新一輪地產(chǎn)緊縮下的投資策略(PPT39頁)

1、1 新一輪地產(chǎn)緊縮下的投資策略新一輪地產(chǎn)緊縮下的投資策略 朱志雄朱志雄 金融學博士金融學博士 CFA CFP1目錄目錄n政策強力緊縮下的中國房市與股市政策強力緊縮下的中國房市與股市n新形勢下的個人和家庭財富管理策略新形勢下的個人和家庭財富管理策略n金盛投資金盛投資2房地產(chǎn)行業(yè)地位越來越重要房地產(chǎn)行業(yè)地位越來越重要n自自19981998年房地產(chǎn)行業(yè)市場化，大量增長的房地產(chǎn)投資額和銷售額拉動中國經(jīng)濟發(fā)展，并帶年房地產(chǎn)行業(yè)市場化，大量增長的房地產(chǎn)投資額和銷售額拉動中國經(jīng)濟發(fā)展，并帶動了相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。動了相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。n19981998年以來，房地產(chǎn)開發(fā)投資額年均增速達年以來，房地產(chǎn)開發(fā)投資額年均

2、增速達22.5%22.5%，1010年來平均每年占固定資產(chǎn)投資比例達年來平均每年占固定資產(chǎn)投資比例達16.8%16.8%，對，對GDPGDP貢獻達貢獻達7.5%7.5%，近，近5 5年更是上升到年更是上升到9.5%9.5%。 圖：房地產(chǎn)行業(yè)投資對GDP貢獻逐年提高 3房地產(chǎn)的傳導與分析房地產(chǎn)的傳導與分析n房地產(chǎn)的傳導鏈條很長。房地產(chǎn)的傳導鏈條很長。n全國商品房銷售面積和銷售均價是最核心的兩個指標，可根據(jù)銷售率、可售量、房地產(chǎn)商全國商品房銷售面積和銷售均價是最核心的兩個指標，可根據(jù)銷售率、可售量、房地產(chǎn)商資金狀況、政策力度和貨幣供應等角度對這兩個指標分析房地產(chǎn)行業(yè)。資金狀況、政策力度和貨幣供應等

3、角度對這兩個指標分析房地產(chǎn)行業(yè)。圖：房地產(chǎn)的傳導與分析框架4為啥房價一路高歌？為啥房價一路高歌？n近近1010多年來，供不應求是中國房價不斷上漲的主因，因此增加住宅供給，抑制投機需求是多年來，供不應求是中國房價不斷上漲的主因，因此增加住宅供給，抑制投機需求是治理房價泡沫的根本途徑。治理房價泡沫的根本途徑。圖：增加住宅供給，抑制投機需求有助于抑制地產(chǎn)泡沫5房價的博弈房價的博弈n房地產(chǎn)是一場復雜博弈，至少涉及房地產(chǎn)是一場復雜博弈，至少涉及6 6個主體，分別是中央政府、地方政府、開發(fā)商、銀行、個主體，分別是中央政府、地方政府、開發(fā)商、銀行、未購房的自住客和投機客。各自訴求不同。未購房的自住客和投機客

4、。各自訴求不同。n博弈的焦點是房價。政策頻繁變化集中體現(xiàn)中央政府的意圖搖擺，并引發(fā)房地產(chǎn)行業(yè)的小博弈的焦點是房價。政策頻繁變化集中體現(xiàn)中央政府的意圖搖擺，并引發(fā)房地產(chǎn)行業(yè)的小周期。周期。希望上漲希望上漲希望下跌希望下跌？態(tài)度搖擺？態(tài)度搖擺圖：多主體博弈房價6出口好壞左右政府的房地產(chǎn)政策出口好壞左右政府的房地產(chǎn)政策n19981998年，東南亞金融危機，政府大力發(fā)展房地產(chǎn)；年，東南亞金融危機，政府大力發(fā)展房地產(chǎn)；20032003年出口好轉(zhuǎn)，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展太快、年出口好轉(zhuǎn)，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展太快、太不規(guī)范，政府開始調(diào)控；太不規(guī)范，政府開始調(diào)控；20032003年到年到20072007年，房價越調(diào)越高；年

5、，房價越調(diào)越高；20082008年底為應付金融危機，年底為應付金融危機，政府又開始刺激房地產(chǎn)；政府又開始刺激房地產(chǎn)；20092009年底，基于出口復蘇，開始更加嚴厲地打壓房地產(chǎn)。年底，基于出口復蘇，開始更加嚴厲地打壓房地產(chǎn)。圖：房地產(chǎn)成為擴大內(nèi)需的重要手段7民生上，一民生上，一線城市房價線城市房價可承受力再下降可承受力再下降n20102010年年1 1 季度季度70 70 大中城市房價大中城市房價1 1 季度房價增長季度房價增長3.3%3.3%，環(huán)比折年率，環(huán)比折年率13.2%,13.2%,超過了居民收入超過了居民收入10%10%的增速，使得可承受能力進一步惡化，增強了政府調(diào)控決心。的增速，使

6、得可承受能力進一步惡化，增強了政府調(diào)控決心。n投資需求在一線城市最為突出，前期房價暴漲的也主要是北京、上海、深圳等一線城市。投資需求在一線城市最為突出，前期房價暴漲的也主要是北京、上海、深圳等一線城市。當?shù)鼐用裨鹿┦杖氡冗_到當?shù)鼐用裨鹿┦杖氡冗_到90%90%。n在當前新的歷史時期，基于確保社會階層穩(wěn)定，順利實現(xiàn)國家轉(zhuǎn)型，進一步推進經(jīng)濟發(fā)展在當前新的歷史時期，基于確保社會階層穩(wěn)定，順利實現(xiàn)國家轉(zhuǎn)型，進一步推進經(jīng)濟發(fā)展結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型與城市化的戰(zhàn)略考慮，中央政府對房地產(chǎn)的意圖發(fā)生轉(zhuǎn)變。結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型與城市化的戰(zhàn)略考慮，中央政府對房地產(chǎn)的意圖發(fā)生轉(zhuǎn)變。圖：一線城市房價相對高估8推進經(jīng)濟發(fā)展結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型推進經(jīng)濟發(fā)展結(jié)構(gòu)

7、轉(zhuǎn)型n如果大量中下層普通居民的利益長期飽受高房價侵蝕和折磨，中國經(jīng)濟轉(zhuǎn)變成內(nèi)如果大量中下層普通居民的利益長期飽受高房價侵蝕和折磨，中國經(jīng)濟轉(zhuǎn)變成內(nèi)需推動型經(jīng)濟發(fā)展模式，是脆弱的空中樓閣，財政補貼過后，便不可持續(xù)。需推動型經(jīng)濟發(fā)展模式，是脆弱的空中樓閣，財政補貼過后，便不可持續(xù)。n幾十年來，在中國經(jīng)濟增長三動力中，消費占幾十年來，在中國經(jīng)濟增長三動力中，消費占GDPGDP的比重已連年下降到接近的比重已連年下降到接近40%40%的的水平。水平。圖表：38年來中國消費、投資和凈出口占GDP的比重9推進城市化推進城市化n20082008年中國的城市化率名義上才達年中國的城市化率名義上才達45%45%。

8、因此，中國城市化和工業(yè)化還必須繼續(xù)。因此，中國城市化和工業(yè)化還必須繼續(xù)推進。推進。圖：中國城市化將中長期持續(xù)-納瑟姆曲線農(nóng)業(yè)社會工業(yè)化社會后工業(yè)化社會10實現(xiàn)人口有序遷移實現(xiàn)人口有序遷移n據(jù)國家人口計生委調(diào)查推算，據(jù)國家人口計生委調(diào)查推算，20082008年全國流動人口達到年全國流動人口達到2.012.01億。未來億。未來3030年，我國人口將形年，我國人口將形成成5 5億城鎮(zhèn)人口、億城鎮(zhèn)人口、5 5億流動遷移人口、億流動遷移人口、5 5億農(nóng)村人口億農(nóng)村人口“三分天下三分天下”的格局。的格局。n讓如此龐大規(guī)模的人口有序流動，就必須控制住一線城市房地產(chǎn)市場過快上漲的勢頭，因讓如此龐大規(guī)模的人口有

9、序流動，就必須控制住一線城市房地產(chǎn)市場過快上漲的勢頭，因為一線城市房地產(chǎn)市場具有龍頭示范效應。更必須控制住二三四線、甚至五線城市的房地為一線城市房地產(chǎn)市場具有龍頭示范效應。更必須控制住二三四線、甚至五線城市的房地產(chǎn)市場。產(chǎn)市場。n不控制高房價，推進經(jīng)濟發(fā)展結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型與城市化將面臨房地產(chǎn)泡沫破裂而中斷發(fā)展進程的不控制高房價，推進經(jīng)濟發(fā)展結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型與城市化將面臨房地產(chǎn)泡沫破裂而中斷發(fā)展進程的威脅。其帶來的長期性和全局性負面后果，將影響到國家發(fā)展命運，這遠遠超越短期內(nèi)以威脅。其帶來的長期性和全局性負面后果，將影響到國家發(fā)展命運，這遠遠超越短期內(nèi)以房地產(chǎn)增長換取房地產(chǎn)增長換取GDPGDP的好處。的好處。圖

10、表：遷移到城鎮(zhèn)的人口規(guī)模大，持續(xù)久11對房地產(chǎn)的新一輪強力調(diào)控對房地產(chǎn)的新一輪強力調(diào)控n4 4月月1515日，政府宣布對房地產(chǎn)實施以緊縮需求為主的調(diào)控政策，包括第二套住房首付和貸款日，政府宣布對房地產(chǎn)實施以緊縮需求為主的調(diào)控政策，包括第二套住房首付和貸款利率的收緊；國土資源部公布利率的收緊；國土資源部公布20102010年度全國住宅用地供應計劃年度全國住宅用地供應計劃，今年住房用地擬供應，今年住房用地擬供應量達到量達到1818萬公頃，萬公頃，同比增幅超過同比增幅超過135%135%。 n4 4月月1717日，國務院發(fā)布日，國務院發(fā)布國務院關(guān)于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知國務院關(guān)于堅決遏制

11、部分城市房價過快上漲的通知被稱為被稱為“國發(fā)國發(fā)(2010)10(2010)10號號”文件，共十條，進一步強調(diào)落實房地產(chǎn)文件，共十條，進一步強調(diào)落實房地產(chǎn)緊縮需求和增加供應緊縮需求和增加供應的政策，并強調(diào)的政策，并強調(diào)住房問題住房問題“既是經(jīng)濟問題，更是影響社會穩(wěn)定的重要民生問題既是經(jīng)濟問題，更是影響社會穩(wěn)定的重要民生問題”。 n不僅房貸利率和首付款比例上調(diào)（房貸優(yōu)惠利率由不僅房貸利率和首付款比例上調(diào)（房貸優(yōu)惠利率由7 7折提高至折提高至8 8折以上，首套房首付提高至折以上，首套房首付提高至三成，二套房貸款利率高于三成，二套房貸款利率高于1.11.1倍、首付比例不低于五成），更要求了暫停發(fā)放第

12、三套房貸倍、首付比例不低于五成），更要求了暫停發(fā)放第三套房貸款，以及停止為非本地居民發(fā)放房貸。款，以及停止為非本地居民發(fā)放房貸。u5 5月月2727日國務院批轉(zhuǎn)發(fā)展改革委關(guān)于日國務院批轉(zhuǎn)發(fā)展改革委關(guān)于20102010年深化經(jīng)濟體制改革重點工作意見的通知：年深化經(jīng)濟體制改革重點工作意見的通知：n逐步推進房產(chǎn)稅改革；逐步推進房產(chǎn)稅改革；n深化土地管理制度改革，研究制訂農(nóng)村集體建設用地管理條例，逐步建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設深化土地管理制度改革，研究制訂農(nóng)村集體建設用地管理條例，逐步建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設用地市場。用地市場。 12短期房市變動：短期房市變動：“價平、量縮價平、量縮”n以全年平均價格計，預計房價以

13、全年平均價格計，預計房價1010年和年和1111年將與年將與 09 09年相比，小幅回落，基本持平。年相比，小幅回落，基本持平。n交易量交易量1010年同比下降年同比下降16%16%，1111年與年與1010年基本持平。年基本持平。 n銷售額銷售額1010年同比下降年同比下降14%14%，1111年與年與1010年基本持平。年基本持平。 圖：房市交易量下降圖：交易額回落圖：短期房價小幅回落13一線城市短期受影響較大一線城市短期受影響較大n本輪政策調(diào)控主要針對本輪政策調(diào)控主要針對“房價過快上漲地區(qū)房價過快上漲地區(qū)”和抑制和抑制“投資性住房需求投資性住房需求”。n一線城市歷史價格高估程度較大，一線

14、城市歷史價格高估程度較大，0909年交易過熱，未來兩年將有明顯下調(diào)，回歸理性。年交易過熱，未來兩年將有明顯下調(diào)，回歸理性。 圖：一線城市市場長期趨勢與短期調(diào)整（價格單位：元/平方米，交易量單位：萬平方米） 14近期土地市場平均溢價水平明顯下降近期土地市場平均溢價水平明顯下降n近期北京、上海、杭州、重慶土地市場平均溢價水平明顯下降近期北京、上海、杭州、重慶土地市場平均溢價水平明顯下降, ,開發(fā)商拿地熱情下降。開發(fā)商拿地熱情下降。 圖：近期北京、上海、杭州、重慶土地市場平均溢價水平明顯下降15因為，信用在緊縮因為，信用在緊縮n銷售同比和銷售同比和M1M1同比走勢一致。同比走勢一致。n在中國，企業(yè)活

15、期計入在中國，企業(yè)活期計入M1M1而居民活期計入而居民活期計入M2M2，所以當居民選擇購房時，錢從居民儲蓄轉(zhuǎn)入，所以當居民選擇購房時，錢從居民儲蓄轉(zhuǎn)入企業(yè)資金。企業(yè)資金。n信用緊縮，信用緊縮，M1M1同比下降意味著房產(chǎn)銷售將回落。同比下降意味著房產(chǎn)銷售將回落。 圖：房產(chǎn)銷售同比和M1同比走勢一致， M1同比下降意味著房產(chǎn)銷售將回落16因為，投機需求受打壓因為，投機需求受打壓n20002000年按揭政策開始實施，過早具備投資屬性，加上杠桿，大量房子被囤積在投機客手里。年按揭政策開始實施，過早具備投資屬性，加上杠桿，大量房子被囤積在投機客手里。n假設假設300300萬元房子在萬元房子在200920

16、09年信貸寬松時買入年信貸寬松時買入, ,首付兩成首付兩成, ,剩余剩余240240萬元以萬元以3030年銀行信貸年銀行信貸, ,享受利享受利率率7 7折優(yōu)惠。在本次差別化信貸后折優(yōu)惠。在本次差別化信貸后, ,該三套房的利率升到基準的該三套房的利率升到基準的1.21.2倍倍, ,月供幾近增加四成月供幾近增加四成, ,相相當于折現(xiàn)后利息負擔增加當于折現(xiàn)后利息負擔增加6767萬元，如果加上可能推出的萬元，如果加上可能推出的物業(yè)稅物業(yè)稅( (假設稅率假設稅率1.2%),1.2%),每年的稅負每年的稅負折現(xiàn)后相當于增加折現(xiàn)后相當于增加5454萬元。萬元。n這大大增加借貸購買的投機成本。這大大增加借貸購

17、買的投機成本。表：三套房信貸性政策大幅增加投機客持有成本17房市小周期造成房地產(chǎn)股票的大波動房市小周期造成房地產(chǎn)股票的大波動n房市小周期又造成房地產(chǎn)股票的大波動。而房地產(chǎn)股票又略微領先上證綜指。房市小周期又造成房地產(chǎn)股票的大波動。而房地產(chǎn)股票又略微領先上證綜指。n房地產(chǎn)行業(yè)共房地產(chǎn)行業(yè)共113113家上市公司，流通市值占比為家上市公司，流通市值占比為4.56%,4.56%,總市值占比為總市值占比為3.54%3.54%，其中房地產(chǎn)開，其中房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)102102家，園區(qū)開發(fā)家，園區(qū)開發(fā)1111家。家。圖：房地產(chǎn)指數(shù)稍微領先上證綜指 18中國股市周期與房地產(chǎn)調(diào)控周期一致中國股市周期與房地產(chǎn)調(diào)控周期

18、一致 n中國股市自中國股市自20032003年以來的幾個大周期與房地產(chǎn)調(diào)控周期基本一致。年以來的幾個大周期與房地產(chǎn)調(diào)控周期基本一致。 圖：中國股市周期與房地產(chǎn)調(diào)控周期一致 19 逆轉(zhuǎn)期 直線下跌期？階段？階段3 3房地產(chǎn)股票指數(shù)進入下跌階段房地產(chǎn)股票指數(shù)進入下跌階段3？u地產(chǎn)行業(yè)從高位回落調(diào)整一般要經(jīng)歷地產(chǎn)行業(yè)從高位回落調(diào)整一般要經(jīng)歷3 3個階段個階段: :n1 1、高估值壓力加樓市調(diào)整預期、高估值壓力加樓市調(diào)整預期: :一般出現(xiàn)在景氣周期的頂部，樓市調(diào)整預期的同時往往伴一般出現(xiàn)在景氣周期的頂部，樓市調(diào)整預期的同時往往伴隨著政策打壓預期；隨著政策打壓預期；n2 2、樓市進入實質(zhì)調(diào)整期：量縮價跌

19、，業(yè)績的下調(diào)和估值水平下降雙重壓制地產(chǎn)股股價，這、樓市進入實質(zhì)調(diào)整期：量縮價跌，業(yè)績的下調(diào)和估值水平下降雙重壓制地產(chǎn)股股價，這時樓市調(diào)整往往受政策打壓；時樓市調(diào)整往往受政策打壓；n3 3、樓市調(diào)整進入后期：地產(chǎn)公司資金鏈的吃緊，破產(chǎn)風險提升，市場出現(xiàn)一波恐慌性拋售。、樓市調(diào)整進入后期：地產(chǎn)公司資金鏈的吃緊，破產(chǎn)風險提升，市場出現(xiàn)一波恐慌性拋售。n市場能否會走完三個階段要視情況而定，短期內(nèi)政策是最大的擾動項市場能否會走完三個階段要視情況而定，短期內(nèi)政策是最大的擾動項。圖：房地產(chǎn)指數(shù)稍微領先上證綜指 20當前開發(fā)商現(xiàn)金流還較高，負債水平較低當前開發(fā)商現(xiàn)金流還較高，負債水平較低n目前開發(fā)商現(xiàn)金流及負

20、債情況明顯好于目前開發(fā)商現(xiàn)金流及負債情況明顯好于20072007年。年。圖：當前地產(chǎn)開發(fā)商現(xiàn)金流及負債比以前好21房市短期調(diào)整是理性回歸房市短期調(diào)整是理性回歸n本本次短期調(diào)整將是市場理性回歸的過程次短期調(diào)整將是市場理性回歸的過程，不會改變行業(yè)向上的大趨勢，不會改變行業(yè)向上的大趨勢。n20202020年之前中國房地產(chǎn)市場將處于上升階段。年之前中國房地產(chǎn)市場將處于上升階段。n調(diào)整將緩解調(diào)整將緩解“限制供地、高地價、高房價限制供地、高地價、高房價”的市場瓶頸，有利于行業(yè)長期發(fā)展。的市場瓶頸，有利于行業(yè)長期發(fā)展。 圖：短期調(diào)整回歸長期趨勢22大趨勢看，住房市場仍處于上升階段大趨勢看，住房市場仍處于上升

21、階段n對全國主要城市對全國主要城市2004-20072004-2007年人均年人均GDPGDP水平及同期新房的研究發(fā)現(xiàn)：人均水平及同期新房的研究發(fā)現(xiàn)：人均GDPGDP處于處于30003000至至80008000美元時，住房價格上漲速度明顯加快；新房交易量隨人均美元時，住房價格上漲速度明顯加快；新房交易量隨人均GDPGDP增長先上升后下降。增長先上升后下降。n20092009年中國人均年中國人均GDP3711GDP3711美元，跨入美元，跨入30003000美元關(guān)口。因此，全國住房市場剛進入加速上升階美元關(guān)口。因此，全國住房市場剛進入加速上升階段。城市層面，一線城市人均段。城市層面，一線城市人均

22、GDPGDP普遍超過普遍超過80008000美元，住房市場高速發(fā)展期已過，二線城市美元，住房市場高速發(fā)展期已過，二線城市正處于加速階段，三四線城市則蓄勢待發(fā)。正處于加速階段，三四線城市則蓄勢待發(fā)。 圖：全國29個主要城市住房價格、年均交易量與人均GDP 23中國住房市場仍短缺中國住房市場仍短缺n以成套住房計算，目前中國城市戶均僅有以成套住房計算，目前中國城市戶均僅有0.740.74套住房，距離戶均套住房，距離戶均1 1套尚有距離。套尚有距離。n全國范圍內(nèi)，很多城市購置新房的家庭在少數(shù)，這部分城市將成為推動中國住房市場發(fā)展全國范圍內(nèi)，很多城市購置新房的家庭在少數(shù)，這部分城市將成為推動中國住房市場

23、發(fā)展的力量。的力量。圖：過去十年住宅累計銷售套數(shù)占城鎮(zhèn)家庭戶數(shù)的比例不高圖：中國城市居民擁有的住房仍不足 24居民住房按揭貸款仍有較大增長空間居民住房按揭貸款仍有較大增長空間n住房按揭仍有較大增長空間，支持房地產(chǎn)中長期需求。住房按揭仍有較大增長空間，支持房地產(chǎn)中長期需求。n目前中國居民住房按揭貸款總量僅相當于居民存款的目前中國居民住房按揭貸款總量僅相當于居民存款的18%18%，大幅低于美國的，大幅低于美國的213%213%、英國的、英國的134%134%和日本的和日本的48%48%。n中國居民住房按揭貸款總量僅相當于中國居民住房按揭貸款總量僅相當于GDP GDP 的的14%14%，大幅低于美、

24、英的，大幅低于美、英的70-90%70-90%的比例。的比例。圖：中國居民住房按揭貸款占GDP 比重也很低圖：中國居民住房按揭貸款占居民存款比重較低25長期看，房價周期與宏觀經(jīng)濟基本一致長期看，房價周期與宏觀經(jīng)濟基本一致n房地產(chǎn)周期和經(jīng)濟增長趨勢一致，房價主要受宏觀經(jīng)濟的影響，且波動幅度大于經(jīng)濟波動房地產(chǎn)周期和經(jīng)濟增長趨勢一致，房價主要受宏觀經(jīng)濟的影響，且波動幅度大于經(jīng)濟波動幅度。幅度。n在經(jīng)濟平穩(wěn)時期房價仍有可能出現(xiàn)波動，而在經(jīng)濟發(fā)展時期，房價上升幅度可能更大，經(jīng)在經(jīng)濟平穩(wěn)時期房價仍有可能出現(xiàn)波動，而在經(jīng)濟發(fā)展時期，房價上升幅度可能更大，經(jīng)過政策調(diào)整后回落并圍繞經(jīng)濟增幅波動。過政策調(diào)整后回落

25、并圍繞經(jīng)濟增幅波動。n從大趨勢上看地產(chǎn)價格與短期政策的關(guān)聯(lián)度不大，調(diào)控不會改變房地產(chǎn)長期周期。從大趨勢上看地產(chǎn)價格與短期政策的關(guān)聯(lián)度不大，調(diào)控不會改變房地產(chǎn)長期周期。 圖：長期看各國房價波動與經(jīng)濟增長趨勢一致 中國中國26房地產(chǎn)行業(yè)大周期由人口結(jié)構(gòu)決定房地產(chǎn)行業(yè)大周期由人口結(jié)構(gòu)決定n人口結(jié)構(gòu)變化是房價變化背后的主因。人口結(jié)構(gòu)變化是房價變化背后的主因。n中國的人口拐點在中國的人口拐點在20152015年，如果加上年，如果加上城市化帶動的人口遷移，城鎮(zhèn)人口拐點要城市化帶動的人口遷移，城鎮(zhèn)人口拐點要向后推移幾年。但為防止社會分裂，中央向后推移幾年。但為防止社會分裂，中央政府不想讓房價漲得太離譜。政府

26、不想讓房價漲得太離譜。n到了到了2030-20402030-2040年，隨著中國人口嚴重年，隨著中國人口嚴重老化，房價將下跌。老化，房價將下跌。圖：英國25-35歲人口增速和房價增速相關(guān) 圖：日本人口結(jié)構(gòu)和土地價格周期很相關(guān) 圖：中國人口結(jié)構(gòu)拐點在2015年資料來源：CEIC，聯(lián)合國人口署27提醒：注意房地產(chǎn)危機提醒：注意房地產(chǎn)危機n19231923年美國佛羅里達州邁阿密市：年美國佛羅里達州邁阿密市： 人口人口7.57.5萬人，竟有萬人，竟有2.52.5萬地產(chǎn)經(jīng)紀人，當時房價在萬地產(chǎn)經(jīng)紀人，當時房價在3 3年內(nèi)漲年內(nèi)漲6 6倍。當時最響亮的口號是倍。當時最響亮的口號是“如如果今天不買，明天就買

27、不到了果今天不買，明天就買不到了”。今年確實買到了，明年卻被套牢了。今年確實買到了，明年卻被套牢了。n日本地產(chǎn)危機：二戰(zhàn)后的日本房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了五個發(fā)展階段，日本地產(chǎn)危機：二戰(zhàn)后的日本房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了五個發(fā)展階段，1 1）戰(zhàn)后復興和制度建設時）戰(zhàn)后復興和制度建設時期；期；2 2）經(jīng)濟復蘇拉動的地產(chǎn)快速增長期；）經(jīng)濟復蘇拉動的地產(chǎn)快速增長期；3 3）泡沫的迅速膨脹期；）泡沫的迅速膨脹期；4 4）泡沫破滅后失落的十）泡沫破滅后失落的十年；年；5 5）經(jīng)濟復蘇期。與泡沫破滅時的最高點）經(jīng)濟復蘇期。與泡沫破滅時的最高點19911991年相比，年相比，20092009年日本六大都市住宅用地價年日本六大都

28、市住宅用地價格為最高點的格為最高點的36%36%，商業(yè)用地價格僅有最高點的，商業(yè)用地價格僅有最高點的16%16%。n中國海南和北海地產(chǎn)危機中國海南和北海地產(chǎn)危機28目錄目錄n政策強力緊縮下的中國房市與股市政策強力緊縮下的中國房市與股市n新形勢下的個人和家庭財富管理策略新形勢下的個人和家庭財富管理策略n金盛投資金盛投資29房產(chǎn)投資引發(fā)的居民財富跨國比較房產(chǎn)投資引發(fā)的居民財富跨國比較 n中國人有買房的傳統(tǒng)。通過跨國比較，中國居民在房產(chǎn)和存款上積累的財富較多，而養(yǎng)老金上卻準備不中國人有買房的傳統(tǒng)。通過跨國比較，中國居民在房產(chǎn)和存款上積累的財富較多，而養(yǎng)老金上卻準備不足。足。n希臘危機的教訓：希臘居民

29、希臘危機的教訓：希臘居民90%90%的家庭財富是以房地產(chǎn)形式存在。在金融危機的沖擊下，房地產(chǎn)市場崩的家庭財富是以房地產(chǎn)形式存在。在金融危機的沖擊下，房地產(chǎn)市場崩潰，希臘民眾財富大幅蒸發(fā)，導致需求下降，經(jīng)濟衰退。潰，希臘民眾財富大幅蒸發(fā)，導致需求下降，經(jīng)濟衰退。注：日本、法國、加拿大等國將養(yǎng)老基金與保險合計統(tǒng)計，因此本圖中無法分解；但根據(jù)美國統(tǒng)計，養(yǎng)老基金規(guī)模是保險的10倍；中國養(yǎng)老基金規(guī)模僅為保險的1/4。圖：居民財富跨國比較 30房產(chǎn)投資引發(fā)的個人資產(chǎn)配置順序思考房產(chǎn)投資引發(fā)的個人資產(chǎn)配置順序思考 n個人合理的資產(chǎn)配置分成若干個層次：最基礎的是活期類應急金，再次是個人風險保障的準備，第三層個

30、人合理的資產(chǎn)配置分成若干個層次：最基礎的是活期類應急金，再次是個人風險保障的準備，第三層次是助于實現(xiàn)人生重大目標，如子女教育和退休金安排的核心資產(chǎn)，隨后是投資性的房產(chǎn)，以及股票基次是助于實現(xiàn)人生重大目標，如子女教育和退休金安排的核心資產(chǎn)，隨后是投資性的房產(chǎn)，以及股票基金等風險收益較高的資產(chǎn)。金等風險收益較高的資產(chǎn)。 核心資產(chǎn)核心資產(chǎn)投資或奢侈性房產(chǎn)投資或奢侈性房產(chǎn)其他其他現(xiàn)金：原則上，現(xiàn)金的數(shù)量滿足現(xiàn)金：原則上，現(xiàn)金的數(shù)量滿足3-6個月的基本開支即可，個月的基本開支即可，以應付緊急的需要以應付緊急的需要風險保障風險保障: 意外和非意外風險的意外和非意外風險的保障主要用于應對家庭主要保障主要用于

31、應對家庭主要經(jīng)濟責任經(jīng)濟責任核心資產(chǎn)：家庭財務的基礎，核核心資產(chǎn)：家庭財務的基礎，核心的生活目標包括子女教育心的生活目標包括子女教育金和養(yǎng)老退休的安排，是家金和養(yǎng)老退休的安排，是家庭應付經(jīng)濟風險的重要支柱庭應付經(jīng)濟風險的重要支柱房產(chǎn)：投資性房產(chǎn)或奢侈性房產(chǎn)房產(chǎn)：投資性房產(chǎn)或奢侈性房產(chǎn)的投資（非自住需求的滿足）的投資（非自住需求的滿足）股票股票/基金：在核心資產(chǎn)建立后，基金：在核心資產(chǎn)建立后，可以承擔更高風險的自主投可以承擔更高風險的自主投資資其他：其他財務奢侈需求，包括其他：其他財務奢侈需求，包括開辦開辦:自己的公司，或者投自己的公司，或者投資外匯、黃金、收藏品、古資外匯、黃金、收藏品、古董、

32、藝術(shù)品、金融衍生工具董、藝術(shù)品、金融衍生工具等等 股票股票/基金基金風險保障風險保障現(xiàn)金現(xiàn)金/活期存款活期存款/或其他現(xiàn)金等價物或其他現(xiàn)金等價物圖：個人和家庭的資產(chǎn)配置 風險風險31 建立符合個人生活需要和風險屬性的財務建立符合個人生活需要和風險屬性的財務 規(guī)劃方案規(guī)劃方案！ 執(zhí)行這個方案！執(zhí)行這個方案！ 長期堅持！長期堅持！我們應該如何做？我們應該如何做？32目錄目錄n政策強力緊縮下的中國房市與股市政策強力緊縮下的中國房市與股市n新形勢下的個人和家庭財富管理策略新形勢下的個人和家庭財富管理策略n金盛投資金盛投資33ipac investment servicesMARKET ANALYSISINVESTMENT RESEARCH DETERMINES PORTFOLIO STRATEGY - ASSET ALLOCATION ONGOING REVIEW / MONITORI