四星級(jí)酒店餐飲項(xiàng)目投資方案建議書(shū)

1、四星級(jí)酒店餐飲工程投資方案建議書(shū)目錄：一、 本工程建設(shè)的旅游市場(chǎng)環(huán)境分析二、 建議書(shū)的依據(jù)和范圍三、 工程經(jīng)營(yíng)定位方案四、 投資構(gòu)成及本錢(qián)分析五、 本工程財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)六、 投資風(fēng)險(xiǎn)分析本建議書(shū)所陳述的對(duì)象為我市四星級(jí)酒店餐飲開(kāi)發(fā)工程，以下簡(jiǎn)稱(chēng)本工程或工程。一、 本工程建設(shè)的旅游市場(chǎng)環(huán)境分析在過(guò)去的20年，隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)持續(xù)升溫，中國(guó)的旅游業(yè)有了長(zhǎng)足的增長(zhǎng)，現(xiàn)已躋身于世界旅游大國(guó)之列，躍居亞洲旅游大國(guó)之首。旅游業(yè)已經(jīng)被中央政府確定為國(guó)民經(jīng)濟(jì)開(kāi)展新的增長(zhǎng)點(diǎn)，它在擴(kuò)大開(kāi)放，帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的開(kāi)展，促進(jìn)就業(yè)和區(qū)域經(jīng)濟(jì)平衡開(kāi)展以及提高人民生活質(zhì)量和素質(zhì)等方面發(fā)揮了越來(lái)越重要的作用。在全國(guó)旅游開(kāi)展的大形勢(shì)下，東北的

2、旅游業(yè)步步升溫。我市旅游業(yè)從旅游業(yè)在東三省中脫穎而出。2006年“十一黃金周從10月1日至10月7日，我市累計(jì)接待國(guó)內(nèi)外旅游者87.61萬(wàn)人次，同比增長(zhǎng)11.29%；旅游總收入3.95億元人民幣，同比增長(zhǎng)15.21%。其中，過(guò)夜旅游者17.7萬(wàn)人次，同比增長(zhǎng)12.51%，收入2.89億元人民幣，同比增長(zhǎng)15.27%；一日游游客69.91萬(wàn)人次，同比增長(zhǎng)10.98%，收入1.07億元人民幣，同比增長(zhǎng)15.03%。     過(guò)夜旅游者占旅游者總數(shù)的20.2%，其中省內(nèi)旅游者占61.25%，外省旅游者主要來(lái)自遼寧6.0%、吉林4.6%、北京3.6%等地；一日游

3、游客占旅游者總數(shù)的79.8%，其中本市市民占56.8%，其他多為省內(nèi)及周邊地區(qū)游客。     過(guò)夜旅游者人均天花費(fèi)為596.18元人民幣，其中住宿145.00元，餐飲106.42元，購(gòu)物196.66元，門(mén)票和娛樂(lè)70.67元，市內(nèi)交通25.71元，其他花費(fèi)51.72元；一日游游客人均天花費(fèi)為152.52元人民幣，其中餐飲26.55元，購(gòu)物51.93元，門(mén)票和娛樂(lè)51.08元，市內(nèi)交通8.37元，其他花費(fèi)14.59元。據(jù)市統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)臺(tái)北1+1銷(xiāo)售額32萬(wàn)元，同比下降23.8%；清香閣銷(xiāo)售額38萬(wàn)元,同比增長(zhǎng)15.2%;日月潭銷(xiāo)售額70萬(wàn)元, 同比增長(zhǎng)79.

4、5%;名流酒店銷(xiāo)售額50萬(wàn)元, 同比下降27.5%；波特曼西餐廳銷(xiāo)售額38萬(wàn)元，同比下降17.4%。2007年春節(jié)黃金周從2月18日至2月24日,我市累計(jì)接待國(guó)內(nèi)外旅游者164.99萬(wàn)人次,同比增長(zhǎng)13.18%；旅游總收入13.46億元人民幣,同比增長(zhǎng)12.27%。其中,過(guò)夜旅游者48.26萬(wàn)人次,同比增長(zhǎng)13.76%,收入9.73億元人民幣,同比增長(zhǎng)11.51%；一日游游客116.73萬(wàn)人次,同比增長(zhǎng)12.94%,收入3.73億元人民幣,同比增長(zhǎng)14.33%。     抽樣調(diào)查顯示,過(guò)夜旅游者占旅游者總數(shù)的29.3%。其中省內(nèi)旅游者最多,占17.1%；

5、外省旅游者主要來(lái)自北京9.7%、廣東9.5%、遼寧8.5%、江蘇4.9%、上海4.5%、山東4.3%、吉林4.1%等地。一日游游客占旅游者總數(shù)的70.7%。以本市市民為主,其他多為省內(nèi)及周邊地區(qū)游客。     過(guò)夜旅游者人均天花費(fèi)為848.31元人民幣。其中住宿222.16元,餐飲137.75元,購(gòu)物245.83元,門(mén)票和娛樂(lè)139.12元,市內(nèi)交通32.70元,其他花費(fèi)70.75元；一日游游客人均天花費(fèi)為319.55元人民幣,其中餐飲28.76元,購(gòu)物113.11元,門(mén)票和娛樂(lè)107.44元,市內(nèi)交通37.12元,其他花費(fèi)33.11元。據(jù)市統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì),

6、 臺(tái)北1+1銷(xiāo)售額29萬(wàn)元,同比下降17.1%;清香閣銷(xiāo)售額42萬(wàn)元,同比增長(zhǎng)7.7%;日月潭銷(xiāo)售額75萬(wàn)元,同比增長(zhǎng)19%；名流酒店銷(xiāo)售額35萬(wàn)元,同比增長(zhǎng)25%；波特曼西餐廳銷(xiāo)售額35萬(wàn)元,同比下降44%。2007年“五一黃金周期間從5月1日至5月7日，我市累計(jì)接待國(guó)內(nèi)外旅游者109.2萬(wàn)人次，同比增長(zhǎng)22.2%；旅游總收入4.39億元人民幣，同比增長(zhǎng)11.5%。其中，過(guò)夜旅游者19.9萬(wàn)人次，同比增長(zhǎng)6.8%，收入3.01億元人民幣，同比下降2.3%；一日游游客89.3萬(wàn)人次，同比增長(zhǎng)26.2%，收入1.38億元人民幣，同比增長(zhǎng)61.0%。     

7、;過(guò)夜旅游者占旅游者總數(shù)的18.25%，其中外省旅游者主要來(lái)自遼寧8.2%、吉林5.8%、北京3.2%、福建3.1%等地；一日游游客占旅游者總數(shù)的81.75%，其中本市市民超過(guò)63%，其他多為省內(nèi)及周邊地區(qū)游客。     過(guò)夜旅游者人均天花費(fèi)為594.89元人民幣，其中住宿128.26元，餐飲98.93元，購(gòu)物234.24元，門(mén)票和娛樂(lè)48.49元，市內(nèi)交通25.70元，其他花費(fèi)59.27元；一日游游客人均花費(fèi)為154.89元人民幣，其中餐飲33.81元，購(gòu)物43.25元，門(mén)票和娛樂(lè)43.83元，市內(nèi)交通9.29元，其他花費(fèi)24.71元。據(jù)市統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)餐

8、飲業(yè)方面，臺(tái)北1+1美食城營(yíng)業(yè)收入33萬(wàn)元，同比下降25%；清香閣清真美食廣場(chǎng)營(yíng)業(yè)收入31萬(wàn)元，同比持平；日月潭酒店?duì)I業(yè)收入56萬(wàn)元，同比增長(zhǎng)40%；名流酒店?duì)I業(yè)收入28萬(wàn)元，同比持平；波特曼西餐廳營(yíng)業(yè)收入37萬(wàn)元，同比下降19.6%。就以上數(shù)據(jù)分析我市旅游主要特點(diǎn)如下：一是冰雪名城品牌效應(yīng)仍然顯著。我市冰雪旅游起步早,產(chǎn)品多, 規(guī)模大,近年來(lái)盡管冰雪旅游四處開(kāi)花,但我市冰雪名城的品牌效應(yīng)仍然享譽(yù)中外,聲望日隆。春節(jié)期間,星級(jí)賓館平均客房出租率達(dá)81%,香格里拉、福順天天、華驛大廈、萬(wàn)達(dá)假日、昆侖酒店、松花江凱萊等多家賓館大年初三至初五期間客房持續(xù)爆滿(mǎn)。    &

9、#160;二是滑雪旅游持續(xù)升溫。隨著滑雪旅游的群眾化、時(shí)尚化,滑雪旅游已成為我市冰雪旅游產(chǎn)品中最耀眼的亮點(diǎn)。春節(jié)黃金周期間,大批外地游客會(huì)聚冰城,專(zhuān)程滑雪,很多市民也自備雪具,舉家攜友去滑雪。各大滑雪場(chǎng)賓客盈門(mén),熱鬧非凡,接待量與經(jīng)營(yíng)收入與上年同期相比均有顯著增長(zhǎng)。有的滑雪場(chǎng)的接待量和收入均呈數(shù)倍增長(zhǎng)。     三是假日經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定增長(zhǎng)。冰雪經(jīng)濟(jì)的不斷開(kāi)展,拉動(dòng)了假日經(jīng)濟(jì)的持續(xù)增長(zhǎng)。春節(jié)黃金周前七天, 交通部門(mén)運(yùn)抵游客達(dá)90.6萬(wàn)人次,同比增長(zhǎng)8.3%；從初一至初七, 交通部門(mén)運(yùn)抵游客65.5萬(wàn)人次,同比增長(zhǎng)21.9%。各大商場(chǎng)和餐飲業(yè)銷(xiāo)售額也有不同程度的增

10、長(zhǎng)。     四是假日旅游工作機(jī)制運(yùn)轉(zhuǎn)正常。經(jīng)歷了二十個(gè)黃金周后,我市假日旅游市場(chǎng)繁榮穩(wěn)定,旅游六要素間的構(gòu)成更趨合理。一方面,旅游者對(duì)黃金周已習(xí)以為常,完全可以有條不紊地安排假期旅游；另一方面,各相關(guān)部門(mén)配合默契,形成了一套比擬成熟和完備的假日旅游工作機(jī)制,黃金周旅游已經(jīng)成為假日經(jīng)濟(jì)中不可缺少、運(yùn)轉(zhuǎn)自如的組成局部。然而在哈市的絕大局部旅游飯店的建筑與經(jīng)營(yíng)風(fēng)格還千篇一律，具有獨(dú)特風(fēng)格的旅游酒店寥寥無(wú)幾，我們公司向市場(chǎng)提供具有獨(dú)特高品質(zhì)的旅游產(chǎn)品是符合是市場(chǎng)開(kāi)展趨勢(shì)的。二、 建議書(shū)的依據(jù)和范圍1、 主要內(nèi)容：本建議書(shū)是基于對(duì)市場(chǎng)的充分了解和對(duì)該工程的市場(chǎng)前

11、景有著準(zhǔn)確的判斷而作的，具有科學(xué)性和前瞻性。本建議書(shū)在以下的局部將著重對(duì)本工程的規(guī)劃設(shè)計(jì)定位以及工程的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)進(jìn)行研究。2、 主要依據(jù)：本工程改建和裝修圖紙。本工程地區(qū)有關(guān)資料。有關(guān)酒店行業(yè)現(xiàn)行規(guī)程、標(biāo)準(zhǔn)。我市政府相關(guān)部門(mén)各類(lèi)統(tǒng)計(jì)資料。我市旅游局相關(guān)統(tǒng)計(jì)資料。進(jìn)行實(shí)地及市場(chǎng)考察的相關(guān)數(shù)據(jù)三、 工程經(jīng)營(yíng)定位方案建議1、本工程地理位置及概況 本工程位于我市中山路東南端，中山路與六順街交口處四星級(jí)酒店地下一層至地上一層的局部面積，其北臨省政府、南臨省醫(yī)院住院處及二環(huán)高架橋、與我市天鵝飯店隔道相望。在中山路省政府東南路段遍布民航大廈、唐人會(huì)館、天鵝飯店、北京華聯(lián)餐飲商圈。 圖片地理位置鳥(niǎo)攬圖：2、工程

12、定位方案建議 本工程的定位參照四星級(jí)酒店總體經(jīng)營(yíng)風(fēng)格并結(jié)合哈市餐飲市場(chǎng)開(kāi)展趨勢(shì)做出以下三種方案。 1“Lemon Tree法國(guó)餐廳方案 2Dillons國(guó)際速食咖啡廳方案 3中國(guó)品牌餐飲招商方案 注：以上工程方案名稱(chēng)僅作參考 3、工程方案簡(jiǎn)述： 1“Lemon Tree法國(guó)餐廳方案 目前我市內(nèi)沒(méi)有一家正規(guī)效勞和出品的西式餐廳，在酒店內(nèi)的西餐一般都以咖啡廳自助效勞為主，這也包括我市香格里拉大飯店、假日酒店等外資飯店。真正意義上的DINING Room或 Grail Room 還沒(méi)有出現(xiàn)。像我市的波特曼、歐羅巴、華梅等西餐廳也是中國(guó)式效勞與早期歐美或俄式菜肴的簡(jiǎn)單結(jié)合。隨著我市餐飲業(yè)的開(kāi)展，人們正

13、在再逐步接受西方飲食文化與效勞?！癓emon Tree法國(guó)餐廳是法國(guó)巴黎比擬傳統(tǒng)的餐廳之一，我們就是將這一傳統(tǒng)文化引進(jìn)酒店，在我市內(nèi)開(kāi)辦一間法國(guó)餐廳，一是填補(bǔ)了我市西餐中空白。二是為哈市成功階層提供與眾不同的高檔社交飲食場(chǎng)所。 在本工程中酒店地下一層改造為我市最大的葡萄酒、香檳酒的酒窖，酒窖內(nèi)珍藏世界著名產(chǎn)區(qū)的各種年份葡萄酒，成為我市獨(dú)特旅游資源，我們還可以為這酒窖取一個(gè)很浪漫的名字“波爾古堡莊園酒窖 酒店的一層就是“Lemon Tree法國(guó)餐廳，整個(gè)餐廳為中世紀(jì)法國(guó)莊園式的建筑裝飾風(fēng)格，充分利用16根柱子作綠色造景是餐廳的一大風(fēng)格，大理石人體雕塑屹立在餐廳室內(nèi)花園噴泉中，還有大型宗教油畫(huà)作為

14、裝飾。所有家具和餐具都是仿古的，本餐廳采用傳統(tǒng)的法式效勞，不但強(qiáng)調(diào)細(xì)節(jié)，很多食物都要在客人面前表完成。讓食客如同進(jìn)入了18世紀(jì)的豪華莊園，當(dāng)然小提琴和大提琴是不可缺少的元素，在悠揚(yáng)的琴聲中讓就餐者陶醉。 2Dillons國(guó)際速食咖啡廳方案 在美國(guó)傳統(tǒng)的Coffee shop 都出售相同的外鄉(xiāng)速食，Dillons國(guó)際速食咖啡廳不但提供美國(guó)外鄉(xiāng)速食同時(shí)融合了意大利、印尼、泰國(guó)等速食，他不但提供傳統(tǒng)的 外賣(mài)效勞、也開(kāi)辟了互聯(lián)網(wǎng)外賣(mài)渠道。由于意大利、印尼和泰國(guó)速食的多樣性這也給食客更多的選擇時(shí)機(jī)。Dillons國(guó)際速食咖啡廳不但是在食物多樣性方面給顧客提供多樣選擇，在飲品方面也是把戲繁多?？Х群筒璧莫?dú)

15、到工藝也是食客樂(lè)意光臨的原因之一。就香濃咖啡而言餐廳酒吧就選擇了5種以上的不同品種的咖啡，對(duì)咖啡的醇度、酸度、香度等進(jìn)行匹配，因此Dillons制作的香濃咖啡獨(dú)樹(shù)一幟。 本工程一樓引進(jìn)這一模式無(wú)疑是目前酒店中咖啡廳的一個(gè)開(kāi)展和前衛(wèi)的模式。整個(gè)餐廳按照歐洲酒吧的裝飾風(fēng)格將更有情調(diào)。既然是速食餐廳就一定要表達(dá)“速食的特點(diǎn)，出品快、裝盤(pán)簡(jiǎn)潔。但我們不會(huì)使用一次性的紙餐具來(lái)代替瓷器。熱量是目前速食業(yè)都在關(guān)注的問(wèn)題，因此在菜單上最好能標(biāo)注卡路里的攝入量。在歐洲很多餐廳都采用了此方法。在經(jīng)營(yíng)上早餐可以是傳統(tǒng)的西式自助餐，但在午餐和晚餐我們給食客提供更多項(xiàng)選擇擇的時(shí)機(jī)。另外飲品的多樣性和獨(dú)特性一定要突出。我

16、們可能針對(duì)的潛在客戶(hù)除了時(shí)尚白領(lǐng)的年輕人，大多數(shù)應(yīng)關(guān)注在哈的外國(guó)人。 本工程開(kāi)展成熟后可向地下一層開(kāi)展，目前一期階段地下可臨時(shí)做集團(tuán)內(nèi)的職工培訓(xùn)與活動(dòng)場(chǎng)所。3中國(guó)品牌餐飲招商方案 不是在酒店里的中餐都效益不好，在XX賓館一層的正陽(yáng)樓醬骨生意一直興隆，XX賓館董事長(zhǎng)幾次找我研究要收回自己經(jīng)營(yíng)。經(jīng)過(guò)我的測(cè)算最終同意保持現(xiàn)有狀態(tài)。去年我給籌建的XX賓館，原方案餐廳自己管理經(jīng)營(yíng)，經(jīng)過(guò)我提議餐廳成功租賃出去，生意依舊興隆，不但為賓館節(jié)省一大筆費(fèi)用，而且月月還獲得不菲的租金，投資方非常滿(mǎn)意。獨(dú)立門(mén)面和恰當(dāng)?shù)牟惋嬈放埔粯涌梢詫?shí)現(xiàn)雙贏的結(jié)果。 本工程的地下一層和地上一層完全可以考慮對(duì)外招商，現(xiàn)在的醬骨和養(yǎng)生館

17、在本工程周邊還是沒(méi)有的。如果裝修有租賃方負(fù)責(zé)的話，我們還能剩下一大筆開(kāi)銷(xiāo)。 四、 投資構(gòu)成及本錢(qián)分析本工程總投資的根本構(gòu)成和整體建設(shè)的開(kāi)發(fā)投入的方案安排，本應(yīng)該是經(jīng)過(guò)投資人與本工程建筑設(shè)計(jì)單位共同商討的結(jié)果，就目前而言我只能對(duì)投資構(gòu)成和本錢(qián)分析及經(jīng)營(yíng)方面作估算。1、本工程建筑技術(shù)參數(shù)與工程裝飾造價(jià)估算構(gòu)成一覽表投資方案一“Lemon Tree法國(guó)餐廳方案序號(hào)本工程根本經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)估算參數(shù)估算(平方米投資造價(jià)估算萬(wàn)元1酒店總使用面積138292實(shí)際有效總使用面積包括地上、地下兩層11102.1 地上一層有效使用面積6182.2 地下一層有效使用面積4923Lemon Tree餐廳前臺(tái)使用面積48

18、33864廚房使用面積135855波爾古堡莊園酒窖使用面積4921206餐廳密度餐廳營(yíng)業(yè)面積除以酒店總經(jīng)營(yíng)面積0.067餐位密度餐位面積除以餐廳使用面積0.218餐廳公共區(qū)域容積率58% 投資方案二Dillons國(guó)際速食咖啡廳序號(hào)本工程根本經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)估算參數(shù)估算(平方米投資造價(jià)估算萬(wàn)元1酒店總使用面積138292實(shí)際有效總使用面積包括地上、地下兩層11102.1 地上一層有效使用面積6182.2 地下一層有效使用面積4923Dillons餐廳前臺(tái)使用面積4831204廚房使用面積135185培訓(xùn)中心使用面積492146餐廳密度餐廳營(yíng)業(yè)面積除以酒店總經(jīng)營(yíng)面積0.047餐位密度餐位面積除以餐廳使

19、用面積0.408餐廳公共區(qū)域容積率30% 投資方案三中國(guó)品牌餐飲招商序號(hào)本工程根本經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)估算參數(shù)估算(平方米投資造價(jià)估算萬(wàn)元1酒店總使用面積138292實(shí)際有效總使用面積包括地上、地下兩層11101.1 地上一層有效使用面積6181.2 地下一層有效面積4923餐廳密度餐廳營(yíng)業(yè)面積除以酒店總經(jīng)營(yíng)面積0.082、工程不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用工程名稱(chēng)方案技術(shù)參數(shù)根本參數(shù)萬(wàn)元合計(jì)萬(wàn)元按工程總使用面積分?jǐn)傇?m2工程不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用Lemon Tree法國(guó)餐廳0.0024%4831.51613.65Dillons國(guó)際速食咖啡廳1520.3653.29中國(guó)品牌餐飲招商0003、靜態(tài)總投資額在靜態(tài)投資總額計(jì)算中沒(méi)有

20、將酒店根底改造費(fèi)用參數(shù)、前期費(fèi)用包括市場(chǎng)調(diào)查及工程可行性研究費(fèi)、建筑規(guī)劃方案研究費(fèi)、建筑改造設(shè)計(jì)費(fèi)、籌建開(kāi)辦費(fèi)及工程管理費(fèi)、改建應(yīng)繳稅，費(fèi)包括預(yù)算定額管理費(fèi)、建筑工程監(jiān)理費(fèi)、建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)檢驗(yàn)費(fèi)等計(jì)算進(jìn)去，以下計(jì)算參數(shù)也就是直接裝飾與設(shè)備投資估算。 “Lemon Tree法國(guó)餐廳方案工程名稱(chēng)合計(jì)萬(wàn)元按工程總使用面積分?jǐn)傇?平方米靜態(tài)投資總額4854369.36 Dillons國(guó)際速食咖啡廳方案工程名稱(chēng)合計(jì)萬(wàn)元按工程總使用面積分?jǐn)傇?平方米靜態(tài)投資總額152.361372.61 中國(guó)品牌餐飲招商方案工程名稱(chēng)合計(jì)萬(wàn)元按工程總使用面積分?jǐn)傇?平方米靜態(tài)投資總額15135.14 4、財(cái)務(wù)費(fèi)用本工程

21、的財(cái)務(wù)費(fèi)用主要由利息費(fèi)用構(gòu)成。利息費(fèi)用的計(jì)算參照建設(shè)部發(fā)布的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)來(lái)確定。假定貸款發(fā)生在當(dāng)年均在年中支用，按半年計(jì)息，其后年份按全年計(jì)算。本工程當(dāng)前融資本錢(qián)為年利率以5.5%-6.5%計(jì)算，鑒于銀行利率已開(kāi)始上調(diào)，估計(jì)數(shù)年后對(duì)融資本錢(qián)必將有一定影響，但不會(huì)太大。工程“Lemon Tree法國(guó)餐廳方案以靜態(tài)總投資485萬(wàn)計(jì)算，其中20%為自有資金，80%為銀行貸款，按5年還清本息祥見(jiàn)下表：1等額還貸法期次本金利息每期還款額余款年利息按6.2%計(jì)算3,880,000.001535,440.00240,560.00776,000.003,344,560.002568,637.28207,362

22、.72776,000.002,775,922.723603,892.79172,107.21776,000.002,172,029.934641,334.14134,665.86776,000.001,530,695.7851,530,695.78949.03776,000.000.00合計(jì)3,880,000.00755,644.823,880,000.002等本還貸法期次本金利息每期還款額余款年利息按6.2%計(jì)算 3,880,000.00 1776,000.00240,560.001,016,560.003,104,000.002776,000.00192,448.00968,448.002

23、,328,000.003776,000.00144,336.00920,336.001,552,000.004776,000.0096,224.00872,224.00776,000.005776,000.00481.12776,481.120.00合計(jì)3,880,000.00674,049.124,554,049.12工程Dillons國(guó)際速食咖啡廳方案以靜態(tài)總投資152.36萬(wàn)計(jì)算，其中20%為自有資金，80%為銀行貸款，按5年還清本息祥見(jiàn)下表： 1等額還貸法期次本金利息每期還款額余款年利息按6.2%計(jì)算1,220,000.001168,360.0075,640.00244,000.001

24、,051,640.002178,798.3265,201.68244,000.00872,841.683189,883.8254,116.18244,000.00682,957.864201,656.6142,343.39244,000.00481,301.255481,301.25298.41244,000.000.00合計(jì)1,220,000.00237,599.661,220,000.002等本還貸法期次本金利息每期還款額余款年利息按6.2%計(jì)算1,220,000.001244,000.0075,640.00319,640.00976,000.002244,000.0060,512.003

25、04,512.00732,000.003244,000.0045,384.00289,384.00488,000.004244,000.0030,256.00274,256.00244,000.005244,000.00151.28244,151.280.00合計(jì)1,220,000.00211,943.281,431,943.28 5、資金籌措建議本工程開(kāi)發(fā)投資的資金來(lái)源可有二個(gè)渠道：首先，是企業(yè)自有資金；其二是銀行貸款； 資金運(yùn)作方式如下：自有資金全部用于投資，當(dāng)自有資金全部投入完畢尚有資金缺口時(shí)，通過(guò)貸款解決。主要安排在靜態(tài)總投資已經(jīng)到達(dá)20%以上時(shí)，其余80%通過(guò)銀行進(jìn)行融資。 當(dāng)前甚至

26、相當(dāng)長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)，銀行仍然是融資的主渠道。目前通過(guò)銀行融資占90%，其它通過(guò)信托、債券、股票等方式進(jìn)行融資的總共不到10%。銀行貸款有著擋不住的誘惑：便捷，本錢(qián)相對(duì)較低，財(cái)務(wù)杠桿作用大。其缺點(diǎn)是還債壓力較大，但是債可以通過(guò)調(diào)整長(zhǎng)期債和短期債的負(fù)債結(jié)構(gòu)加以躲避；根據(jù)上海愛(ài)建信托的統(tǒng)計(jì)，2003年6月央行121號(hào)文件公布后，盡管全國(guó)信托的數(shù)量增長(zhǎng)很快，但全年募集的資金還不到70億元。而據(jù)央行公布的數(shù)據(jù)，截至2003年9月底，全國(guó)就房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款一項(xiàng)就增加了1350億元。銀行信貸仍然是資金主力，這一點(diǎn)毋庸置疑。五、本工程經(jīng)營(yíng)收益和本錢(qián)費(fèi)用估算1、本工程經(jīng)營(yíng)收益和本錢(qián)費(fèi)用估算以下評(píng)價(jià)按在本工程全部投資

27、完畢后，開(kāi)始的第一個(gè)經(jīng)營(yíng)年份開(kāi)始評(píng)估。投資方案餐位數(shù)餐段經(jīng)營(yíng)工程周轉(zhuǎn)慮人均消費(fèi)元年?duì)I業(yè)收入萬(wàn)元年租賃收入萬(wàn)元“Lemon Tree法國(guó)餐廳方案80個(gè)早餐自助餐200%50292午餐零點(diǎn)35%120122.64正餐零點(diǎn)60%180315.36合計(jì)730Dillons國(guó)際速食咖啡廳方案120個(gè)早餐自助餐95%30124.83午餐正餐零點(diǎn)零點(diǎn)50%70%354076.6122.64合計(jì)324.12中國(guó)品牌餐飲招商方案302、經(jīng)營(yíng)損益年度“Lemon Tree法國(guó)餐廳投資方案序號(hào)經(jīng)營(yíng)工程收益萬(wàn)元1銷(xiāo)售收入7302餐飲直接本錢(qián)2193經(jīng)營(yíng)毛利5114經(jīng)營(yíng)費(fèi)用479.904.1 職工工資即福利404.2

28、管理費(fèi)21.94.3 能源水、電、汽、煤80.34.4 設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)費(fèi)43.84.5 市場(chǎng)推廣58.43.6 貸款利息及本金77.63.7 折舊48.913.8租金分?jǐn)?53.9 營(yíng)業(yè)稅93.994本錢(qián)及費(fèi)用合計(jì)698.905利潤(rùn)31.106所得稅9.337稅后利潤(rùn)21.77Dillons國(guó)際速食咖啡廳投資方案序號(hào)經(jīng)營(yíng)工程收益萬(wàn)元1銷(xiāo)售收入324.122餐飲直接本錢(qián)90.75 3經(jīng)營(yíng)毛利233.37 4經(jīng)營(yíng)費(fèi)用223.60 4.1 職工工資即福利30.00 4.2 管理費(fèi)9.72 4.3 能源水、電、汽、煤35.65 4.4 設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)費(fèi)19.45 4.5 市場(chǎng)推廣25.93 3.6 貸款利

29、息及本金24.40 3.7 折舊21.72 3.8租金分?jǐn)?5.00 3.9 營(yíng)業(yè)稅41.73 4本錢(qián)及費(fèi)用合計(jì)314.35 5利潤(rùn)9.77 6所得稅2.93 7稅后利潤(rùn)6.84 中國(guó)品牌餐飲招商方案序號(hào)經(jīng)營(yíng)工程收益萬(wàn)元1租賃收入302租賃本錢(qián)154租賃稅3.605利潤(rùn)11.40六、投資風(fēng)險(xiǎn)分析1、投資利潤(rùn)率指標(biāo)分析投資工程指標(biāo)“Lemon Tree法國(guó)餐廳投資方案22.44%Dillons國(guó)際速食咖啡廳投資方案22.44%中國(guó)品牌餐飲招商方案61.2%由于在損益計(jì)算中已經(jīng)將貸款因素參加其中，因此本指標(biāo)中工程投資總額可視為自有資金投入額。從數(shù)據(jù)看中國(guó)品牌餐飲招商方案的指標(biāo)最大，其他兩個(gè)投資方案

30、利潤(rùn)率也都符合城市中同行業(yè)的投資利潤(rùn)率指標(biāo)。2、銷(xiāo)售利潤(rùn)率指標(biāo)分析投資工程指標(biāo)“Lemon Tree法國(guó)餐廳投資方案2.98%Dillons國(guó)際速食咖啡廳投資方案2.11%中國(guó)品牌餐飲招商方案38% 在目前的指標(biāo)分析前兩個(gè)投資方案的利潤(rùn)率都十分小，還不及同行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)10%15%的水平，原因是與經(jīng)營(yíng)前5年的銀行還款因素有關(guān)，去除銀行還款因素“Lemon Tree法國(guó)餐廳投資方案銷(xiāo)售凈利潤(rùn)可達(dá)13.6%，Dillons國(guó)際速食咖啡廳投資方案銷(xiāo)售凈利潤(rùn)可達(dá)9.64%。5年后的歷史幣值與現(xiàn)期幣值的貼現(xiàn)系數(shù)暫沒(méi)有考慮由此看出Dillons國(guó)際速食咖啡廳方案指標(biāo)水平稍低。3、投資利稅率指標(biāo)分析營(yíng)業(yè)稅與所得稅

31、/靜態(tài)投資總額投資工程指標(biāo)“Lemon Tree法國(guó)餐廳投資方案21%Dillons國(guó)際速食咖啡廳投資方案29%中國(guó)品牌餐飲招商方案24% 本指標(biāo)顯示納稅能力較強(qiáng)。5、靜態(tài)借款償能力分析投資工程指標(biāo)“Lemon Tree法國(guó)餐廳投資方案5Dillons國(guó)際速食咖啡廳投資方案5中國(guó)品牌餐飲招商方案0從數(shù)據(jù)看各投資方案歸還期不大于銀行5年歸還期，工程清償能一般。6、資產(chǎn)負(fù)債率分析投資工程指標(biāo)“Lemon Tree法國(guó)餐廳投資方案94%Dillons國(guó)際速食咖啡廳投資方案94%中國(guó)品牌餐飲招商方案0從財(cái)務(wù)角度看資產(chǎn)負(fù)債率的最正確財(cái)務(wù)范圍是在40%50%以?xún)?nèi)，100%也是財(cái)務(wù)可以接受的范圍內(nèi)。以上兩個(gè)

32、工程都到達(dá)了94%但多沒(méi)有超過(guò)100%的敏感系數(shù)。由于以上兩個(gè)投資工程都有一定的還債能力，因此在還款期之后將到達(dá)財(cái)務(wù)最正確范圍內(nèi)。7、工程敏感度分析1“Lemon Tree法國(guó)餐廳投資工程A年度現(xiàn)金流量表序號(hào)工程名稱(chēng)合計(jì)(萬(wàn)元1現(xiàn)金流入7302現(xiàn)金流出707折舊48本錢(qián)及費(fèi)用556稅1033凈現(xiàn)金流量23貼現(xiàn)系數(shù)0.935凈現(xiàn)值21 B貼現(xiàn)系數(shù)第一年第二年第三年第四年第五年年折現(xiàn)率10%0.93 0.85 0.77 0.70 0.64 C敏感度分析+10%銷(xiāo)售變化+10%本錢(qián)費(fèi)用序號(hào)工程名稱(chēng)合計(jì)萬(wàn)元1現(xiàn)金流入8032現(xiàn)金流出7773凈現(xiàn)金流量26貼現(xiàn)系數(shù)0.934凈現(xiàn)值24+10%銷(xiāo)售變化0本

33、錢(qián)費(fèi)用序號(hào)工程名稱(chēng)合計(jì)萬(wàn)元1現(xiàn)金流入8032現(xiàn)金流出7073凈現(xiàn)金流量96貼現(xiàn)系數(shù)0.934凈現(xiàn)值89.28+10%銷(xiāo)售變化-10%本錢(qián)費(fèi)用序號(hào)工程名稱(chēng)合計(jì)萬(wàn)元1現(xiàn)金流入8032現(xiàn)金流出6363凈現(xiàn)金流量167貼現(xiàn)系數(shù)0.934凈現(xiàn)值155.310銷(xiāo)售變化+10%本錢(qián)費(fèi)用序號(hào)工程名稱(chēng)合計(jì)萬(wàn)元1現(xiàn)金流入7302現(xiàn)金流出7773凈現(xiàn)金流量-47貼現(xiàn)系數(shù)0.934凈現(xiàn)值-43.710銷(xiāo)售變化-10%本錢(qián)費(fèi)用序號(hào)工程名稱(chēng)合計(jì)萬(wàn)元1現(xiàn)金流入7302現(xiàn)金流出6363凈現(xiàn)金流量94貼現(xiàn)系數(shù)0.934凈現(xiàn)值87.42-10%銷(xiāo)售變化+10%本錢(qián)費(fèi)用序號(hào)工程名稱(chēng)合計(jì)萬(wàn)元1現(xiàn)金流入6572現(xiàn)金流出7773凈現(xiàn)金流

34、量-120貼現(xiàn)系數(shù)0.934凈現(xiàn)值-111.6-10%銷(xiāo)售變化0本錢(qián)費(fèi)用序號(hào)工程名稱(chēng)合計(jì)萬(wàn)元1現(xiàn)金流入6572現(xiàn)金流出7073凈現(xiàn)金流量-50貼現(xiàn)系數(shù)0.934凈現(xiàn)值-46.5-10%銷(xiāo)售變化-10%本錢(qián)費(fèi)用序號(hào)工程名稱(chēng)合計(jì)萬(wàn)元1現(xiàn)金流入6572現(xiàn)金流出6363凈現(xiàn)金流量21貼現(xiàn)系數(shù)0.934凈現(xiàn)值19.532Dillons國(guó)際速食咖啡廳投資方案 A年度現(xiàn)金流量表序號(hào)工程名稱(chēng)合計(jì)(萬(wàn)元1現(xiàn)金流入324.122現(xiàn)金流出317.28折舊20.94本錢(qián)及費(fèi)用250.91稅44.663凈現(xiàn)金流量6.84貼現(xiàn)系數(shù)0.93 5凈現(xiàn)值6.36 B貼現(xiàn)系數(shù)第一年第二年第三年第四年第五年年折現(xiàn)率10%0.93

35、0.85 0.77 0.70 0.64 C敏感度分析+10%銷(xiāo)售變化+10%本錢(qián)費(fèi)用序號(hào)工程名稱(chēng)合計(jì)萬(wàn)元1現(xiàn)金流入356.532現(xiàn)金流出3493凈現(xiàn)金流量7.53貼現(xiàn)系數(shù)0.934凈現(xiàn)值7 +10%銷(xiāo)售變化0本錢(qián)費(fèi)用序號(hào)工程名稱(chēng)合計(jì)萬(wàn)元1現(xiàn)金流入356.532現(xiàn)金流出317.283凈現(xiàn)金流量39.25貼現(xiàn)系數(shù)0.934凈現(xiàn)值36.5 +10%銷(xiāo)售變化-10%本錢(qián)費(fèi)用序號(hào)工程名稱(chēng)合計(jì)萬(wàn)元1現(xiàn)金流入356.532現(xiàn)金流出285.553凈現(xiàn)金流量70.98貼現(xiàn)系數(shù)0.934凈現(xiàn)值66 0銷(xiāo)售變化+10%本錢(qián)費(fèi)用序號(hào)工程名稱(chēng)合計(jì)萬(wàn)元1現(xiàn)金流入324.122現(xiàn)金流出3493凈現(xiàn)金流量-24.88貼現(xiàn)系數(shù)

36、0.934凈現(xiàn)值-23.14 0銷(xiāo)售變化-10%本錢(qián)費(fèi)用序號(hào)工程名稱(chēng)合計(jì)萬(wàn)元1現(xiàn)金流入324.122現(xiàn)金流出285.553凈現(xiàn)金流量38.57貼現(xiàn)系數(shù)0.934凈現(xiàn)值35.87 -10%銷(xiāo)售變化+10%本錢(qián)費(fèi)用序號(hào)工程名稱(chēng)合計(jì)萬(wàn)元1現(xiàn)金流入291.712現(xiàn)金流出3493凈現(xiàn)金流量-57.29貼現(xiàn)系數(shù)0.934凈現(xiàn)值-53.28 -10%銷(xiāo)售變化0本錢(qián)費(fèi)用序號(hào)工程名稱(chēng)合計(jì)萬(wàn)元1現(xiàn)金流入291.712現(xiàn)金流出317.283凈現(xiàn)金流量-25.57貼現(xiàn)系數(shù)0.934凈現(xiàn)值-23.78 -10%銷(xiāo)售變化-10%本錢(qián)費(fèi)用序號(hào)工程名稱(chēng)合計(jì)萬(wàn)元1現(xiàn)金流入291.712現(xiàn)金流出285.553凈現(xiàn)金流量6.16貼

37、現(xiàn)系數(shù)0.934凈現(xiàn)值5.73以上敏感性分析中的“銷(xiāo)售變化指的是由于價(jià)格或銷(xiāo)售量的提升導(dǎo)致收入的提高。對(duì)上表的8組數(shù)據(jù)進(jìn)行分析，有如下的結(jié)論：“Lemon Tree法國(guó)餐廳與Dillons國(guó)際速食咖啡廳投資方案中：(a)銷(xiāo)售水平不變，本錢(qián)費(fèi)用增加10%； (b)銷(xiāo)售減少10%，本錢(qián)費(fèi)用增加10%；(c)銷(xiāo)售減少10%，本錢(qián)及費(fèi)用不變； 以上3種情況凈收益都會(huì)出現(xiàn)負(fù)值，即以上三個(gè)指標(biāo)相對(duì)敏感，其他指標(biāo)仍然保持正數(shù)，對(duì)凈現(xiàn)值不敏感。由此可認(rèn)為，本方案要滿(mǎn)足 “盈虧平衡并且略有盈余的目標(biāo)時(shí)要充分考慮以上三個(gè)因素的變化；尤其注意(c)種因素。然而中國(guó)品牌餐飲招商方案對(duì)各項(xiàng)指標(biāo)都不敏感。從以上方案的敏感性分析知道，“Lemon Tree法國(guó)餐廳投資工程與Dillons國(guó)際速食咖啡廳投資方案的抗風(fēng)險(xiǎn)能力一般。而中國(guó)品牌餐飲招商方案的抗風(fēng)險(xiǎn)能力強(qiáng)。8、投資風(fēng)險(xiǎn)概率分析1“Lemon Tree法國(guó)餐廳投資工程銷(xiāo)售收入變化本錢(qián)費(fèi)用變化發(fā)生可能性?xún)衄F(xiàn)值萬(wàn)元加權(quán)凈現(xiàn)值萬(wàn)元-10.0%20%4%19.530.7820%050%10%-46.50-4.65-10.0%+10.0%30%6%-111.60-6.70-