桂林房地產(chǎn)市場研究報告0725

1、桂林房地產(chǎn)市場研究報告第一部分：宏觀分析桂林城市總體介紹桂林北面與湖南省交界，西面與柳州地區(qū)相連，南面與梧州市、賀州市相連，東接貴州省，距離南寧約500公里。行政區(qū)域面積27809平方公里，其中市區(qū)面積565平方公里。目前桂林市總?cè)丝?00萬人，市區(qū)人口80萬人，桂林市城鎮(zhèn)化率為41.2%。桂林市是世界著名的旅游城市和國家歷史文化名城。桂林山水秀麗，有陽朔、漓江、象鼻山等著名景點，享有“桂林山水甲天下”的美譽，在國內(nèi)外擁有較高的知名度。桂林在歷史上是廣西政治、文化中心和軍事重鎮(zhèn)，文物古跡眾多，1982年被國務(wù)院公布為首批國家歷史文化名城之一。桂林高校眾多，普通高等院校達(dá)到15所，廣西師范大學(xué)、

2、桂林理工大學(xué)等落戶在桂林，是廣西區(qū)除了南寧以外高校最集中的城市。桂林區(qū)位顯要，交通便利。桂林位于泛珠三角、西南、東盟三大經(jīng)濟(jì)圈的結(jié)合部，地處成渝經(jīng)濟(jì)區(qū)、中部經(jīng)濟(jì)試驗區(qū)、泛珠三角經(jīng)濟(jì)區(qū)、泛北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)的交匯處，也是溝通中國與東部沿海經(jīng)濟(jì)的橋梁，貫通國內(nèi)與東盟的樞紐。桂林市交通便利，交通網(wǎng)絡(luò)發(fā)達(dá)，已構(gòu)筑航空、鐵路、公路、水運等四通八達(dá)的復(fù)合式、立體化便捷的交通網(wǎng)絡(luò)。十二五期間，貴廣、湘桂高鐵將會陸續(xù)開通，將會極大的提升桂林的交通和區(qū)位。桂林市區(qū)位圖二、桂林城區(qū)規(guī)劃簡介1、桂林城區(qū)各區(qū)簡介2013年4月1日，國務(wù)院關(guān)于同意廣西壯族自治區(qū)調(diào)整桂林市部分行政區(qū)劃的批復(fù)下發(fā)，明確撤銷桂林市臨桂縣，設(shè)立桂林

3、市臨桂區(qū)，桂林市政府駐地由象山區(qū)遷至臨桂區(qū)。至此，桂林市下轄6個市轄區(qū)：秀峰區(qū)、疊彩區(qū)、象山區(qū)、七星區(qū)；9個縣、2個自治縣：陽朔縣、靈川縣、全州縣、興安縣、永福縣、灌陽縣、資源縣、平樂縣、荔浦縣、龍勝各族自治縣、恭城瑤族自治縣。桂林城區(qū)行政區(qū)域劃分示意圖2、桂林城市規(guī)劃簡介桂林市城市總體規(guī)劃（20102020年）立足于推進(jìn)“國家旅游綜合改革試驗區(qū)”的實踐，貫徹“保護(hù)漓江，發(fā)展臨桂，再造一個新桂林”的城市發(fā)展方略。將桂林市的城市性質(zhì)定為：國際性風(fēng)景旅游城市，國家級歷史文化名城，中國山水城市，桂北及周邊地區(qū)區(qū)域性中心城市。（把桂林獲批建設(shè)成為國際旅游勝地補充進(jìn)來）規(guī)劃中心城區(qū)展現(xiàn)“城鄉(xiāng)交融、城景互

4、襯、山水層疊、網(wǎng)絡(luò)交織”的山水城市格局，形成“兩帶雙核八組團(tuán)”的城市空間結(jié)構(gòu)。其中，“兩帶”為南北向的沿漓江城市生活旅游發(fā)展帶和東西向的城市新興綜合服務(wù)發(fā)展帶?！半p核”為老城中心區(qū)和臨桂新區(qū)。對老城區(qū)和景區(qū)內(nèi)的工業(yè)用地逐步實施搬遷和置換，引導(dǎo)企業(yè)向西部工業(yè)園區(qū)集中。桂林城區(qū)規(guī)劃圖規(guī)劃市域總?cè)丝谥?015年控制在538萬541萬人，至2020年控制在到554萬560萬人；中心城區(qū)城市人口規(guī)模：至2015年控制在101萬108萬人；至2020年控制在117萬129萬人。市域城鎮(zhèn)化水平至2015年為46%51%，至2020年為52%59%。3、臨桂新區(qū)臨桂新區(qū)距離桂林老城區(qū)約10公里。建設(shè)臨桂新區(qū)主

5、要是破除制約桂林發(fā)展的如市區(qū)發(fā)展空間狹小、產(chǎn)業(yè)發(fā)展受限、人口過度密集、建筑密度過大、環(huán)境承載力不夠等主要問題。還能避開漓江水系，使得城市發(fā)展與漓江保護(hù)互不沖突。臨桂新區(qū)作為向西發(fā)展的中心城區(qū)，是桂林未來城市副中心。臨桂新區(qū)到2015年應(yīng)完成13.96平方公里的建城區(qū)目標(biāo)，人口達(dá)到15萬；到2025年應(yīng)完成47.63平方公里的建城區(qū)目標(biāo)，人口規(guī)模為40萬人。目前，新區(qū)的創(chuàng)業(yè)大廈、“一院兩館”等具有標(biāo)志性、帶動性的項目已正式啟動，發(fā)展投資商務(wù)大廈、廣電大廈、報社傳媒中心、金融大廈、中心公園等一批重點項目相繼開工，桂林市政府駐地已經(jīng)獲得批準(zhǔn)遷往臨桂新區(qū)。4、桂林市發(fā)展前景和展望2012年11月，桂林

6、國際旅游勝地建設(shè)發(fā)展規(guī)劃綱要獲得國家批復(fù)。經(jīng)國務(wù)院同意，國家發(fā)改委正式批復(fù)了桂林國際旅游勝地建設(shè)發(fā)展規(guī)劃綱要（以下簡稱綱要）。這是國務(wù)院首次同意專門給一個地級市批復(fù)一個戰(zhàn)略性發(fā)展規(guī)劃綱要。綱要提出，到2020年，要將桂林打造成為世界級旅游城市和國際旅游目的地，形成海南、云南、桂林“一島、一省、一市”的國家旅游綜合改革三個試驗區(qū)格局。旅游總收入占據(jù)到GDP的1/4。桂林獲批建設(shè)國家旅游勝地，桂林旅游業(yè)將直接受益，國家和桂林層面將會出臺更多的優(yōu)惠政策支持桂林旅游業(yè)的發(fā)展。桂林旅游業(yè)的發(fā)展會完善桂林市城市配套和城市功能，大幅提升桂林居住價值。從房地產(chǎn)供給方面看，桂林的房地產(chǎn)行業(yè)將會掀起一股投資熱潮，

7、產(chǎn)品層次和產(chǎn)品內(nèi)容都會得到豐富和提升，從房地產(chǎn)需求來看，旅游業(yè)的提升將會有推動更多的外地人或者本地人在桂林置業(yè)，進(jìn)而推動桂林房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。三、桂林經(jīng)濟(jì)發(fā)展分析1、2012年桂林經(jīng)濟(jì)發(fā)展簡介 2000年GDP為300.83億元，到了20億元，年均增長率為14.3%。據(jù)統(tǒng)計局相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，2012年桂林市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入22288元，高出全區(qū)平均水平1667元；比南寧略低18元，與南寧基本持平。比柳州高398元，基本位于全區(qū)最高水平。2、桂林旅游業(yè)發(fā)展勢頭強(qiáng)勁作為國際旅游名城，桂林旅游業(yè)持續(xù)蓬勃發(fā)展。2001年，桂林接待游客首次突破1000萬人次，2012年突破3000萬人次，從2000年

8、到2012年，桂林接待旅游總?cè)藬?shù)年均增長率在11%以上。桂林市2012年旅游總收入276.87億元，從2000年到2012年，旅游總收入年均增長率在16%以上，旅游總收入占據(jù)GDP比重在15%左右，最高比重2012年達(dá)到18%。3、桂林經(jīng)濟(jì)與南寧、柳州、貴陽的比較從以上數(shù)據(jù)可知, 桂林作為廣西的旅游、工業(yè)城市，人均可支配收入較大幅度超過貴陽、柳州，基本與省會南寧持平。較高的人均可支配收入將會對桂林房地產(chǎn)市場產(chǎn)生良好的推動作用，桂林房地產(chǎn)市場的潛在客源會逐步增加。第二部分：桂林市房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r分析一桂林市房地產(chǎn)概況1、房地產(chǎn)政策環(huán)境（1）旅游文化產(chǎn)業(yè)政策推動產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展桂林國際旅游勝地建設(shè)發(fā)展規(guī)

9、劃綱要得到國家批復(fù)，同時桂林市也出臺了一系列旅游文化產(chǎn)業(yè)發(fā)展政策，如萬福旅游度假規(guī)劃、桂林市文化產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃等。旅游文化產(chǎn)業(yè)相關(guān)政策提供的優(yōu)惠措施為旅游產(chǎn)業(yè)和文化產(chǎn)業(yè)的發(fā)展創(chuàng)造了有利條件，旅游地產(chǎn)和文化地產(chǎn)作為旅游文化產(chǎn)業(yè)的一部分也會受益。（2）新區(qū)建設(shè)為房地產(chǎn)業(yè)注入活力國務(wù)院關(guān)于同意廣西壯族自治區(qū)調(diào)整桂林市部分行政區(qū)劃的批復(fù)明確撤銷桂林市臨桂縣，設(shè)立桂林市臨桂區(qū)，桂林市政府駐地由象山區(qū)遷至臨桂區(qū)。發(fā)展投資商務(wù)大廈、廣電大廈、報社傳媒中心、金融大廈、中心公園等一批重點項目相繼開工，臨桂新區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施以及公建配套陸續(xù)得到完善，這為臨桂新區(qū)的房地產(chǎn)發(fā)展提供了較多的機(jī)會。（3）桂林房地產(chǎn)不限購201

10、1年桂林市房地產(chǎn)價格上漲快，因此行業(yè)內(nèi)普遍預(yù)計桂林市會納入為限購城市。截至目前，桂林市沒有出臺限購，規(guī)避了限購對于經(jīng)濟(jì)以及房地產(chǎn)行業(yè)所能造成的較大影響。為應(yīng)對房價上漲過快，桂林市房協(xié)出臺了商品房價格協(xié)商方案。2、房地產(chǎn)投資情況近年桂林市房地產(chǎn)投資基本呈現(xiàn)兩位數(shù)增長，2001-2012年，年均增長率達(dá)到28%。2012年桂林市房地產(chǎn)累計投資額達(dá)到176.07億元，環(huán)比增長11.4%，投資勢頭保持穩(wěn)步增長。桂林市2013年房地產(chǎn)投資預(yù)計將會保持穩(wěn)步增長。一方面受新型城鎮(zhèn)化等國家戰(zhàn)略的影響，整個房地產(chǎn)行業(yè)呈現(xiàn)回暖跡象，另一方面桂林市建設(shè)國家旅游勝地城市國家戰(zhàn)略將使得桂林房地產(chǎn)行業(yè)受益。3、房地產(chǎn)供銷

11、情況（1）桂林近年房地產(chǎn)施工、竣工情況近幾年桂林市房地產(chǎn)施工面積年均在890萬平米，年均竣工面積在150萬平米。2012 年桂林市住宅施工面積為 1095.15 萬，同比去年下降 1.4%；住宅竣工面積為 142.45 萬，同比降幅達(dá)到 8.5%，2012 年的住宅施工面積、竣工面積相比去年都有小幅下降。從竣工面積占施工面積的比例看，2012 年桂林市住宅竣工面積占比13%，比 2011 年下降了一個百分點，這表明，在未來一段時期內(nèi)，市場供應(yīng)量將有所減少，市場競爭有所緩和。（2）桂林近年房地產(chǎn)銷售情況近幾年桂林市商品房銷售面積年均288萬平米，商品房銷售金額年均93億元。2012年商品房銷售面

12、積為322.69萬平米，環(huán)比增長6.26%，商品房銷售金額為136.59億元，環(huán)比增長15.57%。商品房銷售情況顯示，受國家宏觀調(diào)控影響，2011年桂林市房地產(chǎn)銷售呈現(xiàn)下滑，但2012年，在一連串降價促銷的熱潮與首套房回歸基準(zhǔn)利率的情況下，桂林樓市復(fù)蘇現(xiàn)象明顯。4、房地產(chǎn)價格走勢桂林市房價總體上呈平穩(wěn)上升的態(tài)勢；商品房銷售價格年均增長幅度為 14.43%左右，雖然成交量經(jīng)歷下行過程，但價格保持相對穩(wěn)定，并未出現(xiàn)明顯降價局面。5、土地供應(yīng)成交情況（1）桂林各類土地成交情況。其中居住用地共成交18宗，成交總面積為604850.99（其中臨桂成交13宗，成交面積達(dá)418075，占69%）。商業(yè)用地

13、成交14宗（其中臨桂7宗，成交總面積為103146，占32%）。土地市場以臨桂區(qū)與最為活躍，隨著市政配套在新區(qū)的各項配套落地，臨桂新區(qū)工業(yè)用地、商業(yè)用地的大幅出讓直接反映出新區(qū)建設(shè)將逐步滿足居民生產(chǎn)、居住的雙重需求。隨著新區(qū)工業(yè)以及商業(yè)的發(fā)展，將進(jìn)一步刺激臨桂新區(qū)住宅市場的蓬勃發(fā)展。（2）桂林各類土地成交價格元/平米，商住用地成交單價為5101.27元/。從全年成交價格看，桂林市區(qū)成交單價最高。但由于市區(qū)地價起拍價高，進(jìn)而對開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)、資金具有很大考驗，因此2012年市區(qū)土地競價開發(fā)企業(yè)少，多以起拍價成交。臨桂新區(qū)受政府重點規(guī)劃及投資引導(dǎo)，土地價格逐年上升，競拍企業(yè)活躍。（3）桂林各類成交

14、土地溢價水平2012年土地成交溢價率最高是靈川區(qū)域的工業(yè)用地，溢價率高達(dá)128.57%。臨桂新區(qū)的居住用地溢價率再創(chuàng)新高，達(dá)到124.24%，預(yù)示著區(qū)域未來房價仍有較大的上漲空間。而市區(qū)2012年由于出讓的多數(shù)地塊因綁定較多條件，或競得方需要負(fù)責(zé)處理拆遷等問題，成交溢價率最低。6、房地產(chǎn)去化速度年份2006年2007年2008年2009年2010年2011年2012年施工面積(萬平米)竣工面積（萬平米）銷售面積（萬平米）237銷售金額（億元）2006-2012年桂林市商品房竣工面積、銷售面積、銷售金額2006-2012年，桂林市商品房年均施工面積887萬平米，年均竣工面積約為152萬平米，年均

15、銷售面積約為288萬平米，年均銷售金額約為93億元。2012年多個城市商品房銷售面積對比城市南寧柳州桂林銷售面積（萬平米）5032033232012年桂林市與南寧市商品房銷售面積比為2:3，桂林市與柳州市商品房銷售面積比為8:5。綜合以上來看，桂林市的銷售速度介于南寧和柳州之間，年銷售面積和年竣工面積對比，年銷售面積超過年竣工面積，并且2012年桂林市住宅用地成交總面積接近60萬平米，按照容積率3計算，總建筑面積為180萬平米，也難以覆蓋288萬平米的年銷售面積。但桂林市商品房年均施工面積達(dá)到887萬平米，顯示后續(xù)房地產(chǎn)供應(yīng)充足。二、桂林房地產(chǎn)市場總結(jié)和預(yù)測1、總結(jié)（1）房產(chǎn)價值國際旅游勝地全

16、面推進(jìn)，桂林房產(chǎn)價值穩(wěn)步提升。隨著桂林啟動國家旅游綜合改革試驗區(qū)的建設(shè)、貴廣高鐵和湘桂鐵路的興建，桂林國際旅游勝地建設(shè)發(fā)展規(guī)劃綱要的批復(fù)等有利政策，未來桂林將建設(shè)成為環(huán)境舒適、文化繁榮、經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)、社會和諧的國際旅游勝地、國家歷史文化名城和生態(tài)山水名市。桂林擁有得天獨厚的稀缺山水資源，或?qū)⒔o旅游地產(chǎn)帶來較大的發(fā)展空間，屆時吸引大批品牌房企進(jìn)駐桂林，加之城鎮(zhèn)化進(jìn)程的加速，促進(jìn)著桂林房地產(chǎn)行業(yè)穩(wěn)步發(fā)展。（2）樓市格局臨桂新區(qū)成為桂林房地產(chǎn)主戰(zhàn)場。隨著桂林市“保護(hù)漓江,發(fā)展臨桂,再造一個新桂林”戰(zhàn)略的實施,臨桂新區(qū)建設(shè)和老城區(qū)疏解提升都將給房地產(chǎn)發(fā)展帶來新的空間和機(jī)遇。臨桂新區(qū)作為桂林市房地產(chǎn)主戰(zhàn)場，

17、主要在售樓盤近 40 個，且基本多為百畝以上項目，個別樓盤達(dá)到千畝，該區(qū)域今年供貨量占據(jù)桂林市房地產(chǎn)的半數(shù)以上，區(qū)域發(fā)展迅速，未來將會有更多房企涌入，貨源充足，產(chǎn)品豐富。（3）市場供應(yīng)土地市場供應(yīng)量漲，市區(qū)住宅同比下降。剛需產(chǎn)品占據(jù)主導(dǎo)，高贈送戶型受熱捧。土地方面，住宅用地供應(yīng)主要集中在臨桂，未來臨桂房地產(chǎn)市場競爭越發(fā)激烈。產(chǎn)品方面，2012年市場供應(yīng)量充足，在樓市調(diào)控政策向剛需傾斜，央行年內(nèi)兩次降息，激發(fā)剛需客戶的購房欲望。市區(qū) 80-100 仍占據(jù)主流，臨桂新區(qū)住宅產(chǎn)品則集中在 100-120 。（4）銷售狀況年內(nèi)成交先抑后揚，品牌房企引領(lǐng)樓市。2012 年上半年政策調(diào)控力度持續(xù)不減，購房

18、者普遍出現(xiàn)觀望情緒，各樓盤以消化余貨為主。2012 年 6-7 月央行連續(xù)兩次降息，撬動了不少剛需客戶敏感的購房心理，市場開始進(jìn)入回暖期。各房企調(diào)整產(chǎn)品與銷售策略，借勢推新。2、預(yù)測（1）政策走向政府換屆調(diào)控將持續(xù)，暖風(fēng)常吹?！笆舜蟆眻A滿落幕，房地產(chǎn)調(diào)控政策不放松主基調(diào)不變，新政府為達(dá)到刺激經(jīng)濟(jì)發(fā)展改善民生的執(zhí)政新目標(biāo)，在2013年政府動向更趨向于由嚴(yán)向松逐步平穩(wěn)發(fā)展，而隨著房產(chǎn)稅征收范圍擴(kuò)容、住房利率調(diào)整、控制“地王”現(xiàn)象頻現(xiàn)等舉措多管齊下，2013年樓市面臨更多挑戰(zhàn)，“量價”在穩(wěn)健中緩升成為未來短時間內(nèi)的不變的主旋律，更多房企努力提升自身品質(zhì)以求奮戰(zhàn)突圍，城鎮(zhèn)化進(jìn)程加快，高房價將會阻礙剛需的入市步伐，改善型需求成為市中心中高端市場的主要客戶來源。預(yù)計2013年市場將會是一個較為溫和回升的態(tài)勢。（2）市場需求調(diào)控將繼續(xù)博弈，剛需再次入市。2012年地方微調(diào)始終未能撼動中央的決心，但卻給市場傳遞出“期待變化”的信號，隨著央行兩次降息，有關(guān)房貸松動、“限購”放松的傳言紛紛，在此背景下，銀監(jiān)會、央行、發(fā)展改革委、住建部一周之內(nèi)密集表態(tài)，回應(yīng)市場傳言，明確表示房地產(chǎn)調(diào)控政策沒有變化也不會放松，政策的穩(wěn)定對市場的博弈無疑將起到重要的影響，雖然目前樓市暖冬的格局已成，而隨著政策壓力的逐步稀釋，剛性需求與投