泰州房地產(chǎn)投資分析及板塊研究報告

1、泰州房地產(chǎn)投資分析及板塊研究報告泰州房地產(chǎn)投資分析及板塊研究報告揚州業(yè)務發(fā)展部揚州業(yè)務發(fā)展部2012年年07月月 經(jīng)濟發(fā)展經(jīng)濟發(fā)展經(jīng)濟總量與增速產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu) 人口情況人口情況人口總量與增速市區(qū)人口及人口流動家庭結(jié)構(gòu)變化區(qū)域人口狀況 城市空間發(fā)展城市空間發(fā)展建成區(qū)規(guī)模擴張城市發(fā)展方向整體分析框架整體分析框架城市基本面分析城市基本面分析中期市場判斷中期市場判斷短期市場表現(xiàn)短期市場表現(xiàn) 市場發(fā)展所處階段市場發(fā)展所處階段 泰州市不同時期所處的階段 市場容量市場容量 分析泰州市住房存量現(xiàn)狀，初步判斷未來潛在需求搭建城市房地產(chǎn)市場需求模型，預測泰州市住宅市場基本容量 整體市場表現(xiàn)整體市場表現(xiàn)整體供求、價格變化

2、 分產(chǎn)品線市場表現(xiàn)分產(chǎn)品線市場表現(xiàn)不同產(chǎn)品線市場表現(xiàn)綜述1231.11.21.32.12.23.13.2未來市場趨勢未來市場趨勢4 板塊價值評估板塊價值評估板塊劃分基礎條件評價規(guī)劃前景評價板塊市場分析政策環(huán)境與政府資源評價板塊價值評估綜合結(jié)論 目標客戶板塊偏好目標客戶板塊偏好 片區(qū)價值與客戶偏好的綜合片區(qū)價值與客戶偏好的綜合4.14.24.3 經(jīng)濟發(fā)展經(jīng)濟發(fā)展經(jīng)濟總量與增速產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu) 人口情況人口情況人口總量與增速市區(qū)人口及人口流動家庭結(jié)構(gòu)變化區(qū)域人口狀況城市空間發(fā)展城市空間發(fā)展土地擴張速度城市發(fā)展方向交通和產(chǎn)業(yè)布局城市基本面分析框架城市基本面分析框架總量與增速產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)三駕馬車區(qū)位區(qū)位經(jīng)濟經(jīng)濟（

3、錢）（錢）人口人口（人）（人）城市發(fā)展城市發(fā)展（地）（地）總量與增速外來人口家庭結(jié)構(gòu)區(qū)域人口土地擴張速度城市規(guī)劃方向交通和產(chǎn)業(yè)布局城市基本面分析城市基本面分析中期市場判斷中期市場判斷短期市場表現(xiàn)短期市場表現(xiàn)1231.11.21.3未來市場趨勢未來市場趨勢4 泰州是南京都市圈重要節(jié)點城市之一，經(jīng)濟活躍，城市泰州是南京都市圈重要節(jié)點城市之一，經(jīng)濟活躍，城市發(fā)展?jié)摿春冒l(fā)展?jié)摿春?.1南京南京 鎮(zhèn)江鎮(zhèn)江 揚州揚州- -泰州小三角增長級泰州小三角增長級上海上海 杭州杭州 南京大三角增長級南京大三角增長級上海上海蘇州蘇州無錫南通常州湖州杭州杭州南京南京寧波揚州泰州鎮(zhèn)江紹興嘉興舟山臺州馬鞍山上海城市圈上

4、海城市圈杭州城市圈杭州城市圈南京都市圈南京都市圈 泰州的經(jīng)濟總量、人均生產(chǎn)值、人口數(shù)量在南京都市圈泰州的經(jīng)濟總量、人均生產(chǎn)值、人口數(shù)量在南京都市圈排名中等，但與南京等城市相比，泰州外來人口明顯偏少排名中等，但與南京等城市相比，泰州外來人口明顯偏少1.11111年江蘇四城市地區(qū)生產(chǎn)總值年江蘇四城市地區(qū)生產(chǎn)總值( (億元億元) )1111年江蘇四城市城市人口總量（萬人，年江蘇四城市城市人口總量（萬人，% %） 1111年GDP突破2400億元，相應人均GDP突破7500美元，從經(jīng)濟發(fā)展的規(guī)律性判斷，未來幾年應是泰州經(jīng)濟提速期 從人口情況看，泰州的常住人口達到近452萬，戶籍人口大于常住人口，反映出

5、泰州大市人口外流較多。近幾年泰州人均生產(chǎn)總值近幾年泰州人均生產(chǎn)總值( (元元) )資料來源：泰州統(tǒng)計年鑒1.1 泰州經(jīng)濟自泰州經(jīng)濟自20002000年起保持平穩(wěn)增長，年起保持平穩(wěn)增長，0303年起進入高速發(fā)年起進入高速發(fā)展期，并于展期，并于0606年超過年超過10001000億大關，億大關，2000-20112000-2011年泰州年泰州GDPGDP經(jīng)濟高速發(fā)展期 2000年以來，泰州經(jīng)濟保持兩位數(shù)的高速增長。 2003年之后，泰州經(jīng)濟進入高速發(fā)展階段，全市生產(chǎn)總值保持20%以上的增長率。 +10%+10%+20%+20%資料來源：泰州市統(tǒng)計局1.1 第一產(chǎn)業(yè)逐年遞減，第三產(chǎn)業(yè)的比重緩慢增長，

6、城市的第一產(chǎn)業(yè)逐年遞減，第三產(chǎn)業(yè)的比重緩慢增長，城市的發(fā)展依然主要依靠第二產(chǎn)業(yè)發(fā)展依然主要依靠第二產(chǎn)業(yè)泰州主要年份三大產(chǎn)業(yè)增加值占泰州主要年份三大產(chǎn)業(yè)增加值占GDPGDP的比重的比重 泰州第二產(chǎn)業(yè)總值逐步增加，一直占據(jù)三產(chǎn)中主力位置。 在全社會固定資產(chǎn)投資中，09-11年第二、三產(chǎn)業(yè)雖有。在可預期的未來，第二、三產(chǎn)業(yè)所涉及的領域?qū)⑹峭顿Y的最主要流向。各年全社會固定資產(chǎn)投資分布（億元）各年全社會固定資產(chǎn)投資分布（億元）1.1 總體看來，相較于出口和消費，投資對泰州經(jīng)濟的貢獻總體看來，相較于出口和消費，投資對泰州經(jīng)濟的貢獻明顯偏高，投資帶動型經(jīng)濟增長方式較為粗放明顯偏高，投資帶動型經(jīng)濟增長方式較為

7、粗放 投資于2004年超過出口和消費成為產(chǎn)值的最主要流向。 投資增速一直高于消費增速，但從未來發(fā)展趨勢來看，投資對GDP的貢獻力度將依然占據(jù)主導地位，但消費對于GDP貢獻力度也在緩慢增加。資料來源：泰州市統(tǒng)計局三駕馬車增長速度三駕馬車增長速度三駕馬車占三駕馬車占GDPGDP比例比例 泰州市區(qū)人口的增加在泰州市區(qū)人口的增加在9090年以后主要依靠郊縣及鄉(xiāng)鎮(zhèn)人年以后主要依靠郊縣及鄉(xiāng)鎮(zhèn)人口的凈遷入，口的凈遷入，“新市區(qū)人新市區(qū)人”在未來五年中將是人口增長的在未來五年中將是人口增長的主力主力1.2主要年份泰州市人口數(shù)及預測主要年份泰州市人口數(shù)及預測 2011年，泰州市區(qū)人口約總量達86萬。 2000至

8、2011年，泰州市區(qū)人口年均增長2.4萬人，主要依靠自然增長；市區(qū)人口總量在歷史高位持續(xù)穩(wěn)定增長。 預計2015年市區(qū)人口總量將接近100萬人。備注：備注：2011年市區(qū)人口為預測量年市區(qū)人口為預測量上泰州戶籍人口增長相對緩慢，市區(qū)人口成為人口增長的上泰州戶籍人口增長相對緩慢，市區(qū)人口成為人口增長的主要力量，住宅需求持續(xù)擴大中主要力量，住宅需求持續(xù)擴大中1.2主要年份泰州市區(qū)人口變化狀況主要年份泰州市區(qū)人口變化狀況主要年份泰州凈遷入人口狀況主要年份泰州凈遷入人口狀況 市區(qū)人口占總?cè)丝诒戎刂鹉晟仙?，城市對于周邊縣市人口的吸納能力逐年增強； 凈遷入人口數(shù)量年度變化明顯，由04年的-9108人變化為

9、10年的9994人，年均凈遷入人口為-1002人；備注：備注：2011年市區(qū)人口為預測量年市區(qū)人口為預測量 泰州市區(qū)戶均人口數(shù)穩(wěn)中有升，及市區(qū)較高的人口密度泰州市區(qū)戶均人口數(shù)穩(wěn)中有升，及市區(qū)較高的人口密度將導致房屋戶型需求結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)變和強烈的住宅市場需求將導致房屋戶型需求結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)變和強烈的住宅市場需求1.2泰州市人口密度狀況泰州市人口密度狀況泰州市戶均人口狀況泰州市戶均人口狀況 從07年開始，市區(qū)戶均人口開始低全市戶均人口，表明市區(qū)家庭小型化趨勢明顯，這將導致房屋戶型需求結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)變； 泰州市區(qū)人口密度近年明顯上升，這將帶來較為強烈的住宅市場需求；備注：此數(shù)據(jù)暫無備注：備注：2011年數(shù)據(jù)為預估值

10、年數(shù)據(jù)為預估值資料來源：泰州市統(tǒng)計局 根據(jù)未來泰州家庭規(guī)模和常住人口變化估計，未來住房根據(jù)未來泰州家庭規(guī)模和常住人口變化估計，未來住房需求將保持快速增長勢頭，內(nèi)生型市場特征明顯需求將保持快速增長勢頭，內(nèi)生型市場特征明顯1.2 2000-2011年，市區(qū)人口增加約27萬，年增約2.5萬人。 根據(jù)推算，市區(qū)人口的年增量為2.5萬人，按照泰州2011年自住家庭人均住房面積40.4平米推算，因此每年市區(qū)人口的增加所帶來的住房需求增量約為100萬平米。泰州城鎮(zhèn)居民人均住房居住面積（平方米）泰州城鎮(zhèn)居民人均住房居住面積（平方米）老老工工業(yè)業(yè)區(qū)區(qū)交通物流區(qū)交通物流區(qū)重點發(fā)展區(qū)域重點發(fā)展區(qū)域教教育育園園區(qū)區(qū)老

11、城區(qū)老城區(qū) 根據(jù)泰州市最新城市總體規(guī)劃（根據(jù)泰州市最新城市總體規(guī)劃（2008-20302008-2030）n規(guī)劃期末規(guī)劃期末20302030年，泰州中心城區(qū)人口規(guī)模年，泰州中心城區(qū)人口規(guī)模150150萬人萬人。n泰州中心城區(qū)建成我國重要的醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)基地；長江泰州中心城區(qū)建成我國重要的醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)基地；長江三角洲北翼中心城市；歷史文化名城和濱江生態(tài)宜居三角洲北翼中心城市；歷史文化名城和濱江生態(tài)宜居旅游城市；市域的政治、經(jīng)濟、文化中心。旅游城市；市域的政治、經(jīng)濟、文化中心。n構(gòu)建構(gòu)建“一核一帶兩片一核一帶兩片”的城鎮(zhèn)空間發(fā)展格局。的城鎮(zhèn)空間發(fā)展格局。n一核：由泰州中心城區(qū)一核：由泰州中心城區(qū)( (海陵城

12、區(qū)、高港城區(qū)海陵城區(qū)、高港城區(qū)) )、姜、姜堰城區(qū)和泰興城區(qū)組成的市域核心；堰城區(qū)和泰興城區(qū)組成的市域核心；n一帶：是指沿江城鎮(zhèn)帶；一帶：是指沿江城鎮(zhèn)帶；n兩片：是根據(jù)現(xiàn)狀空間發(fā)展特征和未來發(fā)展趨勢，兩片：是根據(jù)現(xiàn)狀空間發(fā)展特征和未來發(fā)展趨勢，將市域劃為南北兩個片區(qū)。將市域劃為南北兩個片區(qū)?！澳喜科瑓^(qū)南部片區(qū)”為江海高速為江海高速以南的區(qū)域，以南的區(qū)域，“北部片區(qū)北部片區(qū)”為江海高速以北的區(qū)域。為江海高速以北的區(qū)域。觀點：城市總體規(guī)劃中，中心城區(qū)發(fā)展為核心中的觀點：城市總體規(guī)劃中，中心城區(qū)發(fā)展為核心中的核心，目前借勢于醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)，城區(qū)主導向南發(fā)展。核心，目前借勢于醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)，城區(qū)主導向南發(fā)展。1.

13、3 總體規(guī)劃：構(gòu)建總體規(guī)劃：構(gòu)建“一核一帶兩片一核一帶兩片”的城鎮(zhèn)空間發(fā)展格局，的城鎮(zhèn)空間發(fā)展格局，將泰州發(fā)展為區(qū)域中心城市、交通樞紐城市、生態(tài)宜居城將泰州發(fā)展為區(qū)域中心城市、交通樞紐城市、生態(tài)宜居城市及歷史文化名城市及歷史文化名城觀點：由泰州市整體發(fā)展思路可以看出，城市近期首要發(fā)展區(qū)域為南部，以提升新區(qū)綜合功能，觀點：由泰州市整體發(fā)展思路可以看出，城市近期首要發(fā)展區(qū)域為南部，以提升新區(qū)綜合功能，放大產(chǎn)業(yè)效應；其次為東部；西部、北部強調(diào)整合協(xié)調(diào)發(fā)展。放大產(chǎn)業(yè)效應；其次為東部；西部、北部強調(diào)整合協(xié)調(diào)發(fā)展。n沿江發(fā)展戰(zhàn)略沿江發(fā)展戰(zhàn)略-整體發(fā)展方向向南整體發(fā)展方向向南城市建設戰(zhàn)略城市建設戰(zhàn)略-整體向

14、南向東發(fā)展整體向南向東發(fā)展n向南發(fā)展是進一步呼應沿江開發(fā)，主要為：向南發(fā)展是進一步呼應沿江開發(fā)，主要為：拓展新區(qū)，建設新的商務區(qū)、高教區(qū)與居住拓展新區(qū)，建設新的商務區(qū)、高教區(qū)與居住區(qū)，提升新區(qū)綜合功能；高新技術開發(fā)區(qū)沿區(qū)，提升新區(qū)綜合功能；高新技術開發(fā)區(qū)沿泰高路西側(cè)向南拓展泰高路西側(cè)向南拓展, ,不斷放大產(chǎn)業(yè)效應。不斷放大產(chǎn)業(yè)效應。n向東發(fā)展進一步整合海陵、姜堰資源，主要向東發(fā)展進一步整合海陵、姜堰資源，主要以海陵工業(yè)園區(qū)、農(nóng)業(yè)開發(fā)區(qū)為主體以海陵工業(yè)園區(qū)、農(nóng)業(yè)開發(fā)區(qū)為主體, ,從基從基礎設施、產(chǎn)業(yè)配套、資源整合、城市空間等礎設施、產(chǎn)業(yè)配套、資源整合、城市空間等方面協(xié)調(diào)姜堰共同發(fā)展。方面協(xié)調(diào)姜堰

15、共同發(fā)展。n同時整合城市西北側(cè)用地，協(xié)調(diào)好九龍與城同時整合城市西北側(cè)用地，協(xié)調(diào)好九龍與城市同步發(fā)展的關系，不斷改變北側(cè)的交通狀市同步發(fā)展的關系，不斷改變北側(cè)的交通狀況與生活環(huán)境。況與生活環(huán)境。1.3 發(fā)展思路：南拓、東進、西優(yōu)、北控發(fā)展思路：南拓、東進、西優(yōu)、北控觀點：在城市規(guī)劃導向下，城市功能分區(qū)逐漸明顯，各板塊價值在原有基礎上得以優(yōu)化提升。觀點：在城市規(guī)劃導向下，城市功能分區(qū)逐漸明顯，各板塊價值在原有基礎上得以優(yōu)化提升。經(jīng)濟開發(fā)經(jīng)濟開發(fā)區(qū)區(qū)高教區(qū)高教區(qū)新城中心新城中心區(qū)區(qū)城市中心城市中心區(qū)區(qū)工業(yè)園區(qū)工業(yè)園區(qū)生態(tài)旅游區(qū)生態(tài)旅游區(qū)化工園區(qū)化工園區(qū)n海陵城區(qū)海陵城區(qū)重點建設南部新城重點建設南部新

16、城，以發(fā)展現(xiàn)代服務業(yè)與醫(yī)藥等高，以發(fā)展現(xiàn)代服務業(yè)與醫(yī)藥等高新技術產(chǎn)業(yè)為主，現(xiàn)代化的綜合新技術產(chǎn)業(yè)為主，現(xiàn)代化的綜合城區(qū)。城區(qū)。n東部整合現(xiàn)有各類工業(yè)園區(qū)，結(jié)東部整合現(xiàn)有各類工業(yè)園區(qū)，結(jié)合鐵路貨站與開發(fā)區(qū)重點建設工合鐵路貨站與開發(fā)區(qū)重點建設工業(yè)園區(qū)。業(yè)園區(qū)。n整體建成包括老城片區(qū)、高教園整體建成包括老城片區(qū)、高教園片、站前新區(qū)、南部新城片、站前新區(qū)、南部新城4 4 個生個生活片區(qū)?；钇瑓^(qū)。n整體建成城西北片、開發(fā)區(qū)片整體建成城西北片、開發(fā)區(qū)片2 2 個工業(yè)片區(qū)及醫(yī)藥城研發(fā)片區(qū)。個工業(yè)片區(qū)及醫(yī)藥城研發(fā)片區(qū)。1.3 分區(qū)規(guī)劃：整體形成以分區(qū)規(guī)劃：整體形成以“城市中心區(qū)、高教區(qū)、新城中城市中心區(qū)、高教

17、區(qū)、新城中心區(qū)心區(qū)”為核心的發(fā)展格局為核心的發(fā)展格局觀點：城南及周山河一帶將建成行政、文化、商業(yè)核心，醫(yī)藥城片區(qū)將主導發(fā)展高新產(chǎn)業(yè)，建成觀點：城南及周山河一帶將建成行政、文化、商業(yè)核心，醫(yī)藥城片區(qū)將主導發(fā)展高新產(chǎn)業(yè)，建成國家一流產(chǎn)業(yè)園區(qū)，高港依托港口，主要發(fā)展船舶、運輸業(yè)，主要發(fā)展沿江產(chǎn)業(yè)帶。國家一流產(chǎn)業(yè)園區(qū)，高港依托港口，主要發(fā)展船舶、運輸業(yè)，主要發(fā)展沿江產(chǎn)業(yè)帶。中國醫(yī)藥城建設中中國醫(yī)藥城建設中城南周山河建設中城南周山河建設中高港泰州長江大橋建設中高港泰州長江大橋建設中1.3 城市重點發(fā)展區(qū)域為：醫(yī)藥城板塊及城南周山河板塊城市重點發(fā)展區(qū)域為：醫(yī)藥城板塊及城南周山河板塊l公路：328國道、寧通

18、高速公路、廣靖高速公路、寧靖鹽高速公路、京滬高速公路；l鐵路：新長（新沂長興）鐵路、寧啟（南京啟東）鐵路，新建淮揚鎮(zhèn)鐵路，泰州為重要輻射區(qū)；l水路：江陰大橋使長江天塹變通途，是泰州與上海、蘇南的快速通道；在建中的泰州長江大橋加強了城市與鎮(zhèn)江、常州的交流，預計2011年底竣工，對促進兩岸經(jīng)濟的均衡發(fā)展將起到重要作用；l機場：距上海虹橋國際機場250公里，浦東國際機場280公里，南京祿口國際機場150公里，蘇中機場于2010年3月奠基開工，預計2012年正式通航。距離泰州市公路僅20公里。1.3 城市交通：運河、港口、公路、鐵路及將通航的蘇中機城市交通：運河、港口、公路、鐵路及將通航的蘇中機場共同

19、形成立體式交通網(wǎng)絡，輻射全國大部分地區(qū)，名副場共同形成立體式交通網(wǎng)絡，輻射全國大部分地區(qū)，名副其實的蘇中交通樞紐其實的蘇中交通樞紐 泰州將以規(guī)模企業(yè)為龍頭，以開發(fā)園區(qū)和企業(yè)主題園泰州將以規(guī)模企業(yè)為龍頭，以開發(fā)園區(qū)和企業(yè)主題園區(qū)為載體，重點打造醫(yī)藥、機電、化工、船舶等區(qū)為載體，重點打造醫(yī)藥、機電、化工、船舶等“四大產(chǎn)四大產(chǎn)業(yè)基地業(yè)基地”。n醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)基地醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)基地，以揚子江藥業(yè)、濟川藥業(yè)、蘇中藥業(yè)、，以揚子江藥業(yè)、濟川藥業(yè)、蘇中藥業(yè)、江山藥業(yè)等骨干企業(yè)為龍頭，到江山藥業(yè)等骨干企業(yè)為龍頭，到20102010年醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)基地營業(yè)年醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)基地營業(yè)收入達到收入達到550550億元。億元。n機電產(chǎn)業(yè)基地機

20、電產(chǎn)業(yè)基地，以春蘭、樂金、林海、絕緣、興達、曙，以春蘭、樂金、林海、絕緣、興達、曙光等企業(yè)為龍頭，到光等企業(yè)為龍頭，到20102010年機電產(chǎn)業(yè)基地營業(yè)收入達到年機電產(chǎn)業(yè)基地營業(yè)收入達到800800億元。億元。n化工產(chǎn)業(yè)基地化工產(chǎn)業(yè)基地，以陵光、梅蘭、新浦、中丹、埃力生等，以陵光、梅蘭、新浦、中丹、埃力生等為龍頭，到為龍頭，到20102010年化工產(chǎn)業(yè)基地營業(yè)收入達到年化工產(chǎn)業(yè)基地營業(yè)收入達到400400億元。億元。n船舶產(chǎn)業(yè)基地船舶產(chǎn)業(yè)基地，以新世紀造船、新時代造船、新?lián)P子造，以新世紀造船、新時代造船、新?lián)P子造船、東方公司、口岸船舶和三泰船舶等企業(yè)為龍頭，到船、東方公司、口岸船舶和三泰船舶等

21、企業(yè)為龍頭，到20102010年營業(yè)收入達到年營業(yè)收入達到250250億元。億元。22.7.21.3 產(chǎn)業(yè)分布：泰州已經(jīng)形成以醫(yī)藥、機電、化工、船舶為產(chǎn)業(yè)分布：泰州已經(jīng)形成以醫(yī)藥、機電、化工、船舶為支柱的產(chǎn)業(yè)集群，主要分布于市區(qū)及沿江產(chǎn)業(yè)帶支柱的產(chǎn)業(yè)集群，主要分布于市區(qū)及沿江產(chǎn)業(yè)帶n泰州經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，于泰州經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，于19921992年成立，年成立， 20092009年年3 3月，經(jīng)國務院批準，與月，經(jīng)國務院批準，與泰州醫(yī)泰州醫(yī)藥園區(qū)藥園區(qū)一起升格為一起升格為國家級高新技術產(chǎn)業(yè)國家級高新技術產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)開發(fā)區(qū)?？傄?guī)劃為?？傄?guī)劃為“一區(qū)四園一區(qū)四園”，分別，分別是：是：高新技術園、濱江工業(yè)園、民營

22、科高新技術園、濱江工業(yè)園、民營科技園和春蘭工業(yè)園技園和春蘭工業(yè)園。n中國醫(yī)藥城，泰州市政府劃地中國醫(yī)藥城，泰州市政府劃地2020平方公平方公里里，包括南園和北園兩部分。目前該園，包括南園和北園兩部分。目前該園區(qū)已升級為區(qū)已升級為唯一一個國家級醫(yī)藥高新產(chǎn)唯一一個國家級醫(yī)藥高新產(chǎn)業(yè)園區(qū)業(yè)園區(qū)，至，至20202020年醫(yī)藥城將形成銷售年醫(yī)藥城將形成銷售2020億元、億元、5050億元、億元、100100億元以上的大型醫(yī)億元以上的大型醫(yī)藥企業(yè)梯度集群，為泰州貢獻藥企業(yè)梯度集群，為泰州貢獻20002000億的億的產(chǎn)值，帶來近產(chǎn)值，帶來近2020萬高素質(zhì)人口。萬高素質(zhì)人口。經(jīng)濟開發(fā)區(qū)經(jīng)濟開發(fā)區(qū)高新技術園高

23、新技術園經(jīng)濟開發(fā)區(qū)經(jīng)濟開發(fā)區(qū)濱江工業(yè)園濱江工業(yè)園經(jīng)濟開發(fā)區(qū)經(jīng)濟開發(fā)區(qū)春蘭工業(yè)園春蘭工業(yè)園海陵工業(yè)園區(qū)海陵工業(yè)園區(qū)城北物流園區(qū)城北物流園區(qū)海陵現(xiàn)代農(nóng)業(yè)海陵現(xiàn)代農(nóng)業(yè)科技示范園區(qū)科技示范園區(qū)江蘇省現(xiàn)代農(nóng)業(yè)江蘇省現(xiàn)代農(nóng)業(yè)綜合開發(fā)示范區(qū)綜合開發(fā)示范區(qū)主城區(qū)主城區(qū)高高港港經(jīng)濟開發(fā)區(qū)經(jīng)濟開發(fā)區(qū)民營科技園民營科技園1.3 產(chǎn)業(yè)分布：泰州重要工業(yè)園區(qū)集中于城市東部、南部，產(chǎn)業(yè)分布：泰州重要工業(yè)園區(qū)集中于城市東部、南部，并以經(jīng)濟開發(fā)區(qū)、城南醫(yī)藥園區(qū)為兩大重點發(fā)展園區(qū)，其并以經(jīng)濟開發(fā)區(qū)、城南醫(yī)藥園區(qū)為兩大重點發(fā)展園區(qū)，其中城南醫(yī)藥園區(qū)為唯一國家級醫(yī)藥高新產(chǎn)業(yè)園區(qū)中城南醫(yī)藥園區(qū)為唯一國家級醫(yī)藥高新產(chǎn)業(yè)園區(qū)對泰州樓市的

24、風險點風險點泰州經(jīng)濟保持健康的發(fā)展勢頭，穩(wěn)步推進的城市化進程和產(chǎn)業(yè)的不斷升級為未來市場的擴大奠定了良好的基礎。城市市區(qū)人口的不斷增長和家庭的逐漸小型化將促進住宅市場擴大和居住結(jié)構(gòu)調(diào)整。泰州已經(jīng)形成了較為完善的城市基礎設施體系，未來城市的發(fā)展規(guī)劃為房地產(chǎn)市場的擴容和提升提供了強有力的支撐。小結(jié)：泰州經(jīng)濟基礎較好，城市化進程不斷推進，但以高小結(jié)：泰州經(jīng)濟基礎較好，城市化進程不斷推進，但以高投資帶動的經(jīng)濟增長方式不利于城市經(jīng)濟的健康發(fā)展，經(jīng)投資帶動的經(jīng)濟增長方式不利于城市經(jīng)濟的健康發(fā)展，經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整是未來發(fā)展的重要內(nèi)容濟結(jié)構(gòu)調(diào)整是未來發(fā)展的重要內(nèi)容對泰州樓市的機會點機會點以高投資支撐的GDP增長方式

25、較為粗放，不利于城市經(jīng)濟的持續(xù)健康發(fā)展。新城的建設需要有序的規(guī)劃，供應節(jié)奏的混亂以及配套引進不力都有造成“空城”局面的風險。中期市場判斷中期市場判斷短期市場表現(xiàn)短期市場表現(xiàn)中期市場判斷框架中期市場判斷框架住宅市場發(fā)展階段呈現(xiàn)鐘型特征繁榮繁榮衰退衰退恢復恢復121234567891011城市住宅市場需求模型 市場發(fā)展所處階段市場發(fā)展所處階段 泰州市不同時期所處的階段 市場容量市場容量 分析泰州市住房存量現(xiàn)狀，初步判斷未來潛在需求搭建城市房地產(chǎn)市場需求模型，預測泰州市住宅市場基本容量城市基本面分析城市基本面分析 城市基本面城市基本面 區(qū)位 經(jīng)濟 人口 城市發(fā)展2.12.2未來市場趨勢未來市場趨勢1

26、2新開工加速新開工加速存貨去化期上升存貨去化期上升房價收入比下降房價收入比下降新開工減少新開工減少供應過剩，存貨去化期達到最大供應過剩，存貨去化期達到最大投資冷卻投資冷卻市場緩慢吸收存貨，存貨去化期下降市場緩慢吸收存貨，存貨去化期下降需求萎靡，房價企穩(wěn)需求萎靡，房價企穩(wěn)需求增長需求增長新開工增加新開工增加投資過熱投資過熱繁榮階段繁榮階段衰退階段衰退階段恢復階段恢復階段房價收入比上升，房價收入比上升，投資增加投資增加1234567891011鐘型特征 市場階段鐘模型和說明市場階段鐘模型和說明資料來源：美國統(tǒng)計局，仲量聯(lián)行，澳大利亞Lend Lease研究機構(gòu)說明一：說明一： 每一階段都以一個或幾

27、個關鍵指標的變化為標志 每一階段除了體現(xiàn)關鍵指標的變化外，其他指標大體上維持前階段的狀態(tài)。比如2-3點之間，存貨去化期由下降變?yōu)樯仙?，除此之外，投資、新開工仍然加速，房價收入比仍然上升說明二：說明二： 通過各指標的狀態(tài)和變化，可以確定一個城市不同時期所處的階段 投資和新開工同為供應指標，但新開工更能先行反應市場變化。因此，當投資和新開工變化相悖時，以新開工指標為主2.1 分析分析2006年以來泰州市的四大指標變動情況年以來泰州市的四大指標變動情況住宅投資同比以及住宅新開工面積同比表征住宅供應；存貨去化期表征住宅供求關系；房價收入比表征市場購買力 住宅投資中包含土地購置費，即使當前新開工減少，開

28、發(fā)商可能還要繼續(xù)支付前期未付地價和工程款。因此，住宅投資同比反映過去的供應情況，而住宅新開工面積同比則反映未來的供應情況，相對而言，住宅新開工面積更能表現(xiàn)市場發(fā)展階段2.1備注：2011年住宅投資同比為預估值備注：2011年存貨去化周期為預估值 判斷泰州市各年所處的市場階段：整體來看泰州市場判斷泰州市各年所處的市場階段：整體來看泰州市場依然處于繁榮階段，但隨著地價及房價的快速走高，也存依然處于繁榮階段，但隨著地價及房價的快速走高，也存在著投資過熱的趨勢在著投資過熱的趨勢12新開工加速存貨去化期上升房價收入比下降新開工減少供應過剩，存貨去化期達到最大投資冷卻市場緩慢吸收存貨，存貨去化期下降需求萎

29、靡，房價企穩(wěn)需求增長新開工增加投資過熱繁榮階段繁榮階段衰退階段衰退階段恢復階段恢復階段房價收入比上升，投資增加1234567891011200920102006-2008揚揚 州州2011-2012H1資料來源：內(nèi)部分析2.1市區(qū)原有常住人口居住面積改善市區(qū)常住人口增量基本居住面積宏觀經(jīng)濟預期個人收入預期內(nèi)生需求外向需求城市居住需求基本依據(jù)最終結(jié)論說明：說明： 一個城市的基本居住需求分為兩部分，一是原有家庭的改善需求，一是新增家庭的首置需求 不論首置還是改善需求，都易受經(jīng)濟和收入的預期影響而發(fā)生改變 泰州市的城市住宅需求模型泰州市的城市住宅需求模型2.2.1模擬市場基本容量=市區(qū)人口*住宅改善

30、面積（1.35/年）+市區(qū)人口增加*市區(qū)人口定居比例（20）*市區(qū)人口人均居住面積泰州市住宅市場基本容量預測（單位：萬平米）泰州市住宅市場基本容量預測（單位：萬平米） 假定市場實際成交是由基本容量加上市場短期波動構(gòu)成假定市場實際成交是由基本容量加上市場短期波動構(gòu)成2.2.12006-20112006-2011年泰州市商品住宅實際成交面積年泰州市商品住宅實際成交面積2006-20152006-2015年泰州市場基本容量年泰州市場基本容量2006-20112006-2011年泰州市短期市場波動年泰州市短期市場波動12市場短期波動市場短期波動5需求方面需求方面拆遷房價收入比市場預期居民的財富效應和消

31、費者信心信貸政策234514367保障房建設土地供應/房屋批售量的變化住房存貨量的變化786供應方面供應方面 短期波動因素和說明短期波動因素和說明說明：說明： 將短期波動因素分為需求和供應兩大方面共八個指標 每個指標的變化都會對市場成交造成短期影響，有的是負面影響，比如保障房增加供應，土地供應增加；有的是正面影響，比如資產(chǎn)升值帶來的財富效應和消費者信心上升 應對以上指標逐一分析2.2.1812006-2010年泰州市拆遷面積（單位：萬平米）年泰州市拆遷面積（單位：萬平米）2006-2010年拆遷對于商品住宅成交促進面積估計（單位：萬平米）年拆遷對于商品住宅成交促進面積估計（單位：萬平米）拆遷拆

32、遷- -拆遷量對泰州市場的整體需求有一定影響；但隨著政府對經(jīng)拆遷量對泰州市場的整體需求有一定影響；但隨著政府對經(jīng)濟適用房等保障性住宅投入的逐漸增加，這部分需求會相應減少濟適用房等保障性住宅投入的逐漸增加，這部分需求會相應減少 2006-2010年泰州累計拆遷量為470萬平方米，拆遷量大致呈現(xiàn)出逐年增長的趨勢。 根據(jù)06年后拆遷和成交情況，假設09以前大約有1/3的銷費者依靠商品房市場來解決拆遷問題；09年以后由于政府推出經(jīng)濟適用房力度的加大，可以假設1/4的消費者依靠商品住宅市場解決居住問題。備注：此數(shù)據(jù)暫無備注：此數(shù)據(jù)暫無2房價收入比房價收入比- -高房價收入比對購房需求有反作用，泰州市未來

33、的高房價收入比對購房需求有反作用，泰州市未來的房價收入比有上升趨勢房價收入比有上升趨勢 較高的房價收入比對需求造成負面影響 由于中國經(jīng)濟增速的放緩，未來城市人口的收入增長會趨緩；同時房市的低迷會進一步打壓房價 未來房價收入比有上升趨勢，但具體走勢不夠明朗345短期市場預期財富效應和消費者信心信貸政策市場預期、財富效應、信貸政策市場預期、財富效應、信貸政策- -短期市場低迷會抑制消費者短期市場低迷會抑制消費者自住與投資需求，居民財富效應和消費者信心增強也會提高住房需自住與投資需求，居民財富效應和消費者信心增強也會提高住房需求，縮緊的信貸政策對需求也有嚴重影響。求，縮緊的信貸政策對需求也有嚴重影響

34、。數(shù)據(jù)來源：內(nèi)部分析 10年為政策調(diào)控年，11年為政策深化落實年，信貸政策會貫穿整年，短期市場低迷都會抑制消費者自住與投資需求； 泰州市場近幾年成交價格穩(wěn)步上升，10年以來市場在萬達等品牌開發(fā)商進駐的帶動下價格提升速度加快，預期未來時間內(nèi)，價格會保持穩(wěn)定，并小幅上漲。 各種形式的財富增長會增加居民對于住房的需求。隨著08-09年受到全球經(jīng)濟危機和中國經(jīng)濟增長放緩的影響的消除，消費者信心開始明顯增強。 同時受CPI指數(shù)的不斷走高，缺少投資渠道的消費者投資房產(chǎn)進行保值的需求有所增強。 政府出臺了一系列旨在抑制房價過快增長，嚴控信貸等政策。 嚴厲的信貸政策的出臺有抑制消費的負面影響。但是盡管政策主要

35、作用于投資和改善型需求；其次存貸款利率的步步走高，貸款利率上調(diào)，契稅的調(diào)整，無疑給購房者增加了壓力和購房成本。6保障房保障房- -泰州經(jīng)適房建設計劃暫不會對商品住宅產(chǎn)生重大影響泰州經(jīng)適房建設計劃暫不會對商品住宅產(chǎn)生重大影響 從經(jīng)濟適用房建設規(guī)模、戶型控制、選址、購買條件等方面看，短期內(nèi)經(jīng)濟適用房對普通商品住宅市場直接影響較??；但中長期來看，當量積累到一定程度會對中低端市場形成擠壓 中期目標：為加強市區(qū)住房保障工作，改善低收入家庭住房狀況，實現(xiàn)“住有所居”，泰州市出臺了泰州市市區(qū)“十二五”住房保障規(guī)劃。從2011年到2015年，泰州將建設經(jīng)濟適用住房16000套、144萬平方米；廉租住房900套

36、、4.5萬平方米；另外將建設3300套公共租賃住房來解決外來務工人員以及新就業(yè)人員的住房問題。 “五級”住房保障體系適用對象：1.廉租住房保障對象：具有市區(qū)常住城鎮(zhèn)戶口，人均住房 建筑面積在18平方米以下，人均月收入在1000元以下的城市低收入住房困難家庭。2.共有產(chǎn)權租售并舉保障對象：具有市區(qū)常住城鎮(zhèn)戶口，人均住房建筑面積在20平方米以下，人均月收入在1200元以下的城市中等偏低收入住房困難家庭。3.經(jīng)濟適用住房供應對象：具有市區(qū)常住城鎮(zhèn)戶口，人均住房建筑面積在20平方米以下，人均月收入在1600元以下的城市中等收入住房困難家庭。4.公共租賃住房供應對象：重點面向新就業(yè)人員、有穩(wěn)定職業(yè)并在泰

37、州市區(qū)居住一定年限的外來務工人員以及市區(qū)中等偏低收入住房困難家庭。5.限價商品住房供應對象：主要面向市區(qū)城市拆遷安置戶、征地拆遷過程中涉及的農(nóng)民家庭和具有市區(qū)常住戶口的中低收入住房困難家庭以及市政府規(guī)定的其他家庭。在舊城改造、風貌保護、環(huán)境整治等各種重點項目和公益性項目范圍內(nèi)所涉及的被拆遷或騰退家庭可優(yōu)先購買。7土地和住房供應土地和住房供應- -房屋批售量（竣工面積）是市場的直接供給，房屋批售量（竣工面積）是市場的直接供給，新開工量和土地供應量是影響未來批售的重要因素新開工量和土地供應量是影響未來批售的重要因素 在2007-2011年期間內(nèi)，泰州政府規(guī)劃全部新開工住宅建筑面積約96萬平方米從過

38、去幾年土地出讓的情況看，未來供應增加的趨勢不會改變泰州市商品住宅市場供應推導預測泰州市商品住宅市場供應推導預測2011年2010年2009年2008年2007年商品住宅開工量197 250 170 193 158 商品住宅供應量148 144 126 123 105 商品住宅成交量111 141 174 94 80 2007-20112007-2011泰州市商品住宅供求走勢泰州市商品住宅供求走勢根據(jù)泰州市場的周期波動性研判根據(jù)泰州市場的周期波動性研判泰州成交量及存量呈周期性波動，1個周期大約為1年，若以每年年中為節(jié)點，成交面積及期末累計存量均呈現(xiàn)先上升后下滑的趨勢。泰州市泰州市2010年年1月

39、月-2012年年6月住宅存量、成交均價走勢圖月住宅存量、成交均價走勢圖8存貨存貨- -1010、1111年存貨量持續(xù)增加，年存貨量持續(xù)增加， 12 12年市場存貨將開始緩慢減少年市場存貨將開始緩慢減少 通過對短期波動因素的歷史分析，預判泰州市場未來的通過對短期波動因素的歷史分析，預判泰州市場未來的變化方向和影響程度變化方向和影響程度市場短期波動影響因素正向影響拆遷量上升較高的房價收入比短期市場熱度加大信貸政策緊縮財富效應和信心上升負向影響保障房增加房屋批售量和土地供應增加市場存貨上升20062007200820092010-20-13-105603圖例： 2 1 0 -1 -2 2.2.220

40、11-332012-242013-2220142015-69泰州市場成交預測（單位：萬平米）泰州市場成交預測（單位：萬平米） 預測泰州市場預測泰州市場2012-20152012-2015年的實際年均成交量在年的實際年均成交量在140140萬萬左右左右2.2.2 未來未來1-21-2年，預估供求比在年，預估供求比在1.3-1.361.3-1.36之間，供率大于求之間，供率大于求2.2.22006-2013泰州市場商品住宅供應泰州市場商品住宅供應 115萬平米萬平米一手房需求一手房供應157萬平米萬平米保守保守120萬平米萬平米樂觀樂觀未來1-2年，預估供求比在1.3-1.36之間，供求基本平衡。

41、 2007-2011年，商品住宅供應量平均年供應量在129萬平米。從趨勢來看供應較為平穩(wěn)。2007年以來，泰州住宅竣工面積穩(wěn)步上升，住宅新開工量也呈現(xiàn)波動上升趨勢，市場的供應持續(xù)增加。從趨勢看，未來2年泰州供應量將持續(xù)增加。12年預計商品住宅供應量為157萬平米，預計未來一到兩年商品住宅供應量為161萬平米/年。小結(jié)：良好的經(jīng)濟基礎和較為健康有序的發(fā)展態(tài)勢對長期小結(jié)：良好的經(jīng)濟基礎和較為健康有序的發(fā)展態(tài)勢對長期市場的發(fā)展提供了有力支撐，短期市場呈現(xiàn)微小的階段性市場的發(fā)展提供了有力支撐，短期市場呈現(xiàn)微小的階段性調(diào)整現(xiàn)象，預計未來兩年市場將持續(xù)走強調(diào)整現(xiàn)象，預計未來兩年市場將持續(xù)走強在整體宏觀調(diào)控

42、作用影響下，泰州的住宅市場呈現(xiàn)微小階段性調(diào)整現(xiàn)象。良好的經(jīng)濟基礎和城市化進程的不斷深化支撐著泰州樓市未來的發(fā)展。根據(jù)泰州城市基本居住需求模型并結(jié)合短期波動項的調(diào)整修正后，預計12-13年泰州住宅市場需求在161-184萬平方米左右。泰州房地產(chǎn)市場依然處于上升通道，市場發(fā)展將穩(wěn)步向上。對泰州樓市的總體分析中期市場判斷中期市場判斷短期市場表現(xiàn)短期市場表現(xiàn)短期市場表現(xiàn)框架短期市場表現(xiàn)框架城市基本面分析城市基本面分析 整體市場表現(xiàn)整體市場表現(xiàn)整體供求、價格變化 分產(chǎn)品線市場表現(xiàn)分產(chǎn)品線市場表現(xiàn)不同產(chǎn)品線市場表現(xiàn)綜述整體表現(xiàn)3.13.2未來市場趨勢未來市場趨勢市場掃描市場掃描 整體市場：整體市場：近年來

43、供需關系基本平衡，整體走勢向好近年來供需關系基本平衡，整體走勢向好3.1備注：2012年1-6月供應數(shù)據(jù)為預測量。 整體市場：成交面積整體市場：成交面積-10年受市場火爆影響，成交面積年受市場火爆影響，成交面積較高，較高，11年回落，年回落，12年預計成交量與年預計成交量與11年基本持平年基本持平3.1泰州市場10年受大市火爆影響，成交量較高，11年開始回落，較以往處于中等水平，12年1-6月均成交量低于11年，受大市場環(huán)境影響，預計12年成交量與11年基本持平。10年月均成交年月均成交13.9萬萬11年月均成交年月均成交9.3萬萬12年月均成交年月均成交7.6萬萬泰州市場受到近期政策調(diào)控影響

44、呈現(xiàn)短期市場惡化現(xiàn)象12年受大市場環(huán)境影響，表現(xiàn)為上半年成交量的持續(xù)下滑和供求比的攀升 整體市場：供應、成交、價格整體市場：供應、成交、價格3.107年年-12年年6月泰州住宅供求價走勢圖月泰州住宅供求價走勢圖供求比供求比 分產(chǎn)品線：分產(chǎn)品線： 140140平米以內(nèi)的首置及首改產(chǎn)品是市場的平米以內(nèi)的首置及首改產(chǎn)品是市場的主流需求主流需求3.2備注：此數(shù)據(jù)暫無 相較于09年、10年、11年的高位水平成交量下滑，供需比放大 2012年下半年價格下行壓力較大泰州短期市場表現(xiàn)小結(jié)泰州短期市場表現(xiàn)小結(jié)整體市場結(jié)構(gòu)市場 分產(chǎn)品線：分產(chǎn)品線：首置首改市場具有機會但同時也有競爭激烈溢價度低等不利因素，再改及高

45、端市場短期內(nèi)難以提振 板塊價值評估板塊價值評估板塊劃分基礎條件評價規(guī)劃前景評價板塊市場分析政策環(huán)境與政府資源評價板塊價值評估綜合結(jié)果 目標客戶板塊偏好目標客戶板塊偏好 片區(qū)價值與客戶偏好的綜合片區(qū)價值與客戶偏好的綜合4.14.24.3CS1S2S3E1E2NW1W2中期市場判斷中期市場判斷短期市場表現(xiàn)短期市場表現(xiàn)未來市場趨勢框架未來市場趨勢框架城市基本面分析城市基本面分析未來市場趨勢未來市場趨勢 板塊劃分：劃分依據(jù)板塊劃分：劃分依據(jù)4.1.1泰州主要板塊劃分依據(jù)：泰州主要板塊劃分依據(jù)：參考泰州市房管局對于市區(qū)樓盤的區(qū)域劃分，通過城市主要干道、河流等劃分出大板塊，而后依據(jù)不同板塊的細部規(guī)劃來細分

46、各區(qū)域板塊。CS1S2S3E1E2NW1W2 板塊劃分：劃分結(jié)果板塊劃分：劃分結(jié)果4.1.1CS1S2S3E1E2NW1W2編號編號名稱名稱范圍范圍C城中板塊江州路以東，揚州路以南，東風路以西，濟川路以北S1 城南行政區(qū)濟川路以南，328國道以北S2 城南周山河片區(qū)328國道以南，香椿路以北S3 城南醫(yī)藥城片區(qū)香椿路以南E1城東板塊（328國道以內(nèi)）東風路以東，濟川路以北，328國道以西E2城東板塊（328國道以外）濟川路以北，328國道以東N城北板塊揚州路以北，江州北路以東，東風路以西W1城西板塊（引江河以內(nèi)）江州路以西，濟川路以北，引江河以東W2城西板塊（引江河以外）濟川路以北，引江河以西

47、CS1S2S3E1E2NW1W2 基礎條件：現(xiàn)有道路情況，城中、城南交通線路發(fā)達基礎條件：現(xiàn)有道路情況，城中、城南交通線路發(fā)達4.1.2揚州路揚州路328328國道國道328328國道國道江洲路江洲路青年路青年路海陵路海陵路鼓樓路鼓樓路東風路東風路泰高路泰高路鳳凰路鳳凰路永定路永定路濟川路濟川路南通路南通路香椿路香椿路姜高路姜高路CS1S2S3E1E2NW1W2 基礎條件：公建配套及自然資源情況，主要集中于城基礎條件：公建配套及自然資源情況，主要集中于城中、城南板塊中、城南板塊4.1.2周山河周山河新通揚運河新通揚運河鹵汀河鹵汀河東城河東城河南官河南官河火車站火車站汽車東站汽車東站汽車西站汽車

48、西站河東公園河東公園泰山公園泰山公園梅蘭芳公園梅蘭芳公園柳園柳園泰州市體泰州市體育館育館百水園百水園泰州市人泰州市人民公園民公園市政府市政府公安局公安局法院法院汽車南站汽車南站泰州動物園泰州動物園園博園園博園引江河引江河西城河西城河醫(yī)藥博覽中心醫(yī)藥博覽中心CS1S2S3E1E2NW1W2 基礎條件：教育配套情況，主要集中于城中、城東及基礎條件：教育配套情況，主要集中于城中、城東及城南板塊城南板塊4.1.2文文 文文 文文 文文 文文 文文 文文 文文 文文 文文 文文 文文 文文 文文 文文 文文 文文 文文 沈毅中學沈毅中學田家炳實驗中田家炳實驗中學學海光小學海光小學泰州二中泰州二中智智保保

49、中中學學文文 文文 大浦中心小學大浦中心小學鼓樓小學鼓樓小學二中附中二中附中城東小學城東小學實驗小學實驗小學泰附中泰附中城南小學城南小學實驗學校實驗學校蓮花學校蓮花學校省泰中省泰中英華學校英華學校城東實驗學校城東實驗學校明珠實驗學校明珠實驗學校實驗中學實驗中學塘灣小學塘灣小學CS1S2S3E1E2NW1W2 基礎條件：商業(yè)及生活配套情況，主要集中于城中板基礎條件：商業(yè)及生活配套情況，主要集中于城中板塊塊4.1.2濟川路商圈濟川路商圈稅東街商圈稅東街商圈坡子街商圈坡子街商圈金鷹商圈金鷹商圈溫泰商圈溫泰商圈 商商 商商 商商 商商 商商 CS1S2S3E1E2NW1W2 基礎條件：醫(yī)療配套情況，主

50、要集中于城中板塊基礎條件：醫(yī)療配套情況，主要集中于城中板塊4.1.2第四人民醫(yī)院第四人民醫(yī)院泰東醫(yī)院泰東醫(yī)院泰州中醫(yī)院泰州中醫(yī)院泰州人民醫(yī)院泰州人民醫(yī)院口腔醫(yī)院口腔醫(yī)院婦幼醫(yī)院婦幼醫(yī)院海陵中醫(yī)院海陵中醫(yī)院人民醫(yī)院（南院）人民醫(yī)院（南院）普濟醫(yī)院普濟醫(yī)院泰州第二人民泰州第二人民醫(yī)院醫(yī)院 + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + CS1S2S3E1E2NW1W2 基礎條件：產(chǎn)業(yè)情況，主要分布于城東及城南板塊基礎條件：產(chǎn)業(yè)情況，主要分布于城東及城南板塊4.1.2城北物流園城北物流園海陵現(xiàn)代農(nóng)業(yè)海陵現(xiàn)代農(nóng)業(yè)示范園區(qū)示范園區(qū)江蘇省現(xiàn)代農(nóng)江蘇省現(xiàn)代農(nóng)業(yè)示范園區(qū)業(yè)示范園

51、區(qū)經(jīng)濟開發(fā)區(qū)春經(jīng)濟開發(fā)區(qū)春蘭工業(yè)園蘭工業(yè)園海陵工業(yè)園海陵工業(yè)園經(jīng)濟開發(fā)區(qū)高經(jīng)濟開發(fā)區(qū)高新技術園新技術園經(jīng)濟開發(fā)區(qū)民經(jīng)濟開發(fā)區(qū)民營科技園營科技園醫(yī)藥園區(qū)醫(yī)藥園區(qū)板塊名稱道路情況公建配套及自然資源配套產(chǎn)業(yè)綜合評價教育配套商業(yè)及生活配套醫(yī)療配套C城中板塊路網(wǎng)發(fā)達，公交線路完善豐富完善完善豐富不發(fā)達優(yōu)S1城南行政區(qū)路網(wǎng)發(fā)達，公交線路較完善豐富較完善較完善豐富發(fā)達優(yōu)S2城南周山河片區(qū)路網(wǎng)一般，公交線路一般一般稀少匱乏稀少一般良S3城南醫(yī)藥城片區(qū)路網(wǎng)發(fā)達，公交線路稀少一般匱乏匱乏匱乏發(fā)達中E1城東板塊（328國道以內(nèi)）路網(wǎng)一般，公交線路較完善一般完善較完善較豐富發(fā)達良E2城東板塊（328國道以外）路網(wǎng)一般

52、，公交線路稀少稀少稀少一般一般發(fā)達差N城北板塊路網(wǎng)一般，公交線路一般 稀少稀少一般稀少一般中W1城西板塊（引江河以內(nèi)）路網(wǎng)一般，公交線路一般 一般稀少一般稀少較發(fā)達中W2城西板塊（引江河以外）路網(wǎng)不完善，公交線路一般匱乏稀少匱乏稀少一般差4.1.2 基礎條件列表評價基礎條件列表評價4.1.2CS1S2S3E1E2NW1W2優(yōu)優(yōu)良良中中差差 基礎條件評價結(jié)論基礎條件評價結(jié)論 規(guī)劃前景：規(guī)劃前景：城中及城南板塊規(guī)劃優(yōu)勢明顯城中及城南板塊規(guī)劃優(yōu)勢明顯4.1.3CS1S2S3E1E2NW1W2文化展示中心文化展示中心城西廣場城西廣場萬達商業(yè)中心萬達商業(yè)中心泰州文化中心泰州文化中心人民醫(yī)院人民醫(yī)院新區(qū)醫(yī)

53、院新區(qū)醫(yī)院體育中心體育中心省泰中省泰中醫(yī)藥城醫(yī)藥城東部新城東部新城城南城南CBDCBD核心區(qū)核心區(qū)汽車西站汽車西站海陵南路海陵南路商業(yè)街商業(yè)街 規(guī)劃前景列表評價規(guī)劃前景列表評價4.1.3板塊名稱板塊描述道路規(guī)劃新城規(guī)劃商業(yè)中心規(guī)劃中小學規(guī)劃規(guī)劃前景綜合評價C城中板塊老城區(qū)，整體品質(zhì)較好，房價較高已較完善萬達商業(yè)中心重點S1城南行政區(qū)發(fā)展較為成熟的行政中心區(qū)域完善中行政文化中心重點S2城南周山河片區(qū)未來城南CBD核心區(qū)，規(guī)劃優(yōu)勢突出快速完善中城南CBD新城華潤商業(yè)中心省泰中重點S3城南醫(yī)藥城片區(qū)醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)核心區(qū)快速完善中醫(yī)藥城東部新城海陵南路商業(yè)街次重點E1城東板塊（328國道以內(nèi)）以高教區(qū)帶動，

54、目前發(fā)展較快完善中次重點E2城東板塊（328國道以外）發(fā)展較為落后，面貌較差不完善非重點N城北板塊物流區(qū)，目前居住品質(zhì)不高完善中次重點W1城西板塊（引江河以內(nèi)）廠業(yè)較多，居住品質(zhì)較差不完善非重點W2城西板塊（引江河以外）主要集中鄉(xiāng)鎮(zhèn)小產(chǎn)業(yè)，居住品質(zhì)一般不完善非重點 規(guī)劃前景評價結(jié)論規(guī)劃前景評價結(jié)論4.1.3CS1S2S3E1E2NW1W2重點重點次重點次重點非重點非重點 板塊市場：已出讓未開發(fā)土地分布板塊市場：已出讓未開發(fā)土地分布4.1.4CS1S2S3E1E2NW1W24.1.4 板塊市場：已出讓未開發(fā)土地存量板塊市場：已出讓未開發(fā)土地存量編號編號名稱名稱潛在項目潛在項目合計合計（萬（萬）C

55、城中板塊(2010)1、(2010)8-3、(2012)2-1 、(2012)4-124.70S1城南行政區(qū)（2011）9-2、（2011）13-3、（2012）2-259.77S2城南周山河片區(qū)（2011）13-1、（2011）13-2、（2011）14 -1、（2011）14 -2118.59S3城南醫(yī)藥城片區(qū)（2010）10-2、（2010）10-6、（2010）13-11、（2011）7-1、（2011）7-291.5E1城東板塊（328國道以內(nèi)）（2010）11-7、（2011）1-3、（2011）3-1、（2011）8-340.87E2城東板塊（328國道以外）0N城北板塊（201

56、0）2-2、（2011）5-120.86W1城西板塊（引江河以內(nèi)）（2010）4-2、（2010）11-8、（2010）12-226.88W2城西板塊（引江河以外）0注：存量面積均為建筑面積4.1.4 板塊市場：擬出讓土地分布板塊市場：擬出讓土地分布CS1S2S3E1E2NW1W24.1.4 板塊市場：擬出讓土地總量板塊市場：擬出讓土地總量編號編號名稱名稱潛在項目潛在項目合計合計（萬（萬）C城中板塊原橡膠廠地塊；鳳凰花園南側(cè)地塊20.63S1城南行政區(qū)原泰州日報社地塊；鳳凰河東側(cè)、永定路北側(cè)地塊；塘坊街區(qū)改造項目；青年路西側(cè)B地塊；青年路西側(cè)C地塊；青年路西側(cè)D地塊；70.3S2城南周山河片區(qū)

57、泰州市交投公司地塊；CBD商務中心；海陵路西側(cè)、周山河南側(cè)地塊；東風南路西側(cè)、海軍大道北側(cè)地塊；72.86S3城南醫(yī)藥城片區(qū)泰州市華揚調(diào)速公司地塊；東方小鎮(zhèn)三、四期地塊；藥城大道北側(cè)、泰高路東側(cè)地塊；安康路北側(cè)、海陵南路西側(cè)地塊一（1）；安康路北側(cè)、海陵南路西側(cè)地塊一（2）；東部核心區(qū)1；東部核心區(qū)2；東部核心區(qū)3；東部核心區(qū)5；東部核心區(qū)6；東部核心區(qū)7；頂部核心區(qū)8；東部核心區(qū)9119.81E1城東板塊（328國道以內(nèi)）市農(nóng)科所地塊；LG南側(cè)地塊；濟川東路北、春暉路東側(cè)地塊；濟川東路南、春暉路東側(cè)地塊；春暉路東側(cè)限價商品房地塊；東風路東側(cè)、森園路北側(cè)地塊；60.87E2城東板塊（328國道

58、以外）海陵工業(yè)園區(qū)地塊（二）；海陵工業(yè)園區(qū)地塊（三）；海陵工業(yè)園區(qū)地塊（四)；泰和園二期；濟川東路北、萊茵東郡西側(cè)地塊；民興中學東側(cè)地塊；棉花原種場上市地塊1；棉花原種場上市地塊2；江南一品北側(cè)地塊；京泰路西側(cè)、海姜大道北側(cè)地塊；興泰公路東側(cè)、站前支路北側(cè)地塊；浙江路北側(cè)、九里河西側(cè)地塊61.61N城北板塊原鋼廠地塊四；原鋼廠地塊五；原鋼廠地塊一；原鋼廠地塊二；原鋼廠地塊三；原鋼廠地塊六；揚橋拆遷地塊13.95W1城西板塊（引江河以內(nèi)）青年路西側(cè)A地塊；青年路西側(cè)E地塊；吳陵路西側(cè)、老通揚運河北側(cè)地塊；23.67W2城西板塊（引江河以外）328國道南、引江河西側(cè)地塊；西堤陽光北、興泰路東側(cè)地塊

59、10.53注：總量面積均為占地面積 板塊市場：土地資源存量定性評估板塊市場：土地資源存量定性評估4.1.4CS1S2S3E1E2NW1W2存量豐富存量豐富存量一般存量一般存量稀少存量稀少 板塊市場：房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢板塊市場：房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢4.1.4 板塊市場：房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢板塊市場：房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢4.1.4n主力需求板塊為城東、城南及高港，而城東板塊因整體價位相對較低，滿足大量剛需需求，銷量最為突出。n城中板塊市場發(fā)展趨近飽和，區(qū)域樓盤地段價值明顯，隨著土地供應日漸稀缺，房地產(chǎn)市場發(fā)展白熱化，產(chǎn)品價位處于城市標桿。n受南拓規(guī)劃優(yōu)勢帶動，城南板塊目前屬于城市發(fā)展重點。區(qū)域樓盤價位僅

60、次于城中板塊，房地產(chǎn)市場投資價值高。n城北、城西板塊因區(qū)域面貌落后，發(fā)展受到阻礙，樓盤價位處于城市最低端。受到供應較少的影響，市場需求難以得到滿足。 板塊市場：板塊市場：主要板塊市場供求詳情主要板塊市場供求詳情4.1.4A、價格區(qū)間、價格區(qū)間CS1S2S3E1E2NW1W29000-10000 7000-9000 7000-8000 6000-70004000-60002011年年CS1S2S3E1E2NW1W28000-9000 6000-8000 5000-6000 4000-50003000-4000數(shù)據(jù)來源：新景祥數(shù)據(jù)庫2010年年4.1.4 板塊市場：板塊市場：主要板塊市場供求詳情主