維修部管理手冊

1、 元弘物業(yè)誠信服務(wù)每一刻 鄭州元弘物業(yè)管理有限公司維 修 部 工 作 手 冊目 錄第一部分 組織機(jī)構(gòu)第二部分 崗位職責(zé)第三部分 工作流程第四部分 管理制度第五部分 考核檢查內(nèi)容第六部分 保養(yǎng)計劃維修部崗位設(shè)置崗位人數(shù)主管1人助理1人電工1人水工1人綜合維修工2人崗位職責(zé)維修部主管崗位職責(zé) 崗位：維修部主管 上級：物業(yè)總經(jīng)理 下級：維修部成員 崗位職責(zé)：1、執(zhí)行大廈總經(jīng)理指示，對維修部直接負(fù)責(zé)，確保所管轄系統(tǒng)設(shè)備設(shè)施的安全運行是維修部主管的首要任務(wù)，對下屬人員和所屬系統(tǒng)設(shè)備負(fù)全面的管理責(zé)任，要求每天工作內(nèi)容如下： 大廈主要設(shè)備、設(shè)施的運行技術(shù)狀況，發(fā)現(xiàn)異?，F(xiàn)象，隱患分析原因及時組織維修，保證所管

2、轄系統(tǒng)設(shè)備、設(shè)施處于良好的技術(shù)狀態(tài)，設(shè)備發(fā)生故障、突發(fā)事件造成不能正常運行時，迅速到現(xiàn)場組織處理,并及時向物業(yè)部經(jīng)理報告（包括：供電、供水、排水、消防、電梯系統(tǒng)及房屋、墻體、公共道路配套設(shè)施等） 檢查下屬上崗紀(jì)律的精神狀態(tài)（語言、行為、工作規(guī)范）發(fā)現(xiàn)不良現(xiàn)象立即糾正。 現(xiàn)場督導(dǎo)重要維修工程及改造工程施工，控制工程質(zhì)量與進(jìn)度。 實際考察下屬員工維修保養(yǎng)工作質(zhì)量與工作效率，發(fā)現(xiàn)問題及時采取措施予以糾正。 審閱運行報表，掌握大廈所屬管理范圍當(dāng)月能耗狀況，在確保設(shè)施安全運行的前提下，采取有效的措施降低費用，杜絕浪費，降低大廈的運營成本。 負(fù)責(zé)制定大廈能源節(jié)約計劃并落實執(zhí)行情況。2、負(fù)責(zé)對所轄物業(yè)的供配

3、電系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)、電梯、弱電系統(tǒng)等的運行方式及房屋修繕方案的制定和組織落實。3、負(fù)責(zé)對大廈原有設(shè)備、設(shè)施的改造方案的制定和落實。4、負(fù)責(zé)制定大廈所管系統(tǒng)的年度、季、月度的日常大中修計劃、維修、保養(yǎng)、工作計劃。并負(fù)責(zé)組織安排維修保養(yǎng)計劃的實施，制定工作標(biāo)準(zhǔn)，督導(dǎo)下屬、保證工作質(zhì)量、提高工作效率。5、負(fù)責(zé)定期填報“大廈電表抄報匯總表”、“大廈水表抄報匯總表”、協(xié)助財務(wù)部做好收費工作。6、切實執(zhí)行總經(jīng)理指令，認(rèn)真貫徹落實崗位責(zé)任制，督導(dǎo)下屬員工嚴(yán)格執(zhí)行操作規(guī)程及員工守則，堅持周而復(fù)始的設(shè)備保養(yǎng)制度，做到“三凈”（設(shè)備干凈、機(jī)房干凈、工作場地干凈），“四不漏”（不漏電、不漏油、不漏水、不漏氣），“五

4、良好”（使用性能良好、密封良好、潤滑良好、緊固良好、調(diào)整良好），嚴(yán)格檢查督導(dǎo)下屬。7、針對下屬員工的技術(shù)狀態(tài)和思想狀況，編制培訓(xùn)考核計劃（職業(yè)道德、物業(yè)的服務(wù)意識、專業(yè)技術(shù)知識及操作規(guī)范），編制崗位專業(yè)人員錄用標(biāo)準(zhǔn)。8、熟練掌握大廈硬件配置的品牌、規(guī)格、性能、容量、數(shù)量等技術(shù)參數(shù)，掌握大廈供電（高低壓）、供水、消防、的運行原理，負(fù)責(zé)編制操作流程等安全檢查工作。對實際運營中存在的問題提前進(jìn)行預(yù)防工作，對不合理的配置、布局、操作提出改進(jìn)方案，在上報公司審核后，組織實施。9、負(fù)責(zé)同大廈功能配置運行相關(guān)的主管部門的協(xié)調(diào)配合工作，（供電局、自來水公司、網(wǎng)絡(luò)公司、電梯維保公司、大廈的承建商、裝修公司）確保

5、在大廈運營中得到支持和配合。10、負(fù)責(zé)參與組織突發(fā)事件應(yīng)急方案（停水、停電、火災(zāi)、地震、冰雹）的編制工作。并負(fù)責(zé)組織設(shè)備、設(shè)施運行失控狀況下的應(yīng)急措施的培訓(xùn)、演練及實施。11、完成上級交給的其他工作。 責(zé)任：1、對維修部所管轄物業(yè)設(shè)備、設(shè)施的安全運行檢查操作負(fù)責(zé)。2、對維修部的工作目標(biāo)及完成質(zhì)量、效率負(fù)責(zé)。3、對本部門下屬員工的語言規(guī)范、行為規(guī)范、操作規(guī)范的達(dá)標(biāo)情況負(fù)責(zé)。4、對突發(fā)事件組織及結(jié)果負(fù)責(zé)。5、對本部門專業(yè)人員的職業(yè)道德、專業(yè)技術(shù)的培養(yǎng)、培訓(xùn)負(fù)責(zé)。6、對大廈營運中出現(xiàn)故障負(fù)管理責(zé)任，做到提前預(yù)防、果斷排除，科學(xué)有序的組織。7、對本部門工作秩序和監(jiān)督檢查的規(guī)章制度，實施細(xì)則的執(zhí)行情況負(fù)

6、責(zé)。8、對大廈硬件出現(xiàn)故障同主管部門的及時協(xié)調(diào)負(fù)責(zé)。9、對客戶投訴的維修項目返修不得超過二次負(fù)責(zé)。10、對本部門維修費用的審報、控制、落實負(fù)責(zé)。11、對報表中統(tǒng)計數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確、上報日期及時負(fù)責(zé)。 權(quán)力：1、對直接下屬員工及各項業(yè)務(wù)工作有指導(dǎo)、組織管理權(quán)。2、對直接下屬的工作有監(jiān)督、檢查、考核、資金分配權(quán)。3、對下級崗位調(diào)配有建議和任用提名權(quán)。4、對新錄用員工有專業(yè)技術(shù)考核權(quán)。5、有向物業(yè)總經(jīng)理報告權(quán)、建議權(quán)。值班電工崗位職責(zé) 崗位名稱：配電值班電工 直接上級：維修部主管 崗位職責(zé)：1、嚴(yán)格遵守公司員工守則和各項規(guī)章制度，服從主管工作安排。2、熟練掌握大廈供配電系統(tǒng)設(shè)備的配置及運行原理、操作流程。

7、3、堅守崗位，定期巡視配電機(jī)房、發(fā)電機(jī)房等設(shè)施的完好狀況。密切監(jiān)視各儀表的工作情況，準(zhǔn)確抄錄各項數(shù)據(jù)及填寫報表，發(fā)現(xiàn)問題及時處理。4、做好供配電機(jī)房、發(fā)電機(jī)房的清潔工作，做到無污跡、無灰塵、無垃圾。5、嚴(yán)格安全操作程序、報告制度。發(fā)現(xiàn)事故時，值班人員應(yīng)保持冷靜頭腦，按照操作規(guī)程安全排除故障，并及時填寫事故報告及時向上級主管匯報。6、嚴(yán)格交接班記律，事故不排除不允許進(jìn)行交接，應(yīng)上下兩班協(xié)調(diào)工作，一般性設(shè)備故障應(yīng)交待清楚并做好記錄，配電設(shè)備發(fā)生事故時不得離崗。7、及時接收核銷工作單，確保工作完成及時、達(dá)到質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)。8、如供電局停電，負(fù)責(zé)及時同供電局聯(lián)系，做好登記工作，并及時按操作規(guī)定啟動發(fā)電設(shè)備。

8、9、檢查大廈配置的儀表、儀器運行情況，確保準(zhǔn)確無誤，按規(guī)定定期抄表（準(zhǔn)確及時報主管核對）。10、嚴(yán)格按照大廈設(shè)備、設(shè)施控制管理規(guī)定執(zhí)行，厲行節(jié)約，杜絕浪費能源。11、完成上級交給的其他工作。維修電工崗位職責(zé) 崗位名稱：維修電工 直接上級：部門主管 崗位職責(zé)：1、嚴(yán)格遵守公司員工守則和各項規(guī)章制度，服從主管工作安排，除完成日常維修任務(wù)外，有計劃的承擔(dān)其他工作任務(wù)。2、熟悉并掌握大廈電器設(shè)備的性能、線路走向、開關(guān)控制范圍。3、有較強(qiáng)的專業(yè)技術(shù)水平及處理緊急事故、排除故障的能力，協(xié)助主管進(jìn)行工作。4、及時完成客戶提出的報修要求，不得無故拖單。5、認(rèn)真檢查設(shè)備運行狀況，做好設(shè)備維修保養(yǎng)工作，并認(rèn)真填寫

9、保養(yǎng)記錄。6、自覺遵守大廈的各種規(guī)章制度、安全操作規(guī)定。7、在對突發(fā)事故有科學(xué)系統(tǒng)的應(yīng)急方案（停電、電梯困人、火災(zāi)等），并能及時、沉著、有序排除故障。8、有較強(qiáng)的維修技術(shù)能力，不斷地學(xué)習(xí)業(yè)務(wù)技能，不斷掌握新技術(shù)的推廣和應(yīng)用。9、認(rèn)真進(jìn)行巡視檢查，消除事故隱患，發(fā)現(xiàn)問題及時排除、上報。10、積極協(xié)調(diào)配電工的工作，出現(xiàn)事故時無條件的聽從上級領(lǐng)導(dǎo)的指揮與維修。12、完成上級安排的其他工作。水工崗位職責(zé) 崗位名稱：維修水工 直接上級：維修部主管 崗位職責(zé)：1、嚴(yán)格遵守公司員工守則和各項規(guī)章制度，服從主管工作安排。2、熟悉大廈的給排水系統(tǒng)，并保證正常供給，排水暢通，保證在火災(zāi)、供水、排水設(shè)備設(shè)施失靈等應(yīng)

10、急狀況下，準(zhǔn)確采用果斷處理措施，并負(fù)責(zé)大廈應(yīng)急狀況下的安全操作培訓(xùn)。3、負(fù)責(zé)對大廈內(nèi)的給排水系統(tǒng)進(jìn)行檢查、維修及保養(yǎng)，嚴(yán)格執(zhí)行節(jié)水計劃，杜絕跑、冒、漏、滲現(xiàn)象。4、當(dāng)班期間定時巡視檢查供排水系統(tǒng)設(shè)備、設(shè)施，并做好巡檢記錄。5、有計劃地對給排水系統(tǒng)進(jìn)行維修、維護(hù)、保養(yǎng)。6、負(fù)責(zé)處理客戶報修的給排水故障。7、巡檢消防設(shè)施，確保消防、供水設(shè)施處于良好狀態(tài)。8、負(fù)責(zé)專業(yè)維修公司對設(shè)施維修、保養(yǎng)的監(jiān)管工作。9、做好應(yīng)急（滲水、漏水、污水外益等）搶修工作，接到應(yīng)急報告迅速奔赴現(xiàn)場，及時進(jìn)行搶修。10、積極參加業(yè)務(wù)學(xué)習(xí)和技術(shù)培訓(xùn)，不斷提高業(yè)務(wù)技術(shù)水平。11、每月負(fù)責(zé)對安裝計量表的用戶定期抄表并上報主管。12

11、、負(fù)責(zé)完成上級交給的其他工作。綜合維修工崗位職責(zé) 崗位名稱：綜合維修工 直接上級：維修部主管 崗位職責(zé)：1、嚴(yán)格遵守公司員工守則和各項規(guī)章制度，服從主管工作安排。2、全面負(fù)責(zé)大廈房屋及公共區(qū)域、墻面、門窗、樓梯扶手、地面磚、防水等修繕工作，保持房屋及公共區(qū)域處于良好狀態(tài)。3、根據(jù)客服部的派工單及時安排好施工順序，不得無故拖單。4、在保證修繕工程質(zhì)量的前提下，修舊利廢，進(jìn)行更新改造。5、熟悉施工前所用材料的使用性能，準(zhǔn)確的預(yù)算施工耗材，準(zhǔn)備所需工具設(shè)備。6、定期檢查大廈涉及的墻面、門窗及公共區(qū)域完好狀況。對墻面、地板的空鼓、裂縫、脫落現(xiàn)象進(jìn)行預(yù)防和修繕。7、對空置房屋及時修補(bǔ)完善，對退房客戶遺留

12、的裝修工程組織拆除工作。8、局部修補(bǔ)時，對其余部位采取保護(hù)性措施，防止任意堆物、堆料損傷完好部位。9、對所管的房屋及公共區(qū)域的修繕，嚴(yán)格按照計劃（年、季、月）進(jìn)行，確保工程質(zhì)量及進(jìn)度。10、熟練掌握學(xué)習(xí)新型技術(shù)和新型材料的推廣應(yīng)用。11、完成上級交辦的其他工作。第三部分 工作流程維修工作單服務(wù)流程1、客服部接到報修后，須在5分鐘內(nèi)通知維修人員，如遇緊急情況，時間應(yīng)控制在3分鐘內(nèi)。2、報單人須將房間號、電話、維修內(nèi)容向維修人員敘述清楚和完整。3、在5分鐘內(nèi)客服部與維修人員聯(lián)系未果，客服人員應(yīng)聯(lián)系維修主管進(jìn)行處理。4、維修人員接到報修后，應(yīng)在10分鐘內(nèi)趕到客戶處。特殊情況可延至30分鐘。5、維修人

13、員接到報修后，如遇特殊原因迫使維修停止，須及時向維修主管匯報，并與客服報修人員聯(lián)系，說明原因。6、維修部在客戶區(qū)域進(jìn)行維修時，如遇困難，應(yīng)在客戶同意的時限內(nèi)完成工作；在公共區(qū)域的維修中，如遇困難，應(yīng)向上級匯報，在上級批準(zhǔn)的時限內(nèi)完成工作。7、維修主管應(yīng)保證維修部常用維修工具和備料齊全。8、工作結(jié)束后，維修人員應(yīng)向客服部如實反饋完成情況。9、客服人員及時對維修事項進(jìn)行回訪，不得出現(xiàn)不回訪、晚回訪、假回訪等現(xiàn)象。日常維修操作的實際細(xì)則一、維修部主管責(zé)任：1、接到綜合服務(wù)部工作單，立即安排，保證5分鐘內(nèi)維修人員到達(dá)現(xiàn)場。2、如果同時接到多個工作單，應(yīng)分輕、重、緩、急合理安排，同時2分鐘內(nèi)通知綜合服務(wù)

14、部。對暫緩維修的工作單（20分鐘內(nèi)可到達(dá)現(xiàn)場的）反饋給客戶并承諾到達(dá)現(xiàn)場的時間。主管應(yīng)合理安排，保證在承諾時間內(nèi)進(jìn)行工作。3、及時詢問，檢查完單的情況，對反饋的意見進(jìn)行分析、記錄，如出現(xiàn)以下情況應(yīng)及時采取措施并向上級領(lǐng)導(dǎo)反映。 維修人員無法及時完單（分幾種情況）；A、需設(shè)備、設(shè)施廠家或商家配合共同完成的工作（空調(diào)、寬帶、IP、電信、供電部門故障）；措施：立即同廠家、商家取得聯(lián)系，并繼續(xù)尋找原因，爭取以最快的時間進(jìn)行解決，立即向總經(jīng)理匯報，并配合客服向客戶解釋，取得客戶的理解與配合。B、維修人員的技術(shù)能力無法達(dá)到：措施：主管立即到達(dá)現(xiàn)場及時處理詳細(xì)記錄，做為員工技術(shù)考評、培訓(xùn)的依據(jù)。C、施工的環(huán)

15、境條件，不具備：（1、下雨時無法處理的墻體、窗戶滲水問題；2、工作時間內(nèi)無法進(jìn)行噪音、油漆操作；3、客戶突然改變維修時間）措施： 同客戶約定具體施工的時間，準(zhǔn)備工作提前完成，按時操作及時反饋客服； 通過客服向客戶解釋無法立即施工的原因，并約好當(dāng)日工作時間，準(zhǔn)時到達(dá)現(xiàn)場； 當(dāng)維修人員到達(dá)現(xiàn)場，客戶因有事突然改變維修時間時，應(yīng)讓客戶在工作單上簽定維修時間立即反饋客服，進(jìn)行詳細(xì)的記錄并在規(guī)定時間內(nèi)提前5分鐘與客戶聯(lián)系，詢問是否能安排操作。（2）維修人員未按規(guī)定的時間完成工作：措施：詳細(xì)向維修人員了解工作過程，如屬操作不熟練，專業(yè)技術(shù)偏差，一方面進(jìn)行考核記錄，另一方面針對性的培訓(xùn)，或提出人員調(diào)整報告。

16、如屬工作態(tài)度消極，按公司的質(zhì)檢制度執(zhí)行。（3）維修人員服務(wù)態(tài)度、行為規(guī)范引起客戶管理人員投訴。措施：嚴(yán)格按公司質(zhì)檢制度處罰，并記入考核。經(jīng)培訓(xùn)仍達(dá)不到工作要求的按公司制度執(zhí)行。（4）弄虛作假、隱瞞實情（向客戶提出或暗示在工作單上填寫違背事實的意見，維修卡、工作單虛報材料消耗的，反饋假信息稱客戶不在的）。措施：客服將安排拜訪客戶，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)按公司制度嚴(yán)格處罰，對耗材維修卡管理、檢查不嚴(yán)造成的漏洞，維修主管將一同按公司制度處罰。4、負(fù)責(zé)準(zhǔn)確編制維修物品使用計劃，負(fù)責(zé)維修材料的合理儲備、管理、檢查。 因材料儲備不足出現(xiàn)短缺，造成工作無法正常進(jìn)行（包括周六、周日）； 管理混亂，造成工具物品丟失，帳卡與工

17、作量不符。 發(fā)現(xiàn)問題未及時匯報、核對進(jìn)行包庇的。出現(xiàn)以上問題主管將按公司的規(guī)定處罰并應(yīng)反省糾正。5、負(fù)責(zé)檢查值班電工工作的合理安排、落實。 設(shè)備、設(shè)施的安全運行，防范工作的檢查。 對大廈硬件運行情況的巡查、記錄、匯報工作的規(guī)范操作進(jìn)行檢查。 對公共區(qū)域設(shè)備、設(shè)施檢查、維修落實情況及其完成狀態(tài)進(jìn)行檢查。 值班期間對客戶服務(wù)滿意度的情況進(jìn)行匯總分析。 同其他部門工作配合、協(xié)調(diào)狀況進(jìn)行檢查。 對大廈規(guī)定空調(diào)、燈光、供水管理進(jìn)行嚴(yán)格的檢查及時上報綜合辦。6、負(fù)責(zé)因設(shè)備、設(shè)施維修檢查造成停水、停電等后果的前期預(yù)防工作，提前三天以書面形式上報總經(jīng)理，以便安排準(zhǔn)備工作。7、檢查維修人員修舊利廢，節(jié)約能源的工

18、作情況、發(fā)現(xiàn)問題及時糾正匯報。二、值班人員的責(zé)任1、服從上級領(lǐng)導(dǎo)的安排，按規(guī)章制度要求承擔(dān)以下責(zé)任； 每天21：00時對大廈公共區(qū)域設(shè)備、設(shè)施進(jìn)行巡查維護(hù)并詳細(xì)填寫巡檢記錄，發(fā)現(xiàn)隱患及時排除，做好記錄匯報上級領(lǐng)導(dǎo)。 對設(shè)備、設(shè)施的安全運行及安全防范工作進(jìn)行檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時處理，進(jìn)行詳細(xì)記錄、匯報。 接到客服的報修電話，及時趕到現(xiàn)場維修處理。 配合保潔、秩管等部門的工作。 掌握提高工作效率的工作技巧，一專多能的專業(yè)技能，檢查中發(fā)現(xiàn)問題及時處理。 如實認(rèn)真填寫工作單中的物耗品種、數(shù)量更換具體位置。2、每天下班前填寫“維修工作登記表”（附后）。三、維修人員的責(zé)任1、服從上級領(lǐng)導(dǎo)的工作安排，接到客服

19、部報修后即時至客戶處維修；2、對無法完成的工作，應(yīng)一方面同客戶耐心解釋，認(rèn)真的工作，爭得客戶的理解，一方面加強(qiáng)自身業(yè)務(wù)素質(zhì)的學(xué)習(xí)，掌握一專多能的工作技巧及技能。3、對設(shè)備、設(shè)施存在的隱患及時發(fā)現(xiàn)匯報，及時處理（對重大設(shè)備設(shè)施的檢修應(yīng)盡可能放至周六、周日，但事前應(yīng)報部門批準(zhǔn)）。4、嚴(yán)格按照安全操作規(guī)程實施，對重大設(shè)備、設(shè)施的檢修應(yīng)提前編制，操作流程首先通過專業(yè)技術(shù)人員進(jìn)行審核，由主管簽字報物業(yè)部經(jīng)理同意后實施。消防控制室報修流程消防報警主機(jī)監(jiān)控實行24小時晝夜運行和值班，全面掌握監(jiān)視大廈消防安全狀況。 正確操作消防主機(jī)系統(tǒng)，使之經(jīng)常處于相應(yīng)的溫度和濕度，并做好日常維護(hù)和定期測試檢查工作，使設(shè)施處

20、于良好的運轉(zhuǎn)狀態(tài)，如有異常，立即報告部門主管協(xié)調(diào)維修部進(jìn)行檢修，并做好記錄。日常維修保養(yǎng)由維修部負(fù)責(zé)系統(tǒng)維修保養(yǎng)以不影響大廈正常運營為原則，對受影響用戶應(yīng)提前通知；要保證大廈內(nèi)各報警按鈕、消防廣播、煙感、溫感等消防設(shè)備工作正常。 接到火災(zāi)自動報警系統(tǒng)報警，立即通知部門主管，并協(xié)調(diào)巡邏隊員趕到現(xiàn)場查明情況，如是誤報，清除報警信號。如確實發(fā)生火情，應(yīng)即按火災(zāi)應(yīng)急預(yù)案程序辦理。如為大廈內(nèi)商戶連接的消防主機(jī)故障，消防員需即時將維修事項報至客服處，客服將填寫好的消防整改通知單送至商戶處簽收，商戶須完整填寫通知單所有維修、保養(yǎng)操作均應(yīng)在值班記錄上作詳細(xì)的記錄。電動設(shè)備的日常檢修電動設(shè)備的日常檢修一、電動設(shè)

21、備的使用與檢查使用電動設(shè)備，應(yīng)做好以下檢查，發(fā)現(xiàn)問題立即采取措施排除：1、操作前應(yīng)先觀察三相電源電壓是否偏低，三相電壓是否一致。要檢查禁錮螺栓有無松動，傳動部分有無卡阻，損壞或磨損現(xiàn)象。2、在操作中應(yīng)注意觀察電流的變化，在起動中和運轉(zhuǎn)后的電動機(jī)具、聲響和震動是否正常，要檢查電動機(jī)風(fēng)葉的工作情況是否良好。3、開始正常運轉(zhuǎn)后要觀察電流是否正常，電動機(jī)及其起動設(shè)施等有無過熱和焦臭氣味，應(yīng)檢查各部軸承有無過熱現(xiàn)象。二、電動設(shè)備的日常檢修1、磁力起動器、交流接觸器、減壓起動補(bǔ)償器、空氣開關(guān)等的靜觸電和動觸片由于經(jīng)常離合而產(chǎn)生火花燒毛，容易出現(xiàn)接觸不良而過熱致使觸點燒毀和動觸壓力片變軟、無彈性。因此對于動

22、作觸點應(yīng)經(jīng)常檢查、研磨、除垢，對由于動觸片過熱而出現(xiàn)膠質(zhì)壓 電木燙焦起泡現(xiàn)象時，應(yīng)及時修磨，以防動作遲滯。損壞的零件應(yīng)及時更換，選用熱繼電器作為過載保護(hù)的設(shè)備，應(yīng)做到有計劃的進(jìn)行檢測。2、經(jīng)常檢查電氣儀表有無失效現(xiàn)象，操作開關(guān)及保險器具的零部件是否完好。動觸導(dǎo)電體有無過熱變質(zhì)現(xiàn)象。電氣電機(jī)設(shè)施的金屬外殼，接地保護(hù)是否完好。選用的保險絲是否正確，壓合是否妥當(dāng)，發(fā)現(xiàn)故障時應(yīng)及時修好，保證設(shè)備正常運用。3、軸承室有無進(jìn)水或缺油，有無過熱或噪音，傳動部分是否良好，如聯(lián)軸器，金屬鏈條和齒輪有無磨損現(xiàn)象，以及電動機(jī)或機(jī)具的禁錮螺釘是否齊全，有無松動不合現(xiàn)象，要檢查水泵有無漏水，泵輪和風(fēng)輪有無磨殼現(xiàn)象，并分

23、別針對產(chǎn)生的原因進(jìn)行修理。給排水系統(tǒng)的維護(hù)與管理一、給水系統(tǒng)的維護(hù)與管理1、室內(nèi)給水系統(tǒng)的管理范圍以總計費表為界，界線以為（含計費水表）的供水管線及設(shè)備由供水部門負(fù)責(zé)維護(hù)管理，界線以內(nèi)至用戶的供水管線及管線上設(shè)置的地下消防供水系統(tǒng)，包括泵房、管道、室內(nèi)消防槍等，由物業(yè)部負(fù)責(zé)維護(hù)管理，并接受公安消防部門的檢查。2、室內(nèi)給水系統(tǒng)的管理內(nèi)容 防止二次供水系統(tǒng)的污染，對水池、水箱定期消毒，保持其清潔衛(wèi)生。 對供水管道、閥門、水表、水泵、水箱進(jìn)行經(jīng)常性維護(hù)和定期檢查，確保供水安全。 發(fā)生漏水、停水故障，應(yīng)及時搶修。 保持消防水系統(tǒng)的正常工作，并應(yīng)將系統(tǒng)檢查報告送交當(dāng)?shù)叵啦块T備案。 室外空間的管道及設(shè)備

24、，須定期進(jìn)行檢查和刷防腐涂料，以延長設(shè)備的使用壽命，寒冷地區(qū)還應(yīng)注意冬季防凍。 對于臨時停用設(shè)備和備用設(shè)備，要按規(guī)定的時間進(jìn)行使用試驗，使設(shè)備經(jīng)常處于備用狀態(tài)。 檢查水泵、電機(jī)有無異常聲響，如發(fā)現(xiàn)情況要及時處理。對使用到期或過期的殘舊設(shè)備應(yīng)及時更換，防止重大事故發(fā)生。二、室內(nèi)給水系統(tǒng)的管理要求1、加強(qiáng)配水管網(wǎng)的管理，做好管網(wǎng)的壓強(qiáng)，流量測量工作，搞好平差計算和管網(wǎng)分析，全面掌握管網(wǎng)負(fù)荷，壓力和完好程度。有計劃地調(diào)整和更新不合理的管道，充分發(fā)揮管網(wǎng)的配水能力。2、狠抓節(jié)約用水，防止跑、冒、滴、滲。大力宣傳節(jié)約用水，努力提高水的利用效率；做好供水的計量和收費，定期進(jìn)行數(shù)據(jù)的統(tǒng)計和分析，發(fā)現(xiàn)異常情況

25、應(yīng)及時處理；建立責(zé)任制，由專人負(fù)責(zé)日常供水、用水的監(jiān)督檢查，做好巡視工作，保證供水的安全進(jìn)行，防止大面積跑水事故的發(fā)生。3、搞好供水設(shè)備和設(shè)施的維護(hù)，制定管理辦法。明確規(guī)定各項設(shè)施、設(shè)備的維修周期、技術(shù)要求和質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，按規(guī)定進(jìn)行設(shè)備、設(shè)施的檢修、改造、更新，定期進(jìn)行性能測定，保證設(shè)備效率。三、室內(nèi)給水系統(tǒng)的維護(hù)（一）給水管道的養(yǎng)護(hù)及維修1、給水管道養(yǎng)護(hù) 給水管的檢查，維修養(yǎng)護(hù)人員應(yīng)對給水系統(tǒng)十分熟悉，經(jīng)常檢查給水管道及閥門（地上、地下及屋頂?shù)龋┑氖褂们闆r經(jīng)常注意地下有無漏水、滲水、積水等異常情況，如發(fā)現(xiàn)有漏水現(xiàn)象，應(yīng)及時進(jìn)行維修。 給水管的保溫防凍工作。在每年冬季來臨之前，維修人員注意做好室內(nèi)

26、外管道，閥門消防栓等防凍保溫工作。2、給水管道的維修 管道漏水漏水是給水管道及配件常見的主要問題。明裝管道可沿管線檢查，即可發(fā)現(xiàn)滲漏部分，對于埋地直管，首先進(jìn)行觀察，對地面長期潮濕、積水和冒水的管段進(jìn)行檢漏，同時參考原設(shè)計圖紙和現(xiàn)有的閥門位置，準(zhǔn)確確定滲漏位置，進(jìn)行開挖修理。 管道凍裂對發(fā)生冰凍的上水管道，宜采用澆溫水逐步升溫或包保溫材料的方法，讓其自然化凍，對已凍裂的水管，對根據(jù)具體情況采取補(bǔ)焊或換管的方法處理。（二）給水水池、水箱的維護(hù)與管理1、貯水池的情況根據(jù)環(huán)保和衛(wèi)生防疫部門的要求，為確保水池水質(zhì)，每季度應(yīng)對水池清理一次，操作要求如下： 準(zhǔn)備工作關(guān)閉水池進(jìn)水閥，安排臨時排風(fēng)設(shè)施，臨時水

27、源，打開水池井口蓋。 清洗操作當(dāng)水位降低到1/3時，關(guān)閉出水閥，打開底部排污閥，清洗人員從進(jìn)口處沿梯子下至水池底部，用潔布將水池墻壁和底部擦洗干凈、用清水反復(fù)沖洗干凈，水池頂上要有一名監(jiān)護(hù)人員，負(fù)責(zé)向水池內(nèi)送新風(fēng)，防止清掃人員中毒。 結(jié)束工作清洗結(jié)束后關(guān)閉排污閥，打開進(jìn)水閥，打開出水閥，收好清洗工具，將水池進(jìn)水蓋蓋上并上鎖并做好清洗記錄。2、高位水箱的清洗消毒高位水箱由于多種原因?qū)е庐愇锴秩攵斐伤|(zhì)污染，從而達(dá)不到生活用水標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)半年進(jìn)行一次水箱清洗工作，每1年進(jìn)行一次消毒工作。3、高位水箱滲漏及浮球閥的維修水箱滲漏的主要原因是產(chǎn)生裂縫，修復(fù)裂縫的方法是向裂縫中灌注環(huán)氧樹脂。浮球閥關(guān)不住的原

28、因主要是膠皮磨損，維修時應(yīng)更換膠皮墊。浮球閥不出水的原因主要是挑桿銹蝕，水眼被堵，維修時應(yīng)除銹眼。（三）水泵房的管理水泵房的管理規(guī)定 值班人員應(yīng)對水泵房進(jìn)行日常巡視，檢查水泵、管道接頭和閥門有無滲漏。 經(jīng)常檢查水泵控制柜的指示燈狀況，觀察停泵時水泵壓力表指示。在正常情況下，生活水泵、消防水泵、噴淋水泵的選擇開關(guān)應(yīng)置于自動位置。 生活水泵規(guī)定每星期至少輪換一次，消防泵每月自動和手動操作一次，確保消防泵在事故狀態(tài)下正常起動。 泵房每星期由分管負(fù)責(zé)人員打掃一次，確保泵房地面和設(shè)備外表的清潔。 按照水泵保養(yǎng)要求定期對其進(jìn)行維修保養(yǎng)。 保證水泵房的通風(fēng)，照明及應(yīng)急燈的正常使用。室外給水管道的維護(hù)與管理一

29、、室外給水管道的維護(hù)與管理 熟悉室外給水管道的位置及基本布置情況。 檢查閥門井的井蓋是否嚴(yán)密，防止雜物落入，給修理工作造成麻煩。 每年冬季到來之前，要做好室外管道及設(shè)備的防寒保溫工作。對蓋不嚴(yán)的閥門井、水表井、消火栓井都應(yīng)該在井中填以干稻草或其它保溫材料，以防將閥門，水表，消火栓等凍給，對設(shè)在室外的水龍頭，水箱也應(yīng)保溫。二、室外給水系統(tǒng)的維護(hù) 埋設(shè)給水管道的地面上下不允許堆放重物，不允許大量放置對水質(zhì)有嚴(yán)重污染的物質(zhì)，不允許在地面上蓋永久性建筑，作溝渠。 給水系統(tǒng)的閥門井、水表井、消火栓井、接合井等定期檢查。閥件要定期試水和給轉(zhuǎn)動桿件加潤滑油，以保持開關(guān)靈活。閥門、儀表和井梯外表要經(jīng)常進(jìn)行除污

30、、除銹處理。墊片、螺栓、手輪、壓蓋、井蓋、井體等如有損壞應(yīng)及時修理。 消火栓要按消防部門的規(guī)定定期試水以保持其狀態(tài)完好。室外用消防器材必須放置在具有明顯標(biāo)志的消防箱內(nèi)，消防水龍帶要保持干燥無損，試水后必須晾曬，各種移動式消防滅火器要設(shè)置在明顯的地方，定期檢查滅火劑是否有效。三、室內(nèi)排水系統(tǒng)的管理范圍和管理要求1、室內(nèi)排水系統(tǒng)的管理范圍室內(nèi)排水系統(tǒng)由物業(yè)部負(fù)責(zé)，市政排水設(shè)施的管理分界如下：以3.5m路寬為界，凡道路寬在3.5m以上的，其埋設(shè)在道路下的市政排水設(shè)施由市政工程負(fù)責(zé)，3.5m以下的由物業(yè)部負(fù)責(zé)，小區(qū)內(nèi)各種地下設(shè)施的檢查，井蓋的維護(hù)，由地下設(shè)施檢查井的產(chǎn)權(quán)單位負(fù)責(zé)，有關(guān)產(chǎn)權(quán)單位也委托物管

31、公司負(fù)責(zé)。2、室內(nèi)排水系統(tǒng)的管理要求物業(yè)設(shè)備管理部門應(yīng)重視排水設(shè)施的管理工作，保證室內(nèi)排水系統(tǒng)的通暢。 建立巡視工作制度，一般在物管公司的指導(dǎo)下，配備有一定業(yè)務(wù)能力和經(jīng)驗的工人，對排水管經(jīng)理、排水設(shè)備進(jìn)行巡視。外巡人員以“巡”為中心，以預(yù)防為主，要求及時發(fā)現(xiàn)，解決或上報各種違章問題。內(nèi)巡人員以“查”為中心，要求及時，準(zhǔn)確地為養(yǎng)護(hù)工作提供原始資料依據(jù)。 配合其他部門做好排水工作，物業(yè)不是孤立，它總是和其它市政工程、其它物業(yè)聯(lián)系在一起，物業(yè)部要配合市政部門做好排水工作，既要保證污水的順利排放，又要保證排放的污水符合排放標(biāo)準(zhǔn)，不污染環(huán)境。 建立健全的排水設(shè)施檔案，物業(yè)部要配合排水設(shè)施檔案資料員，建立

32、檔案資料袋，做到有設(shè)施就有檔案，對各項設(shè)備、設(shè)施的使用情況，都要記錄在案。 做好宣傳教育工作，教育用戶愛惜各項設(shè)備、設(shè)施、不要向下水道內(nèi)倒雜物，以免堵塞管道，也不要隨意改變管道的線路，對于破壞排水設(shè)備設(shè)施的行為或現(xiàn)象，一定要杜絕，對于有關(guān)責(zé)任人要追究責(zé)任。 加強(qiáng)排水設(shè)備、設(shè)施的維護(hù)，對排水設(shè)備的檢查和維護(hù)是維持設(shè)備正常使用的保證。其中一項做得不好，就會使其它工作陷入忙亂和被動狀態(tài)。四、室內(nèi)排水系統(tǒng)的管理內(nèi)容1、定期對排水系統(tǒng)進(jìn)行養(yǎng)護(hù)清通。2、教育客戶不要把雜物投入下水道。3、定期檢查排水管道閥門是否生銹或滲漏，發(fā)現(xiàn)隱患及時處理。4、定期檢查和清掃室外排水溝渠，清除淤泥和雜物。5、檢查樓頂、墻壁

33、、地面等處有無滴水、涸水、積水等異常現(xiàn)象，如發(fā)現(xiàn)管道確有漏水情況，應(yīng)及時修理，以防損傷建筑物和有礙環(huán)境衛(wèi)生。6、廁所、盥洗室是衛(wèi)生設(shè)施比較集中和管道布置密集的地方，應(yīng)作為檢查的重點，且每次檢查時間間隔以不超過一周為宜。檢查時要注意廁所，盥洗室的地面是否干凈，大小便池是否經(jīng)常進(jìn)行沖洗，還要注意管道的防腐涂料是否完好。五、室內(nèi)排水系統(tǒng)的維護(hù)室內(nèi)排水管道最常見的問題是室內(nèi)排水管道堵塞，排水管道的堵塞會造成流水不暢，排泄不通，嚴(yán)重的會在地漏、水池、馬桶等處外溢。造成堵塞的原因多為使用不當(dāng)，如硬雜物進(jìn)入管道，停留在管道中部、拐彎處、排水管末端，有的是在施工過程中，磚塊、木塊、沙漿等進(jìn)入管中。修理時，可根

34、據(jù)具體情況判斷堵塞物的位置；在靠近的檢查口、清掃口、屋頂通氣孔等處，采用人工或機(jī)械清通，如無效時可采用尖鏨剔洞清通或采用開天窗的方法進(jìn)行大開挖、排除、堵塞物。六、室外排水系統(tǒng)的維護(hù)與管理1、室外排水系統(tǒng)的管理內(nèi)容 熟悉排水管線的位置及基本布置情況。 檢查井的井蓋是否嚴(yán)密，防止雜物落入，給修理工作造成麻煩。 檢查雨水井及其附件是否完好，重點檢查雨水井附近有無堆放石灰，砂石、碎磚等建筑材料，以防雨水將這些東西沖入雨水管道，造成管道被堵塞。2、室外排水系統(tǒng)的維護(hù) 室外排水管道最常見的問題是管道堵塞，排水不暢通，造成不暢通的原因有檢查井蓋不嚴(yán)，砂石、雜土和樹葉等雜物進(jìn)入排水管道，或樹根從管道接口、裂縫

35、處進(jìn)入管道內(nèi)吸取養(yǎng)分，在排水管內(nèi)生成圓節(jié)狀根系使管道堵塞，另一造成排水管道損壞的因素是管道的塌陷。這主要是因為管基下部的土質(zhì)松軟或軟硬不均，施工時沒有處理好。此外，也可能是由于管道上方的地面上堆放重物，或重型車輛碾壓所致。夏季在暴雨過后要檢查和清理排水管各水管內(nèi)的淤泥雜物。消防系統(tǒng)的維護(hù)與管理一、室內(nèi)消火栓給水系統(tǒng)的維護(hù)消火栓應(yīng)經(jīng)常保持清潔、干燥、防止銹蝕、碰傷或其它損壞，每半年至少進(jìn)行一次全面的檢查維修，檢查要求為：1、消火栓和消防卷盤供水閘不應(yīng)有滲露現(xiàn)象。2、消防水槍、水帶、消防卷盤及全部附件應(yīng)齊全良好，卷盤轉(zhuǎn)動靈活。3、報警按鈕、指示燈及控制線路功能正常、無故障。4、消火栓箱及箱內(nèi)配裝的

36、消防部件的外觀無破損，涂層無脫落，箱門玻璃完好無缺。5、消火槍、供水閥門及消防卷盤等所有轉(zhuǎn)動部位應(yīng)定期加注潤滑油，箱門玻璃完好。二、自動噴水滅火系統(tǒng)的維護(hù)自動噴水滅火系統(tǒng)必須有日常監(jiān)督、檢測、維護(hù)制度、保證系統(tǒng)處于良好的工作狀態(tài)。1、負(fù)責(zé)系統(tǒng)維護(hù)管理的專職人員必須熟識自動噴水滅火系統(tǒng)的原理、性能、操作維護(hù)規(guī)程，并具有消防管理培訓(xùn)合格證。2、管理人員必須每天巡檢責(zé)任區(qū)內(nèi)一切供水總控制閥，報警控制閥及其配件，進(jìn)行外觀檢查，保證系統(tǒng)處于無故障狀態(tài)。3、所供水源必須保證要求的水量和水壓，每年對水源供水能力進(jìn)行一次測定。貯存消防用水的水池、消防水箱，每月檢查一次，核對水位，以及消防用水泵使用的技術(shù)措施，

37、發(fā)現(xiàn)故障，及時進(jìn)行修理，消防水池、消防水箱的水需要更換時，應(yīng)通知消防監(jiān)督部門，臨場監(jiān)督消防用水的水溫不應(yīng)低于5，且應(yīng)防止結(jié)冰現(xiàn)象。4、每兩年對貯水設(shè)備進(jìn)行一次維修。5、消防水泵應(yīng)每月運行一次，若采用自動控制時，應(yīng)模擬自動控制參數(shù)進(jìn)行啟動運轉(zhuǎn)，每次運轉(zhuǎn)時間宜為5秒，每月應(yīng)用報警控制閥旁的泄放試驗閥進(jìn)行一次供水試驗，驗證系統(tǒng)供水能力。6、一切控制閥門應(yīng)用鉛封固定在開啟或規(guī)定的狀態(tài)，且閥門應(yīng)編號，掛上標(biāo)牌，保證閥門不被關(guān)閉，使供水管路暢通，室外閥門井中的控制閥，應(yīng)每月檢查一次，保證閥門處于開啟狀態(tài)。7、水泵接合器的接口及附件，應(yīng)每月檢查一次，保證接口完好，無滲漏。8、每兩個月對水流指示器試驗一次，利

38、用末端的水閥排水，檢查其能否及時報警。9、每月檢查一次噴頭外觀，發(fā)現(xiàn)不正常噴頭應(yīng)及時更換各種噴頭應(yīng)保持一定的備用量，建筑物內(nèi)噴頭數(shù)量小于300個時，噴頭備用量不少于6個；裝有3001000個時，不少于12個，裝有1000個以上時，不少于24個，噴頭的更換或安裝應(yīng)用專用扳手。10、發(fā)現(xiàn)故障，需停水進(jìn)行修理時，應(yīng)向主管報告，并取得維修專業(yè)人員的同意，且親臨現(xiàn)場監(jiān)督，才能動工。11、自動噴水滅火系統(tǒng)每年進(jìn)行一次可靠性評價，并對施工驗收，日常管理維護(hù)，修理情況進(jìn)行總結(jié)。12、報警閥附件應(yīng)齊全，水壓表應(yīng)經(jīng)校核保持標(biāo)準(zhǔn)壓力，準(zhǔn)確無誤，水流指示器和報警控制閥應(yīng)能正常報警。為了保證自動噴水滅火系統(tǒng)的正常工作，

39、對系統(tǒng)需進(jìn)行定期檢查，主要包括日常檢查和定期檢查。1、日常檢查系統(tǒng)使用中，應(yīng)每日檢查：（1）水源的水量和水壓；（2）消防泵動力；（3）報警閥各部件的工作狀態(tài)。2、定期檢查除日常檢查外，尚應(yīng)每季度或半年對系統(tǒng)進(jìn)行一次定期檢查，內(nèi)容包括：1）噴頭噴頭外表應(yīng)清潔，尤其是感溫原件部分，對輕質(zhì)粉塵可用空氣吹除或用軟布擦凈，對含油污垢的噴頭應(yīng)將其分批拆換，集中清理。2）報警閥對報警閥進(jìn)行開閥試驗，觀察閥門開啟性能和密封性能，以及水力警鈴、延遲器的性能，此試驗可通過末端試驗裝置進(jìn)行。如發(fā)現(xiàn)閥門開啟不通暢或密封不嚴(yán)，可拆開閥門檢查，視情況調(diào)換閥瓣密封件，對安裝的壓力表要定期檢驗。3）管路檢查系統(tǒng)管路有無腐蝕滲

40、漏，濕式系統(tǒng)管路內(nèi)的水應(yīng)定期排空、沖洗。4）水源檢查消防泵的啟動、吸水、流量和揚程消防水池，高位水池的工作狀態(tài)。三、火災(zāi)自動報警系統(tǒng)的維護(hù)保證火災(zāi)自動報警系統(tǒng)的連續(xù)正常運行和可靠性對建筑物的消防安全是十分重要的，火災(zāi)自動報警系統(tǒng)必須經(jīng)當(dāng)?shù)叵辣O(jiān)督機(jī)構(gòu)驗收合格后方可使用，任何單位和個人不得擅自決定使用，火災(zāi)自動報警系統(tǒng)的維護(hù)管理應(yīng)注意以下幾點：1、應(yīng)有專人負(fù)責(zé)火災(zāi)自動報警系統(tǒng)的管理、操作和維護(hù)，無關(guān)人員不得隨意觸動。系統(tǒng)的操作維護(hù)人員應(yīng)專門培訓(xùn)，并由消防監(jiān)督機(jī)構(gòu)組織組織考試合格的專門人員擔(dān)任。值班人員要熟練掌握本系統(tǒng)的工作原理及操作規(guī)程，應(yīng)清楚了解建筑物報警區(qū)域和探測區(qū)域的劃分以及火災(zāi)自動報警系

41、統(tǒng)的報警部位號。2、火災(zāi)自動報警系統(tǒng)應(yīng)保持連續(xù)正常運行，不得隨意中斷運行，如一旦中斷，必須及時報當(dāng)?shù)叵辣O(jiān)督機(jī)構(gòu)。3、為了保證火災(zāi)自動報警系統(tǒng)的正常運行和可靠性，應(yīng)根據(jù)建筑物的具體情況制定出具體的定期檢查試驗程序，并依據(jù)程序?qū)ο到y(tǒng)進(jìn)行定期的檢查試驗，在任何試驗中，都要做好準(zhǔn)備以防出現(xiàn)不應(yīng)有的損失?；馂?zāi)自動報警系統(tǒng)應(yīng)進(jìn)行以下定期檢查和試驗：使用單位每日應(yīng)檢查集中報警控制器和區(qū)域報警控制器的功能是否正常，檢查方法：有自檢、巡檢功能的可通過扳動自檢，巡檢開關(guān)來檢查其功能是否正常；沒有自檢、巡檢功能的，可采用給一只探測器加煙（或加溫）的方法使探測器報警，來檢查集中報警控制器或區(qū)域報警控制器的功能是否正

42、常。同時，在檢查復(fù)位、消音、故障報警的功能是否正常，如果發(fā)現(xiàn)不正常，應(yīng)在日登記表中記錄并及時處理。2、季度試驗和檢查使用單位每季度對火災(zāi)自動報警系統(tǒng)的功能應(yīng)做下列試驗和檢查：1）按生產(chǎn)廠家說明書的要求，用專用加煙（或加溫）等試驗器分期分批試探測器的動作是否正常，試驗中發(fā)現(xiàn)有故障或失效的探測器應(yīng)及時更換。2）檢驗火災(zāi)警報裝置的聲、光顯示是否正常。試驗時，可一次全部進(jìn)行試驗，也可部分進(jìn)行試驗，試驗前一定要做好妥善安排，以防造成不應(yīng)有的恐慌或混亂。3）對備用電源進(jìn)行12次充放電試驗，進(jìn)行13次主電源和備用電源自動切換試驗，檢查其功能是否正常。具體試驗方法：切斷主電源，看是否自動的換到備用電源供電4h

43、后，再恢復(fù)主電源供電，看是否自動電備用電源切換到主電源供電。同時檢查備用電源是否正常充電。4）有聯(lián)動控制功能的系統(tǒng)，應(yīng)自動或手動檢查消防控制設(shè)備的控制顯示功能是否正常。5）檢查備品備件，專用工具及加煙、加溫試驗器等是否齊備，并處于安全無損和適當(dāng)保護(hù)狀態(tài)，直觀檢查所有消防用電設(shè)備的動力線、控制線、報警信號傳輸線、接地線、接線盒及設(shè)備等是否處于安全無損狀態(tài)。6）巡視檢查探測器，手動報警按鈕和指示裝置的位置是否準(zhǔn)確、有無缺漏、脫落和丟失。3、年度檢查試驗使用單位每年對火災(zāi)自動報警系統(tǒng)的功能應(yīng)做全面檢查試驗，并填寫年登記表。消防演練實施方案為了加強(qiáng)全體員工消防意識，使每位員工熟悉滅火程序。當(dāng)監(jiān)控中心或

44、舉報火警時，由監(jiān)控中心通知義務(wù)消防員前往火警現(xiàn)場觀察，火警確認(rèn)后向管理部通報。一、在秩序管理部主管領(lǐng)導(dǎo)下，隊長負(fù)責(zé)火場滅火。由一、二班消防隊員攜帶滅火器材如：消防斧、應(yīng)急燈、滅火器、防毒面具，在2分鐘內(nèi)到達(dá)火災(zāi)現(xiàn)場進(jìn)行滅火工作。二、大廈管理部總經(jīng)理負(fù)責(zé)滅火救人工作總指揮，如火情嚴(yán)重負(fù)責(zé)向119火警舉報。三、大廈管理部經(jīng)理負(fù)責(zé)，人員疏散、物資搶救、具體由四班、三班協(xié)助。四、大廈維修部主管負(fù)責(zé)關(guān)閉相應(yīng)的動力、照明電源、電梯、啟動消防泵。五、大廈清潔部主管負(fù)責(zé)，組織清潔人員輸送滅火器材，同時可以一協(xié)助管理部經(jīng)理搞好、疏散、物資搶救工作。六、火情嚴(yán)重時通過廣播，協(xié)助管理人員進(jìn)行疏散。七、注意事項： 1

45、、當(dāng)火情較大，首先由維修人員斷掉電源，在沒有斷掉電源的情況下，不能用水進(jìn)行滅火。 2、在救火中應(yīng)注意自身安全。 3、疏散時沉著冷靜，防止人員擁擠，嚴(yán)禁乘坐電梯。 4、火災(zāi)過后應(yīng)注意保護(hù)現(xiàn)場，便于消防部進(jìn)行調(diào)查。停電應(yīng)急作業(yè)流程一、適用范圍：大面積停電（通知或未通知的），我大廈整體的電路檢修、電路故障等。二、要求：預(yù)先接通知，提前告之大廈所有出租單位，做好停水、停電準(zhǔn)備工作，檢查應(yīng)急照明情況，做好預(yù)防工作，加強(qiáng)樓層巡視確保安全。三、具體內(nèi)容：1、維修部： 立刻檢查電梯，強(qiáng)行打開電梯門，放出困電梯內(nèi)的客戶或檢查電梯內(nèi)有無人員被困。 及時處理消防報警系統(tǒng)，檢查各個區(qū)域與樓層的應(yīng)急電源是否開放。 主管

46、需立即派人到各層將動力線支線全部切斷，直至電力全部恢復(fù)供應(yīng)。 電力全部恢復(fù)供應(yīng)后，必須測量電壓，檢查配合電柜工作情況，通知電工逐層打開各層動力。 一經(jīng)發(fā)現(xiàn)停電，如非我方原因，維修部主管應(yīng)立即派人查出停電原因，并回復(fù)公司。市電備用電源倒閘操作程序大廈停電后，必須接到由主管簽字的工作單（節(jié)假日期間除外），節(jié)假日期間值班電工必須接到使用備用電源單位的操作員，持有備用“電源使用、停止操作申請表”，申請表中的內(nèi)容、簽字必須填寫清晰、準(zhǔn)確.單位加蓋公司印章、操作人簽字，交大廈配電值班人員后），配電值班電工方可實施倒閘操作。倒閘操作必須嚴(yán)格按規(guī)定的程序進(jìn)行，發(fā)令人、操作起始時間及每一工作程序詳細(xì)記錄到“倒閘

47、操作票”中。具體的工作程序：一、發(fā)現(xiàn)市電停電后，立即卸下大廈的負(fù)荷開關(guān)。（認(rèn)真核實，尤其是使用備用電源的單位）二、正常工作日（周一至周五），由主管接到使用備用電源單位操作員，遞交填好的市備用電源使用、停止申請表，給大廈值班電工下達(dá)工作通知單。三、大廈值班電工操作倒閘開關(guān)，使其由市電位置轉(zhuǎn)換至備用電源位置。操作完畢，通知備用電源使用單位操作員，可以啟動備用電源。四、市電送來后，電壓表指示正常，指示燈亮，值班電工即時通知發(fā)電人員（使用備用電源單位的操作員）作好備用電源停電準(zhǔn)備。五、接到使用人，“備用電源使用、停止申請表”倒閘操作人員，確認(rèn)已卸下備用電源的負(fù)荷，拉下發(fā)電機(jī)主開關(guān)，發(fā)電機(jī)停止送電后，值

48、班電工操作倒閘開關(guān)，使其由備用電源轉(zhuǎn)換至市電位置。六、值班電工操作道閘開關(guān)，使其由備用電源轉(zhuǎn)換至市電位置。七、觀察各種指示儀表正常后，逐個操作負(fù)荷，讓負(fù)荷投入。八、按倒閘操作票填寫要求，在監(jiān)護(hù)人、操作人欄簽字，一式三份（備用電源使用單位、維修部、管理部存檔各一份）。高低壓配電裝置運作安全程序一、配電值班人員配電值班人員必須嚴(yán)格遵守員工手冊和各項規(guī)章制度。二、值班人員值班人員必須持有合格技術(shù)證件，熟練掌握本大廈供電運行方式，線路向及設(shè)備技術(shù)性能，并且具實際處理事故能力，方可上崗工作。三、正常運行中的巡視規(guī)定1.每兩小時巡視一遍并做好列表記錄，包括有功電度表、無功電度表、電壓表、電流表讀數(shù)、直流電

49、屏充電電壓、充電電流讀數(shù)，室內(nèi)溫度及變壓器相芯溫度。2.定期巡視變壓器運行狀況，從聲、味、溫等現(xiàn)象觀察變壓器是否正常。3.制柜及總開關(guān)的外觀要清潔，巡視中留意柜內(nèi)是否有異常響聲，各指示燈是否完好。4.直流電池柜內(nèi)電池組液體是否足夠，有無泄漏，充電情況是否良好。5.各抽氣扇運行是否正常，隔塵網(wǎng)應(yīng)定時清理。6.室內(nèi)照明，緊急照明及衛(wèi)生情況應(yīng)良好。四、安全操作1.必須執(zhí)行操作申請制度和停電檢修制度。2.高壓制柜停送電操應(yīng)填寫好工作票，操作并檢查各項操作機(jī)械完好，嚴(yán)格執(zhí)行一人操作，一人監(jiān)護(hù)安全工作制度，按工作票填寫程序進(jìn)行操作。3.配電值班員應(yīng)熟悉配電房制柜的各項操作細(xì)則及工作程序，做到操作準(zhǔn)確無誤。

50、4.停電操作必須從低壓到高壓依次進(jìn)行，送電操作必須先從高壓側(cè)進(jìn)電，對變壓器或線路充電，然后依次從高壓至低壓送電。5.清潔、維修變壓器必須先穿戴好防護(hù)用品，試驗專用電筆是否正常，然后切斷低壓側(cè)負(fù)荷及高壓側(cè)電源，驗明無電后，用專用電棒逐相對地放電，再將三相短接；由兩人以上進(jìn)行工作，接拆專用地線必須指定專人進(jìn)行。6.低壓柜停電工作應(yīng)注意驗明無電后對電容放電，完畢后用專用接地線對相線可靠接地，并兩人以上時方可進(jìn)入現(xiàn)場工作。五、事故處理1.變壓器故障跳閘時，應(yīng)當(dāng)手動判斷高低壓制操作開關(guān)，并把分閘制關(guān)上，保證其它設(shè)備正常供電，之后應(yīng)及時查明故障原因，并向上級匯報。2.低壓總開關(guān)跳閘時，應(yīng)先把分開關(guān)斷開，檢

51、查無異常后，試送總開關(guān)，再送各分開關(guān)。3.低壓總開關(guān)跳閘時，應(yīng)先把各功能區(qū)分開關(guān)拉開，檢查無異常后先試分路開關(guān)，再試送各功能區(qū)分開關(guān)。4.電梯、消防、清水泵、污水泵、雙電源故障時應(yīng)在檢查維修自投開關(guān)時，將雙電源刀閘拉開，驗明無電時方可維修（盡快恢復(fù)供電）。5.電容開關(guān)自動跳閘時，應(yīng)馬上退出運行，檢查確認(rèn)無異常情況或短路后方可送電。六、高低壓配電室運行交接程序（正常）1.交班人需于交接班前檢查現(xiàn)有配電設(shè)備記錄當(dāng)班運作事宜。2.接班人需填寫接班時間，并閱讀上班運作記要，以了解上班高低壓配電情況。3.接班人需與交班人共同再檢查高低壓配電設(shè)備，雙方了解現(xiàn)有操作情況后，交接便作完成。七、高低壓配電緊急事

52、故處理程序為保障大廈供正常及統(tǒng)一處理配電事宜。制定緊急事故處理程序，能提高配電操作員的水平，主管或工程師需按時培訓(xùn)以上處理程序，以減少大廈配電事故發(fā)生，增強(qiáng)配電設(shè)備可靠性、達(dá)至高效率、低成本、高可靠性的服務(wù)。后備發(fā)電機(jī)管理市電停止時，本大廈仍能保持緊急配電，使電梯、消防系統(tǒng)及給排水系統(tǒng)，能保持正常運作，在發(fā)電機(jī)進(jìn)行每月操作時，技術(shù)員需記錄所有運作資料，作為維修為保障本大廈緊急配電，技術(shù)員必須每月進(jìn)行后備發(fā)電機(jī)運行操作，以保障正常計劃及存盤資料。后備發(fā)電機(jī)運行表大廈：           

53、;             時間：                    記錄日期：                &#

54、160;       室溫：運行情況記錄1.自動起車及停車2.交換機(jī)3.發(fā)電機(jī)頻率4.記錄行車時間表5.輸出電壓及電流6.引擎避云支撐架7.電球絕緣自動保護(hù)系統(tǒng)的測驗后備發(fā)電機(jī)檢查表 大廈：                        時間：    

55、;                記錄日期：                        室溫：后備發(fā)電機(jī)情況記錄1.油漆喉及返水喉的漏滴2.除油缸沉淀物3.油隔4.偈油隔5.清潔風(fēng)隔網(wǎng)6.油水平7.水箱及潤滑系統(tǒng)的漏滴8.調(diào)較水泵皮帶的張力及情況9.空氣隔塵網(wǎng)10.油壓表11.電池容量、良好充電12.機(jī)房清潔13.機(jī)房通風(fēng)（機(jī)械/自然）14.機(jī)板清潔15.盤頂螺絲松緊 倒 閘 操 作 票編號：停 發(fā)令人（工作單或備用電源操作人）：發(fā)令時間： 年 月 日 時 分電 操作人：操作時間： 日 時 分送 發(fā) 令 人 : 發(fā)令時間： 年 月 日 時 分電操 作 人: 操作時間： 日 時 分 序號停電操作程序送電操作程序注1、本操作票一律用鋼筆填寫，不得使用鉛筆，名稱、編號不得涂改。2、每項操作完畢后即做“y”標(biāo)記。3、本票執(zhí)行后，須交管理部蓋章并注已執(zhí)行。3、一式三份，使用備用