（5）就成交總額而言，市場各個經(jīng)濟主體的購銷額是無關(guān)緊要的；）就成交總額而言，市場各個經(jīng)濟主體的購銷額是無關(guān)緊要的；l（6）買者與賣者無串通共謀行為；市場）買者與賣者無串通共謀行為；市場l（7）消費者要求總效用最大化，銷售者要求總利潤最大化；）消費者要求總效用最大化，銷售者要求總利潤最大化；l（8）商品可轉(zhuǎn)讓且可發(fā)生空間位置的移動。）商品可轉(zhuǎn)讓且可發(fā)生空間位置的移動。l如果與上述如果與上述1至至8條中的任何一條不符，則該市場在某種程度上就是不完條中的任何一條不符，則該市場在某種程度上就是不完全的。全的。l（二）現(xiàn)實必