房地產(chǎn)市場新聞報(bào)道---土地出讓報(bào)道

1、1新浪樂居新聞業(yè)務(wù)培訓(xùn)新浪樂居新聞業(yè)務(wù)培訓(xùn)土地出讓報(bào)道土地出讓報(bào)道2013年8月提綱一、前期準(zhǔn)備工作二、土地拍賣當(dāng)天工作三、后續(xù)報(bào)道四、非重點(diǎn)地塊的日常報(bào)道五、案例解析一、前期準(zhǔn)備工作1 報(bào)道的意義和受眾：土地市場是整個房地產(chǎn)市場當(dāng)中最基礎(chǔ)的環(huán)節(jié)最基礎(chǔ)的環(huán)節(jié)，也是房地產(chǎn)市場報(bào)道中最重要一環(huán)，土地市場的火熱程度決定商品房市場的火熱程度。地王的出爐往往將帶動周邊房價(jià)。地塊出讓密集地區(qū)，必然意味著在未來幾年里，該區(qū)域?qū)⑹巧唐贩夸N售的主要區(qū)域。受眾群：一般是市場人士，以開發(fā)商為主一般是市場人士，以開發(fā)商為主，但地王級地塊往往會引起包括購房者在內(nèi)的市場各方的關(guān)注，一線城市的地王還會引起全國輿論的關(guān)注。一

2、、前期準(zhǔn)備工作*值得關(guān)注的土地拍賣： 按重要度排列 1）準(zhǔn)地王 2）多宗土地大規(guī)模出讓 3）全國擴(kuò)張的品牌企業(yè)在本地拿地 4）多家房企長時(shí)間激烈競價(jià)奪地 5）高溢價(jià)拿地 6）三四線城市每宗上億元的拿地 備注：當(dāng)然，實(shí)際什么土地出讓值得關(guān)注，需要根據(jù)具體情況分析具體情況分析，一般來說只要是市場較關(guān)心的土地出讓，我們都應(yīng)該關(guān)注。一、前期準(zhǔn)備工作對東莞市公共資源交易網(wǎng)/官博的監(jiān)控。第一時(shí)間掌握地塊出讓信息。及時(shí)發(fā)布快訊及跟蹤報(bào)道?？煊嵃貕K數(shù)量、總面積并附地塊一覽表即可，要求快速準(zhǔn)確。跟蹤報(bào)道則需包含重點(diǎn)地塊區(qū)位分析等。 例：https:/ 弄清此次土地出讓的交易形式：招標(biāo)、拍賣、掛牌1）什么是招

3、標(biāo)、拍賣、掛牌掛牌掛牌，即在一定期限內(nèi)將土地交易條件（含最低交易價(jià)）在土地交易機(jī)構(gòu)進(jìn)行公告，并接受交易申請的行為。熱門地塊的常用方式。前期不見面，最終落實(shí)到拍賣。拍賣拍賣，即通過發(fā)布拍賣公告，由競買人在指定時(shí)間、地點(diǎn)進(jìn)行公開競價(jià)，由出價(jià)最高者獲得土地使用權(quán)的行為。招標(biāo)招標(biāo)，即通過發(fā)布招標(biāo)公告，進(jìn)行公開招標(biāo)，由投標(biāo)人進(jìn)行投標(biāo)，經(jīng)評標(biāo)后確定中標(biāo)人的行為。一、前期準(zhǔn)備工作2）三種交易方式的對比拍賣：原則上價(jià)高者得，但在現(xiàn)實(shí)中情況更為復(fù)雜，為抑制地王，政府往往以限房價(jià)競地價(jià)、配建公租房等方式進(jìn)行干預(yù)。競價(jià)容易出現(xiàn)非理性行為。掛牌：有預(yù)熱的過程，房企間彼此有比較。招標(biāo)：根據(jù)企業(yè)資質(zhì)、開發(fā)能力等多項(xiàng)情況綜

4、合評定，未必價(jià)高者得綜合評定，未必價(jià)高者得。拍賣：原則上價(jià)高者得原則上價(jià)高者得，但在現(xiàn)實(shí)中情況更為復(fù)雜，為抑制地王，政府往往以限房價(jià)競地價(jià)、配建公租房等方式進(jìn)行干預(yù)。競價(jià)容競價(jià)容易出現(xiàn)非理性行為易出現(xiàn)非理性行為。掛牌：有預(yù)熱的過程有預(yù)熱的過程，房企間彼此有比較。一、前期準(zhǔn)備工作4 現(xiàn)場勘查 地塊實(shí)景： 拍照拍照：拍攝地塊的現(xiàn)場圖，位置、商業(yè)環(huán)境、交通條件、周邊名盤小區(qū)、中介房價(jià)展板等。 視頻視頻：如果是近段時(shí)間內(nèi)關(guān)注度很高的地塊可拍攝視頻，更直觀的展現(xiàn)地塊情況。 中介門店調(diào)研：詢問詢問：周邊二手房價(jià)及租金價(jià)格，周邊配套條件等。一、前期準(zhǔn)備工作5 預(yù)告稿件/專題（針對重要地塊針對重要地塊）1）區(qū)

5、域定位：衛(wèi)星區(qū)位圖戒地塊四至范圍圖2）官方數(shù)據(jù)：國土局網(wǎng)站查詢地塊的報(bào)價(jià)次數(shù)及價(jià)格，隨時(shí)更新3）實(shí)景照片：勘察地塊拍攝的現(xiàn)場圖片4）周邊二手房價(jià)：專題對周邊二手房價(jià)走勢進(jìn)行展現(xiàn)5）業(yè)內(nèi)聲音：業(yè)內(nèi)人士對該地的期望及觀點(diǎn)，內(nèi)容可從微博或者媒體報(bào)道中提取6）地塊背景及特征：包括歷史背景、土地面積、特殊的新聞事件等二、土地拍賣當(dāng)天工作（針對重要地塊）1 前方記者1）記者提前1個小時(shí)到拍賣現(xiàn)場，帶好手機(jī)及紙筆等方便現(xiàn)場搜集資料。2）到場后收集房企資料：參與房企名單、競拍號碼。3）拍照：現(xiàn)場照片，突出一種直播的感覺。*做表：地塊名稱起始價(jià)成交價(jià)樓面價(jià)配建保障房溢價(jià)率競得者公式見第16頁如有則填寫二、土地拍

6、賣當(dāng)天工作（針對重要地塊）2 后方編輯1）稿件框架提前寫好，拍地結(jié)束后，地王級別五分鐘內(nèi)出稿地王級別五分鐘內(nèi)出稿，完成后第一時(shí)間推首頁。后待記者回來后修改豐富。2）根據(jù)前方記者提供的內(nèi)容進(jìn)行微博或新聞直播直播。3）第一時(shí)間發(fā)布短信、微博短信、微博。4) 填充專題現(xiàn)場橫切現(xiàn)場橫切。包含拍地結(jié)果，競拍現(xiàn)場圖以及參與競價(jià)房企名單。提前搭好框架以便拍地過程中直接填充。完成后第一時(shí)間修改首頁鏈接。 廣州站拍地直播分享：新聞?wù)捻撝辈ガF(xiàn)場激烈爭奪報(bào)價(jià)頻繁怎么辦？前方文字直播前方文字直播 1 1人人（快速打出報(bào)價(jià)號碼）（快速打出報(bào)價(jià)號碼）98 ：16億（1000萬）26（40輪）9833后方整理并解讀信息后

7、方整理并解讀信息 正文頁圖文直播正文頁圖文直播 1 1人人1）98號給出10億的報(bào)價(jià)，26號加入角逐，雙方互不相讓，交替報(bào)價(jià)。僅5分鐘，雙方已經(jīng)進(jìn)行了40輪競價(jià)；2）當(dāng)98號和26號把現(xiàn)場地價(jià)推至20億時(shí)，33號突然加入戰(zhàn)局。折合樓面價(jià)為*元/平，已經(jīng)接近此前區(qū)域地王的樓面價(jià)3）現(xiàn)場轉(zhuǎn)由98號和33號主導(dǎo)，26號暫時(shí)放棄對決，不過還在繼續(xù)商量，計(jì)算價(jià)格，好像還有繼續(xù)舉牌的意思。前方拍照前方拍照+ +現(xiàn)場細(xì)節(jié)播報(bào)現(xiàn)場細(xì)節(jié)播報(bào) 1 1人人1）已經(jīng)確認(rèn)98號是中海，26號是萬科，33號是佳兆業(yè)；2）26號退出后開始淡定觀戰(zhàn)，繼續(xù)計(jì)算價(jià)格，好像還有繼續(xù)舉牌的意思廣州拍地直播分享：微博直播及時(shí)推送總部

8、標(biāo)題要突出重點(diǎn)例：【瘋狂！兩百輪激戰(zhàn)逼出白云新地王】白云同寶路地塊吸引了各大房企，競價(jià)迅速達(dá)最高限制18.6774億，轉(zhuǎn)入配建保障房面積競投，佳兆業(yè)與中海激戰(zhàn)了兩百輪，佳兆業(yè)最終競得，保障房面積高6.68萬平！除保障房后樓面價(jià)高達(dá)25597/，擊敗了2010年保利20625元地王，成為白云新地王！http:/ 備注：總部和很多專家均轉(zhuǎn)發(fā)，并帶動了任志強(qiáng)任志強(qiáng)轉(zhuǎn)發(fā)，轉(zhuǎn)發(fā)41304130成功主因：各地地王頻現(xiàn)，佳兆業(yè)各地頻繁拿地，微博主題切中市場熱點(diǎn)市場熱點(diǎn)二、土地拍賣當(dāng)天工作（針對重要地塊）前方記者后方編輯地塊信息匯總表、現(xiàn)場照片更新專題快速上線迅速成稿拍地出結(jié)果后（要求：快速、準(zhǔn)確）3 報(bào)道要

9、點(diǎn)真實(shí)樓面價(jià)計(jì)算真實(shí)樓面價(jià)計(jì)算：注意剔除建安成本及公租房。 樓面價(jià) = 土地總價(jià)-配建的保障房面積 x（政府回購價(jià)格-建安成本） （總的建筑面積配建的保障房面積） 如地王出爐如地王出爐：單價(jià)地王/總價(jià)地王，上一任地王是誰？價(jià)格不一定真實(shí)反映市場冷暖價(jià)格不一定真實(shí)反映市場冷暖：有時(shí)候熱門地塊底價(jià)成交，或與成交附加條件等有關(guān)。細(xì)心分析掛牌文件細(xì)節(jié)，下結(jié)論不能急，做好準(zhǔn)備工作是關(guān)鍵。例：廣州蘿崗宅地底價(jià)出讓拍前預(yù)測：和此前區(qū)域地王的樓面價(jià)相差不足2000元/平，地段優(yōu)越，只需31輪舉牌就能成地王。實(shí)際結(jié)果：蘿崗本地房企底價(jià)拿地。總結(jié)：競得人需與區(qū)經(jīng)濟(jì)聯(lián)合社簽訂開發(fā)協(xié)議或成主導(dǎo)因素。三、后續(xù)報(bào)道拿地企

10、業(yè)專訪：地塊用途及開發(fā)意向。1 嘗試聯(lián)系拿地企業(yè)，進(jìn)行專訪。2 為專題收尾。例： 專訪懋源： 夏家地塊項(xiàng)目不會出現(xiàn)逆市高價(jià) http:/ 確保不要遺漏地塊如有新聞點(diǎn)（如大房企拿下、高溢價(jià)等），可發(fā)布一下業(yè)內(nèi)短信，并撰寫相關(guān)稿件。如果沒有亮點(diǎn)，發(fā)篇快訊稿即可。例：樂居快訊：九龍爭霸綠地出頭 12.4億奪下閔行馬橋鎮(zhèn)宅地 http:/ 起始價(jià) 成交價(jià) 樓面價(jià) 溢價(jià)率 競得者等 第二部分：地塊出讓的主要經(jīng)過拍賣現(xiàn)場基本情況：哪些房企參與競拍，共經(jīng)過幾輪競拍，競拍的精彩細(xì)節(jié)第三部分：地塊及競得者背景介紹地塊區(qū)位介紹、官方數(shù)據(jù)、業(yè)內(nèi)對地塊價(jià)格的點(diǎn)評、競得房企情況第四部分：地王記錄回顧京房企46億豪奪上海新地王 港企直呼“太瘋狂”http:/ 例2：18年的等待 徐家匯中心地塊175億欲破繭http:/ 例1：中糧23.6億奪孫河地塊 剔除公租房樓面價(jià)超4.4萬元http:/ 例3：雅居樂虎口奪食正式進(jìn)軍無錫 20億總價(jià)