基礎(chǔ)知識(shí)-向林

1、2022-7-4房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)培訓(xùn)房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)培訓(xùn)2022-7-4 2022-7-4 2022-7-4土地土地 、土地所有權(quán)、建筑物、權(quán)益土地土地地球的表面及其上下一定范圍內(nèi)的空間。地球的表面及其上下一定范圍內(nèi)的空間。 土地所有權(quán)分國有土地與集體土地所有權(quán)，土地所有權(quán)分國有土地與集體土地所有權(quán)， 集體集體轉(zhuǎn)為國有才能轉(zhuǎn)讓轉(zhuǎn)為國有才能轉(zhuǎn)讓建筑物建筑物人工建筑而成，由建筑材料、建筑構(gòu)配件人工建筑而成，由建筑材料、建筑構(gòu)配件 和設(shè)備等組成的整體物，包括房屋和構(gòu)筑物兩大類和設(shè)備等組成的整體物，包括房屋和構(gòu)筑物兩大類權(quán)益權(quán)益產(chǎn)權(quán)、使用權(quán)、抵押權(quán)、典權(quán)等等產(chǎn)權(quán)、使用權(quán)、抵押權(quán)、典權(quán)等等。2022-7-4

2、 1、發(fā)展商只有得到土地使用權(quán)才能建房、發(fā)展商只有得到土地使用權(quán)才能建房 獲得土地使用權(quán)方式獲得土地使用權(quán)方式 a.招標(biāo)、拍賣（主要方式）六類用地（商業(yè)、娛招標(biāo)、拍賣（主要方式）六類用地（商業(yè)、娛樂、旅游、金融、服務(wù)業(yè)、商品房）樂、旅游、金融、服務(wù)業(yè)、商品房） b.協(xié)議轉(zhuǎn)讓取得（舊城改造）協(xié)議轉(zhuǎn)讓取得（舊城改造） c.政府批準(zhǔn)劃撥國有土地（如醫(yī)用、軍用等政府政府批準(zhǔn)劃撥國有土地（如醫(yī)用、軍用等政府用地）用地） 2022-7-4 住房用地住房用地70年年 工業(yè)用地工業(yè)用地50年年 科教、文體、衛(wèi)生用地科教、文體、衛(wèi)生用地50 年年 商業(yè)、旅游、娛樂用地商業(yè)、旅游、娛樂用地40年年 綜合或其他用地

3、綜合或其他用地50年年 2022-7-4土地的分類：土地的分類：1、生地、生地: 生地指未形成建設(shè)用地條件的土地；生地指未形成建設(shè)用地條件的土地； 2、熟地、熟地: 指已具備一定的供水、排水、供電、通訊、通氣、道路等基礎(chǔ)設(shè)指已具備一定的供水、排水、供電、通訊、通氣、道路等基礎(chǔ)設(shè)施條件和完成地上建筑物、構(gòu)筑物動(dòng)拆遷的形成建設(shè)用地條件的土地。施條件和完成地上建筑物、構(gòu)筑物動(dòng)拆遷的形成建設(shè)用地條件的土地。 （1）三通一平）三通一平:是指水通、電通、路通及場地平整；是指水通、電通、路通及場地平整； （2）五通一平）五通一平:通水、通電、通路、通氣、通訊、平整土地通水、通電、通路、通氣、通訊、平整土地

4、（3）七通一平）七通一平:指水通、電通、路通、排水通、排污通、通訊通、煤指水通、電通、路通、排水通、排污通、通訊通、煤 氣通及場地平整；氣通及場地平整； 2022-7-4 1、房地產(chǎn)交易、房地產(chǎn)交易 2、房地產(chǎn)開發(fā)、房地產(chǎn)開發(fā) 3、物業(yè)管理、物業(yè)管理 4、房產(chǎn)業(yè)務(wù)咨詢、房產(chǎn)業(yè)務(wù)咨詢 6、房產(chǎn)其它經(jīng)營形式、房產(chǎn)其它經(jīng)營形式2022-7-4市場分類：市場分類： 房地產(chǎn)一級(jí)市場房地產(chǎn)一級(jí)市場w指國家土地管理部門按土地供應(yīng)計(jì)劃，采用協(xié)議、招標(biāo)、拍指國家土地管理部門按土地供應(yīng)計(jì)劃，采用協(xié)議、招標(biāo)、拍賣的方式，以土地使用合同的形式，將土地使用權(quán)以一定的賣的方式，以土地使用合同的形式，將土地使用權(quán)以一定的年

5、限、規(guī)定的用途及一定的價(jià)格出讓給房地產(chǎn)發(fā)展商或其它年限、規(guī)定的用途及一定的價(jià)格出讓給房地產(chǎn)發(fā)展商或其它用土地者的市場；用土地者的市場；w 房地產(chǎn)二級(jí)市場房地產(chǎn)二級(jí)市場w指房地產(chǎn)發(fā)展商根據(jù)土地使用合同的要求將建好的房屋連同指房地產(chǎn)發(fā)展商根據(jù)土地使用合同的要求將建好的房屋連同相應(yīng)的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給單位或個(gè)人的市場相應(yīng)的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給單位或個(gè)人的市場； 房地產(chǎn)三級(jí)市場房地產(chǎn)三級(jí)市場w指單位、個(gè)人之間的房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓、抵押、租賃的市場，指單位、個(gè)人之間的房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓、抵押、租賃的市場，它是二級(jí)市場基礎(chǔ)上的第二次或多次轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)交易活動(dòng)的它是二級(jí)市場基礎(chǔ)上的第二次或多次轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)交易活動(dòng)的市場；市場

6、；2022-7-4 居住物業(yè)居住物業(yè) 商用物業(yè)商用物業(yè)2022-7-4房房 產(chǎn)產(chǎn) 分分 類類居住住宅居住住宅 平房、普通樓房住宅、高檔住宅、別墅平房、普通樓房住宅、高檔住宅、別墅商業(yè)樓宇商業(yè)樓宇 寫字樓、商鋪（旅館、餐飲、娛樂）寫字樓、商鋪（旅館、餐飲、娛樂） 工業(yè)和倉儲(chǔ)用房工業(yè)和倉儲(chǔ)用房其他：其他：(教育、醫(yī)療、科研、交通、寺廟、監(jiān)獄、宗教等教育、醫(yī)療、科研、交通、寺廟、監(jiān)獄、宗教等) 綜合：兩種或兩種以上用途綜合：兩種或兩種以上用途2022-7-4建筑面積計(jì)算建筑面積計(jì)算 占地面積占地面積建筑物基底及其功能需要占用的面建筑物基底及其功能需要占用的面 積，也叫紅線面積積，也叫紅線面積 容積率

7、容積率指總建筑面積與總占地面積的比率指總建筑面積與總占地面積的比率 使用率使用率使用面積與建筑面積的比率使用面積與建筑面積的比率 綠化率綠化率指紅線內(nèi)用于綠化的面積與總占地面指紅線內(nèi)用于綠化的面積與總占地面積的比率積的比率 2022-7-4房屋面積的分類房屋面積的分類 使用面積使用面積它是建筑面積扣除公攤面積、及墻體它是建筑面積扣除公攤面積、及墻體柱體所占用的面積后的凈使用面積，俗稱地磚面積柱體所占用的面積后的凈使用面積，俗稱地磚面積 建筑面積建筑面積包含了房屋居住可用的實(shí)用面積、墻包含了房屋居住可用的實(shí)用面積、墻體柱體占地面積、樓梯走道面積、其它公攤面積等體柱體占地面積、樓梯走道面積、其它公

8、攤面積等 公攤面積公攤面積是指建筑物的樓梯、外墻、首層大堂是指建筑物的樓梯、外墻、首層大堂及小區(qū)內(nèi)其它一些配套設(shè)施的分?jǐn)偯娣e及小區(qū)內(nèi)其它一些配套設(shè)施的分?jǐn)偯娣e 套內(nèi)面積套內(nèi)面積臥室、起居室、廳、過道、廚房、衛(wèi)臥室、起居室、廳、過道、廚房、衛(wèi)生間、夾層、廁所、儲(chǔ)藏室、壁櫥等戶門內(nèi)面積的生間、夾層、廁所、儲(chǔ)藏室、壁櫥等戶門內(nèi)面積的總和總和2022-7-41、磚木結(jié)構(gòu)、磚木結(jié)構(gòu)2、磚混結(jié)構(gòu)、磚混結(jié)構(gòu)3、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu) 4、鋼結(jié)構(gòu)、鋼結(jié)構(gòu)2022-7-41、承重墻結(jié)構(gòu)、承重墻結(jié)構(gòu)2、框架結(jié)構(gòu)、框架結(jié)構(gòu)3、排架結(jié)構(gòu)、排架結(jié)構(gòu) 4、其它、其它2022-7-41、低層、低層 2層及層及2層以

9、下層以下 2、多層、多層 2層以上，層以上，7層以下層以下3、中高層、中高層 7層以上，層以上，16層以下層以下4、高層、高層 16層以上，層以上，24層以下層以下5、超高層、超高層 24層以上層以上2022-7-4房地產(chǎn)的交易：房地產(chǎn)的交易： 1、房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓、房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓 2、房地產(chǎn)的抵押、房地產(chǎn)的抵押 3、房地產(chǎn)的租賃、房地產(chǎn)的租賃2022-7-4房屋出租人必須具備的出租條件房屋出租人必須具備的出租條件：1.取得房屋所有權(quán)證，且是房屋所有權(quán)所有人取得房屋所有權(quán)證，且是房屋所有權(quán)所有人2.共有房屋的出租人須具有共有人同意出租的證明書共有房屋的出租人須具有共有人同意出租的證明書或委托書或委托

10、書3.代理人代理出租應(yīng)具有房屋所有人委托的代理書和代理人代理出租應(yīng)具有房屋所有人委托的代理書和證件副本證件副本4.房屋所有人已死亡的、繼承人應(yīng)辦妥房產(chǎn)繼承過戶房屋所有人已死亡的、繼承人應(yīng)辦妥房產(chǎn)繼承過戶手續(xù)，方可以出租私有房屋手續(xù)，方可以出租私有房屋5.具有房屋出租行為能力具有房屋出租行為能力6.已抵押，并經(jīng)抵押權(quán)人同意出租的已抵押，并經(jīng)抵押權(quán)人同意出租的7.符合公安、環(huán)保、衛(wèi)生等主管部門有關(guān)規(guī)定的符合公安、環(huán)保、衛(wèi)生等主管部門有關(guān)規(guī)定的2022-7-4影響房屋價(jià)格的因素：影響房屋價(jià)格的因素： 房屋的地理位置（交通便利、周邊環(huán)境等）房屋的地理位置（交通便利、周邊環(huán)境等） 房屋的戶型、樓層、朝向

11、、視野、新舊程度等房屋的戶型、樓層、朝向、視野、新舊程度等 小區(qū)外部的配套設(shè)施（醫(yī)院、銀行、超市、美容院等）小區(qū)外部的配套設(shè)施（醫(yī)院、銀行、超市、美容院等） 小區(qū)內(nèi)部的配套設(shè)施（健身、泳池、洗衣店、便利店等）小區(qū)內(nèi)部的配套設(shè)施（健身、泳池、洗衣店、便利店等） 房屋的市場價(jià)格定位房屋的市場價(jià)格定位 房屋的供需狀況房屋的供需狀況 物業(yè)管理公司的口碑物業(yè)管理公司的口碑 房屋的市場租賃價(jià)格前景及回報(bào)率的多少房屋的市場租賃價(jià)格前景及回報(bào)率的多少 政府因素、土地價(jià)格的變動(dòng)政府因素、土地價(jià)格的變動(dòng) 其它因素其它因素2022-7-4中介業(yè)務(wù)介紹：中介業(yè)務(wù)介紹： 居住物業(yè)：包括公寓、別墅的租賃、買賣業(yè)務(wù)居住物業(yè)

12、：包括公寓、別墅的租賃、買賣業(yè)務(wù)（高端市場）（高端市場）包括民宅租賃、二手房買賣（中低端市場）包括民宅租賃、二手房買賣（中低端市場）商用物業(yè)：包括寫字樓、商鋪的租賃與買賣商用物業(yè)：包括寫字樓、商鋪的租賃與買賣（高端市場）（高端市場）2022-7-4如何選擇理想的居住住宅如何選擇理想的居住住宅 1.地段：地段： 2.環(huán)境因素環(huán)境因素(地理位置、地理位置、交通、配套設(shè)施、商業(yè)交通、配套設(shè)施、商業(yè)娛樂及網(wǎng)點(diǎn)等娛樂及網(wǎng)點(diǎn)等) 3.房屋層數(shù)房屋層數(shù) 4.朝向朝向 5.房屋的功能分區(qū)房屋的功能分區(qū) 6.面積空間面積空間2022-7-4如何選擇理想的居住住宅如何選擇理想的居住住宅 7.質(zhì)量與細(xì)節(jié)質(zhì)量與細(xì)節(jié)

13、8.樓梯及電梯樓梯及電梯 9.采光與通風(fēng)采光與通風(fēng) 10.景觀景觀 11.物業(yè)物業(yè) 12.配套設(shè)施配套設(shè)施2022-7-4商商 用用 物物 業(yè)業(yè) 1.位置位置 2.房間朝向、凈深、凈高、采光、柱距等房間朝向、凈深、凈高、采光、柱距等 3.硬件水平（電梯、空調(diào)、通訊設(shè)備等）硬件水平（電梯、空調(diào)、通訊設(shè)備等） 4.物業(yè)管理物業(yè)管理 5.配套設(shè)施（商務(wù)中心、銀行、郵局、員工配套設(shè)施（商務(wù)中心、銀行、郵局、員工餐廳、機(jī)票代理等）餐廳、機(jī)票代理等） 6.其它其它2022-7-4 融資及付款方式融資及付款方式租賃業(yè)務(wù)：租賃業(yè)務(wù)： 1.普通民宅普通民宅因代理服務(wù)費(fèi)（傭金）需要由因代理服務(wù)費(fèi)（傭金）需要由客戶

14、承擔(dān)，故付款方式通常為押一付三或押客戶承擔(dān)，故付款方式通常為押一付三或押一付六，并且客戶需要提前一付六，并且客戶需要提前15天或一個(gè)月支天或一個(gè)月支付下一付款期的房租付下一付款期的房租2.公寓及寫字樓公寓及寫字樓因代理服務(wù)費(fèi)（傭金）需因代理服務(wù)費(fèi)（傭金）需要由業(yè)主承擔(dān)，故付款方式通常為押二付三要由業(yè)主承擔(dān)，故付款方式通常為押二付三或押二付六，并且客戶需要提前或押二付六，并且客戶需要提前15天或一個(gè)天或一個(gè)月支付下一付款期的房租月支付下一付款期的房租2022-7-4融資及付款方式融資及付款方式 3.商鋪商鋪代理服務(wù)費(fèi)（傭金）需要由客戶承代理服務(wù)費(fèi)（傭金）需要由客戶承擔(dān)，付款方式通常為押一付三、押

15、一付六或擔(dān)，付款方式通常為押一付三、押一付六或年付，并且客戶需要提前年付，并且客戶需要提前15天或一個(gè)月支付天或一個(gè)月支付下一付款期的房租下一付款期的房租 4.特殊情況下，須有租賃雙方商議并達(dá)成一致特殊情況下，須有租賃雙方商議并達(dá)成一致 5.因付款方式的不同因付款方式的不同,可導(dǎo)致實(shí)際交易價(jià)格的變可導(dǎo)致實(shí)際交易價(jià)格的變化化2022-7-4融資及付款方式融資及付款方式二手房買賣業(yè)務(wù)：二手房買賣業(yè)務(wù)： 二手房買賣的付款普遍適用定金方式，通常以交易二手房買賣的付款普遍適用定金方式，通常以交易房價(jià)的房價(jià)的10%作為首付款或定金，在過戶時(shí)（以買方作為首付款或定金，在過戶時(shí)（以買方取得領(lǐng)證通知單或進(jìn)行物業(yè)

16、交割為標(biāo)準(zhǔn)），由買方取得領(lǐng)證通知單或進(jìn)行物業(yè)交割為標(biāo)準(zhǔn)），由買方支付剩余房款支付剩余房款 特殊情況下，須有租賃雙方商議并達(dá)成一致特殊情況下，須有租賃雙方商議并達(dá)成一致 2022-7-4房地產(chǎn)相關(guān)的法律、法規(guī)房地產(chǎn)相關(guān)的法律、法規(guī)1、中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理辦法：、中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理辦法： a、房地產(chǎn)開發(fā)、房地產(chǎn)開發(fā) b、房地產(chǎn)交易（房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押、房屋租賃）、房地產(chǎn)交易（房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押、房屋租賃） C、中介服務(wù)機(jī)構(gòu)、中介服務(wù)機(jī)構(gòu)2、城市私有房屋管理?xiàng)l例、城市私有房屋管理?xiàng)l例3、城市商品房預(yù)售管理辦法、城市商品房預(yù)售管理辦法2022-7-4業(yè)務(wù)知識(shí)業(yè)務(wù)知識(shí)二手房業(yè)務(wù)二手房業(yè)務(wù)

17、二手房的概念二手房的概念二手房是指由長沙市國土二手房是指由長沙市國土資源和房屋管理局頒發(fā)所有權(quán)有效證件，業(yè)主資源和房屋管理局頒發(fā)所有權(quán)有效證件，業(yè)主擁有完全處置權(quán)的房屋。包括：私產(chǎn)平房、已擁有完全處置權(quán)的房屋。包括：私產(chǎn)平房、已購商品房、以及獲準(zhǔn)上市交易的已購房改房和購商品房、以及獲準(zhǔn)上市交易的已購房改房和已購經(jīng)濟(jì)適用房已購經(jīng)濟(jì)適用房2022-7-4業(yè)務(wù)知識(shí)業(yè)務(wù)知識(shí)二手房業(yè)務(wù)二手房業(yè)務(wù)已購公有住房及已購經(jīng)濟(jì)適用房的概念：已購公有住房及已購經(jīng)濟(jì)適用房的概念： 已購公有住房已購公有住房指城鎮(zhèn)職工按照有關(guān)住房改革指城鎮(zhèn)職工按照有關(guān)住房改革政策的規(guī)定，按成本價(jià)或標(biāo)準(zhǔn)價(jià)（含標(biāo)準(zhǔn)價(jià)優(yōu)政策的規(guī)定，按成本價(jià)或

18、標(biāo)準(zhǔn)價(jià)（含標(biāo)準(zhǔn)價(jià)優(yōu)惠辦法）購買的公有住房；惠辦法）購買的公有住房； 已購經(jīng)濟(jì)適用房已購經(jīng)濟(jì)適用房指按政府規(guī)定的指導(dǎo)價(jià)格購買指按政府規(guī)定的指導(dǎo)價(jià)格購買的經(jīng)濟(jì)適用住房，包括城鎮(zhèn)職工按照高于有國家及政的經(jīng)濟(jì)適用住房，包括城鎮(zhèn)職工按照高于有國家及政府有關(guān)城鎮(zhèn)住房制度改革政策規(guī)定的成本價(jià)購買的安府有關(guān)城鎮(zhèn)住房制度改革政策規(guī)定的成本價(jià)購買的安居工程住房和集資合作建設(shè)的住房居工程住房和集資合作建設(shè)的住房2022-7-4業(yè)務(wù)知識(shí)業(yè)務(wù)知識(shí)二手房業(yè)務(wù)二手房業(yè)務(wù) 不能正常上市出售的房屋范圍：不能正常上市出售的房屋范圍：1.產(chǎn)權(quán)共有的房屋，產(chǎn)權(quán)共有人不同意出售的產(chǎn)權(quán)共有的房屋，產(chǎn)權(quán)共有人不同意出售的2.已抵押，且未經(jīng)抵押權(quán)人書面同意轉(zhuǎn)讓的已抵押，且未經(jīng)抵押權(quán)人書面同意轉(zhuǎn)讓的3.房屋所在地區(qū)戶籍凍結(jié)，已列入拆遷公告范圍的房屋所在地區(qū)戶籍凍結(jié)，已列入拆遷公告范圍的4.擅自改變房屋使用性質(zhì)的擅自改變房屋使