二季度物業(yè)法律法規(guī)培訓(xùn)

1、二季度物業(yè)法律法規(guī)二季度物業(yè)法律法規(guī)培訓(xùn)培訓(xùn)什么是物業(yè)？物業(yè)管理和物業(yè)服務(wù)區(qū)別？思考第二頁，共47頁。居住物業(yè)工業(yè)物業(yè)商業(yè)物業(yè)特殊物業(yè)財(cái)產(chǎn)資產(chǎn)地產(chǎn)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè) 物業(yè)是指已經(jīng)建成并投入使用的各類房屋及其與之相配套的設(shè)備、設(shè)施和場(chǎng)地。物業(yè)的概念物業(yè)的概念第三頁，共47頁?！拔飿I(yè)管理”與“物業(yè)服務(wù)”“物業(yè)管理”與“物業(yè)服務(wù)”是兩個(gè)不同的概念?！拔飿I(yè)管理”是業(yè)主自主管理自己不動(dòng)產(chǎn)的民事活動(dòng)，其權(quán)利來源于建筑物區(qū)分所有權(quán)?！拔飿I(yè)服務(wù)”是專業(yè)公司或者管理人受業(yè)主委托（雇傭），為業(yè)主的不動(dòng)產(chǎn)管理提供的有償服務(wù)。物業(yè)管理的核心是業(yè)主自治。業(yè)主是物業(yè)管理的主體。物業(yè)服務(wù)企業(yè)、其它管理人是服務(wù)提供者；政府是指導(dǎo)監(jiān)督

2、者，它們都不是物業(yè)管理的主體（權(quán)利人）。物業(yè)管理的對(duì)象是建筑物及其附屬設(shè)施，不應(yīng)涉及對(duì)人的管理。物業(yè)管理的內(nèi)容，物權(quán)法規(guī)定為“管理建筑區(qū)劃內(nèi)的建筑物及其附屬設(shè)施”；物業(yè)管理?xiàng)l例規(guī)定為“按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序”。“相關(guān)秩序”涉及人的行為的管理，包括傾倒垃圾、違章停車、違章建筑、違反消防管理、妨害公共安全，侵害人身與財(cái)產(chǎn)等，這些都是公法管制的內(nèi)容，屬于政府的管理職責(zé)。物業(yè)管理人只能起到報(bào)告、協(xié)助的作用，而不可能承擔(dān)管理的職責(zé)。第四頁，共47頁。物業(yè)服務(wù)中的主要法律主體第五頁，共47頁。管理規(guī)約或臨時(shí)管理規(guī)約

3、物業(yè)服務(wù)中的幾個(gè)關(guān)鍵文件物業(yè)服務(wù)合同或前期物業(yè)服務(wù)合同其他管理規(guī)定或約定（如裝修管理規(guī)定）第六頁，共47頁。公平、公開、合理（相鄰關(guān)系）以建筑物區(qū)分所有權(quán)為基礎(chǔ)，物業(yè)管理權(quán)利與業(yè)主物業(yè)財(cái)產(chǎn)權(quán)利相對(duì)應(yīng)（見物權(quán)法第六章七十、七十一條）業(yè)主自治自律與物業(yè)管理企業(yè)專業(yè)化服務(wù)相結(jié)合保證物業(yè)正常運(yùn)作與安全合理使用維護(hù)全體業(yè)主合法權(quán)益可持續(xù)發(fā)展與國(guó)際慣例相結(jié)合政府的適度干預(yù)與推動(dòng)物業(yè)服務(wù)所應(yīng)遵循的基本法律原則第七頁，共47頁。 業(yè)主請(qǐng)求公布、查閱下列應(yīng)當(dāng)向業(yè)主公開的情況和資料的，人民法院應(yīng)予支持： （一）建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金的籌集、使用情況； （二）管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則，以及業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委

4、員會(huì)的決定及會(huì)議記錄； （三）物業(yè)服務(wù)合同、共有部分的使用和收益情況； （四）建筑區(qū)劃內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的處分情況； （五）其他應(yīng)當(dāng)向業(yè)主公開的情況和資料。 應(yīng)當(dāng)向業(yè)主公開的情況和資料第八頁，共47頁。主體不合法；物業(yè)服務(wù)企業(yè)將物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)服務(wù)業(yè)務(wù)一并委托他人而簽訂的委托合同；物業(yè)服務(wù)合同中免除物業(yè)服務(wù)企業(yè)責(zé)任、加重業(yè)主委員會(huì)或者業(yè)主責(zé)任、排除業(yè)主委員會(huì)或者業(yè)主主要權(quán)利的條款；合同法規(guī)定的其他合同無效情形（以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國(guó)家利益；惡意串通，損害國(guó)家、集體或者第三人利益；以合法形式掩蓋非法目的；損害社會(huì)公共利益；違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。）合同法實(shí)

5、施以后，人民法院確認(rèn)合同無效，應(yīng)當(dāng)以全國(guó)人大及其常委會(huì)制定的法律和國(guó)務(wù)院制定的行政法規(guī)為依據(jù)，不得以地方性法規(guī)、行政規(guī)章為依據(jù)。合同法最新解釋判定合同條款無效的情形第九頁，共47頁。（一）物業(yè)服務(wù)企業(yè)不履行或者不完全履行物業(yè) 服務(wù)合同約定的或者法律、法規(guī)規(guī)定以及相關(guān)行業(yè)規(guī)范確定的維修、養(yǎng)護(hù)、管理和維護(hù)義務(wù)，業(yè)主請(qǐng)求物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持。（二）物業(yè)服務(wù)企業(yè)公開作出的服務(wù)承諾及制定的服務(wù)細(xì)則，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物業(yè)服務(wù)合同的組成部分。（三）物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反物業(yè)服務(wù)合同約定或者法律、法規(guī)、部門規(guī)章規(guī)定，擅自擴(kuò)大收費(fèi)范圍、提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)或者重復(fù)收費(fèi)，業(yè)

6、主以違規(guī)收費(fèi)為由提出抗辯的，人民法院應(yīng)予支持。業(yè)主請(qǐng)求物業(yè)服務(wù)企業(yè)退還其已收取的違規(guī)費(fèi)用的，人民法院應(yīng)予支持。 物業(yè)服務(wù)企業(yè)不履行合同的法律責(zé)任第十頁，共47頁。業(yè)主違反物業(yè)服務(wù)合同或者法律、法規(guī)、管理規(guī)約，實(shí)施妨害物業(yè)服務(wù)與管理的行為，物業(yè)服務(wù)企業(yè)請(qǐng)求業(yè)主承擔(dān)恢復(fù)原狀、停止侵害、排除妨害等相應(yīng)民事責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持。 經(jīng)書面催交，業(yè)主無正當(dāng)理由拒絕交納或者在催告的合理期限內(nèi)仍未交納物業(yè)費(fèi)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)請(qǐng)求業(yè)主支付物業(yè)費(fèi)的，人民法院應(yīng)予支持。物業(yè)服務(wù)企業(yè)已經(jīng)按照合同約定以及相關(guān)規(guī)定提供服務(wù)，業(yè)主僅以未享受或者無需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為抗辯理由的，人民法院不予支持。 業(yè)主不履行合同的法律責(zé)任第

7、十一頁，共47頁。業(yè)主與物業(yè)的承租人、借用人或者其他物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)費(fèi)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)請(qǐng)求業(yè)主承擔(dān)連帶責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持。 因物業(yè)的承租人、借用人或者其他物業(yè)使用人實(shí)施違反物業(yè)服務(wù)合同，以及法律、法規(guī)或者管理規(guī)約的行為引起的物業(yè)服務(wù)糾紛，人民法院應(yīng)當(dāng)參照本解釋關(guān)于業(yè)主的規(guī)定處理。 物業(yè)服務(wù)合同的法律效力第十二頁，共47頁。無物業(yè)服務(wù)合同案件業(yè)主拒交物業(yè)管理費(fèi)案件 物業(yè)管理企業(yè)違約案件 物業(yè)管理企業(yè)采取停止供電、供水、供氣等措施引發(fā)案件 常見物業(yè)服務(wù)糾紛案件第十三頁，共47頁。 物業(yè)公司只負(fù)責(zé)保修期過后公共部位的維修，不負(fù)責(zé)自用部位和自用設(shè)施的維修。1.公共部位是指：共同使

8、用的土建、動(dòng)力、電氣、公共設(shè)施、設(shè)備等。（1）.土建：如房屋的梁、柱、樓板、外墻、基礎(chǔ)、地溝、屋面、單元門、樓梯間、排煙排氣通道、落水管等。（2）.動(dòng)力：如上下水主管、閥門、立管至支管第一個(gè)分解部位（水表前歸物業(yè)水表后歸個(gè)人）、化糞池、下水井等。（3）.電氣：如照明燈、路燈以及用戶墻體外接戶線與進(jìn)戶線的接頭為分界點(diǎn)的線路及設(shè)施、供電線路（進(jìn)戶線以外歸物業(yè)進(jìn)戶線以內(nèi)歸個(gè)人）等。（4）.公共設(shè)備、設(shè)施：如自行車棚、小區(qū)護(hù)欄、大門、道路、步道磚、綠地、垃圾箱、活動(dòng)場(chǎng)地、涼亭、工藝品、石桌、石凳、健身器材等。2.自用部位是指：分戶門以內(nèi)（含分戶門）、方廳、臥室、廚房、衛(wèi)生間、倉庫、陽臺(tái)等。 自用設(shè)施是

9、指：門窗、墻皮、棚皮、衛(wèi)生潔具、上下水支管、水表、水嘴、洗滌盆、分戶電表、刀閘、開關(guān)、接線合、軟線、燈頭、插座等設(shè)施。物業(yè)的維修范圍第十四頁，共47頁。什么是空置房：一類是開發(fā)公司未售出的房屋，自集體入伙日開始計(jì)收物業(yè)費(fèi)，由開發(fā)單位交納；一類是購買人購買后，未辦理入伙手續(xù)的房屋，這應(yīng)該由購買人自入伙日開始計(jì)收物業(yè)費(fèi)，在業(yè)主來入住或轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)時(shí)結(jié)算；一類是購買人購買后，已經(jīng)辦理入伙手續(xù)，但是后來一直未裝修或入住的房屋，操作中也把這類房屋稱為空置房。 以上3類，按物業(yè)管理?xiàng)l例，均應(yīng)該全部交納物業(yè)費(fèi)，因?yàn)槲飿I(yè)管理是針對(duì)公共區(qū)域的整體服務(wù)，不會(huì)因?yàn)橛锌辗课荻鴾p少投入。雖然空置房的業(yè)主沒有住進(jìn)小區(qū)，但物業(yè)

10、公司并沒有閑著，同樣要維護(hù)小區(qū)綠化帶、健身器材等公共設(shè)施和小區(qū)樓房的公共安全。只要你買了房就要攤到物業(yè)支付的公共費(fèi)用的，哪怕你不住也是要有的，這就是公共住房必須要有物業(yè)開支的一些費(fèi)用，并不是你不住就會(huì)少下去了?？罩梅课飿I(yè)服務(wù)費(fèi)的繳納依據(jù)第十五頁，共47頁。1. 產(chǎn)權(quán)房（包括房改房、集資房、商品房）自用部位、自用設(shè)施屬于產(chǎn)權(quán)人（業(yè)主）所有，產(chǎn)權(quán)人既有居住權(quán)，也同樣有養(yǎng)護(hù)、維修和安全檢查的責(zé)任，也可以委托物業(yè)管理企業(yè)對(duì)自用部位和自用設(shè)施實(shí)行有償服務(wù)。2. 凡是產(chǎn)權(quán)人私自改變樓房原始狀態(tài)的（如蹲便改座便、原地面瓷磚鑿除防水層破壞導(dǎo)致漏水等），出現(xiàn)一切問題都由個(gè)人負(fù)責(zé)，物業(yè)不負(fù)責(zé)維修和承擔(dān)任何責(zé)任。3

11、. 陽臺(tái)滲漏雨問題的界定：（1）陽臺(tái)頂層屋面漏雨歸物業(yè)維修。（2）凡是樓房交工入戶時(shí)，陽臺(tái)沒封閉或用鋼窗封閉的，都不屬于封閉陽臺(tái)，物業(yè)不負(fù)責(zé)維修。（3）凡是封閉陽臺(tái)（也就是交工入戶時(shí)是塑窗陽臺(tái)算權(quán)屬面積的），物業(yè)負(fù)責(zé)維修。幾個(gè)需要說明和界定的問題第十六頁，共47頁。第二章 物權(quán)法和物業(yè)管理?xiàng)l例第十七頁，共47頁。聯(lián)系：物業(yè)服務(wù)中最常用到的兩部法律；在物權(quán)法出臺(tái)前，物業(yè)管理?xiàng)l例(下簡(jiǎn)稱條例)是調(diào)整物業(yè)糾紛的主要法律依據(jù)。物權(quán)法出臺(tái)后，條例作為下位法依照物權(quán)法的原則性內(nèi)容進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)整區(qū)別：物權(quán)法是基本法律,屬于上位法；條例是行政法規(guī)，屬下位法。條例是有關(guān)業(yè)主自治、物業(yè)服務(wù)及行政監(jiān)管的專門法，特別

12、法 。物權(quán)法和物業(yè)管理?xiàng)l例的聯(lián)系與區(qū)別第十八頁，共47頁。物權(quán)法總共有五編,19章共247條,其中精選第76條下列事項(xiàng)由業(yè)主共同決定：（一）制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；（二）制定和修改建筑物及其附屬設(shè)施的管理規(guī)約；（三）選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)成員；（四）選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人；（五）籌集和使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金；（六）改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；（七）有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)。 決定前款第五項(xiàng)和第六項(xiàng)規(guī)定的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意。決定前款其他事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)

13、主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。物權(quán)法的司法解釋第十九頁，共47頁。 第77條業(yè)主不得違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房。業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房的，除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外，應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意。 第83條業(yè)主應(yīng)當(dāng)遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約。業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)，對(duì)任意棄置垃圾、排放污染物或者噪聲、違反規(guī)定飼養(yǎng)動(dòng)物、違章搭建、侵占通道、拒付物業(yè)費(fèi)等損害他人合法權(quán)益的行為，有權(quán)依照法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，要求行為人停止侵害、消除危險(xiǎn)、排除妨害、賠償損失。業(yè)主對(duì)侵害自己合法權(quán)益的行為，可以依法向人民法院提起訴訟。第二十頁，共47頁。 區(qū)分所有建筑區(qū)分所有建筑專有部分專

14、有部分共有部分共有部分法定共有法定共有約定共有約定共有天然共有天然共有構(gòu)造部分構(gòu)造部分交通部分交通部分設(shè)施部分設(shè)施部分公共空間公共空間基礎(chǔ)設(shè)施基礎(chǔ)設(shè)施增益設(shè)施增益設(shè)施物業(yè)管理用房物業(yè)管理用房會(huì)所、車位會(huì)所、車位房屋房屋車位、攤位等車位、攤位等專有組成部分專有組成部分道路、綠地道路、綠地規(guī)劃外車位規(guī)劃外車位區(qū)分建筑物所有權(quán)屬示意圖第二十一頁，共47頁。專有部位和共有部位何為共有部位？建筑區(qū)劃內(nèi)，業(yè)主專有部分以外的建筑物、構(gòu)筑物及設(shè)施設(shè)備，不屬于市政設(shè)施或者其他權(quán)利人的，都是共有部位。何為專有部分？ 具備結(jié)構(gòu)上的獨(dú)立性、利用上的獨(dú)立性，能夠登記成為特定業(yè)主所有權(quán)的客體。天然共有約定共有第二十二頁，

15、共47頁。379號(hào)國(guó)務(wù)院令504號(hào)國(guó)務(wù)院令第十條增加了“街道辦事處與人民政府”的指導(dǎo)與監(jiān)督刪除第十條第二款。第十一條業(yè)主大會(huì)職責(zé)修改為“下列事項(xiàng)由業(yè)主共同決定”：第十二條投票權(quán)方式與物權(quán)法保持一致。第十九條修改保持與第十條一致。將“物業(yè)管理企業(yè)”修改為“物業(yè)服務(wù)企業(yè)”。將“業(yè)主公約”修改為“管理規(guī)約”。將“業(yè)主臨時(shí)公約”修改為“臨時(shí)管理規(guī)約”。物業(yè)管理?xiàng)l例的修改第二十三頁，共47頁。第七條 業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中，履行下列義務(wù)：(一) 遵守業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；根據(jù)物權(quán)法有關(guān)規(guī)定業(yè)主公約修改為管理規(guī)約。(二) 遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方

16、面的規(guī)章制度；(三) 執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定和業(yè)主大會(huì)授權(quán)業(yè)主委員會(huì)作出的決定；(四) 按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定交納專項(xiàng)維修資金； (五) 按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用(六)法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。第二十五條建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的買賣合同應(yīng)當(dāng)包含前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容。物業(yè)管理?xiàng)l例法條導(dǎo)讀第二十四頁，共47頁。第二十八條物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行查驗(yàn)。第二十九條在辦理物業(yè)承接驗(yàn)收手續(xù)時(shí)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交下列資料：（一）竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗(yàn)收資料；（二）設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料； （三

17、）物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件； （四）物業(yè)管理所必需的其他資料。第二十五頁，共47頁。第五十一條業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路、場(chǎng)地，損害業(yè)主的共同利益。因維修物業(yè)或者公共利益，物業(yè)服務(wù)企業(yè)確需臨時(shí)占用、挖掘道路、場(chǎng)地的，應(yīng)當(dāng)征得業(yè)主委員會(huì)的同意。 第五十二條供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備維修、養(yǎng)護(hù)的責(zé)任。 第五十三條業(yè)主需要裝飾裝修房屋的，應(yīng)當(dāng)事先告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項(xiàng)告知業(yè)主。第二十六頁，共47頁。第三章 物業(yè)定價(jià)與收費(fèi)第二十七頁，共47頁。價(jià)格法

18、（1997年） 第三條 國(guó)家實(shí)行并逐步完善宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控下主要由市場(chǎng)形成價(jià)格的機(jī)制。價(jià)格的制定應(yīng)當(dāng)符合價(jià)值規(guī)律，大多數(shù)商品和服務(wù)價(jià)格實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)，極少數(shù)商品和服務(wù)價(jià)格實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)或者政府定價(jià)。 第十八條 下列商品和服務(wù)價(jià)格，政府在必要時(shí)可以實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)或者政府定價(jià)： (一)與國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展和人民生活關(guān)系重大的極少數(shù)商品價(jià)格； (二)資源稀缺的少數(shù)商品價(jià)格； (三)自然壟斷經(jīng)營(yíng)的商品價(jià)格； (四)重要的公用事業(yè)價(jià)格； (五)重要的公益性服務(wù)價(jià)格。物業(yè)費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)第二十八頁，共47頁。 物業(yè)費(fèi)不等于物業(yè)企業(yè)的酬金。其中的90%以上用于物業(yè)養(yǎng)護(hù)、維修和支付其它公共開支。物業(yè)企業(yè)所得的酬金只占極

19、少部分。從這個(gè)意義上說，物業(yè)費(fèi)的主要部分屬于業(yè)主共同財(cái)產(chǎn)。 欠交物業(yè)費(fèi)的行為，首先是損害業(yè)主共同財(cái)產(chǎn)，其次是侵占其他業(yè)主利益，最后才是損害物業(yè)企業(yè)的利益。 由于物業(yè)費(fèi)并不屬于開發(fā)商或者物業(yè)企業(yè)的財(cái)產(chǎn)，故業(yè)主不應(yīng)以履行抗辯權(quán)為理由拒交或欠交物業(yè)費(fèi)。 物業(yè)欠費(fèi)在短期內(nèi)導(dǎo)致業(yè)主生活質(zhì)量下降，長(zhǎng)期導(dǎo)致房屋價(jià)值貶損。一批商品房淪為新的貧民窟將是不可避免的。物業(yè)費(fèi)是業(yè)主的共同財(cái)產(chǎn)第二十九頁，共47頁。物業(yè)管理?xiàng)l例第六十七條 違反物業(yè)服務(wù)合同約定，業(yè)主逾期不交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以向人民法院起訴。 物業(yè)糾紛司法解釋 第六條 經(jīng)書面催交，業(yè)主無正當(dāng)理由

20、拒絕交納或者在催告的合理期限內(nèi)仍未交納物業(yè)費(fèi)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)請(qǐng)求業(yè)主支付物業(yè)費(fèi)的，人民法院應(yīng)予支持。物業(yè)服務(wù)企業(yè)已經(jīng)按照合同約定以及相關(guān)規(guī)定提供服務(wù)，業(yè)主僅以未享受或者無需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為抗辯理由的，人民法院不予支持。 疑問： 如果業(yè)主以物業(yè)服務(wù)存在瑕疵、存在安全隱患、履行不符合約定、物業(yè)企業(yè)的過錯(cuò)導(dǎo)致自己損失等理由抗辯的，法院是否支持？業(yè)主拒交物業(yè)費(fèi)是損害業(yè)主共同利益的行為第三十頁，共47頁。建設(shè)部住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法 （2002） 第五條住宅室內(nèi)裝飾裝修活動(dòng)，禁止下列行為： （一）未經(jīng)原設(shè)計(jì)單位或者具有相應(yīng)資質(zhì)等級(jí)的設(shè)計(jì)單位提出設(shè)計(jì)方案，變動(dòng)建筑主體和承重結(jié)構(gòu)； （二）將沒有防水要求的

21、房間或者陽臺(tái)改為衛(wèi)生間、廚房間； （三）擴(kuò)大承重墻上原有的門窗尺寸，拆除連接陽臺(tái)的磚、混凝土墻體； （四）損壞房屋原有節(jié)能設(shè)施，降低節(jié)能效果； （五）其他影響建筑結(jié)構(gòu)和使用安全的行為。 第六條裝修人從事住宅室內(nèi)裝飾裝修活動(dòng)，未經(jīng)批準(zhǔn)，不得有下列行為： （一）搭建建筑物、構(gòu)筑物； （二）改變住宅外立面，在非承重外墻上開門、窗； （三）拆改供暖管道和設(shè)施； （四）拆改燃?xì)夤艿篮驮O(shè)施。 第十七條物業(yè)管理單位應(yīng)當(dāng)按照住宅室內(nèi)裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議實(shí)施管理，發(fā)現(xiàn)裝修人或者裝飾裝修企業(yè)有本辦法第五條行為的，或者未經(jīng)有關(guān)部門批準(zhǔn)實(shí)施本辦法第六條所列行為的，或者有違反本辦法第七條、第八條、第九條規(guī)定行為的，應(yīng)當(dāng)

22、立即制止；已造成事實(shí)后果或者拒不改正的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)報(bào)告有關(guān)部門依法處理。對(duì)裝修人或者裝飾裝修企業(yè)違反住宅室內(nèi)裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議的，追究違約責(zé)任。第三十一頁，共47頁。物業(yè)案例分析物業(yè)案例分析第三十二頁，共47頁。一樓業(yè)主：“一樓住戶不使用電梯，卻和其他住戶一樣要交電梯費(fèi)，不公平?！?案例一：住一樓能否拒交電梯使用費(fèi)第三十三頁，共47頁。 業(yè)主李某經(jīng)過其所住的商住樓大堂時(shí)，因潮濕地滑而摔倒在地，造成骨折住院一個(gè)多月，花費(fèi)醫(yī)藥費(fèi)數(shù)千元。李某認(rèn)為其摔倒主要是因?yàn)榈鼗?，因此物業(yè)公司應(yīng)負(fù)擔(dān)一定責(zé)任，物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)補(bǔ)償其醫(yī)藥費(fèi)、誤工費(fèi)和精神損失費(fèi)。案例二：物業(yè)公司是否需承擔(dān)責(zé)任第三十四頁，共47頁。2003

23、年9月10日，某高校一位老師將其小車停放在樓前，中午12時(shí)40多分鐘，樓上的一塊玻璃突然掉落，砸在小車前擋風(fēng)玻璃上，將擋風(fēng)玻璃砸碎，并劃傷了小車的前蓋。該玻璃系過道窗戶上的，窗戶是鐵皮鋼窗，年久失修。車主認(rèn)為物業(yè)管理中心對(duì)小區(qū)進(jìn)行了物業(yè)管理，并收取了物業(yè)管理費(fèi)，對(duì)樓宇負(fù)有管理義務(wù)，樓宇公共部位的玻璃掉落砸壞小車，應(yīng)當(dāng)予以修理車輛，恢復(fù)小車原貌。案例三：業(yè)主的要求合理嗎第三十五頁，共47頁。 某小區(qū)設(shè)有停車場(chǎng)，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)略低于指導(dǎo)價(jià)，物業(yè)管理公司雖在車場(chǎng)安排有保安值班，但為防止突發(fā)重大損失，依然在車場(chǎng)入口處用告示牌及在停車費(fèi)票據(jù)上明示：本車場(chǎng)只負(fù)責(zé)提供車位，收取的僅是車位租金，請(qǐng)車主加強(qiáng)防范措施，

24、車輛被盜受損，本公司概不負(fù)責(zé)。一次業(yè)主甲的朋友乙開車來訪，停車于車場(chǎng)，其間下一場(chǎng)暴雨，雨后離開時(shí)，發(fā)現(xiàn)自己的車輛丟失，遂與物業(yè)管理公司交涉要求賠償，物業(yè)管理公司以有正式聲明在先，收取的停車費(fèi)未含看管費(fèi)為由，拒絕賠償，乙遂將物業(yè)管理公司告上法院。 案例四：停車場(chǎng)丟車賠不賠第三十六頁，共47頁。 徐先生花費(fèi)大量時(shí)間和金錢剛剛裝修好的房子，被樓上住戶跑水搞得廚房、衛(wèi)生間、客廳部分屋頂浸泡起皮。找到樓上業(yè)主，答復(fù)是他家一點(diǎn)也沒有漏，并且很不情愿配合檢查問題。雖說經(jīng)物業(yè)公司工程人員多次協(xié)調(diào)已解決了問題，但劉先生心里還是不痛快，認(rèn)為物業(yè)在裝修管理上沒有盡到責(zé)任，所以拒絕繳納物業(yè)管理費(fèi)。對(duì)物業(yè)公司的服務(wù)不滿

25、意，是否可以不交物業(yè)管理費(fèi)？徐先生應(yīng)該向誰要求索賠？案例五：他是否可以不交物業(yè)費(fèi)？第三十七頁，共47頁。 業(yè)主顧某購買了一只巨型浴缸，準(zhǔn)備安裝在其居住的第29層的物業(yè)內(nèi)，遭到了周圍業(yè)主的強(qiáng)烈反對(duì)。物業(yè)管理公司向有關(guān)專家進(jìn)行了咨詢，以房屋樓板無法承受浴缸使用時(shí)的重量為由，制止顧某吊裝巨型浴缸。但顧某認(rèn)為自己購置的私有財(cái)產(chǎn)可以安置在自己的物業(yè)內(nèi)。問購置財(cái)產(chǎn)是否都可以安置在自己的物業(yè)內(nèi)，為什么？案例六：購置財(cái)產(chǎn)是否都可以安置在自己的物業(yè)內(nèi)第三十八頁，共47頁。 某小區(qū)物業(yè)公司對(duì)小區(qū)內(nèi)的停車收費(fèi)做出如下規(guī)定： 1車輛進(jìn)出小區(qū)，一律收費(fèi)2元； 2車輛在小區(qū)內(nèi)的停車場(chǎng)地停放，收費(fèi)1元小時(shí)； 3業(yè)主停放在小

26、區(qū)停車棚內(nèi)的車輛，自行車50元月，助動(dòng)車150元月，機(jī)動(dòng)車300元月。車輛停放收益作為物業(yè)公司企業(yè)利潤(rùn)。 案例七：物業(yè)公司的做法合理嗎？第三十九頁，共47頁。 2003年5月30日，某高校一棵靠近院墻的國(guó)槐的一枝枯枝自行掉落在院墻外，不巧院墻外有一位女同志和愛人經(jīng)過，正好砸在女同志的身上，劃破衣服，砸傷背部和手臂。事發(fā)后，其愛人給物業(yè)管理中心綠化部打來電話，告知情況，主管綠化的副主任立即趕往現(xiàn)場(chǎng)，查看結(jié)果與所報(bào)事實(shí)相符，立即將女同志送往醫(yī)院醫(yī)治，經(jīng)醫(yī)院檢查無大傷，住院休息幾天即可。其愛人向校物業(yè)管理中心提出了賠償要求(醫(yī)療費(fèi)、精神損失費(fèi)、營(yíng)養(yǎng)費(fèi)等約3400元）。案例八：物業(yè)服務(wù)中心該不該賠償？第四十頁，共47頁。 業(yè)主李某經(jīng)過其所住的商住樓大堂時(shí)，因潮濕地滑而摔倒在地，造成骨折住院一個(gè)多月，花費(fèi)醫(yī)藥費(fèi)數(shù)千元。李某認(rèn)為其摔倒主要是因?yàn)榈鼗?，因此物業(yè)公司應(yīng)負(fù)擔(dān)一定責(zé)任，物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)補(bǔ)償其醫(yī)藥費(fèi)、誤工費(fèi)和精神損失費(fèi)。 案例九：物業(yè)公司是否需要承擔(dān)責(zé)任？第四十一頁，共47頁。 某