房地產(chǎn)合同管理第1章

1、房地產(chǎn)合同管理房地產(chǎn)合同管理 1北師大不動(dòng)產(chǎn)學(xué)院o課程簡(jiǎn)介:o 1、是房管的一門(mén)個(gè)性課o 2、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是投資巨大、周期較長(zhǎng)、涉及主體眾多、復(fù)雜多變的系統(tǒng)工程。在這個(gè)系統(tǒng)中，任何人、任何事件在任何時(shí)間的非正常運(yùn)作，都可能導(dǎo)致整個(gè)系統(tǒng)的混亂甚至癱瘓。使人員、目標(biāo)、物料系統(tǒng)化的方法就是合同管理。工程合同有“工程憲法之稱(chēng)，是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的基礎(chǔ)性文件，對(duì)工程建設(shè)的各個(gè)環(huán)節(jié)方面，合同均有詳盡的規(guī)定，是將房地產(chǎn)項(xiàng)目納入到法制化管理體系的重要依據(jù)2北師大不動(dòng)產(chǎn)學(xué)院 3、合同是房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)作的工具。o 在工程開(kāi)始之前，如何起草合同；o 在工程進(jìn)行當(dāng)中，如何執(zhí)行和分析合同；o 在工程出現(xiàn)意外事件時(shí)，如何利用合同解

2、決問(wèn)題，進(jìn)行相關(guān)索賠與反索賠；o 工程完成時(shí)，如何依據(jù)合同進(jìn)行驗(yàn)收、移交與支付；工程完成后，如何依據(jù)合同對(duì)于各種未盡事宜進(jìn)行完善，這些都成為房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的核心問(wèn)題3北師大不動(dòng)產(chǎn)學(xué)院o 4、房地產(chǎn)合同管理貫穿房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的全過(guò)程，必須懂得開(kāi)發(fā)建設(shè)的全流程相關(guān)的法律法規(guī)，同時(shí)應(yīng)具備工程技術(shù)基本知識(shí)和實(shí)踐，通過(guò)合同管理串起房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、建設(shè)、經(jīng)營(yíng)、管理合同體系。4北師大不動(dòng)產(chǎn)學(xué)院5北師大不動(dòng)產(chǎn)學(xué)院為什么學(xué)呢？o 1.樹(shù)立房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)法律意識(shí)o 2.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)各個(gè)階段都需要法律來(lái)規(guī)范： 拿地 規(guī)劃 勘查設(shè)計(jì) 施工（質(zhì)量、安全） 監(jiān)理 驗(yàn)收 確權(quán)o 3.房地產(chǎn)領(lǐng)域存在大量的問(wèn)題和糾紛，必須加強(qiáng)合同管理，

3、以合同為依據(jù)，以法律為準(zhǔn)繩。o 4.為執(zhí)業(yè)資格考試打下理論基礎(chǔ)o 6北師大不動(dòng)產(chǎn)學(xué)院o 樹(shù)立房地產(chǎn)建設(shè)法律意識(shí) o 增加房地產(chǎn)建設(shè)法律知識(shí) o 學(xué)會(huì)運(yùn)用房地產(chǎn)建設(shè)法規(guī)7北師大不動(dòng)產(chǎn)學(xué)院o 能力培養(yǎng):o 通過(guò)本課程的學(xué)習(xí)，使學(xué)生們能夠運(yùn)用法律、法規(guī)和政策正確解決房地產(chǎn)建設(shè)中遇到的問(wèn)題和糾紛，通過(guò)合同管理加強(qiáng)項(xiàng)目管理的意識(shí)和能力，指導(dǎo)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)，為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)服務(wù)。8北師大不動(dòng)產(chǎn)學(xué)院考核評(píng)價(jià)： 1.考察出勤率 （10分） 2.探究式學(xué)習(xí)，課堂隨機(jī)提問(wèn)及 作業(yè)（30分） 3.閉卷考試（60分）9北師大不動(dòng)產(chǎn)學(xué)院o 學(xué)習(xí)方法o 1將學(xué)習(xí)教材和學(xué)習(xí)法規(guī)結(jié)合起來(lái)。o 2將理論學(xué)習(xí)和研究實(shí)踐案例結(jié)合起

4、來(lái)。o 3課堂講授、提問(wèn)與自學(xué)相結(jié)合。o 4與當(dāng)前熱點(diǎn)問(wèn)題相結(jié)合。10北師大不動(dòng)產(chǎn)學(xué)院一些建設(shè)法規(guī)學(xué)習(xí)和參考的網(wǎng)址 o 中國(guó)建設(shè)部住宅與房地產(chǎn)信息網(wǎng) http:/o 中國(guó)工程建設(shè)信息網(wǎng) http:/ o 建筑與房地產(chǎn)法律網(wǎng) http:/o 中國(guó)建設(shè)招標(biāo)網(wǎng) http:/ o 建筑房地產(chǎn)律師網(wǎng)http:/o 110法律咨詢(xún)網(wǎng) http:/ 房地產(chǎn)合同法律基礎(chǔ)房地產(chǎn)合同法律基礎(chǔ)o 民事法律關(guān)系o 債權(quán)和物權(quán)制度o 合同及合同管理概述12北師大不動(dòng)產(chǎn)學(xué)院第一節(jié)第一節(jié) 民事法律關(guān)系民事法律關(guān)系一、民事法律關(guān)系概述o 民事法律關(guān)系是由民法規(guī)范調(diào)整的、以權(quán)利義務(wù)為內(nèi)容的、平等主體之間的人身關(guān)系和財(cái)產(chǎn)關(guān)系 。

5、13北師大不動(dòng)產(chǎn)學(xué)院圖圖1-1 法律關(guān)系構(gòu)成要素法律關(guān)系構(gòu)成要素 法律關(guān)系法律關(guān)系三要素三要素主主 體體客客 體體內(nèi)內(nèi) 容容承擔(dān)義務(wù)擁有權(quán)力的承擔(dān)義務(wù)擁有權(quán)力的當(dāng)事人當(dāng)事人當(dāng)事人權(quán)力義務(wù)所指的當(dāng)事人權(quán)力義務(wù)所指的對(duì)象對(duì)象具體的權(quán)利義務(wù)內(nèi)容具體的權(quán)利義務(wù)內(nèi)容14北師大不動(dòng)產(chǎn)學(xué)院 1主體主體o 民事法律關(guān)系主體（簡(jiǎn)稱(chēng)民事主體），是指民事法律關(guān)系中享受權(quán)利、承擔(dān)義務(wù)的具有民事主體資格的人，主要包括自然人、法人以及其他組織，特定情況下還包括國(guó)家。15北師大不動(dòng)產(chǎn)學(xué)院自然人自然人法人法人其他組織其他組織民民事事主主體體公民公民外國(guó)人外國(guó)人無(wú)國(guó)籍人無(wú)國(guó)籍人企業(yè)法企業(yè)法人人非企業(yè)非企業(yè)法人法人公司企業(yè)法人公

6、司企業(yè)法人非公司企業(yè)法人非公司企業(yè)法人法人分支機(jī)構(gòu)、合伙組織、法人分支機(jī)構(gòu)、合伙組織、個(gè)體工商戶(hù)、個(gè)人獨(dú)資企業(yè)個(gè)體工商戶(hù)、個(gè)人獨(dú)資企業(yè)機(jī)關(guān)、事業(yè)單位、機(jī)關(guān)、事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體社會(huì)團(tuán)體16北師大不動(dòng)產(chǎn)學(xué)院1）自然人 o 成為合格的民事主體必須具有相應(yīng)的民事權(quán)利能力和民事行為能力n 民事權(quán)利能力：自然人依法享有民事權(quán)利和民事權(quán)利能力：自然人依法享有民事權(quán)利和承擔(dān)民事義務(wù)的資格。承擔(dān)民事義務(wù)的資格。17北師大不動(dòng)產(chǎn)學(xué)院n 民事行為能力依照個(gè)人年齡、心智發(fā)展和健民事行為能力依照個(gè)人年齡、心智發(fā)展和健康狀況可分為：康狀況可分為： 完全行為能力完全行為能力限制行為能力限制行為能力無(wú)行為能力無(wú)行為能力18周

7、歲以上周歲以上1618周歲，以自己的勞動(dòng)收周歲，以自己的勞動(dòng)收入為生活的主要來(lái)源入為生活的主要來(lái)源1018（16）周歲）周歲不能完全辨認(rèn)自己行為的精神病人不能完全辨認(rèn)自己行為的精神病人不滿不滿10歲歲不能辨認(rèn)自己行為的精神病人不能辨認(rèn)自己行為的精神病人18北師大不動(dòng)產(chǎn)學(xué)院 2）法人o 法人是具有民事權(quán)利能力和民事行為能力，依法獨(dú)立享有民事權(quán)利和承擔(dān)民事義務(wù)的組織。簡(jiǎn)言之，法人是具有民事權(quán)利主體資格的社會(huì)組織。 法人存在的條件：依法成立；有必要的財(cái)產(chǎn)或經(jīng)費(fèi)；有自己的名稱(chēng)、組織機(jī)構(gòu)和場(chǎng)所；能夠獨(dú)立承擔(dān)民事責(zé)任。19北師大不動(dòng)產(chǎn)學(xué)院 （1）企業(yè)法人 建設(shè)單位 勘查設(shè)計(jì)單位 施工單位 工程監(jiān)理單位20

8、北師大不動(dòng)產(chǎn)學(xué)院 （2）非企業(yè)法人 機(jī)關(guān)法人（國(guó)家權(quán)利機(jī)關(guān)、行政機(jī)關(guān)、審判機(jī)關(guān)、檢查機(jī)關(guān)、軍事機(jī)關(guān)、政黨機(jī)關(guān)） 事業(yè)單位法人 社會(huì)團(tuán)體法人 3）其他組織（非法人組織）21北師大不動(dòng)產(chǎn)學(xué)院客體客體o 民事法律關(guān)系客體，是指民事法律主體享有的權(quán)利和承擔(dān)的義務(wù)所共同指向的對(duì)象。在通常情況下，主體都是為了某一客體，彼此才設(shè)立一定的權(quán)利、義務(wù)，從而產(chǎn)生法律關(guān)系，權(quán)利、義務(wù)所共同指向的事物，即法律關(guān)系的客體。法學(xué)理論上，一般將客體分為物、行為、智力成果和人身利益。22北師大不動(dòng)產(chǎn)學(xué)院o 物存在于人身之外，主要是土地、房屋、建筑材料、機(jī)械設(shè)備，包括貨幣等o 行為完成一定工作的過(guò)程，如勘察設(shè)計(jì)、施工安裝、檢查

9、驗(yàn)收等o 智力成果人們腦力勞動(dòng)的成果或智力方面的創(chuàng)作。如設(shè)計(jì)圖紙、發(fā)明、專(zhuān)利o 非物質(zhì)利益包括人格利益和身份利益，如人格尊嚴(yán)、自由23北師大不動(dòng)產(chǎn)學(xué)院 【例1】 某建設(shè)單位拖欠了某施工單位的工程款，則關(guān)于這筆工程款的說(shuō)法正確的是（ ） （A）是工程建設(shè)法律關(guān)系主體 （B）是工程建設(shè)法律關(guān)系客體（C）是工程建設(shè)法律關(guān)系的內(nèi)容 （D）是工程建設(shè)法律關(guān)系內(nèi)容中的義務(wù) 24北師大不動(dòng)產(chǎn)學(xué)院 某建設(shè)單位拖欠了某施工單位的工程款，則關(guān)于這筆工程款的說(shuō)法正確的是（ ） （A）是工程建設(shè)法律關(guān)系主體 （B）是工程建設(shè)法律關(guān)系客體（C）是工程建設(shè)法律關(guān)系的內(nèi)容 （D）是工程建設(shè)法律關(guān)系內(nèi)容中的義務(wù) 答案： B

10、考點(diǎn)：法律關(guān)系的客體25北師大不動(dòng)產(chǎn)學(xué)院內(nèi)容內(nèi)容o 民事法律關(guān)系內(nèi)容，是指民事主體之間基于民事法律關(guān)系客體所形成的民事權(quán)利和民事義務(wù)。 26北師大不動(dòng)產(chǎn)學(xué)院1）建設(shè)權(quán)利：指建設(shè)法律關(guān)系主體在一定條件下，按照自己意志，為某種行為或?qū)崿F(xiàn)某種利益的資格。 2）建設(shè)義務(wù)：指建設(shè)法律關(guān)系主體必須按法律規(guī)定或約定承擔(dān)應(yīng)負(fù)的責(zé)任。27北師大不動(dòng)產(chǎn)學(xué)院o 【例2】下列哪種情形成立民事法律關(guān)系？（ ） A甲與乙約定某日商談合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)事宜 B甲對(duì)乙說(shuō)：如果你考上研究生，我就嫁給你 C甲不知乙不勝酒力而極力勸酒，導(dǎo)致乙酒精中毒住院治療 D甲應(yīng)同事乙之邀前往某水庫(kù)游泳，因抽筋溺水身亡 28北師大不動(dòng)產(chǎn)學(xué)院 答案：

11、C。 解析：民法調(diào)整的平等主體之間的財(cái)產(chǎn)關(guān)系和人身關(guān)系并非所有的社會(huì)生活關(guān)系都是民法調(diào)整的對(duì)象，只有民法所規(guī)定的才受民法所調(diào)整，其他的社會(huì)生活關(guān)系受道德、習(xí)慣等的調(diào)整。其中C項(xiàng)因甲的勸酒而導(dǎo)致乙酒精中毒住院治療所產(chǎn)生的侵權(quán)損害賠償關(guān)系受民法所調(diào)整，故C項(xiàng)正確。A項(xiàng)雖然與合同相關(guān)，但只是商談，并沒(méi)有進(jìn)入締約階段；B、D項(xiàng)屬于愛(ài)情、友情等領(lǐng)域，都不受民法所調(diào)整。29北師大不動(dòng)產(chǎn)學(xué)院二、民事法律關(guān)系的產(chǎn)生及變更二、民事法律關(guān)系的產(chǎn)生及變更（一）法律關(guān)系的產(chǎn)生（一）法律關(guān)系的產(chǎn)生o 法律關(guān)系的產(chǎn)生，是指法律關(guān)系的主體之間形成了一定的權(quán)利和義務(wù)關(guān)系。如某單位與其他單位簽訂了合同，主體雙方就產(chǎn)生了相應(yīng)的權(quán)

12、利和義務(wù)。此時(shí)，受法律規(guī)范調(diào)整的法律關(guān)系即告產(chǎn)生。 30北師大不動(dòng)產(chǎn)學(xué)院 民事法律事實(shí)，是指能夠引起民事法律關(guān)系產(chǎn)生、變更、終止的客觀現(xiàn)象。 民事法律事實(shí)引發(fā)的民事法律后果包括三種情形： 第一，引起民事法律關(guān)系的發(fā)生。 第二，引起民事法律關(guān)系的變更。 第三，引起民事法律關(guān)系的消滅。 31北師大不動(dòng)產(chǎn)學(xué)院 法律事實(shí)按照是否包含當(dāng)事人的意志分為兩類(lèi)：o 事件：不以當(dāng)事人的意志為轉(zhuǎn)移（自然事件、社會(huì)事件、意外事件）o 行為：人的有意識(shí)的活動(dòng)32北師大不動(dòng)產(chǎn)學(xué)院圖圖 1-2 1-2 民事法律事實(shí)類(lèi)型民事法律事實(shí)類(lèi)型合同行為民事法律事實(shí)行為事件依內(nèi)容分類(lèi)依效力分類(lèi)婚姻行為遺囑行為收養(yǎng)行為 其它民事法律行

13、為 無(wú)效民事行為效力待定的民事行為 可變更、可撤銷(xiāo)的民事行為民事行為事實(shí)行為無(wú)因管理行為 部分不當(dāng)?shù)美袨檎?dāng)防衛(wèi)行為緊急避險(xiǎn)行為 侵權(quán)行為創(chuàng)作、發(fā)明、先占等行為社會(huì)事件（如罷工）自然事件（如地震）33北師大不動(dòng)產(chǎn)學(xué)院（二）法律關(guān)系的變更（二）法律關(guān)系的變更o 法律關(guān)系變更，是指法律關(guān)系三要素中的任何一個(gè)發(fā)生變化。 1主體變更 2客體變更 3內(nèi)容變更 34北師大不動(dòng)產(chǎn)學(xué)院（三）法律關(guān)系的終止（三）法律關(guān)系的終止 法律關(guān)系的終止，是指法律關(guān)系主體之間的權(quán)利義務(wù)不復(fù)存在，彼此喪失了約束力。 1自然終止 2協(xié)議終止 3違約終止35北師大不動(dòng)產(chǎn)學(xué)院三、民事法律行為的成立要件三、民事法律行為的成立要件（

14、一）民事法律行為的概念o 民事法律行為是指民事主體設(shè)立、變更、終止民事權(quán)利和民事義務(wù)的合法行為。（二）民事法律行為的構(gòu)成要件 1行為人具有相應(yīng)的民事行為能力 2意思表示真實(shí) 3不違反法律或者社會(huì)公共利益 36北師大不動(dòng)產(chǎn)學(xué)院o 【例1-2】根據(jù)民法通則的規(guī)定，下列選項(xiàng)中，民事行為有效的是（ ）。 A不滿10周歲的丫丫自己決定將500元壓歲錢(qián)捐贈(zèng)給希望工程 B李某因認(rèn)識(shí)上的錯(cuò)誤為其兒子買(mǎi)回一雙不能穿的鞋 C甲公司的業(yè)務(wù)員黃某自己得到乙企業(yè)給予的回扣款1 000元而代理甲公司向乙企業(yè)購(gòu)買(mǎi)了10噸劣質(zhì)煤 D丙公司向丁公司轉(zhuǎn)讓一輛無(wú)牌照的走私車(chē) 37北師大不動(dòng)產(chǎn)學(xué)院 答案：B。 解析：選項(xiàng)A：無(wú)民事行

15、為能力人獨(dú)立實(shí)施的民事行為，一般情況下無(wú)效，本題不屬于“接受贈(zèng)與、獎(jiǎng)勵(lì)、獲得報(bào)酬等純獲益的行為”或者“與其年齡相適應(yīng)的細(xì)小的日常生活方面的法律行為”；選項(xiàng)B：李某只有在“重大誤解”的情況下，才有權(quán)請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以變更或者撤銷(xiāo)，一般情況下屬于有效民事行為；選項(xiàng)C：惡意串通，損害他人利益的民事行為屬于無(wú)效民事行為；選項(xiàng)D：違反法律或者社會(huì)公共利益的民事行為無(wú)效。38北師大不動(dòng)產(chǎn)學(xué)院四、代理制度四、代理制度（一）代理的含義（一）代理的含義 1概念概念 代理，是指代理人在被代理人的授權(quán)范圍內(nèi)，以被代理人的名義與第三人為民事法律行為，其法律后果由被代理人承擔(dān)。 39北師大不動(dòng)產(chǎn)學(xué)院圖圖1-3

16、 代理關(guān)系代理關(guān)系第三人被代理人代理人基礎(chǔ)法律關(guān)系法律后果代 理 行為40北師大不動(dòng)產(chǎn)學(xué)院2特征特征o 從民法理論上講，代理具有下列法律特征，使其區(qū)別于其他相近的民事法律制度。（1）代理行為是能夠引起民事法律后果的民事法律行為；（2）代理人一般應(yīng)以被代理人的名義從事代理行為；（3）代理人在代理權(quán)限范圍內(nèi)獨(dú)立為意思表示；（4）代理行為的法律后果直接歸屬于被代理人 41北師大不動(dòng)產(chǎn)學(xué)院（二）代理的種類(lèi)o （1）委托代理按照被代理人對(duì)代理人的委托授權(quán)行為而產(chǎn)生的代理o （2）法定代理基于法律的直接規(guī)定而非基于本人的授權(quán)行為產(chǎn)生的代理。如父母作為監(jiān)護(hù)人代理未成年人進(jìn)行民事活動(dòng)就是屬于法定代理。 （對(duì)于

17、限制民事行為能力人所訂立的合同，相對(duì)人可以催告法定代理人在1個(gè)月內(nèi)予以追認(rèn)）o （3）指定代理-按照人民法院或有關(guān)單位的指定發(fā)生代理權(quán)的代理。（法律援助中心） 42北師大不動(dòng)產(chǎn)學(xué)院（三）代理人應(yīng)注意問(wèn)題（1）代理人應(yīng)在代理權(quán)限范圍內(nèi)進(jìn)行代理活動(dòng)（2）代理人應(yīng)親自進(jìn)行代理活動(dòng)（3）代理人應(yīng)認(rèn)真履行職責(zé)（4）不得濫用代理權(quán)43北師大不動(dòng)產(chǎn)學(xué)院（四）無(wú)權(quán)代理o 1.概念：沒(méi)有代理權(quán)而以他人名義進(jìn)行的民事行為。包括三種情況沒(méi)有代理權(quán)、超越代理權(quán)、代理權(quán)終止o 2.法律后果o （1）無(wú)權(quán)代理若經(jīng)過(guò)被代理人追認(rèn)，或被代理人知道代理人以本人名義實(shí)施民事行為而不作否認(rèn)表示，由被代理人承擔(dān)責(zé)任，視為有權(quán)代理；若

18、未經(jīng)追認(rèn)，則由無(wú)權(quán)代理的行為人承擔(dān)責(zé)任。44北師大不動(dòng)產(chǎn)學(xué)院o （2）第三人知道行為人沒(méi)有代理權(quán)、超越代理權(quán)或者代理權(quán)已終止還與行為人實(shí)施民事行為給他人造成損害的，由第三人和行為人負(fù)連帶責(zé)任。 若第三人不知道行為人沒(méi)有代理權(quán)、超越代理權(quán)或代理權(quán)已終止，該代理行為有效表見(jiàn)代理o 表見(jiàn)代理的構(gòu)成要件：行為人沒(méi)有代理權(quán)；沒(méi)有代理權(quán)的代理人實(shí)施了代理行為；善意相對(duì)人有理由相信行為人有代理權(quán)45北師大不動(dòng)產(chǎn)學(xué)院表見(jiàn)代理： 例：朱某原是大鵬公司的材料設(shè)備采購(gòu)員，已辭職。某日，朱某接到大鵬公司的材料設(shè)備供應(yīng)商某業(yè)務(wù)員的電話，稱(chēng)有一批優(yōu)質(zhì)的材料因其公司運(yùn)作方面的原因要低價(jià)出售。朱某打電話給大鵬公司的經(jīng)理，適逢

19、經(jīng)理出差。朱某于是到供應(yīng)商處，稱(chēng)大鵬公司要了這批材料。該供應(yīng)商不知朱某已經(jīng)辭職，就與其簽訂了合同。問(wèn)大鵬公司是否應(yīng)承擔(dān)這份合同的法律后果？46北師大不動(dòng)產(chǎn)學(xué)院o 【例1-3】甲委托乙前往丙廠采購(gòu)男裝，乙很看好丙生產(chǎn)的女裝市場(chǎng)，便自作主張以甲的名義向丙訂購(gòu)。丙未問(wèn)乙的代理權(quán)限，便與之訂立了買(mǎi)賣(mài)合同。根據(jù)合同法的規(guī)定，下列選項(xiàng)中，正確的是（ ）。o A甲有追認(rèn)權(quán)o B丙有催告權(quán)o C乙有撤銷(xiāo)權(quán)o D構(gòu)成表見(jiàn)代理47北師大不動(dòng)產(chǎn)學(xué)院o 答案：A、B。o 解析：選項(xiàng)A、B：行為人在無(wú)權(quán)代理的情況下以被代理人名義訂立的合同，相對(duì)人可以催告被代理人在1個(gè)月內(nèi)予以追認(rèn)，被代理人表示同意的，由被代理人承擔(dān)合同

20、責(zé)任；選項(xiàng)C：合同被追認(rèn)之前，善意相對(duì)人（丙而非乙）有撤銷(xiāo)的權(quán)利；選項(xiàng)D：丙不是在“有理由相信”行為人有代理權(quán)的情況下簽訂的合同，不構(gòu)成表見(jiàn)代理。48北師大不動(dòng)產(chǎn)學(xué)院o 【例1-4】甲公司委托業(yè)務(wù)員張某到某地采購(gòu)一批等離子電視機(jī)，張某到該地后意外發(fā)現(xiàn)當(dāng)?shù)匾夜镜囊壕щ娨暀C(jī)很暢銷(xiāo)，就用蓋有甲公司公章的空白介紹信和空白合同書(shū)與乙公司簽訂了購(gòu)買(mǎi)200臺(tái)液晶電視機(jī)的合同，并約定貨到付款。貨到后，甲公司拒絕付款。下列表述中，正確的是（ ）。o A甲公司有權(quán)拒絕付款o B甲公司應(yīng)接受貨物并向乙公司付款o C張某無(wú)權(quán)代理簽訂購(gòu)買(mǎi)液晶電視機(jī)合同o D若甲公司因該液晶電視機(jī)買(mǎi)賣(mài)合同受到損失，有權(quán)向張某追償49北

21、師大不動(dòng)產(chǎn)學(xué)院o 答案：B、C、D。o 解析：本題考點(diǎn)為表見(jiàn)代理。根據(jù)規(guī)定，無(wú)權(quán)代理人所為的代理行為，善意相對(duì)人是有理由相信其有代理權(quán)的，被代理人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)代理的法律后果。在本題中，被代理人甲公司將某種有代理權(quán)的證明文件（蓋有公章的空白介紹信、空白合同文本）交給張某，張某以該文件使第三人乙公司相信其有代理權(quán)并與之簽訂買(mǎi)賣(mài)合同，構(gòu)成表見(jiàn)代理，被代理人甲公司應(yīng)接受貨物并向乙公司付款。50北師大不動(dòng)產(chǎn)學(xué)院五、訴訟時(shí)效五、訴訟時(shí)效（一）含義（一）含義o 訴訟時(shí)效，是指權(quán)利人在法定期間內(nèi)，未向人民法院提起訴訟請(qǐng)求保護(hù)其權(quán)利時(shí)，法律規(guī)定消滅其勝訴權(quán)的制度。 訴訟時(shí)效特點(diǎn)：訴訟時(shí)效特點(diǎn)：（1）權(quán)利人不行使權(quán)利

22、的事實(shí)狀態(tài)存在，而且該狀態(tài)持續(xù)）權(quán)利人不行使權(quán)利的事實(shí)狀態(tài)存在，而且該狀態(tài)持續(xù)了一段期間。了一段期間。（2）訴訟時(shí)效屆滿不消滅實(shí)體權(quán)利。）訴訟時(shí)效屆滿不消滅實(shí)體權(quán)利。 訴訟時(shí)效期間的經(jīng)過(guò)，不影響權(quán)利人提起訴訟，即不喪失起訴權(quán)，其喪失的僅是勝訴權(quán)。 51北師大不動(dòng)產(chǎn)學(xué)院o 權(quán)利人起訴后，如果被告提出了訴訟時(shí)效抗辯，則法院在確認(rèn)訴訟時(shí)效屆滿的情況下，應(yīng)駁回其訴訟請(qǐng)求，即權(quán)利人喪失勝訴權(quán)；當(dāng)事人未提出訴訟時(shí)效抗辯，法院不應(yīng)對(duì)訴訟時(shí)效問(wèn)題進(jìn)行釋明及主動(dòng)適用訴訟時(shí)效的規(guī)定進(jìn)行裁判。o 當(dāng)事人在一審期間末提出訴訟時(shí)效抗辯，在二審期間提出的，人民法院不予支持，但其基于新的證據(jù)能夠證明對(duì)方當(dāng)事人的請(qǐng)求權(quán)已過(guò)訴

23、訟時(shí)效期間的情形除外。o 時(shí)效屆滿后，義務(wù)人自愿履行的，權(quán)利人仍然可以受領(lǐng)且受法律保護(hù)。（3）訴訟時(shí)效具有強(qiáng)制性。）訴訟時(shí)效具有強(qiáng)制性。（4）訴訟時(shí)效僅適用于債權(quán)請(qǐng)求權(quán)、其他請(qǐng)求權(quán)，如物上請(qǐng)求權(quán)不適）訴訟時(shí)效僅適用于債權(quán)請(qǐng)求權(quán)、其他請(qǐng)求權(quán)，如物上請(qǐng)求權(quán)不適用訴訟時(shí)效。用訴訟時(shí)效。52北師大不動(dòng)產(chǎn)學(xué)院（二）訴訟時(shí)效期間種類(lèi)o 訴訟時(shí)效期間權(quán)利人請(qǐng)求人民法院或仲裁機(jī)關(guān)保護(hù)其民事權(quán)利的法定期間。 1.普通訴訟時(shí)效：兩年 2.短期訴訟時(shí)效：一年 （1）身體受到傷害要求賠償?shù)模?（2）出售質(zhì)量不合格的商品未聲明的； （3）延付或者拒付租金的； （4）寄存財(cái)物被丟失或者損毀的。 53北師大不動(dòng)產(chǎn)學(xué)院 3.

24、特殊訴訟時(shí)效o 因環(huán)境污染損害賠償提起訴訟的時(shí)效期間為3年。 o 有關(guān)船舶發(fā)生油污損害的請(qǐng)求權(quán)，時(shí)效期間為3年。o 因國(guó)際貨物買(mǎi)賣(mài)合同和技術(shù)進(jìn)出口合同爭(zhēng)議提起訴訟或者申請(qǐng)仲裁的期限為4年。 4.最長(zhǎng)訴訟時(shí)效期間：20年o 訴訟時(shí)效期間從知道或應(yīng)當(dāng)知道權(quán)利被侵害時(shí)起計(jì)算。但是，從權(quán)利被侵害之日起超過(guò)20年的，人民法院不予保護(hù)。54北師大不動(dòng)產(chǎn)學(xué)院o 【例1-5】1988年2月8日夜，趙某回家路上被人用木棍從背后擊傷。經(jīng)過(guò)長(zhǎng)時(shí)間的訪查，趙某于2007年10月31日掌握確鑿證據(jù)證明將自己打傷的是錢(qián)某。趙某要求錢(qián)某賠償?shù)脑V訟時(shí)效屆滿日應(yīng)為（ ）。o A1990年2月8日o B2008年2月8日o C2

25、008年10月31日o D2009年10月31日55北師大不動(dòng)產(chǎn)學(xué)院o 答案：B。o 解析：身體受到傷害要求賠償?shù)?，適用1年的訴訟時(shí)效期間，如果當(dāng)事人在2007年2月8日之前知道的，應(yīng)當(dāng)自“知道”之日起1年內(nèi)提起訴訟；從權(quán)利被侵害之日起超過(guò)20年的，人民法院不予保護(hù)。在本題中，當(dāng)事人自權(quán)利侵害“發(fā)生”之日起20年的最后幾個(gè)月才知道，因此，訴訟時(shí)效屆滿日應(yīng)為2008年2月8日。56北師大不動(dòng)產(chǎn)學(xué)院（三）訴訟時(shí)效的起算、中止、中斷 1.起算：從權(quán)利人知道或應(yīng)當(dāng)知道其權(quán)利受到侵害之日起開(kāi)始計(jì)算 Q:甲2000年9月1日向乙借款10萬(wàn)元，約定一年后償還。一年后甲未償還。問(wèn)乙最遲應(yīng)在哪一天起訴甲以獲支持

26、？ 2001年年9月月1日知道或應(yīng)當(dāng)知道權(quán)利受到侵害，日知道或應(yīng)當(dāng)知道權(quán)利受到侵害，適用普通訴訟時(shí)效期間兩年，因此最遲應(yīng)于適用普通訴訟時(shí)效期間兩年，因此最遲應(yīng)于2003年年9月月1日提起訴訟。日提起訴訟。57北師大不動(dòng)產(chǎn)學(xué)院2.中止繼續(xù)計(jì)算o 訴訟時(shí)效的中止是指訴訟時(shí)效進(jìn)行中，因發(fā)生一定的法定事由而使權(quán)利人不能行使請(qǐng)求權(quán)，暫時(shí)停止計(jì)算訴訟時(shí)效期間，以前經(jīng)過(guò)的時(shí)效期間仍然有效，待阻礙時(shí)效進(jìn)行的事由消失后，時(shí)效繼續(xù)計(jì)算。中止事由：不可抗力、其他障礙中止事由發(fā)生時(shí)間：在訴訟時(shí)效期間的最后6個(gè)月內(nèi)效力：發(fā)生中止事由，時(shí)效中止計(jì)算；中止事由消除之日起，時(shí)效繼續(xù)計(jì)算58北師大不動(dòng)產(chǎn)學(xué)院 Q：甲于2000年

27、3月1日打傷乙，當(dāng)日花去醫(yī)療費(fèi)1000元人民幣。同年10月1日，乙又被丙重傷昏迷，一年后傷愈蘇醒。問(wèn)乙最遲在哪天起訴甲償還1000元并獲支持？2000.3.12000.10.1發(fā)生中止事發(fā)生中止事由由7個(gè)月個(gè)月2001.10.1中止事由消中止事由消失失2002.3.1繼續(xù)計(jì)算繼續(xù)計(jì)算5個(gè)月個(gè)月59北師大不動(dòng)產(chǎn)學(xué)院o 【例1-7】公民甲為無(wú)民事行為能力人，其法定代理人乙于2009年1月1日知道甲的權(quán)利受到侵害，但由于工作繁忙一直未對(duì)侵權(quán)人丙提起訴訟。2009年5月20日，乙因車(chē)禍死亡，直到2009年9月1日才由有關(guān)機(jī)關(guān)為甲指定新的代理人丁。已知該項(xiàng)訴訟時(shí)效期間為1年，根據(jù)民法通則的規(guī)定，丁應(yīng)當(dāng)在

28、（ ）之前對(duì)丙提起訴訟。o A2010年1月1日o B2010年5月20日o C2010年9月1日o D2010年3月1日60北師大不動(dòng)產(chǎn)學(xué)院o 答案：D。o 解析：如果在訴訟時(shí)效期間的最后6個(gè)月前發(fā)生不可抗力或者其他障礙，至最后6個(gè)月時(shí)不可抗力仍然繼續(xù)存在，則應(yīng)在最后6個(gè)月時(shí)中止訴訟時(shí)效的進(jìn)行。因此，訴訟時(shí)效期間于7月1日中止；9月1日障礙消除，訴訟時(shí)效期間重新計(jì)算，訴訟時(shí)效期間暫停了2個(gè)月，因此訴訟時(shí)效期間由原來(lái)的2009年1月1日2010年1月1日向后順延2個(gè)月，至2010年3月1日。61北師大不動(dòng)產(chǎn)學(xué)院3.中斷重新計(jì)算 訴訟時(shí)效的中斷是指在訴訟時(shí)效進(jìn)行中，因發(fā)生一定的法定事由，致使已經(jīng)

29、經(jīng)過(guò)的時(shí)效期間統(tǒng)歸無(wú)效，待時(shí)效中斷的法定事由消除后，訴訟時(shí)效期間重新計(jì)算。中斷事由： 1）權(quán)利人提起訴訟 2）當(dāng)事人一方向義務(wù)人提出請(qǐng)求履行義務(wù)的要求 3）當(dāng)事人一方同意履行義務(wù) 62北師大不動(dòng)產(chǎn)學(xué)院o Q：某建設(shè)單位支付工程最終結(jié)算款的時(shí)間應(yīng)為2003年4月1日。由于建設(shè)單位逾期未予支付，故施工單位于2003年8月1日致函建設(shè)單位要求付款，但未得到任何答復(fù)。則施工單位請(qǐng)求人民法院保護(hù)其權(quán)利的訴訟時(shí)效期間屆滿的時(shí)間為（ ）。A.2003年4月1日B.2003年8月1日C.2005年4月1日D.2005年8月1日63北師大不動(dòng)產(chǎn)學(xué)院o Q：某建設(shè)單位支付工程最終結(jié)算款的時(shí)間應(yīng)為2003年4月1日

30、。由于建設(shè)單位逾期未予支付，故施工單位于2003年8月1日致函建設(shè)單位要求付款，但未得到任何答復(fù)。則施工單位請(qǐng)求人民法院保護(hù)其權(quán)利的訴訟時(shí)效期間屆滿的時(shí)間為（ ）。A.2003年4月1日B.2003年8月1日C.2005年4月1日D.2005年8月1日答案：D【解析】屬于訴訟時(shí)效的中斷。64北師大不動(dòng)產(chǎn)學(xué)院 Q：甲于1996年3月1日借給乙1萬(wàn)元，約定一個(gè)月后還錢(qián)。乙到期未還，后甲曾于1998年4月1日電話要求乙還錢(qián)，未果；甲又于1999年4月1日請(qǐng)求乙的保證人丙還錢(qián)，未果；甲又于2000年4月1日起訴乙，未果；2001年4月1日，乙的財(cái)產(chǎn)代管人丁向甲表示準(zhǔn)備還錢(qián)。問(wèn)此時(shí)甲乙之間的訴訟時(shí)效期間

31、何日到期？發(fā)生法定事由后，所經(jīng)過(guò)的訴訟時(shí)效期間全部不發(fā)生法定事由后，所經(jīng)過(guò)的訴訟時(shí)效期間全部不算，從發(fā)生事由的那天開(kāi)始重新計(jì)算。最后一個(gè)算，從發(fā)生事由的那天開(kāi)始重新計(jì)算。最后一個(gè)事由發(fā)生的時(shí)間是事由發(fā)生的時(shí)間是2001年年4月月1日，因此最遲應(yīng)于日，因此最遲應(yīng)于2003年年4月月1日提起訴訟。日提起訴訟。65北師大不動(dòng)產(chǎn)學(xué)院Q： 2002年年5月月8日，王某騎車(chē)回家經(jīng)過(guò)一個(gè)工地時(shí)，掉入日，王某騎車(chē)回家經(jīng)過(guò)一個(gè)工地時(shí)，掉入沒(méi)有設(shè)置明顯標(biāo)志和采取安全措施的坑中，當(dāng)時(shí)未予注意，沒(méi)有設(shè)置明顯標(biāo)志和采取安全措施的坑中，當(dāng)時(shí)未予注意，5月月29日去醫(yī)院檢查才發(fā)現(xiàn)骨折。王某于同年日去醫(yī)院檢查才發(fā)現(xiàn)骨折。王某

32、于同年6月月10日出院日出院找到建設(shè)項(xiàng)目的發(fā)包人和承包人要求賠償，兩單位相互推找到建設(shè)項(xiàng)目的發(fā)包人和承包人要求賠償，兩單位相互推委。次日，王某前往法院起訴，突遭臺(tái)風(fēng)襲擊，中途返回。委。次日，王某前往法院起訴，突遭臺(tái)風(fēng)襲擊，中途返回。下列說(shuō)法正確的是（下列說(shuō)法正確的是（ ）。）。 A本案訴訟時(shí)效于本案訴訟時(shí)效于2003年年5月月29日屆滿日屆滿 B本案訴訟時(shí)效于本案訴訟時(shí)效于2003年年6月月10日屆滿日屆滿 C王某王某6月月11日的行為適用訴訟時(shí)效中止日的行為適用訴訟時(shí)效中止 D王某王某6月月11日的行為適用訴訟時(shí)效中斷日的行為適用訴訟時(shí)效中斷66北師大不動(dòng)產(chǎn)學(xué)院Q： 2002年年5月月8日，

33、王某騎車(chē)回家經(jīng)過(guò)一個(gè)工地時(shí)，掉入日，王某騎車(chē)回家經(jīng)過(guò)一個(gè)工地時(shí)，掉入沒(méi)有設(shè)置明顯標(biāo)志和采取安全措施的坑中，當(dāng)時(shí)未予注意，沒(méi)有設(shè)置明顯標(biāo)志和采取安全措施的坑中，當(dāng)時(shí)未予注意，5月月29日去醫(yī)院檢查才發(fā)現(xiàn)骨折。王某于同年日去醫(yī)院檢查才發(fā)現(xiàn)骨折。王某于同年6月月10日出院日出院找到建設(shè)項(xiàng)目的發(fā)包人和承包人要求賠償，兩單位相互推找到建設(shè)項(xiàng)目的發(fā)包人和承包人要求賠償，兩單位相互推委。次日，王某前往法院起訴，突遭臺(tái)風(fēng)襲擊，中途返回。委。次日，王某前往法院起訴，突遭臺(tái)風(fēng)襲擊，中途返回。下列說(shuō)法正確的是（下列說(shuō)法正確的是（ ）。）。 A本案訴訟時(shí)效于本案訴訟時(shí)效于2003年年5月月29日屆滿日屆滿 B本案訴訟

34、時(shí)效于本案訴訟時(shí)效于2003年年6月月10日屆滿日屆滿 C王某王某6月月11日的行為適用訴訟時(shí)效中止日的行為適用訴訟時(shí)效中止 D王某王某6月月11日的行為適用訴訟時(shí)效中斷日的行為適用訴訟時(shí)效中斷B（本題為經(jīng)典題型，務(wù)必要吃透）（本題為經(jīng)典題型，務(wù)必要吃透）67北師大不動(dòng)產(chǎn)學(xué)院o 【思考】甲施工企業(yè)承建乙公司綜合樓一幢。根據(jù)施工合同，乙應(yīng)于2004年4月10日前支付剩余工程款50萬(wàn)元，乙屆時(shí)未予支付。甲在索要余款過(guò)程中，依次經(jīng)過(guò)以下環(huán)節(jié)，綜合考慮各環(huán)節(jié)，其中可使訴訟時(shí)效中斷的情形有（ ）。A.2004年9月，甲致函乙要求其給付工程款B.2005年1月，乙公司負(fù)責(zé)人在酒席上向甲施工企業(yè)負(fù)責(zé)人表示寬

35、限一年，2005年年底一定付款C.2005年12月，乙公司新任負(fù)責(zé)人稱(chēng)該債務(wù)系前任領(lǐng)導(dǎo)所欠，自己概不負(fù)責(zé)D.2006年5月，乙公司承認(rèn)該債務(wù)存在，但其已超過(guò)訴訟時(shí)效期間而拒絕支付E.2006年3月，甲向人民法院起訴68北師大不動(dòng)產(chǎn)學(xué)院第二節(jié)第二節(jié) 債權(quán)和物權(quán)制度債權(quán)和物權(quán)制度一、債權(quán)制度一、債權(quán)制度（一）債的概念（一）債的概念 民法通則規(guī)定，債是按照合同約定或法律規(guī)定，在當(dāng)事人之間產(chǎn)生的特定的權(quán)利和義務(wù)關(guān)系。 債是一種民事法律關(guān)系，包含三個(gè)要素： （1）債的主體。 （2）債的內(nèi)容。 （3）債的客體。 69北師大不動(dòng)產(chǎn)學(xué)院（二）債發(fā)生的根據(jù) 1.合同o 當(dāng)事人之間通過(guò)訂立合同設(shè)立的以債權(quán)債務(wù)為內(nèi)

36、容的民事法律關(guān)系，稱(chēng)為合同之債。 合同之債在社會(huì)經(jīng)濟(jì)生活中占有重要的地位，是最常見(jiàn)、最主要的債的發(fā)生原因。70北師大不動(dòng)產(chǎn)學(xué)院例：在建設(shè)項(xiàng)目施工中，施工單位與其他主體產(chǎn)生合同之債的情形有（ ）o A.施工單位與材料供應(yīng)商簽訂合同o B.施工現(xiàn)場(chǎng)的磚塊墜落砸傷現(xiàn)場(chǎng)外的行人 o C.施工單位將本應(yīng)匯給甲單位的材料款匯入了乙單位賬號(hào)o D.材料供應(yīng)商向施工單位交付材料o E.施工單位向材料供應(yīng)商支付材料款71北師大不動(dòng)產(chǎn)學(xué)院在建設(shè)項(xiàng)目施工中，施工單位與其他主體產(chǎn)生合同之債的情形有（ ）o A.施工單位與材料供應(yīng)商簽訂合同o B.施工現(xiàn)場(chǎng)的磚塊墜落砸傷現(xiàn)場(chǎng)外的行人 o C.施工單位將本應(yīng)匯給甲單位的材

37、料款匯入了乙單位賬號(hào)o D.材料供應(yīng)商向施工單位交付材料o E.施工單位向材料供應(yīng)商支付材料款o 答案：ADE72北師大不動(dòng)產(chǎn)學(xué)院2.不當(dāng)?shù)美鹢 無(wú)法律根據(jù)，使他人受損而自己取得的利益。o 成立要件： 一方受益 一方受損 受益與受損間有因果關(guān)系 無(wú)法律上的根據(jù) 不當(dāng)?shù)美素?fù)有返還其所得利益給受損失一方的義務(wù)73北師大不動(dòng)產(chǎn)學(xué)院發(fā)生原因：（1）合同成立后，一方為另一方的給付，后合同被撤銷(xiāo)、解除、宣告無(wú)效（2）一方誤以為欠對(duì)方之債而給付，實(shí)則不欠（3）受益人本人行為發(fā)生 EG: 甲委托乙保管汽車(chē)一輛，在保管期間乙擅自將車(chē)出租給丙，乙向丙收取的租金（4）受損人自己行為發(fā)生 EG:誤交別人家的電話費(fèi)（

38、5）自然事件發(fā)生 EG:甲乙兩家魚(yú)塘僅隔一堰壩，一日暴雨漲水至壩 頂，甲塘中的魚(yú)躍至乙塘中74北師大不動(dòng)產(chǎn)學(xué)院 3.無(wú)因管理o 無(wú)法定或約定義務(wù)，而為他人管理事務(wù)的行為。o 構(gòu)成要件： 客觀要件管理了他人的事務(wù) 主觀要件為他人利益 法律要件無(wú)法定或約定義務(wù) EG：甲、乙鄰居，甲外出，暴風(fēng)雨將至，甲房不及時(shí)修葺有傾覆之危，乙于是請(qǐng)來(lái)施工隊(duì)伍修繕甲房。75北師大不動(dòng)產(chǎn)學(xué)院 例：下列法律事實(shí)中，不屬于無(wú)因管理的是（ ）A.船工張某冒險(xiǎn)救人而損壞了船漿B.村民趙某及時(shí)發(fā)現(xiàn)并且撲滅了鄰居家的火災(zāi)C.警察錢(qián)某勇往直前，生擒了小偷D.消防隊(duì)員孫某舍生忘死從火場(chǎng)救出嬰兒 E.臺(tái)風(fēng)將至，市民李某拿自家物料加固朋

39、友的房屋76北師大不動(dòng)產(chǎn)學(xué)院 下列法律事實(shí)中，不屬于無(wú)因管理的是（ ）A.船工張某冒險(xiǎn)救人而損壞了船漿B.村民趙某及時(shí)發(fā)現(xiàn)并且撲滅了鄰居家的火災(zāi)C.警察錢(qián)某勇往直前，生擒了小偷D.消防隊(duì)員孫某舍生忘死從火場(chǎng)救出嬰兒 E.臺(tái)風(fēng)將至，市民李某拿自家物料加固朋友的房屋 答案：CD77北師大不動(dòng)產(chǎn)學(xué)院例：某項(xiàng)目在施工過(guò)程中發(fā)生火災(zāi)，鄰近的甲單位主動(dòng)組織人員滅火，這一行為減少施工單位的損失10萬(wàn)元，甲單位因救火損失1萬(wàn)元。以下表述正確的是甲單位（ ）。o A.只能自行承擔(dān)這一損失o B.可以要求施工單位支付4.5萬(wàn)元o C.有權(quán)要求施工單位支付1萬(wàn)元o D.應(yīng)當(dāng)要求施工單位支付5萬(wàn)元78北師大不動(dòng)產(chǎn)學(xué)院

40、 例：某項(xiàng)目在施工過(guò)程中發(fā)生火災(zāi)，鄰近的甲單位主動(dòng)組織人員滅火，這一行為減少施工單位的損失10萬(wàn)元，甲單位因救火損失1萬(wàn)元。以下表述正確的是甲單位（ ）。o A.只能自行承擔(dān)這一損失o B.可以要求施工單位支付4.5萬(wàn)元o C.有權(quán)要求施工單位支付1萬(wàn)元o D.應(yīng)當(dāng)要求施工單位支付5萬(wàn)元o 答案C。對(duì)于無(wú)因管理，管理者有權(quán)要求受益人償付其因無(wú)因管理而支付的必要費(fèi)用。79北師大不動(dòng)產(chǎn)學(xué)院 4.損害賠償之債-侵權(quán)行為o 行為人侵害他人財(cái)產(chǎn)權(quán)和人身權(quán)，依法應(yīng)承擔(dān)民事責(zé)任的行為。 一般特征：本質(zhì)上是一種民事違法行為；是一種由侵害人單方實(shí)施的不法行為。80北師大不動(dòng)產(chǎn)學(xué)院 人身關(guān)系（婚姻、繼承、扶養(yǎng)、監(jiān)

41、護(hù)）人身關(guān)系（婚姻、繼承、扶養(yǎng)、監(jiān)護(hù)） 合同之債合同之債民事法律關(guān)系民事法律關(guān)系 債權(quán)債權(quán) 損害賠償之債損害賠償之債 不當(dāng)?shù)美畟划?dāng)?shù)美畟ㄆ降戎黧w）（平等主體） 財(cái)產(chǎn)關(guān)系財(cái)產(chǎn)關(guān)系 物權(quán)物權(quán) 無(wú)因管理之債無(wú)因管理之債 知識(shí)產(chǎn)權(quán)知識(shí)產(chǎn)權(quán) 不當(dāng)?shù)美蜔o(wú)因管理的區(qū)別與聯(lián)系：不當(dāng)?shù)美蜔o(wú)因管理的區(qū)別與聯(lián)系： 相同點(diǎn)表現(xiàn)方式法律后果不當(dāng)?shù)美麩o(wú)合同依據(jù)；也無(wú)法律根據(jù)損人利己返還無(wú)因管理?yè)p己利人管理費(fèi)用+直接損失81北師大不動(dòng)產(chǎn)學(xué)院（三）債的分類(lèi)（三）債的分類(lèi) 1法定之債和意定之債法定之債和意定之債 o 法定之債是依據(jù)法律規(guī)定而直接發(fā)生的債。法定之債包括侵權(quán)行為之債、不當(dāng)?shù)美畟?、無(wú)因管理之債和基于締約

42、過(guò)失而發(fā)生的債。 o 意定之債是指依據(jù)當(dāng)事人的意思而發(fā)生的債。意定之債一般是基于雙方當(dāng)事人的合意而產(chǎn)生的，即合同之債，這也構(gòu)成民法上的契約原則；特殊情形下，單方行為也可以產(chǎn)生意定之債。 82北師大不動(dòng)產(chǎn)學(xué)院2按份之債和連帶之債按份之債和連帶之債 o 按份之債是指?jìng)囊环街黧w為多數(shù)人，各自按照一定的份額享有權(quán)利或承擔(dān)義務(wù)。o 連帶之債是指?jìng)闹黧w一方為多數(shù)人，多數(shù)人一方當(dāng)事人之間有連帶關(guān)系的債。債權(quán)人一方為多數(shù)人且有連帶關(guān)系的為連帶債權(quán)；債務(wù)人一方為多數(shù)人且有連帶關(guān)系為連帶債務(wù)。o 在按份之債中，任一債權(quán)人接受了其應(yīng)受份額義務(wù)的履行或任一債務(wù)人履行了自己應(yīng)負(fù)擔(dān)份額的義務(wù)后，與其他債權(quán)人或債務(wù)人均

43、不發(fā)生任何權(quán)利、義務(wù)關(guān)系。在連帶之債中，連帶債權(quán)人的任何一人接受了全部義務(wù)履行，或連帶債務(wù)人的任何一人清償了全部債務(wù)時(shí)，原債歸于消滅，但連帶債權(quán)人或連帶債務(wù)人之間則會(huì)產(chǎn)生新的按份之債。 83北師大不動(dòng)產(chǎn)學(xué)院o 【例1-13】甲公司與乙公司組成聯(lián)合體投標(biāo)并中標(biāo)，在施工過(guò)程中因工程質(zhì)量原因遭業(yè)主索賠，索賠金額為10 000元。在甲公司與乙公司投標(biāo)前的協(xié)議中約定了對(duì)于債務(wù)各承擔(dān)50%的比例，下列說(shuō)法不正確的是（ ）。o A業(yè)主可以要求甲公司支付10 000元，甲公司不得以與乙公司有協(xié)議為由拒絕支付o B甲公司支付了10 000元后，乙公司就不再對(duì)業(yè)主承擔(dān)債務(wù)o C甲公司支付了10 000元后，可以根

44、據(jù)協(xié)議要求乙公司向其支付5 000元作為補(bǔ)償o D甲公司支付了10 000元后，乙公司也需要向業(yè)主支付10 000元84北師大不動(dòng)產(chǎn)學(xué)院（四）債的消滅 債的消滅大致有三類(lèi)： 1.基于當(dāng)事人的意思：抵消、免除 2.基于債的目的：履行（清償）、混同、提存 提存：提存：1、當(dāng)事人可以將合同標(biāo)的物提存，一般提存到公證處；、當(dāng)事人可以將合同標(biāo)的物提存，一般提存到公證處；2、合同標(biāo)的物提存后，債權(quán)人領(lǐng)取提存物的權(quán)利自提存之日起、合同標(biāo)的物提存后，債權(quán)人領(lǐng)取提存物的權(quán)利自提存之日起5年內(nèi)不年內(nèi)不行使將消滅；行使將消滅；3、債權(quán)人領(lǐng)取提存物的權(quán)利消滅后，提存物歸國(guó)家所有！、債權(quán)人領(lǐng)取提存物的權(quán)利消滅后，提存物

45、歸國(guó)家所有！4、提存原因：、提存原因：債權(quán)人無(wú)正當(dāng)理由拒絕接受履行；債權(quán)人無(wú)正當(dāng)理由拒絕接受履行；債權(quán)人下落不明；債權(quán)人下落不明；債權(quán)人死亡沒(méi)有確定繼承人；債權(quán)人死亡沒(méi)有確定繼承人；數(shù)人就同一債權(quán)主張權(quán)利，債權(quán)人一時(shí)無(wú)法確定，致使債務(wù)人一時(shí)難數(shù)人就同一債權(quán)主張權(quán)利，債權(quán)人一時(shí)無(wú)法確定，致使債務(wù)人一時(shí)難以履行債務(wù)！以履行債務(wù)！85北師大不動(dòng)產(chǎn)學(xué)院o 甲欠乙100萬(wàn)，乙欠甲120萬(wàn)，乙提出抵消，則現(xiàn)乙尚欠甲20萬(wàn)（抵消）。o 甲欠乙債1000萬(wàn)，后乙兼并甲，甲乙之債消滅（混同）。o 甲與乙簽訂銷(xiāo)售空調(diào)100臺(tái)的合同，貨款已付，但當(dāng)甲向乙交付空調(diào)時(shí)，乙以空調(diào)市場(chǎng)疲軟為由，拒絕受領(lǐng)，要求甲返還貨款，甲

46、可以向有關(guān)部門(mén)提存（提存）。86北師大不動(dòng)產(chǎn)學(xué)院二、物權(quán)制度二、物權(quán)制度（一）物權(quán)的概念（一）物權(quán)的概念o 物權(quán)是權(quán)利主體直接支配財(cái)產(chǎn)(主要是有體物，在特定情況下也可以是權(quán)利)的權(quán)利，它既具有人對(duì)物的內(nèi)容(這明確著對(duì)物的支配方法及范圍)，同時(shí)又具有直接對(duì)抗一般人的效力。87北師大不動(dòng)產(chǎn)學(xué)院（二）物權(quán)的特征（二）物權(quán)的特征 1. 物權(quán)為直接支配物的權(quán)利 2. 物權(quán)為支配特定物的權(quán)利 3. 物權(quán)為可享受物之利益的權(quán)利 4物權(quán)是一種能排除他人干涉的權(quán)利88北師大不動(dòng)產(chǎn)學(xué)院（三）物權(quán)的種類(lèi)（三）物權(quán)的種類(lèi)o 物權(quán)法指出：“本法所稱(chēng)物權(quán)，指權(quán)利人直接支配特定物的權(quán)利。 1所有權(quán)（自物權(quán)） 2用益物權(quán) 3

47、擔(dān)保物權(quán) 建設(shè)用地使用權(quán)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)宅基地使用權(quán)地役權(quán)建設(shè)用地使用權(quán)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)宅基地使用權(quán)地役權(quán)89北師大不動(dòng)產(chǎn)學(xué)院（四）物權(quán)的原則（四）物權(quán)的原則o 一）物權(quán)法定原則一）物權(quán)法定原則o 我國(guó)我國(guó)物權(quán)法物權(quán)法第五條規(guī)定：第五條規(guī)定：“物物權(quán)的權(quán)的種類(lèi)和內(nèi)容，由法律規(guī)定種類(lèi)和內(nèi)容，由法律規(guī)定。” 相關(guān)當(dāng)事人相關(guān)當(dāng)事人不能任意的創(chuàng)立。與合同約定的民事法律關(guān)不能任意的創(chuàng)立。與合同約定的民事法律關(guān)系不同系不同-意思自治，協(xié)約自由意思自治，協(xié)約自由。90北師大不動(dòng)產(chǎn)學(xué)院o 二）區(qū)分原則二）區(qū)分原則o 區(qū)分登記的效力與合同的效力區(qū)分登記的效力與合同的效力 ：o 第第1515條規(guī)定：條規(guī)定：“當(dāng)事人之

48、間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或合同另有約和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或合同另有約定外，自合同成立時(shí)生效；定外，自合同成立時(shí)生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合未辦理物權(quán)登記的，不影響合同的效力同的效力?！?物權(quán)變動(dòng)的原因與物權(quán)變動(dòng)的結(jié)果作為兩物權(quán)變動(dòng)的原因與物權(quán)變動(dòng)的結(jié)果作為兩個(gè)法律事實(shí)個(gè)法律事實(shí)，它們的成立生效依據(jù)不同的法律根據(jù)。，它們的成立生效依據(jù)不同的法律根據(jù)。o 區(qū)分原則的基本含義，可以歸納為兩點(diǎn)：第一，原因生區(qū)分原則的基本含義，可以歸納為兩點(diǎn)：第一，原因生效，不必然導(dǎo)致結(jié)果生效；第二，結(jié)果不生效不必然導(dǎo)致效，

49、不必然導(dǎo)致結(jié)果生效；第二，結(jié)果不生效不必然導(dǎo)致原因不生效。原因不生效。91北師大不動(dòng)產(chǎn)學(xué)院o 在我國(guó)在我國(guó)物權(quán)法物權(quán)法頒布之前，我國(guó)存在著頒布之前，我國(guó)存在著“物權(quán)變動(dòng)物權(quán)變動(dòng)未經(jīng)登記，不僅物權(quán)不發(fā)生變動(dòng)，約定物權(quán)變動(dòng)的合未經(jīng)登記，不僅物權(quán)不發(fā)生變動(dòng)，約定物權(quán)變動(dòng)的合同也同樣歸于無(wú)效。同也同樣歸于無(wú)效?！崩?，例如，擔(dān)保法擔(dān)保法第四十一條第四十一條規(guī)定規(guī)定：“當(dāng)事人以本法第四十二條規(guī)定的財(cái)產(chǎn)抵押的，當(dāng)事人以本法第四十二條規(guī)定的財(cái)產(chǎn)抵押的，應(yīng)當(dāng)辦理抵押物登記，抵押合同自登記之日起生效應(yīng)當(dāng)辦理抵押物登記，抵押合同自登記之日起生效”。o 物權(quán)法物權(quán)法頒布以后，房地產(chǎn)的頒布以后，房地產(chǎn)的抵押權(quán)自登記之

50、日起抵押權(quán)自登記之日起生效生效，但是設(shè)立，但是設(shè)立抵押權(quán)的合同自成立時(shí)生效抵押權(quán)的合同自成立時(shí)生效。即。即物物權(quán)法權(quán)法第十五條規(guī)定的第十五條規(guī)定的“當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，定或者合同另有約定外，自合同成立時(shí)生效；未辦理自合同成立時(shí)生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力。物權(quán)登記的，不影響合同效力?！?2北師大不動(dòng)產(chǎn)學(xué)院三）要因原則o 要因原則要因原則PK無(wú)因原則（德國(guó)、臺(tái)灣等）無(wú)因原則（德國(guó)、臺(tái)灣等）o 要因原則：物權(quán)變動(dòng)原因（合同）無(wú)效導(dǎo)要因原則：物權(quán)變動(dòng)

51、原因（合同）無(wú)效導(dǎo)致物權(quán)變動(dòng)結(jié)果（登記）也無(wú)效。致物權(quán)變動(dòng)結(jié)果（登記）也無(wú)效。93北師大不動(dòng)產(chǎn)學(xué)院【案例】o 2010 2010年年1 1月，月，A A與甲簽訂了購(gòu)房合同，將與甲簽訂了購(gòu)房合同，將A A公公司位于某小區(qū)的樓房一套出售給甲，隨后，司位于某小區(qū)的樓房一套出售給甲，隨后，甲實(shí)際入住該套房屋。甲實(shí)際入住該套房屋。20112011年年1 1月，月， A A公司又公司又將該套樓房出售給乙，乙支付了全部房款并將該套樓房出售給乙，乙支付了全部房款并登記。登記。o 問(wèn)：房屋應(yīng)該歸誰(shuí)？問(wèn)：房屋應(yīng)該歸誰(shuí)？ 【分析分析】根據(jù)物權(quán)公信原則，物權(quán)登記在乙根據(jù)物權(quán)公信原則，物權(quán)登記在乙的名下，除非有相反證明

52、，應(yīng)該歸乙所有。的名下，除非有相反證明，應(yīng)該歸乙所有。o 甲需舉證：甲需舉證：1.1.乙知道或者應(yīng)當(dāng)知道乙知道或者應(yīng)當(dāng)知道 2. 2.乙存在惡意乙存在惡意94北師大不動(dòng)產(chǎn)學(xué)院o 四）物權(quán)公信原則四）物權(quán)公信原則o 第一，物權(quán)推定效力。登記記載的權(quán)利人，在第一，物權(quán)推定效力。登記記載的權(quán)利人，在法律上可以法律上可以推定推定其為真正的權(quán)利人。即使他不是其為真正的權(quán)利人。即使他不是真正的權(quán)利人，法律也認(rèn)為他是權(quán)利人，真正的權(quán)利人，法律也認(rèn)為他是權(quán)利人，除非有除非有相反證明相反證明。o 第二，善意取得制度（第二，善意取得制度（無(wú)權(quán)處分無(wú)權(quán)處分）。任何人因）。任何人因?yàn)橄嘈诺怯浻涊d的權(quán)利而與權(quán)利人從事了

53、移轉(zhuǎn)該為相信登記記載的權(quán)利而與權(quán)利人從事了移轉(zhuǎn)該權(quán)利的交易，該項(xiàng)權(quán)利的交易，該項(xiàng)交易應(yīng)當(dāng)受到法律保護(hù)交易應(yīng)當(dāng)受到法律保護(hù)。即使。即使公示有瑕疵，善意受讓人也不負(fù)返還義務(wù)。公示有瑕疵，善意受讓人也不負(fù)返還義務(wù)。95北師大不動(dòng)產(chǎn)學(xué)院善意第三人善意第三人o A的房子錯(cuò)誤地登記為的房子錯(cuò)誤地登記為B的房子。這里，的房子。這里，登記就是公示。登記就是公示。C因?yàn)樾刨?lài)這項(xiàng)登記而與因?yàn)樾刨?lài)這項(xiàng)登記而與B成交房屋買(mǎi)賣(mài)，如果成交房屋買(mǎi)賣(mài)，如果C不知道或者不應(yīng)不知道或者不應(yīng)當(dāng)知道這項(xiàng)登記是錯(cuò)誤的，那么這個(gè)交易當(dāng)知道這項(xiàng)登記是錯(cuò)誤的，那么這個(gè)交易行為有效。行為有效。C的利益得到了保護(hù)，的利益得到了保護(hù)，C為善為善意

54、第三人意第三人。96北師大不動(dòng)產(chǎn)學(xué)院【案例案例2】善意第三人案例善意第三人案例o 甲、乙為夫妻關(guān)系，共有一處房產(chǎn)，登記甲、乙為夫妻關(guān)系，共有一處房產(chǎn)，登記在甲的名下，乙為共有人。甲乙離婚后，甲搬在甲的名下，乙為共有人。甲乙離婚后，甲搬出該房。房屋一直沒(méi)有處理。不久甲經(jīng)一房屋出該房。房屋一直沒(méi)有處理。不久甲經(jīng)一房屋中介機(jī)構(gòu)將該房產(chǎn)賣(mài)與丙，并于買(mǎi)賣(mài)成交當(dāng)日中介機(jī)構(gòu)將該房產(chǎn)賣(mài)與丙，并于買(mǎi)賣(mài)成交當(dāng)日到房產(chǎn)部門(mén)辦理了房屋變更登記手續(xù)，將房屋到房產(chǎn)部門(mén)辦理了房屋變更登記手續(xù)，將房屋過(guò)戶(hù)到丙的名下。乙得知后，以房屋實(shí)為其與過(guò)戶(hù)到丙的名下。乙得知后，以房屋實(shí)為其與甲共有，甲無(wú)權(quán)單獨(dú)處分為由拒絕為丙騰房。甲共有

55、，甲無(wú)權(quán)單獨(dú)處分為由拒絕為丙騰房。丙一紙?jiān)V狀將乙訴至法院，丙一紙?jiān)V狀將乙訴至法院，要求乙騰退房屋。要求乙騰退房屋。法院能支持否法院能支持否？ 97北師大不動(dòng)產(chǎn)學(xué)院三、物權(quán)與債權(quán)的比較三、物權(quán)與債權(quán)的比較1法律關(guān)系的比較表1-3 物權(quán)和債權(quán)法律關(guān)系的比較項(xiàng)目債權(quán)法律關(guān)系物權(quán)法律關(guān)系主體雙方當(dāng)事人是特定的，債權(quán)又稱(chēng)相對(duì)權(quán)義務(wù)主體是不特定的任何人，物權(quán)又稱(chēng)絕對(duì)權(quán)客體物、行為、智力成果等物內(nèi)容權(quán)利的實(shí)現(xiàn)依賴(lài)于對(duì)方義務(wù)的履行，因此債權(quán)稱(chēng)為請(qǐng)求權(quán)物權(quán)人可以直接行使和實(shí)現(xiàn)權(quán)利，義務(wù)人只須不妨礙即可，物權(quán)又稱(chēng)支配權(quán)效力具有相對(duì)性可及于第三人設(shè)定意思自治公示、公信98北師大不動(dòng)產(chǎn)學(xué)院2法律效力的比較法律效力的比

56、較（1）債權(quán)具有相容性，在同一標(biāo)的物可以設(shè)立數(shù)個(gè)債權(quán)，都具有債的效力。而物權(quán)具有排他性，在同一物上不能成立并存的有不相容性質(zhì)的物權(quán)，否則后成立物權(quán)的無(wú)效。（2）債權(quán)具有平等性，在同一標(biāo)的物上成立的債的關(guān)系相互間是平等的。而物權(quán)具有優(yōu)先性，同一標(biāo)的物上有數(shù)個(gè)物權(quán)關(guān)系時(shí)，先成立的物權(quán)具有優(yōu)先效力。（3）債權(quán)的效力落后于物權(quán)行使。 99北師大不動(dòng)產(chǎn)學(xué)院第三節(jié)第三節(jié) 合同及合同管理概述合同及合同管理概述一、合同含義一、合同含義 合同所表示的是民事關(guān)系，是對(duì)于人與人、人與組織、組織與組織在民事交往與合作中所形成的特定的約定。 1合同的概念合同的概念 合同法規(guī)定：“本法所稱(chēng)合同是平等主體的自然人、法人、其

57、他組織之間設(shè)立、變更、終止民事權(quán)利義務(wù)關(guān)系的協(xié)議 。100北師大不動(dòng)產(chǎn)學(xué)院2合同的特點(diǎn)合同的特點(diǎn)（1）合同是協(xié)議（2）合同主體平等（3）合同具有強(qiáng)烈的目的性101北師大不動(dòng)產(chǎn)學(xué)院二、合同原則二、合同原則 （一）合同自由原則 只要不違反法律、國(guó)家利益和社會(huì)公共利益，當(dāng)事人可以自主地決定是否訂立合同；自主地決定與誰(shuí)訂立合同；自主地決定合同條件；自主地決定解決爭(zhēng)議的途徑；采用自己的方法，追求自己的利益。（二）誠(chéng)實(shí)信用原則（1）在訂立合同時(shí)，應(yīng)坦誠(chéng)，不允許有任何欺詐行為。（2）在履行合同過(guò)程中，要誠(chéng)實(shí)守信，以善意的方式行使權(quán)利和履行義務(wù)。（3）誠(chéng)信原則要求平衡當(dāng)事人之間的各種利益沖突和矛盾。（4）解釋

58、法律和合同的作用。誠(chéng)實(shí)信用原則要求在法律與合同缺乏規(guī)定或規(guī)定不明確時(shí)，司法審判人員或者仲裁人員應(yīng)依據(jù)誠(chéng)信、公平的觀念，準(zhǔn)確解釋法律和合同內(nèi)容。102北師大不動(dòng)產(chǎn)學(xué)院（三）鼓勵(lì)交易原則（1）嚴(yán)格限制無(wú)效合同的范圍。（2）合同訂立制度體現(xiàn)了鼓勵(lì)交易精神。（3）合同法嚴(yán)格限制了違約解除的條件。（四）合同正義原則（1）在訂立合同時(shí)，雙方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)公平地確定合同的每一個(gè)條款，使之充分反映等價(jià)交換的要求，履行的條件也應(yīng)當(dāng)公平，不允許簽訂對(duì)一方有利而對(duì)對(duì)方不利的合同。（2）對(duì)于顯失公平的合同，合同成立、生效后，完全履行之前，法律也允許利益受到損害的一方當(dāng)事人請(qǐng)求人民法院、仲裁機(jī)構(gòu)變更或者撤銷(xiāo)，從而保護(hù)該當(dāng)事人的利益。103北師大不動(dòng)產(chǎn)學(xué)院（3）在合同履行過(guò)程中，若發(fā)生情勢(shì)變更，使合同內(nèi)容顯失公平的，法律允許當(dāng)事人依法變更或者解除合同。也就是說(shuō)，由于客觀情勢(shì)發(fā)生重大變化致使履行合同將對(duì)一方當(dāng)事人沒(méi)有意義或者造成重大損害，而這種變化是當(dāng)事人在訂立合同時(shí)不能預(yù)見(jiàn)并且不能克服的，該當(dāng)事人可以要求對(duì)方就合同的內(nèi)容重新協(xié)商；協(xié)商不成的，可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)變更或者解除