建筑及房地產(chǎn)業(yè)營改增政策前瞻及應(yīng)對

1、建筑及房地產(chǎn)業(yè)營改增政策前瞻及應(yīng)對營改增的挑戰(zhàn) 一、增值稅如何計算？稅負是否會增加？增加稅負計算？ 二、本單位凈利潤預(yù)測增加還是減少？收入和成本費用發(fā)生哪些變化？ 三、對上下游業(yè)務(wù)產(chǎn)生哪些影響？能否協(xié)調(diào)好相關(guān)各方在同一價值鏈上利益分配？ 四、對關(guān)聯(lián)方企業(yè)哪些業(yè)務(wù)產(chǎn)生的影響？如何協(xié)調(diào)關(guān)聯(lián)方內(nèi)部各公司利益？ 五、如何積極應(yīng)對營改增？哪些措施能合理轉(zhuǎn)嫁增值稅負擔(dān)？ 六、企業(yè)采購、生產(chǎn)、管理和銷售等內(nèi)設(shè)機構(gòu)的工作內(nèi)容和職能是否需要改進？ 七、過渡期的處理非常重要，企業(yè)在過渡期要做好哪些準備？過渡期營銷策略需要調(diào)整？ 八、營改增政策變化后，稅收籌劃發(fā)生哪些變化和調(diào)整？ 九、從財務(wù)管理處罰，應(yīng)該給公司管理

2、層提出哪些建議？主要內(nèi)容第一節(jié) 房地產(chǎn)和建筑業(yè)營改增政策前瞻分析第二節(jié) 營改增后涉及目前稅收政策變化分析第三節(jié) 營改增后企業(yè)稅收籌劃方案全新調(diào)整第一節(jié) 房地產(chǎn)和建筑業(yè)營改增政策前瞻分析營改增的背景增值稅的計算增值稅專用發(fā)票的使用及管理營改增應(yīng)注意的涉稅問題營改增的應(yīng)對思路一、營改增背景 按照國務(wù)院的既定目標，力爭“十二五”期間全面完成“營改增”改革。 1994年稅制改革，確立了增值稅和營業(yè)稅兩稅并存的貨物和勞務(wù)稅稅制格局。（隨著增值稅改革的不完善，與之并存的營業(yè)稅，越來越暴露出種種不協(xié)調(diào)的弊端） 增值稅對銷售、進口貨物；提供加工、修理修配勞務(wù)等增值額征稅，基本稅率17%，具有消除重復(fù)征稅、促進

3、專業(yè)化協(xié)作的優(yōu)點。營業(yè)稅存在重復(fù)征稅,加重企業(yè)稅收負擔(dān)營業(yè)稅的計稅方法是按照營業(yè)額全額征收，同一項收入因為分工要征多道稅，存在重復(fù)征稅問題。營業(yè)稅企業(yè)購進材料固定資產(chǎn)不能抵扣制造企業(yè)購進營業(yè)稅勞務(wù)不能抵扣營業(yè)稅企業(yè)之間相互提供勞務(wù)不能抵扣 差額征收問題多多，監(jiān)管困難（分析如下） 中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例 第五條納稅人的營業(yè)額為納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動產(chǎn)收取的全部價款和價外費用。但是，下列情形除外（六種差額）：第一、（三）納稅人將建筑工程分包給其他單位的，以其取得的全部價款和價外費用扣除其支付給其他單位的分包款后的余額為營業(yè)額； 國稅函2006493號第二、建筑安裝企業(yè)將

4、其承包的某一工程項目的純勞務(wù)部分分包給若干個施工企業(yè)，由該建筑安裝企業(yè)提供施工技術(shù)、施工材料并負責(zé)工程質(zhì)量監(jiān)督，施工勞務(wù)由施工企業(yè)的職工提供，施工企業(yè)按照其提供的工程量與該建筑安裝企業(yè)統(tǒng)一結(jié)算價款。（按總額而不是差額計稅）      按照現(xiàn)行營業(yè)稅的有關(guān)規(guī)定，施工企業(yè)提供的施工勞務(wù)屬于提供建筑業(yè)應(yīng)稅勞務(wù)，因此，對其取得的收入應(yīng)按照“建筑業(yè)”稅目征收營業(yè)稅。 國稅函2009520號 第三、納稅人受托進行建筑物拆除、平整土地并代委托方向原土地使用權(quán)人支付拆遷補償費的過程中，其提供建筑物拆除、平整土地勞務(wù)取得的收入應(yīng)按照“建筑業(yè)”稅目繳納營業(yè)稅；其代

5、委托方向原土地使用權(quán)人支付拆遷補償費的行為屬于“服務(wù)業(yè)代理業(yè)”行為，應(yīng)以提供代理勞務(wù)取得的全部收入減去其代委托方支付的拆遷補償費后的余額為營業(yè)額計算繳納營業(yè)稅。（分解為兩項勞務(wù)收入分別按總額和差額計稅） 財稅200316號 第四、從事物業(yè)管理的單位，以與物業(yè)管理有關(guān)的全部收入減去代業(yè)主支付的水、電、燃氣以及代承租者支付的水、電、燃氣、房屋租金的價款后的余額為營業(yè)額。（按差額計稅） 第五、單位和個人銷售或轉(zhuǎn)讓其購置的不動產(chǎn)或受讓的土地使用權(quán)，以全部收入減去不動產(chǎn)或土地使用權(quán)的購置或受讓原價后的余額為營業(yè)額。（按差額計稅） 國稅發(fā)200469號 第六、住房專項維修基金是屬全體業(yè)主共同所有的一項代管

6、基金，專項用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造。鑒于住房專項維修基金資金所有權(quán)及使用的特殊性，對房地產(chǎn)主管部門或其指定機構(gòu)、公積金管理中心、開發(fā)企業(yè)以及物業(yè)管理單位代收的住房專項維修基金，不計征營業(yè)稅。 增值稅特征 增值稅是對銷售貨物、提供加工、修理修配勞務(wù)貨物以及提供應(yīng)稅服務(wù)的單位和個人就其實現(xiàn)的增值額征收的一個稅種。具有以下特點： 1、對銷售貨物、提供加工修理修配勞務(wù)或者提供應(yīng)稅服務(wù)各個環(huán)節(jié)中新增的價值額征收。 2、核心是稅款的抵扣制。 3、實行價外征收。日常會計核算中，其成本不包括增值稅。 試點方案 財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)營業(yè)稅改征增值稅試點方案的通知.do

7、c 1、稅率。在現(xiàn)行增值稅17%標準稅率和13%低稅率基礎(chǔ)上，新增11%和6%兩檔低稅率。租賃有形動產(chǎn)等適用17%稅率，交通運輸業(yè)、建筑業(yè)等適用11%稅率，其他部分現(xiàn)代服務(wù)業(yè)適用6%稅率。 2、計稅方式。交通運輸業(yè)、建筑業(yè)、郵電通信業(yè)、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)、文化體育業(yè)、銷售不動產(chǎn)和轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)，原則上適用增值稅一般計稅方法。金融保險業(yè)和生活性服務(wù)業(yè)，原則上適用增值稅簡易計稅方法。 3、計稅依據(jù)。納稅人計稅依據(jù)原則上為發(fā)生應(yīng)稅交易取得的全部收入，但不含增值稅。 營改增最新消息 營改增政策已提交國務(wù)院審批，爭取5月份出臺，政策要點如下：稅率： 金融業(yè)和生活服務(wù)業(yè)適用6%稅率，建筑業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)等其他行業(yè)適用1

8、1%稅率，均適用一般計稅方法。出口服務(wù)： 對出口服務(wù)實行零稅率或免稅政策。借款利息進項稅： 暫不允許抵扣借款利息進項稅。 不動產(chǎn)進項稅：將新增不動產(chǎn)進項稅100%納入抵扣范圍，但試點初期分年度按5%比例抵扣，剩余部分作為期末留抵結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵扣。 海上自營油田：將現(xiàn)行對中海油總公司海上自營油田開采的原油、天然氣按5%征收率實物征收增值稅的征收方式，調(diào)整為適用17%稅率的一般計稅方式。擬將現(xiàn)行增值稅4檔稅率簡并為3檔，保留17%、11%和6%稅率，取消13%稅率。 將適用13%稅率貨物中與農(nóng)業(yè)生產(chǎn)和居民生活相關(guān)貨物（如農(nóng)業(yè)生產(chǎn)資料、農(nóng)產(chǎn)品、自來水）的稅率下調(diào)為11%，相應(yīng)將購進農(nóng)產(chǎn)品的扣除率由1

9、3%下調(diào)為11%，將化石能源等貨物（如天然氣、煤氣）的稅率上調(diào)為17%。試點實施時間：選擇2015年10月1日全面實施三個行業(yè)營改增并同步簡并稅率。 已營改增行業(yè)范圍 試點選擇與制造業(yè)密切相關(guān)的部分行業(yè)，覆蓋范圍：交通運輸業(yè)、郵政、電信業(yè)和部分現(xiàn)代服務(wù)業(yè)包括研發(fā)和技術(shù)、信息技術(shù)、文化創(chuàng)意、物流輔助、有形動產(chǎn)租賃、鑒證咨詢以及廣播影視服務(wù)。 暫不包括建筑業(yè)、銷售不動產(chǎn)、部分無形資產(chǎn)、金融保險業(yè)以及餐飲、娛樂等生活服務(wù)業(yè)。 建筑業(yè)營改增稅負測算一 工程收入為10000，營業(yè)成本9000，原材料占55%(建筑材料45%、鋼材40%、其他15%)，人工30%，機械使用費5%，其他費用10%。 銷項稅額

10、=10000÷1.11×11%=990.99 進項稅額=9000×60%÷1.17×17%=784.62 增值稅=990.99-784.62=206.37 稅負=206.37÷10000=2.06%（下降2.94%） 財稅20099號 一般納稅人銷售自產(chǎn)的下列貨物，可選擇按照簡易辦法依照6%征收率計算繳納增值稅： 1、建筑用和生產(chǎn)建筑材料所用的砂、土、石料。2、以自己采掘的砂、土、石料或其他礦物連續(xù)生產(chǎn)的磚、瓦、石灰（不含粘土實心磚、瓦）。 3、自來水。 4、商品混凝土（僅限于以水泥為原料生產(chǎn)的水泥混凝土）。 建筑業(yè)營改增稅負測算二

11、工程收入為10000，營業(yè)成本9000，原材料占55%(建筑材料45%、鋼材40%、其他15%)，人工30%，機械使用費5%，其他費用10%。 銷項稅額=10000÷1.11×11%=990.99 進項稅額=9000×30%÷1.17×17%=392.31 9000×30%÷1.03×3%=78.64 增值稅=990.99-(392.31+78.64)=520.04 稅負率=520.04÷10000=5.2%（上升0.2%）房地產(chǎn)營改增測算(11%)每平米單價10000元，成本7800。按60%取得增值稅

12、專用發(fā)票計算進項稅額。銷項稅額=10000÷(1+11%)×11%=991進項稅額=7800×60%÷1.11×11%=464增值稅=991-464=527稅負率=527÷10000=5.27%（上升0.27%）營業(yè)稅稅負率=500÷10000=5%營業(yè)稅=10000×5%=500（元） 二、建筑及房地產(chǎn)行業(yè)增值稅的計算什么是“增值稅”增值稅是以商品（含應(yīng)稅勞務(wù)和應(yīng)稅服務(wù)）在流轉(zhuǎn)過程中產(chǎn)生的增值額作為征稅對象征收的一種流轉(zhuǎn)稅。我國現(xiàn)行增值稅基本法規(guī)是2008年11月10日國務(wù)院第538號令公布的中華人民共和國增值稅

13、暫行條例從生產(chǎn)型增值稅轉(zhuǎn)型為消費性增值稅。 （消費性增值稅是指允許納稅人在計算增值稅稅額時，從商品和勞務(wù)銷售額中扣除當期購進的固定資產(chǎn)總額的一種增值稅。所以說房地產(chǎn)行業(yè)營改增后將給所有行業(yè)新購進不動產(chǎn)或租賃不動產(chǎn)增加相當大的可抵扣稅額，從而實現(xiàn)結(jié)構(gòu)性減稅）增值稅是對“增值額”征稅增值稅的特點：最大的優(yōu)點是避免重復(fù)征稅營業(yè)稅存在重復(fù)征稅、增加納稅人稅負現(xiàn)象增值稅是“流轉(zhuǎn)稅”流轉(zhuǎn)稅最大特點是稅負轉(zhuǎn)嫁性，最終消費者是稅收負擔(dān)者。這與營業(yè)稅一致。增值稅是“價外稅”增值稅不是價格組成部分，游離于價格之外，伴隨價格流轉(zhuǎn)。(不計或很少計入當期費用，期間費用除外)營業(yè)稅是價內(nèi)稅，是價格的組成部分，融入價格流轉(zhuǎn)

14、。(計入當期費用營業(yè)稅金及附加)增值稅納稅人：增值稅納稅人分為一般納稅人和小規(guī)模納稅人一般納稅人實行“購進扣稅法”計算增值稅小規(guī)模納稅人適用簡易計稅方法計稅 房地產(chǎn)行業(yè)雖然目前還沒有相關(guān)文件透露，但根據(jù)前期營改增相關(guān)文件不難推定，房地產(chǎn)行業(yè)納稅人符合一般納稅人條件，應(yīng)按“購進扣稅法”計算增值稅。增值稅基礎(chǔ)知識-納稅人分類：重點：增值稅一般納稅人增值稅的計算和繳納當期應(yīng)納稅額=當期銷項稅額-當期進項稅額=當期銷售額×適用稅率-當期進項稅額當期應(yīng)納稅額的多少，取決于當期銷項稅額和當期進項稅額兩個因素。當期銷項稅額的確定關(guān)鍵在于當期銷售額。對比講解：扣額法及增值稅的征收管理方法。增值稅的征

15、收管理方法扣稅法的優(yōu)缺點增值稅會計處理：會計科目：為全面核實增值稅計算、解繳和抵扣，需要在應(yīng)交稅費賬戶中設(shè)置“應(yīng)交增值稅”和“未交增值稅”兩個2級科目應(yīng)交稅費應(yīng)交增值稅應(yīng)交稅費未交增值稅在應(yīng)交稅費應(yīng)交增值稅2級科目下設(shè)置“進項稅額”、“已交稅金”、“減免稅額”、“轉(zhuǎn)出未交增值稅”；“銷項稅額”、“進項稅額轉(zhuǎn)出”、“轉(zhuǎn)出多交增值稅”等專欄“進項稅額”：可以抵扣的進項稅額“已交稅金”：當月繳納本月增值稅額“減免稅額”：減免的增值稅額“轉(zhuǎn)出未交增值稅”：月終轉(zhuǎn)出應(yīng)繳未繳增值稅 應(yīng)交稅費未交增值稅的貸方“銷項稅額”：銷售貨物或應(yīng)稅勞務(wù)應(yīng)收取的增值稅額“進項稅額轉(zhuǎn)出”：購進貨物、在產(chǎn)品、產(chǎn)成品等發(fā)生非正

16、常損失以及其他原因而不應(yīng)從銷項稅額中抵扣，應(yīng)轉(zhuǎn)出的進項稅額（什么是非正常損失、轉(zhuǎn)出到哪？） “轉(zhuǎn)出多交增值稅”：月終轉(zhuǎn)出多繳增值稅 應(yīng)交稅費未交增值稅的借方舉例2：某房企核算資料：本月取得成本價稅合計1000萬元增值稅專用發(fā)票，價款900.90萬元，稅款99.10萬元。借：開發(fā)成本900.9應(yīng)交稅費應(yīng)交增值稅(進項稅額)99.1貸：銀行存款1000本月取得收入1500萬元。借：銀行存款 1500貸：主營業(yè)務(wù)收入 1351.35(1500÷1.11)應(yīng)交稅費應(yīng)交增值稅(銷項稅)148.65應(yīng)納稅額=148.6599.10=49.55 轉(zhuǎn)出本月應(yīng)交未交增值稅時，借：應(yīng)交稅費應(yīng)交增值稅（轉(zhuǎn)

17、出未交增值稅）49.55貸：應(yīng)交稅費未交增值稅49.55本月上交上期未交增值稅時，借：應(yīng)交稅費未交增值稅 49.55貸：銀行存款 49.551、銷售額的計算：房地產(chǎn)行業(yè)生產(chǎn)的商品是不動產(chǎn)，銷售對象不是個人，就是企業(yè)。銷售給個人進入消費環(huán)節(jié)，增值稅鏈條終止。銷售給企業(yè)形成企業(yè)固定資產(chǎn)，給下一環(huán)節(jié)提供進項抵扣。推定房地產(chǎn)行業(yè)有可能使用兩種類型發(fā)票：增值稅專用發(fā)票和增值稅普通發(fā)票。如何進行價稅分離：銷售額=銷售價格（含稅價）÷（1+房地產(chǎn)行業(yè)增值稅稅率）由于目前尚未發(fā)布房地產(chǎn)行業(yè)營改增增值稅稅率，初步推斷可能為11%，為授課方便，暫按11%稅率講解。例如：當月銷售A樓盤A戶，售價12000

18、元/平米，建筑面積100平米，合同價款120萬元。銷售額是多少？銷項稅額是多少？銷售額=120/（1+11%）=108萬元銷項稅額=108*11%=12萬元。2、銷項稅額（銷售額×適用稅率 銷售額是指向購買方收取的全部價款及價外費用）重點講述與房地產(chǎn)企業(yè)有關(guān)的內(nèi)容：1、價稅分離（不含稅售價）2、價外費用：包括價外向購買方收取的手續(xù)費、補貼、基金、集資費、返還利潤、獎勵費、違約金、滯納金、延期付款利息、賠償金、代收款項、代墊款項、包裝費、包裝物租金、儲備費、優(yōu)質(zhì)費、運輸裝卸費以及其他各種性質(zhì)的價外收費。但不包括以下項目：（1）委托加工應(yīng)稅消費品代收代繳的消費稅；（2)代墊運費；3、同時

19、符合以下條件代為收取的政府性基金或行政事業(yè)性收費：1）由國務(wù)院或財政部批準設(shè)立的政府性基金，由國務(wù)院或省級人民政府及其財政、價格主管部門批準設(shè)立的行政事業(yè)性收費；2）收取是開具省級財政部門印制的財政票據(jù)；3）所收款項全額上繳財政。（注：均不計稅）視同銷售：將自產(chǎn)貨物用于集體福利和個人消費將自產(chǎn)貨物作為投資將自產(chǎn)貨物分配給股東或投資者將自產(chǎn)貨物無償贈送他人將自產(chǎn)貨物抵償債務(wù)增值稅視同銷售與會計上視同銷售不同，增值稅視同銷售本質(zhì)為增值稅鏈條的終止。會計上視同銷售往往是符合收入實現(xiàn)條件(遵從會計規(guī)范)。增值稅視同銷售，銷售額的確定：存在公允價格的按照公允價格確定無銷售額的按下列順序確定其銷售價格：最

20、近時期同類貨物的平均銷售價格確定；其他納稅人最近時期同類貨物平均銷售價格確定；組成計稅價格組成計稅價格=成本×（1+成本利潤率）成本利潤率為10%（國稅發(fā)【1993】154號）例：某房地產(chǎn)企業(yè)將200平米網(wǎng)點，無償贈送給關(guān)聯(lián)企業(yè)，成本8000元/平米，售價12000元/平米。問：銷售額？視同銷售8種情況的會計處理：貨物交付他人代銷；（委托方的處理，視同買斷方式下一般在發(fā)出商品時確認收入；收取手續(xù)費方式下在收到受托方開來的代銷清單時確認收入）銷售代銷貨物；（受托方的處理，按收取的手續(xù)費確認收入）設(shè)有兩個以上機構(gòu)并實行統(tǒng)一核算的納稅人，將貨物從一個機構(gòu)移送至其他機構(gòu)用于銷售，但相關(guān)機構(gòu)設(shè)

21、在同一縣（市）的除外；（不確認收入）將自產(chǎn)、委托加工的貨物用于非應(yīng)稅項目；借：在建工程貸：庫存商品應(yīng)交稅費應(yīng)交增值稅 （銷項稅額）將自產(chǎn)、委托加工或購買的貨物用于投資；借：長期股權(quán)投資貸：主營業(yè)務(wù)收入/其他業(yè)務(wù)收入應(yīng)交稅費應(yīng)交增值稅 （銷項稅額）將自產(chǎn)、委托加工或購買的貨物分配給股東或投資者；借：應(yīng)付股利貸：主營業(yè)務(wù)收入應(yīng)交稅費應(yīng)交增值稅 （銷項稅額）將自產(chǎn)、委托加工的貨物用于集體福利或個人消費；借：應(yīng)付職工薪酬貸：主營業(yè)務(wù)收入應(yīng)交稅費應(yīng)交增值稅（銷項稅額）【企業(yè)會計準則講解應(yīng)付職工薪酬處，“企業(yè)以自產(chǎn)產(chǎn)品作為非貨幣性福利提供給職工的，相關(guān)收入的確認、銷售成本的結(jié)轉(zhuǎn)和相關(guān)稅費的處理，與正常商品

22、銷售相同”】將自產(chǎn)、委托加工或購買的貨物無償贈送他人。借：營業(yè)外支出貸：庫存商品應(yīng)交稅費應(yīng)交增值稅（銷項稅額）提示：以上8種情況中，第（3）、（4）、（8）種情況不確認收入，其他的情況都要確認收入。如何進行納稅調(diào)整？開發(fā)產(chǎn)品對外出租：會計處理：略 （經(jīng)營性租賃）增值稅處理：從目前營改增情況看，動產(chǎn)租賃已改為增值稅，增值稅稅率為17%。房地產(chǎn)行業(yè)營改增后，不動產(chǎn)租賃也改為增值稅，增值稅稅率為17%的可能性很大，在這種情況下測算一下稅負變化：取得同一筆租金收入100萬元：應(yīng)納營業(yè)稅=100*5%=5萬元應(yīng)納增值稅=100/（1+17%）*17%=14.53萬元通過上述比較稅負增加比較明顯，所以大家

23、在營改增后簽訂租賃合同時應(yīng)加以考慮。租賃業(yè)務(wù)較多的房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)密切關(guān)注國家出臺這方面的稅收政策，提早做好應(yīng)對準備。開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)為自用：開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)為自用會計上不做銷售處理，作為固定資產(chǎn)，但要征房產(chǎn)稅；自產(chǎn)貨物轉(zhuǎn)為自用稅收上也不視同銷售，相應(yīng)進項稅額也不用轉(zhuǎn)出。計算銷項稅額的“當期”確定： 正確確定當期銷項稅額，必須正確確定納稅義務(wù)發(fā)生時間，從以往營改增稅收文件看，往往原營業(yè)稅納稅義務(wù)發(fā)生時間改為增值稅時變化不大，所以可以推斷房地產(chǎn)行業(yè)營改增后納稅義務(wù)發(fā)生時間也不會有太大變動。房地產(chǎn)行業(yè)營業(yè)稅納稅義務(wù)發(fā)生時間具體規(guī)定：基本規(guī)定：轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或者銷售不動產(chǎn)并收訖營業(yè)收入款項或取得索取營業(yè)收入款項憑據(jù)

24、的當天。取得索取營業(yè)收入款項憑據(jù)為書面合同確定付款日期的當天；未簽訂書面合同或書面合同未確定付款日期的，為應(yīng)稅行為完成的當天。特殊規(guī)定：轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或者銷售不動產(chǎn)，采取預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時間為收到預(yù)收款的當天。將土地使用權(quán)或不動產(chǎn)無償贈送給其他單位或個人，其納稅義務(wù)發(fā)生時間為土地使用權(quán)或不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移的當天。目前營業(yè)稅的操作：專用收據(jù)銷售不動產(chǎn)專用發(fā)票，營改增后如何操作，密切關(guān)注（二）進項稅額進項稅額：當前準予從銷項稅額中抵扣的進項稅額，限于下列增值稅扣稅憑證上注明的增值稅額：1、增值稅專用發(fā)票上注明的增值稅額；2、海關(guān)進口增值稅專用繳款書上注明的增值稅額；3、購進農(nóng)產(chǎn)品按農(nóng)產(chǎn)品收購發(fā)

25、票或銷售發(fā)票上注明農(nóng)產(chǎn)品買價和13%的扣除率計算的進行稅額。為更好的把握可抵扣的進項稅額，我們需要了解一下目前增值稅有哪幾種稅率：基本稅率17%：貨物、加工修理修配勞務(wù)；有形動產(chǎn)租賃低稅率13%：交通運輸業(yè)：11%郵政業(yè)：11%基礎(chǔ)電信服務(wù)11%，增值電信服務(wù)6%現(xiàn)代服務(wù)業(yè)6%（有形動產(chǎn)租賃17%）金融保險業(yè)6%建筑業(yè) 11%居民服務(wù)業(yè)6%房地產(chǎn)業(yè)11%征收率3%（小規(guī)模納稅人重點講：房地產(chǎn)企業(yè)可扣除的進項稅額（關(guān)系重大涉及增值稅和企業(yè)所得稅）開發(fā)成本土地征用及拆遷補償費：土地出讓金：有可能允許房企憑財政部門監(jiān)制的土地專用收據(jù)等作為抵扣憑證。抵扣稅率是多少目前不得而知?；剡w安置用房：總局公告2

26、014年第2號（自2014年3月1日起執(zhí)行）納稅人以自己名義立項進行房地產(chǎn)開發(fā)，并以回遷安置形式對被拆遷人進行房屋補償行為，應(yīng)視同銷售不動產(chǎn)征收營業(yè)稅。計稅依據(jù)為組成計稅價格營業(yè)額=開發(fā)成本×（1+10%）÷（1-5%）（開發(fā)成本中不包含土地價款）營改增之后，此項稅收政策是否仍按計算增值稅銷項稅額大家應(yīng)密切關(guān)注。增值稅組成計稅價格=開發(fā)成本×（1+10%）2、前期工程費：規(guī)劃設(shè)計費6%，可行性研究費6%、勘察設(shè)計費6%、七通一平或三通一平費（建筑業(yè)11%）等，注意如果上述費用是從小規(guī)模納稅人取得代開增值稅專用發(fā)票為3%。3、基礎(chǔ)設(shè)施費：道路、供水、供電、供熱、通訊

27、、照明、綠化等（建筑業(yè)11%），注意如果上述費用是從小規(guī)模納稅人取得代開增值稅專用發(fā)票為3%。4、建筑安裝工程費：房地產(chǎn)自行采購材料或設(shè)備17%，其他（建筑業(yè)11%）5、配套設(shè)施費：建筑業(yè)11%6、開發(fā)間接費用：如果存在動產(chǎn)租賃17%，小規(guī)模3%；資本化利息（金融保險業(yè)6%）銷售費用廣告費6%，業(yè)務(wù)宣傳費：專業(yè)公司6%，印刷品等17%，會展費用6%管理費用辦公用品17%，勞保費17%，法律、會計、稅務(wù)咨詢評估鑒證費6%，汽油費17%，車輛維修費17%，通訊費6%，業(yè)務(wù)招待費 6%財務(wù)費用手續(xù)費、貸款利息 6%不允許扣除的進項稅額：1、納稅人取得的增值稅扣稅憑證不符合有關(guān)規(guī)定，其進項稅額不得從銷

28、項稅額中抵扣。如：超過認證期限的進項稅額，認證不符無法再更正的進項稅額2、用于簡易計稅方法計稅項目、非增值稅應(yīng)稅項目、免征增值稅項目、集體福利或個人消費購進貨物或應(yīng)稅勞務(wù)3、非正常損失的購進貨物及相關(guān)應(yīng)稅勞務(wù)非正常損失：管理不善造成被盜、丟失、霉爛變質(zhì)以及被執(zhí)法部門依法沒收或強令自行銷毀的貨物。4、非正常損失在產(chǎn)品或產(chǎn)成品所耗用的購進貨物或應(yīng)稅勞務(wù)不允許扣除的進項稅額計入相關(guān)成本或費用例：春節(jié)為全體職工每人發(fā)放花生油2桶，銀行存款支付5000元，增值稅發(fā)票載明銷售額4424.78元，進項稅額575.22元。會計處理：借：應(yīng)付職工薪酬-非貨幣福利 5000貸：銀行存款 5000借：管理費用等 5

29、000貸：應(yīng)付職工薪酬-非貨幣福利 5000計算進項稅額的“當期”確定：國稅函【2009】617號規(guī)定：增值稅一般納稅人取得2010年1月1日以后開具的增值稅專用發(fā)票，應(yīng)在開具之日起180日內(nèi)到稅務(wù)機關(guān)辦理認證，并在認證通過的次月申報期內(nèi)，向主管稅務(wù)機關(guān)申報抵扣進項稅額?！爱斊凇边M項稅額就是上月已通過認證的進項稅額。當期進項稅額不足抵扣的部分可以結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵扣應(yīng)納稅額計算相關(guān)規(guī)定：為了保證計算應(yīng)納稅額的合理、準確性，納稅人必須嚴格把握當期進項數(shù)額從當期銷項稅款中抵扣這個要點?！爱斊凇笔莻€重要的時間限定 ，具體是指稅務(wù)機關(guān)依照稅法確定的納稅期限；只有在納稅期限內(nèi)實際發(fā)生的銷項稅額、進項稅額才是

30、法定的當期銷項稅額和當期進項稅額； 不能人為進行調(diào)節(jié)。三、增值稅專用發(fā)票的使用及管理一般納稅人通過增值稅防偽稅控系統(tǒng)使用專用發(fā)票增值稅專用發(fā)票的聯(lián)次基本聯(lián)次：發(fā)票聯(lián)：購買方核算成本和進項稅額記賬憑證；抵扣聯(lián)：購買方報稅務(wù)機關(guān)認證和留存?zhèn)洳閼{證；記賬聯(lián)：銷貨方核算銷售收入和銷項稅額的記賬憑證；其他聯(lián)次：由一般納稅人自行確定。增值稅專用發(fā)票實行最高開票限額管理。最高開票限額，是指單份專用發(fā)票銷售額合計數(shù)不得達到的上限額度。最高開票限額由一般納稅人申請，區(qū)縣稅務(wù)機關(guān)依法審批。（總局公告2014年第19號關(guān)于簡化增值稅發(fā)票領(lǐng)用和使用程序有關(guān)問題的公告）最高開票限額不超過10萬元的，主管稅務(wù)機關(guān)不需事前

31、進行實地查驗。專用發(fā)票開具范圍：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面向的客戶有兩個方面：單位和個人。 單位形成下一環(huán)節(jié)的抵扣項，應(yīng)開具專用發(fā)票。 個人消費者直接進入消費環(huán)節(jié)，如居住，按目前規(guī)定應(yīng)開具增值稅普通發(fā)票。 大家應(yīng)密切關(guān)注相關(guān)文件，避免造成稅收違法行為的發(fā)生。增值稅一般納稅人開具增值稅專用發(fā)票后，發(fā)生銷貨退回、折讓及開票有誤等情況如何處理：作廢 （作廢條件）：開具時發(fā)現(xiàn)有誤的，可及時作廢。作廢專用發(fā)票須在防偽稅控系統(tǒng)中將相應(yīng)的數(shù)據(jù)電文按“作廢”處理，在紙質(zhì)專用發(fā)票（含未打印的專用發(fā)票）各聯(lián)次上注明“作廢”字樣，全聯(lián)次留存。開具后發(fā)現(xiàn)有誤的，同時具有下列情形的，按上述方法作廢：收到退回的發(fā)票聯(lián)、抵扣聯(lián)時間未

32、超過銷售方開票當月；銷售方未抄稅并且未記賬；購買方未認證或認證結(jié)果為“納稅人識別號認證不符”、“發(fā)票代碼、號碼認證不符”（認證結(jié)果為：重復(fù)認證、密文有誤、列為失控發(fā)票，稅務(wù)機關(guān)扣留查明原因，進行處理）。（二）不符合作廢條件的，需要開具紅字專用發(fā)票。自2015年1月1日起，取消申請開具紅字專用發(fā)票的審核，納稅人通過網(wǎng)絡(luò)或辦稅服務(wù)大廳將擬開具紅字專用發(fā)票數(shù)據(jù)采集錄入系統(tǒng)，系統(tǒng)自動進行數(shù)據(jù)邏輯校驗，通過校驗后生成開具紅字專用發(fā)票信息表編碼，納稅人即可開具紅字專用發(fā)票，將不再需要稅務(wù)機關(guān)審核后開具通知單的程序。丟失已開具專用發(fā)票的發(fā)票聯(lián)和抵扣聯(lián)的處理：發(fā)票聯(lián)和抵扣聯(lián)都丟失已認證相符，憑銷售方提供相應(yīng)專

33、用發(fā)票記賬聯(lián)復(fù)印件和銷售方所在地主管稅務(wù)機關(guān)出具的丟失增值稅專用發(fā)票已報稅證明單 ，經(jīng)購買方稅務(wù)機關(guān)審核同意后，可作為進項稅額抵扣憑證。未認證的，憑記賬聯(lián)復(fù)印件到主管稅務(wù)機關(guān)認證，相符后，可作為進項稅額抵扣憑證。丟失抵扣聯(lián)。未認證的，使用發(fā)票聯(lián)認證，發(fā)票聯(lián)復(fù)印件留存?zhèn)洳椤Ｒ颜J證的，使用發(fā)票聯(lián)復(fù)印件留存?zhèn)洳椤G失發(fā)票聯(lián)。用抵扣聯(lián)認證，抵扣聯(lián)復(fù)印件作為記賬憑證。（四）嚴密防范虛開增值稅專用發(fā)票現(xiàn)象 增值稅專用發(fā)票除具備一般發(fā)票作用外，還具有抵扣稅款的作用，在利益驅(qū)使下有可能出現(xiàn)虛開現(xiàn)象。 根據(jù)中華人民共和國刑法第205條規(guī)定虛開增值稅專用發(fā)票構(gòu)成犯罪，處3年以下有期徒刑或拘役；虛開數(shù)額較大或其他嚴

34、重情節(jié)的，處3年以上10年以下有期徒刑；數(shù)額巨大或特別嚴重情節(jié)的處10年以上有期徒刑或無期徒刑。四、房地產(chǎn)行業(yè)營改增應(yīng)注意的涉稅問題增值稅稅控專用設(shè)備和技術(shù)維護費抵減增值稅額 （財稅【2012】5號文） 1、增值稅納稅人2011年12月1日(含，下同)以后初次購買增值稅稅控系統(tǒng)專用設(shè)備(包括分開票機)支付的費用，可憑購買增值稅稅控系統(tǒng)專用設(shè)備取得的增值稅專用發(fā)票，在增值稅應(yīng)納稅額中全額抵減(抵減額為價稅合計額)，不足抵減的可結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵減。增值稅納稅人非初次購買增值稅稅控系統(tǒng)專用設(shè)備支付的費用，由其自行負擔(dān)，不得在增值稅應(yīng)納稅額中抵減。 增值稅稅控系統(tǒng)包括：增值稅防偽稅控系統(tǒng)、貨物運輸業(yè)增值

35、稅專用發(fā)票稅控系統(tǒng)、機動車銷售統(tǒng)一發(fā)票稅控系統(tǒng)和公路、內(nèi)河貨物運輸業(yè)發(fā)票稅控系統(tǒng)。 增值稅防偽稅控系統(tǒng)的專用設(shè)備包括金稅卡、IC卡、讀卡器或金稅盤和報稅盤；貨物運輸業(yè)增值稅專用發(fā)票稅控系統(tǒng)專用設(shè)備包括稅控盤和報稅盤；機動車銷售統(tǒng)一發(fā)票稅控系統(tǒng)和公路、內(nèi)河貨物運輸業(yè)發(fā)票稅控系統(tǒng)專用設(shè)備包括稅控盤和傳輸盤。 2、增值稅納稅人2011年12月1日以后繳納的技術(shù)維護費(不含補繳的2011年11月30日以前的技術(shù)維護費)，可憑技術(shù)維護服務(wù)單位開具的技術(shù)維護費發(fā)票，在增值稅應(yīng)納稅額中全額抵減，不足抵減的可結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵減。技術(shù)維護費按照價格主管部門核定的標準執(zhí)行。 3、增值稅一般納稅人支付的二項費用在增值

36、稅應(yīng)納稅額中全額抵減的，其增值稅專用發(fā)票不作為增值稅抵扣憑證，其進項稅額不得從銷項稅額中抵扣（即不得重復(fù)抵扣）。會計處理：初次購買增值稅稅控系統(tǒng)專用設(shè)備時：借：固定資產(chǎn) 3500（價稅合計）貸：銀行存款 3500借：應(yīng)交稅費-應(yīng)交增值稅（減免稅額） 3500貸：遞延收益 3500計提折舊時借：管理費用 3500÷3÷12=97.22貸：累計折舊 97.22借：遞延收益 97.22貸：管理費用 97.22支付技術(shù)維護費時：借：管理費用 1000貸：銀行存款 1000借：應(yīng)交稅費-應(yīng)交增值稅（減免稅額）1000貸：管理費用 1000鏈接總局公告2014年第64號：自2014年1

37、月1日起，對所有企業(yè)持有的單位價值不超過5000元的固定資產(chǎn)，允許一次性計入當期成本費用在計算應(yīng)納稅所得額時扣除，不再分年度計算折舊。納稅人銷售自己使用過的物品銷售營改增以前購進固定資產(chǎn)：按照簡易辦法依照3%的征收率減按2%征收增值稅。銷售額=含稅銷售額÷（1+ 3%）應(yīng)納稅額=銷售額×2%銷售營改增以后購進固定資產(chǎn)：應(yīng)納稅額=含稅銷售額÷（1+適用稅率） ×適用稅率例：某房地產(chǎn)企業(yè)銷售2016年1月1日前購進的微機1臺，取得收入2000元。應(yīng)納稅額=2000 ÷（1+ 3%） ×2%=39元如為2016年以后購入應(yīng)納稅額=2000

38、÷（1+ 17%） ×17%=290元納稅人自用應(yīng)征消費稅的摩托車、汽車、游艇進項稅額扣除問題自2013年8月1日起，納稅人自用應(yīng)征消費稅的摩托車、汽車、游艇取得稅控機動車銷售統(tǒng)一發(fā)票，其進項稅額準予從銷項稅額中扣除。房地產(chǎn)企業(yè)混業(yè)經(jīng)營問題 納稅人兼有不同稅率或征收率的銷售貨物、應(yīng)稅勞務(wù)和應(yīng)稅服務(wù)，應(yīng)分別核算不同稅率或征收率的銷售額，未分別核算銷售額的，從高適用稅率。（如：建筑+租賃）房地產(chǎn)企業(yè)營改增過渡政策房地產(chǎn)企業(yè)營改增過渡政策存在以下可能：1、“營改增”時點未完項目按原稅制過渡在這種情況下對房地產(chǎn)企業(yè)不會產(chǎn)生任何影響，但對下游企業(yè)會造成影響，因仍按營業(yè)稅進行處理，下游

39、企業(yè)不能取得增值稅專用發(fā)票，不能形成進項抵扣，從而使下游企業(yè)采取暫時不購買方式，有可能造成房企寫字樓、辦公樓銷售下降的現(xiàn)象。2、“營改增”時點未完項目執(zhí)行增值稅，超稅負部分返還在這種情況下房地產(chǎn)企業(yè)在營改增時點就應(yīng)該嚴格按照增值稅進行處理，當期銷售計算銷項稅額，當期購進計算進項稅額抵扣。正確計算當期增值稅和按原營業(yè)稅辦法應(yīng)繳納營業(yè)稅，對超過營業(yè)稅稅負部分申請返還。計算未完項目成本中的外購項目，計算分離已征稅款。上述情況只是可能，大家要密切關(guān)注相關(guān)文件。 房地產(chǎn)行業(yè)營改增是一項非常復(fù)雜的工作，已知的、未知的，能預(yù)見的和不能預(yù)見的情況將非常多。建議大家碰到問題時要多多同主管稅務(wù)溝通尋求幫助，遇事要

40、冷靜思考。五、營改增應(yīng)對思路及疑難問題 1、營改增征稅時間按實施時間，還是按開發(fā)項目立項時間，或者還是按完工時間？ 2、及時申請一般納稅人資格認定。認定后取得增值稅專用發(fā)票才能抵扣。 3、考慮是否延遲購置資產(chǎn)，如辦公設(shè)備、辦公用品(清單)、車輛等？建筑業(yè)可以購置更多的機械設(shè)備減少作業(yè)人員費用，增加抵扣金額。 增值稅暫行條例實施細則第三十八條.doc 5.企業(yè)在認定為小規(guī)模納稅人的時候，與一般納稅人簽訂合同，接受對方提供的應(yīng)稅服務(wù)，業(yè)務(wù)也在此時實際發(fā)生，但是企業(yè)付款和取得發(fā)票時，均為重新認定為一般納稅人以后，請問企業(yè)取得的增值稅專用發(fā)票可以作為可抵扣憑證嗎？答：根據(jù)營業(yè)稅改征增值稅試點實施辦法（

41、財稅2013106號）附件1第二十四條規(guī)定：“下列項目的進項稅額不得從銷項稅額中抵扣：（一）用于簡易計稅方法計稅項目”因此，納稅人在小規(guī)模納稅人時接受的應(yīng)稅服務(wù)，取得了增值稅專用發(fā)票，也不得抵扣進項稅額。建筑安裝工程結(jié)算時間和發(fā)票開具時間，是否可以推遲？按工程進度開發(fā)票還是按合同約定收款時間開具發(fā)票？（涉及增值稅和所得稅問題）房地產(chǎn)企業(yè)可以提前開具發(fā)票確認收入嗎？銷售收入的確認時間點有策劃空間嗎？ 營業(yè)稅暫行條例實施細則第二十四條.doc營改增后，企業(yè)能取得哪些可以抵扣的進項稅額？往來業(yè)務(wù)單位是否需要調(diào)整改變？沒有進項稅影響多少利益？ 購進成本費用抵稅比較(結(jié)論：進項稅高則兩稅合計抵稅額也高)

42、營改增后，應(yīng)考慮財務(wù)費用、廣告費、甲供材、設(shè)備費及設(shè)備租賃費、會議費、辦公費、綠化樹木、人工勞務(wù)費等進項稅額抵扣和合同發(fā)票提供條款的簽訂。如主要融資方式抵扣分析：金融機構(gòu)借款非金融機構(gòu)借款關(guān)聯(lián)方企業(yè)借款個人借款股東投資等其他投資方式 8、營改增后甲供材的稅收處理分析 甲供材料簡單來說，就是由甲方提供的材料的建筑工程施工合同。這是在甲方與承包方簽訂合同時事先約定的。凡是由甲供材料，進場時由施工方和甲方代表共同取樣驗收，合格后方能用于工程上。甲供材料一般為大宗材料，比如鋼筋、鋼板、管材以及水泥等，施工合同里對于甲供材料有詳細的清單。 營改增后，甲供材業(yè)務(wù)會悄然發(fā)生改變嗎？營業(yè)稅處理營業(yè)稅暫行條例實

43、施細則第十六條 除本細則第七條規(guī)定外，納稅人提供建筑業(yè)勞務(wù)（不含裝飾勞務(wù)）的，其營業(yè)額應(yīng)當包括工程所用原材料、設(shè)備及其他物資和動力價款在內(nèi)，但不包括建設(shè)方提供的設(shè)備的價款（營改增后我認為則設(shè)備進項稅不得抵扣）例：工程總價款1000萬元，甲供材400萬元，施工方收入600萬元。乙方已納稅19.8萬元（600×3.3%）。 分析： 計稅依據(jù)包含甲供材，不包括甲供設(shè)備 納稅人是施工方(乙方) 甲供材發(fā)票可以作為開發(fā)成本處理 包工包料合同與包工不包料合同有區(qū)別 乙方正確處理：400×3.3%=13.2；13.2÷（1-3.3%）=13.65；13.65×3.3%

44、=0.45 裝飾業(yè)務(wù)按實際收入納稅 寧波地稅熱點政策問答（2014年第一期） 問：某單位建設(shè)廠房總造價8000萬元，其中3000萬元鋼材由單位自購，施工方只開具5000萬元建安發(fā)票，建設(shè)單位可以憑3000萬元鋼材發(fā)票和5000萬元建安發(fā)票計入固定資產(chǎn)并按規(guī)定計提折舊在企業(yè)所得稅前扣除嗎？ 答：如果確實屬于甲供材料的建筑項目，營業(yè)稅全額納稅但不是全額開票，上例中的3000萬元鋼材發(fā)票和5000萬元建安發(fā)票屬于構(gòu)成固定資產(chǎn)計稅價格并計提折舊的合法憑證范疇。 瓊地稅發(fā)2009104 （一）對于包工不包料的建安工程，施工方按提供的建安勞務(wù)金額（不含材料價款）開具發(fā)票。在計算土地增值稅扣除項目時，施工費

45、用的扣除憑證以建安發(fā)票為準，材料和設(shè)備費用的扣除憑證以銷售發(fā)票為準。 （二）對于包工包料的建安工程，施工方按工程結(jié)算金額（包含材料和設(shè)備價款）開具發(fā)票。在計算土地增值稅扣除項目時，建安費用的扣除憑證以建安發(fā)票為準。 營業(yè)稅暫行條例實施細則 第七條 納稅人的下列混合銷售行為，應(yīng)當分別核算應(yīng)稅勞務(wù)的營業(yè)額和貨物的銷售額，其應(yīng)稅勞務(wù)的營業(yè)額繳納營業(yè)稅，貨物銷售額不繳納營業(yè)稅；未分別核算的，由主管稅務(wù)機關(guān)核定其應(yīng)稅勞務(wù)的營業(yè)額：提供建筑業(yè)勞務(wù)的同時銷售自產(chǎn)貨物的行為； 財政部、國家稅務(wù)總局規(guī)定的其他情形。 國家稅務(wù)總局公告2011年第23號      納稅人銷售

46、自產(chǎn)貨物同時提供建筑業(yè)勞務(wù)，應(yīng)按照中華人民共和國增值稅暫行條例實施細則第六條及中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例實施細則第七條規(guī)定，分別核算其貨物的銷售額和建筑業(yè)勞務(wù)的營業(yè)額，并根據(jù)其貨物的銷售額計算繳納增值稅，根據(jù)其建筑業(yè)勞務(wù)的營業(yè)額計算繳納營業(yè)稅。未分別核算的，由主管稅務(wù)機關(guān)分別核定其貨物的銷售額和建筑業(yè)勞務(wù)的營業(yè)額。 納稅人銷售自產(chǎn)貨物同時提供建筑業(yè)勞務(wù)，須向建筑業(yè)勞務(wù)發(fā)生地主管地方稅務(wù)機關(guān)提供其機構(gòu)所在地主管國家稅務(wù)機關(guān)出具的本納稅人屬于從事貨物生產(chǎn)的單位或個人的證明。建筑業(yè)勞務(wù)發(fā)生地主管地方稅務(wù)機關(guān)根據(jù)納稅人持有的證明，按本公告有關(guān)規(guī)定計算征收營業(yè)稅。 本公告自2011年5月1日起施行。

47、分析：企業(yè)簽訂綠化工程合同時，甲供材方面要注意哪些新問題？ 9、營改增后，關(guān)聯(lián)公司之間交易稅收成本降低，房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)交易擴大成本趨勢看好，更有利于土地增值稅的籌劃？ 10、項目公司要考慮進銷平衡，先抵扣后銷售，避免先銷售后留抵。 11、代收費用將視同價外費用繳納增值稅，不代收無抵扣的或低稅率的辦證及安裝費用。 12、關(guān)注土地成本和行政事業(yè)收費、政府基金的扣除規(guī)定，直接抵扣收入可能性較大。否則，只有轉(zhuǎn)讓方土地可以抵扣。 房地產(chǎn)營改增稅負重新測算 每平米單價10000，按成本7800。其中40%約3120為土地成本和政府規(guī)費，其他4680元成本中有80元無增值稅專用發(fā)票。 銷項稅=(10000-3

48、120)÷1.11×11%=681.80 進項稅=3000÷(1+11%)×11%+1600 ÷(1+6%)×6%=297.30+90.57=387.87 增值稅=681.80-387.87=293.93 稅負率=293.93÷10000×100%=2.94% 13、抵償債務(wù)、非貨幣性資產(chǎn)交換等視同銷售行為應(yīng)相互開具發(fā)票。關(guān)注拆遷補償政策。 國稅函1998771號 單位或個人以房屋抵頂有關(guān)債務(wù)，不論是經(jīng)雙方(或多方)協(xié)商決定的，還是由法院裁定的，其房屋所有權(quán)已發(fā)生轉(zhuǎn)移，且原房主也取得了經(jīng)濟利益(減少了債務(wù))，因此，

49、對單位或個人以房屋或其他不動產(chǎn)抵頂有關(guān)債務(wù)的行為，應(yīng)按“銷售不動產(chǎn)”稅目征收營業(yè)稅。 14、建筑業(yè)開具發(fā)票不收款風(fēng)險增大。要通過合同約定開票條款方式防范風(fēng)險。 15、營改增后，稅負超過5%的將如何處理？是否有過渡措施？稅率固定的情況下，稅收方面主要通過成本費用進項稅的取得消化稅負。 16、營改增對企業(yè)財務(wù)利潤的影響及稅收負擔(dān)如何轉(zhuǎn)嫁？ 17、營改增后，建筑造價收入和成本發(fā)生變化，收入為不含稅價，購進材料不包含進項稅額。需修改執(zhí)行新的定額標準？ 18、企業(yè)銷售業(yè)務(wù)合同定價發(fā)生變化，銷售預(yù)售合同中需要明確約定是含稅價還是不含稅價。未約定的均為含稅價。 19、建筑業(yè)非法轉(zhuǎn)包、掛靠、合作等經(jīng)營行為將大

50、大減少，只繳納管理費的掛靠經(jīng)營方式將難以為繼。 20、營改增后，取得成本發(fā)票難度加大。已經(jīng)發(fā)生的成本費用應(yīng)在營改增前及時索取或提前開具發(fā)票。 21、折扣、折讓、退款業(yè)務(wù)要開具紅字發(fā)票 22、外地工程管理難度業(yè)務(wù)加大，需要加強對單位領(lǐng)導(dǎo)、財務(wù)核算人員、預(yù)算管理審計人員、采購經(jīng)辦人員的稅收培訓(xùn)和進項稅額管理。 23、企業(yè)應(yīng)對勞務(wù)發(fā)生地的稅收管理模式，根據(jù)管理方式的難度確定是合并納稅還是單獨納稅。應(yīng)預(yù)先考慮項目尾房處置方式。 24、過渡期政策可以采取一定幅度的降價讓利銷售方式。解決稅負問題同時解決企業(yè)資金流問題。 25、關(guān)注過渡期財政、稅收優(yōu)惠政策，如稅負增加返還及老合同、老項目、老業(yè)務(wù)等處理。通知

51、.doc 26、培養(yǎng)財稅人才，做好稅收籌劃，規(guī)范經(jīng)營方式，確保合法合規(guī)。積極應(yīng)對稅務(wù)管理模式的變化，處理好過渡期間的稅務(wù)征管對接關(guān)系。建筑業(yè)降價收款？總收入100，收入=100÷（1+11%）=90.09銷項稅金：=90.09×11%=9.91解決辦法：提前開票降價收款繳營業(yè)稅？如果：A-85-A×3%=5.09計算結(jié)果：A=92.88降價=100-92.88=7.12比例：7.12%房地產(chǎn)業(yè)降價促銷房地產(chǎn)稅率11%總收入100，收入=100÷（1+11%）=90.09銷項稅金：=90.09×11%=9.91解決辦法：提前開票降價收款繳營業(yè)稅？

52、IF：A-80-A×5%=10.09計算結(jié)果：A=94.83降價=100-94.83=5.17比例：5.17%第二節(jié) 營改增后涉及目前稅收政策變化分析 一、營改增后建筑業(yè)政策業(yè)務(wù)變化分析 1、分包業(yè)務(wù)差額征稅方法是否發(fā)生變化？建筑勞務(wù)分包適用稅率是11%還是6%或3%？ 國稅函2006493號按照現(xiàn)行營業(yè)稅的有關(guān)規(guī)定，施工企業(yè)提供的施工勞務(wù)屬于提供建筑業(yè)應(yīng)稅勞務(wù)，因此，對其取得的收入應(yīng)按照“建筑業(yè)”稅目征收營業(yè)稅。 2、其他工程作業(yè)仍按建筑業(yè)征稅嗎？ 國稅發(fā)1993149號    建筑業(yè)，是指建筑安裝工程作業(yè)。本稅目的征收范圍包括：建筑、安裝、修繕、裝飾

53、、其他工程作業(yè)。 其他工程作業(yè)，是指上列工程作業(yè)以外的各種工程作業(yè)，如代辦電信工程、水利工程、道路修建、疏浚、鉆井（打井）、拆除建筑物或構(gòu)筑物、平整土地、搭腳手架、爆破等工程作業(yè)。 3、甲供材和甲供設(shè)備業(yè)務(wù)將會如何發(fā)展？銷售自產(chǎn)貨物同時提供建筑業(yè)勞務(wù)如何變化？裝修業(yè)務(wù)和安裝業(yè)務(wù)如何計算稅款？ 營業(yè)稅暫行條例實施細則 第十六條  除本細則第七條規(guī)定外，納稅人提供建筑業(yè)勞務(wù)（不含裝飾勞務(wù)）的，其營業(yè)額應(yīng)當包括工程所用原材料、設(shè)備及其他物資和動力價款在內(nèi)，但不包括建設(shè)方提供的設(shè)備的價款。 實施細則第七條 納稅人的下列混合銷售行為，應(yīng)當分別核算應(yīng)稅勞務(wù)的營業(yè)額和貨物的銷售額，其應(yīng)稅勞務(wù)的營業(yè)

54、額繳納營業(yè)稅，貨物銷售額不繳納營業(yè)稅；未分別核算的，由主管稅務(wù)機關(guān)核定其應(yīng)稅勞務(wù)的營業(yè)額：(一)提供建筑業(yè)勞務(wù)的同時銷售自產(chǎn)貨物的行為； (二)財政部、國家稅務(wù)總局規(guī)定的其他情形。 關(guān)于銷售自產(chǎn)貨物并提供建筑勞務(wù)公告.doc 4、安裝業(yè)由于混業(yè)經(jīng)營行為，稅負將降低，存在稅收籌劃空間。征稅政策是否發(fā)生改變？ 舉例：某設(shè)備安裝業(yè)務(wù)價款100萬元，其中設(shè)備部分90萬元，設(shè)計業(yè)務(wù)10萬元。 進項稅額=90÷1.17×17%=13.08 銷項稅額=90÷1.11×11%+10÷1.06×6% =8.92+0.57=9.49 5、自建行為是否仍要

55、視同銷售征稅？哪些行為將會視同銷售？ 財稅2003106號 單位和個體工商戶的下列情形，視同提供應(yīng)稅服務(wù)： (一)向其他單位或者個人無償提供交通運輸業(yè)、郵政業(yè)和部分現(xiàn)代服務(wù)業(yè)服務(wù)，但以公益活動為目的或者以社會公眾為對象的除外。 (二)財政部和國家稅務(wù)總局規(guī)定的其他情形。 營業(yè)稅暫行條例實施細則 3.拆遷補償中產(chǎn)權(quán)調(diào)換是否仍按成本價繳納增值稅？ 國稅函2007768號 房地產(chǎn)開發(fā)公司對被拆遷戶實行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換時，其實質(zhì)是以不動產(chǎn)所有權(quán)為表現(xiàn)形式的經(jīng)濟利益的交換。房地產(chǎn)開發(fā)公司將所擁有的不動產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移給了被拆遷戶，并獲得了相應(yīng)的經(jīng)濟利益，根據(jù)現(xiàn)行營業(yè)稅有關(guān)規(guī)定，應(yīng)按“銷售不動產(chǎn)”稅目繳納營業(yè)稅。 國稅函發(fā)19955